Conclusie
Rolnr. C03/084HR
mr. L. Timmerman
Zitting 16 april 2004
Conclusie inzake
[eiser]
tegen
1. [verweerder 1]
2. [verweerster 2]
1. Feiten(1) en procesverloop
1.1 Verweerders in cassatie (hierna in navolging van het hof tezamen: [verweerder] c.s) hebben krachtens schriftelijke koopovereenkomst van 9 april 1992 gekocht van eiser tot cassatie (hierna: [eiser]) de aan [eiser] in eigendom toebehorende woning met bijbehorend land en weiland, gelegen te [woonplaats] aan de [a-straat 1]. De koopprijs bedroeg ƒ 255.000. De transportakte is gepasseerd op 2 november 1992.
1.2 De inhoud van de koopovereenkomst luidt - voorzover hier van belang - als volgt:
aanhef: verkoper en koper hebben op 9 april 1992 een koopovereenkomst gesloten inzake het volgende onroerend goed: de vrijstaande woning met garage, veestalling, schuren ondergrond, erf, tuin en verdere aan- en toebehoren.
artikel 5 lid Pro 1: het onroerend goed zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het totstandkomen van deze overeenkomst bevindt (...).
artikel 5 lid Pro 3: Het onroerend goed zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens het onroerend goed te gebruiken als: woonhuis (...). Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tekenen van deze koopovereenkomst.
artikel 5 lid Pro 4: Aan verkoper is niet bekend dat het onroerend goed enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van het onroerend goed, dan wel tot het nemen van andere maatregelen.
1.3 De transportakte luidt - voorzover van belang - als volgt:
A. De vrijstaande woning met garage, veestalling schuren ondergrond, erf en verdere aan- en toebehoren en percelen achtergelegen weiland, staande en gelegen aan de [a-straat 1] te [woonplaats].
artikel 2 lid Pro 3: het verkochte wordt aanvaard in de staat waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond (...).
1.4 Naast de in de hiervoor onder 1.1 bedoelde koopovereenkomst genoemde woning met aan- en toebehoren hebben [verweerder] c.s. voorts op 22 september 1992 krachtens mondelinge koopovereenkomst van [eiser] gekocht de nabij de woning gelegen percelen weiland ter grootte van 1.48 hectare. Overeengekomen werd dat het transport van deze percelen weiland uiterlijk zou plaatsvinden op 22 september 1997. In de tussenliggende periode hebben [verweerder] c.s. deze percelen weiland in gebruik genomen tegen een jaarlijks door hem aan [eiser] te betalen vergoeding.
1.5 Over de percelen weiland als bedoeld in de beide hiervoor genoemde koopovereenkomsten liepen twee greppels die in 1976 door of in opdracht van [eiser] zijn gedempt.
1.6 Medio 1997 ontdekten [verweerder] c.s. dat zowel de hiervoor onder 1.4 bedoelde percelen weiland als de bij de woning behorende percelen weiland verontreiniging op de plaats van twee gedempte greppels bevatten. Uit door [verweerders] uitgevoerde peilingen bleek dat zich in de voormalige greppels stenen, puin, asfalt en/of beton bevonden. Gelet hierop hebben [verweerder] c.s. de hiervoor onder 1.4 bedoelde koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. In een procedure bij de kantonrechter te Leeuwarden heeft [eiser] vervolgens betaling gevorderd van de in de koopovereenkomst bedoelde boete. Deze procedure bij de kantonrechter is geëindigd doordat partijen een minnelijke regeling hebben bereikt.
1.7 In opdracht van [verweerder] c.s. heeft Ingenieursbureau Oranjewoud B.V. verkennend bodemonderzoek uitgevoerd betreffende de gedempte greppels en naar aanleiding daarvan rapport uitgebracht op 24 februari 1998.
Blijkens dat rapport is in de greppels wegenbouwafval aangetroffen, bestaande uit asfalt en klinkers. In het asfalt is een hoge concentratie polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK) gemeten. Bouwstoffen met een hoog PAK gehalte mogen niet op of in de bodem verwerkt worden. Daarom is vanuit milieuhygiënisch oogpunt sprake van een ongewenste situatie. Het stortmateriaal is bodemvreemd en is aangetroffen direct onder het maaiveld waardoor de normale mechanische agrarische bewerking (ploegen) ernstig wordt belemmerd. Om de functionaliteit van de bodem te herstellen en de verdere milieuhygiënische belasting op het milieu in algemene zin op te heffen dient het stortmateriaal te worden ontgraven en afgevoerd, aldus het rapport.
