Conclusie
Nr. 1386
Derde Kamer B
P.J. Wattel
Onteigening
Zitting 31 oktober 2003
Conclusie inzake:
1. Belinog B.V.
2. Stichting [A]
3. [Persoon 1] (geboren [geboortedatum] 1948), zowel voor zichzelf als in zijn hoedanigheid van gevolmachtigde voor [persoon 2] (overleden op 15 november 1995)
4. [Persoon 3] (geboren [geboortedatum] 1919)
5. [Persoon 4]
6. [Persoon 5]
tegen
de gemeente Dordrecht
1 Feiten en loop van het geding
1.1 Ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan 'Amstelwijck' van de gemeente Dordrecht, omvattende een te realiseren woonwijk "Dordtse Hout," een "hoogwaardig" bedrijvenpark "Amstelwijck", een bestaand ziekenhuis en een bestaand sportcomplex, zijn bij Koninklijk Besluit van 3 april 1996, no. 96.0010903, Stcrt. 10 mei 1996, nr. 70, ter onteigening aangewezen:
a. de percelen, kadastraal bekend gemeente Dordrecht, sectie [...], nrs. [001, 002, 003, 004, 005, 006, 007, 008 t/m 012] (grondplannrs. [...]; weiland en (volks)tuingrond) en een gedeelte ter grootte van ± 2.61.38 ha van het perceel, kadastraal bekend gemeente Dordrecht, sectie [...], nr. [013] (grondplannr. [...]; volkstuinen), staande ten name van de stichting Stichting [A] (hierna: [A]; eiser tot cassatie sub 2);
b. een gedeelte van 4.55.54 ha van het perceel, kadastraal bekend gemeente Dordrecht, sectie [...], nr. [014] (grondplannr. [...]; weiland), staande ten name van [persoon 3] (eiser tot cassatie sub 4), [persoon 1] (eiser tot cassatie sub 3) en [persoon 2] (hierna samen aangeduid als [persoon 1] c.s.), ieder voor 1/3 deel(1);
c. een gedeelte ter grootte van ± 0.14.40 ha van het perceel, kadastraal bekend gemeente Dordrecht, sectie [...], nr. [015] (grondplannr. [...]; grond), staande ten name van [persoon 4] (hierna: [persoon 4]; eiser tot cassatie sub 5)(2);
d. een gedeelte ter grootte van ± 1.97.57 ha van het perceel, kadastraal bekend gemeente Dordrecht, sectie [...], nr. [015] (grondplannr. [...]; weiland), staande ten name van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Belinog B.V. (hierna: Belinog; eiser tot cassatie sub 1);
e. het perceel, kadastraal bekend gemeente Dordrecht, sectie [...], nr. [016] (grondplannr. [...]; tuingrond), staande ten name van [persoon 5] (hierna: [persoon 5]; eiser tot cassatie sub 6).(3)
In het plan hebben de onteigende gronden de bestemming Bedrijfsdoeleinden en voor een klein deel verkeersdoeleinden.
1.2 De aandelen in Belinog B.V. zijn voor 100% in handen van [A]. Alle genoemde perceelsgedeelten zijn (zie de voetnoten 1 t/m 3) vóór datum onteigening direct of indirect in handen gekomen van [A], zij het dat de levering van de perceelsgedeelten van [persoon 1] c.s. pas heeft plaatsgevonden na het onteigeningsarrest van het Hof). Bij vonnissen van 8 oktober 1997 heeft de rechtbank te Dordrecht (hierna: de Rechtbank) [A] en Belinog vergund tussen te komen in de gedingen tussen de gemeente Dordrecht (hierna: de Gemeente) en [persoon 5] respectievelijk [persoon 4]. Bij vier vonnissen van 17 december 1997 heeft de Rechtbank de onteigeningsvordering van de Gemeente afgewezen omdat zij meende dat de eisers tot cassatie (hierna: [A] c.s.) zelf de bestemming passend zouden kunnen realiseren.
1.3 Op het door de Gemeente tegen die vonnissen ingestelde hoger beroep(4) heeft het gerechtshof te 's-Gravenhage (hierna: het Hof) bij vier arresten van 21 januari 1999 de vonnissen van de Rechtbank vernietigd, de gevorderde onteigeningen vervroegd uitgesproken, voorschotten op de schadeloosstelling bepaald, en drie deskundigen en een raadsheer-commissaris benoemd.
1.4 [A] c.s. hebben tegen 's Hofs onteigeningsarresten beroep in cassatie ingesteld bij één gezamenlijke dagvaarding, welk beroep bij arrest van 27 oktober 1999, nr. 1269, NJ 1999, 819, NJO 1999/17, met conclusie Ilsink, door u is verworpen.(5) De gemeente merkte in haar schriftelijke toelichting in die zaak op dat zij er geen bezwaar tegen had dat de eisers hun middelen in één cassatiedagvaarding onderbrachten. Mijn voormalig ambtgenoot Ilsink vermeldde in zijn conclusie (onderdeel 1.9) dat de eisers voor hun wijze van procederen verwezen naar HR 15 maart 1996, NJ 1996, 639. U ging in de titelzaak niet in op de kwestie van de gecombineerde cassatiedagvaarding. Na de verwerping van het cassatieberoep zijn de vier procedures voor het Hof voortgezet voor de bepaling van de schadevergoeding.
1.5 Op 16 december 1999 heeft opneming door de deskundigen plaatsgevonden. Zij hebben op 1 juni 2000 een concept-rapport gedeponeerd, waarop de Gemeente, [A], Belinog en [persoon 1] schriftelijk hebben gereageerd. De deskundigen hebben hun definitieve rapport op 29 september 2000 bij 's Hofs griffie gedeponeerd. Daarna is de procedure tot 25 april 2002 geschorst geweest in verband met een (op die datum afgewezen) désaveu-vordering van onder meer [A].
1.6 Bij arrest van 27 september 2002 heeft het Hof Banque Artesia Nederland N.V., gevestigd te Arnhem, (hierna: Artesia) vergund als hypotheekhoudster tussen te komen in de gedingen.
1.7 Bij vier arresten van 23 januari 2003 heeft het Hof de definitieve schadeloosstellingen en kostenveroordelingen vastgesteld:
- in het tegen [A] als oorspronkelijk gedaagde uitgesproken arrest met nummer 98/425 is de schadeloosstelling vastgesteld op € 1.770.379,36, met veroordeling van de Gemeente tot betaling - na aftrek van het voorschot(6) - van € 552.840,44 aan Artesia als tussengekomen hypotheekhoudster en € 848.978,63 aan [A] als oorspronkelijk gedaagde eigenaar;
- in het tegen [persoon 4] en Belinog als oorspronkelijk gedaagden uitgesproken arrest met nummer 98/426 is de totale schadeloosstelling vastgesteld op € 1.116.541,71(7), met veroordeling van de Gemeente tot betaling - na aftrek van het voorschot(8) - van € 529.032,86 aan Artesia als tussengekomen hypotheekhoudster en € 443.137,16 aan Belinog als oorspronkelijk gedaagde eigenaar c.q. als tussengekomen eigenaar;
- in het tegen [persoon 5] als oorspronkelijk gedaagde uitgesproken arrest met nummer 98/427 is de schadeloosstelling vastgesteld op € 23.410,34, met veroordeling van de Gemeente tot betaling - na aftrek van het voorschot(9) - van € 18.536,74 aan [A] als tussengekomen eigenaar;
- in het tegen [persoon 1] als oorspronkelijk gedaagden uitgesproken arrest met nummer 98/428 is de totale schadeloosstelling vastgesteld op € 1.985.911,39, met veroordeling van de Gemeente tot betaling - na aftrek van het voorschot(10) - van € 620.145,12 aan Artesia als tussengekomen hypotheekhoudster en € 952.336,17 aan [persoon 1] c.s. als oorspronkelijk gedaagde eigenaren.
