Conclusie
08/01089
Mr. F.F. Langemeijer
Zitting 25 september 2009
Conclusie inzake:
Delta Park Beheer B.V.
tegen
[Verweerder]
De eigenaar van een recreatiewoning in een bungalowpark is op grond van een overeenkomst jaarlijks een vaste bijdrage aan de beheerder verschuldigd voor onderhoud van de parkvoorzieningen e.d. Het hof heeft aangenomen dat uit de aard van de overeenkomst, de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid en uit hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt voor de beheerder de verplichting voortvloeit om de woningeigenaar inzicht te geven in de wijze waarop de betaalde parkbijdragen worden besteed. Dat oordeel wordt in cassatie bestreden.
1. De feiten en het procesverloop
1.1. In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten(1):
1.1.1. [Verweerder] (hierna: de koper) heeft op 1 september 1999 een recreatiewoning gekocht in het recreatiepark '[A]' te [plaats].
1.1.2. Door een (ketting)beding in de notariële leveringsakte zijn de Algemene voorwaarden voor de koop/aannemings-overeenkomst voor recreatievilla's in het recreatiepark 'Delta Park' van toepassing verklaard.
1.1.3. In art. IV van deze Algemene voorwaarden is bepaald:
"Verplichtingen Delta Park
1. Delta Park verplicht zich om tot één januari tweeduizend zesenveertig de toegangswegen en overige gemeenschappelijke voorzieningen behoorlijk te onderhouden en hun toegankelijkheid te waarborgen.
2. Zij zal zorgdragen voor een goede radio- en televisie ontvangst via een Antenne-inrichting, dan wel een vervanging daarvoor. Uitbreiding van het aantal zenders kan tot tussentijdse prijswijziging leiden op basis van kostprijs.
3. Zij zal zorgdragen voor voldoende afvoer van de afvalstoffen, alsmede rioolafvoer.
4. Zij zal zorgdragen voor voldoende straatverlichting.
5. Zij zal zorgdragen voor het onderhoud van de waterpartijen en deze zoveel mogelijk in stand houden.
6. Aan iedere eigenaar van een perceel zal jaarlijks door Delta Park een zestal op naam gestelde toegangsbewijzen beschikbaar worden gesteld naar keuze van de verkrijger voor het zwembad van De Parel te Domburg of het zwembad van De Roompot te Kamperland.
De koper zal ter vergoeding van deze diensten jaarlijks aan Delta Park verschuldigd zijn een bedrag van drieduizend vijfhonderd gulden (f 3.500,00) exclusief omzetbelasting. Dit bedrag zal jaarlijks worden aangepast overeenkomstig de verhogingen of verlagingen van het Consumentenprijsindex (CPI) Alle Huishoudens, waarbij als basis zal gelden het jaar negentienhonderd zes en negentig (....)."
1.1.4. Delta Park heeft aan de koper over het jaar 2003 een bedrag voor parkbijdrage en verontreinigingsheffing ad € 2.351,40 in rekening gebracht en over het jaar 2004 een bedrag van € 2.407,09. De koper heeft hiervan slechts € 1.500,- per jaar betaald.
1.2. Op 7 december 2004 heeft Delta Park de koper gedagvaard voor de rechtbank te Rotterdam (sector kanton). Zij heeft betaling gevorderd van het openstaande bedrag van de parkbijdragen 2003 en 2004, vermeerderd met incassokosten en wettelijke rente. De koper heeft verweer gevoerd en zich beroepen op een opschortingsrecht.
