Conclusie
Rolnr. C03/067HR
Mr L. Strikwerda
Zt. 26 maart 2004
conclusie inzake
[eiser]
tegen
[verweerder]
Edelhoogachtbaar College,
1. De eerste twee leden van art. 7A:1636a (oud) BW luiden als volgt:
1. De verhuurder die door eigendomsovergang van het verhuurde onder bijzondere titel verhuurder is geworden is, indien hij de huurovereenkomst door opzegging doet eindigen in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken, aan de huurder en de onderhuurder aan wie voor de eigendomsovergang bevoegdelijk is onderverhuurd, een schadeloosstelling schuldig wegens het verlies van de kans, dat de huurverhouding zonder deze eigendomsovergang zou hebben voortgeduurd.
2. De verhuurder is de in het eerste lid bedoelde schadeloosstelling eveneens schuldig indien de eigendomsovergang is geschied nadat een vorige verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd in verband met de omstandigheid dat na de eigendomsovergang het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken. Is de huurovereenkomst voor de eigendomsovergang geëindigd, dan is de schadeloosstelling verschuldigd door de eigenaar die tot afbraak overgaat.
Inzet van dit cassatiegeding is de vraag wie onder "de eigenaar die tot afbraak overgaat" als bedoeld in de tweede volzin van het tweede lid van art. 7A:1636a (oud) BW (thans art. 7:309 BW Pro) moet worden verstaan: de juridische of de economische eigenaar.
2. Voor zover thans in cassatie van belang liggen de feiten als volgt (zie r.o. 4.2 t/m 4.8 van het vonnis van de Rechtbank van 6 februari 2002).
(i) Thans verweerder in cassatie, hierna: [verweerder], heeft op 7 september 1989 door aankoop in eigendom verkregen het perceel plaatselijk bekend [a-straat 1] te [plaats].
(ii) Sinds 1 januari 1991 heeft thans eiser tot cassatie, hierna: [eiser], het perceel gehuurd van [verweerder] krachtens een huurovereenkomst ex art. 28c Huurwet. Het gehuurde bestond uit een perceel grond, groot circa 2000 m2, met daarop een woonhuis en daaraan vastgebouwde schuur, een soort houten kantoorgebouw en nog een schuur. De huurprijs bedroeg f 35.000,- per jaar.
(iii) Bij exploit van 28 november 1991 heeft [verweerder] de huurovereenkomst opgezegd. Na tal van procedures is komen vast te staan dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd per 1 januari 1993 en dat de verplichting tot ontruiming is geschorst tot 1 januari 1994. [eiser] werd gelast het gehuurde per 1 april 1995 te ontruimen.
(iv) [Verweerder] heeft het perceel per 14 oktober 1994 aan de Bouwcombinatie [A], hierna: [A], verkocht en economisch geleverd.
(v) Het houten kantoorgebouwtje en de beide schuren zijn in opdracht en voor rekening van [A] op of omstreeks 14 februari 1995 gesloopt.
(vi) Na de ontruiming door [eiser] is op het perceel nieuwbouw gerealiseerd ter uitvoering van het (nieuwe) bestemmingsplan van de gemeente Rijswijk.
3. Bij exploit van 30 maart 1995 heeft [verweerder] [eiser] gedagvaard voor de Kantonrechter te 's-Gravenhage tot betaling van achterstallige huur. [Eiser] verscheen niet en werd bij verstekvonnis van 2 mei 1995 door de Kantonrechter veroordeeld tot betaling aan [verweerder] van f 17.500,- met rente en kosten.
4. [Eiser] heeft verzet gedaan tegen het verstekvonnis. In reconventie vorderde [eiser] dat [verweerder] op grond van art. 7A:1636a (oud) BW wordt veroordeeld tot betaling van een schadeloosstelling van f 431.000,-, exclusief zgn. omrij-, stagnatie- en belastingschade, met rente en kosten. [Verweerder] heeft de vordering bestreden. In cassatie gaat het nog slechts om deze reconventionele vordering.
5. Bij tussenvonnis van 21 mei 1996 heeft de Kantonrechter als zijn oordeel uitgesproken dat [verweerder] aan [eiser] een schadeloosstelling ex art. 7A:1636a verschuldigd is. Ter vaststelling van de omvang van de schadeloosstelling heeft de Kantonrechter bij tussenvonnis van 3 september 1996 een deskundigenbericht gelast. Bij eindvonnis van 21 december 1999 heeft de Kantonrechter het verstekvonnis van 2 mei 1995 vernietigd en, opnieuw recht doende, in conventie [eiser] veroordeeld tot betaling aan [verweerder] van achterstallige huur ten bedrage van f 15.110,- met rente, en in reconventie [verweerder] veroordeeld tot betaling aan [eiser] van een schadeloosstelling ex art. 7A:1636a ten bedrage van f 20.000,- met rente.
6. [Eiser] is van het vonnis van de Kantonrechter in hoger beroep gekomen bij de Rechtbank 's-Gravenhage. [Verweerder] stelde incidenteel hoger beroep in.
