Conclusie
C02/207HR
Mr. Keus
Zitting 26 september 2003
Conclusie inzake:
[eiser]
tegen:
De Woningstichting Land van Rode
(hierna: de Stichting)
1. Feiten en procesverloop
1.1 [Eiser] heeft zich jegens de Stichting verbonden tot vergoeding van de kosten die zijn gemoeid met het in de oorspronkelijke staat brengen van de door [eiser] van de Stichting gehuurde woning, waaronder begrepen het ongedaan maken van door eerdere huurders aangebrachte veranderingen. Het geding in cassatie spitst zich toe op de vraag of [eiser], toen hij zich jegens de Stichting verbond, een reële inschatting van die kosten heeft kunnen maken en of de Stichting [eiser] van die kosten opgave had moeten doen, althans hem een reële indicatie daarvan had moeten geven.
1.2 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan(1).
a. [Eiser] heeft met ingang van 1 januari 1992 van de Stichting een woning te [woonplaats] gehuurd voor fl. 340,90(2) per maand. b. In de door [eiser] gehuurde woning waren wijzigingen aangebracht door (de) vorige huurder(s). [Eiser] is op 22 januari 1992 en 27 maart 1995 schriftelijk met de Stichting overeengekomen dat hij bij het verlaten van de woning deze weer in de oorspronkelijke toestand (dus onder meer met verwijdering van alle door vorige huurders aangebrachte veranderingen) zou terugbrengen(3).
c. [Eiser] heeft de huurovereenkomst per 29 februari 1996 beëindigd en heeft de woning verlaten.
d. De woning is door [eiser] niet in oorspronkelijke staat achtergelaten.
1.3 De Stichting heeft van [eiser] betaling gevorderd van een bedrag van fl. 32.277,35, waarvan fl. 26.438,48 betrekking heeft op de door de Stichting gemaakte kosten om de woning weer in de oorspronkelijke staat te brengen.
1.4 [Eiser] heeft, voor zover in cassatie van belang, als verweer gevoerd dat hem bij inspectie van de woning op of omstreeks 12 januari 1996 namens de Stichting is medegedeeld dat alleen de plavuizen moesten worden verwijderd en dat de woning gepoetst moest worden. [Eiser] heeft betwist dat de Stichting de twee aanvullingen op het huurcontract met hem heeft besproken en hem daarbij op de financiële consequenties heeft gewezen. Ten slotte heeft [eiser] de hoogte van het door de Stichting gevorderde bedrag betwist en aangevoerd dat de door de Stichting ingeschakelde aannemer niet gedurende drie maanden werkzaamheden in de woning heeft verricht.
1.5 Na een (tot in twee instanties vervolgd) vrijwaringsincident (dat in cassatie niet meer van belang is) heeft de kantonrechter Heerlen in zijn tussenvonnis van 14 juli 1999 partijen tot bewijslevering toegelaten. [Eiser] diende te bewijzen dat hem tijdens de inspectie namens de Stichting is medegedeeld dat alleen de plavuizen moesten worden verwijderd en de woning moest worden gepoetst. De Stichting diende te bewijzen dat zij de twee aanvullingen op het huurcontract met [eiser] heeft besproken en dat [eiser] bij het aangaan van de huurovereenkomst volledig op de hoogte was van de door hem te verrichten werkzaamheden bij het einde van de huur en de daaraan verbonden financiële consequenties. Voorts diende de Stichting te bewijzen dat de door haar ingeschakelde aannemer gedurende drie maanden werkzaamheden in de woning heeft verricht.
1.6 In zijn eindvonnis van 8 november 2000 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [eiser] het hem opgedragen bewijs niet heeft geleverd. Voorts oordeelde de kantonrechter dat de Stichting wel heeft bewezen dat zij de twee aanvullingen op het huurcontract met [eiser] heeft besproken en dat [eiser] bij het aangaan van de huurovereenkomst volledig op de hoogte was van de door hem te verrichten werkzaamheden bij het einde van de huur. Volgens de kantonrechter was echter "niet geheel duidelijk naar voren gekomen" of [eiser] voldoende duidelijk is gemaakt welke financiële consequenties daaraan waren verbonden. Voorts achtte de kantonrechter niet bewezen dat de door de Stichting ingeschakelde aannemer gedurende drie maanden in de woning heeft gewerkt, maar wèl dat deze gedurende zes tot acht weken werkzaamheden in de woning heeft verricht. De kantonrechter heeft de vordering van de Stichting tot een bedrag van fl. 20.308,16 (waarvan fl. 18.000,- herstelkosten) toegewezen.
