Conclusie
Zaaknr. C04/133HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 29 april 2005
Conclusie inzake
de stichting Stichting Mitros
eiseres tot cassatie
tegen
[verweerder]
verweerder in cassatie
Feiten(1) en procesverloop
1) De gemeente Utrecht heeft in 1962 in het kader van de ontwikkeling van de wijk Overvecht door onteigening de eigendom verkregen van de boerderij aan de [a-straat 1] in [plaats]. Deze boerderij heeft een bruto-oppervlak van ongeveer 180 m². Hij ligt op een perceel van (ongeveer) 2.415 m². Mede gelet op de omstandigheid dat de verweerder in cassatie, [verweerder], werkzaam was bij de hondenbrigade van de politie van [plaats], heeft de gemeente ermee ingestemd dat [verweerder] de boerderij omstreeks 1971 is gaan bewonen. De boerderij verkeerde toen in slechte staat. [Verweerder] heeft de boerderij opgeknapt en daarin voorzieningen aangebracht. Hij is voorts honden bij de boerderij gaan houden. [Verweerder] heeft aanvankelijk voor het gebruik van de boerderij geen vergoeding betaald.
2) Vanaf 1982 huurt [verweerder] van de gemeente tevens het in de nabijheid (op afstand van ongeveer 60 meter) van de boerderij gelegen [A]. [verweerder] heeft daar een eigen bedrijf gevestigd, [B], welk bedrijf zich toelegt op de training van honden voor bewakings- en veiligheidsdiensten.
3) De gemeente en [verweerder] hebben in of omstreeks 1985 een huurovereenkomst op schrift gesteld, ingaande op 1 januari 1985(2). Ingevolge deze huurovereenkomst bedroeg de huurprijs per 1 januari 1985 f 304,- per maand. Naast de gebruikelijke, op de huurder rustende onderhoudsverplichtingen, is in art. 22 van Pro de huurovereenkomst bepaald dat het onderhoud aan en de reparatie van een aantal nader omschreven door [verweerder] zelf aangebrachte voorzieningen voor zijn rekening komt. [verweerder] is - kennelijk ingevolge art. 21 van Pro de overeenkomst - de huurprijs vanaf oktober 1986 gaan betalen.
4) De gemeente heeft de boerderij met ondergrond - samen met andere percelen - in 1994 aan de eiseres tot cassatie, Mitros, in (eeuwigdurende) erfpacht uitgegeven. Mitros en [verweerder] hebben nadien onderhandeld over verkoop van de boerderij (althans van het erfpachtsrecht) aan [verweerder]. Mitros heeft een prijsvoorstel gedaan, waarop [verweerder] een (lager) tegenbod heeft uitgebracht. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over de prijs. Bij brief van 15 september 2000 heeft Mitros de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 april 2001 onder mededeling dat het voor haar niet langer lonend is het verhuurde te exploiteren. [Verweerder] heeft niet toegestemd in de beëindiging van de huurovereenkomst.
5) Mitros heeft de waarde van de boerderij in of omstreeks 2001 laten taxeren. De waarde is daarbij vastgesteld op f 1.195.000,- (€ 542.267,35). De gemeente heeft de waarde van de boerderij voor de onroerende zaakbelasting per 1 januari 1999 bij uitspraak op bezwaar van 10 oktober 2002 vastgesteld op f 850.000,- (€ 385.713,-).
6) De huurprijs van de boerderij bedraagt sinds 1 juli 2003 € 222,72 per maand.
7) De boerderij is voorzien van een rieten dak. Er heeft zich een lekkage voorgedaan, die noodzaakte tot herstel van het dak. Herstel van het dak behoort niet tot de in art. 6 en Pro 22 van de huurovereenkomst expliciet genoemde, op [verweerder] rustende onderhoudsverplichtingen.
8) Mitros is de onderhavige procedure begonnen. Zij vorderde dat het tijdstip zou worden vastgesteld waarop de huurovereenkomst zou eindigen (art. 7A:1623c lid 2 BW(3)) en ontruiming zou moeten plaatsvinden (art. 7A:1623d lid 3 BW). Mitros beriep zich op dringende behoefte aan het gehuurde voor eigen gebruik (art. 7A:1623e lid 1 sub 3º BW); daarvan zou sprake zijn omdat zij het gehuurde redelijkerwijs niet meer lonend kon exploiteren bij de geldende huuropbrengst. Daaruit zou alleen het onderhoud al niet kunnen worden bekostigd.
[Verweerder] voerde verweer en vorderde in reconventie nakoming van Mitros' onderhoudsverplichting.
9) In de eerste aanleg wees de kantonrechter de vorderingen in conventie af, en die in reconventie in hoofdzaak toe.
Op Mitros' appel heeft het hof de beslissingen van de kantonrechter (behalve wat betreft een ten laste van Mitros opgelegde dwangsom) bekrachtigd.
10) Mitros heeft tijdig en regelmatig cassatieberoep laten instellen(4). Namens [verweerder] is tot verwerping geconcludeerd. Partijen hebben beide hun standpunten schriftelijk laten toelichten. Er is gerepliceerd en gedupliceerd.