1.8 [A] c.s. hebben zich gezamenlijk door middel van één cassatiedagvaarding van beroep in cassatie voorzien tegen deze arresten. De partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten ter zitting van 8 augustus 2003, waarna zij ter zitting van 5 september 2003 hebben gere- en gedupliceerd.
1.9 Ook de Gemeente heeft (vier separate) beroepen in cassatie ingesteld tegen de vier arresten. Ook in die zaken, met rolnummers 1387 t/m 1390, concludeer ik heden.
2 Geschil in cassatie
2.1 [A] c.s. stellen zes middelen voor, elk voorzien van een toelichting. Ik vat hen als volgt samen:
1. schending van art. 40b Ow. doordat het Hof ten onrechte, althans onvoldoende gemotiveerd voorbij is gegaan aan overgelegd bewijs dat de werkelijke waarde van de onteigende grond fl. 150 à fl. 200 per m2 was en niet de door het Hof vastgestelde denkbeeldige fl. 50 à fl. 70;
2. schending van art. 14 Grondwet Pro en art. 40 Ow Pro. doordat het Hof geen volledige vergoeding heeft toegekend, met name niet voor gemiste winst op de ontwikkeling van de grond, en onvoldoende gemotiveerd is voorbijgegaan aan bewijs(aanbod) van [A] c.s. Het Hof had volgens [A] c.s. niet moeten kiezen voor de vergelijkingsmethode van de benoemde deskundigen, maar voor de top down methode (exploitatiebegrotingsmethode) van de partijdeskundigen;
4. schending van art. 40d Ow. doordat het Hof een fictieve complexwaarde in plaats van de veel hogere werkelijke zelfstandige waarde aan de grond heeft toegekend, daarbij bovendien ten onrechte uitgaande van ruwe bouwgrond hoewel de grond ook volgens het Hof zelf juridisch bouwrijp was;
5. schending van art. 50 Ow Pro. doordat het Hof geen of onvoldoende vergoeding heeft toegekend voor de declaraties van de partijdeskundigen Scheiffers en Stuyt en voor Belinogs eigenaarskosten; het behoort voor de vergoeding geen verschil te maken of de kosten van de genoemde deskundigen via advocaatdeclaraties aan [A] c.s. doorberekend (en vergoed) worden of, zoals in casu, separaat aan [A] c.s. berekend worden;
6. schending van art. 40 Ow Pro. doordat het Hof de schadeloosstelling over de eisers in cassatie heeft verdeeld in plaats van het gehele bedrag aan Belinog B.V. als enige eigenaar (c.q. aan Artesia als hypotheekhouder) toe te kennen; daardoor loopt Belinog B.V. nu het risico aangesproken te worden door de andere eisers in cassatie, hoewel die geen schade lijden omdat zij geen eigenaren meer zijn.
3 De ontvankelijkheid van het cassatieberoep
3.1 Op blz. 9 van haar schriftelijke toelichting stelt de Gemeente dat het cassatieberoep van de eisers tot cassatie niet-ontvankelijk is voorzover het klaagt over de arresten waarbij de desbetreffende eiser geen partij is. Dit betoog is op zichzelf juist, maar leidt desondanks niet tot niet-ontvankelijkheid omdat zulks geen rechtens relevant doel zou dienen.
3.2 In beginsel kunnen de partijen niet afzonderlijke gedingen tot één geding maken door van verschillende vonnissen of arresten bij één dagvaarding in (cassatie)beroep te komen(11). Op dit beginsel heeft u uitzonderingen erkend in met name de arresten HR 26 maart 1942, NJ 1942, 440 (twee beschikkingen hingen zo nauw hangen dat bij vernietiging van de ene, de tweede geen bestaansrecht zou hebben; één rekest toegestaan), HR 9 mei 1958, NJ 1958, 321 (twee zaken ter rolle gevoegd en gezamenlijk behandeld; één cassatiedagvaarding toegestaan) en HR 6 oktober 1978, NJ 1979, 2 (twee gevoegde zaken, waarin dezelfde geschilpunten aan de orde werden gesteld; de verweerder had geen bezwaar tegen het combineren van twee cassatieberoepen door de twee eisende partijen). HR 7 maart 1980 (Kuiterman/Stichting Emmer Centraal Woningbeheer), NJ 1980, 611, m.nt. WHH, betrof een bij één dagvaarding ingesteld cassatieberoep tegen twee tussen dezelfde partijen gewezen en op dezelfde dag uitgesproken vonnissen van dezelfde rechter, die de zaken niet gevoegd had behandeld. Uw eerste kamer overwoog:
"Ofschoon de goede procesorde er zich in het algemeen tegen verzet dat beroep in cassatie tegen in verschillende gedingen gewezen uitspraken wordt ingesteld bij een en hetzelfde exploit van dagvaarding, geldt zulks niet in alle gevallen. Zo staat een goede procesorde niet in de weg aan ontvankelijkheid van een bij een exploit ingesteld cassatieberoep wanneer, zoals in het onderhavige geval, dat beroep zich richt tegen twee op dezelfde dag uitgesproken vonnissen, door dezelfde rechter en tussen dezelfde partijen gewezen in gedingen die betrekking hebben op vorderingen welke gewoonlijk verenigd aan de rechter worden voorgelegd, maar in dit geval ieder in een afzonderlijk geding zijn ingesteld. De exceptie van niet-ontvankelijkheid van het cassatieberoep moet derhalve worden verworpen."
Ik wijs hier voorts op de beschikking van uw eerste kamer van 5 september 2003, rolnr 02/093HR, LJN: AI6110, waarin u in overeenstemming met de conclusie van mijn ambtgenoot Timmerman maar zonder daar andere woorden dan die van art. 81 RO Pro aan vuil te maken toeliet dat een failliet met één verzoekschrift in cassatie opkwam tegen twee separate beschikkingen van de Rechtbank in twee (samenhangende maar separate) faillissementen.
3.3 Maar in casu gaat het om formeel verschillende eisers. Hier ware dan ook te wijzen op uw jurisprudentie inzake subjectieve cumulatie (van procespartijen dus; niet - slechts - van vorderingen; dat is objectieve cumulatie). In HR 12 januari 1939, NJ 1939, 915, achtte u de doelmatigheid het beslissende criterium voor toelaatbaarheid van subjectieve cumulatie. Hoge Raad 27 oktober 1978, NJ 1980, 102, m.nt. WHH, betrof twee werknemers die tezamen een gelijksoortige vordering (schadevergoeding wegens kennelijk onredelijk ontslag) instelden tegen de werkgever.(12) De Kantonrechter verklaarde beide eisers niet-ontvankelijk, omdat subjectieve cumulatie zou zijn toegepast, terwijl de zaken zich daarvoor niet leenden. De rechtbank oordeelde in hoger beroep onder meer dat subjectieve cumulatie alleen geoorloofd is als de vorderingen van meer eisers of tegen meer gedaagden onderling tenminste zodanig samenhangen dat de doelmatigheid een gezamenlijke behandeling wettigt omdat de beslissing op de vordering van of tegen de een rechtstreeks van invloed is op de beslissing op de vordering van of tegen de ander. In casu waren de vorderingen weliswaar gelijksoortig, maar zij vertoonden niet een dergelijke onderlinge samenhang. De rechtbank bekrachtigde het vonnis van de Kantonrechter. Uw eerste kamer achtte het hiertegen gerichte cassatieberoep gegrond; zij achtte onjuist de rechtsopvatting dat de samenvoeging van de vorderingen van de twee eisers een grond voor niet-ontvankelijkheid zou opleveren. Wel kan de rechter een aldus aanhangig gemaakt geding op verlangen van een partij of van ambtswege splitsen op de grond dat tussen de vorderingen geen zodanige samenhang bestaat dat redenen van doelmatigheid een gezamenlijke behandeling wettigen.
