Conclusie
R 02/091 HR
Mr. F.F. Langemeijer
Parket, 29 augustus 2003
Conclusie inzake:
[verzoeker]
tegen
[verweerder]
In dit huurgeschil gaat het hoofdzakelijk om de vraag of de (toenmalige) Huurprijzenwet woonruimte van toepassing is op het gehuurde.
1. De feiten en het procesverloop
1.1. In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten, zoals vermeld in rov. 1 van de beschikking van de kantonrechter en rov. 4.1 - 4.2 van de bestreden beschikking. Ik volsta hier met een samenvatting.
1.1.1. De rechtsvoorganger van [verweerder], verweerder in cassatie, heeft de parterre en de eerste verdieping van het pand [a-straat 1] te [woonplaats] met ingang van november 1989 als opslagruimte/kantoor en woning verhuurd aan [betrokkene 1], h.o.d.n. TV Video Center. Het woongedeelte (1e etage) was in oppervlakte vrijwel gelijk aan het bedrijfsgedeelte (parterre). Blijkens het huurcontract zagen de toenmalige contractspartijen deze overeenkomst als huur en verhuur van bedrijfsruimte.
1.1.2. Ingaande 1 oktober 1990 heeft [betrokkene 1]/TV Video Center het woongedeelte onderverhuurd aan [verzoeker] (thans verzoeker van cassatie), zonder de vereiste toestemming daartoe van de hoofdverhuurder. Een maand later heeft [betrokkene 1]/TV Video Center ook de helft van het bedrijfsgedeelte zonder toestemming van de hoofdverhuurder onderverhuurd aan [verzoeker]. Per 1 mei 1991 heeft [verzoeker] deze helft van het bedrijfsgedeelte aan een derde in gebruik gegeven voor de uitoefening van een bedrijf.
1.1.3. Bij vonnis van 17 oktober 1994 is [betrokkene 1]/TV Video Center op vordering van de rechtsvoorganger van [verweerder] bij wijze van voorlopige voorziening veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. [Verzoeker] heeft zich bij brief van 24 oktober 1994 gewend tot de rechtsvoorganger van [verweerder] en gevraagd of hij de huurovereenkomst van [betrokkene 1] kon overnemen. De ontruiming is uitgesteld. Met ingang van 1 december 1994 is [verzoeker] ongevraagd begonnen met het verrichten van maandelijkse betalingen aan de rechtsvoorganger van [verweerder], gelijk aan de huur die hij voordien aan [betrokkene 1]/TV Video Center verschuldigd was.
1.1.4. Bij brief van 3 januari 1995 heeft de rechtsvoorganger van [verweerder] aan [betrokkene 1]/TV Video Center de huur opgezegd tegen 1 februari 1995. [Verzoeker] heeft aan de rechtsvoorganger van [verweerder] uitstel van de ontruiming verzocht. Deze heeft hem bij brief van 31 januari 1995 toegestaan de ruimte in gebruik te houden tot uiterlijk 31 maart 1995, op welke datum [verzoeker] de ruimte ontruimd diende op te leveren.
1.1.5. Vanaf maart 1995 heeft [verzoeker] de gehele door [betrokkene 1]/TV Video Center gehuurde ruimte (dus ook de andere helft van de bedrijfsruimte op de parterre) feitelijk in gebruik genomen en aan de rechtsvoorganger van [verweerder] maandelijks een bedrag betaald, gelijk aan de huurprijs die [betrokkene 1]/TV Video Center aan de rechtsvoorganger van [verweerder] verschuldigd was. Nadat deze hem had laten weten geen huurovereenkomst te willen aangaan, heeft [verzoeker] bij brief van 25 maart 1995 aangedrongen op een oplossing en laten weten dat hij met een klein bedrijf was begonnen, ten bewijze waarvan hij aan de rechtsvoorganger van [verweerder] een uittreksel uit het handelsregister heeft toegezonden.
1.1.6. Sinds 12 mei 1999 is [verweerder] eigenaar van het gehuurde.
1.1.7. [Verzoeker] heeft aan de Huurcommissie te Amsterdam verzocht de huurprijs (toen f 920,19 per maand) vast te stellen op een lager bedrag wegens gebreken aan de woning. Bij uitspraak van 4 december 2000 heeft de Huurcommissie hem niet-ontvankelijk verklaard in dit verzoek "aangezien de onderhavige overeenkomst van huur en verhuur geen betrekking heeft op woonruimte in de zin van artikel 1 van Pro de wet". Ten overvloede heeft de Huurcommissie overwogen dat indien de Huurprijzenwet woonruimte wel van toepassing zou zijn geweest, zij het redelijk zou hebben geacht dat de verhuurder ingaande 1 februari 2000 een huurprijs van f 498,52 per maand (exclusief bijkomende kosten) in rekening zou hebben gebracht, zulks in verband met ernstige onderhoudsgebreken.
