Conclusie
C03/297HR
Mr. F.F. Langemeijer
Zitting 4 juni 2004 (bij vervroeging)
Conclusie inzake:
[eiser]
tegen
1. [verweerder 1]
2. [verweerster 2]
In deze zaak is een makelaar aangesproken tot schadevergoeding op grond van fouten bij de begeleiding van een transactie.
1. Ontstaan en verloop van het geding
1.1. Het hof is uitgegaan van de volgende feiten:
1.1.1. [Verweerder 1] (hierna aangeduid als: de makelaar) heeft in opdracht van eiser tot cassatie, [eiser], onderhandelingen gevoerd met [woonplaats] over de verkoop van onroerende zaken (boerderij en land) door [eiser] aan de gemeente.
1.1.2. De makelaar heeft met [eiser] een vraagprijs vastgesteld van f 1.734.650,-. In september 1990 is een koopprijs van f 1.300.000,- met de gemeente overeengekomen. Op 20 december 1990 heeft [eiser] een daartoe strekkende "bereidverklaring" ondertekend(1).
1.1.3. De onroerende zaken zijn op 29 mei 1991 overgedragen aan de gemeente.
1.2. Bij inleidende dagvaarding d.d. 31 mei 2000 heeft [eiser] de makelaar en zijn vennootschap - thans verweerders in cassatie - gedagvaard voor de rechtbank te Almelo(2). [Eiser] heeft gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat de makelaar althans diens vennootschap wanprestatie of een onrechtmatige daad jegens hem heeft gepleegd. Daarnaast vorderde hij vergoeding van schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Aan deze vordering heeft [eiser] ten grondslag gelegd dat de makelaar hem ten onrechte heeft geadviseerd akkoord te gaan met een koopprijs van f 1.300.000,-. Daarnaast heeft [eiser] aan de makelaar verweten dat hij in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde had moeten laten opnemen voor het geval [eiser] niet erin zou slagen zijn bedrijf op een andere lokatie te vestigen. Een aantal verwijten van bijkomstige aard is opgesomd in rov. 5.8 van het bestreden arrest.
1.3. De rechtbank is in haar vonnis van 30 mei 2001 ervan uitgegaan dat beide gedaagden gezamenlijk in opdracht en voor rekening van [eiser] werkzaamheden hebben verricht (rov. 7 Rb). De rechtbank heeft het beroep van de makelaar op bevrijdende verjaring verworpen: een verweer dat in het stadium van cassatie geen rol meer speelt. Vervolgens heeft de rechtbank de vordering afgewezen. Ten aanzien van het eerste verwijt was de rechtbank van oordeel dat niet is gebleken dat een te lage koopprijs de oorzaak ervan is dat [eiser] zijn bedrijf niet op een andere lokatie heeft kunnen vestigen. Bovendien heeft [eiser] een financieel voordeel genoten doordat hij het grootste gedeelte van de koopsom reeds in 1991 heeft ontvangen: hij heeft dit bedrag gedurende zeven jaren door belegging kunnen vermeerderen terwijl hij de boerderij na de juridische overdracht jarenlang gratis heeft mogen gebruiken (rov. 17 Rb). Het tweede verwijt leidt volgens de rechtbank niet tot toewijzing van de vordering, omdat [eiser] niet voldoende gemotiveerd heeft weersproken dat de schriftelijke vastlegging van de koopovereenkomst buiten de opdracht aan de makelaar viel. Bovendien staat vast dat de gemeente uitsluitend bereid was tot het sluiten van een "harde", onomkeerbare koopovereenkomst. Toen hij de overeenkomst met de gemeente sloot, heeft [eiser] welbewust het risico genomen dat hij niet erin zou slagen elders een vestigingsplaats voor zijn bedrijf te vinden (rov. 18 - 21 Rb). Ten aanzien van de bijkomstige verwijten heeft [eiser] onvoldoende duidelijk gemaakt dat daardoor schade kan zijn veroorzaakt (rov. 22 Rb).
1.4. [Eiser] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Arnhem(3). Het hof heeft op 8 juli 2003 het vonnis van de rechtbank bekrachtigd. Aan de beslissing in hoger beroep is een voorlopig getuigenverhoor bij het hof voorafgegaan.
1.5. Namens [eiser] is - tijdig - cassatieberoep ingesteld. De makelaar en de vennootschap hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten, waarna [eiser] heeft gerepliceerd.