Bespreking van het cassatiemiddel
11) Alle klachten van het cassatiemiddel zijn gericht tegen rov. 4.4 van het bestreden arrest. In die rov. verwerpt het hof Mitros' beroep op (de behoefte aan) dringend eigen gebruik van het gehuurde. Daarbij overweegt het hof dat Mitros de boerderij vrij van huur aan een derde wil verkopen, en dat zij (Mitros) de boerderij dus nodig heeft voor vervreemding. Vervreemding wordt echter in art. 7A:1623e lid 1 sub 3º als grondslag voor een beroep op dringend eigen gebruik uitgesloten, terwijl niet aannemelijk zou zijn dat dit anders wordt als rendabele exploitatie bij de geldende huurprijs niet mogelijk is. Daarnaast - "temeer" - geldt volgens het hof, dat onvoldoende zou zijn onderbouwd dat aan de gestelde verliesgevende exploitatie enkel door verkoop vrij van huur een einde te maken zou zijn.
12) Het derde middelonderdeel neemt daarbij in zoverre een uitzonderingspositie in, dat dit bestrijdt dat het hof "überhaupt" de factor "vervreemding" in zijn oordeel kon betrekken, omdat Mitros zich daarop niet zou hebben beroepen (er zou dus sprake zijn van treden buiten het kader van het door partijen aangevoerde of aanvulling van feitelijke gronden).
De twee andere klachten van het middel zien beide op 's hofs oordelen over de hier bedoelde factor: dus de naar 's hofs oordeel door Mitros beoogde vervreemding van het gehuurde. Als die factor helemaal niet in de beoordeling betroken had mogen worden, komt wat het middel verder aansnijdt, min of meer in de lucht te hangen. Daarom geef ik er de voorkeur aan, eerst het derde middelonderdeel te onderzoeken.
13) Dit middelonderdeel lijkt mij echter ongegrond, en wel om de eenvoudige reden dat het hof de stellingen van Mitros geredelijk zo kon uitleggen dat daarin wèl beroep werd gedaan op de bedoeling om het gehuurde te vervreemden(5); en omdat voor het overige geldt dat de uitleg van de partijstellingen/processtukken is voorbehouden aan de rechters van de feitelijke instanties(6).
14) Namens Mitros wordt nog gesteld dat in de beëindigingsprocedure van art. 7A:1623d lid 2 BW alleen de opzeggingsgronden beoordeeld kunnen worden die de verhuurder in zijn opzeggingsbrief heeft genoemd (zie art. 7A:1623d lid 1 BW); terwijl Mitros' opzegbrief(7) de bedoeling van verkoop niet zou vermelden. In de feitelijke instanties is er echter geen beroep op gedaan dat Mitros' opzegging in dit opzicht beperkt zou zijn. Bovendien lijkt mij evident dat het niet aan de verhuurder is om zich op het onderhavige, klaarblijkelijk alleen in het belang van de huurder geschreven voorschrift te beroepen(8); en "last but not least" lijkt mij dat de verhuurder niet aan het in art. 7A:1623e lid 1 sub 3º BW neergelegde beletsel van huurbeëindiging met het oog op voorgenomen verkoop kan ontkomen, door eenvoudig dat gegeven (namelijk dat aan zijn opzegging de wens tot verkoop ten grondslag ligt) in de opzegbrief te verzwijgen. Een "embarras du choix" aan redenen, waarom dit argument niet kan worden aanvaard.
15) Onderdeel 1 van het middel stelt de interessante - men zou kunnen zeggen: de principiële - vraag aan de orde, welke ruimte de regeling van art. 7A:1623e lid 1 BW liet (en dan natuurlijk ook: welke ruimte het huidige art. 7:274 BW Pro, dat inhoudelijk slechts op ondergeschikte punten van art. 7A:1623e lid 1 BW (oud) afwijkt, laat) voor het geldend maken van belangen die de wettekst niet expliciet vermeldt, en die, naar in de rede ligt, de wetgever bij het tot stand brengen van de desbetreffende regels ook niet voor ogen hebben gestaan.
16) Namens Mitros is in dit verband vooral aandacht gevraagd voor de betekenis van de passage "vervreemding ... niet daaronder begrepen" (en ik misken niet dat dat ook raakt aan de kern van het hier voorgelegde probleem). Ik veroorloof mij niettemin, eerst even stil te staan bij het systeem van de "huurbescherming" voor woonruimte in het algemeen.
Dat systeem vertoont twee kenmerken die mij voor het onderhavige geval van belang lijken, namelijk:
a) een gesloten stelsel van limitatief omschreven gronden waarop (onvrijwillige) beëindiging van een huurovereenkomst ten laste van een huurder kan worden verkregen, en
b) een eveneens beperkt stelsel waarbinnen verhoging van een huurprijs kan worden bewerkstelligd.
Ad a): het "gesloten" stelsel van beëindigingsgronden
17) Dat de wettelijke regeling, zowel in de destijds geldende vorm (in art. 7A:1623e BW) als in de huidige vorm, in art. 7:274 BW Pro, ertoe strekt dat beëindiging van huurovereenkomsten (tegen de wil van de huurder - ik zal deze bijstelling ter wille van enige beknoptheid verder niet telkens herhalen) slechts op een limitatief en beperkt omschreven aantal gronden kan worden verkregen, is onmiskenbaar. Het blijkt uit de tekst van de wet zelf; en het krijgt nog eens extra nadruk wanneer men tekst en systeem van de bedoelde wetsartikelen vergelijkt met de tekst en het systeem van de voorheen geldende art. 1623 d en e BW en met de tekst en het systeem van die bepalingen, zoals die geformuleerd waren in het oorspronkelijke wetsvoorstel dat tot het in 1979 ingevoerde art. 7A:1623 e BW (oud) geleid heeft(9).
