Conclusie
Rolnr. C06/134HR
Mr. D.W.F. Verkade
Zitting 29 juni 2007
Conclusie inzake:
1. Newtrade v.o.f.
2. Newtrade Financial Group BV
3. Newtrade Derivatives I BV
4. Flow Traders BV (v.h. genaamd: Newtrade Derivatives II BV)
(hierna tezamen: Newtrade)
tegen:
1. [Verweerder 1]
2. [Verweerder 2]
(hierna tezamen, in enkelvoud: [verweerder](1))
1. Inleiding
1.1. Partijen waren een huurovereenkomst aangegaan voor een periode van vijf jaar. De in de schriftelijke overeenkomst vermelde aanvangs- en einddata bestrijken echter abusievelijk een periode van vier jaar.
1.2. Huurster Newtrade heeft op 21 augustus 2002 opgezegd per de in de schriftelijke overeenkomst vermelde einddatum van 31 januari 2004, waarmee verhuurster [verweerder] aanvankelijk heeft ingestemd. Een jaar later bemerkte [verweerder] de fout in de schriftelijke overeenkomst en stelde Newtrade daarvan op de hoogte. [Verweerder] hield Newtrade alsnog aan de huurperiode van vijf jaar en vorderde betaling van de vanaf 1 februari 2004 vervallen huursommen t/m 31 januari 2005.
1.3. Newtrade betoogde daarop dat [verweerder] haar recht heeft verwerkt om een beroep te doen op betaling van de huurpenningen van 1 februari 2004 t/m 31 januari 2005. Dit beroep op rechtsverwerking is door de kantonrechter gehonoreerd, maar door het hof verworpen. Hiertegen richt zich het cassatieberoep.
2. Feiten(2)
2.1. Bij een akte van 2 november 1999 hebben [verweerder] en Newtrade een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een kantoorruimte, bestaande uit de eerste, tweede en derde verdieping van het pand [a-straat 1] te [plaats].
2.2. Artikel 3 van Pro de huurovereenkomst luidt, voor zover thans van belang, als volgt(3):
'Duur, verlenging en opzegging
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 (vijf) jaar, ingaande op 1 februari 2000 en lopende tot en met 31 januari 2004.
3.2 Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 (vijf) jaar, derhalve tot en met 31 januari 2009.
3.3 Beëindiging van deze huurovereenkomst heeft plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 12 (twaalf) maanden, welke beëindiging niet door verhuurder aan het einde van de eerste huurperiode kan worden geëffectueerd.'
2.3. Bij brief van 21 augustus 2002 heeft Newtrade het volgende aan [verweerder] bericht(4):
'Refererende aan de 'Huurovereenkomst Kantoorruimte' dd. 11 januari 2000 inzake de door Newtrade v.o.f. gehuurde kantoorruimte aan het [a-straat 1] te [plaats], kadastraal bekend bij de gemeente Amsterdam, sectie [A], nummers [001], [002] en [003] wil ik u als volgt berichten.
Newtrade v.o.f. zegt per ommegaande voornoemde huurovereenkomst op. Dit betekent dat opzegging van de huurovereenkomst ruim voor de minimum termijn van tenminste twaalf maanden voor het einde van de huurperiode, eindigende op 31 januari 2004, heeft plaatsgevonden.
Ik verzoek u hierbij zo spoedig mogelijk een schriftelijke reactie te geven op dit schrijven, doch minimaal 2 maanden voor aanvang van de minimumtermijn van twaalf maanden voor het beëindigen van de huurperiode eindigende op 31 januari 2004.
(...)
Tevens zou ik graag van u vernemen hoe de waarborgsom ad 17.935,66 Euro die door ons bij u is gestort dd. 5 april 2001 aan Newtrade v.o.f. zal worden geretourneerd.'
Tussen partijen is niet in geschil dat met de 'Huurovereenkomst Kantoorruimte dd. 11 januari 2000', waarnaar in deze brief wordt verwezen, wordt gedoeld op bovenbedoelde huurovereenkomst.
2.4. [Verweerder] heeft Newtrade bij brief van 31 oktober 2002 als volgt geantwoord(5):
'Hierbij bevestigen wij de ontvangst van uw huuropzegging d.d. 21-8-02. Wij zullen uw borgstelling t.z.t. retourneren.
Wel dienen wij in goed overleg schade, reiniging tapijt etc. vast te stellen. Zoals u weet zijn wij actief bezig een vervangende huurder te vinden. Indien er zich een huurder aandient die bereid is voor uw vertrekdatum de kantoorruimtes [te] betrekken zullen wij dit met u overleggen.'
2.5. Per e-mail van 21 oktober 2003 heeft [verweerder] aan Newtrade bericht(6):
'[Betrokkene 1], bij een controle door onze advocaat van de huurovereenkomst bleek dat jullie geen 5 jaar gehuurd hebben maar slechts 4 jaar, dat betekent dat jullie nog 1 jaar te gaan hebben.
Het was mij ook niet opgevallen maar beter laat dan nooit.
gr. [verweerder]'
3. Procesverloop
3.1. Bij inleidende dagvaarding van 23 februari 2004 heeft [verweerder] Newtrade gedagvaard voor de rechtbank Amsterdam, sector kanton en gevorderd, voor zover thans nog van belang, Newtrade te veroordelen tot betaling van de vanaf 1 februari 2004 reeds vervallen huursommen en de nog te vervallen huursommen tot en met 31 januari 2005 ad € 6.695,68 per maand, vermeerderd met rente.