1.3. Na eerst een comparitie te hebben gelast, heeft de kantonrechter bij vonnis van 27 januari 2006 de vordering van Delta Park afgewezen. De kantonrechter overwoog (op blz. 3) dat tussen partijen vast staat dat de koper op grond van art. IV van de toepasselijke Algemene voorwaarden jaarlijks een vast bedrag aan Delta Park verschuldigd is ter vergoeding van de daar genoemde voorzieningen. Delta Park op haar beurt dient de parkbijdragen te besteden aan deze limitatief opgesomde voorzieningen. De kantonrechter nam als gesteld en onvoldoende weersproken aan dat Delta Park haar verplichtingen uit hoofde van art. IV met betrekking tot het onderhoud niet naar behoren nakomt en dat de parkbijdragen worden aangewend voor andere bestemmingen dan waaraan zij besteed dienen te worden. Delta Park heeft op de klachten van de koper over bepaalde voorzieningen slechts gereageerd met de mededeling dat geen inzicht in de exploitatie zal worden verstrekt. Zij heeft nagelaten enige inhoudelijke reactie op die klachten te geven. Het argument van Delta Park dat een deel van de ontvangen parkbijdragen wordt gereserveerd voor grote projecten in de toekomst, werd verworpen omdat art. IV niets bepaalt over zulke reserveringen. Nu Delta Park zich niet aan haar eigen voorwaarden heeft gehouden, heeft de koper zich op goede gronden beroepen op een opschortingsrecht.
1.4. Delta Park heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Gravenhage. Bij arrest van 22 november 2007 heeft het hof het afwijzend vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.
1.5. Volgens rov. 2 gaat het in dit geding om de vraag of de koper zijn betalingsverplichting mag opschorten omdat Delta Park jegens hem gehouden is inzage te verschaffen in de wijze waarop de door haar ontvangen parkbijdragen worden besteed en Delta Park aan die verplichting niet voldoet, zoals de koper stelt. Het hof constateert dat in (artikel IV van) de Algemene voorwaarden geen verplichting van Delta Park is opgenomen om de koper inzage in de exploitatie te verschaffen. Uit art. 6:248 BW Pro volgt dat een overeenkomst niet slechts de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen heeft, maar ook die, welke uit de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien (rov. 4).
Voor wat betreft de aard van de overeenkomst kan volgens het hof aansluiting worden gevonden bij de informatieplicht van een opdrachtnemer (art. 7:403 BW Pro; rov. 5). In de gegeven omstandigheden volgt uit de eisen van redelijkheid en billijkheid, althans uit hetgeen haar in het maatschappelijk verkeer betaamt, dat Delta Park aan de koper rekening en verantwoording aflegt van de (aanwending van de) door haar ontvangen parkbijdragen. Daarmee kan de koper nagaan of Delta Park voldoet aan de verplichtingen die in artikel IV zijn opgenomen (rov. 6). Na enige andere argumenten te hebben besproken, kwam het hof tot de slotsom dat, nu Delta Park heeft geweigerd om de op haar rustende verplichting om inzage te verschaffen in de besteding van de parkbijdragen na te komen, de koper zich rechtsgeldig beroept op een opschortingsrecht met betrekking tot een deel van de parkbijdragen over 2003 en 2004 (rov. 8).
1.6. Delta Park heeft - tijdig - beroep in cassatie ingesteld. Nadat tegen de koper verstek was verleend, heeft Delta Park het cassatiemiddel schriftelijk laten toelichten.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1. Onderdeel 1 klaagt dat het hof een onbegrijpelijke uitleg aan de stellingen van de koper heeft gegeven en daardoor buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden. In het bijzonder heeft het hof miskend, wat de grond was waarop het beroep van de koper op een opschortingsrecht berustte. Volgens het middelonderdeel heeft de koper zijn opschortingsrecht gebaseerd op wanprestatie van Delta Park ter zake van (i) de verplichting tot het leveren van de in art. IV van de Algemene voorwaarden genoemde diensten en (ii) de bestedingsdoeleinden die art. IV toeliet ten aanzien van de betaalde parkbijdragen(2). Het standpunt van de koper dat Delta Park gehouden is rekening en verantwoording af te leggen over de besteding van de parkbijdragen was niet door de koper aangevoerd als grondslag voor zijn opschortingsrecht, maar had slechts betrekking op de omvang daarvan: de koper heeft aangevoerd dat hij slechts kon schatten tot welk bedrag de opschorting van betaling van de parkbijdrage wordt gerechtvaardigd door de (voornoemde) wanprestaties van Delta Park, omdat hij door het ontbreken van een rekening en verantwoording niet weet hoe de ontvangen parkbijdragen door Delta Park worden besteed.
