Conclusie
Zaaknr. C05/231HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 29 september 2006
Conclusie inzake
Stichting WIA 1991
eiseres tot cassatie
tegen
1. [Verweerder 1]
2. [Verweerster 2]
verweerders in cassatie
Feiten(1)en procesverloop(2)
1) De verweerders in cassatie, [verweerder] c.s., zijn eigenaars van een monumentaal pand in de binnenstad van [plaats]. [Verweerder] c.s. hadden dit pand kort voor de hierna te noemen huurovereenkomst met vergunning van de gemeente laten opknappen.
[Verweerder] c.s hebben een gedeelte van dit pand met ingang van 1 september 2000 "in casco staat"(3) verhuurd aan de eiseres tot cassatie, WIA. Het was WIA toen bekend dat de muren van het gehuurde wegens jarenlange lekkages (nog) erg vochtig waren.
2) Aan de totstandkoming van de huurovereenkomst is overleg en correspondentie tussen partijen voorafgegaan. Ik vermeld daaruit, dat bij brief van 12 juli 2000 WIA onder meer de "brandveiligheid" van de te huren ruimte bij (de makelaar van) [verweerder] c.s. als aandachtspunt aan de orde heeft gesteld. Bij brief van 19 juli 2000 heeft bedoelde makelaar, [betrokkene 1], op dit punt gereageerd met de woorden: "door en voor rekening huurder".
3) In de schriftelijke huurovereenkomst en de daarvan deel uitmakende algemene bepalingen is onder meer het volgende neergelegd:
- het gehuurde is contractueel bestemd voor gebruik als kantoorruimte;
- het is WIA toegestaan een gedeelte van de kantoorruimte als onzelfstandige woonruimte te laten bewonen door haar bestuurslid, [betrokkene 2];
- WIA draagt zorg voor het verkrijgen van de voor haar gebruik benodigde vergunningen;
- WIA volgt aanwijzingen met betrekking tot brandveiligheid op;
4) WIA heeft inderdaad drie van de vijf verdiepingen van het gehuurde in eigen beheer tot woonruimte verbouwd ten behoeve van haar bestuurslid [betrokkene 2] en diens gezin. [Betrokkene 2] sloot daartoe een onderhuurovereenkomst met WIA. Het gezin heeft de woonruimte direct na september 2000 betrokken. WIA heeft de resterende ruimte niet in gebruik genomen. WIA heeft geen zorg gedragen voor de aanleg van een brandmeld- althans brandveiligheidsinstallatie(4); zij stelde zich op het standpunt dat [verweerder] c.s. daarvoor moesten zorgen.
5) WIA heeft een zeer aanzienlijke huurachterstand laten ontstaan. Haars inziens was zij niet tot betaling gehouden, omdat de gehuurde bedrijfsruimte niet bruikbaar was wegens ernstige vochtproblemen en het ontbreken van een brandmeldinstallatie en een vluchtweg.
6) [Verweerder] heeft WIA aangesproken tot betaling van de huurachterstand, en tevens ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming alsmede schadevergoeding gevorderd. WIA voerde verweer (waarin centraal stond dat WIA wegens gebreken in de nakoming van de verplichtingen van [verweerder] c.s. tot opschorting van haar (WIA's) verplichtingen gerechtigd zou zijn en/of aanspraak zou kunnen maken op (partiële) ontbinding, dan wel op verrekening met een aan haar toekomende schadevordering). WIA stelde in reconventie vorderingen in, onder meer tot schadevergoeding.
7) In de eerste aanleg werd het verweer van WIA als (nagenoeg geheel) ongegrond beoordeeld, en wees de kantonrechter onder meer de vorderingen tot ontbinding en ontruiming en betaling van de inmiddels opgelopen huurachterstand toe, met aanhouding van het oordeel over enige andere, in cassatie niet van belang zijnde geschilpunten.
Op het namens WIA tegen deze beslissing ingestelde appel heeft het hof het vonnis van de eerste aanleg bekrachtigd, aan de hand van overwegingen die er eveneens toe strekken dat de namens WIA aangevoerde verweren, gebaseerd op beweerde tekortkomingen aan de kant van [verweerder] c.s., als ondeugdelijk moeten worden aangemerkt.
8) Tegen het arrest van het hof heeft WIA tijdig en regelmatig(5) cassatieberoep laten instellen. Namens [verweerder] c.s. is tot verwerping geconcludeerd. Partijen hebben van weerszijden hun standpunten schriftelijk laten toelichten.
Ontvankelijkheid van het cassatieberoep
9) Dit onderwerp komt aan de orde omdat uit de dossierstukken blijkt (en ook in de schriftelijke toelichting namens WIA wordt aangehaald) dat de partijen na het vonnis dat op 16 april 2003 in de eerste aanleg werd gewezen en waarop in hoger beroep werd beslist bij het thans in cassatie bestreden arrest, in eerste aanleg hebben doorgeprocedeerd, en dat in de eerste aanleg ook op 10 december 2003 een eindvonnis is gewezen (waartegen, blijkens p. 1 van de Memorie van Grieven, hoger beroep is ingesteld). In HR 27 november 1981, NJ 1983, 738 m.nt. WHH, ("O. daaromtrent") is immers een cassatieberoep verworpen tegen het arrest van een hof waarin de appellant in zijn hoger beroep tegen een tussenvonnis niet-ontvankelijk was verklaard, uit overweging dat na het tussenvonnis in eerste aanleg een eindvonnis was gewezen waarin de oordelen uit het tussenvonnis werden bevestigd, en dat dat eindvonnis inmiddels onherroepelijk was geworden. De Hoge Raad overwoog toen dat het eindvonnis van de eerste aanleg van kracht blijft zolang het niet op grond van daartegen aangewende rechtsmiddelen is vernietigd, en dat niet kan worden aanvaard dat een tegen een tussenvonnis gericht rechtsmiddel geacht moet worden ook tegen een later gewezen eindvonnis (of tussenvonnis) te zijn gericht.
