Conclusie
Rolnr. 11/00375
Mr M.H. Wissink
Zitting: 3 februari 2012
conclusie inzake
[Eiser]
tegen
De stichting Stichting Woonbron
(hierna Woonbron)
1. In deze zaak staat centraal of [eiser] in strijd met de contractuele bestemming van het gehuurde als 'koffie-shop' heeft gehandeld door in het gehuurde verdovende middelen te verhandelen.
2. In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten.(1)
(i) [Eiser] heeft als huurder met de rechtsvoorgangster van Woonbron als verhuurder op 1 december 1993 een huurovereenkomst gesloten betreffende een bedrijfsruimte aan de [a-straat 1] te Rotterdam. Die overeenkomst is ingegaan op 1 januari 1994. Artikel 6 van Pro de huurovereenkomst luidt: "Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als koffie-shop."
(ii) Uit het door [eiser] overgelegde uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Rotterdam van 5 maart 2003 blijkt dat de onderneming met dossiernummer [001] sinds 19 december 2000 aan het adres van het gehuurde wordt gedreven door een op 19 december 2000 opgerichte vennootschap onder firma met de handelsnaam "[A]" en dat de vennoten zijn [eiser], geboren op [geboortedatum] 1954, en [betrokkene 1], geboren op [geboortedatum] 1980. Eerstgenoemde is thans eiser in cassatie en laatstgenoemde diens neef.
(iii) Bij brief van 23 maart 2005 heeft Woonbron aan de gemachtigde van [eiser] medegedeeld, dat niet akkoord gegaan kan worden met de omzetting van de tenaamstelling van de huurovereenkomst naar een vennootschap onder firma en dat er niet mee ingestemd wordt dat [eiser] zonder toestemming het gebruik van de bedrijfsruimte als een traditionele ontmoetingsruimte heeft gewijzigd in een winkel waar verdovende middelen worden verhandeld en verkocht. Tevens is daarbij bericht dat indien [eiser] nalaat het gebruik van de bedrijfsruimte weer terug te brengen tot een traditionele ontmoetingsruimte, Woonbron niets anders rest dan de huurovereenkomst op te zeggen en te beëindigen.
(iv) Volgens de door Woonbron in het geding gebrachte handelsregisterhistorie (computeruitdraai van 14 maart 2006) was de handelsnaam van de onderneming met het bovengenoemd dossiernummer vanaf 1 oktober 1993 tot 9 september 1997 "[B]" en de bedrijfsomschrijving "snackbarbedrijf". In het overzicht wordt verder vermeld dat zekere [betrokkene 2] op 8 oktober 1986 "uit functie" is, waarna [eiser] als eigenaar van de onderneming wordt genoemd. Daarna wordt vermeld dat [betrokkene 1] (geboren [geboortedatum] 1980) op 19 december 2000 tot de vennootschap is toegetreden en tenslotte dat beide vennoten per 24 november 2005 "uit functie" zijn.
3. Nadat [eiser] Woonbron had gedagvaard voor de rechtbank Rotterdam (sector kanton) met de vordering om naast hem zijn neef [betrokkene 1] als (mede-) huurder te stellen van de genoemde bedrijfsruimte, welke vordering bij vonnis van 4 december 2007 is afgewezen, heeft Woonbron in reconventie gevorderd dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden. De rechtbank heeft de reconventionele vordering bij vonnis van 19 juni 2007 afgewezen.
In het door Woonbron daartegen ingestelde hoger beroep, heeft het gerechtshof 's-Gravenhage bij arrest van 16 november 2010 de vordering van Woonbron alsnog toegewezen. Het hof heeft daartoe de huurovereenkomst ontbonden en [eiser] veroordeeld om binnen drie maanden na betekening van het arrest het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden.
[Eiser] is bij dagvaarding van 13 januari 2011 tijdig in cassatie gekomen en heeft zijn standpunt nog schriftelijk toegelicht. Tegen Woonbron is verstek verleend.
4. Het cassatiemiddel bestaat uit vier klachten die zich richten tegen de rov. 6, 7, 8 en 10. Hierin concludeert het hof, kort gezegd, dat sprake is van een ongeoorloofde wijziging van de bestemming van het gehuurde.
5. Alvorens de klachten te bespreken, vat ik het oordeel van het hof samen.
6. Zoals blijkt uit rov. 2 en 4, heeft Woonbron in hoger beroep twee grondslagen aangevoerd voor haar vordering tot ontbinding: handelen in strijd met de contractuele bestemming (zie art. 7:214 BW Pro) en zich niet als een goed huurder gedragen (zie art. 7:213 BW Pro).