3.4 Ik meen dat in de thans te berechten zaak de doelmatigheid wettigt dat er niet moeilijk over gedaan wordt dat [A] c.s. gezamenlijk bij één cassatiedagvaarding hun nagenoeg identieke grieven tegen de vier - voor zover in cassatie van belang - nagenoeg identieke Hofarresten aan u voorleggen, mede gezien de omstandigheden dat (i) het in wezen gaat om rechtsopvolging (opvolgende eigenaren), c.q. vereenzelvigbaarheid (alle aandelen Belinog B.V. zijn in handen van [A]), (i) het Hof de vier zaken gezamenlijk heeft behandeld en alle vier arresten alle eisers in cassatie noemen, (iii) de deskundigen in de vier procedures één rapport hebben geproduceerd en er één gecombineerde descente is geweest, (iv) de Hoge Raad in de voorafgaande titelzaak(13) geen probleem zag in gecombineerde behandeling in cassatie, (v) de Gemeente in haar schriftelijke toelichting destijds te kennen gaf geen bezwaar te hebben tegen gezamenlijke behandeling, en (vi) de Gemeente in de door haar ingestelde beroepen in cassatie tegen de vier arresten van het Hof (zie de zaken met rolnummers 1387 t/m 1390) juist gevoegde behandeling vordert.
3.5 Hugenholtz/Heemskerk(14) leren dat samenvoeging aangewezen is als er een zodanige samenhang tussen de vorderingen bestaat dat de doelmatigheid is gediend met een gezamenlijke berechting. Dat lijkt mij klaarblijkelijk het geval en - gezien haar vordering in haar zaken tegen [A] c.s. - ook de gemeente is klaarblijkelijk die opvatting toegedaan.
3.6 Niet valt in te zien in welk rechtens te respecteren belang of welke verweermogelijkheid de gemeente geschaad zou worden indien de zaak niet gesplitst wordt.
4 De waardering van de onteigende gronden (middelen 1 t/m 4)
Algemeen
4.1 Het Hof meent met de deskundigen dat de onteigende gronden moeten worden gewaardeerd als ruwe bouwgrond. Weliswaar is de grond juridisch bouwrijp in die zin dat een bouwvergunning niet zou kunnen worden geweigerd, maar voor ontsluiting en nutsvoorzieningen, waaronder riolering, is een exploitant volgens het Hof zodanig afhankelijk van anderen dat de grond technisch (feitelijk) geenszins bouwrijp is. Het Hof heeft voorts de waarde van de onteigende gronden bepaald als complex zoals bedoeld in art. 40d Ow., overwegende dat de omvang van het in aanmerking te nemen complex maar een beperkte rol speelt omdat het Hof voor de waardebepaling de vergelijkingsmethode gebruikt (marktwaarde van vergelijkbare grond) en geen betekenis toekent aan de exploitatiebegrotingen voor het complex. Het Hof meent met de deskundigen dat de vergelijkingsmethode te verkiezen is boven de door [A] c.s. aangehangen top down methode aan de hand van verwachte toekomstige verkoop- of uitgifteprijzen van objecten, te verminderen met kosten en winstmarge- en risicovergoedingseisen, een en ander op basis van exploitatiebegrotingen.
Werkelijke waarde (middel 1)
4.2 Eisers tot cassatie betogen dat het Hof art. 40b Ow. heeft geschonden door de grond per onteigeningsdatum niet te waarderen op de door hen gestelde werkelijke waarde ad fl. 200,00 per m², nu het bewijs zou zijn geleverd dat in het commerciële verkeer reeds op 12 maart 1999 fl. 150,00 per m² geboden werd.
4.3 Ingevolge art. 40b Ow. moet bij het bepalen van de (te vergoeden) werkelijke waarde worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije economische verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper.
4.4 Het Hof heeft overwogen (r.o. 7.4):
"De stelling van [A] dat de door de deskundigen gebruikte objecten van vergelijking niet geschikt zouden zijn acht het Hof door de deskundigen overtuigend weerlegd. Het Hof neemt dat standpunt over en waardeert de waarde van de onteigende gronden op f 50,= per m2, waarbij het rekening houdt met de waardeverhogende invloed van (....)".
4.5 De deskundigen rapporteerden in hun concept-rapport (blz. 30 e.v.):
"- In de regio zijn ontwikkelingen gaande waaronder binnen de gemeenten Albrandswaard en Barendrecht, Hendrik Ido Ambacht, Alblasserdam, Papendrecht, Sliedrecht, Hardinxveld-Giessendam en Gorinchem, alwaar direct naast Rijkswegen A 16 en A 15 bedrijfsterreinen, deels in combinatie met woongebieden en kantoren in ontwikkeling komen of reeds zijn.
- Het geldend prijsniveau voor ruwe bouwgrond in bijvo(o)rbeeld de Vinex-locaties Albrandswaard en Barendracht, Berkel en Rodenrijs, Zoetermeer, beloopt bedragen in de orde van circa NLG 25/40,-- per m2 met incidentele uitschi[e]ters.
- Het is deskundigen bekend dat in meerdere gevallen door projectontwikkelaars in de Vinex-locaties Barendrecht en Albrandswaard voor zogenaamde centrum-gebieden hogere bedragen zijn betaald, (in de orde tot circa NLG 45,-- per m2), echter voor wat mindere locaties werden dan ook weer lagere bedragen betaald (in de orde van NLG 15,-- per m2).
Ofschoon in principe sprake is van één ontwikkeling, geeft de markt aan dat binnen die ene ontwikkeling toch een bepaalde mate van prijsdifferentiatie plaats vindt.
- De zogenaamde "schillentheorie", waarbij voor de centrum-gebieden een hogere prijs wordt betaald dan voor de verder naar buiten gelegen schillen, gaat niet altijd op vanwege het feit dat in sommige gevallen, zoals in het onderhavige, bepaalde stroken aan de buitenrand een zichtlocatie gaan vormen vanaf grote wegen (en spoor, zoals bijvoorbeeld in de zaak Gemeente Dordrecht/Willemsens-Burgfonds, in welke zaak deskundigen per peildatum 3 februari 1999 een waarde hebben geadviseerd van NLG 45,-- per m2, welk advies door de Arrondissementsrechtbank Dordrecht in haar vonnis werd overgenomen).
- Het is deskundigen voorts bekend dat van de zijde van projectontwikkelaars, ofschoon door hen in diverse gevallen hogere bedragen werden betaald dan de ruwe-bouwgrondwaarde, deze gronden tegen lagere bedragen, veelal de daadwerkelijke gemiddelde ruwe bouwgrondwaarde, werden ingeleverd bij de desbetreffende gemeenten, teneinde op die wijze te trachten een deel van een planrealisatie (bouwvolume) te verkrijgen."
De conclusie van het concept deskundigenrapport op dit punt luidt als volgt (blz. 31):
"Op basis van hun bevindingen en mede op basis van intuïtie en ervaring waarderen de deskundigen de in de onteigeningen betrokken percelen bij een oplevering vrij van huur/pacht en gebruik, per peildatum 6 januari 2000, op gemiddeld ƒ 50 per ca."
4.6 [Betrokkene 1] (directeur/vertegenwoordiger van Belinog/[A] ) merkte naar aanleiding van het concept-rapport het volgende op:(15)
"6. Niet valt in te zien waarom deskundigen geen acht slaan op bijvoorbeeld een door mij onder de aandacht van de gemeente gebrachte aankoop op 16 februari 1996 door de Politieregio Zuid-Holland-Zuid van een perceel ruwe bouwgrond voor fl. 135,-- per m2.
