Conclusie
Rolnr. 14/01473
Mr M.H. Wissink
Zitting: 16 januari 2015
conclusie in de zaak van
1.[eiseres 1],
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
3.
[eiser 3],
[eiser 3],
allen wonende te [woonplaats],
hierna gezamenlijk: [eiser] c.s.
tegen
De Principaal B.V.,
gevestigd te Amsterdam
Deze zaak betreft een vordering tot ontruiming van een pand dat is gekraakt. Aan de orde komt de vraag of een beroep van de krakers op verjaring van de rechtsvordering tot opheffing van de onrechtmatige toestand (het zonder recht of titel bewonen van een pand) als misbruik van bevoegdheid kan worden aangemerkt.
1. Feiten [1]
1.1
[eiser] c.s. woont en werkt in het pand gelegen aan de [a-straat 1] te Amsterdam. Dit pand behoort tot het gebouwencomplex Tabakspanden II en wordt vanwege de daarop aanwezige schildering op de buitengevel ook wel het Slangenpand genoemd (hierna: het Slangenpand). De Tabakspanden II en het nabij gelegen gebouwencomplex Tabakspanden I worden sinds lange tijd gekraakt. Het Slangenpand is sinds 1983 voortdurend gekraakt.
1.2
In 2008 is het Slangenpand, evenals de andere Tabakspanden, in eigendom verworven door De Principaal B.V. (hierna: De Principaal), een onderdeel van Woonstichting De Key.
1.3
De Key heeft, in samenspraak met de gemeente Amsterdam, het plan opgevat de Tabakspanden II en de nabijgelegen Tabakspanden I te herontwikkelen (hierna: het herontwikkelingsplan). In januari 2012 zijn de bewoners van het Slangenpand hierover schriftelijk geïnformeerd. De Principaal heeft ten behoeve van het herontwikkelingsplan de benodigde vergunningen aangevraagd.
1.4
Bij e-mailbericht van 2 februari 2012 heeft De Key aan de bewoners van het Slangenpand bericht dat de uitvoering van de werkzaamheden zal beginnen op 1 oktober 2012. De Key heeft verder geschreven:
“Voor die tijd moet u de ruimte die u gebruikt leeg aan ons opleveren. Wij hebben geen huurovereenkomst met u en bieden u daarom geen vervangende ruimte aan."
2. Procesverloop [2]
2.1
In de procedure in eerste aanleg heeft De Principaal bij de rechtbank Amsterdam gevorderd, kort gezegd en voor zover in cassatie van belang, [eiser] c.s. (alsmede enkele andere partijen) te veroordelen tot ontruiming van het Slangenpand onder de voorwaarde dat alle benodigde omgevings- en sloopvergunningen voor de geplande werkzaamheden aan dit pand zijn afgegeven. Zij heeft daartoe gesteld dat [eiser] c.s. zonder recht of titel in het Slangenpand, dat haar eigendom is, verblijft.
Bij vonnis van 5 december 2012 heeft de rechtbank Amsterdam de vorderingen van De Principaal (nagenoeg geheel) toegewezen omdat op grond van de omstandigheden van het geval niet kan worden geconcludeerd dat, nadat alle benodigde vergunningen zijn verleend, ongerechtvaardigde leegstand is te verwachten en De Principaal derhalve voldoende belang heeft bij de gevorderde ontruiming.
