Conclusie
Zaaknr. 11/04573
mr. E.M. Wesseling-van Gent
Zitting: 19 oktober 2012
Conclusie inzake:
[Eiser]
tegen
Arsco B.V.
Deze zaak betreft een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst en de ontruiming van een tweetal bedrijfsterreinen.
1. Feiten(1) en verkorte weergave van het procesverloop(2)
1.1 Eiser tot cassatie, [eiser], huurt van verweerster in cassatie, Arsco, op grond van een mondelinge huurovereenkomst een perceel, kadastraal bekend [A 001], gelegen achter de woning aan de [a-straat 1] te [plaats], waarin de directeur van Arsco woont. Tevens heeft [eiser] in gebruik het daarachter gelegen perceel, kadastraal bekend [A 002].
1.2 Bij inleidende dagvaarding van 1 juli 2008 heeft Arsco [eiser] gedagvaard voor de rechtbank te 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft en daarbij gevorderd dat de rechtbank, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: (i) de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot perceel [A 001] ontbindt en (ii) [eiser] veroordeelt dit perceel te ontruimen, met nevenvorderingen, alsmede (iii) perceel [A 002], met nevenvorderingen; voorts [eiser] veroordeelt tot betaling aan haar van (iv) een bedrag van (in totaal) € 136.029,21(3), te vermeerderen met de wettelijke rente en, (v) uit hoofde van schadevergoeding, een bedrag van € 1,66 per m² vanaf 1 juli 2008 tot aan de dag der algehele ontruiming, voor iedere maand dat [eiser] het door hem in bezit genomen perceel [A 002] niet heeft ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente.
1.3 Aan deze vorderingen heeft Arsco ten grondslag gelegd dat [eiser] perceel [A 002] onrechtmatig in gebruik heeft genomen en dat hij toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst met betrekking tot perceel [A 001]. Zij heeft in dat verband gesteld dat [eiser] de percelen in strijd met milieuwetgeving gebruikt. Meer specifiek zou volgens Arsco sprake zijn van (dreigende) verontreiniging door olie uit opgeslagen (verwarmings)ketels en van opslag van asbesthoudende stoffen.
De kantonrechter heeft de vorderingen bij vonnis van 8 oktober 2009 afgewezen.
1.4 Arsco is, onder aanvoering van vijf grieven, van dit vonnis in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage. Zij heeft daarbij haar vordering in eerste aanleg onder (iv) verminderd tot een bedrag van € 105.345,65, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2008 tot aan de dag der voldoening(4) en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van de kantonrechter en tot toewijzing van haar vorderingen.
[Eiser] heeft de grieven bestreden.
1.5 Het hof heeft het vonnis waarvan beroep bij arrest van 26 april 2011 vernietigd en, opnieuw rechtdoende, - samengevat- :
- de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot perceel [A 001] ontbonden;
- [eiser] veroordeeld om de percelen [A 001] en [A 002] binnen twee maanden na betekening van het arrest te ontruimen;
- [eiser] verder veroordeeld om aan Arsco een bedrag van € 10.829,- te betalen ter zake van de verschuldigde huurpenningen over de periode van 1 januari 2009 tot en met 28 februari 2010, te verminderen met de eventueel na 22 juni 2010 reeds gedane betalingen; en
- het meer of anders gevorderde afgewezen.
1.6 [Eiser] heeft tegen het arrest tijdig(5) beroep in cassatie ingesteld.
Tegen Arsco is verstek verleend.
[Eiser] heeft de zaak schriftelijk toegelicht(6).
2. Bespreking van het cassatiemiddel(7)
2.1 Het cassatiemiddel is gericht tegen de rechtsoverwegingen 4 tot en met 5.3, 6.3, 7 en het dictum en klaagt in alinea 1 in algemene zin dat het hof "in genoemde rechtsoverwegingen en in het dictum ten onrechte, althans onbegrijpelijk, althans onvoldoende, althans onvoldoende inzichtelijk gemotiveerd heeft beslist dat de huurovereenkomst ten aanzien van beide percelen ontbonden moet worden en [eiser] heeft veroordeeld tot ontruiming." Deze klacht valt vervolgens- na een inleiding onder 2-17 en een constatering onder 18 - uiteen in verschillende subklachten onder 19-25. Deze subklachten worden vervolgens toegelicht in de alinea's 26 tot en met 33.
2.2 Alvorens de klachten te bespreken, stel ik voorop dat cassatieklachten volgens vaste rechtspraak op art. 407 lid 2 Rv. aan een aantal minimumeisen dienen te voldoen(8). Zo moet een rechtsklacht met bepaaldheid en precisie inhouden welke beslissing of overweging in de bestreden uitspraak onjuist is en waarom door die beslissing of overweging het recht is geschonden. Een motiveringsklacht dient met bepaaldheid en precisie te vermelden welke beslissing of overweging onvoldoende is gemotiveerd dan wel onbegrijpelijk is en waarom. Als een cassatieklacht (mede) is gebaseerd op stellingen die in de feitelijke instanties zijn aangevoerd, dan moet het middel de vindplaats(en) vermelden van die stellingen in de stukken van het geding(9).
