Conclusie
Rolnr C05/168HR
mr. J. Spier
Zitting 30 juni 2006(1)
Conclusie inzake
Gemeente 's-Gravenhage
(hierna: de Gemeente)
tegen
1. de vennootschap naar buitenlands recht Comoil S.A.
(hierna: Comoil)
2. [Verweerster 2]
3. [Verweerder 3]
4. [Verweerder 4]
1. Feiten en procesverloop
1.1 In de onderhavige onteigeningszaak strijden partijen over de berekening van de schadeloosstelling aan de eigenaar (Comoil) en de huurders ([verweerders 3 en 4]) van zeven percelen grond te 's-Gravenhage. Uit de door de Rechtbank gewezen vonnissen en de overige gedingstukken kan omtrent de feiten en het procesverloop, voorzover in cassatie van belang, het volgende worden afgeleid.
1.2 Ter uitvoering van het stadsvernieuwingsplan 'Schilderswijk-Centrum, zevende herziening (Poeldijksestraat)', dat onder andere ertoe strekte raamprostitutie in de Poeldijksestraat uit te bannen, heeft de raad van de Gemeente op 9 november 2000 besloten tot onteigening van (onder andere) de percelen kadastraal bekend als gemeente 's-Gravenhage, sectie [A], nrs. [001 t/m 007], plaatselijk bekend als [a-straat 1 t/m 7].
1.3 Het raadsbesluit van 9 november 2000 is goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 15 mei 2001 (Stcrt. 2001, 114).
1.4 Bij datzelfde KB is Comoil aangewezen als eigenaar van voornoemde percelen.
1.5 Comoil had de onteigende percelen, althans de zich daarop bevindende panden, verhuurd aan [verweerders 3 en 4], die deze panden exploiteerden ten behoeve van raamprostitutie.
1.6 Bij exploot van 24 maart 2003 heeft de Gemeente de (vervroegde) onteigening van de onder 1.2 genoemde percelen gevorderd.
1.7.1 Bij vonnis van 21 mei 2003 heeft de Rechtbank 's-Gravenhage (vervroegd) de onteigening van de percelen uitgesproken. Daarnaast heeft zij het voorschot op de schadeloosstelling voor Comoil bepaald op € 640.800 (zijnde 90% van de door de Gemeente aan Comoil aangeboden schadeloosstelling van € 712.000) en dat voor [verweerster 2] op nihil (zijnde het bedrag dat de Gemeente aan [verweerster 2] als schadeloosstelling heeft aangeboden). Voorts heeft de Rechtbank deskundigen benoemd ter begroting van de schadeloosstellingen voor Comoil en [verweerster 2].
1.7.2 Het vonnis van 21 mei 2003 is op 30 juni 2003 ingeschreven in de openbare registers.
1.8 De deskundigen hebben hun rapport van 4 mei 2004 op 6 mei 2004 (als gerectificeerd bij brief van 10 mei 2004) ter griffie van de Rechtbank gedeponeerd. Op verzoek van de Rechtbank hebben de deskundigen op 6 oktober 2004 een aanvullend rapport uitgebracht.(2)
1.9 Bij vonnis van 20 april 2005 heeft de Rechtbank geoordeeld dat [verweerders 3 en 4] als huurders en daarmee als derde-belanghebbenden in de zin van art. 3 lid 2 Ow Pro zijn te beschouwen en dat een eventuele schadeloosstelling voor hen aan (de v.o.f.) [verweerster 2] moet worden uitgekeerd.