2.2
[eiser] c.s. (alsmede één andere partij) is van dit vonnis in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof Amsterdam. Bij (tussen)arrest van 16 april 2013 heeft het hof twee incidenten beoordeeld die in cassatie geen rol spelen. [3] Bij (eind)arrest van 7 januari 2014 heeft het hof het vonnis van de rechtbank bekrachtigd. [4] Voor zover in cassatie van belang overweegt het hof het volgende:
“2.1 [eiser] c.s. betogen met hun eerste twee grieven dat de vordering tot ontruiming van het Slangenpand, in elk geval voor zover deze tegen [eiser 3] is gericht, is verjaard. Zoals blijkt uit haar toelichting op deze grieven hebben zij zich daarbij beroepen op de verjaring van een vordering tot opheffing van een onrechtmatige toestand (zie vooral memorie van grieven onder 22). Volgens [eiser] c.s. bewoont (in ieder geval) [eiser 3] al vanaf 6 maart 1983 het Slangenpand – welke stelling de Principaal niet gemotiveerd heeft weersproken –, zodat de in dit opzicht geldende verjaringstermijn van twintig jaar ten aanzien van deze bewoner in elke geval reeds ruimschoots is verstreken. Bij gelegenheid van de pleidooien voor het hof hebben [eiser] c.s. hieraan toegevoegd dat zij bovendien moeten worden aangemerkt als bezitters van het Slangenpand (zie pleitnota mr. Uppal onder 18 en met name 20). Kennelijk beroepen [eiser] c.s. zich in dit verband op de in art. 3:105 lid 1 BW Pro geregelde verkrijging door extinctieve verjaring.
2.2
Laatstgenoemd beroep van [eiser] c.s. wordt verworpen, omdat het tardief, immers pas bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep, is gedaan. Overigens hebben [eiser] c.s., die zich beroepen op artikel 3:109 BW Pro, onvoldoende duidelijk gemaakt waarom, gelet op de vaststaande feiten en omstandigheden – De Principaal is rechthebbende op het Slangenpand en [eiser] c.s. kunnen zich niet beroepen op (latere) verkrijging van het pand onder bijzondere titel −, artikel 3:119 lid 2 BW Pro, dat in een geval als het onderhavige in aanmerking komt analoog te worden toegepast, niet aan hun verkrijging ex art. 3:105 BW Pro in de weg staat. Bovendien kunnen [eiser] c.s. niet worden aangemerkt als bezitters. Op grond van artikel 6:174 lid 5 BW Pro wordt degene die als eigenaar van de opstal in de registers staat ingeschreven vermoed de bezitter daarvan te zijn en op grond van het enkele feit dat [eiser] c.s. de feitelijke toegang over het Slangenpand heeft verschaft kan niet worden geconcludeerd dat zij dat pand voor zichzelf zijn gaan houden.
2.3
Voor zover [eiser] c.s. zich op het standpunt hebben gesteld dat zij zich als houders van het Slangenpand mogen beroepen op de verjaring van de vordering tot opheffing van de onderhavige onrechtmatige toestand (het zonder recht of titel bewonen van dit pand), overweegt het hof als volgt. Ervan uitgaande – gelet op wat onder 2.1 is overwogen – dat de vordering van De Principaal tot opheffing van de onrechtmatige toestand (in elk geval jegens [eiser 3]) is verjaard, komt dit erop neer dat De Principaal de inbreuk op haar subjectieve recht blijvend zou moeten dulden. Dit zou betekenen dat een toestand ontstaat waarin De Principaal als eigenares van het Slangenpand – waarvoor zij een koopsom heeft betaald – blijvend aansprakelijk is voor dit pand en de daarmee verband houdende lasten, terwijl het pand zonder enige beperking in de tijd door de huidige bewoners en/of hen die het gebruik voortzetten kan worden bewoond en gebruikt zonder dat daar enigerlei vergoeding of andere verplichting van dezen tegenover staat. Onder deze omstandigheden levert een beroep van [eiser] c.s. op verjaring misbruik van bevoegdheid als bedoeld in artikel 3:13 lid 2 BW Pro op omdat zij, de onevenredigheid tussen hun belang bij uitoefening ervan en het belang van De Principaal dat hierdoor wordt geschaad in aanmerking genomen, niet tot die uitoefening hadden kunnen komen. Dit betekent dat [eiser] c.s., gelet op het eerste lid van genoemde bepaling, geen beroep op verjaring toekomt.”