1.2. Bij inleidend verzoekschrift d.d. 4 mei 2001 heeft [verzoeker] aan de kantonrechter te Amsterdam op de voet van art. 27 Huurprijzenwet Pro woonruimte (Hpw) verzocht de huurprijs van de woonruimte vast te stellen op f 498,52 per maand ingaande 1 februari 2000. [Verzoeker] heeft daartoe gesteld dat er sprake is van een gemengde huurovereenkomst (d.w.z.: deels woonruimte, deels bedrijfruimte) waarop de bepalingen van de Huurprijzenwet woonruimte van toepassing zijn.
1.3. Nadat [verweerder] verweer had gevoerd, heeft de kantonrechter op 6 juli 2001 het verzoek toegewezen in die zin dat de huurprijs werd vastgesteld op f 498,52 per maand exclusief bijkomende kosten, ingaande 1 februari 2000. De kantonrechter overwoog onder meer:
"Ook het materiële verweer wordt verworpen hoewel de kantonrechter met verweerder van oordeel is dat ten deze grote betekenis toekomt aan hetgeen partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond. Anders dan verweerder wordt echter geoordeeld dat daarbij geen betekenis is toe te kennen aan hetgeen T.V. Video Center in 1989 voor ogen stond. Vast staat immers dat die huurovereenkomst is geëindigd. Tussen verzoeker en verweerder is nadien een rechtsverhouding ontstaan, die is aan te merken als een nieuwe huurovereenkomst. Zulks doordat verzoeker gedurende meer dan zes jaar tegen betaling van een vast bedrag per maand het gebruik van het gehuurde behield. Onder die omstandigheden dient te worden uitgegaan van hetgeen verzoeker en de rechtsvoorganger van verweerder in die tijd voor ogen stond. Aannemelijk geworden is dat met name verzoeker van meet af aan primair de woonbestemming van het gehuurde zocht en dat zulks voor de toenmalige eigenaar van het gehuurde ook kenbaar was. Daaruit volgt dat het gehuurde in zijn geheel als woonruimte is aan te merken. (...)" (rov. 6 Ktr).
1.4. [Verweerder] heeft hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te Amsterdam. De rechtbank heeft in haar beschikking van 28 augustus 2002 allereerst overwogen dat [verweerder] niettegenstaande het appelverbod in art. 28 lid 3 Hpw Pro in zijn hoger beroep kan worden ontvangen, nu hij erover klaagt dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van de Huurprijzenwet woonruimte is getreden, althans die wet (bedoeld is: art. 27 Hpw Pro) ten onrechte heeft toegepast (rov. 3).
1.5. Vervolgens heeft de rechtbank de grieven behandeld. Op grond van de overgelegde correspondentie oordeelde de rechtbank dat op het moment waarop [verzoeker] het verzoek tot overname van de gehele huur deed, het karakter van de overeenkomst als huur en verhuur van bedrijfsruimte overheerste. De partijen bij de nieuwe overeenkomst hebben volgens de rechtbank de bedoeling gehad hierin geen verandering te brengen, zodat ook in de nieuwe overeenkomst het karakter van het gehuurde als bedrijfsruimte overheerst. Dat [verzoeker] nadien eenzijdig wijziging heeft gebracht in deze bestemming en het gehuurde voornamelijk als woning heeft gebruikt maakt dit niet anders (rov. 7.1). De rechtbank heeft de beschikking van de kantonrechter vernietigd en, opnieuw rechtdoende, [verzoeker] niet-ontvankelijk verklaard in zijn inleidend verzoek.
1.6. [Verzoeker] heeft - tijdig(1) - cassatieberoep ingesteld. [Verweerder] heeft verzocht het cassatieberoep te verwerpen.