1.10 Met betrekking tot de berekening van de waarde van de onteigende panden heeft de Rechtbank overwogen:
"14. De rechtbank is van oordeel dat de waarde van de onteigende prostitutiepanden beter wordt benaderd wanneer de relatief hoge rendementswaarde daarin wordt verdisconteerd dan bij de in het rapport van 4 mei 2004 aanbevolen taxatie[...]methode. Aan de onteigende moet op grond van artikel 40b, lid 1, Ow de werkelijke waarde van het onteigende worden vergoed. Die waarde dient in de regel ingevolge artikel 40b, lid 2, Ow te worden bepaald aan de hand van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelend verkoper en de onteigenaar als redelijk handelend koper. De rechtbank acht een benadering van de waarde aangewezen waarin wordt uitgegaan van een redelijk handelend koper die wel "in het vak zit" [d.w.z. het vak van exploitant van raamprositutie, JS]. De taxatiemethode op basis van werkelijk haalbare rendementen komt de rechtbank dan ook aanvaardbaar voor. Zij acht het voorts aannemelijk dat de koper die een pand als de onteigende panden wil kopen met het oog op gebruik voor raamprostitutie, gezien deze exploitatievooruitzichten en bij gebreke van vergelijkingsprijzen, bereid zal zijn een bedrag ter grootte van de aldus getaxeerde waarde te betalen. Bij afwezigheid van volledige en controleerbare (financiële) gegevens kan naar het oordeel van de rechtbank uitgegaan worden van geobjectiveerde "straatgemiddelden", zoals bijvoorbeeld de bezettingsgraad van de panden. Een aantoonbaar hogere of lagere bezettingsgraad zou dan wellicht in voorkomende gevallen aanleiding kunnen zijn de waarde op een iets hoger of lager bedrag te taxeren."
1.11 Vervolgens heeft de Rechtbank, voorzover in cassatie van belang, overwogen:
"15. Comoil is pas volledig schadeloos gesteld, indien zij in staat wordt gesteld een investering te verrichten waarmee een vergelijkbaar hoog rendement kan worden behaald. De rechtbank gaat ervan uit dat Comoil, gezien haar kennis en ervaring, slechts in de prostitutiebranche een dergelijk hoog rendement kan behalen. Daarom dienen aan Comoil de kosten te worden vergoed die zij moet maken als zij de waarde die zij ter zake van het onteigende ontvangt, herbelegt in een ander prostitutiepand. Mede gezien het feit dat Comoil daar reeds over een of meer panden beschikt, ligt aankoop van een vervangend prostitutiepand in de [b-straat] het meest in de rede. Daaraan doet niet af dat de toekomst van de prostitutie in de [b-straat] mogelijk onzeker is.
16. Naast de vergoeding van de kosten van wederbelegging bij aankoop van een prostitutiepand in de [b-straat] bestaat naar het oordeel van de rechtbank voor vergoeding van een premie uit handen breken geen aanleiding, nu niet valt in te zien dat er voor Comoil een noodzaak bestaat snel een vervangend prostitutiepand aan te kopen. Hier speelt immers niet de noodzaak om een bestaand bedrijf op korte termijn voort te zetten. Comoil kan de schadeloosstelling tijdelijk elders beleggen of anderszins vastzetten. Weliswaar zal dat haar minder opleveren dan de investering in een prostitutiepand, maar daar staat tegenover dat zij daarmee dan ook minder (beleggings)risico loopt dan in de prostitutiebranche.
(...)
18. De gemeente heeft naar voren gebracht dat deskundigen bekend zijn met de contractuele huur van laatstelijk € 108.333,00, zodat met dat bedrag dient te worden gerekend.
De deskundigen hebben in dit verband in hun aanvullend rapport (blz. 16) aangevoerd dat jaarlijks huurverhogingen hebben plaatsgevonden.
Mede gelet op deze constatering van deskundigen, gaat de rechtbank ervan uit dat een redelijk handelend koper niet zal kopen voor minder dan het bedrag van de waarde berekend vanuit de exploitatie, ongeacht de mindere op het moment van de onteigening gerealiseerde huuropbrengst.
(...)
24. Ten aanzien van de schade van [verweerders 3 en 4] heeft de gemeente ten pleidooie van 18 oktober 2004 verwezen naar hetgeen zij daarover tijdens het pleidooi van 17 mei 2004 heeft opgemerkt. Zij heeft toen gesteld dat op de inkomensschade een aftrek wegens vrijkomende arbeid moet worden toegepast. Voorts heeft zij bij die gelegenheid aangevoerd dat de door deskundigen in de schadeloosstelling voor [verweerders 3 en 4] opgenomen posten van € 7.000,00 aan liquidatieschade van de inventaris en € 2.500,00 voor ontruimingskosten te hoog zijn. Gelet op de staat waarin de panden bij de ontruiming zijn aangetroffen, zou volgens haar met bedragen van respectievelijk € 3.500,00 en € 500,00 kunnen worden volstaan.