Ook is mij niet duidelijk waarom de commissie de reeds in 1995 tot stand gekomen prijs van [betrokkene 4], evenals de turbulente prijsontwikkelingen in de markt sedertdien, buiten beschouwing laat.
7. Ook binnen het enge vergelijkingsgebied dat door deskundigen wordt gehanteerd doen zij afbreuk aan hun geloofwaardigheid door de vergelijking met de zaak Gemeente Dordrecht/Willemsens - Burgfonds in welke zaak per 3 februari 1999 een waarde werd geadviseerd ad fl. 45,-- per m2. Gecorrigeerd voor de prijsontwikkeling sedertdien komt dit overeen met circa fl. 50,-- per 6 januari 2000.
Dat gebied kent allereerst een zéér problematische ontsluiting. Bovendien is daar nog geen enkel uitzicht wanneer daadwerkelijk met bouwen kan worden begonnen: een termijn van vijf jaar of meer zou niemand verbazen, terwijl voor de onderhavige 10,86 hectare de klanten al jaren in de rij staan, en de gemeente al vóór 6 januari 2000 (met onze instemming) hurry-up is begonnen met het ontwikkelen van de bouwrijpe tot uitgeefbare grond.
Gezien dat enorme verschil in actuele bouwmogelijkheden zou iedere projectontwikkelaar zelfs voor een niet zelfstandig te ontwikkelen perceel ruwe bouwgrond op de onderhavige locatie tenminste het dubbele betalen aan Belinog t.o.v. Willemsens - Burgfonds. Niettemin waardeert de commissie beide locaties (vrijwel) gelijk."
4.7 Op deze kritiek wordt in het (definitieve) deskundigenrapport als volgt gereageerd (blz. 47 e.v.):
"Uit de door [betrokkene 1] overgelegde stukken blijkt slechts dat sprake zou zijn geweest van een transactie met betrekking tot, in de ogen van [betrokkene 1], niet bouwrijpe grond op een mindere locatie dan "Amstelwijck".
Nadere informatie teneinde tot een redelijke beoordeling daarvan te komen werd niet verstrekt";
(...)
"Bij de waardering van de gronden in de zaak Willemsens - Burgfonds was sprake van gronden in een smal geheel, echter vrijwel geheel als zichtlocatie ten opzichte van de N3 en de spoorlijn aan te merken.Van de gronden in de onderhavige procedures is slechts een deel als zichtlocatie aan te merken.
In de waarderingsmethodiek van deskundigen, te weten ruwe-bouwgrond, maakt een snellere ontwikkeling van het ene blok, dan wel een wat latere van een ander blok niet direct verschil meer";
(....)
"Deskundigen kunnen de stelling van [betrokkene 1] (dat gebleken zou zijn dat zowel [betrokkene 5] als [betrokkene 4] als [betrokkene 6] gaarne bereid waren om 10.86 ha. te kopen, dan wel te participeren, dat ook andere grote aannemers en ontwikkelaars zich sedert 1990 als koper zouden hebben gemeld, dat er concrete voorbeelden van reële prijsvorming voor het onderhavige perceel op verschillende tijdstippen zouden zijn, zodat de prijs "bij een onderstelde" koop en verkoop per 6 januari 2000 zich daaruit redelijkerwijs zou laten begroten, PJW) niet onderschrijven. Zij menen de fasering los te moeten zien van het feit dat de gronden nauwelijks als bouwrijp zijn aan te merken, dat reeds om die reden van een afzonderlijk te ontwikkelen plangedeelte geen sprake kan zijn en de gronden derhalve als onderdeel van het gehele plangebied dienen te worden bezien."
4.8 In hun definitieve rapport van september 2000 handhaven de deskundigen hun standpunt.
4.9 Ter zitting zijn de vergelijkingsobjecten opnieuw ter sprake gekomen. Het Hof overweegt daaromtrent (r.o. 6.3; of, in één arrest, r.o. 5.3):
"In die toelichting (ter zitting; PJW) geven de deskundigen ook en gemotiveerd aan dat en waarom de door [A] ter vergelijking genoemde transacties evenmin geschikt zijn. Zo ging het in een aantal gevallen om volledig bouwrijpe gronden, om tuingrond achter een woning, tuinbouwgrond met kassen, grond ten behoeve van een klein woningbouwproject, gronden direct langs de provinciale weg gelegen enz."
4.10 Een en ander geeft geen aanleiding te veronderstellen dat de deskundigen of het Hof iets anders dan de werkelijke waarde wilden vergoeden. Van een onjuiste maatstaf is dus geen sprake en art. 40b Ow. is niet geschonden. [A] c.s. verschillen slechts met de deskundigen van mening omtrent de hoogte van die werkelijke waarde. Dat is een feitelijke vraag.
4.11 Van het door [A] c.s. geproduceerde materiaal tot staving van een hogere waardering hebben de deskundigen en het Hof kennis genomen.(16) Zij zijn er echter niet door overtuigd geraakt. Uit r.o. 7.4 blijkt dat het Hof de door de deskundigen gebruikte objecten van vergelijking geschikt acht en uit r.o. 6.3 (in één arrest 5.3) dat hij de door [A] aangevoerde vergelijkingsobjecten ongeschikt acht. Gegeven voorts de omstandigheid dat [A] c.s. niet kan wijzen op een daadwerkelijk tot stand gekomen transactie of onvoorwaardelijke afnameverplichting in het commerciële verkeer voor fl. 150,00 per m² rond 12 maart 1999 ter zake van een wél goed vergelijkbaar perceel, is het feitelijke oordeel van het Hof geenszins onbegrijpelijk en in cassatie dus onaantastbaar.
4.12 Ik meen daarom dat het middel zowel gelezen als rechtsklacht als gelezen als motiveringsklacht doel mist.
Volledige waarde; top down methode (onderdeel van middel 2)
4.13 Middel 2 betoogt onder meer dat het Hof - in strijd met art. 14 van Pro de Grondwet en art. 40 Ow Pro. - heeft miskend dat het zijn taak is zich ervan te vergewissen dat de schadeloosstelling volledig is c.q. toereikend is voor de onteigende. Meer in het bijzonder wordt het Hof verweten onvoldoende kennis te hebben genomen van de informatie die het Hof tot het inzicht had kunnen brengen dat het deskundigenrapport geen juist beeld geeft van de waarde van de grond en van de bijkomende schade. [A] c.s. menen dat het Hof aan zijn oordeel een gebrekkige motivering ten grondslag heeft gelegd, gezien het door hen aangevoerde.
4.14 Uit niets blijkt dat de deskundigen of het Hof een andere maatstaf hebben aangelegd dan volledige schadeloosstelling, zodat het middel als rechtsklacht faalt.
4.15 Zoals in de toelichting bij het eerste middel, wordt ook hier in de toelichting aangevoerd dat het Hof niet zonder nadere motivering het advies had mogen volgen van de deskundigen. Ik meen dat het middel in zoverre het lot van het eerste middel dan wel van het derde middel moet delen.
4.16 [A] c.s. hebben bezwaren tegen de door de deskundigen gekozen - en door het Hof overgenomen - methode van waardebepaling, de vergelijkingsmethode. Zij menen dat het Hof ten onrechte geen betekenis heeft toegekend aan exploitatiebegrotingen en ten onrechte de top down methode heeft verworpen.
