Conclusie
07/11248
Mr L. Strikwerda
Zt. 13 febr. 2009
conclusie inzake
[Eiser]
tegen
[Verweerder]
Edelhoogachtbaar College,
1. Inzet van deze zaak is de vraag of een door eiser tot cassatie gehuurde bedrijfsruimte is aan te merken als bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7A:1624 (oud) BW. De vraag rijst in het kader van een tegen een advocaat ingestelde rechtsvordering tot schadevergoeding wegens het begaan van een beroepsfout.
2. De feiten waarvan in cassatie dient te worden uitgegaan, treft men aan in r.o. 1.1 t/m 1.7 van het tussenvonnis van de rechtbank van 16 maart 2005 (zie r.o. 2.1 van het arrest van het hof; zie ook r.o. 2.2.1 t/m 2.2.6 van het arrest van het hof). Zij komen op het volgende neer.
(i) Thans eiser tot cassatie, hierna: [eiser], heeft als huurder ten behoeve van zijn bouwbedrijf met ingang van 1 juni 2001 een huurovereenkomst gesloten met [betrokkene 1], hierna: [betrokkene 1], als verhuurster met betrekking tot een loods op het terrein [a-straat 1] te [plaats]. De huurprijs bedroeg Euro 680,67 (NLG 1.500,-) per maand. De huurovereenkomst is niet op schrift gesteld.
(ii) Bij brief van 21 juni 2002 heeft [betrokkene 1] de huur opgezegd tegen 1 augustus 2002 en [eiser] gesommeerd de loods per die datum leeg op te leveren, zulks omdat [eiser], aldus de brief, de loods illegaal als woning gebruikte.
(iii) [Eiser] heeft zich op 27 juli 2002 gewend tot thans verweerder in cassatie, hierna: [verweerder], voor advies en rechtsbijstand.
(iv) [Verweerder] heeft op 31 oktober 2002 een voorwaardelijk verzoekschrift als bedoeld in art. 28d van de (toen geldende) Huurwet ingediend bij de kantonrechter te Amsterdam, waarin werd verzocht de verplichting tot ontruiming te schorsen voor de duur van een jaar.
(v) Bij beschikking van 28 november 2002 heeft de kantonrechter dat verzoek afgewezen omdat het niet tijdig, dat wil zeggen binnen de in art. 28c lid 1 Huurwet genoemde ontruimingstermijn, was ingediend. Het namens [eiser] tegen deze beslissing ingestelde hoger beroep is door het gerechtshof te Amsterdam bij beschikking van 20 februari 2003 verworpen.
(vi) [Eiser] heeft het gehuurde op 13 maart 2003 verlaten, nadat [betrokkene 1] bij de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam in kort geding (onder meer) de ontruiming van het gehuurde had gevorderd, die vordering bij vonnis van 14 november 2002 was toegewezen, en het door [eiser] tegen dat vonnis ingestelde hoger beroep door het gerechtshof te Amsterdam bij arrest van 13 maart 2003 was verworpen.
3. [Eiser] heeft bij exploot van 30 januari 2004 [verweerder] gedagvaard voor de rechtbank Amsterdam tot vergoeding van schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. [Eiser] heeft daartoe onder meer gesteld - kort weergegeven - dat [verweerder] een beroepsfout heeft gemaakt door het onder 2.(iv) vermelde verzoekschrift niet tijdig bij de kantonrechter in te dienen en door bovendien na te laten in dat verzoekschrift het standpunt in te nemen dat het gehuurde diende te worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 (oud) BW. Had [verweerder] die beroepsfout niet gemaakt, dan was de kantonrechter aan de beoordeling van dat standpunt toegekomen en was bij gegrondbevinding daarvan de huurovereenkomst in stand gebleven en had deze voortgeduurd tot 1 juni 2011. [Verweerder] is gehouden [eiser] de schade te vergoeden die deze als gevolg van die beroepsfout heeft geleden, aldus [eiser].
4. [Verweerder] heeft verweer gevoerd tegen de vordering. Hij heeft erkend dat hij het onder 2.(iv) genoemde verzoekschrift niet tijdig bij de kantonrechter heeft ingediend en aldus een beroepsfout heeft gemaakt, doch hij heeft - voor zover thans in cassatie van belang - betwist dat het gehuurde is aan te merken als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 (oud) BW. Volgens [verweerder] is sprake van bedrijfsruimte in de zin van de (toen geldende) Huurwet, thans art. 7:230a BW, en zou de kantonrechter bij tijdige indiening van het verzoekschrift de termijn van ontruimingsbescherming met ten hoogste zes maanden hebben verlengd.
