Conclusie
Nr. C02/055
mr. E.M. Wesseling-van Gent
Zitting: 16 mei 2003
Conclusie inzake:
[Eiser]
tegen:
1. [Verweerster 1]
2. [Verweerder 2]
3. [Verweerster 3]
1. Feiten(1) en procesverloop.
1.1 Verweerder in cassatie sub 2 en eiser tot cassatie, [eiser], zijn broers en hebben tot 1 juli 1989 met hun vader een vennootschap onder firma gevoerd die per 1 juli 1989 is ontbonden.
1.2 Ingaande medio oktober 1989 huurt [eiser] van verweerders in cassatie, tezamen te noemen: de vennootschap onder firma, en hun rechtsvoorgangers op basis van een mondelinge huurovereenkomst een deel van de glasopstand (kas) ter grootte van ± 62 m2 aan de [adres] te [plaats] tegen een huurprijs van ƒ 17.500,- per jaar alsmede een deel van een loods ter grootte van circa 4 m2 voor een huurprijs van ƒ 750,- per jaar. De huurprijzen zijn inclusief verbruik van telefoon, gas, water en elektriciteit.
1.3 De overeengekomen bestemming van het gehuurde betreft de uitoefening van de verkoop van orchideeën.
1.4 De totale kas heeft een oppervlakte van 7.000 m2. In het niet-verhuurde gedeelte worden orchideeën gekweekt.
1.5 Tot eind 1996 betrok [eiser] van de vennootschap onder firma orchideeën die hij in het verhuurde verkocht.
Sindsdien heeft hij geen orchideeën (meer) van de vennootschap onder firma afgenomen en betrekt hij de orchideeën bij derden.
1.6 De huurovereenkomst is na een periode van vijf jaren verlengd met een periode van vijf jaren en loopt sedert medio oktober 1999 voor onbepaalde tijd door.
1.7 Op de huurovereenkomst is het wettelijke regime van art. 7a:1624 e.v. BW van toepassing.
1.8 De vennootschap onder firma heeft de huurovereenkomst bij brief van 12 oktober 1999 aan [eiser] opgezegd tegen 14 oktober 2000.
Aan de huuropzegging is ten grondslag gelegd dat bij redelijke afweging van de belangen van enerzijds de huurder bij een verlenging van de overeenkomst tegen anderzijds de belangen van verhuurder bij beëindiging daarvan, van de huurder kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt en voorts dat huurder weigert in te stemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.
1.9 De vennootschap onder firma heeft per 1 mei 2000 de uitoefening van het bedrijf beëindigd en heeft zich toen gevestigd in [plaats], waar zij een kasoppervlakte heeft van 11.500 m2 met een uitbreidingsmogelijkheid naar meer dan 20.000 m2.
1.10 De vennootschap onder firma heeft [eiser] aangeboden een verkoopruimte aan te leggen langs de Provinciale Weg van circa 60 m2 en aan hem te verhuren tegen de bestaande huurprijs (maar dan exclusief energie- en telefoonkosten). Ook is verhuurder bereid de locatie uit te breiden tot 100 m2 met een recht evenredige hogere huurprijs. Deze locatie bevindt zich op een paar honderd meter van het thans verhuurde.
1.11 De vennootschap onder firma heeft aangeboden zorg te dragen voor de verhuizing naar de nieuwe locatie en heeft een vergoeding van ƒ 5.000,- aangeboden.
1.12 Bij inleidende dagvaarding van 23 december 1999 heeft de vennootschap onder firma [eiser] op verkorte termijn gedagvaard voor de kantonrechter te Dordrecht en gevorderd dat de kantonrechter zal bepalen dat de huurovereenkomst zal eindigen op 14 oktober 2000, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, met veroordeling van [eiser] tot ontruiming en voorts tot betaling van de proceskosten.
1.13 Aan deze vorderingen heeft de vennootschap onder firma ten grondslag gelegd, dat de gemeente het gebied, waarin het verhuurde is gelegen, wil bestemmen voor woonruimte, dat zij haar bedrijf wil verplaatsen en dat zij de kassen, waarvan het verhuurde deel uitmaakt, heeft verkocht met verplichting jegens de koper tot afbraak van de opstallen en levering van de grond op 1 november 2000.
1.14 [Eiser] heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd. Hij heeft zich op het standpunt gesteld - kort samengevat - dat bij een belangenafweging zijn belangen dienen te prevaleren en dat van hem dan ook niet kan worden gevergd het gehuurde te ontruimen(2).
