Conclusie
Zaaknr. C06/113HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 7 september 2007
Conclusie inzake
De gemeente 's Gravenhage
eiseres tot cassatie
tegen
Civilised Traveller B.V.
en
[Verweerster 2]
verweersters in cassatie
Feiten en procesverloop(1)
1) Het gaat in deze zaak materieel om de onteigening van een perceel met opstallen in Den Haag, ten dienste van de stadsvernieuwing in het Laakkwartier. "Materieel", want zoals aanstonds nader uiteen te zetten, betreffen de geschilpunten in cassatie maar gedeeltelijk de onteigening en de daarmee verbonden schadevergoeding.
De feiten zijn als volgt:
- de eiseres tot cassatie, de Gemeente, was (en is) eigenares van het perceel dat plaatselijk bekend stond als [a-straat 1 en 2]/[a-straat 3] in [plaats](2).
- de eerste verweerster in cassatie, Civilised Traveller, was laatstelijk erfpachtster van de in de onteigening betrokken percelen. Het erfpachtsrecht was gevestigd tot 26 januari 1991. Dat recht is met goedvinden van de Gemeente overeenkomstig art. 779 (oud) BW verlengd, met toezegging geen opzegging te zullen doen tot 1 januari 1994. Het recht is naderhand opgezegd tegen 1 september 2001. Civilised Traveller en de tweede verweerster in cassatie, [verweerster 2], (als huurster) zijn het perceel nadien blijven gebruiken, terwijl geen erfpachtscanon meer in rekening werd gebracht.
- de erfpachtsvoorwaarden hielden een regeling in voor de vergoeding, aan de erfpachter, van de waarde van de opstallen bij het einde van de erfpacht (in dier voege dat die waarde door drie deskundigen zou worden vastgesteld).
- tot onteigening is besloten door de gemeenteraad van de Gemeente op 13 maart 2002; het besluit is bij KB van 14 augustus 2002, Stcrt. van 18 september 2002, nr. 179, goedgekeurd.
2) De onteigening is aanhangig gemaakt bij dagvaarding van 12 mei 2004, uitgebracht tegen de eigenares (aangeduid als de Gemeente 's Gravenhage AC). De dagvaarding is op de voet van art. 18 lid 4 en Pro lid 5 Onteigeningswet (Ow) betekend aan de hypotheekhouders (die in dit stadium van de procedure geen rol meer spelen) en aan Civilised Traveller.
Civilised Traveller en [verweerster 2] hebben beide incidenteel gevorderd, als derde-belanghebbenden in de zin van art. 3 lid 2 Ow Pro in het onteigeningsgeding te mogen tussenkomen. De Gemeente heeft die vordering bestreden, in het geval van Civilised Traveller: op de grond dat deze, omdat het erfpachtsrecht inmiddels zou zijn geëindigd, niet erkend kon worden als derde-belanghebbende in de zin van art. 3 lid 2 Ow Pro.
Bij vonnis van 21 juli 2004 heeft de rechtbank de vervroegde onteigening uitgesproken, met benoeming van deskundigen en van een rechter-commissaris, en met verdere beslissingen als gebruikelijk. Daarbij stelde de rechtbank tevens een voorschot op de schadevergoeding ten gunste van Civilised Traveller vast, maar hield de rechtbank de beslissing(en) op de vorderingen tot tussenkomst aan tot nadat deskundigenbericht zou zijn uitgebracht.
3) De (onteigenings)procedure heeft zich vervolgens op de gebruikelijke wijze voltrokken: na partijdebat is een deskundigenbericht uitgebracht en is de zaak bepleit - waarbij uiteraard van weerszijden commentaar op het deskundigenbericht is gegeven.
Vervolgens wees de rechtbank eindvonnis. Daarin stelde de rechtbank vast dat Civilised Traveller niet als tussenkomende partij kon worden toegelaten, omdat - kort gezegd - haar rechten als erfpachtster al waren geëindigd vóór de onteigening. De aanspraak op vergoeding voor de waarde van de opstallen waarin de erfpachtsvoorwaarden voorzagen, leverde volgens de rechtbank niet een recht op als bedoeld in art. 3 lid 2 Ow Pro.
Niettemin heeft de rechtbank de aanspraak van Civilised Traveller op vergoeding van de bedoelde waarde onderzocht en vastgesteld. Dat deed de rechtbank omdat de Gemeente subsidiair had gevorderd dat de rechtbank de aanspraken van Civilised Traveller zou beoordelen als ware die (wel) derde-belanghebbende in de zin van art. 3 lid 2 Ow Pro, terwijl Civilised Traveller te kennen had gegeven zich - om praktische redenen - niet tegen deze gang van zaken te verzetten.
[verweerster 2] werd aangemerkt als huurster van de onteigende percelen, en daarmee als een van de in art. 3 lid 2 Ow Pro bedoelde derde-belanghebbenden. De vordering tot tussenkomst van [verweerster 2] werd daarom als toewijsbaar beoordeeld; en haar aanspraak op schadevergoeding als huurster, werd door de rechtbank beoordeeld.
4) Namens de Gemeente is op de voet van art. 52 en Pro 53 Ow tijdig en regelmatig cassatieberoep tegen het vonnis van de rechtbank ingesteld(3). Civilised Traveller en [verweerster 2] zijn in cassatie verschenen, en hebben laten concluderen tot verwerping (ieder: voorzover het de middelen betrof die de desbetreffende partij "raakten"). Partijen hebben allen hun standpunten schriftelijk laten toelichten. Namens de Gemeente is gerepliceerd.
Ontvankelijkheid
5) Over de ontvankelijkheid van het cassatieberoep van de Gemeente is twijfel mogelijk waar het partij Civilised Traveller betreft. Ten opzichte van deze partij geldt immers, dat de rechtbank uitdrukkelijk heeft geoordeeld dat die niet als (tussenkomende) partij in het onteigeningsgeding kon worden toegelaten; waarbij de rechtbank slechts is tegemoetgekomen aan het subsidiaire, niet door Civilised Traveller bestreden verlangen om de aan de laatstgenoemde toekomende vergoeding uit hoofde van de erfpachtsvoorwaarden (dus niet: uit hoofde van haar positie als door onteigening benadeelde belanghebbende), vast te stellen als ware Civilised Traveller wél een voor tussenkomst in aanmerking komende partij.
6) Wat de rechtbank hier heeft beoordeeld is dus een geschil over een "gewone" burgerrechtelijke aanspraak, waarover de partijen in een onteigeningsgeding in beginsel geen beslissing kunnen vragen. Dan rijst de vraag of, wanneer desondanks - uit "coulance-overwegingen" - over zo'n geschil in een onteigeningsgeding is beslist, de bijzondere regeling voor het aanwenden van rechtsmiddelen van het onteigeningsgeding mag worden toegepast (dan wel de voor "gewone" burgerrechtelijke geschillen geldende regels betreffende appel en cassatie (hadden) moeten worden gevolgd).