In verband met de eerste grondslag heeft Woonbron niet alleen betoogd dat de contractuele bestemming als "koffie-shop" niet omvat het gebruik van het gehuurde als een verkoopplaats van softdrugs, maar ook dat sprake was van leegstand (na een tijdelijke sluiting als gevolg van een bestuurlijke maatregel) en dat leegstand niet een gebruik is conform de overeengekomen bestemming. In verband met de tweede grondslag heeft zij zich onder meer beroepen op het veroorzaken van overlast, het creëren van leegstand, handelen in strijd met overheidsvoorschriften en het gehuurde gebruiken in strijd met de bestemming (MvG nr. 4).
In de kern berusten alle verwijten van Woonbron erop dat [eiser] het gehuurde gebruikt om softdrugs te verhandelen.
7. In rov. 5 t/m 10 aanvaardt het hof de stelling van Woonbron (zie rov. 4, slot) dat sprake was van een wijziging van de bestemming van aanvankelijk koffie-/theehuis of Marokkaans eethuis in een ruimte waar verdovende middelen worden verkocht en/of gebruikt. Het hof heeft m.i. dit handelen in strijd met de horeca-bestemming (vgl. rov. 9) op het oog waar het spreekt van tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst (rov. 10) respectievelijk van de tekortkoming (rov. 12). Daarop wijst ook rov. 13.
8. In rov. 10 t/m 13 aanvaardt het hof ook dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
In dit verband beoordeelt het hof de stellingen van Woonbron over overlast in verband met de handel in softdrugs, over de vondst door de politie op 9 april 2009 van meer hasj, hennep en joints dan de door het OM toegestane hoeveelheden en over leegstand (rov. 11). Blijkens rov. 12 en 13 verwerpt het hof de verweren van [eiser] die hierop zien. In verband hiermee oordeelt het hof in rov. 14 dat grief 2 slaagt.(2)
Woonbron heeft in de toelichting op grief 2 aangevoerd, kort gezegd, (a) dat door de politie op 9 april 2009 aangetroffen, verstopte hoeveelheid drugs op een groothandel duidt en "dat alleen al rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst" (MvG nr. 39) en (b) dat de inval van de politie overlast vormt alsmede dat [eiser]'s handelen in strijd is met het gemeentelijk beleid en in casu leidt tot een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en dat daarom de onmiddellijke ontbinding van de huurovereenkomst voor toewijzing gereed ligt (MvG nr. 40). Dit betoog moet worden gelezen tegen de achtergrond van de stellingen van Woonbron over het zich niet als een goed huurder gedragen (MvG nr. 18 e.v.).
9. Zie ik het goed, dan heeft het hof de stellingen die Woonbron in hoger beroep (ook) aanvoerde in verband met de grondslag 'zich niet als een goed huurder gedragen' wel aanvaard, maar heeft het deze gewogen in het kader van de bij 8 bedoelde vraag of de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
De verplichting om zich als een goed huurder te gedragen wordt onderscheiden van de verplichting om het gehuurde conform de (contractuele) bestemming te gebruiken, al zal de niet-nakoming van de ene verplichting vaak ook een tekortkoming in de nakoming van de andere verplichting opleveren.(3)
Ik bespreek het middel op basis van het uitgangspunt, dat in de rov. 10 t/m 13 nog niet het oordeel besloten ligt dat ook sprake is van schending van de verplichting om zich als een goed huurder te gedragen.
10. Klacht I (waarvan sub 4 geen klacht bevat) ziet op rov. 6 en voert aan dat, anders dan het hof oordeelt, niet sprake is van een bevrijdend verweer, maar van een betwisting van de stelling van Woonbron dat sprake is van een ongeoorloofde wijziging van bestemming van het gehuurde. Dat betekent dat de bewijslast van deze stelling blijft liggen op Woonbron, en niet komt te rusten op [eiser], aldus de klacht onder 5.
11. In rov. 6, 2e volzin, stelt het hof voorop dat het in beginsel aan Woonbron is de feiten en omstandigheden te bewijzen die betrekking hebben op de door haar aangevoerde ongeoorloofde wijziging van bestemming. In rov. 6 (3e volzin) overweegt het hof: "[Eiser] betwist echter niet dat de onderneming aanvankelijk de handelsnaam [B] voerde en erkent dat in het gehuurde met de contractuele bestemming "koffie-shop" softdrugs worden verkocht en gebruikt, maar hij beroept zich ter betwisting van de gestelde tekortkoming erop dat Woonbron met het gebruik van het gehuurde als verkoopplaats van softdrugs vanaf de aanvang van de huurovereenkomst bekend was, zodat er geen sprake is van een ongeoorloofde wijziging van bestemming." Vervolgens kwalificeert het hof het verweer als een bevrijdend verweer.