4.17 Het Hof heeft (in r.o. 7.3) aangegeven dat de vergelijkingsmethode boven de "top-down" methode is te verkiezen omdat een exploitatiebegroting naar zijn aard slechts een projectie op basis van bepaalde aannames betreft, waarbij kleine wijzigingen in de aannames grote gevolgen kunnen hebben voor de uitkomst. Het Hof deelt de twijfels die de deskundigen ten aanzien van de juistheid en hanteerbaarheid van de door de Gemeente gemaakte exploitatieberekeningen tot uitdrukking hebben gebracht. Het Hof is van oordeel dat een redelijk handelend koper daaraan geen of weinig betekenis zal toekennen. Het Hof geeft de voorkeur aan de vergelijkingsmethode omdat deze uitgaat van in het nabije verleden daadwerkelijk betaalde prijzen voor vergelijkbare objecten.
4.18 U overwoog in HR 30 mei 2001, nr. 1304 (Van der Gaag/Gemeente Liesveld), LJN AB2151, met conclusie Wattel, dat
"(...) geen rechtsregel de deskundigen voorschrijft op welke wijze zij de waarde van een te onteigenen goed dienen vast te stellen, zodat zij vrij zijn het stelstel van waardering te kiezen dat naar hun oordeel voor die waardevaststelling het meest geschikt is."(17)
4.19 Met de top down methode wordt niet zelfstandig de waarde van de grond bepaald, maar wordt in de eerste plaats vanuit een geprojecteerde of verhoopte projectopbrengst door middel van aftrek van ontwikkelings- en exploitatiekosten, rentabiliteitseisen, risicovergoeding en andere af te trekken posten teruggerekend naar een normatief bedrag waarboven de kosten van de grondaankoop niet uit mogen komen (om in het jargon te blijven: het no go level). Gegeven deze omstandigheid en gegeven zijn vrijheid in keuze van de waarderingsmethode, kon het Hof heel wel menen dat de top down methode geen betere benadering van de (volledige; werkelijke) waarde geeft dan de ouderwetse maar beproefde vergelijkingsmethode.
4.20 Het oordeel van het Hof geeft ook overigens geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het is voorts niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd, zodat het middel op dit onderdeel faalt.
4.21 De in de toelichting op dit middel vervatte klacht over de bijkomende schade zal ik separaat behandelen in onderdeel 5.
Passeren bewijsaanbod waarde (middel 3)
4.22 Middel 3 luidt als volgt:
"Het Hof heeft in strijd met het recht, meer in het bijzonder artikel 166 Rv Pro, jo 194 Rv, het uitdrukkelijke en adequate aanbod van Belinog om [betrokkene 3 en 4], maar ook andere deskundigen en getuigen, genoemd in de pleitnota d.d. 19 november 2002 in de onderdelen 16 tot en met 19, als getuigen te doen horen gepasseerd als niet ter zake dienend, aangezien de getuigenverklaringen van deze personen als (markt)deskundigen nu juist zeer ter zake dienend zijn en waarom deze getuigenverklaringen uitdrukkelijk als aanvullend bewijs van de stellingen van Belinog zijn aangeboden. Het Hof heeft het recht geschonden, meer in het bijzonder artikel 31 OW Pro, door geen nadere inlichtingen in te winnen, zulks ondanks een uitdrukkelijk daartoe gedaan verzoek van de onteigende aan de voorzitter van het Hof op 26 januari 2001, terwijl de relevantie en het belang daarvan door Belinog was aangetoond."
4.23 In de bedoelde pleitnota, onderdeel 19, wordt aangeboden [betrokkene 3 en 4] als getuige te horen; van een verder reikend getuigenaanbod (betreffende andere personen) geven de onderdelen 16 t/m 19 geen blijk.
4.24 In HR 6 mei 1960 (Volksbelang/Eindhoven), NJ 1960, 426, overwoog u:
"dat een verplichting van den rechter om, indien pp. het over de daadzaken (feiten, PJW) niet eens zijn, op verzoek van pp. een getuigenverhoor te bevelen, zoals deze voor het gewone geding voortvloeit uit de artt. 103 en 199 Rv., niet verenigbaar is met den aard van het onteigeningsgeding, waarin de rechter met behulp van deskundigen zelfstandig het bedrag van de schadeloosstelling vaststelt met inachtneming van de voorschriften van de Onteigeningswet, welke in de artt. 31 en 33 een bijzondere regeling geeft van de wijze, waarop de personen wier inlichtingen voor een betere beoordeling van de zaak nodig worden geoordeeld, kunnen worden gehoord;
dat het middel, dat het verwijt bevat dat de rechter de onteigende partij niet tot een door haar verzocht getuigenbewijs heeft toegelaten, derhalve faalt."
4.25 Art. 31, lid 1, Ow. bepaalt:
"Ook ambtshalve kan de regtercommissaris ten allen tijde die personen voor zich en voor de deskundigen doen verschijnen, wier inlichtingen hij tot betere beoordeling der zaak nuttig mogt achten."
4.26 Dat het in art. 31 Ow Pro. niet om getuigenbewijs gaat, heeft u reeds overwogen in uw arrest van 29 mei 1865, W. 2697 (De Rijk/Commissaris des Konings in het hertogdom Limburg). U overwoog:
dat toch de in art. 31 aangeduide Pro personen slechts tot het geven van inlichtingen worden opgeroepen, en alzoo hunne opgaven zich niet, even als die van eigenlijk gezegde getuigen, behooren te bepalen tot eigenlijk gezegde door hen zelven waargenomen feiten;
dat mitsdien hunne afgelegde verklaringen niet kunnen worden beschouwd als die van getuigen in den zin van het Burgerlijk Wetboek en er uit dien hoofde in deze aan geen bewijs door getuigen kan worden gedacht; en dat bij gevolg al de overige verder aangehaalde tot het bewijs door getuigen betrekkelijke artikelen in geene aanmerking kunnen komen."
4.27 Van Mierlo(18) behandelt de kwestie van getuigenverhoor in onteigeningsprocedures. Hij meent dat aan dit bewijsmiddel in het onteigeningsgeding zo goed als geen behoefte bestaat en constateert dat de vraag of getuigenverhoor in de onteigeningsprocedure toelaatbaar is, daardoor in de jurisprudentie slechts sporadisch behandeling vindt. De onteigeningsrechter beschikt nu eenmaal over speciale middelen om tot een oordeel te komen, zoals het deskundigenbericht en art. 31 Ow Pro. Uit het boven geciteerde arrest Volksbelang/Eindhoven trekt de auteur de conclusie dat noch voor het aanbod tot getuigenbewijs, noch voor de ambtshalve bewijsopdracht door getuigen plaats is in het onteigeningsgeding. Ik merk op dat u niettemin in HR 15 juli 1998 (Staat/Welles), NJ 1999, 427, NJO 1999, 11, met conclusie Ilsink en noot PCEvW, overwoog dat de rechtbank het aanbod van getuigenbewijs als niet ter zake dienende kon passeren, daar in haar oordeel besloten lag dat de rechtbank tot geen ander oordeel zou zijn gekomen indien de te bewijzen aangeboden stelling juist zou zijn.