5. In haar tussenvonnis van 16 maart 2005 heeft de rechtbank - in r.o. 3.3 - vooropgesteld dat de toepasselijkheid van de regeling van art. 7A:1624 e.v. (oud) BW afhangt van de vraag of krachtens de huurovereenkomst het verhuurde bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in het tweede lid van art. 7A:1624 (oud) BW. Beslissend is derhalve "hetgeen [eiser] en [betrokkene 1], mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan". Tussen [eiser] en [betrokkene 1] was sprake van een mondelinge huurovereenkomst die nimmer op schrift is gesteld. In dat geval moet onderzocht worden "wat het feitelijk gebruik en de aard van het gehuurde was", aldus de rechtbank. Aangezien [eiser] stelt dat het door hem gehuurde bestemd was om te worden gebruikt als kantoor en werkplaats van zijn bouwbedrijf en dat sprake was van een verkooppunt in de zin van art. 7A:1624 lid 2 (oud) BW, terwijl dit door [verweerder] gemotiveerd wordt betwist, heeft de rechtbank, alvorens verder te beslissen, [eiser] overeenkomstig diens bewijsaanbod toegelaten zijn stelling te bewijzen.
6. Nadat getuigenverhoren hadden plaatsgevonden heeft de rechtbank bij eindvonnis van 10 augustus 2005 [eiser] geslaagd geoordeeld in het door hem te leveren bewijs (r.o. 3) en [verweerder] veroordeeld tot vergoeding van de door [eiser] als gevolg van de in de dagvaarding omschreven beroepsfout geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, uitgaande van een voortgezet genot van het gehuurde tot tenminste 1 juni 2001 (bedoeld is kennelijk: 1 juni 2011).
7. [Verweerder] is van het eindvonnis van de rechtbank in hoger beroep gegaan bij het gerechtshof te Amsterdam. Hij voerde onder meer en voor zover thans in cassatie van belang als grief aan dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat [eiser] is geslaagd in het door hem te leveren bewijs (grief I).
8. [Verweerder] had succes. Bij arrest van 19 april 2007 heeft het hof geoordeeld dat, anders dan de rechtbank had overwogen, [eiser] niet is geslaagd in het bewijs dat hem was opgedragen (r.o. 2.8). Naar het oordeel van het hof is niet, althans onvoldoende, komen vast te staan dat een relevant deel van de (ambachts)werkzaamheden ten behoeve van het bouwbedrijf van [eiser] in het gehuurde werden verricht (r.o. 2.9). Evenmin is volgens het hof op grond van de getuigenverklaringen in voldoende mate komen vast te staan dat - voor zover [eiser] dat beoogt te stellen - het gehuurde tevens bestemd was voor de uitoefening van het kleinhandelsbedrijf als bedoeld in art. 7A:1624 lid 2 (oud) BW (2.10). Ten slotte is naar het oordeel van het hof ook niet in voldoende mate komen vast te staan dat in het gehuurde sprake was van een verkooppunt als bedoeld in art. 7A:1624 lid 2 (oud) BW (r.o. 2.11). Op grond hiervan is in de visie van het hof niet aannemelijk dat de kantonrechter, indien het verzoekschrift tijdig zou zijn ingediend, het gehuurde als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 (oud) BW zou hebben aangemerkt (r.o. 2.13). Bij gevolg heeft het hof het beroepen vonnis van de rechtbank vernietigd en, opnieuw recht doende, [verweerder] veroordeeld tot vergoeding van de door [eiser] als gevolg van de beroepsfout geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, uitgaande van een voortgezette duur van genot van het gehuurde tot 1 augustus 2003.
9. [Eiser] is tegen het arrest van het hof (tijdig) in cassatie gekomen met een uit verscheidene onderdelen opgebouwd middel, dat door [verweerder] is bestreden met conclusie tot verwerping van het cassatieberoep.