7) Dat partijen blijkbaar ook in de cassatiefase geen bezwaar hebben tegen de gevolgde gang van zaken betekent niet noodzakelijkerwijs dat de rechter gehouden is - of de vrijheid heeft -, om die partijen daarin te volgen. Zowel de rechterlijke bevoegdheid als de voorwaarden die voor het instellen van rechtsmiddelen gelden, zijn immers voor een belangrijk deel van openbare orde, zodat de rechter de desbetreffende regels ambtshalve moet toepassen, en partijen geen (onbeperkte) vrijheid hebben om daar consensueel van af te wijken.
Wat de voorwaarden voor het instellen van rechtsmiddelen betreft kunnen partijen bijvoorbeeld niet "consensueel" afwijken van de wettelijk voorgeschreven termijnen die daarvoor "staan"; en kunnen zij ook niet kiezen voor een wijze van instellen van het rechtsmiddel die niet aan de wettelijke vereisten beantwoordt (voorzover de wet geen uitzonderingen inhoudt, zoals de in art. 69 Rv Pro. neergelegde uitzondering)(4). Wat de bevoegdheid betreft, mogen partijen niet afwijken van de "exclusieve" toekenningen van bevoegdheid zoals die bijvoorbeeld in art. 80 Rijksoctrooiwet Pro 1995 of art. 2:345 BW Pro zijn te vinden(5), en ook niet van de ressortsindeling voor de gerechtshoven die op de Wet RO berust(6).
8) Men is "van nature" geneigd formele beletselen die in de weg staan aan het aan de orde komen van het "werkelijke" partijgeschil, kritisch te bezien, en zo mogelijk middelen te benutten om aan de gevolgen van zulke beletselen te ontkomen. Ook ik onderschrijf graag dat die benadering in het algemeen bijval verdient. Daar staat tegenover dat het (te) gemakkelijk voorbijgaan aan de formele vereisten die de wet stelt - en zeker waar het voorschriften betreft die "van openbare orde" zijn - bezwaren oproept, die niet meteen aan de hand van de zojuist hiervóór aangeduide benadering kunnen worden "gepareerd". Voorbijgaan of voorbijzien aan die vereisten komt er immers op de keper beschouwd op neer dat men aan die vereisten het daarmee beoogde effect ontneemt: de betrokkenen kunnen ze dan negeren, zonder daar nadeel van te hoeven verwachten. Dat kan men bij vereisten die als "zinloze formaliteit" worden gepercipieerd, zonder al te veel moeite aanvaarden - maar bij vereisten waar aspecten van openbare orde mee gemoeid zijn, gaat dat niet zo makkelijk.
9) In de onderhavige zaak is te beoordelen of de bijzondere, vooral door het als "spoedeisend" gepercipieerde karakter van het onteigeningsgeding ingegeven procesgang, waarbij geen hoger beroep openstaat maar alleen cassatieberoep (met op een enigszins voortvarende behandeling gerichte voorschriften) wordt opengesteld, "zomaar" kan worden toegepast bij een zaak waarin, in het kader van een onteigeningsgeding, een geschil is beoordeeld dat onmiskenbaar buiten het bereik van de door de Onteigeningswet bestreken materie valt (en dat behoort tot de onderwerpen waarvoor de "gewone" burgerrechtelijke procedure is aangewezen).
10) Ik zou denken dat dat niet als toelaatbaar moet worden beoordeeld. De rechtsgang die de Onteigeningswet aanwijst is evenzeer specifiek en "doelgebonden" als de rechtsgangen waar ik (op het voetspoor van de daar aangehaalde noot van Haardt) in alinea 7 hiervóór naar verwees. Het in zo'n rechtsgang aanhangig maken van kwesties die niet in die specifiek aangewezen rechtsgang "thuishoren" moet, op dezelfde voet als dat voor de eerder in de rechtsleer aangewezen bijzondere rechtsgangen geldt, worden beoordeeld als niet aanvaardbaar, omdat de andere opvatting leidt tot het in te sterke mate ondergraven van het systeem van de wet waarin dergelijke bijzondere rechtsgangen worden aangewezen. Dat geldt voor het geding in de eerste aanleg; en dat geldt, als er een bijzonder systeem van rechtsmiddelen is voorgeschreven, om overeenkomstige redenen ook voor dát systeem.
11) Men zou overigens in een geval als het onderhavige aansluiting kunnen zoeken bij een wél door de wet erkende uitzondering: namelijk die van de "sprongcassatie": art. 398 onder Pro 2º Rv. biedt partijen immers de mogelijkheid om af te spreken dat zij hoger beroep zullen overslaan en rechtstreeks cassatieberoep tegen een in eerste aanleg gewezen vonnis zullen instellen. Blijkens HR 31 maart 1995, NJ 1995, 597 m.nt. HER, rov. 4 gelden voor het aannemen dat er een overeenkomst als in deze bepaling bedoeld is aangegaan, geen formele vereisten: het ligt in de rede dat die ook stilzwijgend kan worden aangegaan.
12) Aangenomen dat partijen er stilzwijgend mee accoord zijn gegaan, in dit geval het hoger beroep dat (volgens mij) in de zaak van Civilised Traveller had moeten worden benut, over te slaan, lijkt mij verder geen beletsel aanwezig om de Gemeente ontvankelijk te achten in haar cassatieberoep: dat dat bij de in art. 52 Ow Pro bedoelde akte is ingesteld hoeft geen bezwaar te zijn omdat er ook binnen de termijn van art. 402 lid 1 Rv Pro. in cassatie is gedagvaard. Dat de rechtbank in de eerste aanleg misschien ambtshalve had moeten oordelen dat zij niet aan de subsidiaire wens van de Gemeente kon voldoen, omdat het partijen nu eenmaal niet vrij staat om te kiezen voor de bijzondere rechtsgang van de Onteigeningswet ter beslechting van geschillen die met onteigening geen relevant verband houden, behoeft geen beletsel te zijn omdat niemand dat punt als cassatieklacht naar voren heeft gebracht.
13) Ik wil niet verhelen dat het een beetje goede wil vereist om de opstelling van partijen in deze zaak zo uit te leggen dat zij (geacht moeten worden) ervoor (te) hebben gekozen, van hoger beroep af te zien; maar ik zou ervoor kiezen om die goede wil in deze zaak inderdaad als leidraad te nemen (en om er dus ook van af te zien om aan partijen de vraag voor te leggen, of hun houding werkelijk zo mag worden begrepen, als hier verondersteld)(7).