3.2. [Verweerder] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ten gevolge van de onoplettendheid aan de zijde van beide partijen een schrijffout bevat en dat partijen eind 1999 een huurovereenkomst zijn aangegaan voor een periode van vijf jaar, op grond waarvan Newtrade gehouden is de huursommen maandelijks tot het einde van de huurovereenkomst, derhalve tot en met 31 januari 2005, te voldoen.
3.3. Newtrade heeft de vordering gemotiveerd betwist en daartoe, voor zover thans van belang, gesteld dat [verweerder] haar recht heeft verwerkt om nog een beroep te doen op betaling van de huurpenningen van 31 januari 2004 tot en met 31 januari 2005.
3.4. Na een tussenvonnis van 18 mei 2004 heeft de kantonrechter bij vonnis van 19 oktober 2004 het beroep op rechtsverwerking van Newtrade gehonoreerd en de vordering van [verweerder] afgewezen. De kantonrechter overwoog ten deze:
'4.2 De kantonrechter overweegt dat voor een beroep op rechtsverwerking is vereist dat sprake is van de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gerechtigde zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de wederpartij in zijn positie onredelijk zou worden benadeeld in geval de gerechtigde zijn aanspraak alsnog geldend zou maken.
4.3 Bij de beoordeling of er sprake is van rechtsverwerking zijn de vervolghandelingen dan wel vervolgreacties van [verweerder] van belang. In de in geding zijnde huurovereenkomst staat vermeld dat Newtrade bedrijfsruimte huurt voor de periode 1 februari 2000 tot en met 31 januari 2004. Newtrade heeft tegen de laatstgenoemde datum de huur opgezegd. De kantonrechter constateert dat [verweerder] bij brief van 31 oktober 2002 de huuropzegging van Newtrade per 31 januari 2004 heeft bevestigd. De kantonrechter merkt op dat [verweerder] in deze brief de datum waartegen Newtrade heeft opgezegd niet heeft weersproken. Vervolgens heeft [verweerder] twee e-mails van 4 maart 2003 en 6 maart 2003 aan Newtrade gezonden waarin zij heeft meegedeeld dat zij een huurder voor de derde etage heeft gevonden en dat dit voor Newtrade zou betekenen dat zij de resterende 11 maanden slechts 50% van de huursom dient te voldoen. Geconstateerd wordt dat [verweerder] in de e-mails nogmaals aan Newtrade bevestigt dat de huurovereenkomst per 31 januari 2004 zou eindigen. Ook uit de e-mail van 15 oktober 2003 van [verweerder] als reactie op de gestuurde e-mail van 6 oktober 2003 van Newtrade leidt de kantonrechter af dat partijen op dat moment streven naar oplevering van het gehuurde op 31 oktober 2003. [Verweerder] bedankt Newtrade in deze laatstgenoemde e-mail voor de fijne samenwerking. Tenslotte acht de kantonrechter van belang dat [verweerder] eerst per e-mail van 21 oktober 2003 aan Newtrade, derhalve meer dan 1 jaar na de huuropzegging, meedeelt dat de huurovereenkomst niet beëindigd kan worden per 31 januari 2004. Van [verweerder] mag - als verhuurder - verwacht worden dat zij op de hoogte is van de gemaakte afspraken in de door haarzelf overeengekomen huurovereenkomst. Bij een huuropzegging dient [verweerder] dan ook na te gaan of aan het bepaalde in de huurovereenkomst is voldaan. Nu [verweerder] eerst op 21 oktober 2003 aanspraak heeft gemaakt op doorbetaling van de huur kan van zorgvuldig en correct handelen niet meer worden gesproken. De gevolgen van dit handelen komen voor rekening en risico van [verweerder]. Zelfs al zouden partijen - anders dan in de huurovereenkomst is bepaald - zijn overeengekomen dat de huurperiode zou duren tot 31 januari 2005 dan kan de kantonrechter de vervolghandelingen van [verweerder] nog immer niet anders interpreteren dan dat ook zij van mening was dat de overeenkomst per die datum zou worden beëindigd. Al deze omstandigheden tezamen bezien brengen de kantonrechter tot het oordeel dat bij Newtrade het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de huurovereenkomst per 31 januari 2004 zou eindigen en kan [verweerder] geen beroep doen op de betaling van de huurpenningen tot en met 31 januari 2005. Newtrade heeft terecht een beroep gedaan op rechtsverwerking. (...)'
3.5. [Verweerder] is van dit vonnis bij het gerechtshof te Amsterdam in hoger beroep gekomen, onder aanvoering van drie grieven.
Newtrade heeft de grieven gemotiveerd bestreden.
3.6. Bij arrest van 16 februari 2006 heeft het hof het bestreden vonnis vernietigd en, opnieuw rechtdoende, Newtrade veroordeeld tot betaling aan [verweerder] van de huursommen ten bedrage van € 6.695,68 per maand over de periode 1 februari 2004 tot en met 31 januari 2005, vermeerderd met de wettelijke rente daarover.
Het hof overwoog daartoe:
'3.6 De eerste door [verweerder] voorgedragen grief heeft betrekking op de duur van de eerste termijn van de huurovereenkomst; volgens [verweerder] berust de in artikel 3.1 van de huurovereenkomst genoemde datum van 31 januari 2004 op een schrijffout. Dit wordt op zichzelf door Newtrade niet bestreden, maar zij voert aan dat de vraag of de huurovereenkomst voor een initiële periode van 5 dan wel 4 jaar is aangegaan niet relevant is, nu zij in haar opzeggingsbrief de einddatum 31 januari 2004 duidelijk heeft genoemd als de datum waartegen zij de huurovereenkomst wenste te beëindigen.