2. Middelonderdeel 1 en de ontvankelijkheid van het cassatieberoep
2.1. Art. 28 lid 3 Hpw Pro bepaalde dat tegen de beschikking van de kantonrechter, gegeven op grond van het eerste lid van dat artikel, geen hoger beroep of cassatie mogelijk is, behoudens cassatie in het belang der wet. Naar vaste rechtspraak kan een dergelijk rechtsmiddelenverbod worden gepasseerd wanneer in beroep wordt geklaagd dat de rechter het bewuste artikel ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten, dan wel het artikel ten onrechte of met verzuim van essentiële vormen heeft toegepast(2). Deze rechtspraak geldt ook ten aanzien van het rechtsmiddelenverbod van art. 28 lid 3 Hpw Pro(3).
2.2. In appel heeft [verweerder] geklaagd dat de kantonrechter ten onrechte toepassing heeft gegeven aan art. 27-28 Hpw omdat de Huurprijzenwet woonruimte op het gehuurde niet van toepassing is. Die klacht opende de weg voor de ontvankelijkheid van het hoger beroep. De rechtbank heeft het hoger beroep niet slechts ontvankelijk geacht maar ook gehonoreerd: volgens de rechtbank is de Huurprijzenwet woonruimte niet van toepassing op het gehuurde. In onderdeel 1 klaagt [verzoeker] dat de rechtbank art. 27-28 Hpw ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten. Deze klacht, gegrond of niet, is m.i. voldoende om het cassatieberoep ontvankelijk te achten niettegenstaande het rechtsmiddelenverbod van art. 28 lid 3 Hpw Pro. Of de art. 27-28 Hpw al dan niet van toepassing zijn, kan eerst worden beoordeeld na bespreking van de overige klachten.
3. Bespreking van het cassatiemiddel voor het overige
3.1. Per 1 augustus 2003 is de nieuwe huurwetgeving in werking getreden en is de Huurprijzenwet woonruimte vervallen(4). Het onderhavige geschil moet nog worden beoordeeld aan de hand van het oude huurrecht. De (oude) wetgeving onderscheidt huur en verhuur van woonruimte, huur en verhuur van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7A:1624 BW en huur en verhuur van overige ruimte. De definitie van woonruimte in art. 1 Hpw Pro loopt gelijk met het begrip woonruimte in art. 7A:1623a lid 2 BW. In het hierna volgende wordt kortheidshalve gesproken over 1624-bedrijfsruimte en niet-1624-bedrijfsruimte. Gemengde huurovereenkomsten(5) kunnen zich voordoen in drie verschijningsvormen. De eerste gedaante is die, waarbij de overeenkomst kenmerken heeft van huur en verhuur van 1624-bedrijfsruimte en kenmerken van huur en verhuur van andere (bedrijfs-)ruimte. In HR 24 november 1972, NJ 1973, 93, werd beslist dat wanneer de ruimte in overwegende mate wordt gebruikt voor een niet-1624-bedrijf en slechts voor een ondergeschikt gedeelte voor de uitoefening van een 1624-bedrijf de wettelijke bepalingen voor huur en verhuur van bedrijfsruimte (d.w.z. de art. 7A:1624 e.v. BW) niet van toepassing zijn(6).
3.2. De tweede gedaante is die, waarbij de overeenkomst kenmerken heeft van huur en verhuur van woonruimte en daarnaast kenmerken van huur en verhuur van niet-1624-bedrijfsruimte. In HR 5 november 1993, NJ 1994, 228 m.nt. PAS, ging het om een tandarts die een gedeelte van zijn woning gebruikte als praktijkruimte en op de voet van art. 27 Hpw Pro een huurprijsvaststelling vroeg. In die zaak stond vast dat het niet om 1624-bedrijfsruimte ging. De Hoge Raad overwoog:
"(...) In zodanig geval moet worden voorkomen dat de huurovereenkomst wat de huurprijs betreft door verschillende regimes wordt beheerst, te weten een regime voor het woongedeelte en een ander regime voor het praktijkgedeelte. Derhalve moet worden vastgeteld, zoals de rechtbank kennelijk ook tot uitgangspunt heeft gekozen, of het gehuurde in zijn geheel al of niet als woonruimte moet worden aangemerkt.
Voor de beantwoording van deze vraag bevat de wet geen maatstaf. (...) Het ligt voor de hand en strookt met een rechtstoepassing die recht doet wedervaren aan het dwingende karakter van de HPW en van de regeling vervat in de art. 7A:1623a - 1623o, om het gehuurde slechts dan niet in zijn geheel als woonruimte aan te merken indien het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is (vgl. HR 24 nov. 1972, NJ 1973, 93); bij deze afweging komt in het bijzonder betekenis toe aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken."