10) De onderhavige zaak verschilt echter van de in 1981 beoordeelde zaak in een aantal opzichten: a) het appel van WIA dat tot het huidige cassatieberoep heeft geleid was niet gericht tegen een "zuiver" tussenvonnis maar tegen een gedeeltelijk eindvonnis (met een enigszins ingeburgerde uitdrukking ook wel aangeduid als "deelvonnis"). Of dit appel het gehele vonnis betrof of alleen het niet-interlocutoire gedeelte daarvan is vooralsnog niet onderzocht/vastgesteld. b) Men kan betwijfelen of het in eerste aanleg gewezen eindvonnis in deze zaak bevestiging van de oordelen uit het eerdere (deel)vonnis inhoudt (voorzover dat eerdere vonnis een eindvonnis was, komt bevestiging in een later gewezen tweede eindvonnis ook niet in aanmerking). c) Tegen het eindvonnis van de eerste aanleg is wél een rechtsmiddel ingesteld; en "last but not least": anders dan in de in 1981 beoordeelde zaak, is in deze zaak door geen van de partijen een beroep gedaan op niet-ontvankelijkheid van, met name, het onderhavige cassatieberoep, op de grond dat inmiddels in lagere instantie een onherroepelijke beslissing op de in cassatie aan de orde zijnde vragen is gegeven(6).
Het feit dat de partijen in de feitelijke instanties hebben doorgeprocedeerd en dat daar ook nader over deze zaak is geoordeeld, staat daarom niet aan de ontvankelijkheid van dit cassatieberoep in de weg.
Bespreking van de cassatiemiddelen
11) De cassatiemiddelen stellen de volgende aspecten van het bestreden arrest aan de orde:
- in het arrest zou ten onrechte (althans op ontoereikende gronden - een precisering die ik voornemens ben om ter wille van enige beknoptheid hierna niet altijd te herhalen, hoewel die in de middelen wel vaak wordt toegevoegd) zijn aangenomen dat WIA geen brandmeldinstallatie heeft laten aanleggen (onderdeel A.1 - 3);
- er zouden onhoudbare vaststellingen omtrent de verplichtingen van WIA terzake van brandveiligheid en een vluchtweg hebben plaatsgehad (onderdelen B. 1 - C.2.2);
- terwijl ten slotte aan een verweer betreffende de (woon)belangen van het gezin [betrokkene 2] niet de aandacht zou zijn besteed die daaraan toekomt (onderdeel D, in verschillende in subonderdelen aangevoerde varianten).
12) Het dient misschien de duidelijkheid wanneer ik vermeld, dat de gegevens waar het in de middelonderdelen A t/m C om gaat - kort gezegd: de gestelde gebreken terzake van brandveiligheid (inclusief het ontbreken van een vluchtweg) - in dit geschil deze plaats innemen, dat WIA zich erop beriep dat [verweerder] c.s. te dien aanzien in hun verplichtingen als verhuurders tekort waren geschoten, en dat zij, WIA, zich daarom mocht beroepen op een opschortingsrecht en/of op het recht om de huurovereenkomst te ontbinden (dan wel op verrekening), ter rechtvaardiging van de eerder vermelde, (zeer aanzienlijke) achterstand in de betaling van de overeengekomen huurprijs (en tevens aanspraak mocht maken op de reconventionele vorderingen tot, o.a., schadevergoeding).
13) Tegen deze achtergrond vraag ik mij af of WIA bij de klachten van middelonderdeel A belang heeft. Het ging immers, zoals zojuist aangestipt, om de vraag of WIA aan [verweerder] c.s. kon verwijten dat dezen nalatig waren geweest met het treffen van maatregelen met het oog op de brandveiligheid. In dat kader is het niet van belang of WIA misschien van haar kant nalatig was geweest met het treffen van dezelfde maatregelen, en in het verlengde daarvan ook niet, of WIA die maatregelen (al-dan-niet tijdig en in de vereiste omvang) wél had getroffen.
Ik zou dan ook denken dat de vaststelling van het hof waarop de klachten van onderdeel A gericht zijn (het gaat dan om de vaststelling dat WIA niet voor de aanleg van een brandmeld- althans brandveiligheidsinstallatie heeft zorg gedragen) voor het in cassatie bestreden oordeel geen enkele dragende rol speelt - want er niets aan toe- of afdoet dat WIA niet aan [verweerder] c.s. kan verwijten dat die het aanleggen van de bedoelde voorzieningen achterwege hebben gelaten.
Al daarom denk ik dat onderdeel A van het middel geen succes behoort te hebben.
14) Daarnaast geldt dat WIA het argument dat het middel hier aanhaalt heeft aangevoerd in het kader van de toelichting op Grief 6 in haar Memorie van Grieven. Grief 6 was gericht tegen een oordeel van de kantonrechter in de eerste aanleg over (de omvang van) de kosten van aanleg van een brandmeldinstallatie, een gegeven dat voor de thans in cassatie bestreden oordelen uit het geding in appel niet van betekenis is (zoals het hof in rov. 4.7, in cassatie niet bestreden, ook vaststelt).