3.7 Het hof is van oordeel dat als uitgangspunt moet gelden dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 5 jaar met ingang van 1 februari 2000 en derhalve eindigend op 31 januari 2005. Dit uitgangspunt is niet alleen niet gemotiveerd door Newtrade betwist, maar de juistheid ervan is ook af te leiden uit de tekst van de overeenkomst zelf, waarin is vermeld dat die overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar vanaf 1 februari 2000. Tenslotte wordt het ontstaan van de schrijffout genoegzaam verklaard door de door [verweerder] te dezer zake gegeven, en door Newtrade niet weersproken, toelichting: oorspronkelijk werd uitgegaan van een periode van 5 jaar ingaande op 1 december 2000 en dus eindigend op 31 december 2004; nadien werd overeengekomen dat de huur een maand later zou ingaan, en toen werd de maand december wel veranderd in januari, maar het jaartal werd abusievelijk niet veranderd in 2005.
3.8 Met haar tweede grief vecht [verweerder] het oordeel van de kantonrechter aan dat zij het recht om betaling van de huurpenningen van 1 februari 2004 tot 31 januari 2005 te vorderen heeft verwerkt.
(...)
3.9 Voor de beantwoording van de vraag of [verweerder] haar rechten te dezer zake heeft verwerkt is allereerst van belang dat de haar vertegenwoordigende personen zich, zoals zij heeft gesteld en Newtrade niet heeft betwist, bij de kennisneming van de brief van Newtrade van 21 augustus 2002 niet hebben gerealiseerd dat de eerste huurtermijn niet zou eindigen op de in de overeenkomst vermelde datum 31 januari 2004 maar eerst een jaar later. Dat brengt met zich dat [verweerder] in ieder geval niet welbewust Newtrade in de veronderstelling heeft doen verkeren dat zij, [verweerder], haar rechten uit de huurovereenkomst gedurende de laatste twaalf maanden niet meer geldend zou willen maken. In zoverre kan het beroep van Newtrade op rechtsverwerking dan ook niet slagen.
3.10 Vervolgens komt de vraag aan de orde of [verweerder] anderszins bij Newtrade de gerechtvaardigde verwachting heeft gewekt akkoord te zullen gaan met beëindiging van de huur per 31 januari 2004 in plaats van per de werkelijke einddatum te weten, zoals bij de beoordeling van de eerste grief is overwogen, 31 januari 2005.
Newtrade wijst erop dat [verweerder] de in de huurovereenkomst gemaakte schrijffout eenvoudig zelf had kunnen ontdekken, en dat zij niet eerst ruim een jaar later terug kon komen op beëindiging van de huurovereenkomst per 31 januari 2004. Hieromtrent overweegt het hof dat het inderdaad beter ware geweest indien [verweerder] haar administratie met meer accuratesse zou hebben ingericht en geraadpleegd, maar dat Newtrade zich daarop in de omstandigheden van dit geval niet kan beroepen. Newtrade heeft niet voldoende gemotiveerd betwist dat het haar ten tijde van de opzegging wel duidelijk was dat de in de huurovereenkomst vermelde einddatum van 31 januari 2004 op een schrijffout berustte, zoals ook uit haar eigen stellingen blijkt - zie haar memorie van antwoord nummers 24 en 43. Nu zij wist dat de werkelijke beëindigingsdatum eerst een jaar later viel doch daarvan in haar brief aan [verweerder] van 21 augustus 2002 geen melding heeft gemaakt, en integendeel die brief zo heeft opgesteld alsof het betrof een eenzijdige opzegging van de huur tegen de daartoe overeengekomen einddatum, kan zij geen rechten ontlenen aan de omstandigheid dat [verweerder] de verschrijving in de huurovereenkomst eerst in oktober 2003 heeft opgemerkt.
De tweede grief slaagt dan ook in zoverre dat de rechten van [verweerder] uit de huurovereenkomst over de periode van 1 februari 2004 tot en met 31 januari 2005 niet door rechtsverwerking teniet zijn gegaan.
3.11(...)
Newtrade heeft ook geen andere relevante feiten en omstandigheden aangevoerd die in de weg staan aan haar veroordeling tot betaling aan [verweerder] van de huur over de eerdergenoemde periode, zodat die vordering zal worden toegewezen. (...)
4. Slotsom
De grieven 1 en 2 slagen. Er zijn geen stellingen aangevoerd die bij gebleken juistheid tot een ander oordeel kunnen leiden. (...)'
3.7. Newtrade heeft tegen het arrest van het hof - tijdig(7) - beroep in cassatie ingesteld. [Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Beide partijen hebben de zaak schriftelijk doen toelichten.
4. Bespreking van het cassatiemiddel
4.1. Met drie onderdelen, die weer uiteenvallen in enkele subonderdelen, komt het cassatiemiddel op tegen het door het hof verworpen beroep van Newtrade op rechtsverwerking.
4.2. Rechtsverwerking is een toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid van de art. 6:2 lid 2 en Pro 6:248 lid 2 BW(8).
