Conclusie
14/04903
mr. J.C. van Oven
27 november 2015
Conclusie inzake:
[eiseres] ,
eiseres tot cassatie
(mr. J.P. van den Berg)
tegen
de Gemeente Vianen,
verweerster in cassatie
(mr. J.F. de Groot)
Deze zaak betreft de schadeloosstelling wegens onteigening van graslandgronden in de gemeente Vianen ter uitvoering van een bestemmingsplan dat voorziet in de totstandkoming van een bedrijventerrein . De rechtbank heeft de waarde van het onteigende bepaald op de voet van art. 40d Ow (complexwaarde). De onteigende heeft betoogd dat aan een deel van het onteigende als zogeheten ’voorstrook’ een hogere waarde moet worden toegekend. In cassatie wordt geklaagd over de verwerping van dat betoog. Naar mijn mening falen alle klachten.
1.Procesverloop (voor zover in cassatie van belang)
1.1
Op vordering van verweerster in cassatie (hierna: de Gemeente) [1] heeft de rechtbank Utrecht bij vonnis van 16 januari 2008 vervroegd ten algemenen nutte de onteigening ten name van de Gemeente uitgesproken van (onder meer):
- een gedeelte ter grootte van 00.14.98 hectare (grondplannummer 1) van het perceel kadastraal bekend gemeente Vianen, sectie [A] , nummer [001] , in totaal groot 01.78.25 hectare;
- het perceel kadastraal bekend gemeente Vianen, sectie [A] , nummer [002] , groot 01.26.15 hectare (grondplannummer 2),
staande ten name van eiseres tot cassatie (hierna: [eiseres] ).
1.2
In hetzelfde vonnis heeft de rechtbank het voorschot op de schadeloosstelling voor [eiseres] vastgesteld op € 279.437,40, te betalen aan de geïntervenieerde hypotheekhouder [B] B.V. (hierna: [B] ). De rechtbank heeft voorts een rechter-commissaris en drie deskundigen benoemd.
1.3
Het vonnis van vervroegde onteigening is op 14 mei 2008 in de openbare registers ingeschreven. [2]
1.4
De deskundigen hebben hun advies, in de vorm van een algemeen advies [3] en een bijzonder advies omtrent de aan [eiseres] toe te kennen schadeloosstelling, uitgebracht en bij de rechtbank gedeponeerd op 29 juni 2011. Partijen hebben hun standpunten bepleit ter zitting van 18 januari 2012.
1.5
Bij vonnis van 24 oktober 2012 (hierna: het tussenvonnis) heeft de rechtbank te kennen gegeven behoefte te hebben aan nadere voorlichting door de deskundigen en de deskundigen verzocht enige kwesties nader te onderzoeken.
1.6
Op 3 mei 2013 hebben de deskundigen een nader advies uitgebracht.
1.7
Na het bepleiten door partijen van hun standpunten ter zitting van 19 november 2013 heeft de rechtbank (inmiddels geheten rechtbank Midden-Nederland) bij vonnis van 23 juli 2014 (hierna: het eindvonnis) de schadeloosstelling voor [eiseres] vastgesteld op € 423.390. Zij heeft de Gemeente veroordeeld om de aan [eiseres] pro resto verschuldigde schadeloosstelling te voldoen door betaling aan [B] van een bedrag van € 143.952,60, te vermeerderen met een rentevergoeding over dit bedrag van 3,5% per jaar vanaf 14 mei 2008 tot 23 juli 2014, welk totaalbedrag vermeerderd dient te worden met de wettelijke rente vanaf 23 juli 2014 tot aan de dag van de voldoening.
1.8
Bij akte houdende verklaring van cassatie van 5 augustus 2014 heeft [eiseres] (tijdig) [4] cassatieberoep ingesteld tegen het vonnis van 23 juli 2014. [eiseres] heeft de cassatieverklaring bij exploot van 17 september 2014 (tijdig) [5] aan de Gemeente laten betekenen met de dagvaarding in cassatie. [6] De Gemeente heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep en gelijktijdig de zaak door haar advocaat schriftelijk laten toelichten. De advocaat van [eiseres] heeft de zaak eveneens schriftelijk toegelicht. De advocaat van [eiseres] heeft gerepliceerd en de advocaat van de Gemeente heeft gedupliceerd.