Bovendien wordt hier slechts zeer terloops aangehaald dat WIA brandmelders en brandblussers zou hebben laten aanbrengen, zonder nadere opgave die ertoe strekt dat (hier ook bedoeld wordt te verdedigen dat) daarmee adequaat (en tijdig) aan een op WIA als huurster rustende verplichting in dit verband, zou zijn voldaan.
Ook daarom kon het hof aan deze uitlating, als voor de beoordeling van de conflictstof in appel niet terzake dienende, voorbijgaan(7).
15) Onderdeel B bestrijdt het oordeel van het hof (aansluitend bij het oordeel van de kantonrechter in de eerste aanleg) dat ertoe strekt dat partijen waren overeengekomen dat de brandveiligheidsvoorziening "door en voor rekening van de huurder zou komen".
De eerste klacht van dit onderdeel is, dat niet vermeld zou zijn uit welke verklaringen of stukken het hof deze bevinding heeft afgeleid.
Daarmee suggereert het middel een eis die de wet niet stelt: de rechter die, zoals hier, een geschil over de strekking en uitleg van een overeenkomst te beoordelen krijgt moet in zijn motivering duidelijk maken op welke gronden hij gekomen is tot het oordeel dat hij geeft; maar dat gaat niet zo ver dat (steeds) zou moeten worden aangegeven op welke verklaringen of stukken het gegeven oordeel (vooral) steunt. Men ziet dan ook met grote regelmaat dat in een rechterlijke beslissing uit het "hoger aangehaalde" of uit het "ter mondelinge behandeling geblekene" e.t.q. gevolgtrekkingen worden gemaakt, zonder dat precies wordt aangegeven welke invloed er aan specifieke uitlatingen of stukken uit die bronnen is toegekend. Wij aanvaarden dat als voldoende motivering, en wat mij betreft: met recht(8).
16) Overigens bevat de overweging van het hof waar deze klacht op doelt wel een duidelijke aanwijzing betreffende de verklaring/het stuk dat het hof daarbij (vooral) voor ogen moet hebben gestaan: de uit een oogpunt van correct Nederlands aanvechtbare formulering "door en voor rekening van de huurder" die het hof in rov. 4.6 (aan het eind van de tweede alinea van die overweging) gebruikt, is kennelijk ontleend aan de brief van makelaar [betrokkene 1] die in rov. 4.2.3 wordt aangehaald.
Dat (overigens) onvoldoende begrijpelijk zou zijn waarom het hof de overeenkomst van partijen heeft uitgelegd zoals het hof dat (op het voetspoor van de kantonrechter) heeft gedaan, lijkt mij ook niet juist. Het oordeel van het hof moet o.a. worden verstaan in het licht van de vaststelling (waaraan in het middel voorbij wordt gegaan), dat WIA huurde "in casco staat". Ofschoon ik niet wil beweren dat dat een uitdrukking is met een nauwkeurig bepaalde begripsinhoud, kan wel gezegd worden dat met deze en dergelijke formuleringen pleegt te worden aangeduid dat aan het als "casco" te leveren object nog (vele) voorzieningen ontbreken; en dat het de verantwoordelijkheid van de verkrijger/gebruiker is, om het "casco"-object te completeren met datgene wat er voor het door deze beoogde gebruik nog aan mankeert. In het kader van een "casco"-huur is de afspraak dat details als een brandveiligheidsvoorziening voor rekening en risico van de huurder zijn, daarom niet als uitzonderlijk of verrassend aan te merken. Men zou het eerder als verrassend beschouwen wanneer ondanks de bedoeling om "casco" te verhuren, de zorg voor brandveiligheidsvoorzieningen - die men toch geneigd is te rekenen tot "afwerkings-details" die het met de uitdrukking "casco" beoogde bereik te buiten gaan - als verplichting van de verhuurder zou worden aangemerkt.
17) Op deze bedenkingen stuiten de motiveringsklachten van de onderdelen B.1 - B.2.1 alle af. Ik merk daarbij op dat het hof kennelijk (evenals de kantonrechter in de eerste aanleg) heeft geoordeeld dat de contractueel ten laste van WIA komende verplichting om te zorgen voor de brandveiligheidsvoorzieningen meebracht, dat ook gezorgd moest worden dat de maatregelen terzake van brandveiligheid voldeden aan de door de gemeente (bij het verlenen van een bouwvergunning) gestelde eisen. Anders dan deze middelonderdelen aanvoeren, lijkt het mij niet onbegrijpelijk om deze verplichting zo uit te leggen.
Het hof was in dit verband niet gehouden om alle (detail)argumenten die WIA voor de andere uitleg van deze verplichting had aangedragen, expliciet in zijn motivering te betrekken(9). Het betreft hier inderdaad detailargumenten en niet "essentiële" stellingen; en door aan te geven op welke gronden het tot zijn oordeel is gekomen, heeft het hof voldoende duidelijk gemaakt dat (en waarom) het aan deze argumenten geen doorslaggevend gewicht heeft toegekend.
18) In de onderdelen B.2 en B.2.2 wordt geklaagd dat het hof voorbij is gegaan aan een namens WIA gedaan bewijsaanbod, in het bijzonder betreffende (verhoor van) makelaar [betrokkene 1] van [verweerder] c.s.