3.3. De derde gedaante is die, waarbij de overeenkomst kenmerken heeft van huur en verhuur van woonruimte en daarnaast kenmerken van huur en verhuur van 1624-bedrijfsruimte. Hiervoor is van belang art. 7A:1624, tweede lid, BW: tot de bedrijfsruimte wordt ook gerekend de bij het een en ander behorende grond en de onzelfstandige woning(7). Wanneer in zo'n geval ter discussie staat of sprake is van huur en verhuur van 1624-bedrijfsruimte dan wel van woonruimte, bezigt de Hoge Raad de volgende maatstaf:
"(...) moet worden vooropgesteld dat voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van woonruimte dan wel als huur van bedrijfsruimte, beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan." (HR 24 december 1993, NJ 1994, 215).
Deze maatstaf is in latere uitspraken herhaald, waarbij nog de verfijning is aangebracht dat wanneer de ruimte in zijn geheel is verhuurd als 1624-bedrijfsruimte en de huurder een gedeelte ervan onderverhuurt als woonruimte, in verhouding tot de hoofdverhuurder beslissend is hetgeen de partijen bij de hoofd-huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het onderverhuurde gedeelte, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan(8).
3.4. In de vakliteratuur is reeds opgemerkt dat de maatstaf niet steeds dezelfde is. De schrijvers geven een verklaring hiervoor. Wanneer een keuze gemaakt moet worden tussen het wettelijk regime voor woonruimte en het regime voor 1624-bedrijfsruimte gaat het twee stelsels die aan de huurder bescherming verlenen, zowel voor wat betreft de beëindiging van de overeenkomst door de verhuurder als voor wat betreft de huurprijsvaststelling(9). Of de huurder nu via het ene dan wel via het andere stelsel wordt beschermd, maakt niet zoveel verschil. Gaat het daarentegen om de keuze voor niet-1624-bedrijfsruimte, dan betekent dit dat de huurder van de wettelijke bescherming verstoken zou blijven(10).
3.5. Onderdeel 2 van het middel doet, langs de omweg van art. 37 Hpw Pro, een beroep op de maatstaf van HR 5 november 1993, NJ 1994, 228 m.nt. PAS. De omweg via art. 37 Hpw Pro lijkt mij niet ter zake dienende: wanneer de Huurprijzenwet woonruimte niet van toepassing is, is dit artikel 37 evenmin Pro van toepassing. De vraag is eenvoudigweg, of de rechtbank de maatstaf van NJ 1994, 228 heeft toegepast. Hierbij sluit aan de motiveringsklacht van onderdeel 3, waarin [verzoeker] betoogt dat indien de rechtbank de maatstaf van NJ 1994, 228 mocht hebben toegepast, de rechtbank ten onrechte geen blijk geeft te hebben acht geslagen op gezichtspunten die volgens deze maatstaf relevant zijn, zoals het vloeroppervlak en het aantal vertrekken. Deze klachten lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
3.6. Zowel in de redenering van de kantonrechter als in de redenering van de rechtbank moet de overeenkomst tussen [verzoeker] en (de rechtsvoorganger van) [verweerder] worden beschouwd als een nieuwe huurovereenkomst. De rechtbank heeft niet vastgesteld dat in dit geval sprake zou zijn van 1624-bedrijfsruimte; de gedingstukken geven daartoe ook geen aanleiding. Blijkens rov. 7.1 heeft de rechtbank de partijbedoeling bij het sluiten van de huurovereenkomst doorslaggevend geacht. Daarmee heeft de rechtbank kennelijk toepassing willen geven aan de maatstaf, hierboven genoemd in alinea 3.3. De rechtbank had m.i. toepassing behoren te geven aan de maatstaf, hierboven genoemd in alinea 3.2. Aan de inrichting van het gehuurde en het vloeroppervlak en het aantal vertrekken heeft de rechtbank geen aandacht besteed. Voor zover de rechtbank impliciet - namelijk door overname van de vaststelling van de kantonrechter dat het woongedeelte in oppervlak vrijwel gelijk is aan het bedrijfsgedeelte - van oordeel is geweest dat de verhouding ongeveer 50/50 was, betekent dit niet dat de rechtbank alleen nog maar behoefde te letten op de partijbedoeling. De in alinea 3.2 genoemde maatstaf ("in overwegende mate") betekent immers dat bij een 50/50-verhouding tussen (beoogd) gebruik als woonruimte en (beoogd) gebruik als niet-1624-bedrijfsruimte, de wettelijke bepalingen voor woonruimte behoren te prevaleren.