2.3
[eiser] c.s. heeft tijdig cassatieberoep ingesteld tegen het arrest van het hof van 7 januari 2014. Aan De Principaal is verstek verleend.
3.Bespreking van het cassatiemiddel
3.1
Volgens vaste rechtspraak over art. 407 Rv Pro dient een cassatiemiddel te vermelden tegen welke oordelen het is gericht en waarom door de bestreden oordelen het recht is geschonden en/of deze niet genoegzaam zijn gemotiveerd. Een rechtsklacht dient met bepaaldheid en precisie in te houden welke beslissing of overweging in de bestreden uitspraak onjuist is en waarom door die beslissing of overweging het recht is geschonden. Een motiveringsklacht dient met bepaaldheid en precisie te vermelden welke beslissing of overweging onvoldoende gemotiveerd dan wel onbegrijpelijk is en waarom. Indien een cassatieklacht (mede) is gebaseerd op in de feitelijke instanties aangevoerde stellingen, moet het middel de vindplaats(en) vermelden van die stellingen in de stukken van het geding. Dit alles lijdt slechts dan uitzondering, indien het een rechtsklacht betreft en – zo nodig mede uit de gedingstukken – zonder meer duidelijk is waarin volgens de steller van het middel de onjuistheid van de bestreden rechtsopvatting is gelegen, dan wel indien de wederpartij op basis van de in het middel (en eventueel de daarop in de schriftelijke toelichting gegeven verduidelijking) vervatte rechts- en/of motiveringsklachten de rechtsstrijd in cassatie heeft aanvaard. [5]
Tegen deze achtergrond voldoen de twee middelen die zijn aangevoerd (en niet nader zijn toegelicht) goeddeels niet aan de daaraan te stellen eisen en gaan ze alleen daarom al niet op. Volledigheidshalve zal ik de middelen nader bespreken.
3.2
Middel 1is primair gericht tegen rov. 2.3. Het betoogt in de kern dat het hof een te ruime uitleg heeft gegeven aan het begrip “misbruik van recht” zoals is bedoeld in art. 3:13 BW Pro. Het betoogt daartoe, samengevat: (i) dat het hof zich er geen rekenschap van heeft gegeven dat de ruimte voor toepassing van dit leerstuk met betrekking tot de verjaring van de rechtsvordering zeer beperkt is; (ii) dat een verjaringstermijn, gelet op zijn strekking, een objectief en in beginsel absoluut karakter heeft; (iii) dat buiten het geval van aansprakelijkheid aan ruimte voor het buiten toepassing laten van verjaring uit de aard der zaak geen behoefte is; (iv) dat er geen bijzondere redenen van billijkheid zijn aan te merken die de overwegingen van het hof op dit punt rechtvaardigen; waartoe het middel (v) wijst op een aantal omstandigheden van het geval en (vi) een afwijkende uitkomst in een zaak die werd beoordeeld door Hof Arnhem 14 mei 2002, ECLI:NL:GHARN:2002:AE2653, WR 2003/68 m.nt. W. Heemskerk.
3.3
Op de voet van art. 3:13 lid 1 BW Pro kan degene aan wie een bevoegdheid toekomt, haar niet inroepen voor zover hij haar misbruikt. Misbruik van een bevoegdheid bepaalt in wezen de grenzen van die bevoegdheid zelf. [6] In het tweede lid van dit artikel worden enkele voorbeelden genoemd van misbruik van bevoegdheid, waaronder het geval dat “men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen.” Om misbruik van bevoegdheid aanwezig te achten, is een zuivere belangenafweging onvoldoende. [7] Vereist is dat er een grote onevenwichtigheid geconstateerd kan worden tussen het gediende en het aangetaste belang.
Duidelijk is dat het hof in rov. 2.3, bij zijn beoordeling dat het beroep op verjaring op de voet van art. 3:314 lid 1 jo Pro 3:306 BW in dit geval misbruik van bevoegdheid oplevert, de door art. 3:13 lid 2 BW Pro voorgeschreven belangenafweging heeft gemaakt.