Aan een voldoende specifiek en terzake dienend aanbod van getuigenbewijs mag de rechter niet voorbij gaan; waarbij echter opmerking verdient dat aan de specificatie van het bewijsaanbod in de appelfase enigszins verscherpte eisen mogen worden gesteld(10).
19) Het bewijsaanbod waarnaar onderdeel B.2 verwijst was als volgt geformuleerd(11): "Hoe de précontractuele correspondentie van 12 en 19 juli 2000 in dat licht(12) precies geduid moet worden biedt mogelijk grond voor het horen van [verweerder]' makelaar [betrokkene 1]."(13)
Ik denk dat het hof deze enigszins tweeslachtige uitlating niet hoefde op te vatten als een werkelijk aanbod van bewijslevering door verhoor van [betrokkene 1] als getuige. Zoals ik al opmerkte, mag van een bewijsaanbod in appel een enigszins geaccentueerde mate van precisering worden verwacht. Dan hoeft de appelrechter een slechts als mogelijkheid geformuleerde suggestie, niet op te vatten als een (specifiek) aanbod van bewijslevering.
20) Daarbij komt dat op de hier in het middel ingeroepen plaats ook niet nader wordt aangegeven, welke stelling er van de kant van WIA te bewijzen zou worden aangeboden. Het is mogelijk dat hier - maar dan wel zeer elliptisch - gedoeld wordt op (mondelinge) contacten die een nieuw licht zouden werpen op (vooral) de betekenis van de in juli uitgewisselde brieven. Het is ook mogelijk - en ligt misschien iets meer voor de hand - dat de steller meent dat [betrokkene 1] iets zou kunnen verklaren over de bedoelingen die naar diens mening destijds aan de van weerszijden gedane uitingen ten grondslag lagen, al-dan-niet aan de hand van de achtergronden die licht op die bedoelingen zouden kunnen werpen(14). Ik sluit bepaald niet uit dat men ook nog andere varianten van stellingen kan bedenken die men achter de hier namens WIA geopperde mogelijkheid kan vermoeden. Een of meer specifieke of concrete gegevens waarop verhoor van [betrokkene 1] nader licht zou kunnen werpen, worden echter niet aangewezen. Ook langs die weg kom ik ertoe, deze klacht als ondeugdelijk te beoordelen(15).
21) De klacht van onderdeel B.2.2 verwijst ook naar blz. 41 van de Memorie van Grieven; maar voor wat daar wordt aangevoerd geldt mutatis mutandis hetzelfde: het hof kon het hier ten aanzien van [betrokkene 1] aangevoerde geredelijk begrijpen als (slechts) betrekking hebbend op WIA's betoog dat de brandveiligheidseisen die in verband met de aan [verweerder] c.s. verleende bouwvergunning waren gesteld als een "(verborgen) gebrek" aan het gehuurde moesten worden gekwalificeerd.
Op dat betoog heeft het hof gerespondeerd met zijn overwegingen (in rov. 4.6) die ertoe strekken dat de contractuele verplichting van WIA om voor de brandveiligheidsaspecten te zorgen los staat van - en daarom niet wordt aangetast door - de publiekrechtelijke verplichtingen van [verweerder] c.s. uit hoofde van de hun verleende bouwvergunning. Er worden in dit verband geen namens WIA aangevoerde stellingen aangewezen die zich voor bewijs door getuigen lenen, en die aan de hier door het hof gevolgde gedachtegang afbreuk kunnen doen. Á fortiori wordt niet aangegeven welk licht verhoor van [betrokkene 1] op dit aspect van de zaak zou kunnen werpen. Ook in dit opzicht stond het het hof daarom vrij om aan het namens WIA gedane bewijsaanbod - op p. 41 van de Memorie van Grieven is wel van een bewijsaanbod sprake - voorbij te gaan.
22) Onderdeel C voert argumenten aan die in belangrijke mate met die van onderdeel B overeenstemmen, maar dan in verband met een tussen partijen in geschil zijnde verplichting tot het aanleggen van een vluchtweg (met het oog op brand(gevaar)).
Voorzover in onderdelen C.1 en C.2 (inhoudelijk) hetzelfde betoogd wordt als in onderdelen B.1 en B.2 gebeurt, is ook mijn beoordeling dezelfde: in het kader van een casco-huur is het allerminst onbegrijpelijk om de uitingen/gesties van partijen, en in het bijzonder de in juli 2000 uitgewisselde brieven, zo uit te leggen dat alle brandveiligheidsvoorzieningen tot de verantwoordelijkheid van WIA behoorden; met als gevolg dat voorzover er met het oog op brandveiligheid een vluchtweg vereist was(16), WIA niet aan [verweerder] c.s. kan verwijten dat die niet tijdig is gerealiseerd.
23) Ik vind deze uitleg eens te meer aannemelijk in het licht van het door het hof genoemde (en in alinea 3, vierde "gedachtestreepje" hiervóór aangeduide) beding uit de huurovereenkomst: men kan de maatregel waar het hier om gaat heel goed beoordelen als een "aanwijzing" met het oog op de brandveiligheid(17). Dat de desbetreffende eis in het kader van verlening van een bouwvergunning werd gesteld en niet in het kader van enige andere, voor de gebruiksbestemming door WIA noodzakelijke vergunning, staat aan deze uitleg van het hier bedoelde beding zeker niet in de weg.