10. Zie ik het goed, dan staan in het middel vier klachten centraal. Deze klachten laten zich als volgt samenvatten.
(a) Het hof heeft bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 (oud) BW een onjuiste toetsingsmaatstaf aangelegd, nu het uitsluitend heeft getoetst welke feitelijke invulling is gegeven aan het gebruik van de loods, en niet heeft getoetst tot welk gebruik de contractspartijen bij het aangaan van de huurovereenkomst de loods hebben bestemd, althans heeft het hof geen inzicht gegeven in zijn gedachtegang op dit punt en daarom zijn arrest onvoldoende gemotiveerd (cassatiedagvaarding, blz. 6 en 7).
(b) Het oordeel van het hof dat [eiser] niet aan zijn bewijsopdracht heeft voldaan is (bovendien) onjuist, althans zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onbegrijpelijk, omdat het hof bewijsopdracht en kwalificatie door elkaar heeft gehaald (cassatiedagvaarding, blz. 7).
(c) Het oordeel van het hof dat evenmin op grond van de getuigenverklaringen in voldoende mate is komen vast te staan dat - voor zover [eiser] dat beoogt te stellen - het gehuurde tevens bestemd was voor de uitoefening van het kleinhandelsbedrijf als bedoeld in art. 7A:1624 lid 2 (oud) BW, is op de gronden verwoord in de klachten bedoeld onder (a) en (b) eveneens onjuist, althans onvoldoende gemotiveerd (cassatiedagvaarding, blz. 15).
(d) Het oordeel van het hof dat ook niet in voldoende mate is komen vast te staan dat in het gehuurde sprake was van een verkooppunt als bedoeld om art. 7A:1624 lid 2 (oud) BW, getuigt van een onjuiste rechtsopvatting, omdat voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een zodanig verkooppunt, anders dan het hof heeft geoordeeld, niet van belang is of en in welke omvang [eiser] in het gehuurde klanten ontving, noch hoe de klanten betaalden (cassatiedagvaarding, blz. 17).
11. Wil bij huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan sprake zijn van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7A:1624 lid 2 (oud) BW, thans art. 7:290 lid 2 BW Pro, dan moet aan twee, cumulatief geldende vereisten zijn voldaan. Vereist is in de eerste plaats dat het gehuurde krachtens de overeenkomst van huur en verhuur bestemd is voor de uitoefening van een in de bepaling genoemde categorie bedrijf (bestemmingsvereiste). Daarnaast is vereist dat in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is (verkooppuntvereiste). Bij de beantwoording van de vraag of aan het bestemmingsvereiste is voldaan, komt het aan op hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Vgl. HR 24 december 1993, NJ 1994, 215, en HR 20 februari 1998, NJ 1998, 740 nt. PAS. Zie voorts R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, 3e dr. 1999, blz. 381-384; F.T. Oldenhuis e.a., Hoofdlijnen in het huurrecht, 5e dr. 2005, blz. 241-243 (D.P.C.M. Hellegers); G.M. Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, 3e dr. 2007, blz. 399-402; Asser-Abas (Huur) 5-IIA (2007), nr. 256; H.J. Rossel, T&C Huurrecht, 3e dr. 2008, art. 7:290 BW Pro, aant. 3; Kluwers Huurrecht, losbl., Art. 7:290 BW Pro, aant. 31-38 (H.E.M. Vrolijk).
12. De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 16 maart 2005 met betrekking tot de vraag of in het onderhavige geval is voldaan aan het bestemmingsvereiste, beslissend geacht hetgeen [eiser] en [betrokkene 1], mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan. De rechtbank is derhalve van de juiste maatstaf uitgegaan. De rechtbank heeft evenwel aangegeven dat, nu tussen [eiser] en [betrokkene 1] sprake was van een mondelinge huurovereenkomst die nimmer op schrift is gesteld, ter beantwoording van de vraag of in het onderhavige geval aan het bestemmingsvereiste is voldaan, moet worden onderzocht "wat het feitelijk gebruik en de aard van het gehuurde was" (r.o. 3.3).
13. Tegen dit oordeel van de rechtbank omtrent de nadere invulling van het bestemmingsvereiste in een geval als het onderhavige, waarin sprake is van een mondelinge huurovereenkomst die nimmer op schrift is gesteld, en tegen de door de rechtbank aan [eiser] op grond van deze invulling van het bestemmingsvereiste verstrekte bewijsopdracht is in hoger beroep geen grief aangevoerd, zodat het hof in beide opzichten aan het desbetreffende oordeel van de rechtbank gebonden was.