2. Bespreking van de cassatiemiddelen
2.1. Onderdeel 1.1 bevat geen klacht. Onderdeel 1.2 klaagt over de samenvatting van het geschil in rov. 5.1. Het hof overweegt dat de makelaar samen met [eiser] de vraagprijs heeft vastgesteld. Het middelonderdeel bestrijdt dit niet, maar klaagt dat het hof hiermee miskent dat [eiser] had gesteld dat de makelaar degene is die de vraagprijs van f 1.734.650 heeft berekend en dat hij daarbij fouten heeft gemaakt.
2.2. De klacht faalt omdat uit rov. 5.5 blijkt dat het hof de desbetreffende stelling van [eiser] niet heeft miskend. Voor wat betreft de klacht aan het slot van onderdeel 1.2, volgt uit rov. 5.3 en rov. 5.6 van het bestreden arrest dat het hof elk van de beide grondslagen van de vordering heeft onderkend.
2.3. Onderdeel 1.3 is gericht tegen rov. 5.2. De klacht houdt in dat het hof miskent dat [eiser] in grief II en in de toelichting daarop (MvG alinea 3.10) het causaliteitsoordeel van de rechtbank heeft bestreden. Volgens het onderdeel had het hof in de betwisting van het causaliteitsoordeel de stelling moeten lezen dat ([eiser] van mening was dat) hier de omkeringsregel behoort te worden toegepast. Het middelonderdeel voert aan dat het niet gaat om schending van een norm die ertoe strekt een specifiek gevaar ter zake van het ontstaan van schade bij een ander te voorkomen, maar om schending van een algemene norm welke inhoudt dat een vakbekwame makelaar zich op een zodanige wijze van zijn taken kwijt dat geen schade voor zijn opdrachtgever kan ontstaan. Daarbij komt, volgens het middelonderdeel, dat slechts toelating tot de schadestaatprocedure was gevorderd.
2.4. Het hof heeft vastgesteld dat [eiser] in hoger beroep niet erover klaagt dat de rechtbank de zgn. omkeringsregel(4) niet heeft toegepast. Deze vaststelling berust op een lezing van de gedingstukken, welke is voorbehouden aan de rechter die over de feiten oordeelt en niet onbegrijpelijk is. Na deze vooropstelling heeft het hof - niet in rov. 5.2 waarop het middelonderdeel betrekking heeft, maar in de daarop volgende overwegingen - het oorzakelijk verband tussen de gestelde fout en het gestelde nadeel onderzocht aan de hand van de hoofdregel van bewijslastverdeling. De subregel die in het middel wordt aangedragen, te weten dat voldoende zou zijn dat [eiser] stelt welke tekortkoming zich aan de zijde van de makelaar heeft voorgedaan, waarna de schade aan de makelaar wordt toegerekend behoudens door deze te leveren tegenbewijs, vindt geen steun in de aangehaalde rechtspraak over de omkeringsregel. Op zich is juist, dat voor toelating tot een schadestaatprocedure voldoende is dat de eisende partij de mogelijkheid dat schade is of zal worden geleden aannemelijk heeft gemaakt(5). Het bestreden oordeel moet m.i. aldus worden verstaan dat [eiser] dit niet aannemelijk heeft gemaakt. Dit oordeel is door het hof uitgewerkt voor elk van de verwijten die [eiser] de makelaar heeft gemaakt, achtereenvolgens in de rov. 5.4, 5.5, 5.7 en 5.8.
2.5. Onderdeel 1.4 bouwt voort op de vorige klacht. Het betoogt dat het hof ook miskent dat "gegeven de aard van de onderhavige procedure de aannemelijkheid van (het bestaan van) voorzienbare risico's die zich aldus laten uitsluiten of zijn tegen te gaan en daardoor ontstane schade in relatie tot het (feitelijke) vermoeden dat niet is gehandeld zoals een vakbekwame makelaar betaamt hier voldoende is". Uit het verdere betoog valt op te maken dat [eiser] van mening is dat de normschending door de makelaar "meer specifiek daarin gelegen [is] dat de vakbekwame makelaar voorkomt dat de opdrachtgever schade lijdt als (direct) gevolg van kort gezegd onvoldoende of slechte belangenbehartiging". [eiser] is van mening dat het hof de makelaar met het bewijs van het tegendeel had behoren te belasten(6).