1.15 Nadat bij vonnis 16 maart 2000 een comparitie van partijen was gelast, heeft de kantonrechter bij een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis van 18 mei 2000 bepaald dat de huurovereenkomst van het gehuurde op 14 oktober 2000 zou eindigen, met veroordeling van [eiser] tot ontruiming van het gehuurde per die datum en onder compensatie van de proceskosten.
Naar het oordeel van de kantonrechter was voldoende aannemelijk dat de vennootschap onder firma een zwaarwegend belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst, nu dat deze in staat stelt door verkoop van de grond op zo kort mogelijke termijn de noodzakelijke financiën te verkrijgen voor de investeringen in het nieuwe bedrijf. Een redelijke belangenafweging leidt, aldus de kantonrechter, tot de conclusie dat onder de omstandigheden van het geval van [eiser] gevergd kan worden het gehuurde te ontruimen.
1.16 [Eiser] is van beide vonnissen bij de arrondissementsrechtbank te Dordrecht in hoger beroep gekomen en heeft zijn beroep tegen het tussenvonnis bij memorie van grieven ingetrokken. De vennootschap onder firma heeft incidenteel appel ingesteld tegen de beslissing tot compensatie van de proceskosten(3).
1.17 De rechtbank heeft bij vonnis van 8 augustus 2001 - voorzover in cassatie van belang - in het principaal hoger beroep het vonnis van de kantonrechter van 18 mei 2000 vernietigd en, opnieuw rechtdoende, bepaald dat de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde op 8 augustus 2001 eindigt, met veroordeling van [eiser] tot ontruiming van het gehuurde per die datum en onder afwijzing van het meer of anders gevorderde.
1.18 [Eiser] heeft tegen dit arrest tijdig(4) beroep in cassatie ingesteld. De vennootschap onder firma heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. Partijen hebben hun standpunt schriftelijk doen toelichten.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1 Het middel bestaat uit zeven onderdelen.
2.2 Onderdeel 1 is gericht tegen de verwerping door de rechtbank van de eerste appelgrief van [eiser].
Volgens de rechtbank wordt in deze grief - zakelijk weergegeven - aan de orde gesteld dat de kantonrechter bij zijn belangenafweging onvoldoende aandacht heeft besteed aan de omstandigheid dat [eiser] van oudsher rondleidingen in de orchideeënkassen van de vennootschap onder firma mocht verzorgen en die orchideeën aan zijn klanten kon aanbieden en dat deze vorm van klantenwerving op de nieuwe locatie wegvalt (rov. 14).
2.3 Vervolgens heeft de rechtbank deze grief in rechtsoverweging 15 verworpen op de grond dat de stelling van [eiser] dat de vennootschap onder firma verplicht is de kweek van orchideeën ter plaatse voort te zetten, niet behoorlijk is gemotiveerd en dat een en ander ook niet valt af te leiden uit de omstandigheid dat [eiser] voorheen rondleidingen in de kassen mocht verzorgen en producten van de vennootschap onder firma kon afnemen.
2.4 Onderdeel 1 betoogt allereerst dat de rechtbank ten onrechte is voorbij gegaan aan de stelling van [eiser] dat de basis voor de onder 2.3 genoemde verplichting van de vof is gelegen in de oorspronkelijk door partijen gesloten huurovereenkomst en dat de rechtbank ten onrechte het terzake gedane bewijsaanbod heeft gepasseerd. Als vindplaatsen worden daarbij genoemd de memorie van grieven (onder 37 e.v.) en de pleitnotities (van mr. Putters in hoger beroep, onder 7 en 8). Daarnaast klaagt het onderdeel dat de rechtbank niet is ingegaan op de stelling van [eiser] uit de eerste aanleg dat destijds de vennootschap onder firma heeft geweigerd verder bloemen te leveren en rondleidingen te laten verzorgen. Ten slotte bevat het onderdeel een motiveringsklacht.
2.5 Anders dan in cassatie wordt gesteld, heeft [eiser] in hoger beroep niet aangevoerd dat de partijen bij de oorspronkelijke huurovereenkomst hebben afgesproken dat de vennootschap onder firma verplicht is om de kweek van de orchideeën ter plaatse voort te zetten, noch een bewijsaanbod van die strekking gedaan. Aan een en ander kon de rechtbank dus ook niet voorbijgaan.
In de toelichting op grief 1 heeft [eiser] slechts gesteld (onder 37) dat tussen partijen een bepaalde wijze van bedrijfsvoering is overeengekomen toen de oorspronkelijk bestaande vof tussen [eiser], [verweerder 2] en hun vader in 1989 werd beëindigd en over de voortzetting van de orchideeënkwekerij werd beslist. Van deze stelling heeft [eiser] bewijs aangeboden.