De deskundigen hebben in hun aanvullend rapport (blz. 12) opgemerkt dat [verweerders 3 en 4] nog meer panden "in bedrijf" hebben waar zij hun vrijkomende arbeid kunnen aanwenden, echter zonder dat zulks tot extra inkomsten zal leiden. Nu de gemeente naar aanleiding van het aanvullend rapport niet uitdrukkelijk is teruggekomen op het gemis van een post aftrek vrijkomende arbeid, neemt de rechtbank aan dat zij dit bezwaar heeft laten vallen.
Ter zitting van 18 oktober 2004 hebben de deskundigen verklaard dat de vergoeding van ontruimingskosten mede ziet op de verhuizing van het nog bruikbare deel van de inventaris naar andere panden die [verweerders 3 en 4] exploiteren. Deskundigen hebben de bijkomende schade van de huurders begroot op basis van hun ervaring en intuïtie. Deze begroting komt de rechtbank niet onjuist voor. Zij ziet dan ook geen aanleiding hiervan af te wijken."
1.12 De Gemeente heeft (tijdig) beroep in cassatie tegen het vonnis van 20 april 2005 ingesteld. [Verweerders 2 t/m 4] en Comoil hebben het beroep bestreden. Comoil heeft tevens incidenteel cassatieberoep ingesteld. Vervolgens hebben partijen hun stellingen schriftelijk toegelicht. De Gemeente heeft gerepliceerd, waarna Comoil nog heeft gedupliceerd.(3)
2. Bespreking van het middel in het principale cassatieberoep
Inleiding
2.1.1 De Rechtbank heeft geoordeeld dat de schade van de eigenaar en huurders van voor prostitutie-doeleinden bestemde panden moet worden bepaald alsof het een - kort gezegd - meer alledaagse vorm van exploitatie betrof. Dat wordt in cassatie niet bestreden. Ik volsta met de kanttekening dat de juistheid van het oordeel van de Rechtbank m.i. niet zonder meer voor zich spreekt en evenmin tot een bijzonder aansprekend resultaat leidt. De consequentie is immers dat de samenleving de schade als gevolg van de blijkbaar bijzonder profijtelijke verhuur ten behoeve van - ten dele klaarblijkelijk illegale(4) - prostitutie moet vergoeden.
2.1.2 Veeleer zou m.i. een benadering als verwoord in het arrest over de vraag of gemiste zwarte inkomsten voor vergoeding in aanmerking komen(5) voor de hand hebben gelegen. Bij het aanvaarden van tegengestelde uitgangspunten in verschillende delen van het recht kunnen (en zullen veelal) moeilijk uit te leggen spanningen in het recht ontstaan die eenvoudig hadden kunnen worden voorkomen. Maar voor een dergelijke - op interne rechtsvergelijking gebaseerde - benadering bestaat binnen en buiten ons land - helaas - nauwelijks belangstelling.(6)
Bespreking van de klachten ten gronde
2.2 Onderdeel 1 is gericht tegen het oordeel van de Rechtbank in rov. 18, hiervoor onder 1.11 geciteerd. Het betoogt dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet begrijpelijk is op grond waarvan een redelijk handelend koper het onteigende zou willen kopen voor het bedrag van de waarde berekend vanuit de exploitatie - met een veronderstelde bruto huuropbrengst van € 147.110 per jaar -, terwijl de koper in werkelijkheid geconfronteerd zou worden met een huurder, aan wie hij tot ten minste 31 december 2007 vast zat tegen een huur van € 108.333, zij het met de mogelijkheid van huurverhogingen.