18) Art. 1623d en e BW(10) strekten er destijds (dat wil zeggen: vóór de wet van 21 juni 1979, Stb. 330) toe, dat verzoeken tot verlenging van een huurovereenkomst(11) primair werden beoordeeld op basis van een "open belangenafweging". Het eerste lid van art. 1623d bepaalde dat de rechter het verzoek (om verlenging) toewees "... indien van de huurder, bij redelijke afweging van zijn belangen bij verlenging van de overeenkomst tegen de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt...etc.". Art. 1623 e voorzag daarnaast in een beperkt aantal "verplichte" beëindigingsgronden. Als zich een dergelijke grond voordeed kon verlenging niet worden toegewezen, en kwam (verdere) belangenafweging niet aan de orde(12).
19) Wetsontwerp 14 249, dat heeft geleid tot de al genoemde wet van 21 juni 1979, maar dat ook ten grondslag ligt aan de wettelijke regeling zoals die ook vandaag de dag nog (met geringe wijzigingen) van kracht is, was aanvankelijk zo opgezet dat het zojuist beschreven systeem van de art. 1623 d en e (oud) min of meer ongewijzigd zou gaan gelden als het algemene systeem voor de bescherming van huurders van woonruimte (dus: niet alleen in "geliberaliseerde" gedeelten van het land, maar over de hele linie).
Pas in een vrij laat stadium van de Parlementaire behandeling bleek, dat tegen deze opzet sterk verzet op gang kwam. Inzet daarvan was, dat de huurbescherming zoals de Huurwet daarin voorzag, bestendigd en zelfs in bepaalde opzichten versterkt moest worden. Mede omdat ook de regering "om ging" en zich aansloot bij het streven naar bestendiging of versterking van het systeem van huurbescherming, is toen in betrekkelijk korte tijd de regeling tot stand gekomen die uiteindelijk ook aan de huidige art. 7:276 e.v. ten grondslag ligt; met als uitgangspunt: een, ten opzichte van het toen geldende recht extra beperkt omschreven(13), groep van limitatief bedoelde gronden waarop onvrijwillige beëindiging van een huurovereenkomst kan worden verkregen(14).
20) Dat het aldus gekozen systeem in sommige gevallen als knellend of zelfs als apert onbillijk kon uitwerken, is van begin af aan gesignaleerd(15). Dat laat zich ook geredelijk denken: met een limitatief en beperkt omschreven aantal "beëindigingsgronden" wordt niet slechts impliciet maar welbewust gekozen voor uitsluiting van de mogelijkheid van beëindiging in gevallen die buiten dat systeem vallen, (ook) wanneer in een voorkomend geval het belang van de verhuurder bij beëindiging als aanmerkelijk zwaarder wegend zou zijn te beoordelen dan het belang van de huurder bij bestendiging van het huurgenot. De ruimte die een op "open belangenafweging" berustend systeem voor zulke gevallen laat, wil men met de keuze voor een "gesloten" systeem van beëindigingsgronden wegnemen. De wordingsgeschiedenis van de toenmalige wet - zoals o.a. blijkend uit de in voetnoot 14 aangewezen vindplaatsen - laat er dan ook geen twijfel over bestaan, dat dat de bedoeling was.
21) Bij de totstandkoming van de huidige titel 4 van boek 7 van het BW zijn dan ook voorzichtige suggesties gedaan voor herbezinning op het in 1979 gekozen systeem, om tegemoet te komen aan de mogelijke ongewenste consequenties van de starheid die aan een dergelijk systeem inherent is (en waar men, ik kan het slechts herhalen, ook welbewust voor kiest als men zo'n systeem aanvaardt).
Voor dergelijke suggesties bleek de regering althans vooralsnog bepaald ongevoelig(16); en ook bij de Kamerleden die die suggesties niet hadden uitgesproken, bleek niet van noemenswaardige sympathie daarvoor. De indruk dringt zich daarom op, dat de in 1979 gemaakte keuze - dus de keuze voor een "gesloten" stelsel waarin slechts op een aantal limitatief en beperkt omschreven gronden beëindiging van een huurovereenkomst kan worden gevorderd - ook in 2001 - 2003 door de wetgever onder ogen is gezien, en per saldo als gewenst is beoordeeld(17).
22) Tegen die achtergrond denk ik, dat er geen ruimte is voor de meest ruime opvatting, zoals die in het middel - in onderdeel 1 - wordt bepleit. Ik kom tot dat oordeel, omdat de opvatting van het middel (vooral) van het element "gebruik" uit het begrip "dringend eigen gebruik" een zo ruime toepassing verdedigt, dat aan dat element in wezen iedere betekenis zou komen te ontvallen. Bij "gebruik" dat er (slechts) in bestaat dat men behoefte heeft aan beëindiging van de huur omdat die financieel (zeer) nadelig is (en dat is wat het middel als "gebruik" aanvaard wil zien), valt er niets meer aan te wijzen dat zich materieel als "gebruik" laat duiden - men houdt een begrip over dat, letterlijk, niets meer inhoudt.
23) Uitvloeisel van de in dit middelonderdeel verdedigde opvatting is dan ook, dat de "open" ruimte voor een beroep op belangen aan de kant van de verhuurder, die de wetgever in 1979 (en in de in voetnoot 16 aangehaalde recentere wetsgeschiedenis) met zo'n beslistheid van de hand heeft gewezen, langs de weg van een uitleg die in dat opzicht de kwalificatie "gewrongen" verdient, weer wordt binnengehaald: als werkelijk ieder belang aan de kant van de verhuurder gerangschikt mag worden onder "(eigen) gebruik" in de hier bepleite, ruime betekenis, is men aanbeland bij een systeem dat zich niet wezenlijk meer van de destijds afgewezen "open belangenafweging" onderscheidt.