Iets dergelijks geldt voor de door het hof in rov. 4.6 (aan het slot) genoemde omstandigheid dat partijen een bijzonder, van de tot dusverre geldende publiekrechtelijke bestemming (kantoor) afwijkend gebruik (namelijk: gedeeltelijk als woonruimte) waren overeengekomen. Men kán ook dat gegeven beoordelen als een aanwijzing dat de huurovereenkomst ertoe strekte, de risico's van bijzondere eisen op het gebied van brandveiligheid (hier: eisen m.b.t. een vluchtweg) die uit een dergelijke bestemmingswijziging konden voortvloeien, bij WIA te leggen. Ik beschouw (ook) dat als het tegendeel van onbegrijpelijk.
24) Onderdeel C.2.1 herhaalt de klacht dat het bestreden oordeel onbegrijpelijk zou zijn, ditmaal met verwijzing naar als essentieel gekwalificeerde stellingen van WIA die het hof ten onrechte niet in de motivering zou hebben betrokken.
Het onderdeel verwijst ten eerste naar de toelichting bij Grief 7. Deze is omvangrijk, zodat men zich kan afvragen of de klacht wel voldoende gepreciseerd is. Ik ga aan die vraag voorbij: ik heb in deze toelichting niets aangetroffen dat in verband met de uitleg van (de correspondentie van partijen voorafgaand aan) de huurovereenkomst, gekwalificeerd mag worden als "essentiële stelling" waarop het hof onvoldoende gemotiveerd zou zijn ingegaan. Vrijwel alles wat in deze toelichting wordt gezegd bouwt voort op de door het hof van de hand gewezen gedachte dat [verweerder] c.s. (publiekrechtelijk) verplicht zouden zijn om aan de bij de bouwvergunning gestelde eisen met betrekking tot brandveiligheid te voldoen en dat (daarom?) geen desbetreffende (privaatrechtelijke) verplichting van WIA zou mogen worden aangenomen. Op die stelling heeft het hof in rov. 4.6 onmiskenbaar gerespondeerd, zodat het verwijt van ongemotiveerd passeren in zoverre niet doeltreffend is. Stellingen die overigens een gemotiveerde beoordeling vergden heb ik, als gezegd, niet aangetroffen.
25) De klacht verwijst verder naar de toelichting op Grief 10 en Grief 15. Grief 10 en de toelichting daarop behandelen materie die inhoudelijk samenvalt met wat in Grief 7 en de toelichting daarop ook was besproken. Ook het in het kader van Grief 10 aangevoerde kan daarom niet worden aangemerkt als een "essentiële stelling" zoals het middel dat wil.
Grief 15 betreft(18) de klacht dat [verweerder] c.s. in gebreke zouden zijn gebleven, wijziging van op grond van de monumenten-wetgeving vereiste vergunningen te bewerkstelligen. Ook dit kan ik niet als een essentiële stelling beoordelen, waarop het hof nader had behoren te responderen. De stelling werd immers aangevoerd in een context waarin WIA het standpunt innam dat [verweerder] c.s. als verhuurders verplicht waren, de hier bedoelde (brandveiligheids)voorzieningen in het gehuurde te realiseren. Wanneer men ervan uit gaat dat het WIA was die hiertoe verplicht was, ontvalt de relevantie aan stellingen die de door [verweerder] c.s. beweerdelijk verzuimde verplichting nader accentueren door te benadrukken dat dezen (ook) vereiste vergunningen niet zouden hebben bewerkstelligd: er was weinig aanleiding om van de bedoelde vergunningen werk te maken zo lang WIA niet bereid bleek, de voor haar rekening komende werkzaamheden aan te vatten.
26) De tweede alinea van de toelichting op Grief 15 kan bovendien zeer wel zo worden begrepen dat [verweerder] c.s., ook volgens WIA zelf, wél bereid waren om mee te werken aan een door (en voor rekening van) WIA ondernomen opzet voor de verwezenlijking van de relevante voorzieningen; waarmee de grond komt te ontvallen aan de (denkbeeldige, want niet werkelijk door WIA aangevoerde) klacht dat [verweerder] c.s. in strijd met hun contractuele verplichtingen zoals het hof die beoordeelde, medewerking aan de vereiste vergunningen hadden geweigerd,.
Tenslotte nog dit: WIA voerde het onderhavige betoog blijkens de voorlaatste en laatste alinea's van deze toelichting, ten tonele in verband met de door de kantonrechter ten overvloede in diens overwegingen betrokken schadebeperkingsplicht aan de kant van WIA. Ook omdat het hof de hier bedoelde overweging ten overvloede van de kantonrechter niet "overnam", was er voor het hof geen aanleiding om verder in te gaan op wat namens WIA ter bestrijding van die overweging was aangevoerd.
27) Onderdeel C.2.2 doet opnieuw een beroep op het namens WIA gedane bewijsaanbod met betrekking tot de makelaar [betrokkene 1]. Ook in het onderhavige verband kan echter niet worden gesproken van een bewijsaanbod dat de voor een bewijsaanbod in appel vereiste mate van specificiteit en relevantie bezat; en wel om redenen die samenvallen met, of analoog zijn aan de in alinea's 19 - 21 hiervóór besprokene.
28) Onderdeel D klaagt over onjuiste bejegening van de in (het verband van) Grieven 19 en 20 in appel voorgedragen belangen van de onderhuurder van WIA, [betrokkene 2] (en diens inwonende gezinsleden).
Aan Grief 19 en de toelichting daarop meen ik voorbij te kunnen gaan: ik heb hierin geen beroep op de in cassatie aangevoerde belangen aangetroffen, en meen dus dat ook het hof niet gehouden was daar wél een dergelijk beroep in op te merken.