1.7 [Eiser] heeft van de vonnissen van de kantonrechter hoger beroep ingesteld en het geschil in volle omvang aan de rechtbank Maastricht voorgelegd.
1.8 De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 8 november 2001 voorop gesteld dat mogelijk is dat [eiser] op grond van bepaalde feiten en omstandigheden niet gehouden is de kosten van het herstel van de woning in de oorspronkelijke staat volledig te betalen. Om te kunnen vaststellen of van zodanige feiten en omstandigheden sprake is, heeft de rechtbank partijen in de gelegenheid gesteld tot het alsnog overleggen van de relevante bescheiden, waaronder de gehele huurovereenkomst en de aanvullende overeenkomsten van 22 januari 1992 en 27 maart 1995, alsmede een specificatie van de herstelkosten. Voorts heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast.
1.9 In haar eindvonnis van 4 april 2002 heeft de rechtbank geoordeeld dat slechts die zaken zijn hersteld waarvan [eiser] wist dat zij hersteld zouden worden indien hij dit niet zelf zou doen (rov. 2.1, p. 1, tiende tot en met zesde regel van onder). Dan vervolgt de rechtbank in rov. 2.1(4):
"Naar het oordeel van de rechtbank is het zelfs bij een summiere blik op de lijst in de aanvulling huurcontract voor een doorsnee huurder duidelijk dat reparatie door een derde vele duizenden guldens zou kosten. Gelet op deze duidelijkheid bestond er voor de stichting geen rechtsplicht om [eiser] bij de ondertekening van de aanvulling te wijzen op het feit dat reparatie door een derde vele duizenden guldens zou kosten. Nu de rechtbank niet van feiten of omstandigheden anderszins is gebleken, gaat de rechtbank er van uit dat [eiser] een doorsnee huurder is."
De rechtbank oordeelde voorts dat de grieven van [eiser] over de bewijswaardering door de kantonrechter en de hoogte van de toegewezen herstelkosten niet opgaan. Daarom heeft de rechtbank het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.
1.10 [Eiser] heeft van het eindvonnis van de rechtbank tijdig(5) cassatieberoep ingesteld. De Stichting is niet verschenen; tegen haar is verstek verleend. [Eiser] heeft zijn standpunt schriftelijk toegelicht.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1 Het cassatiemiddel is gericht zich tegen de hiervóór (onder 1.9) weergegeven (en naar strekking in rov. 2.5 herhaalde) rov. 2.1. De klachten betreffen niet het oordeel dat de Stichting slechts die zaken heeft laten herstellen waarvan [eiser] wist dat zij hersteld zouden worden indien hij dit niet zelf zou doen. Zij zijn slechts gericht tegen de hiervóór (onder 1.9) geciteerde passage met betrekking tot de kosten van herstel.
2.2 Er is mijns inziens aanleiding onderdeel 3 als eerste te behandelen.
2.3 Onderdeel 3 van het cassatiemiddel is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat voor een doorsneehuurder bij een zelfs maar summiere blik op de lijst van de door de vorige huurders aangebrachte veranderingen duidelijk is dat herstel door een derde vele duizenden guldens zou kosten. [Eiser] voert aan dat de doorsneehuurder zich wel zal realiseren dat met herstel van die veranderingen kosten zijn gemoeid, maar niet dat het daarbij gaat om een bedrag van vele duizenden guldens (cassatiedagvaarding onder 7) of zelfs ruim fl. 26.000,- (cassatiedagvaarding onder 8). Voorts acht [eiser] het onbegrijpelijk dat de rechtbank heeft overwogen dat hij een doorsneehuurder is. In de feitelijke instanties heeft hij immers aangevoerd dat hij de Nederlandse taal niet goed beheerst en dat hij bij ondertekening van de aanvulling(en) op het huurcontract in elk geval niet heeft begrepen dat daaraan een kostenpost van ruim fl. 26.000,- zou zijn verbonden.
2.4 Naar ik meen, moet de bestreden beslissing aldus worden gelezen, dat de rechtbank, sprekende van een bedrag van "vele duizenden guldens", heeft gedoeld op een bedrag in de orde van grootte zoals door de kantonrechter en de rechtbank ter zake van herstelkosten uiteindelijk toewijsbaar is geacht (te weten fl. 18.000,-). Daarop wijst onder meer dat de rechtbank ook de (door haar) afgewezen rechtsplicht van de Stichting om [eiser] bij de ondertekening van de aanvulling(en) op het huurcontract over de kosten van herstel te informeren, niet nauwkeuriger heeft omschreven dan als een "rechtsplicht om [eiser] bij de ondertekening van de aanvulling te wijzen op het feit dat reparatie door een derde vele duizenden guldens zou kosten" (p. 1, laatste volledige volzin, van het eindvonnis).