12. De kwalificatie van het verweer van [eiser] als bevrijdend verweer berust op het oordeel, (i) dat de contractuele bestemming als "koffie-shop" in casu niet omvat het gebruik van het gehuurde als verkoopplaats voor drugs (dus als "coffeeshop") en (ii) dat uit de in rov. 6 genoemde niet betwiste en erkende omstandigheden volgt dat sprake is van een wijziging van bestemming.
13. Ad (i) Dit oordeel ligt besloten in rov. 6. Het oordeel blijkt voorts uit rov. 7, slot, waar het hof overweegt dat het de vraag, of het [eiser] in de rechtsverhouding tot Woonbron vrij stond het gehuurde als verkoopplaats en gebruikplek van softdrugs te gebruiken, ontkennend beantwoord. In rov. 9, 4e volzin, overweegt het hof verder dat het gaat om wijziging van de bestemming horeca-activiteit naar een bestemming coffeeshop als verkoopplaats voor drugs, een bestemming die met horeca niets van doen heeft.
14. Ad (ii) [eiser] heeft zijn verweer, dat Woonbron met dit gebruik bekend was zodat er geen sprake was van een ongeoorloofde wijziging van de bestemming, (ook) ingekleed als een betwisting van de door Woonbron gestelde wijziging van de bestemming.
Voor het hof stond een gebruik in afwijking van de contractueel bepaalde bestemming echter vast en daarmee in beginsel het ongeoorloofde karakter ervan.
Het hof heeft het verweer kennelijk daarom zo opgevat, dat Woonbron stilzwijgend met de bestemmingswijziging akkoord zou zijn gegaan. Gegeven dat naar het oordeel van het hof sprake was van een wijziging van de bestemming als "koffie-shop" als horeca-bestemming naar die als "coffeeshop" als verkoopplaats van sofdrugs, behoeft het enkele feit dat Woonbron van die wijziging op de hoogte was echter nog niet te impliceren dat Woonbron daarmee had ingestemd.(4)
Tegen deze achtergrond kon het hof het verweer dat de bestemmingswijziging in casu niet ongeoorloofd was kwalificeren als een bevrijdend verweer. Klacht I faalt daarom.
15. Klacht II ziet op rov. 7 en klaagt in de onderdelen 6-12 over de uitleg die het hof in deze overweging aan de huurovereenkomst zou hebben gegeven.
16. Betwijfeld kan worden in hoeverre de klacht feitelijke grondslag heeft, omdat het hof in deze overweging vooral de argumenten onderzoekt die [eiser] had aangevoerd ter ondersteuning van zijn betoog dat Woonbron vanaf de aanvang bekend was met het gebruik als verkoopplaats van softdrugs. Met het middel wil ik echter aannemen dat het hof in rov. 7 ook het huurcontract uitlegt. Ook bij die veronderstelling faalt de klacht en wel om de volgende redenen.
17. De klacht mist feitelijke grondslag voor zover zij veronderstelt (zie met name de onderdelen 7 en 9), dat het hof bij de uitleg zou hebben miskend dat de betekenis van de term "koffie-shop" naar gangbaar taalgebruik eind 1993 voor de uitleg relevant kan zijn. Uit rov. 7, 8e volzin (de overweging dat het begrip "koffie-shop" (althans) eind 1993 niet zonder meer gelijk is te stellen aan het begrip "coffeeshop" zoals dit in latere beleidsnota's vorm heeft gekregen) en uit de reeds genoemde rov. 9, 4e volzin, blijkt dat het hof zich ook rekenschap heeft gegeven van wat meer in het algemeen eind 1993 onder "koffie-shop" zou kunnen worden verstaan. Hierop strandt ook de klacht in onderdeel 9, dat het hof zou hebben miskend dat met alle omstandigheden van het geval rekening moet worden gehouden.