29) Over de vraag wat de strekking van Grief 20 en de toelichting daarbij precies is, kan men verschillend denken - met dien verstande dat er nauwelijks meningsverschil over kan bestaan, dat in de toelichting een scala aan verschillende argumenten wordt aangestipt, waarvan de relevantie voor een (belangrijk) deel niet in het oog springt. Het hof heeft de grief klaarblijkelijk niet verstaan in de zin die het middelonderdeel er thans aan geeft - namelijk als een beroep (door WIA) op door [betrokkene 2] aan art. 7A:1623k BW (inmiddels, en ook op het ogenblik dat de Memorie van Grieven werd genomen: art. 7:269 BW Pro(19)) te ontlenen rechten. In het licht van de ook voor mij niet geheel duidelijke strekking van de Grief plus toelichting, acht ik deze beoordeling door het hof noch onjuist noch onbegrijpelijk.
30) Ik merk ter verduidelijking van het zojuist betrokken standpunt op, dat het mij weinig aannemelijk lijkt dat een hoofdhuurder (WIA) die met toestemming van de hoofdverhuurder ([verweerder] c.s.) woonruimte onderverhuurt en te wiens laste vervolgens wezenlijke wanprestatie wordt vastgesteld die ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst rechtvaardigt, zich ten opzichte van de door de hoofdverhuurder tegen hem ingestelde vordering tot ontbinding en ontruiming zou kunnen verweren met een beroep op de rechten die de onderhuurder (mogelijk) aan art. 7:269 BW Pro dan wel art. 7A:1623k BW (oud) kan ontlenen. Beide wetsbepalingen strekken ertoe dat de onderhuurovereenkomst van zelfstandige woonruimte wordt voortgezet tussen hoofdverhuurder en onderhuurder als de hoofdhuurovereenkomst eindigt - ook als dat eindigen door wanprestatie van de hoofdhuurder plaatsvindt(20). Beide wetsbepalingen gaan er dus van uit dat de aan de onderhuurder verleende bescherming begint als de overeenkomst met de hoofdhuurder eindigt. In dit wettelijke systeem is er eigenlijk geen ruimte voor een beroep, van de kant van de hoofdhuurder, op belangen die verband houden met de aan de onderhuurder toekomende rechten. Die rechten komen immers juist dan tot gelding, als de hoofdhuur eindigt; en die rechten strekken er ook juist toe, de onderhuurder te beschermen wanneer de grond aan zijn bescherming via de positie van de hoofdhuurder komt te ontvallen. Toewijzing van een vordering tot ontbinding en ontruiming tegen de hoofdhuurder tast de aan deze artikelen te ontlenen rechten van de onderhuurder dan ook niet aan - integendeel, pas door het einde van de hoofdhuurovereenkomst worden die rechten effectief.
31) Dat de hoofdhuurder - zelfstandig, ter ondersteuning van zijn eigen positie - een beroep zou (kunnen) doen op de rechten die zijn onderhuurder voor het geval van beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst aan de hier besproken wetsartikelen kan ontlenen, dient zich daarom tot op zekere hoogte aan als een anomalie; en dat dringt nader aan waarom te begrijpen is dat het hof het hier onderzochte betoog van de kant van WIA (kennelijk) niet zo heeft verstaan als WIA het in cassatie wil zien.
32) Het hof heeft, meen ik, het onderhavige betoog dan ook zo opgevat, dat WIA zich op belangen aan de kant van [betrokkene 2] beriep (vooral) voor het geval er géén beroep op art. 7A:1623k/art.7:269 BW Pro zou kunnen worden gedaan. Een dergelijk betoog namens een huurder als WIA, lijkt mij ook wél mogelijk. Aan de onderhuurder van onzelfstandige woonruimte komt geen beroep op bescherming toe in geval van beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst(21). Bij de beoordeling van de consequenties van een tegen de hoofdhuurder uitgesproken ontruiming, zijn de belangen van de onderhuurder van onzelfstandige woonruimte dan ook rechtstreeks in het geding. Voorzover een vordering tot ontruiming met een beroep op onevenredigheid van de betrokken belangen kan worden bestreden - daarvoor bestaat wel een marge, zij het een smalle - is dat in deze context dus (zinvol) mogelijk; maar de klachten van het middel(onderdeel) gaan niet van die positie uit.
33) (Al) daarom lijken die klachten mij ongegrond. Onderdeel D verwijt het hof dat het zich van een beoordeling van de vraag of de door [betrokkene 2] gehuurde ruimte als zelfstandige woning viel aan te merken, heeft onthouden; maar dat verwijt mist grond als men, zoals ik doe, aanneemt dat het hof heeft geoordeeld dat de grieven van WIA die vraag niet aan de orde stelden. Onderdeel D.1 bouwt op het zelfde uitgangspunt voort, en mist ook in zoverre feitelijke grondslag dat niets er op wijst dat het hof - zoals dit onderdeel suggereert - zou hebben gemeend dat een eerder oordeel in kort geding de "bodemrechter" zou ontslaan van de verplichting om, als dat door partijen wordt gevraagd, een zelfstandig oordeel te geven over kwesties die reeds (tussen de betrokken partijen) in kort geding waren beoordeeld. Ook onderdeel D.2 bouwt op het bedoelde uitgangspunt voort; en ook dat berust op een onhoudbare veronderstelling, namelijk dat het hof (wel) geoordeeld zou hebben over de vraag of aan [betrokkene 2] de bescherming van art. 7A:1623k BW (bedoeld moet dus zijn: art. 7:269 BW Pro) toekwam. Ik gaf al te kennen dat ik meen dat WIA dat punt niet aan de orde had gesteld (althans: dat men WIA's stellingen geredelijk zo kan begrijpen), en dat een beroep op de rechten die [betrokkene 2] mogelijk aan de bedoelde wetsartikelen kon ontlenen WIA ook niet zou kunnen baten (want geen steekhoudend verweer tegen de tegen WIA gerichte ontbindings- en ontruimingsvordering zou (kunnen) opleveren). Om beide redenen kan de klacht van dit onderdeel niet slagen.