2.3 Zoals de Rechtbank in rov. 18 heeft opgemerkt, heeft de Gemeente betoogd dat bij de berekening van de waarde van de onteigende panden moet worden gerekend met de contractuele huur van laatstelijk € 108.333. Onder 12 van zijn pleitnotities van 18 oktober 2004 heeft mr. Witte (namens de Gemeente) immers gesteld:
"In de zaak Comoil zijn deskundigen bekend met de contractuele huur van EUR 108.333. Met dat bedrag dient ook te worden gerekend. De economische huurwaarde voor de ramen berekenen deskundigen op EUR 104.000, althans 124.750. Van drievoudige huurinkomsten ten opzichte van de economische huurwaarde is bij Comoil derhalve geen sprake."(7)
2.4 Het oordeel van de Rechtbank in rov. 18 (laatste volzin) vormt in essentie een verwerping van dit betoog. De Rechtbank heeft vastgehouden aan de in het aanvullende deskundigenrapport van 6 oktober 2004 gehanteerde (zie blz. 13) en (ook) in rov. 10, 11, 13 en 14 door haar onderschreven waardebepaling die is gebaseerd op rendementswaarde (huurwaarde) van de onteigende panden. Dat wordt in cassatie niet bestreden. Dat ligt ook voor de hand nu de Gemeente in feitelijke aanleg het desbetreffende oordeel van de deskundigen heeft onderschreven. Zij had tegen hun benadering wel bezwaren, maar deze lagen op ander vlak.(8)
2.5 Hoewel de Gemeente kan worden toegegeven dat de laatste alinea van rov. 18 niet gemakkelijk te begrijpen is, kan zij daarbij m.i. geen garen spinnen. Het vonnis, gelezen in haar geheel, komt er klaarblijkelijk op neer dat de contractuele huur niet beslissend is. Nu dat oordeel niet wordt bestreden, faalt onderdeel 1.
2.6 Denkbaar is dat de m.i. niet bijster heldere en niet bepaald uitvoerig onderbouwde rapportages van deskundigen aldus moeten worden verstaan dat het bedrag van € 147.110 (dat uit de bus komt wanneer men, zoals de geëerde stellers van het middel hebben gedaan, de moeite neemt de door deskundigen genoemde bedragen bij elkaar op te tellen) overeenstemt met de werkelijke huuropbrengst. Anders gezegd: dat Comoil meer kreeg dan de contractueel overeengekomen huur (mogelijk omdat dit in deze tak van bedrijvigheid zo gaat). Het bestreden vonnis zou zo kúnnen worden gelezen dat ook de Rechtbank daarvan in hun voetspoor uitgaat. In die zeer wel verdedigbare lezing faalt de klacht omdat zij langs het oordeel van de Rechtbank heenschiet.
2.7 Voor zover de s.t. van mrs Groen en Scheltema onder 2.5 nog een rechtsklacht bedoelt te postuleren, kan daarop niet worden ingegaan nu zij in het onderdeel niet valt te lezen.
2.8 Onderdeel 2 keert zich tegen het oordeel van de Rechtbank in rov. 15 dat aan Comoil de kosten dienen te worden vergoed die zij moet maken als zij de waarde die zij terzake van het onteigende ontvangt, herbelegd in een ander prostitutiepand.
2.9 Subonderdeel 2.1 gaat m.i. in de eerste alinea terecht ervan uit dat de Rechtbank in rov. 15 (klaarblijkelijk) heeft geoordeeld dat sprake is van een duurzame belegging door Comoil in de onteigende prostitutiepanden en dat het redelijk belang van Comoil herbelegging in een prostitutiepand vordert.
2.10 Naar de door de Hoge Raad geformuleerde maatstaf is voor vergoeding van kosten van herbelegging in onroerende zaken alleen dan plaats indien het onteigende als duurzame belegging werd aangehouden en het redelijk belang van de onteigende herbelegging in onroerende zaken vordert.(9)
2.11 Het subonderdeel klaagt over de motivering van het oordeel van de Rechtbank dat aan dit laatste vereiste is voldaan.
Het stelt daartoe in de eerste plaats dat de door de Rechtbank gereleveerde omstandigheid dat Comoil alleen door belegging in een prostitutiepand een hoog rendement kan behalen, niet zonder meer meebrengt dat het redelijk belang van Comoil vordert dat zij in een prostitutiepand blijft beleggen. Het wijst in dit verband op het oordeel van de Rechtbank in rov. 16 dat tegenover het hoge rendement van belegging in een prostitutiepand een groter (beleggings)risico staat. Daarvan uitgaande zou niet zijn in te zien waarom Comoil niet zou kunnen beleggen in andere onroerende zaken of niet zou kunnen kiezen voor andere beleggingsvormen; deze bieden weliswaar een minder hoog rendement, maar kennen ook een minder groot (beleggings)ri-sico.