Anders dan de klacht veronderstelt (zie met name de onderdelen 7 en 11), volgt uit rov. 7, 7e volzin, niet dat het hof alleen heeft gekeken naar wat Woonbron wist of redelijkerwijs kon weten, zonder mee te wegen wat [eiser] wist of redelijkerwijs kon weten. Het hof reageert met deze passage immers op de stelling (zie rov. 7, 5e volzin) "dat in 1994 "iedereen" wist dat onder een koffieshop dan wel coffeeshop een verkoopplaats voor soft drugs werd verstaan". Het hof heeft in reactie daarop kennelijk onderzocht of Woonbron wist of redelijkerwijs kon weten dat de term "koffie-shop" zag op een verkooppunt van softdrugs. Het hof komt daarbij tot het oordeel dat zulks eind 1993 nog niet het geval behoeft te zijn. Het baseert zijn oordeel op de betekenis die eind 1993 aan de term "koffie-shop" kon worden gehecht in het licht van de omstandigheden van het geval, die ook aan [eiser] bekend waren of konden zijn, zoals de aanvankelijke handelsnaam [B] (rov. 6, 3e volzin). Hieruit volgt dat partijen niet over en weer (redelijkerwijs) konden verwachten dat onder "koffie-shop" een verkooppunt van softdrugs kon worden begrepen. Dit oordeel is niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd.
Ten slotte keert onderdeel 10 zich vergeefs tegen een aan het hof voorbehouden, niet onbegrijpelijke, weging van de betekenis die moet worden toegekend aan de Richtlijn opsporingsbeleid inzake coffeeshops 1994.
18. In klacht III wordt opgekomen tegen rov. 8, waarin het hof het bewijsaanbod van [eiser] in hoger beroep heeft gepasseerd nu geen van de te bewijzen aangeboden stellingen betrekking hebben op de door hem gestelde wetenschap van Woonbron.
19. In cassatie wordt aangevoerd dat deze overweging en beslissing van het hof onbegrijpelijk is, omdat in het bewijsaanbod onder meer als getuige wordt opgeroepen een makelaar voor Woonbron, die betrokken is bij het complex en dus ook van de ruimte die [eiser] huurt van Woonbron. Deze persoon, zo stelt [eiser] in het bewijsaanbod, "is ervan op de hoogte dat Woonbron vanaf het begin van de huurperiode op de hoogte was van de exploitatie als coffeeshop".(5)
20. Zie ik het goed, dan heeft het hof het bewijsaanbod dat Woonbron "op de hoogte was" van de exploitatie als coffeeshop in het licht van hetgeen het hof had overwogen over de bewijslastverdeling als onvoldoende aangemerkt omdat dit op de hoogte zijn nog geen instemming van Woonbron met de bestemmingswijziging impliceert.(6)
De in rov. 8 bedoelde "door hem gestelde wetenschap van Woonbron" kan echter ook worden begrepen als een enkele verwijzing naar de eventuele bij Woonbron bestaande kennis van het gebruik van het gehuurde als verkoopplaats van softdrugs. In deze, door het middel gekozen, lezing klaagt het middel weliswaar terecht over de begrijpelijkheid van dat oordeel, maar kan dat om de zojuist genoemde reden niet tot cassatie leiden.
21. Klacht IV bouwt slechts voort op de andere klachten en behoeft geen afzonderlijke bespreking.
Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden
A-G
1 Zie rov. 2.1 t/m 2.4 van het vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, van 30 januari 2007, waarvan het hof 's-Gravenhage blijkens rov. 1 van zijn arrest van 16 november 2010 is uitgegaan.
2 Grief 2 richtte zich tegen de overweging in rov. 4.5 van het vonnis van 30 januari 2007, waarin was overwogen: "De stelling van Woonbron dat de handel van softdrugs zorgt voor overlast voor de omwonenden kan op zichzelf gezien haar vordering niet dragen. Woonbron heeft niet gesteld dat het gebruik van het gehuurde door [eiser] in feite voor overlast zorgt."
3 Groene Serie Huurrecht, artikel 7:214 BW Pro, aant. 4.
4 Dit wordt afgeleid uit HR 26 juni 1998, LJN ZC2683, NJ 1998/728 m.nt. PAS (waarin overigens geen sprake was van een contractueel bepaalde bestemming). Zie Groene Serie Huurrecht, art. 7:214 BW Pro, aant. 7 en 8. Woonbron heeft zich in de MvG nr. 35 hierop beroepen.
5 Het bewijsaanbod in de Memorie van Antwoord gebruikt de term "coffeeshop" (en niet, zoals het middel vermeldt, "koffie-shop", wat naar het oordeel van het hof in casu een andere betekenis heeft).
6 Het middel veronderstelt sub 15 daarom ten onrechte dat irrelevant is dat het gebruik van het gehuurde gewijzigd is of niet.