Conclusie
Zaaknr. 11/01103
Mr. Huydecoper
Zitting van 11 mei 2012
Conclusie inzake
[Eiser](1)
eiser tot cassatie
tegen
[Verweerder]
verweerder in cassatie
1. In deze zaak vorderde de verweerder in cassatie, [verweerder], met succes ontbinding van een tussen hem en de eiser tot cassatie, [eiser], bestaande huurovereenkomst betreffende een woning in [plaats], aanvankelijk samen met een veroordeling tot betaling van een aanzienlijke huurachterstand.
[Eiser] brengt in cassatie bezwaren in tegen de beslissing van het hof, waarin - zoals ook in de eerste aanleg was gebeurd - de vorderingen van [verweerder] grotendeels als toewijsbaar werden aangemerkt.
2. Er is tijdig(2) en regelmatig cassatieberoep ingesteld. De cassatieklachten kunnen echter volgens mij niet tot cassatie leiden. Zij stellen geen vragen aan de orde die in verband met de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling beantwoording behoeven; en zij zijn ook overigens van dien aard dat ik denk dat met een verkorte conclusie kan worden volstaan.
3. De cassatieklachten zien alle op het geschilpunt dat ik aldus samenvat, dat [eiser] zich ter rechtvaardiging van het langdurig niet betalen van de huur, beriep op een opschortingsrecht in verband met het van de kant van [verweerder] niet nakomen van onderhoudsverplichtingen. Die onderhoudsverplichtingen zouden in dit geval nader accent krijgen doordat de huurwoning door [verweerder] was gekocht van een toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet - wat wel een "corporatie" pleegt te worden genoemd -; en er bij gelegenheid van deze koop verdergaande verplichtingen terzake van onderhoud en renovatie zouden zijn bedongen, dan er overigens (misschien) zouden gelden.
4. Het hof verwerpt de hier bedoelde verweren met overwegingen - in rov. 4.6.5 - 4.6.8 van het bestreden arrest - die ertoe strekken dat de gebreken aan het gehuurde zoals die van de kant van [eiser] waren gesteld van onvoldoende betekenis waren om volledige opschorting van de huurbetalingsverplichting (gedurende een vrij aanzienlijke periode, voeg ik toe) te rechtvaardigen; waar nog bij kwam dat van de kant van [eiser] geen vordering tot huurvermindering op de voet van art. 7:207 BW Pro was geldend gemaakt en dat een deel van de gebreken pas in maart 2008 was gemeld, terwijl de opschorting al vele maanden eerder was aangevangen.
5. Wat de middelen hiertegen inbrengen is bij verre na niet toereikend om de door het hof gebezigde motivering met succes aan te tasten.
In de alinea's 1.2 - 1.5 van de cassatiedagvaarding (daarvóór tref ik in die dagvaarding geen klachten aan) wordt betoogd dat ten onrechte geen rekening zou zijn gehouden met de bijzondere verplichtingen terzake van renovatie die uit de rechtsverhouding ten opzichte van de voormalige eigenares (de corporatie) zouden voortvloeien; dat onjuist zou zijn dat voor voorzieningen in een huurwoning niet in het algemeen zou gelden dat daarvan na tijdsverloop van ca. 30 jaar renovatie mag worden verlangd; en dat [eiser] zijn klachten al medio 2007 - dat wil zeggen: vóórdat de huurbetaling werd opgeschort - aan de vertegenwoordiger van [verweerder] had gemeld.
6. Deze klachten miskennen dat het aan het hof was om de ernst van de gestelde gebreken in het kader van de rechtsverhouding van partijen te beoordelen/waarderen, om vast te stellen of opschorting van de huurbetaling daardoor gerechtvaardigd werd.
Dat heeft het hof gedaan. De algemeenheden die in deze klachten worden gedebiteerd kunnen niet opleveren dat de - naar zijn aard als feitelijk aan te merken - waardering die het hof heeft uitgevoerd, onjuist of overigens onvoldoende zou zijn. Nu zich opdringt dat algehele opschorting van de huur gedurende een betrekkelijk lange periode, niet kan worden gerechtvaardigd als er geen gebreken van navenante ernst blijken te bestaan (waarbij die gebreken ook tijdig moeten zijn gemeld), kan de hier door het hof gegeven waardering niet anders dan als zeer begrijpelijk worden gekwalificeerd(3).