2.12.1 De Gemeente ziet er m.i. aan voorbij dat hetgeen de Rechtbank in rov. 16 heeft overwogen, uitsluitend betrekking heeft op de (door de Rechtbank van de hand gewezen) vergoeding van een premie "uit handen breken", in het licht van de wel aanmerking genomen kosten van wederbelegging.
2.12.2 De Gemeente kan worden toegegeven dat wellicht nadere toelichting behoeft waarom Comoil, ter vermijding van kosten van "uit handen breken", tijdelijk genoegen kan nemen met "elders beleggen of anderszins vast te zetten", maar dit oordeel werkt slechts in haar voordeel. Uit de omstandigheid dat de Rechtbank in het kader van bedoelde kosten heeft geoordeeld dat Comoil de schadeloosstelling tijdelijk elders kan beleggen, weliswaar tegen een minder hoog rendement, maar ook met een minder hoog (beleggings)risico, vloeit niet voort dat onvoldoende is gemotiveerd waarom dat Comoil (op lange termijn) slechts door herbelegging in een prostitutiepand een vergelijkbaar hoog rendement kan behalen.
2.13 In dit verband verdient nog opmerking dat de Gemeente niet aangeeft dat, laat staan waar, zij in feitelijke aanleg zou hebben betoogd waartoe verdiscontering van het beleggingsrisico zou leiden. De Rechtbank zou zich m.i. hebben bezondigd aan een verboden aanvulling van feiten wanneer zij, zonder enig fundament in het processuele debat, hieromtrent een oordeel had geveld. In elk geval zou zij de grenzen van het partijdebat hebben overschreden.(10)
2.14 Het subonderdeel voert in de tweede plaats aan dat evenmin zonder meer valt in te zien waarom de "persoonlijke omstandigheden van Comoil" meebrengen dat wederom in een prostitutiepand moet worden belegd. Daartoe zou onvoldoende zijn dat Comoil gedurende een aantal jaren in prostitutiepanden heeft belegd en dienaangaande over kennis en ervaring beschikt.
2.15 Voor zover deze klacht al voldoet aan de eisen van art. 407 lid 2 Rv Pro, faalt zij omdat het bestreden oordeel naar mijn mening onbegrijpelijk noch onvoldoende gemotiveerd is.
2.16 Subonderdeel 2.2 voegt aan de klachten van subonderdeel 2.1 nog toe dat in ieder geval onbegrijpelijk is, gelet op het oordeel van de Rechtbank in rov. 16, waarom Comoil haar schadeloosstelling redelijkerwijs wel tijdelijk elders zou kunnen beleggen of anderszins vastzetten met minder (beleggings)risico, maar zij dit niet duurzaam in enige andere belegging dan een prostitutiepand zou kunnen doen.
2.17 Ook deze klacht faalt. Zij ziet er al aanstonds aan voorbij dat rov. 16 alleen betrekking heeft op een vergoeding voor de premie "uit handen breken" en niet op de kosten van herbelegging. Bovendien valt niet in te zien hoe uit het oordeel van de Rechtbank dat Comoil de schadeloosstelling tijdelijk elders kan beleggen met minder (beleggings)risico, volgt dat Comoil zulks ook duurzaam zou kunnen en moeten doen.
2.18.1 Subonderdeel 2.3 gaat uit van een onjuiste lezing van het oordeel van de Rechtbank en kan daarom niet tot cassatie leiden.
2.18.2 Volledigheidshalve stip ik daarbij nog aan dat de Gemeente op de in het onderdeel genoemde plaats in de pleitnotities van mr. De Witte heeft betoogd:
"In het geval uw Rechtbank van oordeel is dat genoemde rendementen alleen kunnen worden behaald met investeringen in panden met raamprostitutie, stelt de Gemeente dat de kosten voor het aankopen van een vervangend pand dienen te worden vergoed."