2.5 Nog daargelaten dat onduidelijk is hoe de aanvulling op het huurcontract van 22 januari 1992 zich tot die van 27 maart 1995 verhoudt(6), meen ik dat zonder nadere motivering inderdaad onbegrijpelijk is waarom het voor een doorsneehuurder uit een zelfs maar summiere blik op de opsomming van de uit te voeren werkzaamheden duidelijk zou moeten zijn dat met die werkzaamheden kosten in de orde van grootte van het uiteindelijk toewijsbaar geachte bedrag van fl. 18.000,- zijn gemoeid. Als men uitgaat van de tweede (en meest recente) aanvulling, dan lijkt de hoofdmoot van de te verrichten werkzaamheden te bestaan uit het verwijderen van de vloertegels in woonkamer, gang, toilet, keuken en badkamer, waarna slechts in de badkamer de vloertegels zouden moeten worden vernieuwd (in de overige ruimten zouden de vloeren na het verwijderen van de vloertegels moeten worden geëgaliseerd). De aanvulling noemt daarnaast diverse leveringen en werkzaamheden, waarvan (naar ik mij kan voorstellen) het vernieuwen van de aanrechtkast in de keuken en het aansluiten daarvan op de afvoer de meest substantiële is. Dat een doorsneehuurder ermee rekening zou moeten houden dat de kosten van al deze leveringen en werkzaamheden fl. 18.000,- belopen, kan naar mijn mening niet zonder nadere motivering worden aangenomen, ook niet als de rechtbank, zoals [eiser] in het onderdeel betoogt, zou hebben bedoeld zich hier op feiten van algemene bekendheid of algemeen aanvaarde ervaringsregels te baseren. Ik meen dat het onderdeel in zoverre slaagt.
2.6 Voor zover het onderdeel klaagt over het oordeel dat niet is gebleken van omstandigheden die eraan in de weg staan [eiser] als doorsneehuurder te beschouwen, kan ik het niet volgen. [Eiser] heeft weliswaar gesteld de Nederlandse taal niet goed te beheersen, maar heeft niet aangevoerd dat hij de aanvulling(en) op het huurcontract en zijn daaruit voortvloeiende verplichtingen (mede) als gevolg daarvan niet voldoende heeft begrepen. Ook de omstandigheid dat [eiser] in de feitelijke instanties heeft gesteld dat hij niet heeft voorzien dat de Stichting een bedrag in de orde van grootte van het uiteindelijk toewijsbaar geachte bedrag zou vorderen, raakt de typering van [eiser] als doorsneehuurder niet. Overigens is de rechtbank aan de bedoelde stellingen over de onvoorzienbaarheid van de kosten van herstel voorbijgegaan, juist omdat volgens haar ook [eiser] als doorsneehuurder kan worden aangemerkt.
2.7 Nu onderdeel 3 naar mijn mening slaagt, zal ik de beide eerste onderdelen louter ten overvloede bespreken. Ik zal daarbij overigens uitgaan van het (naar mijn mening met succes door het derde onderdeel bestreden) oordeel van de rechtbank dat een doorsneehuurder met herstelkosten in de orde van grootte van het uiteindelijk toewijsbaar geachte bedrag rekening had moeten houden.
2.8 Onderdeel 1 is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat op de Stichting geen rechtsplicht rustte [eiser] bij de ondertekening van de aanvulling(en) op het huurcontract de met herstel gemoeide kosten te noemen of hem daarvan althans een reële indicatie te geven. Volgens het onderdeel geeft dit oordeel van een onjuiste rechtsopvatting blijk. [eiser] betoogt dat, óók wanneer het voor een doorsneehuurder duidelijk is dat herstel door een derde vele duizenden guldens zou kosten, op de verhuurder een rechtsplicht rust om, voorafgaand aan het sluiten van (een aanvulling op) de huurovereenkomst, de huurder erop te wijzen welke kosten aan herstel van door de vorige huurders aangebrachte veranderingen zijn verbonden, althans de huurder een reële indicatie van die kosten te geven. Als de huurder niet aldus in staat is gesteld de financiële risico's die hij loopt, in te schatten, kan de verhuurder zich volgens [eiser] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet beroepen op het beding waarmee de huurder de bedoelde kosten voor zijn rekening neemt (art. 6:248 lid 2 BW Pro).