2.3 De algemene klacht (alinea 1 van de cassatiedagvaarding) mist feitelijke grondslag voor zover zij er van uitgaat dat het hof heeft geoordeeld dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot zowel perceel [A 001] als perceel [A 002] moet worden ontbonden. Het hof heeft immers in het dictum uitsluitend de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden met betrekking tot perceel [A 001]. Hetzelfde geldt voor de klacht onder 19 dat het hof heeft miskend dat het niet buiten "het gevorderde" mag treden en niet meer mag toewijzen dan gevorderd. Uit de toelichting in alinea 27 leid ik af dat ook deze klacht is gefundeerd op het betoog dat het hof de huurovereenkomst met betrekking tot perceel [A 002] heeft ontbonden, hetgeen niet het geval is.
Voor het overige voldoen de klachten niet aan de eisen die aan een middel mogen worden gesteld.
2.4 Volgens de klacht onder 20 heeft het hof miskend dat uitleg van "de overeenkomst" en daarmee ook van "eventuele gestelde tekortkomingen" dient te geschieden aan de hand van de zgn. Haviltex-norm, en dat de wijze van uitvoering van "de huurovereenkomst" van belang is dan wel kan zijn voor de uitvoering van de overeenkomst. Als ik het goed zie, wordt de klacht in de alinea's 29 tot en met 32 toegelicht. Daar wordt aangevoerd dat:
(i) de huurovereenkomst "een beperkt ingesloten terrein betreft dat eigenlijk nauwelijks een andere functie heeft dan opslag";
(ii) opslag het doel was van de huurovereenkomst en ook steeds heeft plaatsgevonden;
(iii) opslag van ketels in overeenstemming was met het doel van de overeenkomst;
(iv) opslag de enige activiteit was die er altijd is geweest en dat de directeur van Arsco, die naast het bedrijf woonde, hier geen problemen mee had;
(v) Arsco jarenlang nergens over heeft geklaagd;
(vi) de ketels al bij aanvang van de huurovereenkomst gewone ketels waren, in die zin dat zij onderdeel zijn geweest van de normale bedrijfsuitvoering van tuinbouwbedrijven;
(vii) er geen reden was om " in of aan die ketels bijzondere gevaren te achten";
(viii) het feit dat een ketel incidenteel wellicht verontreinigd is geweest, doch die verontreiniging zich niet heeft verspreid over het gehuurde en daarvoor geen gevaar vormde, niet een tekortkoming van [eiser] vormt;
(ix) het hof zijn gehele redengeving op de brieven van de gemeente lijkt te hebben gebaseerd, hetgeen onvoldoende is omdat het nog steeds aankomt op weging van alle omstandigheden en daarmee op hetgeen partijen van elkaar redelijkerwijs mochten verwachten.
2.5 De klacht voldoet niet aan de eisen van art. 407 lid 2 Rv. omdat niet duidelijk wordt gemaakt tegen welke passage zij precies is gericht en waarom het oordeel van het hof onjuist dan wel onbegrijpelijk zou zijn. Voorts wordt ook niet verwezen naar vindplaatsen in de processtukken waar de weergegeven stellingen zijn aangevoerd. Weliswaar worden in de alinea's 2 tot en met 18 veel stellingen opgesomd die [eiser] in de feitelijke instanties heeft aangevoerd, maar de klacht maakt niet duidelijk welke van die stellingen in welk verband zijn aangevoerd.
2.6 Ook overigens faalt de klacht. In cassatie wordt niet, en in ieder geval niet specifiek genoeg, opgekomen tegen het oordeel aan het slot van rechtsoverweging 5.1 dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming gerechtvaardigd zijn in geval van herhaalde milieuovertredingen, ook al worden zij telkens na aanschrijving door de gemeente alsnog opgeheven, en dat dit temeer geldt indien er sprake is van een huurachterstand.
Het oordeel aan het slot van rechtsoverweging 5.2 dat in elk geval ten tijde van het nemen van de memorie van antwoord nog sprake was van de door Arsco gestelde huurachterstand wordt in cassatie evenmin bestreden. Tegen het oordeel van het hof dát sprake is van herhaalde milieuovertredingen wordt in cassatie - tot slot - ook niet opgekomen.
2.7 Het hof heeft zijn oordeel dat in deze zaak sprake is van herhaalde milieuovertredingen gegeven naar aanleiding van de stelling van Arsco dat sprake is van asbestverontreiniging. Arsco heeft daarbij verwezen naar brieven van de gemeente Westland aan [eiser] van 27 mei 2008 en van 29 mei 2009. Naar het oordeel van het hof blijkt uit deze brieven dat in april 2008 bij een controle van de percelen [A 001] en [A 002] asbestverontreinigde ketels zijn aangetroffen en dat bij een inventarisatie is gebleken dat 41 van de aanwezige 43 ketels asbesthoudend materiaal bevatten van de hoogste risicocategorie. Na te hebben overwogen dat [eiser] in oktober 2008 saneringswerkzaamheden heeft laten verrichten waarna de gemeente het terrein weer had vrijgegeven, overweegt het hof vervolgens dat de brief van 29 mei 2009 vermeldt dat bij een (opvolgende) inspectie in april 2009 is geconstateerd dat er deuren van opgeslagen stoomketels open stonden zodat er losvezelig asbest vrijkwam, alsmede dat van diverse ketels de plastic "containment" aan het loslaten was en ook daardoor losvezelig asbest kon vrijkomen en dat de gemeente voornemens is handhavend op te treden.