Dat brengt mij - met verontschuldigingen voor dit oponthoud - tot de uitkomst dat de Gemeente in het onderhavige cassatieberoep kan worden ontvangen.
Bespreking van de middelen
14) Middel I betreft de beslissing van de rechtbank over de aan Civilised Traveller verschuldigde vergoeding, en middel II de beslissing over de vergoeding voor [verweerster 2].
Zoals hiervóór al aangestipt, gaat het in het geval van Civilised Traveller niet om een "echte" vergoeding terzake van onteigening, maar om een uit hoofde van de erfpachtsvoorwaarden verschuldigde vergoeding aan de erfpachtster, voor de waarde van "dier" opstallen bij het einde van de erfpacht(8).
Ik zal aan het begin van deze bespreking kort onderzoeken aan de hand van welke regels middel I moet worden beoordeeld.
15) Dat zijn dan, volgens mij, de regels betreffende de toetsing van de uitleg van overeenkomsten en daarmee vergelijkbare titels, door de cassatierechter. Middel I verwijst namelijk wel naar art. 5:99 BW Pro, maar die bepaling is ingevolge art. 170 ONBW Pro niet van toepassing op erfpachtsverhoudingen die vóór de inwerkingtreding van het huidige (nieuwe) BW al bestonden(9). Het lijkt mij ontwijfelbaar dat hier dat geval aan de orde is; en dat de zaak dus, wat de regels voor erfpacht betreft, beoordeeld moet worden naar het recht dat gold vóór art. 5:99 BW Pro in werking trad. Er bestond geen (min-of-meer) vergelijkbare wettelijke regeling vóór art. 5:99 BW Pro tot stand kwam. Dat betekent volgens mij dat voor de onderhavige rechten van Civilised Traveller alléén de regeling in de destijds geldende erfpachtsvoorwaarden als basis en maatstaf in aanmerking komt (waarbij de wettelijke regeling van daarná hoogstens wat "zijdelingse" aanwijzingen voor de interpretatie zou kunnen opleveren).
16) De uitleg van erfpachtsvoorwaarden moet gebeuren aan de hand van de akte van vestiging zoals die is ingeschreven; daarbij moet overeenkomstig de bewoordingen van de akte - maar wel: beoordeeld naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte - worden vastgesteld welke bedoeling de partijen bij het tot stand brengen van de desbetreffende rechten voor ogen heeft gestaan(10). Dat is dus de maatstaf aan de hand waarvan de rechtbank de krachtens art. 24 van Pro de toepasselijke erfpachtvoorwaarden aan de erfpachtster - Civilised Traveller- toekomende vergoeding, had te beoordelen.
Het gaat hier om een beoordeling die in belangrijke mate bepaald wordt door waarderingen van feitelijke aard(11), zodat cassatiecontrole maar in navenant beperkte mate mogelijk is.
17) Dan kom ik nu - eindelijk - toe aan de klachten van het middel.
Onderdeel I.1 daarvan duidt als onvoldoende deugdelijk gemotiveerd aan, het oordeel van de rechtbank over argumenten van de Gemeente die ertoe strekten dat de waarde van het onroerend goed - ik herinner er aan dat het dan gaat om de waarde van de opstallen op het goed na geëindigde erfpacht - moest worden verminderd met het oog op aanwezige verontreiniging in de vorm van asbest.
De rechtbank heeft dit argument, op het voetspoor van de geraadpleegde deskundigen, verworpen. De verwerping berust, kort gezegd, op de aan het deskundigenbericht ontleende gedachte dat een koper van het desbetreffende object slechts in de (beperkte) mate waarin deskundigen dat hebben begroot, met deze factor rekening zal houden.
18) Wanneer men ervan uitgaat dat de waardering van het object in kwestie (ik herhaal: het gaat dan (alleen) om de opstallen op het eertijds in erfpacht zijnde terrein, die bij het einde van de erfpacht "onbelast" aan de Gemeente toevielen) het best benaderd kan worden aan de hand van de waarde die een potentiële koper daaraan zou toekennen (en hierna, in alinea's 19 en 20, zal worden beredeneerd dat dit inderdaad een aanvaardbare maatstaf is), valt niet in te zien wat er af te dingen zou zijn op de benadering die de rechtbank, in het voetspoor van het deskundigenbericht, heeft gekozen. Namens de Gemeente zijn argumenten aangevoerd die ertoe strekten dat de potentiële koper méér gewicht aan het asbest-probleem zou toekennen. Die argumenten heeft de rechtbank, in navolging van de deskundigen, (kennelijk) als onaannemelijk beoordeeld. Dat kan noch als rechtens onjuist, noch als onbegrijpelijk worden gekwalificeerd; en nadere motivering behoefde deze beoordeling in het licht van het namens de Gemeente aangevoerde, volgens mij niet(12).
19) Onderdeel I.2 klaagt erover dat de rechtbank haar oordeel heeft afgestemd op de waarde die een redelijk handelend koper aan het te beoordelen object zou toekennen (en niet op de uit art. 5:99 BW Pro dan wel art. 24 van Pro de op de erfpacht toepasselijke Algemene Voorwaarden voortvloeiende maatstaf van de waarde van de opstallen).
Die klacht beoordeel ik als onaannemelijk.
20) Zoals in alinea's 15 en 16 hiervóór toegelicht, moest de rechtbank hier oordelen aan de hand van de maatstaf die art. 24 van Pro de op de erfpacht toepasselijke Algemene Voorwaarden voorschreef: de waarde der opstallen, zoals die door de bij de Algemene Voorwaarden beoogde deskundigen zou worden vastgesteld.
Ofschoon mij wel duidelijk lijkt dat andere beoordelingsparameters voor de taxatie van dit gegeven denkbaar zijn, vormt de parameter die de rechtbank heeft aangenomen - namelijk: de door een redelijk handelend koper als aanvaardbaar te beoordelen koopprijs(13) - een bij uitstek zinnige en ook bij uitstek voor de hand liggende maatstaf. Dat de rechtbank, geroepen tot uitleg van de overigens op dit punt uiterst summier en lapidair geformuleerde bepaling uit de Algemene Voorwaarden, zijn uitleg door deze gegevens heeft laten bepalen, is daarom niet als rechtens onjuist aan te merken, en daarbij als het tegendeel van onvoldoende begrijpelijk: de door de rechtbank gekozen uitleg dringt zich eerder op als (een van) de meest in aanmerking komende. Voor het overige gaat het hier, zoals al eerder betoogd, om een uitleg van erfpachtsvoorwaarden, en daarmee om een aan de "feitenrechter" voorbehouden oordeel. De klacht van onderdeel 1.2 lijkt mij daarom ondeugdelijk.
