Conclusie
Zaaknr. 10/00237
Mr. Huydecoper
Zitting van 21 januari 2011
Conclusie inzake
De Admiraliteit Holding B.V.
eiseres tot cassatie
tegen
[Verweerster]
verweerster in cassatie
1. De partijen strijden in deze zaak over de uitleg van bepalingen uit hun huurovereenkomst, waarin is vastgelegd wat de huurster - de verweerster in cassatie, [verweerster] - naast de overeengekomen huurprijs aan de verhuurster - de eiseres tot cassatie, Admiraliteit - schuldig is wegens bijkomende verstrekkingen en leveringen (in "gewoon" taalgebruik(1) vaak aangeduid als: servicekosten).
In het proces dat partijen hierover gevoerd hebben, hebben zowel de kantonrechter in eerste aanleg als het hof in hoger beroep de van de kant van [verweerster] verdedigde uitleg van deze contractuele regeling als aannemelijker beoordeeld, dan de van de kant van Admiraliteit verdedigde uitleg.
2. In het - overigens tijdig en regelmatig(2) ingestelde - cassatieberoep wordt, zoals voor de hand ligt, (vooral) de uitleg die het hof aan de bedoelde contractuele regeling heeft gegeven, bestreden.
Ik meen dat de aangevoerde klachten niet tot cassatie kunnen leiden en dat die klachten geen vragen aan de orde stellen die met het oog op de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling beantwoording behoeven. Ook overigens beoordeel ik het cassatieberoep zo, dat met een verkorte conclusie kan worden volstaan.
3. Daarbij is allicht voorop te stellen dat de uitleg van contractuele regelingen zoals de hier aan de orde zijnde regeling voor "servicekosten", binnen de juridische kaders die daarvoor overigens gelden(3), in overwegende mate afhangt van waarderingen van feitelijke aard, en in zoverre aan beoordeling in cassatie is onttrokken(4).
4. De argumenten die Middel I in stelling brengt zijn gedeeltelijk irrelevant - bijvoorbeeld de argumenten uit de subonderdelen 1.2 en 1.3 (subonderdeel 1.1 bevat geen inhoudelijke klacht). Deze verwijzen naar de afspraken over het voorschot op servicekosten, waar het in deze zaak niet om gaat (het gaat in deze zaak om de definitief verschuldigde servicekosten).
Subonderdeel 1.4 zinspeelt erop dat het hof uit het oog zou hebben verloren dat de servicekosten worden bepaald door de werkelijk gemaakte kosten, en dat die kosten verband houden met het aantal huurders c.q. gebruikers. Dat heeft het hof echter allerminst miskend. In de rov. 4.3 - 4.6 stelt het hof een nauwgezet onderzoek naar dit gegeven in; met een voor Admiraliteit negatieve uitkomst.
5. Subonderdeel 1.5 suggereert dat de contractuele regeling van partijen de bepaling van de servicekosten aan het redelijkheidsoordeel van Admiraliteit zou overlaten, en dat de rechter dit redelijkheidsoordeel slechts "marginaal" zou mogen toetsen (wat het hof miskend zou hebben). Het onderdeel geeft echter niet aan waar, in de stukken van de feitelijke instanties, namens Admiraliteit argumenten van deze strekking zouden zijn aangevoerd, en faalt al daarom(5). Het hof heeft kennelijk, en alleszins begrijpelijk, de bepalingen van de huurovereenkomst niet in de hier door het middel gesuggereerde zin gelezen.
6. Subonderdeel 1.6 beklemtoont één van de argumenten die van de kant van Admiraliteit waren aangevoerd ten betoge dat althans de kosten van "bemensing" van de receptie van het verhuurde object (een kantoorgebouw) volgens de door Admiraliteit voorgestane verdeelsleutel als servicekosten doorberekend zouden mogen worden. Het hof heeft in rov. 4.6 dit argument onder ogen gezien, en het afgewogen tegen andere argumenten, die het als relevanter heeft aangemerkt. Een dergelijke weging van feitelijke argumenten kan blijkens de in alinea 3 hiervóór aangehaalde rechtsbronnen niet - met succes - in cassatie voor herbeoordeling worden voorgedragen. Voor zover dit middel al een motiveringsklacht beoogt: onbegrijpelijk is de door het hof gegeven motivering allerminst.