Van rechtsverwerking kan slechts sprake zijn indien de schuldeiser zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht. Enkel tijdsverloop dan wel louter stilzitten van de schuldeiser wordt op zichzelf niet voldoende geacht om rechtsverwerking aan te nemen (dat zou ook haaks staan op het verjaringsregime). Voor rechtsverwerking is vereist de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden waardoor hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldeiser onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard ingeval de schuldenaar zijn aanspraak alsnog geldend zou maken(9).
4.3. Onder verwijzing naar enige kritiek in de literatuur op de beoordeling van het beroep op rechtsverwerking in de rechtspraak heeft mijn ambtgenoot Huydecoper in zijn conclusie voor HR 21 juni 2002(10) aangevoerd dat bij een beroep op rechtsverwerking een zekere terughoudendheid op zijn plaats is. Als uitvloeisel van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid valt niet in te zien dat het beroep op rechtsverwerking volgens een lichtere maatstaf beoordeeld zou mogen worden. Met betrekking tot het gerechtvaardigd vertrouwen neemt A-G Huydecoper tot uitgangspunt dat het in het algemeen weinig aannemelijk is dat men ten aanzien van degene die een recht op een ander pretendeert, mag vertrouwen dat die daarvan afziet; allerhande reden zijn denkbaar voor het feit dat de betrokkene er vooralsnog voor kiest om geen actie te ondernemen. Onbekendheid van de schuldeiser met zijn recht kan bijvoorbeeld een dergelijke omstandigheid zijn, die verklaart en rechtvaardigt waarom hij zijn recht niet eerder geldend heeft gemaakt(11). Aan de hand van de zojuist genoemde uitgangspunten ligt het volgens A-G Huydecoper voor de hand om alleen 'in sprekende gevallen te aanvaarden dat het vertrouwen dat de rechthebbende zijn aanspraken niet (meer) geldend zou maken, inderdaad gerechtvaardigd was'. Ik sluit mij hierbij aan. Ik onderken dat verschil van inzicht mogelijk is over het al dan niet aannemen van een 'sprekend geval'. (Ook) daarbij zal het intussen in hoge mate om een feitelijk oordeel gaan, met dienovereenkomstige gevolgen voor de mogelijkheden voor toetsing in cassatie(12).
4.4. Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking op grond van gerechtvaardigd vertrouwen is nadeel aan de zijde van de wederpartij niet vereist. Nadeel vormt binnen die categorie slechts een omstandigheid die met andere omstandigheden kan worden meegewogen bij de vraag óf de rechthebbende zijn recht heeft verwerkt(13). Wanneer de wederpartij zijn beroep op rechtsverwerking doet gronden op onredelijke benadeling of verzwaring van zijn positie dient nadeel wél te worden gesteld, en zonodig te worden bewezen. Immers, zonder nadeel is er geen sprake van benadeling(14).
4.5. Rechtsverwerking onderscheidt zich van de rechtsfiguur afstand van recht doordat voor het slagen van een beroep op rechtsverwerking niet vereist is dat de rechthebbende kennis heeft van het recht dat hij (heeft) verwerkt(15). Anders dan afstand van recht berust rechtsverwerking niet op een wilsverklaring van de rechthebbende(16). Evenmin is verwijtbaarheid van de rechthebbende vereist om rechtsverwerking aan te nemen(17).
Onderdeel 1
4.6. Onderdeel 1 klaagt over de 'betekenis [van] opzet [van de] rechthebbende voor rechtsverwerking' en keert zich blijkens onderdeel 1.1 - dat verder geen klacht bevat - tegen rov. 3.9, waarin het hof heeft overwogen dat: '(...) [verweerder] in ieder geval niet welbewust Newtrade in de veronderstelling heeft doen verkeren dat zij, [verweerder], haar rechten uit de huurovereenkomst gedurende de laatste twaalf maanden niet meer geldend zou willen maken.'
4.7. Onderdeel 1.2 bevat de klacht dat, indien het hof in rov. 3.9 ervan is uitgegaan dat voor de vraag of een rechthebbende een recht heeft verwerkt, van belang is of deze de voor een beroep op rechtsverwerking van belang zijnde omstandigheden opzettelijk in het leven heeft geroepen, het hof van een onjuiste rechtsopvatting is uitgegaan. Bij de beoordeling of sprake is van rechtsverwerking gaat het hetzij om gerechtvaardigd vertrouwen, hetzij om onredelijk nadeel aan de kant van de schuldenaar; bij beide categorieën van gevallen speelt opzet van de schuldeiser geen enkele rol.
4.8. Deze klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag en/of bij gebrek aan belang. Het hof heeft bij de beoordeling van het beroep op rechtsverwerking geen zelfstandige, laat staan doorslaggevende rol weggelegd voor enige opzet van de rechthebbende. Blijkens 's hofs overweging in de eerste alinea van rov. 3.10, waar het hof zich de vraag stelt of [verweerder] anderszins bij Newtrade de gerechtvaardigde verwachting heeft gewekt akkoord te zullen gaan met beëindiging van de huur per 31 januari 2004 in plaats van de werkelijke einddatum, is dat laatste criterium voor het hof klaarblijkelijk doorslaggevend. Dat het hof in rov. 3.9, al dan niet ten overvloede, afzonderlijk is ingegaan op de vraag of [verweerder] mogelijk welbewust Newtrade in de veronderstelling zou hebben doen verkeren dat [verweerder] zijn rechten uit de huurovereenkomst gedurende de laatste twaalf maanden niet meer geldend zou willen maken, doet in ieder geval na de (in cassatie onbestreden) ontkennende beantwoording van die vraag in rov. 3.9 en gelet op hetgeen het hof in rov. 3.10 overigens overwogen heeft omtrent een mogelijkerwijs door [verweerder] bij Newtrade gewekt gerechtvaardigd vertrouwen, niet verder ter zake.