2.2. Het in dit middelonderdeel gemaakte onderscheid is subtiel, maar wel op zijn plaats. Een schuldenaar die een opeisbare vordering heeft op zijn schuldeiser, is bevoegd de nakoming van zijn verbintenis op te schorten tot voldoening van zijn vordering plaatsvindt, indien tussen vordering en verbintenis voldoende samenhang bestaat om deze opschorting te rechtvaardigen (art. 6:52 lid 1 BW Pro). Om te kunnen beoordelen of de koper zich terecht op een opschortingsrecht beriep, moest het hof nagaan of de koper een opeisbare vordering op Delta Park heeft. Het hof heeft als een zodanige vordering beschouwd: "de op haar rustende verplichting om inzage te verschaffen in de besteding van de parkbijdragen".
2.3. De koper had echter gesteld: (i) dat Delta Park in verscheidene opzichten tekort schoot in de nakoming van haar verplichtingen met betrekking tot de in art. IV onder 1 - 6 van de Algemene voorwaarden genoemde voorzieningen en (ii) dat hij reden had om te vermoeden dat de door Delta Park ontvangen parkbijdragen werden besteed aan andere zaken dan de in art. IV genoemde voorzieningen, hetgeen haar op grond van de overeenkomst niet vrij stond. De stelling dat Delta Park hem inzage behoort te verschaffen in de besteding van de parkbijdragen werd door de koper niet gepresenteerd als de opeisbare vordering waarop het recht tot opschorting berustte, maar als een zgn. Obliegenheit (een niet afdwingbare verplichting): omdat hij van Delta Park geen inzage in de exploitatie krijgt, moet het volgens de koper ervoor worden gehouden dat Delta Park op de onder (i) en (ii) genoemde punten wanprestatie begaat. Bij memorie van antwoord heeft de koper zelfs uitdrukkelijk gesteld dat de bewering van Delta Park(3), dat hij enkel tot opschorting van betaling was overgegaan omdat hij geen inzicht had gekregen in de besteding van de parkbijdrage, onjuist was(4).
2.4. Tegen de achtergrond van het gevoerde debat is zonder nadere motivering onbegrijpelijk dat het hof de stellingname van de koper heeft opgevat als een beroep op opschorting op de grond dat Delta Park gehouden is inzage te verschaffen in de wijze waarop de door haar ontvangen parkbijdragen worden besteed en Delta Park aan die verplichting niet voldoet (rov. 2 - 8). Het hof treedt daarmee buiten de grenzen van het geschil. Ter toelichting van het praktische belang van Delta Park om deze kwestie in cassatie aan de orde te stellen, voert zij aan dat de kosten van (het onderhoud van) gemeenschappelijke voorzieningen in een park, zoals wegen, waterpartijen e.d., moeten kunnen worden vastgesteld en geïncasseerd zonder dat de exploitant telkens voor elke bewoner inzichtelijk behoeft te maken welk deel van zijn bijdrage is gebruikt voor, bijvoorbeeld, het onderhoud van een bepaald wegdeel of bepaalde vijver(5).
2.5. Om deze reden kan de bestreden beslissing niet in stand blijven. Na verwijzing zal alsnog moeten worden onderzocht of de koper zich op de door hem aangegeven gronden op een opschortingsrecht kan beroepen. De overige middelonderdelen kunnen onbesproken blijven. Ten overvloede ga ik kort(6) daarop in.