7. Subonderdeel 1.7 klaagt over het voorbijgaan aan een zijdens Admiraliteit gedaan bewijsaanbod. Het subonderdeel geeft niet aan welke stellingen van Admiraliteit ten onrechte door het hof niet voor bewijslevering in aanmerking zouden zijn gebracht (en dus ook niet, waarom de desbetreffende stellingen, anders dan door het hof wordt overwogen, aan de voorwaarden voor het honoreren van een bewijsaanbod zouden voldoen). Daarmee voldoet deze klacht niet aan de eisen die aan een cassatiemiddel gesteld worden. Ik voeg ten overvloede toe dat ik in de stukken geen stellingen heb aangetroffen die, wanneer daarop in cassatie een beroep was gedaan, grond aan het onderhavige verwijt hadden kunnen geven.
8. Anders dan subonderdeel 1.8 aanvoert, geeft het bestreden arrest geen blijk van aanvulling van de door partijen aangevoerde feiten. Namens [verweerster] is in hoger beroep specifiek aangevoerd dat (ook) de kosten van "bemensing" van de receptie slechts naar rato van de door de desbetreffende huurder gehuurde oppervlakte mochten worden "doorberekend" (zie p. 5, vierde volle alinea, van de Memorie van Antwoord). Dit betoog was overigens gedeeltelijk ten overvloede, omdat de kantonrechter in het eindvonnis in de eerste aanleg, in weerwil van de hier door het middel bedoelde overweging 4.3 uit het tussenvonnis van 12 januari 2005, het van de kant van [verweerster] verdedigde verdelingspercentage óók op de kosten van "bemensing" van de receptie had toegepast - een oordeel waartegen in de Memorie van Grieven van de Admiraliteit dan ook werd geklaagd(6).
[Verweerster] hoefde, in het licht van deze gegevens, geen specifiek, als zodanig aangeduid incidenteel appel tegen rov. 4.3 van het tussenvonnis van 12 januari 2005 te richten.
Subonderdeel 1.9 bevat geen inhoudelijke klacht.
Alle in Middel I aangevoerde argumenten merk ik daarom als ongegrond aan.
9. Subonderdeel 2.2 (in subonderdeel 2.1 staat geen inhoudelijke klacht) komt neer op herhaling van de klacht van subonderdeel 1.8.
Subonderdeel 2.3 suggereert dat het hof een passage uit art. 6 onder Pro m van de huurovereenkomst(7) buiten beschouwing zou hebben gelaten; maar ik zie geen enkele aanwijzing die deze suggestie rechtvaardigt(8).
10. Subonderdeel 2.4 betoogt dat, anders dan door het hof aangenomen, van de kant van Admiraliteit zou zijn betwist een stelling van de kant van [verweerster], die ertoe strekte dat het volgens het vonnis in de eerste aanleg door [verweerster] verschuldigde bedrag van € 2.824,91 als aandeel in de kosten van "bemensing" van de receptie, al begrepen zou zijn in het eerder berekende totaal van door [verweerster] verschuldigde servicekosten (en daarom niet nog eens in rekening mocht worden gebracht).
Lezing van de alinea's uit de Memorie van Antwoord in incidenteel appel waarnaar dit subonderdeel verwijst, laat echter zien dat dit gegeven daar niet wordt betwist (althans: dat het hof de desbetreffende stellingen geredelijk zo kon opvatten). Het in deze alinea's betoogde komt erop neer dat [verweerster] méér zou moeten betalen omdat de rechter de zijdens Admiraliteit verdedigde verdeelsleutel zou moeten toepassen. De vraag of het (veel lagere) bedrag volgens de door [verweerster] verdedigde verdeelsleutel nog eens apart betaald zou moeten worden, komt hier helemaal niet aan de orde.
Subonderdeel 2.5 houdt geen inhoudelijke klacht in.
Ook Middel 2 is daarom in zijn geheel ongegrond.