Dat is nauwkeurig wat de Rechtbank heeft gedaan. De klachten van onderdeel 2 lijken dat uit het oog te verliezen.
2.19 Onderdeel 3 komt met een motiveringsklacht op tegen rov. 24. Daarin heeft de Rechtbank, omdat de Gemeente naar aanleiding van het aanvullend rapport d.d. 6 oktober 2004 niet uitdrukkelijk is teruggekomen op het gemis van een post aftrek vrijkomende arbeid, aangenomen dat de Gemeente dit bezwaar heeft laten vallen.
2.20.1 Het juridisch uitgangspunt waarop de klacht berust, is juist. Inderdaad zal vrijkomende arbeid zodanig moeten worden aangewend dat deze extra inkomsten genereert.(11) Daaraan komt de rechter evenwel eerst toe als het debat daartoe aanleiding geeft. Wanneer de Gemeente haar desbetreffende verweer zou hebben laten vallen, zoals de Rechtbank heeft aangenomen, is de kwestie van tafel.
2.20.2 Maar zelfs als men zou willen aannemen - zoals, naar ik begrijp, de s.t. van mrs Groen en Scheltema onder 2.19 doet - dat hier ambtshalve een taak voor de rechter ligt, kan dat de Gemeente niet baten. Immers behelst het onderdeel op dat punt geen klacht.
2.21 Bij pleidooi van 17 mei 2004 heeft de Gemeente opgemerkt (pleitnotities mrs. Pos en De Witte, § 4 Positie [verweerster 2], onder 51):
"Overigens rijst de vraag of ook een aftrek van vrijkomende arbeid op zijn plaats is. De specifieke beleggingsvormen met de daaraan verbonden risico's vraagt enige bijzondere betrokkenheid met het beheer van het pand. De daarmee gemoeide extra tijd komt ten gevolge van de onteigening beschikbaar en kunnen de 46 jarige [verweerder 3] en de 60 jarige [verweerder 4] op andere wijze aanwenden om inkomen te genereren. De Gemeente schat dat bedrag voor iedere vennoot op tenminste EUR 10.000 tot EUR 20.000" (cursivering toegevoegd).
2.22 In reactie op het pleidooi van de Gemeente wordt in het aanvullend deskundigenrapport d.d. 6 oktober 2004, blz. 12 (laatste alinea) gesteld:
"Met betrekking tot de huurders [verweerders 3 en 4] meent de gemeente nog dat rekening dient te worden gehouden met een post vrijkomende arbeid. Zoals eerder opgemerkt hebben [verweerders 3 en 4] nog meer panden "in bedrijf" waar zij hun vrijkomende arbeid kunnen aanwenden, echter, zonder dat zulks tot extra inkomsten zal leiden."
2.23.1 Bij pleidooi van 18 oktober 2004 heeft de Gemeente in algemene termen vooropgesteld (pleitnotities mr. De Witte onder 1):
"De Gemeente heeft haar standpunt uitgebreid toegelicht in de pleitnota van 17 mei 2004. De Gemeente handhaaft uitdrukkelijk al hetgeen zij bij die gelegenheid heeft opgemerkt. Thans wordt met name ingegaan op het aanvullend deskundigenrapport van 6 oktober 2004."
2.23.2 Vervolgens heeft de Gemeente gesteld (t.a.p., § 7. Positie [verweerders 3 en 4], onder 24):
"In het aanvullend rapport wordt niet op de positie van [verweerders 3 en 4] ingegaan. De Gemeente volstaat met hetgeen zij op het pleidooi van 17 mei 2004 heeft opgemerkt."