Het door het middel sub (i) en (ii) betoogde gaat daarom niet op. Voor zover een parallel getrokken kan worden met de rechtspraak over de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in verband met een beroep op verjaring, miskent het door het middel onder (iii) betoogde, dat dit niet beperkt is tot de sfeer van het aansprakelijkheidsrecht (voor welke beperking m.i. ook geen goede reden is te bedenken). [8]
3.4
Het hof heeft zijn oordeel onderbouwd door te wijzen op de omstandigheden, kort gezegd, dat De Principaal de inbreuk op haar subjectieve recht – het zonder recht of titel bewonen van het Slangenpand – blijvend moet dulden; dat daardoor een toestand zou ontstaan waarin De Principaal als eigenares van het Slangenpand – waarvoor zij een koopsom heeft betaald – blijvend aansprakelijk is voor het Slangenpand en de daarmee verband houdende lasten; terwijl het Slangenpand zonder enige beperking in de tijd door de huidige bewoners en/of hen die het gebruik voortzetten zou kunnen worden bewoond en gebruikt zonder dat daar enige vergoeding tegenover staat.
Deze omstandigheden bestrijdt het middel als zodanig niet. Het door het middel sub (iv) betoogde gaat daarom niet op. Het sub (v) betoogde is niet voorzien van verwijzingen naar (vindplaatsen in) de stukken in feitelijke instanties waaruit blijkt dat [eiser] c.s. zich op deze omstandigheden heeft beroepen, zodat de klacht in zoverre niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen. De uitspraak van het hof Arnhem, waarnaar het middel verwijst, betrof een kort geding tegen lang zittende krakers; uit die uitspraak blijkt niet dat er in die zaak sprake was van (een afweging van) omstandigheden als waarvan sprake is in het oordeel van het hof Amsterdam.
Het oordeel van het hof is zozeer verweven met zijn feitelijke waardering van de omstandigheden van het geval dat het in cassatie slechts in beperkte mate op juistheid kan worden onderzocht. Het hof heeft zonder schending van enige rechtsregel tot zijn oordeel kunnen komen. Dat oordeel is ook niet onbegrijpelijk.
3.5
Middel 1 klaagt aan het slot nog dat het uitgangspunt van het hof dat [eiser] c.s. slechts als houder en niet als bezitter van het pand kan worden aangemerkt, niet aanvaard kan worden omdat op grond van art. 3:109 BW Pro een houder geacht wordt voor zichzelf te houden.
Deze klacht faalt, omdat het hof dit argument in rov. 2.2 heeft beoordeeld en beargumenteerd heeft verworpen, terwijl de klacht niet aanvoert waarom die verwerping onjuist zou zijn. Het middel voldoet daarom in zoverre niet aan de daaraan te stellen eisen.
Bovendien kan de klacht niet baten, omdat deze zich slechts richt tegen één van de drie gronden waarop het hof in rov. 2.2 zijn conclusie baseert dat geen sprake is van bezit.
3.6
Middel 2, dat kennelijk is gericht tegen rov. 2.1-2.3, betoogt in de kern dat het hof heeft verzuimd in te gaan op de stellingen van [eiser] c.s. onder 10 t/m 21 van haar pleitnota van 20 november 2013 waardoor zijn arrest onvoldoende is gemotiveerd en stellingen zijn miskend.
3.7
Voor zover het middel betoogt dat het hof niet zou zijn ingegaan op door [eiser] c.s. aangevoerde standpunten dat zij niet slechts als houder, maar ook als bezitter van het Slangenpand moet worden aangemerkt, geldt het volgende.