3.7. Mijn slotsom is dat de rechtbank hetzij blijk heeft gegeven van een onjuiste opvatting omtrent de toe te passen maatstaf, hetzij haar beslissing niet naar behoren met redenen heeft omkleed.
3.8. De motiveringsklacht van onderdeel 4 heeft een subsidiair karakter. Zij houdt in dat, ook indien de door de rechtbank gebezigde maatstaf juist zou zijn, de motivering de beslissing niet kan dragen. Ik beperk mij tot enkele korte opmerkingen. De rechtbank is kennelijk ervan uitgegaan dat in de loop van 1995 een huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen [verzoeker] en de rechtsvoorganger van [verweerder]; in zoverre mist de klacht onder punt 17 feitelijke grondslag. De juistheid van de klacht dat de rechtbank selectief uit de bewijsmiddelen heeft geselecteerd (cassatierekest onder 21 en 22) kan m.i. in het midden blijven. In het algemeen geldt dat de feitenrechter bij de beoordeling van het bewijs vrij is om bepaalde bewijsmiddelen naar voren te halen en aan zijn beslissing ten grondslag te leggen en andere bewijsmiddelen, als zijns inziens van minder belang of minder geloofwaardig, te laten liggen. Hoe dan ook, de passages zoals aangehaald in rov. 4.2 onder a en b kunnen in geen geval de gevolgtrekking dragen dat partijen hebben beoogd een overeenkomst van huur en verhuur van bedrijfsruimte te sluiten. In zoverre is de motivering inderdaad niet begrijpelijk. In de brief, die de rechtbank in rov. 4.2 onder c aanhaalt, wordt gesproken over "mijn woon- en werksituatie", hetgeen geen uitsluitsel verschaft over de vraag of het gebruik als woonruimte dan wel het gebruik als werkruimte overheerst. De mededeling in diezelfde brief dat [verzoeker] is begonnen met een bedrijf en, samen met een vriendin, nog een ander bedrijf, en het toezenden van een uittreksel uit het handelsregister daaromtrent, maakt hoogstens duidelijk dat de ruimte gedeeltelijk zou worden benut voor bedrijfsactiviteiten. Het verklaart niet waarop de rechtbank haar oordeel grondt dat het beoogde gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte overheerst. Om deze reden meen ik dat ook de motiveringsklacht slaagt.
4. Conclusie
De conclusie strekt tot vernietiging van de bestreden beschikking en tot verwijzing van de zaak naar het hof van het ressort.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
1 Nu geen afwijkende termijn is voorgeschreven, moet worden uitgegaan van de algemene termijn van drie maanden in art. 426 lid 1 Rv Pro.
2 Snijders/Wendels, Civiel appel (2003) nrs. 315-324.
3 HR 13 maart 1987, NJ 1987, 1017; HR 15 november 1991, NJ 1992, 119; HR 18 februari 1994, NJ 1994, 742 m.nt. HJS; HR 25 april 1997, NJ 1997, 512.
4 KB 6 juni 2003, Stb. 230, in verbinding met art. 54 van Pro de nieuwe Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Stb. 2002, 589.
5 Niet te verwarren met het begrip "gemengde overeenkomst"; bij dit laatste moet worden gedacht aan de overeenkomst die de elementen heeft van een huurovereenkomst en daarnaast die van een andere overeenkomst, zoals een arbeidsovereenkomst (dienstwoning) of een verzorgingsovereenkomst (HR 19 februari 1993, NJ 1993, 247).
6 Vgl. HR 22 oktober 1999, NJ 2000, 209 m.nt. PAS.
7 Zie over het begrip "onzelfstandige woning" laatstelijk: HR 15 juni 2001, NJ 2001, 478.
8 HR 28 januari 1994, NJ 1994, 421 m.nt. PAS; HR 20 februari 1998, NJ 1998, 740 m.nt. PAS.
9 Voor woonruimte via de procedure van de Huurprijzenwet woonruimte; voor 1624-bedrijfsruimte door de kantonrechter op grond van art. 7A:1632a BW.
10 Vgl. T. Zuidema, Recht voor de huurder (9e druk, 2001), blz. 24-25; R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht (1999) blz. 467.