2.6. Voor de toepassing van de omkeringsregel is vereist dat is komen vaststaan dat sprake is van een gedraging in strijd met een norm die strekt tot het voorkomen van een specifiek gevaar ter zake van het ontstaan van schade, en dat degene die zich op schending van deze norm beroept bij betwisting aannemelijk heeft gemaakt dat in het concrete geval het (specifieke) gevaar waartegen de norm bescherming beoogt te bieden, zich heeft verwezenlijkt. Aan dit vereiste is niet voldaan(7). Een norm als beschreven in het middelonderdeel, zo zij al zou bestaan(8), kan niet worden aangemerkt als een norm die strekt tot het voorkomen van een specifiek gevaar. De klacht faalt.
2.7. Onderdeel 1.5 is gericht tegen rov. 5.4, alwaar het hof het eerste verwijt aan de makelaar behandelt (de te lage koopprijs). Volgens het hof heeft [eiser] tegenover de betwisting door de makelaar onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de hoogte van de koopprijs er de reden van is dat hij zijn bedrijf niet op een andere lokatie heeft kunnen vestigen. Volgens het hof was de omstandigheid dat [eiser] niet de vereiste vergunningen heeft verkregen hiervan de reden. In het onderdeel wordt thans geklaagd dat een vakbekwame makelaar had behoren te beseffen dat [eiser] een milieuvergunning nodig zou hebben om zijn bedrijf elders te kunnen vestigen en daarom bij de gemeente had behoren te bedingen dat de verplaatsing van het bedrijf eerst zou behoeven te geschieden nadat [eiser] voor de nieuwe vestigingsplaats een bouw- en een milieuvergunning zou hebben verkregen.
2.8. De klacht mist feitelijke grondslag. Zij ziet immers op het tweede verwijt (het niet opnemen in de koopovereenkomst van een ontbindende voorwaarde), dat in rov. 5.4 niet aan de orde is. Het tweede verwijt wordt door het hof in rov. 5.6 e.v. behandeld.(9)
2.9. Onderdeel 1.6 betreft rov. 5.5, waar het hof een tweede grond aan zijn beslissing toevoegt. Het onderdeel klaagt dat het hof eraan voorbij gaat dat [eiser] had aangevoerd dat en waarom de opstelling van de makelaar d.d. 18 juli 1990 (bedoeld is de becijfering van de vraagprijs) onjuist was. Zó algemeen geformuleerd, voldoet de klacht niet aan de eisen van art. 407 lid 2 Rv Pro.
2.10. Het onderdeel bevat daarnaast de klacht dat het hof miskent dat het bedrag in de (in rov. 5.5 aangehaalde) brief van 28 januari 2000 is gerekend exclusief BTW. Wordt de BTW erbij opgeteld voor zaken die aan BTW zijn onderworpen, dan zou het in totaal benodigde bedrag uitkomen boven het door de makelaar becijferde bedrag van f 1.734.650,-. Dit deel van de klacht berust - naar in de cassatierepliek wordt toegegeven - op een vergissing. In de brief van OLM Accountants van 28 januari 2000 onder punt 6, is het totaal benodigde bedrag berekend op f 1.711.500, exclusief twee PM-posten voor eventuele belastingschade en deskundigenkosten, in welk totaalbedrag de BTW is verdisconteerd. Dit stemt overeen met hetgeen het in rov. 5.5 heeft overwogen.
2.11. Het slot van onderdeel 1.6 heeft betrekking op 's hofs constatering dat [eiser] de (door de makelaar overgelegde) berekening van [betrokkene 1], welke uitkomt op een schadeloosstelling van ten hoogste f 1.245.000,-, niet voldoende gemotiveerd heeft betwist. Het middelonderdeel voert aan dat [eiser] niet behoefde in te gaan op de berekening van [betrokkene 1], omdat deze is gemaakt op basis van een reconstructie en partijen bij de koopovereenkomst niet op die basis hebben onderhandeld.
2.12. De klacht leidt naar mijn mening niet tot cassatie. Het uitgangspunt van de berekening van [betrokkene 1] is niet anders dan in deze procedure aan de orde was, te weten: een berekening niet alleen van de economische waarde van grond en opstallen maar ook van de kosten die [eiser] zou moeten maken wanneer hij het bedrijf op een andere lokatie wilde voortzetten.