Het beroep van [eiser] c.s. dat zij moet worden aangemerkt als bezitter verwerpt het hof in rov. 2.2 primair met de motivering dat het tardief, immers pas bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep, is gedaan. Op grond van de twee-conclusieregel mogen de grieven in beginsel niet in een later stadium dan in de memorie van grieven worden aangevoerd (de ‘in beginsel strakke regel’). Hierop zijn uitzonderingen mogelijk die zich in dit geval niet voordoen en waarop het cassatiemiddel ook geen beroep doet. [9]
Het hof heeft dan ook begrijpelijk geoordeeld dat het standpunt dat zij bezitter is door [eiser] c.s. te laat naar voren is gebracht. Het hof is op dit standpunt en de door [eiser] c.s. aangevoerde stellingen, zo begrijp ik rov. 2.2, ten overvloede nog nader ingegaan gelet op de woorden ‘overigens’ en ‘bovendien’. Het middel is derhalve ongegrond.
3.8
Daarbij komt dat de pleitnota waar het hier om gaat geen onderdeel uitmaakt van het procesdossier in cassatie. Na het opvragen van het stuk bij de cassatieadvocaat is een onvolledig stuk verkregen. De pagina’s 9 en 10 van de pleitnota ontbreken waardoor de nummering loopt tot 18. In het stuk wordt niets aangevoerd over bezit.
Na het ambtshalve opvragen van de betreffende pleitnota uit het griffiedossier van het hof, blijkt de pleitnota op grond waarvan het hof heeft geoordeeld een heel andere versie te zijn dan de versie die via de cassatieadvocaat is verkregen.
3.9
Uitgaande van de versie die uit het griffiedossier van het hof is verkregen, blijkt dat het beroep van [eiser] c.s. op het standpunt dat zij bezitter is, nauwelijks is onderbouwd. Het hof verwijst in rov. 2.1 kennelijk daarom alleen naar de pleitnota onder 18 en met name 20. De uitleg van de gedingstukken is voorbehouden aan het hof als feitenrechter en kan in cassatie niet op juistheid worden onderzocht. Onbegrijpelijk is de door het hof in rov. 2.1 en 2.2 aan de hier bedoelde pleitnota gegeven uitleg niet. Onder 10 t/m 19 van de pleitnota wordt ingegaan op het door De Principaal bij MvA als productie 10 overgelegde vonnis van 10 april 2013 in een vergelijkbare zaak die door De Principaal aanhangig is gemaakt en geciteerd uit twee vergelijkbare hof uitspraken. [10] Onder 20 van de pleitnota wordt vervolgens gesteld dat op grond van het voorgaande [eiser] c.s. aangemerkt dient te worden als bezitter van het Slangenpand. Het hof heeft op grond van deze pleitnota voldoende duidelijk en begrijpelijk geoordeeld dat [eiser] c.s. een beroep heeft gedaan op de in art. 3:105 lid 1 BW Pro geregelde verkrijging door extinctieve verjaring en dit beroep vervolgens voldoende gemotiveerd beoordeeld in rov. 2.2.
3.1
Los van het feit dat het standpunt dat [eiser] c.s. als bezitter moet worden aangemerkt te laat is aangevoerd en het standpunt door het hof voldoende duidelijk en begrijpelijk is opgevat en is beoordeeld, rust op het hof bovendien geen verplichting om in zijn arrest op alle door partijen aangevoerde stellingen in te gaan. De klachten in de tweede en laatste alinea van het middel die zien op de stellingen in de pleitnota onder 11 en 21 falen ook daarom. Onder 11 wordt betoogd, kort gezegd, dat de krakers als bezitters moeten worden aangemerkt om te voorkomen dat de eigenaar aansprakelijk blijft voor de vaste lasten van het pand. Onder 21 wordt in verband met de aanvaardbaarheid van het beroep op verjaring betoogd, kort gezegd, dat De Principaal weet dat het pand al sinds 1983 in gebruik was en dat de eigenaren nooit een cent aan het pand hebben uitgegeven, behalve voor de aankoop. Van essentiële stellingen is geen sprake.
3.11
Ik geef Uw Raad in overweging de zaak af te doen met toepassing van art. 81 lid 1 RO Pro.
Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G