2. Inleiding en kernpunten van de bestreden beslissing (voor zover in cassatie van belang)
2.1
De onderhavige onteigening is geschied op de voet van Titel IV (oud) Ow ten behoeve van de uitvoering van het op 27 april 2000 vastgestelde bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Gaasperwaard’ van de gemeente Vianen. [7] Basis voor de onteigening is het besluit van de raad van de gemeente Vianen van 16 februari 2006 tot onteigening ingevolge art. 77 lid Pro 1, aanhef en onder 1o (oud) Ow, welk besluit is goedgekeurd door de Kroon bij Besluit van 22 december 2006 no. 06.004684, Stcrt. 7007 nr. 7 (met rectificatie in Strct. 2007 nr. 28). [8] De planuitvoering ter plaatse behelst de inrichting van een bedrijventerrein onmiddellijk ten oosten van de Rijksweg A27 tussen de Lange Dreef en de Biezenweg in Vianen. De belangrijkste toegang tot het plangebied voert door een viaduct dat de Lange Dreef aan de westelijke zijde verbindt met de kern van de Gemeente. [9]
2.2
De deskundigen hebben in hun algemeen advies vermeld dat het merendeel van de onteigende gronden zal kunnen worden gewaardeerd naar hun waarde als onderdeel van het in ontwikkeling te brengen complex ‘Bedrijventerrein Gaasperwaard’. Zij hebben de gemiddelde waarde van de gronden met inachtneming van dit uitgangspunt alsmede het uitgangspunt dat de oppervlakte van het plangebied ongeveer 31 ha bedraagt, getaxeerd op een bedrag van € 30 per m². [10]
2.3
In het bijzonder gedeelte van hun advies zijn de deskundigen specifiek ingegaan op de van [eiseres] onteigende gronden. Die hebben zij eveneens op € 30 per m² getaxeerd, waarmee de vergoeding voor de onteigende 01.41.13 ha grond zou uitkomen op 14.113 × € 30 =) € 423.390. [11]
2.4
[eiseres] heeft in de procedure bij de rechtbank onder meer aangevoerd (kort gezegd:) dat op perceel [002] Langs de Lange Dreef een strook (‘voorstrook’) ligt van 7.000 m² waaraan een waarde van € 150 per m² moet worden toegekend.
2.5
In het tussenvonnis overwoog de rechtbank dienaangaande als volgt:
“3.8. [eiseres] heeft ter zitting betoogd dat het perceel [002] met een diepte van 50 meter vanaf de Lange Dreef voldoet aan de criteria voor juridisch bouwrijpe grond. De rechtbank begrijpt dat [eiseres] daarmee bedoelt te stellen dat zij op die strook zonder juridische beletselen bouwactiviteiten kan uitvoeren. Er is in de visie van [eiseres] sprake van een zogenoemde ‘voorstrook’.
3.8.1.
De deskundigen hebben in het algemeen deel van hun rapport aangegeven dat de percelen die in de voorstroken liggen niet zelfstandig in ontwikkeling kunnen worden gebracht en dat deze percelen daarom volledig moeten delen in de omslag van kosten en baten. Een bijzondere geschiktheid waardoor de onteigenaar deze percelen goedkoper tot ontwikkeling kan brengen doet zich niet voor.
3.8.2.
De Gemeente heeft zich bij die beoordeling door deskundigen aangesloten en heeft bestreden dat er sprake was van een voorstrook.
3.8.3.
Deskundigen hebben ter zitting toegelicht dat zij hun beoordeling van de voorstroken hadden gebaseerd op hun aanname dat een noodzaak bestond tot het ophogen van het perceel en van het verleggen van de weg met het oog op de ontwikkeling van het betreffende perceel. Deskundigen menen dat er sprake is van een andere situatie, indien wordt uitgegaan van de toelichting van de deskundige van [eiseres] ter zitting dat de weg niet behoeft te worden verlegd. In die situatie kan sprake zijn van een voorstrook die los staat van het complex dan wel van een perceel dat wel deel uitmaakt van het complex maar waarvoor minder kosten gemaakt moeten worden. In dat geval kan de waarde van de grond hoger liggen, aldus de deskundigen ter zitting. Volgens de deskundigen dient de Gemeente hier nadere duidelijkheid over te geven. Dit alles brengt de rechtbank tot de conclusie dat nader deskundig onderzoek en voorlichting van de rechtbank op dit onderdeel gewenst is, ook ten aanzien van de gevolgen daarvan voor de complexprijs. (…).”