4.28 Voorzover middel 3 het Hof verwijt de artt. 166 jo. 194 Rv. te hebben geschonden, kan het dus niet tot cassatie leiden. Die bepalingen gelden niet onverkort in de onteigeningsprocedure. Het gaat in casu bij de aangeboden getuigen voorts niet om personen die iets uit eigen wetenschap kunnen verklaren over de waarde van de onteigende gronden. Zij kunnen, net als de benoemde deskundigen, slechts een mening geven over die waarde op basis van andere informatie en ervaring en intuïtie. Die mening en hun eventuele gronden daarvoor hadden zij al gegeven en waren genoegzaam bekend bij zowel de deskundigen als het Hof. [A] c.s. hebben in hun pleitnota voor het Hof slechts aangeboden [betrokkene 3 en 4] als getuigen te doen horen om hun verklaringen als beëdigde verklaringen aan het procesdossier te kunnen toevoegen. Nu hun opvattingen reeds in stukken in het dossier vervat waren en [A] c.s. niet aangaven op welke relevante wijze hun verklaringen in hun hoedanigheid van getuige zouden gaan afwijken van hun reeds bekende inzichten, kon het Hof zonder schending van enige rechtsregel oordelen (r.o. 12.2) dat beëdigde mondelinge verklaringen van deze personen geen verdere bijdrage aan de vaststelling van de werkelijke waarde zouden kunnen leveren. De klacht dat het Hof nadere (dat wil zeggen dezelfde) inlichtingen had moeten inwinnen op basis van art. 31 Ow Pro. treft om dezelfde reden evenmin doel. Het heeft geen zin om tegenover de rechter die na genoegzame kennisneming niet door bepaalde opvattingen of argumenten overtuigd is, diezelfde opvattingen of argumenten in andere woorden, via andere zegslieden of in andere vorm te blijven herhalen.
Complexwaardering; bouwrijp of ruw (middel 4)
4.29 In middel 4 wordt betoogd dat het Hof de grond ten onrechte heeft gekwalificeerd als ruwe bouwgrond, terwijl de grond juridisch bouwrijp was. Het Hof zou voorts hebben miskend dat het onteigende een zelfstandig te exploiteren eenheid vormde, zodat de complexwaardering (art. 40d Ow.) niet juist is toegepast nu immers het gehele plangebied als complex beschouwd is.
4.30 Het Hof overweegt in r.o. 2.1 dat de deskundigen(19) voor de waardering van de grond slechts zeer beperkte betekenis toekennen aan exploitatiebegrotingen, zulks in verband met de daaraan verbonden vele onzekerheden. In het slot van r.o. 7.1 en in r.o. 7.2 gaat het Hof zelf in op dit punt. Hij verwerpt het standpunt van de onteigenden dat de in de vier zaken tezamen onteigende grond als het complex ex art. 40d Ow. moet worden beschouwd en overweegt dat de omvang van het in aanmerking te nemen complex bij de waardebepaling maar een beperkte rol speelt omdat de vergelijkingsmethode wordt gebruikt. Het in de eerste plaats feitelijke oordeel dat de van [A] c.s. onteigende grond geen zelfstandig ontwikkelbaar complexje vormt, is mijns inziens genoegzaam gemotiveerd met de vaststelling (r.o. 7.2; in één zaak 6.2) dat de ontsluiting van die gronden afhankelijk is van voorzieningen op andere delen van het plangebied.
4.31 Het feitelijke oordeel dat de onteigende gronden in feite (fysiek) niet bouwrijp zijn wegens ontbreken van (voldoende) ontsluiting en nutsvoorzieningen en de volledige afhankelijkheid van anderen daarvoor, en daarom als ruwe bouwgrond gewaardeerd moeten worden, is niet onbegrijpelijk en evenmin onvoldoende gemotiveerd.
4.32 Ik meen dat ook dit middel faalt.
5 De bijkomende schade (onderdeel van middel 2)
5.1 Het Hof heeft over de bijkomende schade, dat is de schade door gemis van de mogelijkheid om zelf te exploiteren, onder meer overwogen (r.o. 9 van de zaak met nr 98/425):
"Het Hof deelt het standpunt van de Gemeente en de deskundigen niet, dat vergoeding van bijkomende schade wegens winstderving geen sprake kan zijn omdat de onteigende partijen niet zelf de bestemming kunnen realiseren. De onteigening is toegestaan omdat ten tijde van het Kroonbesluit niet aannemelijk was geworden dat [A] samen [met, PJW] Belinog c.s. de bestemming op de door Gemeente voorgestane wijze zou willen realiseren. (...). Het hof is echter van oordeel dat [A] c.s. schade lijden omdat zij als gevolg van de onteigening ten tijde van de onteigening nog niet gerealiseerde bestemming voor bedrijfsmatige exploitatie van de grond niet meer kunnen realiseren. Het Hof acht voldoende aannemelijk gemaakt dat [A] c.s. serieuze plannen hadden om de bestemming van op hun grond zelf te realiseren."
5.2 De deskundigen meenden dat van bijkomende schade geen sprake kon zijn omdat zelfrealisatie verworpen was, maar hebben zich op blz. 17 t/m 19 van hun notitie ten behoeve van de pleidooizitting voor het Hof wel subsidiair uitgelaten over de hoogte van de exploitatieschade, voor het geval het Hof de mening zou zijn toegedaan dat wel sprake zou zijn van bedrijfs-/exploitatieschade. Van de door [A] c.s. ingebrachte schadebegrotingen hebben de deskundigen blijkens hun notitie kennis genomen. Mede acht slaand op ramingen van [betrokkene 2] (partij-deskundige van [A] c.s.) en een door [B] B.V. (in opdracht van partij-deskundige [betrokkene 3] van [A] c.s.) uitgebrachte taxatie komen de deskundigen (uiteindelijk) tot de slotsom dat uit een exploitatie van het onteigende, uitgaande van de peildatum 6 januari 2000, een netto contante waarde van de totale opbrengst voor grond en bedrijfswinst tezamen zal zijn te realiseren van gemiddeld rond fl. 100 per m².
5.3 Het Hof bespreekt in r.o. 10.1 t/m 10.5 de door de deskundigen van belang geachte omstandigheden. In r.o. 12.1 geeft het Hof aan dat de deskundigen de begrotingen van de schade waar de onteigenden zich op beroepen bij hun oordeel hebben betrokken en dat zij hebben gemotiveerd waarom deze begrotingen niet (geheel) moeten worden gevolgd. Verder geeft het Hof te kennen aan te kunnen sluiten bij het oordeel van de deskundigen en de door hen gegeven motivering.
5.4 Middel 2 richt zich mede tegen de vaststelling van de exploitatieschade op een gemiddeld bedrag van fl. 46,07 per m². [A] c.s. stellen dat de deskundigen daar geen berekening aan ten grondslag hebben kunnen leggen en dat het mitsdien om een slag in de lucht gaat. Uit de notitie van de deskundigen ten behoeve van de pleidooizitting blijkt evenwel dat de deskundigen gemotiveerd tot het oordeel komen dat een totale netto contante waarde voor grond en bedrijfswinst tezamen zal zijn te realiseren van rond fl. 100 per m². Dit leidt tot een totaalbedrag van fl. 10.789.800. Aangezien de waarde van de onteigende percelen reeds op fl. 5.818.840 was vastgesteld, bedraagt de exploitatieschade fl. 4.970.960. Per vierkante meter resulteert dit in een bedrag van fl. 46,07 doordat de onteigende grond deels is gewaardeerd op fl. 50 per m² en deels op fl. 70. Ik vermag niet in te zien waarom deze benadering een intenser luchtslagkarakter zou bezitten dan de ramingen van [A's] partijdeskundigen. Ook valt niet in te zien dat het Hof het materiële recht of enige motiveringsplicht zou schenden door niet meer waarde te hechten aan de ervaring en de intuïtie van de partijdeskundigen dan aan de ervaring en intuïtie van de benoemde deskundigen. Overigens gaat het om een feitelijk oordeel, dat geenszins onbegrijpelijk is en door de gemotiveerde aansluiting bij het gemotiveerde deskundigenoordeel voldoende gemotiveerd is.