(Ernstig) financieel nadeel aan de kant van de verhuurder behoort tot de belangen waarvan men geredelijk mag aannemen dat die de wetgever, zowel in 1979 als in de jaren 1999 - 2000, niet (kunnen) zijn ontgaan(18). Men is geneigd te denken dat dit een van de eerste voorbeelden is die zich opdringen als men zich afvraagt, welke belangen men met een "gesloten" stelsel als dat van de in 1979 tot stand gekomen wet, buiten sluit.
Ad b: het wettelijke systeem van huurprijzen van woonruimte
24) Het hiervóór beschreven beeld wordt nog (enigszins) versterkt als men in aanmerking neemt dat tegelijk met de wet van 21 juni 1979, Stb. 330, ook de Huurprijzenwet Woonruimte (HPW)(19) tot stand is gekomen.
Deze wet voorzag nauwkeurig in de mogelijkheden om "achtergebleven" huren te verhogen (een bescheiden "huurharmonisatie" behoorde ook tot de doeleinden die met deze wet werden nagestreefd(20)). "Achtergebleven" huren, daar kwam het systeem van de HPW op neer, konden worden verhoogd doordat jaarlijkse huurverhogingen mogelijk waren met een percentage dat enigszins hoger was dan het percentage dat voor "gewone" huurverhogingen werd toegestaan (men sprak in dit verband van "boventrendmatige" huurverhogingen(21)).
25) Allicht is de wetgever niet ontgaan - zie daarvoor ook het in voetnoot 21 aangehaalde citaat -, dat met het aldus gekozen systeem maar een beperkte ruimte werd geboden voor het verhogen van huren die zeer aanmerkelijk afweken van de voor het betreffende object naar de maatstaven van de wet als redelijk aan te merken huur. In art. 16 HPW Pro (oud) werd dan ook ruimte geboden voor extra verhoging van huren die onder bijzondere omstandigheden op een sterk afwijkend niveau waren vastgesteld (daarbij werd dan o.a. gedacht aan "vriendenprijzen", zoals die bijvoorbeeld ten opzichte van bevriende relaties en/of gepensioneerde werknemers konden zijn overeengekomen).
Van de mogelijkheid die art. 16 HPW Pro bood is maar weinig gebruik gemaakt(22). Bij de totstandkoming van de huidige titel 4 van boek 7 BW, waarbij de materiële regels uit de HPW voor het overgrote deel in die titel zijn ondergebracht, is geen met art. 16 HPW Pro (oud) vergelijkbare regel opgenomen.
Hier dringt daarom de indruk zich op dat de wetgever - ofschoon hij in dit verband de mogelijkheid van (ver) "achtergebleven" huren expliciet onder ogen heeft gezien - geen ruimte heeft willen scheppen voor het verder tegemoetkomen aan knellende situaties, dan in de betrekkelijk geringe mate waarin de HPW, en inmiddels de daarop gemodelleerde bepalingen van het BW, dat mogelijk maken.
Strekking van de wet
26) Ik gaf al aan dat volgens mij de beide systemen van de wet - namelijk het systeem waarin de regels voor "huurbescherming" worden gegeven én het systeem van controle op de huurprijzen - van een consistente zienswijze getuigen: hoewel stellig onder ogen is gezien dat het kon voorkomen (ja, dat zelfs met een vrij aanzienlijke mate van waarschijnlijkheid verwacht mocht worden) dat bepaalde verhuurders daardoor gebonden zouden blijven aan voor hen (zeer) onvoordelige huurverhoudingen, heeft men niet willen weten van ruimte - althans: van méér ruimte dan hiervóór aan de orde kwam - om daaraan tegemoet te komen.
27) Waar in het middel wordt bepleit dat die ruimte wel, door een extensieve uitleg van art. 7A:1623e lid 1 sub 3º, zou moeten worden gecreëerd, meen ik dus dat dat moet worden afgewezen. Een dergelijke uitleg van deze wettelijke regeling gaat rechtsreeks in tegen de vooropgezette bedoeling van het systeem waarvan de bepaling deel uitmaakt.
Dat wil natuurlijk niet zeggen dat de wetgever gewild zou hebben dat aan het door hem gekozen systeem à tort et à travers, en ongeacht de daarmee gepaard gaande onbillijkheden, zou moeten worden vastgehouden. De algemene billijkheidscorrectie die op grond van art. 6:248 BW Pro mogelijk is, kan ook hier toepassing vinden. In de rechtspraak is die toepassing dan ook aanvaard - met de terughoudendheid die bij derogeren aan welbewust restrictief opgezette regelingen van dwingend recht passend is(23). Het middel bepleit echter een andere, en volgens mij ook verdergaande weg om op het effect van art. 7A:1623e lid 1 sub 3º BW (en zijdelings ook het toepasselijke huurprijzenrecht) af te dingen. Die weg lijkt mij, om de zojuist besproken redenen, niet begaanbaar.
28) Dat brengt mij ertoe te besluiten dat "eigen gebruik" in de zin van de hier te beoordelen bepaling, er niet louter in kan bestaan dat aan de kant van de verhuurder zwaarwegende financiële belangen voor beëindiging van de huurrelatie pleiten.
Dat dat anders is wanneer de verhuurder zijn belang met concrete als "gebruik" te kwalificeren stappen probeert te verwezenlijken - bijvoorbeeld door op sloop en nieuwbouw aan te sturen -, is op het eerste gezicht misschien wat merkwaardig; maar deze weg valt nog wèl met de aan het systeem van de wet ten grondslag liggende gedachten én met de wettekst te verzoenen. Wanneer men een stap verder gaat, en ook de loutere wens om de huur met het oog op een verliesgevende exploitatie te beëindigen (al) als "eigen gebruik" gekwalificeerd wil zien, lijkt dat mij "een brug te ver".