21) Het is in het licht van de vorige klacht enigszins merkwaardig, dat onderdeel I.3 van het middel de in het vorige middelonderdeel verworpen maatstaf van de redelijk handelende koper wél omarmt (om vervolgens te betogen dat de rechtbank die maatstaf op het hier besproken punt zou hebben miskend). Deze anomalie onderstreept, nog een beetje, de ondeugdelijkheid van het voorafgaande onderdeel.
Ook het onderhavige onderdeel lijkt mij, nog afgezien van het zojuist aangevoerde, niet steekhoudend.
22) De klacht van onderdeel I.3 vertoont overeenstemming met de klacht van onderdeel I.1. Beide klachten lijken mij ook om dezelfde reden ondeugdelijk. Zij miskennen beide dat de rechtbank zich, op het voetspoor van de benoemde deskundigen, rekenschap heeft gegeven van de invloed van de aanwezige verontreiniging (in het eerste geval: met asbest, en wat betreft de volgende klacht: tanks in de bodem, en mogelijk daarmee gepaard gaande verontreiniging door lekkage/morsen); en dat de rechtbank heeft geoordeeld dat de redelijk handelend koper (die, blijkens het eerder besprokene, door de rechtbank geredelijk als maatstaf mocht worden gebruikt) aan dit gegeven geen verdergaande betekenis voor de waardering van het object in kwestie zou toekennen, dan de deskundigen (die zijn uitgegaan van een koper die wat betreft de terzake van asbestvervuiling te verwachten kosten "aan de veilige kant" gaat zitten - zie p. 14 en 15 van het deskundigenrapport), hebben gedaan.
Die benadering (door de rechtbank) doet aan het hier bedoelde gegeven (te weten: mogelijke verontreiniging) volledig recht wedervaren. Wat het middel aanvoert doet daar niet aan af. Nader onderzoek, zoals in onderdeel I.3 aan het slot bedoeld, lijkt mij alleen dan aan de orde als er inmiddels - nadere - gegevens zouden zijn (gebleken) die erop wijzen dat de in het deskundigenrapport tot uitgangspunt genomen opstelling van de potentiële koper ten opzichte van de mogelijke verontreiniging, niet langer als reëel kan worden aangemerkt. De rechtbank heeft klaarblijkelijk (gehoord de deskundigen) niet bevonden, dat daarvan sprake was.
23) Onderdeel I.4 tenslotte klaagt over verwerping van een namens de Gemeente gedaan beroep op verrijking, aan de kant van Civilised Traveller, in de vorm van na de daadwerkelijke beëindiging van het erfpachtsrecht genoten huurinkomsten (terwijl het huurgenot inmiddels ten laste van de Gemeente werd "verstrekt").
De klacht richt zich in het bijzonder op het oordeel, in rov. 24, dat de hier door de Gemeente voor verrekening voorgedragen (verrijkings-)vordering niet voor eenvoudige vaststelling in aanmerking komt, reeds omdat niet eenduidig is gesteld welke partij als debiteur van de huurpenningen moet worden aangemerkt. Volgens de Gemeente is voldoende duidelijk dat [verweerster 2] als zodanig moest worden aangemerkt.
24) Ik denk dat de Gemeente de gedachtegang van de rechtbank verkeerd begrijpt. Volgens mij doelt de rechtbank met de hier bestreden overweging op het gegeven, dat was aangevoerd dat niet (alleen) Civilised Traveller maar (ook) [betrokkene 1] als verhuurder ten opzichte van [verweerster 2] stond (waarbij niet met veel precisie is aangegeven, hoe de verhouding tussen de verschillende betrokkenen was(14), en (dus) ook onduidelijk was welke partij aan welke andere huur schuldig was, en in welke omvang)(15). Al daarom kon inderdaad worden geoordeeld dat niet was gesteld welke partij precies als debiteur (van Civilised Traveller) moest worden aangemerkt(16).
Ik zie hierbij geen tegenstrijdigheid met het oordeel, dat [verweerster 2] overigens wél als huurster moest worden aangemerkt. Bij dat oordeel kon de rechtbank mede in aanmerking nemen dat art. 3 lid 2 Ow Pro en art. 42 Ow Pro huurders en onderhuurders in één adem noemen. De rechtbank hoefde zich daarom niet nader te verdiepen in de vraag of [verweerster 2] onder de ene of de andere titel (of combinaties daarvan) viel, en mocht (in dit verband) dus voorbijgaan aan de details van de onderlinge verhouding tussen [verweerster 2], Civilised Traveller en [betrokkene 1] - zoals de rechtbank in rov. 29 dan ook heeft gedaan.
25) Daarmee is tevens gegeven waarom ik de eerste stelling van onderdeel II.1 van het middel - waar het inmiddels de aan [verweerster 2] toegekende vergoeding betreft, en daarmee: materie waarbij het in de alinea's 5 t/m 13 hiervóór besproken ontvankelijkheidsprobleem niet aan de orde is - als niet-gegrond beoordeel(17). Het gaat dan om de stelling dat de rechtbank op onjuiste of ontoereikende gronden het bestaan van een huurverhouding ten gunste van [verweerster 2] zou hebben aangenomen.
26) De omstandigheden die de rechtbank - ook hier: op het voetspoor van het deskundigenbericht - in de rov. 28 en 29 in aanmerking heeft genomen, kunnen volgens mij wél dienen als basis voor het oordeel dat een huurverhouding ten gunste van [verweerster 2] moest worden aangenomen. Die omstandigheden dwingen niet tot dat oordeel, maar de namens de Gemeente aangevoerde contra-argumenten dwingen ook allerminst tot het oordeel in de tegengestelde zin: het zijn aanwijzingen waarvan de "feitelijke" rechter het gewicht moet beoordelen, en niet méér dan dat.
Daarbij weegt mee dat, vanwege het feit dat [verweerster 2] de opstallen in kwestie daadwerkelijk exploiteerde en daar het genot van had, het bepaald voor de hand ligt om aan te nemen dat [verweerster 2] dat als huurster deed. Er zijn natuurlijk ook andere titels denkbaar die aan het genotsrecht van [verweerster 2] ten grondslag zouden hebben kunnen liggen, maar huur is, temidden daarvan, een bij uitstek aannemelijke. Dat de rechtbank tegen die achtergrond de weging heeft gemaakt zoals zij dat blijkt te hebben gedaan, lijkt mij dan ook begrijpelijk; en dat oordeel behoefde geen nadere motivering(18).
Dat, en waarom, de rechtbank in dit verband weinig gewicht toe hoefde te kennen aan de omstandigheid dat de rechten met betrekking tot het object tussen Civilised Traveller en [betrokkene 1] verdeeld zouden zijn, kwam in alinea 24 hiervóór al aan de orde.