2.9 De door het onderdeel verdedigde rechtsopvatting kan in haar algemeenheid niet worden aanvaard. Daaraan staat reeds in de weg dat de orde van grootte van de aan herstel verbonden kosten zo evident kan zijn, dat de huurder, ook zonder uitdrukkelijke mededelingen daarover van de verhuurder, tot een voldoende reële inschatting van de financiële risico's van een zogenaamd overnamebeding (waarmee de huurder de kosten van het ongedaan maken van door vorige huurders aangebrachte veranderingen voor zijn rekening neemt) in staat moet worden geacht. Als de verhuurder in een dergelijke situatie uitdrukkelijke mededelingen over de omvang van de kosten van herstel achterwege laat, brengt dit op zichzelf niet mee dat een beroep van de verhuurder op het overnamebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
2.10 Onderdeel 2 strekt ten betoge dat de rechtbank althans onder de omstandigheden van het geval een mededelingsplicht zoals in onderdeel 1 bedoeld, had moeten aannemen. [Eiser] wijst in dit verband op de volgende feiten en omstandigheden:
- de verhouding tussen de (lage) huurprijs en de (hoge) kosten van herstel;
- [eiser] heeft zelf niets aan de woning veranderd;
- [eiser] beheerst de Nederlandse taal niet goed;
- de Stichting is een professionele verhuurder, terwijl [eiser] een sociale uitkering ontvangt;
- [eiser] zou de woning niet hebben gehuurd, als hij vóór ondertekening van de aanvulling(en) op de huurovereenkomst had geweten dat de Stichting de thans gevorderde herstelkosten op hem zou kunnen verhalen.
Volgens [eiser] mocht de rechtbank niet zonder enige motivering aan deze feiten en omstandigheden voorbijgaan.
2.11 Bij de beoordeling van het onderdeel stel ik voorop dat de rechtbank een mededelingsplicht van de Stichting zoals door [eiser] bedoeld niet heeft aangenomen, omdat naar haar (met het derde onderdeel bestreden) oordeel ook zonder enige uitdrukkelijke mededeling daarover van de Stichting duidelijkheid over de kosten van herstel bestond. In rov. 2.1 heeft de rechtbank overwogen:
"Gelet op deze duidelijkheid bestond er voor de stichting geen rechtsplicht om [eiser] bij de ondertekening van de aanvulling te wijzen op het feit dat reparatie door een derde vele duizenden guldens zou kosten. (cursivering toegevoegd; LK)"
2.12 De verhouding tussen de door [eiser] verschuldigde huur en de kosten van herstel brengt op zichzelf niet mee dat het [eiser], zonder een uitdrukkelijke mededeling van de Stichting over de hoogte van de herstelkosten, aan duidelijkheid over die kosten moet hebben ontbroken. De verhouding tussen de verschuldigde huur en de kosten van herstel (uitgaande van het uiteindelijk toegewezen deel van de vordering bedragen de herstelkosten ruim 50 maal de maandelijkse huur) kan wèl een rol spelen bij de beantwoording van de vraag of, gelet op de verdere omstandigheden van het geval, toepassing van het overnamebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aanvaardbaar zou zijn. De rechtbank is zich dit, blijkens rov. 4.1.3, eerste volzin, van het tussenvonnis van 8 november 2001, waarin zij het belang van "de hoogte van de huurpenningen" uitdrukkelijk heeft gereleveerd, ook bewust geweest. Of de verhouding tussen de verschuldigde huur en de kosten van herstel aan een beroep op het overnamebeding in de weg staat, is echter niet wat het (op het bestaan van een mededelingsplicht van de Stichting toegespitste) onderdeel aan de orde stelt.
2.13 Ook de omstandigheid dat de betrokken veranderingen aan de woning (grotendeels) door anderen dan [eiser] zijn aangebracht, impliceert niet dat het [eiser] zonder uitdrukkelijke mededelingen daarover van de Stichting aan duidelijkheid over de kosten van herstel moet hebben ontbroken. Daarbij is in het bijzonder van belang, dat, naar de rechtbank in rov. 2.1 van het eindvonnis heeft vastgesteld, de (beide) aanvulling(en) op het huurcontract een gedetailleerde opsomming van de betrokken veranderingen aan de woning omvatte(n).