2.6 Voor het overige vermeldt de memorie van grieven onder 39 alleen nog dat [eiser] van mening is dat de vennootschap onder firma wel degelijk verplicht is de bedrijfsexploitatie ter plaatse voort te zetten of te doen voortzetten in verband met het feit dat [eiser] zijn bedrijf tegen de achtergrond van de orchideeënkwekerij heeft opgebouwd conform de reeds in 1989 tussen partijen gemaakte afspraken.
2.7 De kern van hetgeen door [eiser] is gesteld, is door de rechtbank geformuleerd en beoordeeld in rechtsoverweging 15. Het daarin gegeven oordeel berust op een aan de feitenrechter voorbehouden uitleg van de gedingstukken en kan in cassatie slechts op begrijpelijkheid worden getoetst. Dat de rechtbank de in die rechtsoverweging weergegeven stelling als onvoldoende gemotiveerd bestempelt, is geenszins onbegrijpelijk. Ook het oordeel dat de motivering niet kan worden gevonden in de omstandigheid dat [eiser] voorheen rondleidingen in de kassen mocht verzorgen en producten van de vennootschap onder firma kon afnemen, is niet onbegrijpelijk. In dit oordeel ligt kennelijk en niet onbegrijpelijk besloten dat het bewijsaanbod op dit punt niet ter zake doende is. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting.
2.8 Onderdeel 2 is - kennelijk - gericht tegen de rechtsoverwegingen 16 tot en met 23 van het vonnis waar het hof de grieven 2 en 3 heeft verworpen(5).
Onder verwijzing naar de memorie van grieven onder 49 e.v. wordt betoogd dat de rechtbank volledig is voorbijgegaan aan het door [eiser] in prima gestelde dat hij in het verleden rechtstreeks was benaderd door een projectontwikkelaar in verband met de afkoop van diens huurrechten en dat tussen partijen in een vorige ontbindingsprocedure is afgesproken dat niet [eiser] maar de vennootschap onder firma met deze projectontwikkelaar zou onderhandelen en dat de partijen zouden proberen onderling hierover overeenstemming te bereiken.
2.9 Het onderdeel faalt reeds bij gebrek aan feitelijke grondslag, omdat de huidige stellingname niet kan worden teruggevonden in de aangehaalde passage uit de memorie van grieven.
[Eiser] heeft daar gesteld - samengevat - dat op het moment dat hij in 1998 door een projectontwikkelaar is benaderd omtrent de afkoop van huurrechten, de kantonrechter in de toen aanhangige ontbindingsprocedure op verzoek van met name de vennootschap onder firma hem heeft verzocht met de vennootschap onder firma te onderhandelen over een mogelijke schikking waarbij de vennootschap onder firma in plaats van de projectontwikkelaar de huurrechten van [eiser] zou afkopen (zie onder 49). Volgens [eiser] zou de vennootschap onder firma zich niet lang daarna tot deze projectontwikkelaar hebben gewend (zie onder 50-51). Anders dan thans wordt gesuggereerd, heeft [eiser] dus in zijn toelichting op grief 2 niet betoogd dat destijds tussen partijen zou zijn afgesproken dat de vennootschap onder firma "met de projectontwikkelaar" zou onderhandelen.
2.10 Voorzover onderdeel 2 is gebaseerd op andere passages in de gedingstukken uit de eerste aanleg, voldoet het niet aan de eisen die art. 407 lid 2 Rv Pro. aan het cassatiemiddel stelt omdat een vermelding van de vindplaats(en) van deze stellingname ontbreekt.
2.11 Ook onderdeel 3 heeft kennelijk betrekking op de beoordeling door de rechtbank van de grieven 2 en 3 in rechtsoverweging 16 tot en met 23.
In de memorie van grieven heeft [eiser] onder 51-52 bestreden dat de vennootschap onder firma de grond waarop de onroerende zaak waarin het gehuurde zich bevindt inmiddels had verkocht. Volgens [eiser] was de grond nog niet verkocht. Omwille van de duidelijkheid heeft hij geëist dat "de intentieverklaring en elke andere overeenkomst die de VOF en de projectontwikkelaar" hadden gesloten in het geding zouden worden gebracht (zie onder 52).
2.12 Voorzover in onderdeel 3 wordt betoogd dat het overleggen van die overeenkomst relevant is omdat "zijdens de VOF steeds is gesteld dat in die overeenkomst een bedrag was opgenomen ten behoeve van de afkoop van de huurrechten", mist het onderdeel gelet op het vorenstaande feitelijke grondslag.