27) Onderdeel II.1 doet een beroep op het al even vermelde feit dat [verweerster 2] (althans voor een deel) niet zou huren van de (gewezen) erfpachtster, Civilised Traveller, maar van [betrokkene 1], die niet erfpachter was (hij zou de "economische eigendom" van de erfpacht hebben verkregen). In zoverre zou, volgens dit onderdeel, de regel van art. 5:94 BW Pro die de erfverpachter verplicht om bij het einde van de erfpacht lopende huren binnen zekere grenzen gestand te doen, niet gelden.
Ik denk dat ook dit argument niet opgaat. Art. 5:94 BW Pro geldt voor "bevoegdelijk aangegane" huurovereenkomsten. Ofschoon de wetgever hier kennelijk overeenkomsten voor ogen hebben gestaan die de erfpachter (zelf) had gesloten, laat de wettekst ruimte voor andere "bevoegdelijk" aangegane huren: dus huren die met goedvinden van de erfpachter, en binnen de perken van diens bevoegdheden, door anderen zijn aangegaan. Daaronder zouden dan ook huren vallen, aangegaan door een rechtmatige verkrijger van "economische eigendom": vervreemding van erfpachtsrechten in de vorm van "economische eigendom" is in het algemeen toegestaan (en niets wijst er op dat dat in het onderhavige geval anders zou zijn). Door een dergelijke vervreemding wordt de "economische eigenaar" gewoonlijk bevoegd om de rechtshandelingen die daarvóór door de erfpachter mochten worden aangegaan, in diens plaats aan te gaan(19). Langs die weg kan een "bevoegdelijke" verhuring plaatsvinden die zowel naar de letter als naar de strekking van die bepaling, onder de regel van art. 5:94 BW Pro mag worden begrepen(20).
28) Onderdeel II.2 betrekt de stelling dat wanneer een huurovereenkomst na het eindigen van een erfpachtsrecht gestand moet worden gedaan, dat slechts geldt voor de bepaalde tijd (van ten hoogste vijf jaar) waarvoor de overeenkomst "loopt"; en dat de gehoudenheid tot gestanddoening dan van rechtswege eindigt.
Die stelling lijkt mij niet houdbaar in het licht van HR 29 november 2002, NJ 2003, 78 m.nt. PAS, rov. 3.9.4. In die rov. wordt onder ogen gezien het geval, dat er gedurende de periode waarin de erfverpachter de huur gestand moet doen mogelijkheden voor opzegging vallen. Daarbij is klaarblijkelijk (ook) gedacht aan de in de vorige rov., rov. 3.9.3, aangewezen mogelijkheid van opzegging van een overeenkomst die van rechtswege voor vijf jaar geldt maar die behoudens opzegging tot 10 jaar verlengd wordt (destijds art. 7A:1625 - 1628 BW, inmiddels art. 7:292 jo Pro. 296 lid 1 BW). De erfverpachter (daar aangeduid als eigenaar) kan blijkens de aangehaalde rov. 3.9.4 dan in dezelfde gevallen en op dezelfde gronden opzeggen en beëindiging vorderen, als daarvóór (voor de oorspronkelijke verhuurder) gold.
29) Met het aldus uiteengezette systeem is onverenigbaar, dat de voor vijf jaar geldende overeenkomst als bedoeld in art. 7A:1625 (oud) BW (inmiddels dus art. 7:292 lid 1 BW Pro), bij het van toepassing worden van art. 5:94 BW Pro van rechtswege door het louter verstrijken van die termijn - van vijf jaar - zou eindigen. Opzegging en vorderen van beëindiging zou dan immers niet aan de orde (kunnen) komen - terwijl de aangehaalde rov. die mogelijkheid juist voorop stelt(21).
Ik begrijp de aangehaalde overwegingen van de Hoge Raad daarom zo, dat in de genoemde gevallen de huurder aanspraak kan maken op de maximale termijn van voortgezette huur die de Hoge Raad noemt, te weten: de in art. 5:94 BW Pro aangewezen termijn van vijf jaar, lopend vanaf het einde van de erfpacht. In het onderhavige geval zou die termijn dus geëindigd zijn op 1 september 2006 (gegeven dat de erfpacht op 1 september 2001 eindigde)(22); met dien verstande dat de erfverpachter/eigenaar gebruik mocht maken van de uit het huurrecht voortvloeiende mogelijkheden om de huur eerder te beëindigen.
30) In aansluiting op de zojuist neergeschreven beschouwingen, denk ik dat de Gemeente in de onderdelen II.2 en II.3 , wél een minder juist oordeel van de rechtbank aanwijst.
Het gaat er in deze onderdelen om, dat de rechtbank de aan [verweerster 2] als onteigende huurster toekomende schadevergoeding heeft begroot met als uitgangspunt dat de huurovereenkomst met toepassing van de "normale" regels van (bedrijfsruimte)huurrecht vermoedelijk nog voor aanmerkelijke duur zou zijn verlengd.
In het licht van het zojuist besprokene, en gegeven de positie van [verweerster 2] als huurster van een object waarop de erfpachtsrechten van de oorspronkelijke verhuurster geëindigd waren, had volgens mij moeten worden aangenomen dat de huurverhouding ingevolge art. 5:94 BW Pro op zijn laatst op 1 september 2006 - vijf jaar na het einde van de erfpacht - zou zijn geëindigd (of, zuiverder gezegd: dat vanaf dat moment niet meer van de Gemeente als gewezen erfverpachtster kon worden verlangd, de huurovereenkomst op de voet van art. 5:94 lid 2 BW Pro gestand te doen).
31) Daarbij is echter op te merken dat de Gemeente zich (in de hier besproken onderdelen II.2 en II.3) niet op de even hiervóór beschreven regels beroept. De Gemeente verdedigt daar de hiervóór als ondeugdelijk beoordeelde stelling dat een lopende huurovereenkomst bij beëindiging van de erfpacht van rechtswege eindigt na ommekomst van de bepaalde tijd waarvoor de huur geldt (onderdeel II.2); en de Gemeente bestrijdt dat zou mogen worden uitgegaan van een verlenging voor onbepaalde tijd na tien jaar (per 28 december 2009(23); onderdeel II.3).
32) Ook het laatstgenoemde argument lijkt mij niet doeltreffend. Ik denk dat de taxatie van de rechtbank, in rov. 39, dat de Gemeente (de onteigeningsplannen weggedacht) in 2009 de ruimte om de huurovereenkomst te beëindigen niet zou hebben kunnen c.q. willen benutten, gerespecteerd moet worden. Er waren van de kant van de Gemeente geen belangen aangewezen die - nogmaals: de plannen waarvoor onteigend werd weggedacht - noopten tot de slotsom dat beëindiging van de huur in 2009 (op de gronden zoals die in art. 7:296 BW Pro worden aangegeven), had kunnen worden verlangd. Wanneer men voorbijgaat aan het uit art. 5:94 BW Pro voortvloeiende gegeven dat de Gemeente als gewezen erfverpachtster de huur slechts gedurende vijf jaar na het einde van de erfpacht gestand hoeft te doen (waar het middel volgens mij dus géén beroep op doet), was op plausibele gronden aan te nemen dat de huur nog voor een aanmerkelijke duur zou zijn verlengd.