2.24 In het onderdeel wordt aangegeven dat de Gemeente de onder 2.22 weergegeven passage over het hoofd heeft gezien.
2.25 De klacht faalt m.i. op de volgende, in onderlinge samenhang te beschouwen, gronden:
a. de onder 2.21 geciteerde uitlating is, in de bewoordingen van de Gemeente, niet meer dan het opwerpen van een vraag; zij is bovendien uiterst vaag. Zo is volkomen onduidelijk waarop de schatting is gebaseerd en eveneens of het om een eenmalig bedrag dan wel om een periodiek bedrag gaat;
b. de deskundigen hebben nochtans op bedoelde uitlating gereageerd. Hun reactie is mogelijk onjuist, maar daarop heeft de Gemeente (naar zij stelt abusievelijk, maar nochtans) niet gereageerd;
c. aldus konden [verweerders 3 en 4] niet meer inhoudelijk op deze kwestie reageren (de fundamentele kwestie van hoor en wederhoor); in elk geval valt te billijken dat zij dat niet hebben gedaan;
d. de uiteenzetting waarin de Gemeente aangeeft te blijven bij haar eerdere betoog heeft klaarblijkelijk ("uitgebreid toegelicht") betrekking op stellingen waarin haar standpunt met kracht van argumenten wordt onderbouwd. Zoals aangegeven onder a) was dat ten aanzien van de onderhavige kwestie allerminst het geval;
e. het bepaaldelijk niet uitvoerige nadere rapport van deskundigen heeft geleid tot een gedetailleerde bespreking door de Gemeente ter gelegenheid van het laatste pleidooi. Daarom is allerminst merkwaardig dat de Rechtbank betekenis toekent aan een niet besproken kwestie.
2.26 Bij deze stand van zaken is het oordeel van de Rechtbank m.i. niet onbegrijpelijk. Daar komt nog bij dat niet recht duidelijk is wat zij zou hebben moeten doen wanneer zij deze kwestie ten gronde had moeten beoordelen. Zinnige aanknopingspunten voor een gefundeerd oordeel hebben partijen en deskundigen haar op dit punt immers niet geboden.
3. Bespreking van het middel in het incidentele cassatieberoep (in de zaak Comoil/'s-Gravenhage)
3.1 Het cassatiemiddel in het incidentele beroep behelst twee motiveringsklachten tegen rov. 16.
3.2 Volgens onderdeel a staat het oordeel van de Rechtbank in rov. 16 haaks op hetgeen de Rechtbank heeft overwogen in rov. 15. Het betoogt dat gegeven het oordeel in rov. 15 - t.w. dat Comoil pas volledig schadeloos is gesteld indien zij in staat wordt gesteld een investering te verrichten waarmee een vergelijkbaar hoog rendement kan worden behaald, welk rendement Comoil, gezien haar kennis en ervaring, uitsluitend in de prostitutiebranche kan behalen - Comoil schade lijdt indien zij niet snel een vervangend prostitutiepand kan aankopen. De Rechtbank zou dit ook hebben bevestigd waar zij in rov. 16 heeft overwogen dat het tijdelijk elders beleggen of vastzetten Comoil minder zal opleveren dan de investering in een prostitutiepand.
3.3 In de eerste plaats ziet het onderdeel eraan voorbij dat rov. 15 uitsluitend betrekking heeft op de vergoeding van de kosten van herbelegging. Rov. 16 ziet daarentegen op een vergoeding van een premie "uit handen breken", waarvoor naar het oordeel van de Rechtbank (naast de vergoeding van kosten van wederbelegging) geen aanleiding bestaat.
3.4 De Rechtbank heeft in rov. 16 overwogen dat niet valt in te zien dat er voor Comoil een noodzaak bestaat snel een vervangend prostitutiepand aan te kopen omdat hier niet de noodzaak speelt om een bestaand bedrijf op korte termijn voort te zetten. Voorts heeft de Rechtbank in dit kader overwogen dat Comoil de schadeloosstelling tijdelijk elders kan beleggen of vastzetten, weliswaar met minder rendement, maar tegenover een lager risico. Daarom bestaat geen aanspraak op kosten van "uit handen breken".
3.5 Nu beide oordelen zien op een andere kwestie is van tegenstrijdigheid geen sprake. De klacht loopt daarop stuk.
3.6 Onderdeel b betoogt dat de Rechtbank heeft miskend dat naar het oordeel van de deskundigen bij de aankoop van een pand in de [b-straat] rekening diende te worden gehouden met een hogere koopprijs in de vorm van een "premie uit handen breken", ongeacht of er een noodzaak bestond snel een vervangend prostitutiepand aan te kopen.