2.14 [Eiser] heeft weliswaar gesteld dat hij de Nederlandse taal niet goed beheerst (conclusie na enquête, p. 1), maar niet dat hij de aanvulling(en) op het huurcontract, de daarin vervatte opsomming van veranderingen aan de woning of de eveneens daarin omschreven verplichting die veranderingen ongedaan te maken dan wel de kosten van herstel op zich te nemen, als gevolg daarvan niet zou hebben begrepen. Het door [eiser] in de feitelijke instanties gevoerde verweer betrof vooral de voorzienbaarheid van de hem uiteindelijk in rekening gebrachte kosten; zie bijvoorbeeld de conclusie van antwoord onder 3: "Toen gedaagde dat stuk ondertekende wist hij niet dat de thans door eiseres gevorderde kosten c.q. schade op hem zouden afkomen." Voor een juiste inschatting van de kosten van bepaalde werkzaamheden doet de mate waarin men de Nederlandse taal beheerst, in beginsel niet ter zake. Tegen die achtergrond behoefde de rechtbank niet uitdrukkelijk in te gaan op de enkele stelling van [eiser] dat hij de Nederlandse taal niet goed beheerst.
2.15 Waar de rechtbank heeft aangenomen dat reeds op grond van de aanvulling(en) van het huurcontract en de daarin opgenomen opsomming van (in voorkomend geval op kosten van [eiser] ongedaan te maken) veranderingen aan de woning duidelijkheid over de kosten van herstel bestond, brachten ook de positie van de Stichting als professioneel verhuurster en die van [eiser] als uitkeringsgerechtigde niet mee dat de Stichting (op straffe van verlies van haar aanspraken in verband met art. 6:248 lid 2 BW Pro) [eiser] (niettemin) opgave van die kosten moest doen, althans hem een reële indicatie daarvan moest geven.
2.16 In de feitelijke instanties heeft [eiser] zich ten slotte inderdaad op het standpunt gesteld dat hij de aanvulling(en) op het huurcontract niet zou hebben ondertekend, als hij zou hebben geweten dat de Stichting een zo hoog bedrag als thans gevorderd op hem zou verhalen(7). Ook dit noopte de rechtbank echter niet tot het aanvaarden van een mededelingsplicht zoals door [eiser] bedoeld. De rechtbank heeft op grond van de aanvulling(en) op het huurcontract immers aangenomen dat ook zonder uitdrukkelijke mededeling van de Stichting duidelijkheid over de kosten van herstel bestond. Daarmee heeft de rechtbank het standpunt van [eiser], voor zover daaraan ten grondslag lag dat de kosten van herstel ten tijde van het ondertekenen van de aanvulling(en) op het huurcontract nog onduidelijk waren, verworpen.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot vernietiging en verwijzing.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Advocaat-Generaal
1 Zie rov. 3 van het tussenvonnis van de rechtbank van 8 november 2001.
2 Art. 2 lid 1 van Pro de huurovereenkomst is ten aanzien van de huurprijs per maand niet duidelijk. Op de comparitie van 19 februari 2002 heeft de Stichting verklaard dat de huurprijs fl. 340,90 per maand bedroeg.
3 De Aanvulling huurcontract van 22 januari 1992 en de Aanvulling huurcontract c.q. art. 7.1. van 27 maart 1995 zijn als prod. 2 en 3 bij akte houdende producties van 19 februari 2002 in het geding gebracht. Beide aanvullingen omvatten een lijst van de door (of op kosten van) [eiser] bij het verlaten van de woning te verrichten werkzaamheden om door vorige huurders aangebrachte veranderingen ongedaan te maken.
4 Dit oordeel wordt herhaald in rov. 2.5.
5 Het eindvonnis dateert van 4 april 2002, de cassatiedagvaarding van 4 juli 2002.
6 De beide aanvullingen omvatten elkaar goeddeels overlappende lijsten van werkzaamheden, met dien verstande, dat een aantal werkzaamheden, opgesomd in de eerste aanvulling, in de tweede aanvulling niet meer voorkomt. In verband daarmee ligt het voor de hand dat de tweede aanvulling er niet toe strekt de eerste aanvulling te completeren, maar deze geheel te vervangen.
7 Zie conclusie van dupliek, p. 1: "indien gedaagde voor ondertekening van de huurovereenkomst en de aanvulling had geweten dat eiseres de thans gevorderde herstelkosten op hem zou kunnen/gaan verhalen, dan had hij deze woning niet gehuurd", en conclusie van dupliek, p. 2/3: "(i)ndien het gedaagde ten tijde van de ondertekening van de overname-verklaring duidelijk was geweest dat hij ruim vij(f)entwintigduizend gulden terzake herstelkosten zou moeten betalen (...) dan had hij deze verklaring beslist niet ondertekend". Zie voorts memorie van grieven, p. 2 onder 1: "dat (...) hij deze aanvulling niet zou hebben ondertekend als hij had geweten dat "het terugbrengen in oorspronkelijke staat van het gehuurde" zulke extreem hoge kosten met zich mee zou brengen".