5.5 Ik meen daarom dat ook dit onderdeel van middel 2 faalt.
6 Proceskosten en kosten van deskundige bijstand (middel 5)
6.1 Het Hof heeft de proceskosten vergoed naar het in onteigeningszaken gebruikelijke liquidatietarief(20) en daarbij overwogen:
"De kosten van ingewonnen juridische advisering, afkomstig van anderen dan de procureur van [A], moeten in dit tarief begrepen worden geacht. Het hof acht de inschakeling van de partij-deskundige [betrokkene 2] redelijk. De kosten van deze deskundige ad totaal € 39.888,93 exclusief BTW komen voor integrale vergoeding in aanmerking nu het hof ook de hoogte van zijn kosten redelijk vindt. Het hof zal deze kosten in elke zaak voor eenvierde deel in aanmerking nemen (...)."
6.2 Middel 5 betoogt dat het Hof in strijd met art. 50 Ow Pro. de kosten van de onteigeningsrechtdeskundigen mrs. Scheiffers en Stuyt niet voor vergoeding in aanmerking heeft laten komen. Verder wordt betoogd dat het Hof de kostenvergoeding in haar geheel aan Belinog had moeten toekennen, omdat deze ten tijde van de inschrijving van het onteigeningsvonnis op 6 januari 2000 eigenaar was van alle onteigende gronden.
6.3 Art. 50 Ow Pro. luidt, voorzover hier van belang, als volgt:
"- 1. De kosten van het proces komen ten laste van de onteigenende partij (..).
(...)
- 4. Onder de kosten van het geding zijn mede begrepen kosten van rechtsbijstand of andere deskundige bijstand, die naar het oordeel van het Hof redelijkerwijs door verweerders of derde belanghebbenden zijn gemaakt."
6.4 In HR 6 maart 1991 (Person/Amsterdam), nr. 1120, NJ 1991, 818, NJO 1991, 6, met conclusie Moltmaker en noot MB, overwoog u dat uit de parlementaire behandeling van de toevoeging van lid 4 aan art. 50 Ow Pro.(21) blijkt dat kosten van rechtsbijstand en van bijstand door andere deskundigen voor vergoeding in aanmerking komen, ongeacht of die kosten voor of tijdens het onteigeningsgeding zijn gemaakt en dat aan de vergoeding van deze kosten geen nadere eis is gesteld dan dat zij naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs zijn gemaakt. U overwoog voorts:
"3.4. Bij de vorming van dit oordeel moet de rechter zich afvragen niet alleen of en in hoeverre het redelijk was die kosten te maken maar ook of en in hoeverre de kosten binnen een redelijke omvang zijn gebleven. Voor het vinden van het antwoord op deze vraag geeft de wet aan de rechter een grote mate van vrijheid, terwijl het vierde lid van art. 50 hem Pro door de gebezigde bewoordingen bovendien in belangrijke mate ontheft van zijn motiveringsplicht."
6.5 Uit HR 13 november 1991 (Soekhoe/Den Haag), nr. 1133, NJ 1992, 248, NJO 1992, 1, met conclusie Moltmaker en noot MB, volgt dat de rechter in de schadeprocedure niet een vergoeding van kosten van rechts- en andere bijstand kan weigeren met de enkele motivering dat de kosten verdisconteerd zouden zijn in het liquidatietarief. U wees er op dat de rechter in een dergelijk geval meer moet vermelden omtrent het toegepaste tarief en (meer) inzicht moet geven in zijn gedachtegang.
6.6 Uit HR 10 maart 1993 (Staat/Van den Boogaard), nr. 1150, NJ 1994, 45, NJO 1994, 3, met conclusie Moltmaker en noot MB, blijkt dat de rechter - de dubbele redelijkheidstoets toepassend - tot de slotsom kan komen dat de werkelijke, niet bovenmatige zijnde, kosten moeten worden vergoed. U herhaalde dat de rechter niet tot verdere motivering gehouden is.(22)
6.7 Het Hof heeft overwogen dat inschakeling van de partijdeskundige Verhagen redelijk was en dat de hoogte van de door hem gedeclareerde kosten eveneens redelijk was. Het Hof heeft dus de door u voorgeschreven dubbele redelijkheidstoets toegepast. Mijns inziens heeft het Hof dezelfde toets aangelegd voor wat betreft de rechtsbijstandskosten. Het heeft immers geoordeeld (r.o. 13.3) dat vergoeding van de kosten van ingewonnen juridisch advies van anderen dan [A's] procureur in het liquidatietarief begrepen moet worden geacht, nu er geen omstandigheden zijn gesteld of gebleken waaruit zou volgen dat toepassing van dat tarief in casu, anders dan in het algemeen, niet zou leiden tot een volledige vergoeding "voor de in redelijkheid gemaakte werkelijke proceskosten." Ik meen dat het Hof dit oordeel niet nader behoefde te motiveren dan het heeft gedaan, mede gezien de omstandigheden dat de totale proceskostenvergoeding op basis van het liquidatietarief € 135.696 beloopt en dat mr Stuyts declaraties niet gespecificeerd zijn.
6.8 Voorzover het middel inhoudt dat het Hof de kosten van mrs. Scheiffers en Stuyt buiten beschouwing heeft gelaten, mist het feitelijke grondslag. Het heeft die kosten uitdrukkelijk begrepen geacht in het liquidatietarief.
6.9 Voor wat betreft de in middel 5 vervatte maar aldaar niet toegelichte klacht dat het Hof de gehele kostenvergoeding aan Belinog had moet toekennen, verwijs ik naar de behandeling van middel 6 in onderdeel 7.
6.10 Ik meen dat ook middel 5 faalt.
7 Aan wie moet betaald worden? (middel 6)
7.1 Middel 6 komt hierop neer dat het Hof de schadeloosstellingen voor de onteigende gronden ten onrechte niet uitsluitend aan Belinog heeft toegekend, maar heeft verdeeld over de eisers tot cassatie, hoewel Belinog op 6 januari 2000 (datum inschrijving onteigeningsarresten) eigenaar was van alle onteigende gronden. Eenzelfde klacht wordt geuit voor wat betreft de kostenvergoedingen ex art. 50 Ow Pro. In de toelichting wordt aangevoerd dat Belinog vreest een deel van de schadeloosstelling en de kostenvergoeding aan haar mede-eisers tot cassatie te moeten afstaan, nu de Hofarresten immers executoriale kracht hebben. Deze klachten zien uiteraard niet op de veroordelingen tot betaling aan hypotheekhoudster Artesia.
7.2 Zoals boven (1.7) vermeld, heeft het Hof in het tegen [persoon 4] en Belinog als oorspronkelijk gedaagden uitgesproken arrest met nummer 98/426 de Gemeente veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 443.137,16 met rente aan Belinog. Verder heeft het Hof de Gemeente in dat arrest veroordeeld in de door Belinog gemaakte proceskosten. Middel 6 kan dus niet op dit arrest zien.
7.3 Belinog verzet zich kennelijk wel tegen 's Hofs arrest met nummer 98/425 dat de Gemeente veroordeelt tot betaling van € 848.978,63 als schadeloosstelling aan Belinogs 100% aandeelhoudster [A] als oorspronkelijk gedaagde eigenaar.
7.4 Namens de Gemeente is op 18 maart 1998 bij exploot de oorspronkelijk aan [A] betekende appeldagvaarding ook aan Belinog (over)betekend, een en ander in verband met de overdracht van de te onteigenen grond door [A] aan Belinog op 22 juli 1997. Daarbij is Belinog meegedeeld dat zij in het geding kan tussenkomen om voor haar belangen op te komen bij incidentele conclusie (zie art. 353 jo Pro. art. 217 e.v. Rv. en art. 3, lid 2, Ow.). Belinog heeft echter kennelijk geen gebruik gemaakt van haar recht van tussenkomst als bedoeld in artikel 3, lid 2, Ow.