2.13. Onderdeel 1.7 berust op het door [eiser] gekozen uitgangspunt dat de gerealiseerde koopprijs van f 1,3 miljoen "gewoonweg te laag" was en dat daarmee het causaal verband gegeven is. Het middelonderdeel tracht, m.i. vergeefs, een oordeel van feitelijke aard aan de cassatierechter ter beslissing voor te leggen en behoeft verder geen bespreking.
2.14. Onderdeel 1.8 heeft betrekking op rov. 5.7, waar het hof het tweede verwijt aan de makelaar bespreekt (het niet opnemen in de overeenkomst van een ontbindende voorwaarde m.b.t. het slagen van de vestiging van het bedrijf op een andere lokatie). De beslissing van het hof rust op twee pijlers. In de eerste plaats overweegt het hof dat niet is aangetoond dat de makelaar betrokken was bij het opstellen van de "bereidverklaring" (d.w.z. bij de schriftelijke vastlegging van de koopovereenkomst) en dat zonder nadere toelichting niet valt in te zien dat de makelaar op dit punt een zorgplicht jegens [eiser] had. In de tweede plaats is het hof van oordeel dat het vereiste oorzakelijk verband ontbreekt omdat, ongeacht wat de makelaar aan [eiser] zou hebben geadviseerd, de gemeente nimmer bereid zou zijn geweest een ontbindende voorwaarde in de overeenkomst op te nemen.
2.15. In onderdeel 1.8 klaagt [eiser] dat voor de makelaar duidelijk had moeten zijn dat een brief van de wethouder niet voldoende is om het bedrijf op een andere lokatie te vestigen: daarvoor had [eiser] vergunningen nodig. Het middel neemt aan dat de makelaar als ingeschakelde deskundige dit had moeten onderkennen en dat, nu hij dit niet heeft gedaan, het causaal verband met de gestelde schade gegeven is.
2.16. Deze klacht gaat niet op. In een cassatieprocedure is geen plaats voor een aanvulling van de feitelijke grondslag van de vordering. Daarenboven gaat de klacht voorbij aan de tweede pijler van 's hofs beslissing.
2.17. Onderdeel 1.9 richt een klacht tegen de beslissing aan het slot van rov. 5.7 om [eiser] niet toe te laten tot levering van getuigenbewijs. Volgens het onderdeel heeft het hof miskend dat [eiser] bij het opstellen van de memorie van grieven geen rekening kon houden met de verklaringen die de getuigen in het voorlopig getuigenverhoor bij het hof zouden afleggen en dat [eiser] geen aanleiding had om in zijn nadien genomen akte het bewijsaanbod te specificeren, aangezien de makelaar bij memorie van antwoord niet was ingegaan op de door [eiser] in appel overgelegde producties.
2.18. Indien, zoals in dit geval is geschied, aan een partij reeds gelegenheid is gegeven tot het horen van getuigen, mag de rechter eisen stellen aan de precisering van het (aanvullend) bewijsaanbod(10). Daarenboven geeft het middel niet aan welk gebrek er zou kleven aan de grond waarop het hof in rov. 5.7 de weigering van een aanvullend getuigenverhoor heeft gebaseerd. Het onderwerp ten aanzien waarvan het hof een toelichting op het bewijsaanbod van [eiser] heeft verlangd kan voor [eiser] geen verrassing zijn geweest: van meet af aan heeft ter discussie gestaan of het enig verschil zou hebben gemaakt wanneer de makelaar bij de gemeente zou hebben aangedrongen op het opnemen van een ontbindende voorwaarde in de overeenkomst. Onderdeel 1.9 treft om deze reden geen doel. In de s.t. verwijst [eiser] naar HR 22 januari 1993, NJ 1993, 216, waarin - kort gezegd - is beslist dat bij akte in appel door de appellant een bewijsaanbod kan worden gedaan en bewijsstukken kunnen worden overgelegd. Het hof heeft dit niet miskend, maar heeft beslist dat het gedane bewijsaanbod onvoldoende aangeeft wie waarover gehoord zou moeten worden, zulks in het licht van de omstandigheid dat het hof reeds getuigen had gehoord op verzoek van [eiser].
2.19. Onderdeel 1.10 heeft betrekking op rov. 5.8, waarin het hof de resterende verwijten aan de makelaar behandelt. Volgens de klacht miskent het hof dat niet de bereidverklaring van belang is, doch "hetgeen een vakbekwaam makelaar behoort te doen of te regelen".