Overigens blijkt juist Newtrades kennis van de schrijffout in de huurovereenkomst en het - vrij vertaald - omgekeerd opzettelijk verzwijgen van het feit dat de werkelijke beëindigingsdatum van de huurovereenkomst een jaar later lag, volgens het hof blijkens rov. 3.10 aan een geslaagd beroep op rechtsverwerking in de weg te staan(18).
Onderdeel 2
4.9. Onderdeel 2 concentreert zich met drie onderdelen op 's hofs oordeel in rov. 3.10 met betrekking tot het ontbreken van gerechtvaardigd vertrouwen bij Newtrades beroep op rechtsverwerking.
Onderdeel 2.1 is gericht tegen het oordeel van het hof dat de wetenschap van Newtrade van de in de huurovereenkomst opgenomen schrijffout ten tijde van de huuropzegging aan het voor rechtsverwerking vereiste opgewekte vertrouwen in de weg staat. Geklaagd wordt dat het hof daarbij geen beoordeling heeft gegeven van de door Newtrade aan haar 'vertrouwensbetoog' ten grondslag gelegde - en in § 5 van de inleiding van de cassatiedagvaarding vermelde - omstandigheden.
4.10. In § 5 van de cassatiedagvaarding heeft Newtrade haar in de feitelijke instanties geponeerde stellingen (met vermelding van de vindplaatsen) weergegeven, op grond waarvan volgens haar sprake is van gerechtvaardigd vertrouwen en daarmee van rechtsverwerking. De beoordeling van deze stellingen ligt echter in 's hofs verwerping van het beroep op rechtsverwerking besloten. Per stelling licht ik dit als volgt toe.
(i) [Verweerder] heeft de ontvangst van de opzegging bevestigd onder vermelding van de datum 31 januari 2004.
Aan deze omstandigheid heeft het hof voor de vraag of [verweerder] haar rechten heeft verwerkt geen doorslaggevend gewicht toegekend doordat het hof in rov. 3.9 juist heeft overwogen dat [verweerder] zich bij de kennisneming van de opzeggingsbrief van Newtrade (en, zo voeg ik toe, ten tijde van zijn bevestiging van die opzegging twee maanden later) niet heeft gerealiseerd dat de eerste huurtermijn niet zou eindigen op de in de overeenkomst vermelde datum, maar eerst een jaar later.
Overigens zij aangetekend dat, anders dan Newtrade stelt, [verweerder] in haar bevestigingsbrief niet de datum van 31 januari 2004 heeft genoemd, maar slechts de ontvangst van de huuropzegging heeft bevestigd(19).
(ii) [Verweerder] heeft aangegeven actief naar een nieuwe huurder te zoeken die de ruimte eventueel nog eerder zou kunnen betrekken. [Verweerder] heeft dat ook daadwerkelijk gedaan op een bovendien voor Newtrade kenbare wijze door haar te verzoeken hieraan mee te werken.
Het hof heeft deze stelling niet expliciet in zijn beoordeling behoeven te betrekken, nu het hof klaarblijkelijk en niet onbegrijpelijk van oordeel was dat Newtrade aan deze omstandigheid niet het vertrouwen kan ontlenen dat [verweerder] haar rechten uit de huurovereenkomst zou hebben verwerkt. De omstandigheid dat de verhuurder actief op zoek gaat naar een nieuwe huurder en de oude huurder vraagt hieraan zijn medewerking te verlenen, is immers een logisch gevolg van de opzegging door de huurder, waartoe een opzegtermijn ook dient. Zoals [verweerder] bij MvG (onder 18 en 21) heeft gesteld, is deze handelwijze ook gebruikelijk, omdat na een huuropzegging en zonder een actieve zoektocht van de verhuurder het pand leeg komt te staan, hetgeen niet in het belang van de verhuurder is.
(iii) [Verweerder] heeft op zeker moment aangekondigd een nieuwe huurder te hebben voor een deel van de ruimte en gevraagd of deze eerder zou kunnen komen en wel 'voor de resterende 11 maanden'.
Voor deze stelling geldt m.i. hetzelfde als hetgeen is opgemerkt bij de bespreking van stelling (i). Dat [verweerder] heeft gesproken over de 'resterende 11 maanden' vloeit voort uit de in de huurovereenkomst opgenomen schrijffout, waarvan [verweerder] zich op dat moment nog niet bewust was en waarop Newtrade zich volgens het hof in de omstandigheden van dit geval niet kan beroepen.
(iv) [Verweerder] heeft tussen de bevestiging van de huuropzegging en de melding dat de huur nog een jaar zou doorlopen een jaar lang niet geprotesteerd tegen de 'vervroegde' opzegging, terwijl zij geacht kon worden meteen te onderzoeken of deze opzegging met de overeenkomst correspondeerde.
Deze stelling miskent dat enkel tijdsverloop niet voldoende is voor een beroep op rechtsverwerking. Daarnaast wordt miskend dat het hof de stelling van Newtrade dat de schrijffout voor risico van [verweerder] behoort te komen, in rov. 3.10 heeft verworpen, waar het hof heeft overwogen dat het inderdaad beter was geweest indien [verweerder] haar administratie met meer accuratesse zou hebben ingericht en geraadpleegd, maar dat Newtrade zich daarop in de omstandigheden van het gegeven geval niet kan beroepen.