29) Nu zal van de kant van Mitros worden tegengeworpen dat zij weliswaar verdedigt dat alléén het beëindigen van een (ernstig) verliesgevende situatie al aan een beroep op "dringend eigen gebruik" ten grondslag mag worden gelegd; maar dat daar in dit geval, althans in de door het hof aan Mitros' stellingen gegeven lezing, ook een concrete gebruiksstap mee werd verbonden, namelijk: verkoop van het huurobject in onverhuurde staat. In het verlengde daarvan bepleit Mitros een beperkte uitleg van de uitzondering die art. 7A:1623 e lid 1 sub 3º BW maakt als het gaat om vervreemding van het gehuurde.
30) Ook dat betoog lijkt mij echter niet aanvaardbaar. Ofschoon het ongetwijfeld zo is dat de wetgever in verband met de hier bedoelde uitzondering vooral heeft gedacht aan gevallen waarin "lege verkoop" voor de verhuurder extra voordeel zou opleveren, is het vergaand onaannemelijk dat hij - de wetgever - niet ook het geval dat door (lege) verkoop aan een verliesgevende exploitatie een einde kon worden gemaakt, in zijn overwegingen heeft betrokken.
Ik liet al blijken (en de in voetnoot 18 aangehaalde vindplaatsen onderstrepen ook) dat het feit dat verhuurders met verliesgevende situaties geconfronteerd kunnen worden, ook destijds - zowel in 1979 als in 1999/2000 - bepaald niet onbekend was. Het is dan ook zeker niet zo dat het de wetgever is ontgaan dat daarmee rekening viel te houden - maar de wetgever heeft, zich van dat gegeven wel bewust, besloten daar geen doorslaggevend gewicht aan toe te kennen(24).
31) Aan de hand van deze beschouwingen meen ik, dat hier hetzelfde moet worden aangenomen als eerder werd verdedigd in verband met de uitleg van het begrip "dringend eigen gebruik": het is niet aannemelijk dat de wetgever hier ruimte zou hebben willen laten voor de door het middel verdedigde beperkte uitleg van de terzake van vervreemding van het gehuurde gegeven regel.
Voor gevallen waarin een onaanvaardbare uitkomst te verwachten zou zijn, is ook hier een beroep op de derogerende werking van redelijkheid en billijkheid mogelijk (waarbij ook hier geldt, dat een terughoudende opstelling tot uitgangspunt zal moeten worden genomen). Het valt niet in te zien dat er daarnaast nog een marge zou (moeten) bestaan voor het op ruimere schaal aanvaarden van (loutere) vervreemding als een "geoorloofde" vorm van "eigen gebruik".
32) Ik moet, op dit punt aangeland, onder ogen zien dat in een aantal beslissingen waar in het middel een beroep op wordt gedaan(25) een andere uitkomst is aanvaard; terwijl toch in die zaken ook sprake was van (eigen) gebruik van het gehuurde in het kader van (of: vergezeld van) vervreemding daarvan.
Ik denk - om de redenen die ik eerder heb onderzocht - dat het mogelijk, en tegelijk ook geboden, is om de gevallen die in deze rechtspraak zijn beoordeeld, te onderscheiden van het geval dat nu aan de orde is. Het ging daar om gevallen waarin de verhuurder, onder druk van (overigens) als onoplosbaar beoordeelde exploitatie-problemen, sloop (in het kader van "krotopruiming", mogelijk in combinatie met nieuwbouw), dan wel sloop en renovatie wilde realiseren. In verband daarmee werd ook vervreemding van het huurobject (of van de na sloop verkregen ondergrond) beoogd - maar de wens c.q. noodzaak om sloop en nieuwbouw/renovatie te realiseren, stond voorop.
33) Men moet Mitros nageven dat dergelijke gevallen (de nodige) "raakvlakken" met het onderhavige geval laten zien; maar er is ook een wezenlijk verschil: kort en goed was er, in de gevallen uit de aangehaalde jurisprudentie, wèl sprake van een als "eigen gebruik" te kwalificeren aanwending van het huurobject. Vervreemding als begeleidende omstandigheid bij (maar niet, denk ik: als het eigenlijk beoogde doel van) een dergelijke aanwending, hoeft dan geen beletsel voor het aannemen van een beroep op dringend eigen gebruik op te leveren.
In deze rechtspraak wordt het effect van de in art. 7A:1632e lid 1 sub 3º BW omschreven uitzondering voor vervreemding gerelativeerd - zo men wil: aanmerkelijk gerelativeerd. Wat Mitros in deze zaak voorstaat gaat echter een flinke stap verder: dat komt erop neer dat het "eigen gebruik"-doel dat in deze rechtspraak als voldoende werd beoordeeld om voorbij te (kunnen) gaan aan het beletsel dat (ook) vervreemding beoogd zou zijn, ook wel als beoordelings- of wegingsfactor gemist kan worden. Als de nood aan de kant van de verhuurder hoog genoeg is - dat verdedigt Mitros -, doet het er niet toe welk gebruik de verhuurder voor ogen staat, maar moet toch met een beroep op "dringend eigen gebruik" beëindiging van de huur mogelijk zijn. Die ruimte nu, kan men in art. 7A:1632e lid 1 sub 3º BW niet "inlezen" zonder de bepaling in onaanvaardbare mate te denatureren.