2.20. Het gaat hierbij om de in rov. 5.8 onder i, ii, v, vi en vii aangeduide aspecten, welke volgens [eiser] ten onrechte niet in de koopovereenkomst (de "bereidverklaring") zijn opgenomen. De klacht stuit af op het feitelijk oordeel van het hof over de beperkte omvang van de opdracht, welke [eiser] aan de makelaar had gegeven. In de zienswijze van de makelaar, welke door de rechtbank en door het hof is overgenomen, heeft [eiser] de makelaar uitsluitend ingeschakeld om met de gemeente over de prijs te onderhandelen en heeft [eiser] het opstellen van de koopovereenkomst (de "bereidverklaring") in eigen hand willen houden.
2.21. Onderdeel 1.11 komt neer op de klacht dat het hof (in rov. 5.8, op blz. 8 - 9) miskent dat [eiser] BTW-schade lijdt die, wanneer men uitgaat van een berekening van de koopprijs op basis van onteigening, ten laste van de gemeente gebracht had kunnen worden. Hetzelfde geldt volgens [eiser] voor de waardering van de mestproductierechten.
2.22. Het hof heeft overwogen dat, gelet op de betwisting van deze stelling, van [eiser] had mogen worden verwacht dat hij zou aangeven waarom de BTW niet op grond van art. 9 van Pro de bereidverklaring ten laste van de gemeente kan worden gebracht(11). Bovendien blijkt volgens het hof dat [eiser] zich wel degelijk de gevolgen van de BTW heeft gerealiseerd toen hij de overeenkomst met de gemeente sloot. Het middelonderdeel bestrijdt noch het een, noch het ander. Met betrekking tot de mestproductierechten heeft het hof overwogen dat [eiser] niet (voldoende gemotiveerd) heeft gesteld dat hij aanspraak kan maken op deze quota. In het cassatiemiddel wordt die vaststelling niet bestreden. Onderdeel 1.11 mist derhalve doel.
2.23. Onderdeel 1.12 is gericht rov. 5.8, voor zover het hof overweegt dat [eiser] niet heeft gesteld dat het niet-inachtnemen van de formaliteiten, genoemd onder iv, vi, viii en ix, heeft geleid tot schade zijnerzijds. De klacht bestrijdt deze constatering niet, maar komt erop neer dat de genoemde verwijten naar hun aard inhouden of noodzakelijkerwijs meebrengen dat daaruit schade voortvloeit. Het onderdeel wijst erop dat [eiser] slechts toelating tot de schadestaatprocedure heeft gevorderd.
2.24. Op zich is juist dat [eiser] ermee kon volstaan aannemelijk te maken dat hij door de fout van de makelaar schade heeft geleden of kan hebben geleden. De omvang van de schade en, voor elke afzonderlijke schadepost, het oorzakelijk verband zouden kunnen worden onderzocht in de schadestaatprocedure. Toch baat deze klacht [eiser] niet. Het hof heeft kennelijk bedoeld dat aan de makelaar niet het uitbrengen van een taxatierapport is opgedragen (punt iv en vi) en dat [eiser], bekend met de financiële componenten waarop de cijferopstelling van de makelaar berustte, heeft nagelaten aan te geven in welk opzicht een nadere vastlegging of uitwisseling door de makelaar van voorstellen, adviezen en rapporten (punt viii), een nadere beschrijving of verduidelijking door de makelaar van de te hanteren vergoedingsmaatstaven of een benoeming van de vrije verkoopwaarde (punt ix) op [eiser]' verkoopbeslissing van invloed zou zijn geweest. Tegen de achtergrond van de gedingstukken is niet onbegrijpelijk dat het hof het door [eiser] veronderstelde verband tussen het niet inachtnemen van deze formaliteiten en de mogelijkheid van schade zonder nadere toelichting niet aannemelijk heeft geacht.
2.25. Onderdeel 1.13 herhaalt het standpunt van [eiser] over stelplicht en bewijslastverdeling in gevallen van beroepsaansprakelijkheid als het onderhavige. Ik verwijs naar alinea 2.6 hiervoor. Verder klaagt het onderdeel dat (het hof miskent dat) [eiser], onder verwijzing naar een brief van [B] en een brief van [C] Accountants, had gesteld dat de cijferopstelling van de makelaar foutief en onvolledig is gebleken.