2.6. Onderdeel 2 bestrijdt met rechts- en motiveringsklachten het oordeel in rov. 5 dat, voor wat betreft de aard van de overeenkomst, bij beantwoording van de vraag of op Delta Park een informatieplicht rust aansluiting kan worden gezocht bij de overeenkomst van opdracht (art. 7:400 e.v. BW). De klachten houden het volgende in:
a. Indien het hof tot uitgangspunt heeft genomen dat de in art. IV van de Algemene voorwaarden bedoelde werkzaamheden niet bestaan in het totstandbrengen van een `werk van stoffelijke aard' (vgl. art. 7:400 lid 1 BW Pro), is het hof uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting, althans is zonder nadere motivering onbegrijpelijk waarom de genoemde onderhoudsverplichtingen aan wegen, voorzieningen en waterpartijen niet een werk van stoffelijke aard zouden inhouden (onderdeel 2.2).
b. Indien het hof niet heeft miskend dat het om een werk van stoffelijke aard gaat en van oordeel is dat de aard van de overeenkomst niettemin kan bijdragen aan het oordeel dat sprake is van een verplichting van Delta Park om inzage te verschaffen, heeft het hof miskend dat wanneer een overeenkomst voor een partij (mede) verbintenissen inhoudt tot het tot stand brengen van werken van stoffelijke aard, waartegenover de wederpartij een vast bedrag verschuldigd is, de aard van de overeenkomst zozeer afwijkt van de overeenkomst van opdracht, dat zij zich verzet tegen het naar analogie van art. 7:403 BW Pro aannemen van een verplichting tot het doen van rekening en verantwoording (onderdeel 2.3).
2.7. Art. 7:400 lid 1 BW Pro omschrijft de `opdracht' als de overeenkomst waarbij de ene partij zich jegens de andere partij verbindt anders dan op grond van een arbeidsovereenkomst werkzaamheden te verrichten die in iets anders bestaan dan het tot stand brengen van een werk van stoffelijke aard, het bewaren van zaken, het uitgeven van werken of het (doen) vervoeren van personen of zaken. De uitzondering voor het tot stand brengen van een werk van stoffelijke aard houdt verband met het feit dat overeenkomsten die daarop betrekking hebben afzonderlijk in Boek 7 BW zijn geregeld; zie art. 7:750 e.v. (aanneming van werk).
2.8. De klachten onder a missen feitelijke grondslag (art. 419 lid 2 Rv Pro). Het hof heeft niet beslist dat de overeenkomst tussen partijen een overeenkomst van `opdracht' is. Het hof heeft slechts overwogen dat "aansluiting kan worden gevonden bij de bepalingen die zien op de overeenkomst van opdracht". Het stond het hof vrij, bij het zoeken naar hetgeen de aard van de onderhavige overeenkomst op dit punt meebrengt, aansluiting te zoeken bij de in de wet geregelde gevallen.
2.9. De klacht onder b faalt bij gebrek aan belang voor zover zij berust op het wettelijke onderscheid tussen opdracht en aanneming van werk. Hoewel bij een aannemingsovereenkomst een vaste prijs gebruikelijk is, is zelfs bij aanneming van werk niet uitgesloten dat de verschuldigde prijs afhankelijk wordt gemaakt van de verrichte hoeveelheid werk of de hoeveelheid gebruikt materiaal. Voor zover de klacht onder b inhoudt dat een vaste prijs in de weg staat aan het aannemen van een verplichting tot het afleggen van rekening en verantwoording over de besteding van de ontvangen parkbijdrage, merk ik het volgende op. Een vaste prijs wordt in het algemeen overeengekomen teneinde discussie over het in rekening te brengen bedrag uit te sluiten. Is een vaste prijs afgesproken, dan is de opdrachtnemer/aannemer in de regel niet gehouden verantwoording af te leggen over de wijze waarop hij de door de opdrachtgever betaalde prijs besteedt(7). Een overeengekomen vaste prijs brengt mee dat de opdrachtnemer (of aannemer) de kosten van de uitvoering van de opdracht en daarmee het risico van financiële tegenvallers draagt. Daartegenover staat dat de opdrachtnemer in staat is winst te maken als de opbrengst van de transactie hoger is dan de kosten van de uitvoering ervan.
2.10. Iets anders is, dat een overeenkomst kan inhouden dat de opdrachtnemer gelden voor de opdrachtgever uitgeeft of gelden voor de opdrachtgever bij derden incasseert. In die gevallen kan de overeenkomst meebrengen dat de opdrachtnemer aan de opdrachtgever rekening en verantwoording aflegt. Het gaat dan niet over de besteding van zijn beloning, maar over het beheer van de voor de opdrachtgever uitgegeven of ontvangen gelden. Dit is het onderwerp dat in art. 7:403 BW Pro is geregeld.