34) Mitros heeft aan haar vordering geen andere stellingen dan de hiervóór besprokene ten grondslag gelegd; en die stellingen kunnen om de hoger besproken redenen, volgens mij de vordering niet dragen.
Dat betekent dat de hier besproken klacht van het middel niet tot cassatie behoort te leiden; en dat dat niet anders wordt, ook al zou men het met de door het hof aan zijn beoordeling ten grondslag gelegde gedachtegang niet in alle opzichten eens zijn.
35) Dat is dan in versterkte mate het geval omdat ik meen dat ook het tweede middelonderdeel niet gegrond is. In dat onderdeel wordt geklaagd over het oordeel van het hof dat ertoe strekt dat de "klemmendheid" van de door Mitros ingeroepen probleemsituatie onvoldoende zou zijn onderbouwd. Wanneer die vaststelling tevergeefs wordt bestreden is, zoals voor de hand ligt, eens temeer onaannemelijk dat de bedoelde probleemsituatie zou kunnen rechtvaardigen dat de verhuurder het gehuurde vrij van huur wil vervreemden om zich van zijn probleem te bevrijden.
Ik merk overigens op dat het hier bestreden oordeel de beslissing van het hof zelfstandig kan dragen. Dat betekent dat het cassatieberoep moet stranden als de klachten van het tweede middelonderdeel falen, zelfs als die van het eerste middelonderdeel gegrond zouden (moeten) worden bevonden: ook dan kan het met het tweede onderdeel bestreden oordeel de gegeven beslissing (blijven) dragen(26).
36) Het gaat hier, als gezegd, om de overweging dat Mitros onvoldoende zou hebben gesteld (om te onderbouwen) dat de door haar aangevoerde verliesgevende situatie alleen door verkoop van het huurobject (vrij van huur) verwezenlijkt zou kunnen worden.
Ik meen dat het hof, anders dan het middelonderdeel betoogt, geredelijk kon oordelen dat over de mogelijkheden om aan de bedoelde (verliesgevende) situatie een eind te maken niet een zodanig standpunt was betrokken, dat duidelijk was dat Mitros inderdaad geen andere keus had. Aangaande de mogelijkheid van verkoop aan [verweerder] zelf was bijvoorbeeld niet veel méér aangevoerd dan dat Mitros een prijs had bedongen, om en nabij de prijs die bij vrije verkoop aan een derde gerealiseerd had kunnen worden. Over verkoop in verhuurde staat (aan een derde) was in het geheel niets gesteld(27).
37) De stellingen van Mitros bewogen zich daarbij tussen twee niet met elkaar sporende grootheden: het willen beëindigen van een "nijpende" verliessituatie aan de ene kant, en het tegelijk willen realiseren van de "overwaarde" van het huurobject in vrije staat (met de op zichzelf genomen loffelijke bedoeling om de sociale woonbelangen waar Mitros zich op toelegt, daarmee te dienen), aan de andere kant.
Het gaat daarbij om twee (heel) verschillende dingen; en naarmate men de klemtoon van het ene verlegt naar het andere (of, zoals volgens mij hier gebeurd is, die klemtoon niet aanbrengt, zodat die ergens in het onbestemde midden valt), komt inderdaad de ingeroepen verliessituatie en de noodzaak om daaraan het hoofd te bieden, veel van zijn scherpte te verliezen.
38) Men is hier geneigd te denken dat Mitros, ook als het haar (vooral) ging om het oplossen van het knelpunt van de verliesgevende exploitatie, toch ook het andere belang - het realiseren van een optimale opbrengst met het oog op haar sociale doelstellingen - het volle pond heeft willen geven. Daardoor kán de indruk ontstaan, dat men zich bij het onderzoeken van mogelijkheden om de verliessituatie te beëindigen, (al te vergaande) beperkingen heeft opgelegd of te weinig speelruimte heeft gegund. Op z'n minst kon het hof menen dat onvoldoende uit de doeken is gedaan wat men hier voor beleid voor ogen heeft gehad.
Tegen die achtergrond begrijp ik wel, hoe het hof de stellingen van Mitros op dit punt als onvoldoende helder en eenduidig kan hebben beoordeeld.
39) Ook in de opvatting waar het cassatiemiddel van uit gaat, blijft immers gelden dat alleen een zodanig klemmende situatie dat voortzetting in redelijkheid niet van de verhuurder gevergd mag worden, een ontruimingsgrond zou kunnen opleveren.
(Vooral) met het oog op de zojuist aangestipte tweeslachtigheid kan men tot het oordeel komen dat Mitros' stellingen in ieder geval niet, of niet duidelijk genoeg, een zó "schrijnend" geval aan het licht stellen. Dat is wat in de hier bestreden overweging van het hof tot uitdrukking komt; en dat oordeel is, zoals ik al liet blijken, volgens mij niet onbegrijpelijk.
40) Elders(28) heb ik verdedigd dat de keus die de wetgever heeft gemaakt voor een systeem waarin sommige belangen die niet onder de door de wet gegeven "ontruimingsgronden" te rubriceren vallen, niet tot beëindiging van de huur van woonruimte kunnen leiden, en zelfs niet als de belangen van de verhuurder aanzienlijk boven die van de huurder prevaleren, bepaald ongelukkig is.
Men zou het onderhavige geval kunnen zien als een illustratie van de minder gelukkige uitkomsten waartoe deze keus van de wetgever kan leiden. Men zou daaraan de verzuchting kunnen verbinden, dat een herbezinning op het systeem van de wet toch gewenst is, n'en déplaise het eenduidige standpunt dat de wetgever nog onlangs op dat punt heeft ingenomen. Maar de wet zo uitleggen, dat dat onverenigbaar is met de keuzes die de wetgever hier nu eenmaal, duidelijk en nog recentelijk bevestigd, heeft gemaakt, zou - zelfs - mij, ofschoon ik dus kritisch ten opzichte van die keuzes sta, te ver gaan.