(v) [Verweerder] probeert thans gebruik te maken van de ontstane onduidelijkheid omdat zij nog geen huurder heeft gevonden.
Uit het oordeel van het hof volgt dat hij dit verwijt van Newtrade niet gegrond heeft geacht, maar integendeel het oordeel is toegedaan dat [verweerder] Newtrade als gevolg van de schrijffout in de huurovereenkomst niet bewust in de veronderstelling heeft gebracht dat zij geen aanspraak meer zou maken op de rechten uit de huurovereenkomst, waarvan [verweerder] zich eerst een jaar later heeft gerealiseerd dat zij die had, en dat Newtrade zich de schrijffout wel gerealiseerd heeft.
(vi) Newtrade mocht hierom vertrouwen op een beëindiging per 31 januari 2004.
Deze door Newtrade getrokken conclusie miskent dat het hof juist heeft geoordeeld dat Newtrade niet op een beëindiging per 31 januari 2004 heeft mogen vertrouwen. De verwerping van deze stelling ligt in het oordeel van het hof besloten, waar het hof het beroep van Newtrade op rechtsverwerking niet geslaagd heeft geacht.
(vii) Newtrade heeft in het licht van de door haar aangenomen beëindiging van de huurovereenkomst per 31 januari 2004 een nieuwe kantoorruimte gehuurd, waardoor het moeten continueren van de huurovereenkomst met [verweerder] zou betekenen dat Newtrade een jaar dubbel huur zou moeten betalen, hetgeen in het licht van de omstandigheden onaanvaardbaar zou zijn.
Deze laatste stelling, die niet betrekking heeft op het gerechtvaardigd vertrouwen, maar op het onredelijk nadeel, komt bij de bespreking van het derde onderdeel aan de orde. Binnen de categorie van het gerechtvaardigd vertrouwen weegt deze omstandigheid naar het kennelijke en niet onbegrijpelijke oordeel van het hof niet zo zwaar dat [verweerder] haar rechten heeft verwerkt.
4.11. Kennelijk en niet onbegrijpelijk heeft het hof, al met al, in het 'vertrouwensbetoog' van Newtrade niet zodanig bijzondere feiten aanwezig geacht, die er toe leiden dat bij Newtrade het gerechtvaardigde vertrouwen is gewekt dat [verweerder] zijn rechten uit de huurovereenkomst niet meer geldend zou maken.
4.12. In het licht van het vorenstaande faalt m.i. evenzeer de motiveringsklacht van onderdeel 2.3.
4.13. In onderdeel 2.2 wordt nog geklaagd dat het hof van een onjuiste rechtsopvatting heeft blijk gegeven, indien het hof met zijn oordeel in rov. 3.10 tot uitgangspunt heeft genomen dat het door de huurder bewust doen van een opzegging van een huurovereenkomst tegen een eerdere datum dan waarin de overeenkomst voorziet, op zichzelf reeds in de weg staat aan de mogelijkheid dat de verhuurder in de periode na die opzegging zijn rechten uit de huurovereenkomst verwerkt wegens het ontstaan van gerechtvaardigd vertrouwen dat de verhuurder zijn rechten uit de huurovereenkomst niet meer geldend zal maken.
4.14. Dit onderdeel mist feitelijke grondslag, aangezien het hof in rov. 3.10 het door Newtrade gestelde uitgangspunt niet als algemene regel heeft vooropgesteld. Toegespitst op de, door het hof in rov. 3.7 wél tot (tussen partijen vaststaand) uitgangspunt genomen, omstandigheid dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar en dat de daarin genoemde einddatum op een schrijffout berust, heeft het hof in rov. 3.10 Newtrade aangerekend dat zij zich wél van de schrijffout bewust was, maar daarvan aan [verweerder] geen melding heeft gemaakt(20). Doordat Newtrade wist dat de werkelijke beëindigingsdatum eerst een jaar later lag en daarvan geen melding heeft gemaakt aan [verweerder], maar (rov. 3.10, voorlaatste volzin) haar opzeggingsbrief juist zo heeft opgesteld alsof het een eenzijdige opzegging van de huur tegen de daartoe overeengekomen einddatum betrof, komt Newtrade naar het oordeel van het hof geen beroep op rechtsverwerking toe. Dit oordeel, verweven als het is met waarderingen van feitelijke aard, getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting.
Het hof heeft aldus tot uitdrukking gebracht dat Newtrades kennis van de schrijffout met zich bracht dat zij had kunnen veronderstellen dat [verweerder] de verschrijving in de huurovereenkomst zelf nog niet had opgemerkt. Zonder [verweerder] opmerkzaam te maken op de vergissing kon Newtrade er niet op vertrouwen dat [verweerder] zich ook bewust was geworden van de schrijffout in de huurovereenkomst en zolang Newtrade die zekerheid niet had, kon zij er - naar het klaarblijkelijke oordeel van het hof - niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat [verweerder] niet later op de werkelijke beëindigingsdatum zou terugkomen. De gedragingen van [verweerder] blijken in de onmiskenbare en begrijpelijke opvatting van het hof eerder een gevolg van de inkleding van de opzeggingsbrief van Newtrade, zoals zij die heeft opgesteld, zonder dat [verweerder] zich heeft gerealiseerd dat de daarin genoemde datum niet de werkelijke beëindigingsdatum betrof, dan dat het omstandigheden betreft op grond waarvan Newtrade gerechtvaardigd kon vertrouwen dat [verweerder] geen aanspraak meer zou maken op zijn rechten uit de huurovereenkomst.