33) De klachten van de onderdelen II.2 en II.3 betreffen daarom een oordeel van de rechtbank dat mij inderdaad als rechtens onjuist voorkomt; maar waartegen het middel geen doeltreffende argumenten aanvoert.
De beoordeling van deze middelonderdelen is dan afhankelijk van de wijze waarop men de regel van art. 419 lid 1 Rv Pro. uitlegt: de regel die de Hoge Raad verplicht, zich bij zijn onderzoek te "bepalen" tot de middelen waarop het beroep steunt.
Neemt men aan dat een klacht als "middel" in de zin van deze bepaling kan worden aanvaard wanneer die met recht aanvoert dat een bepaald, voldoende nauwkeurig aangeduid oordeel van de lagere rechter (rechtens) onjuist is, ook als de redenen waarmee dat betoog wordt ondersteund niet doeltreffend zijn, dan kan men de onderhavige klacht als gegrond aanmerken. Neemt men daarentegen aan dat de eiser - bijvoorbeeld met het oog op een behoorlijk partijdebat en op de mogelijkheden voor de wederpartij om zich te verweren - alleen over rechtsschending kan klagen als met enige nauwkeurigheid wordt aangegeven in welk opzicht het aangevochten oordeel van een verkeerde rechtstoepassing blijk geeft, dan geldt het omgekeerde.
34) Zelf voel ik wel enige sympathie voor de eerste, ruimere opvatting (dus: dat aanvechten van een op een rechtsoordeel berustende uitkomst als "onjuist" voldoende kan zijn, ook als men dat doet op basis van een "verkeerde" rechtsopvatting).
De "engere" zienswijze heeft intussen aanleiding gegeven tot een interessante polemiek(24), gevoerd tussen deelnemers van ontegenzeggelijk gezag. De in die polemiek betrokken standpunten komen geen van alle overeen met de ruimere opvatting die ik zojuist als (mij) sympathiek heb bestempeld: op z'n minst wordt door elk van de betrokkenen gevergd, dat een klacht de rechtsregel die geschonden zou zijn moet aanwijzen.
Aan die maatstaf voldoet, denk ik, de klacht uit dit middelonderdeel niet: die bestrijdt de op het aangevochten punt door de rechtbank gevonden uitkomst, aan de hand van een volstrekt andere juridische benadering, dan mij juist lijkt. Daarbij wordt beroep gedaan op een rechtsopvatting die, volgens mij, hier in het geheel niet aan de orde kan komen(25).
Zo kom ik er, op de tast, tóch toe deze klacht als ondeugdelijk aan te merken.
35) Ik merk overigens op dat bij de berekening van de schade van [verweerster 2] het netto huurverschil door de deskundigen, en op hun voetspoor door de rechtbank, is vastgesteld op een negatief bedrag per jaar. Dat klinkt raadselachtig, maar dat is het niet: het komt er eenvoudig op neer dat [verweerster 2] voordeliger uit was met de huurprijs van haar nieuw aangehuurde bedrijfsruimte, dan met de huurprijs die zij voor de onteigende ruimtes betaalde(26). De rechtbank heeft het voor [verweerster 2] negatieve verschil over de (op 7 jaar begrote) huurperiode dan ook op de totale aan [verweerster 2] verschuldigde schadevergoeding in mindering gebracht. Het klinkt paradoxaal, maar aanvaarding van het door het middel verdedigde argument, met als uitvloeisel dat een kortere periode van "ontgaan" huurgenot in aanmerking wordt genomen, geeft dus als uitkomst dat aan [verweerster 2] een hogere schadeloosstelling toekomt (omdat het in mindering gebrachte "negatieve" huurvoordeel dan kleiner wordt). Men zou daarin een aanwijzing kunnen zien dat de Gemeente ook geen belang heeft bij de onderhavige klacht: aanvaarding daarvan kan immers voor de Gemeente geen beter resultaat opleveren.
36) Onderdeel II.4 bevat geen zelfstandige klacht, maar verbindt aan de voorafgaande onderdelen een conclusie.
Onderdeel II.5 klaagt over de beslissing van de rechtbank om ook wat betreft [verweerster 2] geen gevolg te geven aan de aanspraak van de Gemeente op een vordering wegens ongerechtvaardigde verrijking, uit hoofde van het feit dat de Gemeente huurgenot zou hebben verstrekt terwijl de huuropbrengsten naar anderen gingen. De klacht verwijst naar wat ten opzichte van Civilised Traveller in onderdeel I.4 is aangevoerd (wat in zoverre te billijken is, dat de rechtbank in rov. 37, waar dit argument van de Gemeente wordt verworpen, ook heeft verwezen naar de rov. (rov. 24) die in middelonderdeel I.4 wordt bestreden).
37) Hiervóór, in alinea's 23 en 24, heb ik al aangegeven waarom de klacht van onderdeel I.4 volgens mij niet opgaat. Dat geldt, zoals voor de hand ligt, ook waar onderdeel II.5 naar de argumenten van onderdeel I.4 verwijst.
Ik wil intussen niet onvermeld laten dat enigszins in het oog loopt dat het beroep op ongerechtvaardigde verrijking, op de gronden die de Gemeente ten opzichte van Civilised Traveller deed gelden, nog aanmerkelijk problematischer lag ten opzichte van [verweerster 2]. Van [verweerster 2] valt immers, veel minder nog dan van Civilised Traveller, op de voorhand in te zien hoe zij - ik bedoel: [verweerster 2] - ten koste van de Gemeente zou zijn verrijkt. [verweerster 2] heeft huurgenot van de onteigende ruimtes gehad - in de zienswijze van de Gemeente: ten laste van de Gemeente -; maar voor [verweerster 2] stond daar tegenover de verplichting om een huurprijs te betalen (en die is, naar de rechtbank kennelijk heeft aangenomen, ook daadwerkelijk te haren laste gekomen). Niets wijst er op dat de huurprijs geen reële tegenwaarde voor het huurgenot opleverde(27). Dan valt niet dadelijk in te zien in welk opzicht [verweerster 2] verrijkt is(28). Al daarom is in dit verband begrijpelijk dat de rechtbank geen gemakkelijk beschikbaar aanknopingspunt zag om verrekening van een vordering wegens ongerechtvaardigde verrijking met de ten laste van de Gemeente komende verplichting tot schadevergoeding, in het kader van dit onteigeningsgeding, in beschouwing te (willen) nemen(29).