14. Het hof heeft - in r.o. 2.9 van zijn arrest - vooropgesteld dat partijen niet van mening verschillen over de karakterisering van het door [eiser] geëxploiteerde bouwbedrijf als ambachtsbedrijf in de zin van art. 7A:1624 lid 2 (oud) BW en aangegeven dit standpunt van partijen te onderschrijven. Naar het oordeel van het hof is echter, nu de getuigenverklaringen op dit punt geen concrete informatie bevatten, niet voldoende komen vast te staan dat de (ambachts)werkzaamheden ten behoeve van het bouwbedrijf van [eiser] in relevante mate in het gehuurde werden verricht. Op grond hiervan is het hof tot het oordeel gekomen dat [eiser] niet is geslaagd in het bewijs dat hem was opgedragen.
15. Met zijn overweging dat niet voldoende is komen vast te staan dat de (ambachts)werkzaamheden ten behoeve van het bouwbedrijf van [eiser] in relevante mate in het gehuurde werden verricht, heeft het hof kennelijk tot uitdrukking willen brengen dat uit het feitelijk gebruik van het gehuurde niet kan worden afgeleid dat het gehuurde door [eiser] en [betrokkene 1] was bestemd om te worden gebruikt voor het ambachtsbedrijf van [eiser]. Daarmee heeft het hof toepassing gegeven aan de door de rechtbank gegeven - in hoger beroep niet bestreden - nadere invulling aan het bestemmingsvereiste in een geval als het onderhavige, waarin sprake is van een mondelinge huurovereenkomst die nimmer op schrift is gesteld.
16. Uit het vorenstaande volgt dat de onder (a) bedoelde klacht van het middel, die erop neerkomt dat het hof bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 (oud) BW, het bestemmingscriterium niet heeft toegepast, berust op een verkeerde lezing van het bestreden arrest. Het hof heeft het bestemmingscriterium wèl toegepast, zij het met de nadere invulling die de rechtbank daaraan - onbestreden in hoger beroep - had gegeven voor een geval als het onderhavige. De onder (a) bedoelde klacht kan derhalve wegens gebrek aan feitelijke grondslag geen doel treffen.
17. Ook de onder (b) bedoelde klacht van het middel berust naar mijn oordeel op een verkeerde lezing van het bestreden arrest en zal derhalve, evenals de onder (a) bedoelde klacht, wegens gebrek aan feitelijke grondslag moeten falen. Het hof is, anders dan de klacht kennelijk wil betogen, bij zijn beoordeling van de vraag of [eiser] is geslaagd in de hem verstrekte bewijsopdracht niet direct overgegaan tot kwalificatie van de overeenkomst, zonder eerst te toetsen of [eiser] de feiten en omstandigheden die hij moest bewijzen, heeft bewezen. Het hof heeft, uitgaande van de door de rechtbank gegeven invulling aan het bestemmingscriterium, onderzocht of [eiser] in relevante mate ambachtswerkzaamheden ten behoeve van zijn bouwbedrijf in het gehuurde heeft verricht, en heeft geoordeeld dat zulks niet het geval is. Het hof heeft aan dit bewijsoordeel de conclusie verbonden dat van bestemming van het gehuurde voor de uitoefening van een ambachtsbedrijf geen sprake is en heeft derhalve bewijsopdracht en kwalificatie niet door elkaar gehaald.
18. De onder (c) bedoelde klacht van het middel berust op dezelfde gronden als de onder (a) en (b) bedoelde klachten en zal, nu deze gronden als ondeugdelijk moeten worden aangemerkt, het lot van die klachten moeten delen.
19. Aangezien de onder (a), (b) en (c) bedoelde klachten naar mijn oordeel tevergeefs zijn voorgesteld en het oordeel van het hof dat aan het bestemmingsvereiste van art. 7A:1624 lid 2 (oud) BW niet is voldaan, derhalve in cassatie stand kan houden, moet de onder (d) bedoelde klacht, die gericht is tegen 's hofs oordeel dat (ook) niet is voldaan aan het verkooppuntvereiste van art. 7A:1624 lid 2 (oud) BW, reeds falen wegens gebrek aan belang.
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,