1.8 [Verweerder] c.s. hebben [eiser] bij exploit van 19 juni 1998 doen dagvaarden en gevorderd primair dat de rechtbank [verweerder] c.s. machtigt op kosten van [eiser] de door hem in het weiland van [verweerder] c.s. gestorte verontreiniging ter plaatse van de twee voormalige greppels te (doen) verwijderen en het weiland en het bij de woning behorende erf vervolgens weer in goede staat te brengen, met veroordeling van [eiser] om op vertoon van de desbetreffende factuur, het factuurbedrag aan eisers te voldoen. Subsidiair vorderden [verweerders] vergoeding van de kosten, gemoeid met het (doen) verwijderen van de verontreiniging en het weer in goede staat brengen van weiland en erf, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
1.9 [Verweerder] c.s. hebben - voorzover in cassatie van belang - aan de vordering ten grondslag gelegd dat [eiser] niet conform de koopovereenkomst heeft geleverd zodat sprake is van schending van art. 7:17 BW Pro. Ofschoon [eiser] in art. 5 van Pro de koopovereenkomst heeft bepaald dat hij niet bekend is met enige verontreiniging van de onroerende zaak, welke ten nadele zou kunnen strekken van het beoogde gebruik of welke zou kunnen leiden tot sanering, heeft hij nagelaten [verweerder] c.s. te informeren omtrent het dempen van de greppels en de wijze waarop dit is geschied. Zij behoefden de verontreiniging niet te verwachten. Deze belemmert [verweerder] c.s. in zoverre in het gebruik van de onroerende zaak dat zij bij het bewerken (ploegen, frezen) en omspitten van het land worden gehinderd.
1.10 [Eiser] heeft de vorderingen weersproken. Hij heeft - samengevat weergegeven - aangevoerd dat hij de sloten heeft laten dempen met boomstronken, stobben en aarde; hij heeft de sloten vervolgens laten afdekken met een laag teelaarde. [Eiser] ontkent dat hij zelf beton, bouwafval, grote platen en/of brokken steen in de greppels zou hebben gestort. Het geleverde is uitstekend geschikt voor het gebruik en doel waarvoor het aangekocht is. De weilanden voldoen en bevatten die eigenschappen die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten; het grasland ondervindt geen nadeel van de stenen/puin en asfalt. [Eiser] heeft (de conclusie van) het rapport Oranjewoud gemotiveerd weersproken.
1.11 De rechtbank heeft bij vonnis van 16 augustus 2000 overwogen dat vaststaat dat zich (wegenbouw-)afval in de percelen weiland bevindt. Dat [eiser] hiervan niet op de hoogte was doet volgens de rechtbank niet ter zake nu [verweerder] c.s. (bedoeld zal zijn: [eiser]) een garantie heeft gegeven betreffende een normaal gebruik als weiland. Of de percelen weiland geschikt zijn voor normaal gebruik stond naar het oordeel van de rechtbank niet vast, zodat zij een deskundigenbericht heeft gelast naar de vraag of het normale gebruik van de percelen weiland - gelet op de aanwezigheid van (wegenbouw-) afval ter plaatse van de gedempte greppels - wordt aangetast en zo ja in welke mate.
1.12 [Verweerder] c.s. zijn van dit vonnis in hoger beroep gekomen bij het hof te Leeuwarden.
Zij hebben in grief 4 tegen het oordeel van de rechtbank aangevoerd dat zij ten onrechte de vraag of voldaan is aan het conformiteitsvereiste slechts heeft beoordeeld naar de vraag of de achterliggende percelen land geschikt zijn voor normaal gebruik. [Verweerder] c.s. hebben aangevoerd dat hun stelling dat zij op grond van de koopovereenkomst niet behoefden te verwachten dat de grond vervuild zou zijn met wegenbouwafval, geheel los staat van de vraag of de grond geschikt is voor normaal gebruik. [Verweerder] c.s. hadden geen enkele aanleiding te veronderstellen dat zich puin en asfalt in de grond zouden bevinden; zij mochten vertrouwen op de mededeling van [eiser] in de koopakte, dat "hem niet bekend was dat de verkochte grond verontreinigd is" (artikel 5.4 van de koopakte).
1.13 [Eiser] heeft de grieven bestreden. Ten aanzien van grief 4 heeft hij gesteld dat [verweerder] c.s de rechtbank ten onrechte verwijten dat zij een verkeerd criterium, te weten normaal gebruik als weiland, heeft toegepast met de vraag of voldaan is aan de conformiteitseis. De eigenschap die [verweerder] c.s. mochten verwachten, was dat het weiland als weiland (voor zijn paarden) geschikt zou zijn, hetgeen volgens [eiser] het geval is.