38) Onderdeel II.6 tenslotte snijdt een heel ander onderwerp aan: namelijk het argument van de Gemeente dat [verweerster 2] in de vordering tot tussenkomst niet kon worden ontvangen omdat die vordering op het verkeerde moment zou zijn ingesteld.
Het gaat er dan om dat de vordering tot tussenkomst is ingesteld toen de zaak stond voor vonnis op de vordering tot vervroegde onteigening; uitgerekend op dát ogenblik zou een vordering tot tussenkomst niet mogen worden gedaan, omdat daardoor vertraging in de uitspraak van de vervroegde onteigening zou (kunnen) intreden. (In feite is in deze zaak, althans volgens de Gemeente, het vonnis tot vervroegde onteigening ook een maand later uitgesproken dan aanvankelijk de bedoeling was).
39) De Ow schrijft op dit punt - in art. 3 lid Pro 2 - slechts voor dat tussenkomst kan worden verzocht tot de "eindconclusies" zijn genomen. Daarmee zijn klaarblijkelijk de laatste conclusies bedoeld die voor het eindvonnis in de procedure worden genomen - niet de conclusies in de beginfase, voor het vonnis van voorlopige onteigening(30).
Verder schrijft de Ow voor dat de belanghebbenden waar art. 3 lid 2 Ow Pro op doelt, in een zeer vroeg stadium door de onteigenende partij van het uitbrengen van de dagvaarding in kennis worden gesteld, art. 18 leden Pro 5 en 6 Ow. Dat kan niet anders betekenen, dan dat beoogd wordt dat deze belanghebbenden zo spoedig mogelijk van hun recht om tussen te komen gebruik kunnen maken (en men kan zich ook geredelijk voorstellen dat het de goede procesorde alleen maar dient, wanneer belanghebbenden al in het vroegste stadium van zich laten horen).
Hierin kan ik bepaald geen aanwijzing zien dat interventie in de fase dat de rechtbank zich op de vervroegde onteigening beraadt, niet geoorloofd zou zijn - eerder het tegendeel.
40) Ik meen dan ook dat de klacht dat hier een ongeoorloofde tussenkomst zou zijn toegelaten, op een verkeerde rechtsopvatting berust.
Maar zelfs wanneer dat anders zou moeten worden beoordeeld, lijkt mij duidelijk dat de sanctie die dit middelonderdeel blijkbaar toegepast wil zien - dat is kennelijk: niet-toelating van de gevorderde interventie -, niet kan worden aanvaard.
41) Áls men al zou meegaan met de gedachte dat een interventie op het ogenblijk dat de zaak "staat" voor uitspraak op de vordering tot vervroegde onteigening, niet geoorloofd is, zou de sanctie volgens mij ten hoogste deze kunnen zijn, dat de interventie terzijde wordt gelegd tot op de voorlopige onteigening is beslist, en dat pas daarna het debat over de interventie en de eventuele gevolgen daarvan wordt "opgepakt". (Zo is het overigens in de onderhavige zaak ook gegaan.) De onteigenende partij die zich door een als ontijdig ervaren interventie bezwaard voelt, moet er dus op aandringen dat de rechter daardoor het rechtens voorgeschreven procestempo niet laat verstoren(31) (en de rechter moet dergelijke aansporingen ook ter harte nemen); met als gevolg dat de interventie (wat) later aan bod komt. Verdere consequenties aan het tijdstip van de interventie verbinden, zou een praktisch zeer bezwaarlijke en uit een oogpunt van billijkheid verwerpelijke complicatie in de procedure introduceren. Daar lijkt mij niets voor te zeggen.
42) Daarom beoordeel ik ook de klacht van onderdeel II.6 als ongegrond; en daarmee ook het middel van de Gemeente in zijn geheel. Onder III bevat het middel immers geen zelfstandige klacht(en).
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Deze zaak is de Hoge Raad reeds (enigszins) bekend uit hoofde van het bezwaar op de voet van de Wet Tarieven in Burgerlijke Zaken, waarover bij HR 27 april 2007, NJ 2007, 260 uitspraak is gedaan.
2 De kadastrale aanduidingen zijn: gemeente 's Gravenhage, sectie [A], nummers [001 en 004] (ontleend aan het rechtbankvonnis van 21 juli 2004).
3 Daarbij is de verklaring bedoeld in art. 52 Ow Pro binnen de daar gestelde termijn gedaan (bij akte van 24 februari 2006, terwijl het eindvonnis van de rechtbank dateert van 15 februari 2006). Vervolgens is binnen de termijn van zes weken van art. 53 lid 1 Ow Pro de verklaring aan Civilised Traveller c.s. betekend, en is gedagvaard met opgave van de tegen het vonnis van de rechtbank in te brengen middelen (op 12 april 2006). Er werd conform art. 53 lid 1 Ow Pro, gedagvaard tegen de eerste terechtzitting die twee weken na het uitbrengen van de dagvaarding plaatsvond ( 28 april 2006).
4 Ik denk hier bijvoorbeeld aan HR 20 juni 2003, NJ 2004, 569 m.nt. HJS, rov. 4.3 en 4.4.
5 Voorbeelden ontleend aan alinea 3 van de noot van Haardt onder HR 27 januari 1984, NJ 1984, 399.
6 Zoals blijkt uit het zo-even aangehaalde arrest HR 27 januari 1984, NJ 1984, 399 m.nt. WLH, rov. 3.2.
7 Zie voor gevallen waarin een evenzeer doelgerichte als (misschien) minder voor de hand liggende uitleg van een door een procespartij ingenomen houding door de Hoge Raad is aanvaard, HR 22 april 2005, NJ 2006, 502 m.nt. H.J. Snijders, rov. 3.4 (en HR 4 oktober 2002, NJ 2004, 149 m.nt. HJS, rov. 3.3);
8 Middel II, waar het gaat over de beslissing aangaande [verweerster 2], betreft wél een "echte" op de voet van de Ow vastgestelde onteigeningsvergoeding.
9 De Jong, Mon. Nieuw BW B28, p. 65; Van Velten, Preadvies KNB 1995, p. 53 e.v.; Asser-Mijnssen-Van Dam-Van Velten, 2002, nr. 241.
10 Laatstelijk (betreffende een akte tot vestiging van erfdienstbaarheden) HR 2 december 2005, NJ 2007, 5, rov. 3.3; zie ook HR 8 december 2000, NJ 2001, 350 m.nt. WMK, rov. 3.3 (betreffende een transportakte).