2.11. Nu het hof niet heeft vastgesteld dat de overeenkomst tussen partijen inhield dat de koper (of de gezamenlijke eigenaren van recreatiewoningen in dit park) een som geld aan Delta Park ter beschikking heeft (hebben) gesteld om daarmee voor hem (hen) bepaalde uitgaven te doen, gaat de vergelijking met art. 7:403 BW Pro niet op. De klacht onder 2.b is in zoverre gegrond.
2.12. Onderdeel 3 heeft betrekking op de andere pijler waarop het oordeel van het hof berust: de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 lid 1 BW Pro), respectievelijk de verplichtingen die voortvloeien uit hetgeen Delta Park in het maatschappelijk verkeer betaamt(8). Het middelonderdeel bespreekt de zes gronden waarop het oordeel rust en klaagt telkens dat het oordeel niet toereikend is gemotiveerd.
2.13. Het standpunt van de koper lijkt te zijn geïnspireerd door andere gevallen, waarin de beheerder van een bungalowpark verantwoording aflegt van de kosten die voor gemeenschappelijke voorzieningen zijn gemaakt(9). Indien sprake is van een huurovereenkomst, bepaalt de wet dat de verhuurder jaarlijks een uitgesplitst overzicht van de in rekening gebrachte servicekosten aan de huurder verstrekt. Op zijn verzoek kan de huurder gelegenheid krijgen tot inzage van de aan dit overzicht ten grondslag liggende boeken en bescheiden (art. 7:259 BW Pro). Indien sprake is van een onroerende zaak die in appartementen is verdeeld, hebben de appartementseigenaren het gezamenlijk genot van de gemeenschappelijke ruimten. De vereniging van eigenaren voert het beheer. Iedere appartementseigenaar is verplicht bij te dragen in de kosten die volgens het reglement voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komen (art. 5:113 lid 2 BW Pro). Het reglement voorziet in een regeling omtrent de jaarlijks vast te stellen exploitatiebegroting en de door iedere appartementseigenaar te storten bijdrage (art. 5:112, lid 1 onder b, BW). Langs die weg krijgt elke appartementseigenaar, als lid van de vereniging van eigenaren, inzage in de kosten van het onderhoud en de besteding van zijn bijdrage in die kosten. In cassatie moet ervan worden uitgegaan dat deze regels in deze zaak niet van toepassing zijn(10).
2.14. Het hof heeft de volgende argumenten gebruikt:
"Indien van parkeigenaren een bijdrage wordt verlangd zodat onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen kan plaatsvinden en bepaalde diensten kunnen worden geleverd, is het niet meer dan redelijk dat die parkeigenaren ook in de gelegenheid worden gesteld na te gaan of de door hen bijeengebrachte gelden daadwerkelijk zijn aangewend voor het overeengekomen doel. Dat geldt temeer nu er kennelijk klachten waren (en mogelijk nog zijn) over de wijze waarop bepaalde diensten zijn geleverd, Delta Park niet jaarlijks alle gelden gebruikt maar kennelijk ook gelden reserveert voor toekomstige projecten, er (in elk geval bij [de koper]) onduidelijkheid bestaat over de wijze waarop parkeerbijdragen van derden in de exploitatie zijn meegenomen en nu sommige eigenaren een lagere bijdrage betalen, althans een deel van de bijdrage terug krijgen, omdat zij via een aan Delta Park gelieerde vennootschap hun woning verhuren. Door inzage in de wijze waarop de parkbijdragen zijn besteed, kunnen de parkeigenaren nagaan of Delta Park op deugdelijke wijze aan haar verplichtingen die in artikel IV zijn opgenomen, voldoet." (rov. 6).