7.5 HR 5 december 1990 (Rotterdam/Abrahamsen), nr. 1113, NJ 1991, 352, met conclusie Moltmaker en noot MB, betrof een huurder die niet was tussengekomen. U oordeelde dat aan die huurder daarom niet enige vordering kon worden toegewezen. De huurder zal zich tot de schadeloos gestelde eigenaar moeten wenden.
7.6 Den Drijver-Van Rijckevorsel en Van Engen (blz. 43-44)(23) schrijven dat tussenkomst in zoverre van belang is
"dat aan de toegelaten geïntervenieerde zelf als procespartij de schadeloosstelling wordt toegewezen. Dat is niet het geval wanneer de gerechtigde niet heeft geïntervenieerd (...). In dat geval moet de schadeloosstelling worden betaald aan de voormalige eigenaar (die weer moet doorbetalen)."
7.7 Nu Belinog niet als nieuwe eigenaar is tussengekomen in het geding met [A] als oorspronkelijk gedaagde eigenaar, hoefde het Hof haar in zoverre niet als procespartij te beschouwen en aan haar noch schadeloosstelling, noch proceskostenvergoeding toe te wijzen.
7.8 Belinog meent voorts kennelijk het risico te lopen om de haar als opvolgende eigenaar toekomende schadeloosstelling en proceskostenvergoeding mis te lopen in de zaak met nummer 98/427 tegen [persoon 5] en [A] als oorspronkelijke gedaagden. Volgens Belinog heeft het Hof ten onrechte betaling aan [A] als tussengekomen eigenaar gelast. Ook in deze zaak heeft de Gemeente bij exploot de appeldagvaarding overbetekend aan Belinog en ook in deze zaak is Belinog niet als opvolgend eigenaar tussengekomen. Het Hof was dus niet gehouden betaling aan een ander dan [A] te gelasten.
7.9 In het arrest in de zaak met nummer 98/428, uitgesproken tegen [persoon 1] c.s. als oorspronkelijk gedaagde eigenaren, heeft het Hof de schadeloosstelling en de proceskostenvergoeding aan [persoon 1] c.s. toegekend. In deze zaak is de appeldagvaarding niet overbetekend aan Belinog. Belinog was niettemin uiteraard op de hoogte zowel van de onteigeningsprocedure als van het feit dat zij de te onteigenen grond verwierf van [persoon 1] c.s. Zij is desondanks niet tussengekomen in de procedure. Ik meen dat het Hof niet gehouden is van ambtswege de schadeloosstelling en de proceskostenvergoeding toe te kennen aan een ander dan de oorspronkelijke gedaagde als die ander ter zake in de procedure niet van zich laat horen. Spontane rechterlijke zoektochten of aanwijzingen van belang- of rechthebbenden kan ook licht tot betreurenswaardige fouten en misverstanden leiden. Belinog kon interveniëren, maar liet dat na en zal zich thans met [persoon 1] c.s. moeten verstaan. Het lijkt mij weinig aannemelijk dat [persoon 1] c.s., die hun grond aan Belinog hebben overgedragen en daarvoor de koopsom hebben ontvangen, recht of titel zouden hebben om de bij het arrest aan hen toegekende bedragen ten koste van Belinog te behouden.
7.10 Ik meen dat ook middel 6 faalt.
8 Conclusie
Ik geef u in overweging het cassatieberoep te verwerpen.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
(a.-g.)
1 Dit perceelsgedeelte is door [persoon 1] c.s. op 13 november 1995 verkocht aan [A]. Geleverd is pas in 1999.
2 Dit perceelsgedeelte is door [persoon 4] op 22 juli 1997 in eigendom overgedragen aan Belinog B.V.
3 Dit perceelsgedeelte is bij notariële akte van 2 augustus 1996, ingeschreven ten hypotheekkantore op 5 augustus 1996, door [persoon 5] verkocht en overgedragen aan [A].
4 Op grond van art. 54h juncto art. 26 Onteigeningswet Pro is hoger beroep mogelijk tegen een uitspraak inhoudende nietigverklaring van de dagvaarding of ontzegging van het gevorderde om enige andere reden. Hieruit volgt dat een onteigenaar de mogelijkheid heeft in hoger beroep te gaan indien de rechtbank de (vervroegde) onteigening niet uitspreekt. Bij een toewijzing van de onteigeningsvordering staat voor een onteigende daarentegen slechts beroep in cassatie open. Volgens H.J.M. van Mierlo in Onteigening, eigendomsbeperking en kostenverhaal, Bijz. deel I, B, hoofdstuk I, A, § 5, regardeert art. 26 Ow Pro. alleen de onteigenende partij en past het volkomen in het systeem der wet, dat hem deze voorziening is toegekend, want dat systeem is er immers op gericht ten spoedigste tot onteigening te kunnen komen en in dit verband dient ieder beletsel - dus ook een vonnis waarbij de dagvaarding nietig wordt verklaard of de eis niet ontvankelijk - ongedaan gemaakt te kunnen worden.
5 's Hofs arresten zijn op 6 maart 2000 ingeschreven in de openbare registers.
6 Als voorschot op het onteigende was reeds een bedrag van fl. 812.200 (€ 368.560,29) betaald.
7 Bedoeld zal zijn € 1.116.451,71.
8 Als voorschot op het onteigende was reeds een bedrag van fl. 317.955 (€ 144.281,69) betaald.
9 Als voorschot op het onteigende was reeds een bedrag van fl. 10.740 (€ 4.873,60) betaald.
10 Als voorschot op het onteigende was reeds een bedrag van fl. 911.080 (€ 413.430,08) betaald.
11 Zie onder meer HR 22 december 1911, W. 9304; HR 4 februari 1916, NJ 1916, 466, W. 9951; HR 30 juni 1933, NJ 1933, 1585; HR 9 april 1942, NJ 1942, 491; HR 15 april 1965, NJ 1965, 204; HR 27 mei 1966, NJ 1966, 346.
12 Het ging, om precies te zijn, om drie procedures, omdat de eisers veiligheidshalve ook elk zelfstandig dezelfde vordering instelden.
13 HR 27 oktober 1999, nr. 1269, NJ 1999, 819, NJO 1999/17.
14 Hoofdlijnen van Nederlands burgerlijk procesrecht, twintigste druk 2002, Den Haag, blz. 25.
15 Zie de brief van mr. Van Mierlo (de toenmalige advocaat van eisers tot cassatie) d.d. 20 juli 2000.
16 Zie bijvoorbeeld blz. 38 en 39 van het deskundigenrapport.
17 Zie ook HR 2 mei 1973 (Staat/Van der Kooij), NJ 1973, 498, met conclusie Ten Kate.
18 Onteigening, eigendomsbeperking en kostenverhaal, H.J.M. van Mierlo, Bijz. deel I, B, hoofdstuk V, § 5 (C, 11).
19 Zie blz. 37 van het deskundigenrapport.
20 De Nederlandse Orde van Advocaten heeft in 1977 een tarief voor te liquideren kosten in onteigeningszaken ontwikkeld, dat landelijk wordt toegepast. Het tarief is opgenomen in de leidraad van de Commissie Onteigeningsrecht van de Algemene Raad (zie A 1000- 63 van het losbladige Vademecum Regelgeving Advocatuur van de Nederlandse Orde van Advocaten, 's-Gravenhage. Zie desgewenst www.ordevanadvocaten.nl.
21 Wetsvoorstel 10 590, Wet van 27 oktober 1972, Stb. 578.
22 Zie ook HR 22 april 1998 (Staat/Crombach), nr. 1244, NJ 1999, 43, NJO 1999, 3, met conclusie Ilsink en noot PCEvW.
23 J.E.F.M. den Drijver-van Rijckevorsel en A.W. van Engen, Onteigening, Recht en praktijk, derde druk, 2003.