34) In deze klachten wordt voorts miskend dat in Grief 20 en de toelichting daarop geen concrete argumenten worden aangevoerd ter onderbouwing van de stelling dat de aan [betrokkene 2] onderverhuurde woning als zelfstandige woning (in de zin van art. 7:269 BW Pro) moest worden aangemerkt (het middelonderdeel wijst ook niet aan waar dat zou zijn gebeurd). Voorzover - anders dan ik hiervóór aannam - in deze Grief c.a. ook een beroep, ten gunste van WIA, op art. 7:269 BW Pro besloten mocht liggen, werden voor het hof geen concrete bouwstenen aangedragen die bij de beoordeling van de gegrondheid van dit beroep gewicht in de schaal konden leggen.
Dat geeft nadere steun aan de door mij omarmde uitleg van deze Grief, in die zin dat daarin dit punt niet ter beoordeling aan het hof werd voorgelegd; maar het betekent ook dat het hof, als het zich gehouden achtte dit punt te beoordelen, moest "roeien met de riemen die het had". Aangezien van de kant van [verweerder] c.s. het standpunt werd ingenomen dat het hier niet om zelfstandige woonruimte ging en WIA naliet stellingen aan te voeren die het andere standpunt konden onderbouwen, kon het hof zeer wel (impliciet) oordelen dat niet als vaststaand viel aan te nemen dat hier van zelfstandige woonruimte sprake was. Men kan zelfs menen dat het hof niet anders kon oordelen. Uitgaande van de veronderstelling van het middelonderdeel - namelijk dat het hof dit punt wel beoordeeld heeft - is dus niet aannemelijk dat dit oordeel ondeugdelijk of onvoldoende begrijpelijk was.
35) Volledigheidshalve wijs ik er nog op dat in de vrij uitvoerige toelichting op Grief 20 waarnaar hier wordt verwezen géén concreet beroep op de destijds bestaande woonbelangen van [betrokkene 2] c.s. wordt gedaan. Er wordt dus geen onderbouwing aangevoerd voor, bijvoorbeeld, een stelling van de strekking dat ontruiming, ook indien die met het oog op art. 7:269 BW Pro op zichzelf beschouwd geoorloofd zou zijn te achten, jegens [betrokkene 2] c.s. onevenredig hard zou zijn. Daarom is te begrijpen dat in de overweging waar dit middelonderdeel tegen gericht is, geen beschouwingen aan dergelijke belangen zijn gewijd, en geen nader gemotiveerde afweging daarvan tegen de belangen van [verweerder] c.s. is te vinden. Bij gebreke van steun in het betoog van WIA, kan ook in dit opzicht het oordeel van het hof niet als onjuist of onbegrijpelijk worden gekwalificeerd.
36) Het verder niet onderbouwde of toegelichte beroep op art. 8 EVRM Pro waarmee dit onderdeel afsluit, mist de voor een cassatieklacht vereiste precisering. Bovendien: gezien het feit dat toewijzing van de ontruimingsvordering tegen WIA de rechten die [betrokkene 2] mogelijk aan art. 7:269 BW Pro zou kunnen ontlenen niet aantast of bedreigt, is evident dat er in dit opzicht - en daar is, zoals al aangestipt, de cassatieklacht toe beperkt - geen sprake kan zijn van een met art. 8 EVRM Pro strijdige uitkomst.
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping.
De Procureur-Generaal
bij deHoge Raad der Nederlanden
1 De feiten zijn af te leiden uit rov. 2.1 - 2.11 van het vonnis in de eerste aanleg van 16 april 2003 en rov. 3 en rov. 4.1 - 4.2.6 en 4.2.8 van het in cassatie bestreden arrest.
2 Er zijn tussen partijen naast de onderhavige procedure de nodige andere procedures gevoerd. Een enkele keer zullen die hierna ter sprake komen.
3 Ik kom nog terug op de betekenis van deze uitdrukking.
4 Voor alle duidelijkheid wijs ik erop dat WIA deze vaststelling van het hof in onderdeel A van het cassatiemiddel bestrijdt.
5 Het arrest van het hof is van 26 mei 2005. De cassatiedagvaarding is op 25 augustus 2005 uitgebracht.
6 Voor zover na te gaan, is dat ook niet gebeurd. Bij onderzoek is gebleken dat op 27 april van dit jaar een arrest is gewezen op het hoger beroep tegen het eindvonnis van de kantonrechter in de onderhavige zaak (rechtspraak.nl LJN AY3541). Het gaat hier om een zuiver interlocutoir arrest (waarin het hof wel zijn oordelen uit het thans in cassatie bestreden eerdere arrest, als vaststaand aanmerkt). Of daarop inmiddels een eindarrest is gevolgd kon niet worden vastgesteld (en of daartegen rechtsmiddelen (zouden) zijn ingesteld, is daarom niet onderzocht).