[Eiser] heeft niet om de overlegging van stukken en bescheiden gevraagd in verband met de stelling dat in die overeenkomst een bedrag ten behoeve van de afkoop van de huurrechten zou zijn opgenomen, maar om te verifiëren of de door de vof aangevoerde reden voor opzegging van de huurovereenkomst, te weten de verkoop en 'kale' oplevering van onroerende zaak waarin het gehuurde zich bevindt, wel aanwezig was.
2.13 Onderdeel 4 richt een rechts- en motiveringsklacht tegen rechtsoverweging 23 waarin de rechtbank bij de verwerping van de appelgrieven 2 en 3 heeft overwogen dat [eiser] - anders dan in eerste aanleg - in hoger beroep niet meer bestrijdt dat de vennootschap onder firma door de verwachte bestemmingswijziging haar eigen bedrijfsterrein en het verhuurde gedeelte daarvan heeft kunnen verkopen voor een goede prijs, waardoor de vennootschap onder firma in staat wordt gesteld haar eigen bedrijf te verplaatsen naar [plaats].
2.14 In onderdeel 4 wordt betoogd, dat het oordeel van de rechtbank dat een in eerste aanleg gevoerd verweer in hoger beroep zou zijn prijsgegeven omdat dit niet is herhaald, blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, althans nader had moeten worden gemotiveerd om begrijpelijk te zijn.
2.15 De vaststelling door de rechtbank dat [eiser] het hier bedoelde verweer in hoger beroep niet meer handhaaft, is een feitelijk oordeel dat in cassatie slechts op begrijpelijkheid kan worden getoetst. Niet wordt aangegeven waarom deze feitelijke vaststelling onbegrijpelijk zou zijn, zodat voor het overige het onderdeel niet voldoet aan de eisen van art. 407 lid 2 Rv Pro.
2.16 Onderdeel 5, dat klaagt dat de rechtbank heeft verzuimd rekening te houden met het feit dat reeds in een voorafgaande procedure van de zijde van de vennootschap onder firma is getracht de overeenkomst te doen ontbinden op andere gronden dan de stelling dat de vennootschap onder firma voornemens was het bedrijf te verkopen, voldoet niet aan de eisen van art. 407 lid 2 Rv Pro. omdat een vermelding van de vindplaats(en) van deze stellingname in de gedingstukken uit de feitelijke instanties ontbreekt.
2.17 Onder verwijzing naar "in prima" aangehaalde uitspraken van de kantonrechter te Emmen en te 's-Gravenhage wordt in onderdeel 6 betoogd dat de rechtbank geen beslissing heeft genomen op het punt dat het belang van de huurder bij een voortzetting van de huurovereenkomst, teneinde in het kader van de beëindiging van de overeenkomst een vergoeding te verkrijgen, zwaarwegender moet worden geacht dan het belang van de verhuurder bij de beëindiging van de huurovereenkomst.
2.18 Zo dit onderdeel al voldoet aan de eisen van art. 407 lid 2 Rv Pro., faalt het wegens gemis aan feitelijke grondslag. De rechtbank het hier bedoelde belang van [eiser] uitdrukkelijk in haar beoordeling betrokken (zie de rov. 16 tot en met 23), maar bij afweging van de wederzijdse belangen het belang van de vennootschap onder firma om haar eigen bedrijfsterrein en het verhuurde gedeelte daarvan te kunnen verkopen voor een goede prijs zodanig zwaarwegend geacht dat van [eiser] "mede in aanmerking genomen de door hem aangevoerde belangen" ontruiming kan worden gevergd (rov. 23, slot).
2.19 Onderdeel 7 heeft geen zelfstandige betekenis en blijft om die reden onbesproken.
2.20 Nu het cassatiemiddel geen vragen opwerpt die in het belang van de rechtseenheid of rechtsontwikkeling beantwoording behoeven, kan het worden verworpen met toepassing van art. 81 RO Pro.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G
1 Zie rov. 13 van het vonnis van de rechtbank te Dordrecht van 8 augustus 2001 in verbinding met de door de kantonrechter te Dordrecht in zijn vonnis van 18 mei 2000 vermelde vaststaande feiten (blz. 1/2).
2 Zie voor een (beknopte) weergave van de standpunten van partijen het kantongerechtsvonnis van 18 mei 2000, blz. 2-4.
3 Het incidentele hoger beroep speelt in cassatie geen rol meer.
4 Bij exploit van cassatiedagvaarding van 8 november 2001.
5 Zie voor een weergave van de appelgrieven van [eiser] rov. 8 van het bestreden vonnis.