1.14 Bij arrest van 2 oktober 2002 heeft het hof het vonnis van de rechtbank vernietigd en - opnieuw rechtdoende - [verweerder] c.s. gemachtigd om op kosten van [eiser] de door hem in het weiland van [verweerder] c.s. gestorte verontreiniging bestaande uit wegenbouwafval ter plaatse van twee voormalige greppels te (doen) verwijderen en het weiland en het bij de bewoning behorende erf vervolgens weer in goede staat te brengen, met veroordeling van [eiser] om op vertoon van de desbetreffende factuur het factuurbedrag aan [verweerder] c.s. te voldoen.
1.15 [Eiser] heeft tijdig cassatieberoep ingesteld. [Verweerder] c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1 De onderdelen 1.2 en 1.3 - onderdeel 1.1. bevat geen klacht - van middel I richten zich tegen de overwegingen van het hof met betrekking tot grief 2:
"7. [Verweerder] c.s. stellen in grief 2 dat de rechtbank ten onrechte uit de omschrijving in de transportakte de consequentie heeft getrokken dat partijen aan de geleverde percelen grond, waarop het onderhavige geschil betrekking heeft, de bestemming "weiland" hebben gegeven.
8. De schriftelijk overeenkomst van 9 april 1992 omschrijft het onroerend goed als de vrijstaande woning met garage, veestalling, schuren, ondergrond, erf, tuin en verdere aan- en toebehoren.
De transportakte van 2 november 1992 omschrijf het onroerend goed als de vrijstaande woning met garage, veestalling, schuren, ondergrond erf en verdere aan- en toebehoren en percelen achtergelegen weiland.
Voorts constateert de rechtbank dat vaststaat dat de onderhavige percelen destijds als weiland waren ingericht.
9. De feitelijke omschrijving in de transportakte, die overeenkomt met de feitelijke toestand van de betreffende percelen grond ten tijde van het transport, kan naar het oordeel van het hof zonder nadere redengeving niet dragen het oordeel dat partijen in hun koopovereenkomst de bestemming weiland aan de achter het woonhuis gelegen percelen hebben toegekend.
10. Grief 2 treft derhalve doel. Het hof is van oordeel dat ten aanzien van de bestemming van de verkochte onroerende zaak partijen slechts zijn overeengekomen - zoals is vermeld in artikel 5.3 van de schriftelijke koopovereenkomst van 9 april 1992 - dat deze bestemming woonhuis is. Dit impliceert overigens niet - zoals [verweerder] c.s. in de toelichting op de grief willen laten uitkomen - dat partijen een koopovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot een multifunctioneel stuk grond.
Bij de behandeling van grief 4 zal op de tussen partijen overeengekomen bestemming van de verkochte zaak nader worden ingegaan."
2.2 De onderdelen klagen dat het hof heeft miskend dat onderscheiden moet worden in verschillende percelen: de vrijstaande woning met garage, veestalling, schuren, ondergrond erf en tuin en verdere aan- en toebehoren enerzijds en de percelen weiland anderzijds. In de koopakte waren die percelen reeds afzonderlijk beschreven; het oordeel van het hof is - aldus de onderdelen - ten onrechte gegeven nu partijen slechts met betrekking tot het woonhuis de bestemming woonhuis zijn overeengekomen.
2.3 De onderdelen falen. Het oordeel van het hof moet aldus worden verstaan dat de omschrijving van de feitelijke toestand van de percelen in de transportakte, zoals weergegeven in rechtsoverweging 8, niet tot het oordeel kan leiden dat partijen de bestemming weiland aan de percelen hebben gegeven; de door partijen overeengekomen bestemming van de verkochte onroerende zaak is woonhuis. Het hof was niet gehouden - anders dan de onderdelen betogen - te onderscheiden in verschillende percelen omdat partijen zèlf aan de verkochte onroerende zaak als geheel de bestemming woonhuis hebben gegeven.
2.4 Onderdeel 1.4 komt op tegen de rechtsoverwegingen 13 en 14 van het bestreden arrest:
"13. De door Oranjewoud B.V. geconstateerde verontreiniging van de gekochte percelen grond, waarvan tussen partijen thans vaststaat dat deze bestaat uit wegenbouwafval, acht het hof - gelet op het bepaalde in het hiervoor genoemde artikel 5.4 van de koopovereenkomst dat verwijst naar artikel 5.3 - van zodanige aard dat de gekochte percelen mede gelet op hun ligging en oppervlak niet zonder meer geschikt zijn voor normaal gebruik als bij een woonhuis behorende grond, anders dan voor pad of weg waarvan in de onderhavige procedure niet is gebleken. Hierbij laat het hof in het midden of in het algemeen wel van een koper van (landbouw)grond verwacht mag worden dat hij er rekening mee houdt dat de grond verontreinigd zou kunnen zijn, met bijvoorbeeld wegenbouwafval zoals in het onderhavige geding en of, indien zodanige verontreiniging aanwezig is, het gekochte aan de overeenkomst beantwoordt, als koper en verkoper ter zake niets zijn overeengekomen.