7. Ik merk nog op dat de specifieke gebreken die in alinea 1.5 van de cassatiedagvaarding worden genoemd, bepaald niet van dien aard zijn dat het hof niet kon oordelen dat die géén langdurige algehele opschorting van de huurbetalingsverplichting rechtvaardigden. Het gaat telkens om gebreken die niet - althans niet noodzakelijkerwijs - wezenlijke vermindering van het huurgenot opleveren. Aan dat gegeven komt bij de beoordeling van de ernst van de gebreken, om voor de hand liggende redenen veel gewicht toe.
8. Volledigheidshalve wijs ik er op dat de hier besproken klachten erop zinspelen dat bij gelegenheid van een comparitie in de eerste aanleg afspraken zouden zijn gemaakt en dat het hof daaraan gebonden was, althans daarmee rekening moest houden. Dit betoog faalt al daarom, omdat de rechter in eerste aanleg in zijn eindvonnis vaststelde dat [eiser] zich niet aan de ter comparitie gemaakte afspraken had gehouden (en dat die rechter daaraan de gevolgtrekkingen zou verbinden die hem geraden leken)(4).
Het middel doet geen beroep op stellingen, uit de appelinstantie, die ertoe strekten dat het hof alsnog betekenis aan de bedoelde afspraken zou moeten hechten(5).
9. Alinea 1.6 klaagt over de vaststelling dat een deel van de gebreken niet tijdig zou zijn gemeld. Deze klacht faalt omdat die tegen een feitelijke waardering gericht is, en ook omdat het hier een overweging ten overvloede van het hof betreft.
De alinea's 1.7 - 1.9 voegen geen argumenten toe die naast de hiervóór onderzochte nog bespreking behoeven.
10. Het moeilijk verstaanbare Middel II lijkt geheel te berusten op het uitgangspunt dat [eiser] met recht de huurbetalingen had opgeschort. Dat uitgangspunt is, zoals bij bespreking van het eerste middel bleek, niet juist.
Voor zover dit middel ook van andere presumpties mocht uitgaan, tref ik geen begrijpelijke klachten aan die twijfel kunnen opwerpen ten aanzien van het oordeel waar de klachten zich op blijken te richten (namelijk de door het hof uitgevoerde belangenafweging met betrekking tot de vraag of hier, gezien de ernst van [eiser]' wanprestatie en de verdere omstandigheden, ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd was(6)).
Dat, zoals dit middel aanvoert, [eiser] in hoger beroep de van zijn kant geldend gemaakte eis (in reconventie) had gewijzigd(7), lijkt mij voor de beoordeling van de klachten tegen het oordeel in conventie van geen enkel belang. Het middel doet hier dus ten onrechte een beroep op.
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping met toepassing van art. 81 RO Pro.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Spelling ontleend aan het in cassatie bestreden arrest. In de stukken wordt de middelste voornaam veelal als "[naam]" gespeld.
2 De beslissing van het hof is van 21 september 2010. De cassatiedagvaarding is op 21 december 2010 uitgebracht.
3 Zie bijvoorbeeld De Jonge - De Wijkerslooth-Vinke, Parlementaire Geschiedenis Huurrecht, 2008, p. 199 en Kamerstukken I 2002 - 2003, 26 089 enz., nr. 50, p. 12; Hof Den Haag 18 augustus 2006, PRG 2006, 164; Rossel, Huurrecht algemeen, 2011, nr. 5.2.2.
4 Vonnis in eerste aanleg van 29 juli 2008, rov. 4.5.
5 Volledigheidshalve: er waren in appel wel stellingen aangevoerd die men in deze zin zou kunnen verstaan (in het kader van de Grieven 1 en 2). Het middel verwijst hier echter niet naar.
6 Zie voor het rechtskarakter van een dergelijke afweging bijvoorbeeld HR 10 juni 1988, NJ 1988, 873 m.nt. PAS, rov. 3.5.
7 De gewijzigde eis komt er op neer dat schadevergoeding wordt gevorderd omdat er ten onrechte zou zijn ontruimd.