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Ontleend aan rov. 3.1 t/m 3.7 van het in cassatie bestreden arrest.
2 Prod. 2 bij de inleidende dagvaarding.
3 Deze zaak wordt beheerst door het vóór 1 augustus 2003 geldende huurrecht, art. 205 Overgangswet Pro Nieuw BW.
4 De cassatiedagvaarding is op 21 april 2004 uitgebracht, terwijl het arrest van het hof van 22 januari 2004 is.
5 Alinea 13 van de inleidende dagvaarding, waarin Mitros de exploitatieverliezen benadrukt, noemt reeds met zoveel woorden dat het gaat om de "verkoop van dit pand", ten dienste van Mitros' sociale huisvestingstaken. Ook de stellingen op p. 13 (laatste alinea), p. 14 (bovenaan) en p. 17 (vierde "bulletpoint") van de conclusie van repliek (e.a.) hebben deze strekking. In appel wordt de bedoeling van verkoop expliciet vermeld in alinea's 23 en 42 van de memorie van grieven en alinea's 16 en 21 - 24 van de pleitnota namens Mitros in appel (in de genoemde alinea 16 wordt nog opgemerkt dat andere alternatieven dan verkoop ook moeilijk denkbaar zijn).
6 O.a. HR 11 februari 2005, rechtspraak.nl LJN nr. AR 4474, rov. 4.2.3; HR 21 januari 2005, RvdW 2005, 13, rov. 3.3, 3.4 en 3.5; HR 1 oktober 2004, NJ 2005, 1, rov. 4.5; HR 24 september 2004, RvdW 2004, 109, rov. 3.3.5; HR 21 november 2003, NJ 2004, 130, rov. 3.11.3.
7 Prod. 11 bij akte houdende overlegging van producties (eerste aanleg) van 24 oktober 2001.
8 Zie bijvoorbeeld HR 3 oktober 1997, NJ 1998, 129 m.nt. PAS, rov. 3.4; HR 20 april 1990, NJ 1990, 701 m.nt. PAS, rov. 3.2.
9 Kamerstukken II 1976 - 1977, 14 249, nrs. 1 - 3.
10 Ik vermeld ter vermijding van mogelijk misverstand, dat deze bepalingen (alleen) van kracht waren in gebieden waar, op de voet van het toenmalige art. 28a van de Huurwet, een "Liberalisatiebesluit" was afgekondigd dat mede voor woonruimte gold. Waar dat niet het geval was, werd de "huurbescherming" voor woonruimte in die tijd bepaald door de Huurwet, i.h.b. art. 18 daarvan Pro.
11 De toenmalige wettelijke regeling berustte op een systeem waarbij de huurder, na een geldig tot hem gerichte huuropzegging, gedurende een beperkte tijd een verzoek om verlenging van de huur tot de (kanton)rechter kon richten.
12 De wettelijke regeling voor de beëindiging van de huur van bedrijfsruimte kende destijds een soortgelijk systeem; en het huidige art. 7:296 BW Pro heeft dat systeem, met wijzigingen die in materieel opzicht als gering zijn te kwalificeren, bestendigd.
13 Ik denk hier aan de door art. 18 lid 2 onder Pro b van de Huurwet gegeven "ontruimingsgrond" die erin bestond dat de huurder het genot kon verkrijgen van een soortgelijk hem passend onroerend goed. In art. 7A:1623e BW komt deze zelfstandige ontruimingsgrond niet meer voor (maar is als voorwaarde voor een beroep op dringend eigen gebruik opgenomen, dat de huurder ook over andere passende woonruimte kan beschikken). Onder vigeur van de Huurwet kon de hier bedoelde ontruimingsgrond worden toegepast om "doorstroming" van huurders naar vanuit volkshuisvestingsoogpunt meer geëigende woningen te bewerkstelligen (zie bijvoorbeeld HR 8 november 1974, NJ 1975, 240 m.nt. ARB, "O. omtrent beide onderdelen van het middel"; zie voor het huidige recht op dit punt bijvoorbeeld Praktijkboek Onroerend Goed (losbl.), Rossel, p. IIC - 174c e.v.). De wetgever heeft in 1979 de mogelijkheid van huurbeëindiging op deze grond niet willen bestendigen. Het valt natuurlijk op dat het onderhavige geval zich voor toepassing van de destijds afgeschafte ontruimingsgrond zou hebben kunnen lenen, ware die grond niet - (ook) hier: welbewust - afgeschaft.
14 Zie voor de hier zeer kort beschreven wordingsgeschiedenis Kamerstukken II 1978 - 1979, 14 249, nrs. 11 en 12, p. 1 - 3; Handelingen II 1979, p. 5020; Bockwinkel, Verkenningen omtrent het nieuwe huurrecht woonruimte, 1982, p. 25 - 27; De Mol, Huurrecht, 1980, p. 172 e.v.
15 O.a. Bockwinkel, SMA 1979, p. 357 e.v., NJB 1979, p. 877 e.v. (ook gepubliceerd in "Het nieuwe huurrecht en de praktijk", 1980, p. 65 e.v.) en Verkenningen omtrent het nieuwe huurrecht woonruimte, 1982, p. 36 - 40; Kleyn, "Het nieuwe huurrecht en de praktijk", 1980, p. 9; Vrolijk, Huur en verhuur van woonruimte, 1982, p. 20.