11 HR 13 juni 2003, NJ 2004, 251, rov. 3.4.
12 Onderdeel I.1 verwijst hier naar alinea's 13 - 21 van de pleitnota van de kant van de Gemeente. De argumenten die men daar vindt, worden alle genoemd in rov. 19 van het bestreden vonnis, zodat niet betwijfeld hoeft te worden dat de rechtbank die argumenten in de beoordeling heeft betrokken.
13 Waarbij ik uiteraard aanneem dat bedoeld is: de koopprijs van de opstallen waar de bepaling uit de erfpachtsvoorwaarden op gericht was (en niet, bijvoorbeeld, de koopprijs van het onroerend goed in zijn geheel - dus met inbegrip van de niet tot de opstallen te rekenen gedeelten).
14 Volgens vaststelling op p. 22 van het definitieve deskundigenbericht zou Civilised Traveller verhuurster zijn (gebleven) van het pand [a-straat 1] en was [betrokkene 1] verhuurder van [a-straat 2 ]. Daar worden ook gegevens vermeld over hoe de verschuldigde huurprijs over beide perceelsgedeelten verdeeld zou worden (waarbij verreweg de grootste huurcomponent aan [betrokkene 1] verschuldigd zou zijn). Rov. 28 verwijst naar die gegevens. Of er was aangevoerd dat tussen Civilised Traveller en [betrokkene 1] (nog) betalingsverplichtingen bestonden (zodat Civilised Traveller uit dien hoofde nog revenuën tegemoet kon zien, en zo "verrijkt" zou kunnen worden), heb ik niet kunnen vaststellen.
15 Bovendien kwam aan Civilised Traveller een vergoeding toe terzake van de geëindigde erfpacht, en laat zich denken dat hangende de afrekening daarvan een retentierecht kon worden uitgeoefend (en uit hoofde daarvan aanspraak kon worden gemaakt op (een deel van) de huuropbrengsten in de tussentijd). Ook in dat opzicht kon de rechtbank geredelijk menen, dat de rechtsverhoudingen zich niet eenvoudig lieten vaststellen.
16 In alinea 36 van de pleitnota in eerste aanleg namens de Gemeente worden de onduidelijkheden in de huurrelatie tussen [verweerster 2], Civilised Traveller en [betrokkene 1] helder aangewezen (in het kader van een betoog dat ertoe strekte dat er helemaal geen huurderschap van [verweerster 2] zou moeten worden aangenomen). Het is dat betoog, dat zich in dit verband (te weten: het beroep op ongerechtvaardigde verrijking), tegen de Gemeente keert.
17 Dit middelonderdeel verwijst naar alinea's 23 e.v. van de pleitnota namens de Gemeente (in eerste aanleg), maar hier wordt kennelijk gedoeld op de alinea's 32 e.v.
18 Het valt moeilijk in te zien wat die motivering méér zou hebben kunnen inhouden dan dat de rechtbank de vóór het aannemen van een huurverhouding pleitende aanwijzingen aannemelijker heeft bevonden dan de daartegen pleitende aanwijzingen - en ook zonder die, weinig "toegevoegde waarde" bezittende, motivering heb ik, als gezegd, geen moeite om het oordeel van de rechtbank te begrijpen.
19 Zie voor een enigszins vergelijkbaar geval HR 3 november 2006, NJ 2007, 155 m.nt. P. van Schilfgaarde, rov. 3.3 - 3.6.
20 Steun voor de hier verdedigde opvatting lijkt mij te putten uit HR 25 november 2005, NJ 2006, 338 m.nt. P.A. Stein, rov. 3.5.
21 Bij het verstrijken van de periode van tien jaar na verlenging van een aanvankelijk voor vijf jaar geldende overeenkomst zou mutatis mutandis hetzelfde gelden: ook dan zou, als het enkele verstrijken van de termijn al tot het eind van de overeenkomst zou leiden, verwijzing naar de opzeggingsmogelijkheden en -gronden die de wet de verhuurder biedt, zinloos zijn; zodat aangenomen moet worden dat de door de Hoge Raad uitgesproken regel ook voor dat geval anders "uitpakt" dan de leer die dit middelonderdeel verdedigt.
22 Zie HR 25 november 2005, NJ 2006, 338 m.nt. P.A. Stein, rov. 3.8 en 3.9.
23 De rechtbank is er blijkens rov. 36 van uit gegaan dat de (eerste) bepaalde tijd van vijf jaar waarvoor de huurovereenkomst gold, in december 2004 zou eindigen.
24 Beschreven door Ter Heide, Het cassatiemiddel in burgerlijke zaken, in "WB der Nederlanden" (WB-bundel), 2003, p. 200 - 202; zie vervolgens Asser Procesrecht/Veegens-Korthals Altes-Groen, 2005, nr. 143; en daarnaast Asser, Civiele Cassatie, 2003, p. 78 - 79.
25 Ik bedoel dan de in onderdeel II.2 verdedigde opvatting dat een (bedrijfsruimte-)huurovereenkomst voor bepaalde tijd in geval van beëindiging van de erfpacht "van rechtswege" eindigt door het verstrijken van de bepaalde tijd..
26 Deskundigenrapport, p. 29; rechtbankvonnis (van 15 februari 2006), rov. 33, onder het kopje "Inkomensschade".
27 Integendeel, het in alinea 35 besproken gegeven suggereert dat de huurprijs eerder aan de hoge kant was, dan "geflatteerd".
28 Zie voor een (enigszins) vergelijkbaar geval HR 22 juni 2007, RvdW 2007, 603, rov. 3.3.
29 Men vraagt zich overigens allicht af of de Gemeente niet aan art. 5:94 BW Pro het recht ontleende om van de huurster wier rechten zij gestand moest doen, dan ook rechtstreeks betaling van de huurpenningen te vorderen (zoals dat bij toepassing van, bijvoorbeeld, art. 7:226 BW Pro wel het geval zou zijn. (Toepassing van art. 7:226 BW Pro (of art. 7A:1612 BW (oud)) lijkt mij intussen al daarom uitgesloten, omdat de wet hier in art. 5:94 BW Pro een "specialis"-regel biedt, en toepassing van andere regels daarmee niet te verenigen is.)). Ik laat dit punt rusten - het is in cassatie niet aan de orde.
30 Den Drijver-Van Rijckevorsel - Van Engen, Onteigening, 2003, p. 43 - 44. Verdere gegevens over de interventieprocedure (maar niet over de vraag die het middel opwerpt) bij Onteigening, eigendomsbeperking en kostenverhaal (losbl.), Van Mierlo, III B (§§ 11 e.v.).
31 Ik heb dan vooral het oog op art. 24 Ow Pro, dat de rechter voorschrijft om onteigeningszaken voor alle andere te behandelen en om uiterlijk een maand na de eerste roldatum (voorlopig) uitspraak te doen.