Derde onderdeel
4.15. De drie deelklachten van het derde onderdeel zijn gericht tegen het niet aanwezig achten door het hof van onredelijk nadeel aan de zijde van Newtrade.
In onderdeel 3.1 - dat geen klacht bevat - wordt vooropgesteld dat Newtrade, naast het beroep op rechtsverwerking wegens gerechtvaardigd vertrouwen, tevens heeft gesteld dat zij onredelijk nadeel zou lijden indien [verweerder] haar rechten uit de huurovereenkomst alsnog geldend zou maken. Dit onredelijke nadeel, dat in het licht van de omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn, bestaat in het gedurende een jaar betalen van dubbele huur wegens enerzijds het continueren van de huurovereenkomst met [verweerder] en anderzijds het betalen van de huurprijs van de nieuwe kantoorruimte, die Newtrade in het licht van de door haar aangenomen beëindiging van de huurovereenkomst per 31 januari 2004 heeft gehuurd.
4.16. Onderdeel 3.2 klaagt dat, indien het hof dit betoog onbehandeld heeft mogen laten, omdat het niet zou kunnen afdoen aan de in rov. 3.10 bereikte conclusie dat er geen sprake is van rechtsverwerking, het hof is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting. Van rechtsverwerking is immers ook sprake indien de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld indien de schuldeiser zijn aanspraak nog geldend zou maken.
4.17. In 's hofs oordeel dat Newtrade geen rechten kan ontlenen aan de omstandigheid dat [verweerder] de verschrijving in de huurovereenkomst eerst in oktober 2005 heeft opgemerkt, ligt besloten dat het hof de stelling van Newtrade dat zij, als grond voor een beroep op rechtsverwerking, onredelijk nadeel heeft geleden, heeft verworpen. De verwerping van de stelling van Newtrade omtrent het onredelijk nadeel ligt eveneens besloten in de derde alinea van rov. 3.11, waarin het hof oordeelt dat Newtrade ook geen andere relevante feiten en omstandigheden heeft aangevoerd die in de weg staan aan haar veroordeling tot betaling aan [verweerder] van de huur over het resterende jaar en voorts in de slotsom van het hof dat er geen stellingen zijn aangevoerd die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.
4.18. Ik wijs daartoe nog op het volgende. In rov. 3.10 ligt besloten dat door de wetenschap van Newtrade van de schrijffout in de huurovereenkomst en daarmee van de omstandigheid dat de werkelijke beëindigingsdatum eerst een jaar later viel, Newtrade er rekening mee heeft kunnen houden dat [verweerder] de vergissing in de huurovereenkomst zelf nog niet had opgemerkt, maar die fout zich later wellicht wel zou realiseren en haar aanspraak op de rechten uit de huurovereenkomst alsnog geldend zou maken. Newtrade heeft door haar wetenschap derhalve kunnen anticiperen op de financiële gevolgen van een eventuele vordering tot doorbetaling van de huurpenningen tot en met de werkelijke beëindigingsdatum(21). Daarmee kan niet gezegd worden dat het alsnog aanspraak maken op de rechten uit de huurovereenkomst bij Newtrade tot onredelijke financiële onzekerheden heeft geleid, aangezien Newtrade door haar verzwijgen van de vergissing in het huurcontract zichzelf in deze positie heeft gemanoeuvreerd. Volgens het klaarblijkelijke oordeel van het hof heeft dit er toe geleid dat Newtrade geen rechten kan ontlenen aan de omstandigheid dat [verweerder] de verschrijving pas later heeft ontdekt en alsnog aanspraak maakt op doorbetaling van de huur.
Door aldus te oordelen heeft het hof geen blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Het oordeel, verweven als het is met waarderingen van feitelijke aard, kan in cassatie verder niet op zijn juistheid worden onderzocht.
4.19. Volgens onderdeel 3.3 is het oordeel van het hof dat geen sprake is van rechtsverwerking onvoldoende gemotiveerd, omdat het hof geen kenbare aandacht heeft besteed aan de stelling van Newtrade dat zij onredelijk zou worden benadeeld, indien [verweerder] haar aanspraak alsnog geldend zou maken. Het onderdeel hangt samen met de stelling van Newtrade, die onder (vii) in § 5 van de cassatiedagvaarding is genoemd.
4.20. Aan dit onderdeel kan worden toegegeven dat het hof de stelling van Newtrade dat zij onredelijk zou worden benadeeld indien [verweerder] haar aanspraak alsnog geldend zou maken, niet met zo veel woorden ('onredelijke benadeling') aan de orde heeft gesteld. Van een miskenning van de regel dat (ook) onevenredig nadeel constituerend kan zijn voor rechtsverwerking, blijkt evenwel niet. Daarbij komt dat, zoals eigenlijk al bleek in nr. 4.18 supra, in rov. 3.10 en 3.11 van 's hofs arrest de verwerping van deze stelling besloten ligt en dat dat oordeel niet onbegrijpelijk is. Ik geef nog de volgende uitwerking.