2.15. Het middel klaagt m.i. terecht dat het hof, met de overweging dat redelijk is dat eigenaren inzicht krijgen in de besteding van de betaalde parkbijdragen, voorbij gaat aan de stellingen van Delta Park dat een vast bedrag is overeengekomen (i) om discussie over de besteding van de parkbijdragen door Delta Park te voorkomen en (ii) om het Delta Park mogelijk te maken gelden te reserveren voor noodzakelijke grotere uitgaven, die niet jaarlijks worden gedaan (grieven 3 en 2 in appel).
2.16. Het heeft er veel van weg, dat het hof stilzwijgend ervan is uitgegaan dat Delta Park de van de bungaloweigenaren ontvangen parkbijdragen voor hen beheert en de van hen ontvangen bedragen daarom aan niets anders mag uitgeven dan aan de in art. IV onder 1 - 6 van de Algemene voorwaarden genoemde voorzieningen. Slechts vanuit die zienswijze is begrijpelijk dat het hof op grond van de overeenkomst, aangevuld aan de hand van de eisen van redelijkheid en billijkheid, tot de slotsom komt dat op Delta Park de verplichting rust om aan de bungaloweigenaren inzage te verschaffen in de besteding van de door hen betaalde parkbijdragen: zij kunnen zonder die inzage niet controleren of de parkbijdragen voor het beoogde doel zijn aangewend. Daarmee gaat het hof voorbij aan het geschilpunt zoals dit in hoger beroep aan de orde was gesteld: volgens Delta Park was haar rol niet die van een beheerder die het geld beheert dat de bungaloweigenaren ten behoeve van het onderhoud bijeen hebben gebracht, maar verricht zij de in art. IV onder 1 - 6 omschreven diensten, en staat daartegenover dat zij van de kopers een vaste vergoeding ontvangt. In de redenering van Delta Park behoeft zij geen inzage te geven in de wijze waarop de parkbijdragen worden besteed. Van haar kan hoogstens worden gevergd dat zij inzicht geeft in de door haar uitgevoerde werkzaamheden. Dit geschilpunt kan na verwijzing alsnog aan de orde komen.
2.17. De overige klachten van onderdeel 3 behoeven na het voorgaande geen bespreking meer. Hetzelfde geldt voor onderdeel 4, dat voortbouwt op de voorgaande klachten.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing van de zaak naar een ander gerechtshof.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
1 Zie het bestreden arrest onder 1 - 2, in samenhang met de feiten in het tussenvonnis van de kantonrechter onder 1 - 9.
2 Zie de stellingen van de koper in de MvA onder 3.
3 MvG onder 6 - 8.
4 MvA onder 5. Zie ook reeds de antwoordconclusie na comparitie van partijen, onder 3: "De stelling van Delta Park als zou [de koper] inzage willen in de bestedingen van de door hem betaalde parkbijdragen (...) behoeft nuancering. [De koper] wil zekerheid dat de door Delta Park van hem ontvangen bedragen ook daadwerkelijk worden aangewend voor het doel waarmee Delta Park die bedragen van [de koper] ontvangt."
5 S.t. Delta Park onder 2.2.
6 Het begrip `parkbijdrage' kwam in ander verband al aan de orde in HR 13 juli 2007, NJ 2008, 199 m.nt. F.M.J. Verstijlen.
7 De s.t. namens Delta Park noemt het voorbeeld van de kapper die voor een bepaald overeengekomen bedrag wast, knipt en föhnt: de kapper behoeft aan de klant geen rekenschap af te leggen van de wijze waarop hij het ontvangen bedrag besteedt.
8 De formulering lijkt te zijn ontleend aan art. 6:162 lid 2 BW Pro, maar is in dat geval niet op haar plaats omdat - als ik het goed zie - de koper in dit geding niet heeft gesteld dat Delta Park onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld.
9 Door A.A. van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed, 2009, blz. 565 - 571 (Parkmanagement), worden verscheidene juridische mogelijkheden uiteengezet.
10 In eerste aanleg heeft de koper de vergelijking gemaakt met een vereniging van eigenaren, maar bij repliek heeft Delta Park benadrukt dat dit park door één exploitant wordt gedreven en dat van een verdeling in appartementsrechten geen sprake is.