7 Volledigheidshalve vermeld ik dat ook beroep op het door WIA aanbrengen van brandveiligheidsvoorzieningen wordt gedaan in de toelichting op Grief 9 (waar het middel echter niet naar verwijst). In Grief 9 is (wel) de uitleg van de huurovereenkomst aan de orde - maar ook in dat verband valt niet in te zien wat het ertoe doet dat WIA brandveiligheidsvoorzieningen zou hebben laten aanbrengen.
8 Dat kan anders zijn als het partijdebat in detail is ingegaan op bijzonderheden van bepaalde verklaringen of stukken van overtuiging: dan kan het zo zijn dat de rechter in zijn motivering moet laten blijken hoe hij zulke argumenten van partijen heeft beoordeeld - zoals meestal de motiveringsplicht van de rechter rechtstreeks verband houdt met wat in het partijdebat aan de orde is gesteld; zie bijvoorbeeld Asser Procesrecht/Veegens - Korthals Altes - Groen, 2005, nr. 122.
In het cassatiemiddel wordt echter geen beroep gedaan op partijstellingen die hier een "bijzondere" motiveringsplicht van de rechter teweeg zouden brengen.
9 Opnieuw: Asser Procesrecht/Veegens-Korthals Altes-Groen, 2005, nr. 122.
10 HR 9 juli 2004, NJ 2005, 270 m.nt. DA, rov. 3.6. Dat de Hoge Raad aan deze regel(s) onverkort de hand houdt wordt geïllustreerd door HR 1 april 2005, NJ 2006, 5, rov. 3.4.
11 Memorie van Grieven p. 18, onderste alinea.
12 De Memorie verwijst hier naar stellingen van WIA omtrent de wederzijdse verantwoordelijkheid voor bouw- c.q. "gebruiks"-vergunningen.
13 Alinea's 34 en 38 (en 56 en 64) van de schriftelijke toelichting namens WIA bevestigen dat dit de passage is die men op het oog heeft.
14 Of een bewijsaanbod van deze strekking relevant zou zijn is overigens voor betwisting vatbaar. Voor de uitleg van het destijds tussen partijen verhandelde is maatgevend, de betekenis die de betrokkenen over en weer redelijkerwijs aan elkaars uitingen en gesties mochten verbinden (mijn verkorte weergave van wat wel de "Haviltex-maatstaf" wordt genoemd). Vaststelling van de redelijkerwijs aan uitingen en gesties te verbinden betekenis vergt een juridische waardering. Aan de subjectieve mening van één van de betrokkenen omtrent wat er, naar diens oordeel, bij bepaalde uitingen en gesties bedoeld zou zijn komt in dat verband maar een (heel) beperkte betekenis toe. Achtergrondgegevens die licht op de aan betrokkenen toe te dichten bedoelingen en percepties (kunnen) werpen zijn in dit verband van (iets) meer betekenis - maar namens WIA waren geen concrete feiten daarover gesteld, die door verhoor van [betrokkene 1] nader opgehelderd zouden kunnen worden.
15 Zie bijvoorbeeld HR 30 juni 2006, rechtspraak.nl LJN AX 3410, rov. 3.4.1.
16 De clausulering "voorzover" is ingegeven door een in de stellingen van WIA en ook in het cassatiemiddel doorklinkende ambivalentie: er wordt bestreden dat de genoemde voorzieningen voor rekening van WIA zouden zijn, maar tegelijk (enigszins) in twijfel getrokken of het "überhaupt" verlangd kon worden dat de desbetreffende voorzieningen werden getroffen. Zou het echter - bijvoorbeeld - zo zijn dat er géén vluchtweg nodig was, dan zou WIA om die reden [verweerder] c.s. niet kunnen verwijten dat die ontbrak.
17 Natuurlijk laat de hier bedoelde bepaling ook een andere, beperktere uitleg toe. De uitleg die ik hier op het oog heb is echter, zeker in het kader van een "casco"-huur, alleszins verdedigbaar, en dus niet onbegrijpelijk.
18 Als ik het goed begrijp - het betoog bij deze Grief is niet geheel eenduidig, zodat ik niet uitsluit dat de steller daar iets anders mee bedoelde. Voor de beoordeling in cassatie lijkt mij dan al beslissend dat het hof dit betoog blijkbaar (ongeveer) zo heeft opgevat als ook ik dat doe, en dat die lezing van dat betoog niet onbegrijpelijk (ik zou zeggen: integendeel) is.
19 Het hof stelt in rov. 4.1 met juistheid vast dat de rechtsverhouding van de partijen in deze procedure ingevolge het toepasselijke overgangsrecht, moet worden beoordeeld naar het vóór 1 augustus 2003 geldende huurrecht. Voor lopende procedures volgt dat namelijk uit art. 205 van Pro de Overgangswet Nieuw BW. Ik denk echter dat dat niet opgaat als er, na 1 augustus 2003, geoordeeld moet worden over de rechtsverhouding tussen anderen dan de procespartijen (in dit geval: [verweerder] c.s. en [betrokkene 2]). Art. 205 ONBW Pro lijkt mij op die verhouding niet toepasselijk, en de "algemene regel" van onmiddelijke werking (van art. 68a ONBW) wel.
20 HR 3 juni 1983, NJ 1984, 4 m.nt. PAS, rov. 3.2.
21 T&C Huurecht, 2006, Van der Hoek, art. 7:269, aant. 2; De Jonge, Huurrecht, 2006, nr. 19.1.