Bij het vorenstaande acht het hof het niet relevant of [eiser] - zoals hij stelt en [verweerder] c.s. ontkennen - met de verontreiniging van de grond door wegenbouwafval niet op de hoogte was.
Het hof acht het voorts niet van belang of is komen vast te staan dat bij de aankoop van de onroerende zaak tussen partijen is gesproken over een mogelijke kruidenweide, zoals [verweerder] c.s. stellen en [eiser] ontkent.
14. De grief slaagt. Het hof is van oordeel dat de vastgestelde verontreiniging van de percelen grond een tekortkoming van [eiser] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst oplevert, zodat [eiser] gehouden is de hierdoor aan de zijde van [verweerder] c.s. ontstane schade te vergoeden zoals hierna zal worden bepaald."
2.5 Het onderdeel stelt voorop dat het hof art. 5 lid 4 van Pro de koopovereenkomst onjuist en/of onvolledig weergeeft. Uit de volledige tekst van deze bepaling volgt dat het moet gaan om zodanige verontreiniging die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik of heeft geleid of zou kunnen leiden tot sanering. [Eiser] heeft - aldus het onderdeel - subsidiair doen betogen dat zich hier niet dit bedoelde nadeel voordoet terwijl van een saneringsnoodzaak of verplichting niet is gebleken. Het hof heeft aldus ten onrechte nagelaten te overwegen dat de aangetroffen aard en omvang van de verontreiniging ten nadele strekt van [verweerder] c.s., danwel heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering of anderszins maatregelen.
2.6 Alvorens deze klacht verder te bespreken citeer ik art. 5 lid 4 van Pro de koopovereenkomst:
"Aan verkoper is niet bekend, dat het onroerend goed enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van het onroerend goed, dan wel het nemen van andere maatregelen."
2.7 Het onderdeel miskent dat het voor de toepassing van deze bepaling reeds voldoende is dat het onroerend goed enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik door koper; het woord "of" introduceert een alternatief, nl. bekendheid met verontreiniging die heeft geleid tot of zou kunnen leiden tot - kort gezegd - sanering. Het hof kwam aan dit alternatief niet toe omdat het oordeelde dat de verontreiniging van zodanige aard was dat de percelen niet zonder meer geschikt zijn voor normaal gebruik. Eventuele sanering als bedoeld in art. 5 lid 4 behoefde Pro het hof niet in zijn oordeel te betrekken.
Voorzover het onderdeel met een klacht over de bestemming van de percelen voortbouwt op de onderdelen 1.2 en 1.3 deelt het in zoverre het lot daarvan.
2.8 Onderdeel 1.5 klaagt dat het hof in rechtsoverweging 13 "dan ook" ten onrechte overweegt en oordeelt dat het hof bij het vorenstaande niet relevant acht of [eiser] met de verontreiniging van de grond niet op de hoogte was en dat het hof in het midden laat of, indien zodanige verontreiniging aanwezig is, het gekochte aan de overeenkomst beantwoordt, als koper en verkoper ter zake niets zijn overeengekomen. Immers - zo vervolgt het onderdeel - het eerstgemelde aspect is van belang in verband met de vraag of [eiser] heeft voldaan aan zijn informatieverplichting, terwijl het tweede gestelde relevant is in verband met de vraag naar de ernst van de eventuele tekortkoming zijdens [eiser]. De overweging en het oordeel van het hof in rechtsoverweging 14 zijn "dan ook" gebaseerd op gronden die deze overweging en dat oordeel niet kunnen dragen, aldus het onderdeel.
2.9 Het onderdeel voldoet niet aan de eisen van art. 407 lid 2 Rv Pro. nu het niet vermeldt waarom het oordeel van het hof onjuist is respectievelijk de gronden de aangevallen overwegingen en oordelen niet zouden kunnen dragen.
2.10 Middel II veronderstelt dat Middel I gegrond wordt bevonden; nu dat blijkens het voorgaande niet het geval is behoeft het - voorzover het een klacht tegen het arrest van het hof zou bevatten - geen verdere bespreking.
Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G
1 Zie vonnis rechtbank Leeuwarden rov. 2.1 t/m 2.7 waarnaar het hof in rov. 1 van zijn arrest heeft verwezen.