16 Kamerstukken II 1999 - 2000, 26 089, nr. 6, p. 48 - 52 (i.h.b. p. 51 en 52). Zie ook Huurrecht (losbl.), De Wijkerslooth - Vinke, art. 274, aant. 4.
17 Dat daarbij ook specifiek aan het uitsluiten van vervreemding als beëindigingsgrond is gedacht, blijkt uit de zojuist al aangehaalde vindplaats in Kamerstukken II 1999 - 2000, 26 089, nr. 6, p. 51.
18 Zie bijvoorbeeld, opnieuw, Bockwinkel, NJB 1979 p. 884 en 885, SMA 1979, p. 358 en p. 363 en Verkenningen omtrent het nieuwe huurrecht woonruimte, 1982, p. 40.
19 Wet van 18 januari 1979, Stb. 15.
20 Zie daarvoor bijvoorbeeld Praktijkboek Onroerend Goed (losbl.), De Mol, p. IIC - 824.
21 Zie daarover het citaat uit de Memorie van Antwoord bij de HPW, aangehaald in Handboek Huurrecht (losbl.), Rueb, art. 16 HPW Pro, aant. 6 (p. Hpw. - Art. 16 - 3 onderaan).
22 Handboek Huurrecht (losbl.), Rueb, art. 16 HPW Pro, aant. 5; Middag, "Het nieuwe huurrecht en de praktijk", 1980, p. 24.
23 HR 19 april 1996, NJ 1996, 684 m.nt. PAS, rov. 3.3; HR 20 januari 1989, NJ 1989, 322, rov. 3.1 en 3.2; HR 1 juli 1983, NJ 1984, 149, rov. 3.5 en 3.6; T&C Huurrecht, 2003, Huydecoper, art. 274, aant. 16. Zie voor een geval dat lijkt op het thans in geding zijnde Rechtbank Zwolle 16 september 1998, Prg. 1999, 5131 m.nt. Abas, rov. 3.1 - 3.3.
24 Het in de bedoelde voetnoot aangehaalde artikel wijst er ook op, dat juist de bescherming van huurders, qua genotsrecht én qua huurprijs, één van de factoren is die veroorzaakt dat verhuurde objecten (als daar dergelijke wettelijke regelingen op van toepassing zijn) beduidend lager gewaardeerd plegen te worden dan niet-verhuurde objecten; zie ook de in voetnoot 28 hierna aangehaalde beschouwing.
Ook dat zal, naar in de rede ligt, de wetgever niet zijn ontgaan; en in dat licht is eens te meer onaannemelijk dat de wetgever bij het formuleren van het verbod om vervreemding als grondslag voor een beroep op dringend eigen gebruik aan te voeren, niet ook aan gevallen van verliesgevende exploitatie zou hebben gedacht. De wettelijke regeling waarvan dit verbod deel uitmaakt werkt immers (als onbedoeld bij-effect) in de hand dat verhuurders met dit verschijnsel geconfronteerd kunnen worden. Dan zou het wel merkwaardig zijn, wanneer het optreden van dat verschijnsel een grond zou kunnen zijn voor doorbreking van het door de wetgever beoogde systeem.
25 Zoals HR 3 mei 1996, NJ 1996, 655 m.nt. PAS, rov. 3.4 en HR 6 maart 1992, NJ 1993, 583 m.nt. PAS, rov. 3.2. Handboek Huurrecht (losbl., oud), De Wijkerslooth - Vinke, art. 1623e, aant. 126c, neemt in dit opzicht een ruimer standpunt in (p. Art. 1623 e - 272 en 273), evenals het in voetnoot 23 genoemde vonnis van Rechtbank Zwolle, rov. 3.5; minder uitgesproken: Asser - Abas 5 IIA, 2004, nr. 217. Het inderdaad uitzonderlijke karakter van de hier besproken uitzondering wordt benadrukt door Dozy - Jacobs, Hoofdstukken huurrecht (etc.), 1999, p. 200. Zie verder De Jonge, Nieuw huurrecht, 2004, p. 148 e.v.; Oldenhuis c.s., Hoofdlijnen in het huurrecht, 2003, p. 226 e.v.; Zuidema, Recht voor de huurder, 2001, p. 91 e.v.; Bockwinkel, Huurbescherming bij woonruimte, 1991, p. 87 e.v.
26 Zie voor illustraties HR 8 oktober 2004, NJ 2005, 117, rov. 3.7; HR 31 januari 2003, JOR 2003, 78 m.nt. V.d. Ingh, rov. 3.4.
27 Mitros heeft zich in dit verband beroepen op (art. 11c van) het Besluit beheer sociale huursector (KB van 11 juni 2001, Stb. 2001, 280). In die bepaling wordt (inderdaad) verkoop van "sociale" huurwoningen voor prijzen beneden zekere, betrekkelijk hoge prijsniveau's aan banden gelegd. Deze bepaling biedt echter in lid 4 een mogelijkheid voor afwijking van de regels van de eerdere leden, naar in de rede ligt: juist om oplossingen in bijzondere, schrijnende gevallen mogelijk te maken. Aangezien Mitros' voornaamste argument er op neer komt dat zij met een bijzonder (schrijnend) geval geconfronteerd werd, kon het hof ook menen dat nadere uitleg behoefde, waarom het bij voorbaat uitgesloten zou zijn dat Mitros op de mogelijkheid van lid 4 een beroep kon doen.
28 NJB 2003, p. 1940 e.v., i.h.b. p. 1943.