11. Middel III klaagt dat het hof voorbij is gegaan aan een namens Admiraliteit in appel voorgedragen vermeerdering van eis. Deze betrof de stelling dat Admiraliteit, die wegens de van haar kant beweerde tekortkoming van [verweerster] in de betaling van servicekosten een door [verweerster] op grond van de huurovereenkomst gestelde bankgarantie had ingeroepen, er recht op had dat een nieuwe bankgarantie werd gesteld (en dat [verweerster] boete verschuldigd was geworden wegens het niet-stellen van de bedoelde bankgarantie).
Het hof heeft geoordeeld dat [verweerster] niet tekortgeschoten was in de betaling van servicekosten, maar dat Admiraliteit een aanzienlijk te hoog bedrag aan servicekosten in rekening had gebracht; met als gevolg dat [verweerster] per saldo aanspraak had op terugbetaling van een bedrag terzake van teveel betaalde servicekosten. Daarin ligt besloten(9) dat Admiraliteit ten onrechte de bankgarantie had ingeroepen en dat haar betoog dat zij op het stellen van een nieuwe bankgarantie aanspraak had, goede grond miste. Voor de ook in deze klacht te berde gebrachte aanspraak van Admiraliteit op "bijbetaling" van de handelsrente, geldt mutatis mutandis hetzelfde.
Dat zo zijnde, kon het hof aan de eisvermeerdering van Admiraliteit voorbij gaan; en falen alle klachten van Middel III.
12. Middel IV bevat geen inhoudelijke klacht.
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping met toepassing van art. 81 RO Pro.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 En inmiddels ook in art. 7:237 lid 3 BW Pro. De daar gegeven omschrijving van "servicekosten" spoort overigens niet geheel met het "gewone" taalgebruik, zie bijvoorbeeld T&C Huurrecht, 2010, Van der Hoek, art. 7:237, aant. 4.
2 Met dien verstande dat tijdig, op 9 september 2009, is gedagvaard terzake van het op 9 juni 2009 gewezen arrest van het hof; dat tijdige inschrijving van de oorspronkelijke cassatiedagvaarding voor de aangezegde rechtsdag van 20 november 2009 achterwege is gebleven; maar dat dat verzuim weer tijdig hersteld is bij herstelexploot van 30 november 2009, waarna de zaak wél correct is "aangebracht".
3 Ik denk dan aan de rechtsleer betreffende de uitleg van overeenkomsten, waarvan HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 m.nt. CJHB, rov. 2 (nog steeds) de kern vormt. Het middel in deze zaak bevat geen op deze rechtsleer (of op andere juridische leerstukken) gerichte klachten.
4 Art. 419 lid 3 Rv Pro.; HR 23 april 2010, NJ 2010, 244, rov. 4.2.3; HR 11 september 2009, RvdW 2009, 1006, rov. 3.4.3; HR 8 mei 2009, rechtspraak.nl LJN BH1191, rov. 6.2; HR 27 juni 2008, RvdW 2008, 693, rov. 3.5; Asser Procesrecht/Veegens - Korthals Altes - Groen, 2005, nrs. 107 - 109.
5 Ik wijs erop dat in alinea 4.4 van de Memorie van Grieven wel een terloopse opmerking van de hier kennelijk door het middel beoogde strekking wordt gemaakt. Een zeer globale bewering zoals deze noopt de rechter echter niet, zijn hiervan afwijkende oordeel van een expliciete motivering te voorzien.
6 Zie bijvoorbeeld par. 4.19 van die Memorie.
7 Deze zeer gedetailleerde bepaling is in extenso geciteerd in rov. 2.2 van het in de eerste aanleg op 7 februari 2007 gewezen (tussen-)vonnis.
8 De in dit subonderdeel aangehaalde paragraaf uit het bedoelde contractsartikel betreft kosten waarvan zich opdringt dat die, anders dan in het door het hof onderzochte betoog van Admiraliteit wordt verdedigd, niet naar rato van het aantal gebruikers dan wel het aantal verhuurde m² toe- of afnemen. Het hof kon daarom zeer wel oordelen dat ook voor deze kosten zijn ('s hofs) uitleg van art. 12.2 van de bij de huurovereenkomst horende algemene voorwaarden bepalend was, zoals van de kant van [verweerster] ook specifiek was betoogd (Memorie van Antwoord, p. 5, vierde volle alinea).
9 Zoals van de kant van [verweerster] ook was aangevoerd, zie p. 5 en 6 van de Memorie van Antwoord.