7. Na een tussenvonnis van 6 februari 2002, heeft de Rechtbank bij haar eindvonnis van 13 november 2002 geoordeeld dat [verweerder] geen schadeloosstelling aan [eiser] schuldig is (r.o. 1.14 van het eindvonnis). Daartoe overwoog de Rechtbank - kort weergegeven - als volgt. Aangezien [verweerder] in 1989 eigenaar van het object is geworden en het vervolgens pas in 1991 aan [eiser] heeft verhuurd, is [verweerder] niet door eigendomsovergang verhuurder geworden in de zin van art. 7A:1636a lid 1, zodat dit eerste lid toepassing mist (r.o. 1.5 van het eindvonnis jo. r.o. 5.5 en 5.6 van het eindvonnis). Evenmin is er sprake van dat een voorganger van [verweerder] de huur heeft opgezegd waarna [verweerder] verhuurder is geworden, zodat ook de eerste volzin van art. 7A:1636a lid 2 toepassing mist (r.o. 1.5 van het eindvonnis jo. r.o. 5.7 van het tussenvonnis). De tweede volzin van art. 7A:1636a lid 2 is in het onderhavige geval wel van toepassing, aangezien de huurovereenkomst tussen [eiser] en [verweerder] is geëindigd vóór de eigendomsoverdracht van [verweerder] aan [A] (r.o. 1.6 t/m 1.8 van het eindvonnis). Niettemin is [verweerder] geen schadeloosstelling aan [eiser] schuldig, aangezien [verweerder] niet kan worden aangemerkt als "eigenaar die tot afbraak overgaat" nu immers niet [verweerder], maar [A] feitelijk tot afbraak is overgegaan, terwijl [A] op dat moment economisch eigenaar was en kennelijk zeggenschap had over de sloop (r.o. 1.8 van het eindvonnis). Bij gevolg heeft de Rechtbank, onder vernietiging in zoverre van het eindvonnis van de Kantonrechter, de (reconventionele) vordering van [eiser] alsnog afgewezen.
8. [Eiser] is tegen beide vonnissen van de Rechtbank (tijdig) in cassatie gekomen met één middel dat door [verweerder] is bestreden met conclusie tot verwerping van het cassatieberoep.
9. Het middel neemt stelling tegen het oordeel van de Rechtbank dat [verweerder] niet kan worden aangemerkt als "de eigenaar die tot afbraak overgaat" als bedoeld in de tweede volzin van art. 7A:1636a lid 2, omdat hij de economische eigendom reeds vóór de afbraak had overgedragen aan [A]. Het middel betoogt dat [verweerder] als "de eigenaar die tot afbraak overgaat" heeft te gelden, omdat hieronder de juridische eigenaar moet worden verstaan.
10. Het middel faalt. Al aangenomen dat onder "de eigenaar" in de zin van het bepaalde in art. 7A:1636a, lid 2, tweede volzin, (alleen) de juridische eigenaar moet worden verstaan, verliest het middel uit het oog dat [verweerder] desondanks niet als "de eigenaar die tot afbraak overgaat" in de zin van die bepaling kan worden aangemerkt. Met deze eigenaar wordt immers bedoeld de rechtsopvolger onder bijzondere titel van de eigenaar/verhuurder wiens huurovereenkomst vóór de eigendomsoverdracht is geëindigd. Als een dergelijke eigenaar kan [verweerder] niet worden aangemerkt. [verweerder] had immers geen rechtsvoorganger/verhuurder die de huurovereenkomst met [eiser] beëindigde vóór de eigendomsovergang aan [verweerder]. Art. 7A:1636a is in het onderhavige geval derhalve in het geheel niet van toepassing.
11. De regeling van art. 7A:1636a (oud) BW voorziet, evenals thans art. 7:309 BW Pro, alleen in een schadeloosstelling door de nieuwe verhuurder, de "verhuurder die door eigendomsovergang van het verhuurde onder bijzondere titel verhuurder is geworden". Eindigde de huurovereenkomst reeds vóór deze eigendomsovergang, dan kan niet meer van de nieuwe verhuurder worden gesproken, maar is sprake van de nieuwe eigenaar - daarom spreekt lid 2, tweede volzin, over "de eigenaar".
12. Ten aanzien van de oorspronkelijke verhuurder/eigenaar van wie de huurder van meet af aan heeft gehuurd, is de regeling echter überhaupt niet van toepassing. In de MvT wordt in dit verband opgemerkt (Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, blz. 17):
"Wordt de huur opgezegd door een verhuurder van wie de huurder bij de aanvang gehuurd heeft, dan moet de huurder zelf bezien of die verhuurder tot afbraak zal overgaan met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang. De huurder zal dit uit de omstandigheden kunnen afleiden. Er is dan geen reden hem een aanspraak op schadevergoeding te geven als het tot huurbeëindiging komt."
Zie ook R.A. Dozy/Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, 3e dr. 1999, blz. 469; W.A.P. Smit/M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, 7e dr. 2003, blz. 199; G.M. Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, 2003, blz. 287; Huurrecht, losbl., Art. 309, aant. 13 (J. Berkvens). Zie voorts Hof 's-Hertogenbosch 25 september 2002, NJ 2003, 476.
13. [Verweerder] is sinds 7 september 1989 eigenaar van het perceel dat op dat moment niet aan [eiser] werd verhuurd. Eerst sinds 1 januari 1991 werd [verweerder] de verhuurder en [eiser] de huurder van het perceel. [Verweerder] is derhalve niet aan te merken als de verhuurder/eigenaar die door eigendomsovergang van het verhuurde onder bijzondere titel verhuurder is geworden als bedoeld in art. 7A:1636a.
14. Het oordeel van de Rechtbank dat [verweerder] geen schadeloosstelling aan [eiser] schuldig is, is derhalve - wat er verder ook zij van de door de Rechtbank aan dit oordeel meegegeven motivering - juist, zodat het middel faalt wegens gebrek aan belang.
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,