[Eiser] heeft daartegenover gesteld dat de brief van 29 mei 2009 volledig is achterhaald. Het hof heeft deze stelling echter terzijde geschoven omdat [eiser] een en ander in het geheel niet heeft onderbouwd. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting omtrent stelplicht en bewijslast en is voor het overige feitelijk en niet onbegrijpelijk.
2.8 Het middel klaagt onder 21-25 dat hof (a) heeft miskend dat op Arsco de stelplicht en bewijslast rust van de door haar gestelde tekortkomingen van [eiser] in de nakoming van de huurovereenkomst, en dat het stellingen van Arsco niet als vaststaand mag aannemen wanneer deze voldoende gemotiveerd worden betwist, (b) heeft miskend dat het aan [eiser] is tegenbewijs te leveren, waar dat niet is uitgesloten, en dat de verdeling van de bewijslast niet met zich brengt dat op hem de last rust stellingen en verweren te bewijzen die hij naar voren heeft gebracht ter betwisting van de stellingen van Arsco met betrekking tot tekortkomingen van [eiser](10) in de nakoming van de huurovereenkomst, (c) [eiser] ten onrechte niet tot tegenbewijs heeft toegelaten dan wel dat het ten onrechte een prognose heeft gemaakt van het te leveren tegenbewijs, althans (d) onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe het de hiervoor genoemde regels heeft toegepast en (e) dat het oordeel van het hof onbegrijpelijk is gemotiveerd, mede gelet op essentiële stellingen en (tegen)bewijsaanbiedingen van [eiser], zoals genoemd in de inleiding op het middel, althans dat het hof niet dan wel onvoldoende is ingegaan op deze stellingen.
2.9 De klachten voldoen niet aan de eisen die aan een middel mogen worden gesteld, nu zij niet duidelijk maken tegen welke passage zij precies zijn gericht. Daarnaast zien zij eraan voorbij dat het hof heeft geoordeeld dat [eiser] niet aan zijn stelplicht heeft voldaan, zodat aan bewijslevering niet kon worden toegekomen.
2.10 Nu in deze zaak geen rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling behoeven te worden beantwoord, kan het cassatieberoep m.i. worden verworpen met toepassing van art. 81 RO.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G
1 Zie voor de feiten het arrest van het hof Den Haag van 26 april 2011, rov. 2.1 en 2.2.
2 Zie voor het procesverloop in eerste aanleg het tussenvonnis van de rb. Den Haag van 29 januari 2009, p. 1 onder het kopje "Procedure", en het eindvonnis van 8 oktober 2009, p. 1 onder het kopje "Procedure". Zie voor het procesverloop in hoger beroep het arrest van het hof Den Haag van 26 april 2011, p. 1 onder het kopje "Het verloop van het geding."
3 Dit bedrag is opgebouwd uit een hoofdsom van € 116.749,65 (betreffende een gebruiksvergoeding van € 20,- per m² per jaar vanaf januari 2004 tot en met mei 2008 voor het onrechtmatige gebruik van perceel [A 002] en een huurachterstand over mei 2008 ter zake van perceel [A 001]), een bedrag van € 17.512,45 aan buitengerechtelijke kosten en een bedrag van € 1.767,11 aan rente tot de dag der dagvaarding.
4 Zie daarover rov. 3 van het bestreden arrest.
5 De cassatiedagvaarding is op 26 juli 2011 uitgebracht.
6 De s.t. bevat zelf geen toelichting. [Eiser] verwijst daarin uitsluitend naar de in de cassatiedagvaarding opgenomen toelichting.
7 Hoewel in alinea 1 van de cassatiedagvaarding wordt vermeld "Middel 1: Ontbinding", heb ik in het vervolg van de cassatiedagvaarding geen andere middelen aangetroffen.
8 HR 5 november 2010, LJN BN6196 (JBPr 2011, 6 m.nt R.P.J.L. Tjittes).
9 Dit alles lijdt slechts dan uitzondering, indien het een rechtsklacht betreft en - zonodig mede uit de gedingstukken - zonder meer duidelijk is waarin volgens de steller van het middel de onjuistheid van de bestreden rechtsopvatting is gelegen, dan wel indien de wederpartij op basis van de in het middel (en eventueel de daarop in de s.t. gegeven verduidelijking) vervatte rechts- en/of motiveringsklachten de rechtsstrijd in cassatie heeft aanvaard.
10 In de klacht staat "Arsco". Ik ga ervan uit dat dit een verschrijving is en dat bedoeld is: [eiser].