2.26. In rov. 5.8 overweegt het hof dat om te voldoen aan de stelplicht, het niet voldoende is een hoeveelheid producties in het geding te brengen waarin de wederpartij en het hof, bij gebreke van een aanduiding, zelf hun weg maar moeten vinden en waarvan zij de strekking moeten zien te bepalen. Het hof doelt kennelijk op de akte ter rolle van 17 december 2002, waarbij [eiser] een zeer groot aantal producties (waaronder het [B]-advies en de brief van [C] accountants) in het geding heeft gebracht, zonder toelichting of met slechts een uiterst summiere toelichting. Dit oordeel van het hof is gebaseerd op de regel van hoor en wederhoor. Deze beslissing is, als zodanig, in cassatie niet bestreden. Om deze reden behoefde het hof niet nader in te gaan op het [B]-advies en de brief van [C] accountants en faalt het middelonderdeel.
2.27. Onderdeel 1.14 houdt verband met de eerder besproken klachten. Anders dan dit middelonderdeel meent, heeft het hof niet miskend dat de door [eiser] overgelegde bescheiden slechts een bewijsfunctie hebben in relatie tot betwiste feiten. Integendeel, het hof heeft in rov. 5.8 overwogen dat [eiser] in zijn stelplicht tekort is geschoten. Voor zover het onderdeel wil betogen dat de betwisting van de zijde van de makelaar onvoldoende gemotiveerd was, gaat het eraan voorbij dat de waardering of hier sprake was van een voldoende gemotiveerd verweer aan het hof was voorbehouden. Voor een toelating tot de schadestaatprocedure diende [eiser] de mogelijkheid van schade aannemelijk te maken. Het oordeel van het hof komt erop neer dat deze drempel niet is gehaald.
2.28. Onderdeel 1.15 herhaalt de klacht in andere bewoordingen. Ook dit onderdeel gaat ervan uit dat de makelaar zijn aansprakelijkheid niet voldoende gemotiveerd heeft betwist en dat uitsluitend nog de omvang van de schade ter discussie stond. De klacht faalt om dezelfde reden als onderdeel 1.14.
2.29. Middel II, gericht tegen rov. 5.9 voor zover het hof daar voortbouwt op de in middel I bestreden oordelen, mist zelfstandige betekenis naast middel I. De middelen nopen niet tot de beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
1 Overgelegd bij CvE.
2 Uit het bij CvA overgelegde vonnis van 5 april 2000 in de procedure van [eiser] tegen de gemeente blijkt de reden van deze sprong in de tijd: na de eigendomsoverdracht heeft de gemeente de grond niet terstond in gebruik genomen en is [eiser] nog geruime tijd doende geweest met pogingen om zijn bedrijf elders onder te brengen. Eerst in 1999 heeft de gemeente geëist dat [eiser] de verkochte boerderij feitelijk zou ontruimen.
3 Een door de makelaar en zijn vennootschap ingesteld (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep kan, als in cassatie niet van belang, verder onbesproken blijven.
4 Zie HR 29 november 2002, RvdW 2002, 190 en 191; HR 18 april 2003, RvdW 2003, 81.
5 HR 28 mei 1999, NJ 1999, 614.
6 Zie ook de s.t. zijdens [eiser], blz. 3.
7 Zie ook de s.t. zijdens de makelaar, blz. 5.
8 Op de overeenkomst was nog het oud BW van toepassing. Art. 7:401 BW Pro hanteert de maatstaf van de zorg van een goed opdrachtnemer.
9 In reactie op de cassatierepliek onder 2: aan het slot van middelonderdeel 1.5 wordt wel gesproken over extra kosten, maar niet in het kader van het eerste verwijt. Het slot van onderdeel 1.5 gaat over de extra kosten, voortvloeiend uit het ontbreken van een voorziening (zoals een ontbindende voorwaarde) in de koopovereenkomst.
10 Zie bijv. HR 14 november 1997, NJ 1998, 657 m.nt. WMK.
11 Art. 9 luidt Pro: "indien en voorzover tengevolge van de verkoop van verkopers omzetbelasting wordt geheven en zij deze niet geheel of gedeeltelijk kunnen terugvorderen van de belastingdienst, dan zal deze omzetbelasting door koopster aan verkopers worden vergoed" (prod. CvE).