4.21. [Verweerder] heeft in de feitelijke instanties aangevoerd dat Newtrade wegens ruimtegebrek al na tweeënhalf jaar na het sluiten van de huurovereenkomst op zoek is gegaan naar nieuwe kantoorruimte en dat Newtrade reeds eind 2002 een nieuw kantoorpand heeft betrokken, dat toen al helemaal was verbouwd; vóór de opzegging van de huurovereenkomst met [verweerder] had Newtrade derhalve reeds een nieuwe huurovereenkomst gesloten(22). In de MvA onder 46 wordt door Newtrade gesteld dat de reden van de opzegging gelegen is in de onverwachte expansie van haar bedrijf, waardoor zij genoodzaakt werd op zoek te gaan naar een groter kantoorpand, hetgeen overigens ook valt te lezen in de opzeggingsbrief van Newtrade van 21 augustus 2002.(23) Daaruit heeft het hof kennelijk en begrijpelijk afgeleid dat de stelling dat Newtrade in het licht van de door haar aangenomen beëindiging van de huurovereenkomst per 31 januari 2004 nieuwe kantoorruimte heeft gehuurd, feitelijke grondslag mist. Het voortijdig opzeggen van de huurovereenkomst, ruim voor de werkelijke beëindigingsdatum, die zoals Newtrade wist op 31 januari 2005 viel, is dus naar het kennelijke en begrijpelijke oordeel van het hof haar eigen keuze geweest, waarvan de financiële consequenties, zoals het betalen van dubbele huur gedurende de resterende huurtermijn, voor haar risico komen en dus geen onredelijke benadeling opleveren.
Datzelfde geldt naar 's hofs klaarblijkelijke oordeel voor hetgeen Newtrade in de MvA onder 48 gesteld heeft, nl. dat bij een eerder onderkennen en melden door [verweerder] van de werkelijke datum van 31 januari 2005, het Newtrade nog wel gelukt zou zijn om voor een tweejarige leegstandperiode een onderhuurder te vinden, terwijl voor een periode van één jaar geen onderhuurder te vinden zou zijn. De verwerping van de stelling dat er om die reden sprake zou zijn van onredelijke benadeling, ligt besloten in rov. 3.10, voorlaatste volzin: zie nr. 4.18 hierboven.
4.22. De slotklacht van onderdeel 4, gericht tegen de slotsom in rov. 4 en het dictum, behoeft geen afzonderlijke bespreking.
5. Conclusie
Mijn conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De procureur-generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
A-G
1 In navolging van partijen, de kantonrechter en het hof.
2 Aangezien mede tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter een grief was gericht (zie rov. 2 van 's hofs arrest), worden de feiten ontleend aan rov. 3.1 t/m 3.4 van het bestreden arrest.
3 Productie 1 bij dagvaarding.
4 Productie 4 bij dagvaarding.
5 Productie 5 bij dagvaarding.
6 Productie 5 bij conclusie van antwoord.
7 Het arrest dateert van 16 februari 2006; de cassatiedagvaarding is op 10 mei 2006 uitgebracht.
8 Parl. Gesch. Boek 6, p. 69; R.P.J.L. Tjittes, Rechtsverwerking, Mon. Nieuw BW A-6b (1992), nrs. 4 en 12; R.P.J.L. Tjittes, Relativering van rechtsverwerking, NTBR 1999/7, p. 193; Brunner/De Jong, Verbintenissenrecht algemeen (2004), nrs. 289-290; Asser-Hartkamp, 4-II (2005), nr. 321.
9 HR 7 juni 1991, NJ 1991, 708; HR 29 september 1995, NJ 1996, 89; HR 24 april 1998, NJ 1998, 621; zie ook de conclusie van A-G De Vries Lentsch-Kostense voor HR 28 november 2003, NJ 2004, 328 onder 7. Zie ook Tjittes, a.w. (1992), nr. 15.
10 Nr. C00/240, NJ 2002, 540, JAR 2002, 167, SMA 2002, p. 484, LJN AE1529 (Van Est/Kimberly-Clark).
11 Brunner/De Jong, a.w., nr. 294 (3).
12 Vgl. ook in dit verband de genoemde conclusie van A-G Huydecoper voor HR 21 juni 2002 (voetnoot 10) onder 6, met verwijzingen naar de rechtspraak van de Hoge Raad.
13 HR 7 juni 1991, NJ 1991, 708; HR 29 december 1995, NJ 1996, 302; Tjittes, a.w. (1992), nr. 20; W.L. Valk, NbBW 1997/11, p. 123; Tjittes, NTBR 1999/7, p. 193 (194); Brunner/De Jong, a.w., nr. 293; Asser-Hartkamp IV-2, nr. 322.
14 Valk, t.a.p.
15 HR 8 december 1989, NJ 1990, 474 m.nt. PAS; Tjittes, a.w. (1992), nr. 15.
16 Zie HR 16 april 1993, NJ 1993, 367; Brunner/De Jong, a.w., nr. 290.
17 Tjittes, a.w. (1992), nr. 15.
18 Zie ook rov. 3.11, eerste alinea, slotzin, en tweede alinea. Vgl. voorts Tjittes, a.w. (1992), nr. 18 onder c.
19 Zie onder 2.4.
20 Vgl. ook de eervorige voetnoot.
21 Vgl. HR 30 mei 1997, NJ 1997, 544, rov. 3.3.4 en 3.3.5.
22 Zie de CvR onder 34-36 en de MvG onder 26.
23 Dit wordt bevestigd door de passage in de opzeggingsbrief van 21 augustus 2002 van Newtrade aan [verweerder] (prod. 4 bij dagvaarding), luidende: 'De reden voor de beëindiging van de huurovereenkomst is gelegen in de uitbreiding van onze bedrijfsactiviteiten en de daaruit voortvloeiende behoefte naar meer vierkante meters'.