3.7 Het onderdeel faalt reeds omdat het ten onrechte ervan uitgaat dat de Rechtbank is gebonden aan het oordeel van de deskundigen.(12)
3.8 Ten overvloede nog het volgende. Het oordeel van de Rechtbank sluit goed aan bij de beschouwingen van deskundigen. Waar zij reppen van schaarste van prostitutiepanden,(13) ligt voor de hand dat het enige tijd kan duren voordat Comoil een passend alternatief heeft gevonden. Ik benadruk "enige tijd" omdat voor een in Panama gevestigde belegger in dit soort panden niet valt in te zien waarom zij alleen op zoek zou moeten gaan naar panden in (de [b-straat] in) [plaats], of zelfs maar in Nederland. Voor zover de s.t. van mr Van den Berg onder 4.5 een tegengesteld standpunt vertolkt, komt niet uit de verf waarom slechts acht zou moeten worden geslagen op [plaats].(14)
3.9 Hoe dit zij: partijen hebben in dit opzicht geen concrete, laat staan onderbouwde gegevens aangedragen die de Rechtbank voldoende aanknopingspunt boden om te kunnen beoordelen a) hoeveel tijd zou (kunnen) zijn gemoeid met het zoeken naar in aanmerking komende alternatieve panden van de litigieuze aard, b) hoeveel minder rendement Comoil in die periode zou maken, c) in hoeverre dit lagere rendement opwoog tegen het lagere risico, d) waarom de slechts opperenderwijs genoemde kosten van "uit handen breken" € 150.000 zouden belopen ("Gesteld dat")(15) en e) waarom zij in redelijke verhouding zouden staan tot hetgeen Comoil tekort komt door tijdelijke belegging in iets anders dan prostitutiepanden. In elk geval wordt daarop door het middel geen beroep gedaan.
3.10 Tegen deze achtergrond bezien, kan de Rechtbank bezwaarlijk worden verweten te hebben geoordeeld als zij heeft gedaan.
Conclusie
Deze conclusie strekt tot verwerping in zowel het principale als in het incidentele beroep.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,
Advocaat-Generaal
1 Deze zaak vertoont op een aantal punen inhoudelijk gelijkenis met de zaak met rolnr C 05/169 waarin eveneens heden (bij vervroeging) wordt geconcludeerd.
2 Aldus blz. 1 van het in cassatie bestreden vonnis. Het rapport dat zich bij de stukken bevindt, is gedateerd 1 oktober 2004.
3 De nota van dupliek staat weliswaar op naam van [verweerster 2], [verweerders 3 en 4], maar blijkens de aanhef in de tekst geeft de schriftelijke toelichting van de Gemeente Comoil aanleiding tot enkele opmerkingen.
4 Zie het aanvullend deskundigenrapport blz. 7.
5 HR 24 november 2000, NJ 2001, 195 ARB.
6 Ik veroorloof nader te verwijzen naar bijv. mijn bijdrage aan de Mok-bundel (Mok-aria) blz. 307 e.v.
7 Een vergelijkbaar betoog wordt onder 2 ontwikkeld.
8 Zie pleitnotities mrs Pos en De Witte van 17 mei 2004 blz. 3.
9 Zie bijv. HR 28 mei 1997, NJ 1998, 298 PCEvW rov. 3.6.
10 HR 10 februari 2006, NJ 2006, 154.
11 Vgl. HR 4 november 1998, NJ 1999, 397 rov. 3.4.2.
12 Zie HR 31 maart 2006, RvdW 2006, 329 rov. 3.1.
13 Blz. 19 van hun eerste rapport.
14 Volledigheidshalve stip ik aan dat de Rechtbank - in cassatie niet bestreden - heeft geoordeeld dat aankoop van een vervangend prostitutiepand in de [b-straat] het meest in de rede ligt (rov. 15). Waarop dat oordeel berust, is mij niet duidelijk. Hoe dat zij, de Rechtbank sluit terecht belegging elders niet uit.
15 In zijn laatste pleitaantekeningen onder 16 noemt mr Van den Berg een geheel ander bedrag. Maar ook dat is zelfs niet summierlijk onderbouwd, terwijl het middel er geen beroep op doet.