2.6
De rechtbank oordeelde vervolgens ten aanzien van de ‘voorstrook’ in haar eindvonnis:
“2.8.1. Aan een onteigend stuk grond dat deel uitmaakt van een complex als bedoeld in art. 40d Onteigeningswet (Ow) kan een hogere waarde worden toegekend dan de complexwaarde volgens dat artikel, indien de bijzondere ligging of hoedanigheid ervan de waarde daarvan zodanig beïnvloedt dat bij een onderstelde verkoop ervan in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper, een hogere prijs zou tot stand komen dan de complexwaarde. Bij de beantwoording van de vraag in hoeverre dat in een concreet geval zo is, mag geen rekening worden gehouden met de bestemming die juist voor dit stuk grond in het bestemmingsplan is aangewezen, nu dat onverenigbaar zou zijn met het egalisatiestelsel van art. 40d Ow (vergelijk HR 15 april 2011, NJ 2011,536).
2.8.2.
Reeds uit deze te hanteren norm volgt dat onjuist is de stelling van [eiseres] dat de “juridische geschiktheid” (waarmee [eiseres] kennelijk heeft bedoeld: de bestaande juridische mogelijkheid om het perceel als bedrijventerrein te ontwikkelen) doorslaggevend is om het bestaan van een voorstrook aan te nemen.
2.8.3.
Beslissend is immers of het onteigende perceel (of het als voorstrook aan te duiden gedeelte daarvan) een zodanig bijzondere ligging of hoedanigheid heeft dat dit bij een onderstelde verkoop in het vrije commerciële verkeer zou leiden tot een hogere prijs dan de complexwaarde.
2.8.4.
De rechtbank oordeelt dat daarvan geen sprake is. Ter gelegenheid van de zitting van 19 november 2013 hebben de deskundigen desgevraagd verklaard dat er van de kant van de bedrijven (de potentiële kopers van het perceel) geen belangstelling bestaat om het perceel bij ongewijzigde handhaving van de Lange Dreef te verwerven. Weliswaar is het perceel ook voor vrachtverkeer te bereiken via een ongewijzigde Lange Dreef, maar de ligging van het perceel aan die weg biedt onvoldoende uitstraling. De Lange Dreef is niet geschikt voor doorgaand wegverkeer omdat deze weg na het perceel van [eiseres] is gesloten voor doorgaand verkeer en overgaat in een weg die alleen openstaat voor éénrichtingverkeer vanuit tegengestelde richting. De weg wordt voorts gebruikt door schoolgaande jeugd en is onvoldoende breed om hiervan geen hinder te ondervinden. Dit samenstel van factoren maakt het perceel - zonder reconstructie van de Lange Dreef - volgens de deskundigen onvoldoende aantrekkelijk. De rechtbank heeft geen reden aan dit oordeel van de deskundigen te twijfelen. De rechtbank acht voorts van belang dat de voor de ontwikkeling tot bedrijventerrein noodzakelijke nutsvoorzieningen nog moeten worden aangelegd. Weliswaar stelt [eiseres] dat de aanleg van die voorzieningen ook zonder de aanleg van het complex kan worden gerealiseerd, maar feit is dat die voorzieningen wel moeten worden aangelegd. Er is onvoldoende reden om aan te nemen dat een potentiële koper bereid is een hogere dan de complexprijs te betalen voor het perceel zonder deze nog aan te leggen voorzieningen. Evenmin is waarschijnlijk dat de perceeleigenaar in de aanleg van die voorzieningen gaat investeren, gelet op de door de deskundigen gesignaleerde onzekere markt voor dit perceel bij ongewijzigde handhaving van de Lange Dreef. Tot slot oordeelt de rechtbank - in afwijking van het advies van de deskundigen - dat de noodzaak om het perceel met circa één meter zand op te hogen (welke noodzaak ter gelegenheid van de zitting van 19 november 2013 niet langer door [eiseres] is bestreden) maakt dat het perceel niet zonder aanpassing geschikt is als bedrijventerrein. Van een bijzondere geschiktheid van het perceel is dan ook onvoldoende sprake. Deze factoren, zowel afzonderlijk als in samenhang beschouwd, leiden de rechtbank tot het oordeel dat niet van een voorstrook sprake is zodat de rechtbank geen reden heeft om af te wijken van de door de deskundigen in hun advies van 3 mei 2013 gevolgde taxatie.”
3.Bespreking van het middel
3.1
Het middel bestrijdt het oordeel van de rechtbank dat tot het onteigende geen ‘voorstrook’ behoort met een hogere waarde dan de rest van het onteigende. Het valt uiteen in vier onderdelen (genummerd a tot en met d). Alvorens deze te bespreken stel ik het volgende (nrs. 3.2 en 3.3) voorop.
3.2
In het bijzondere gedeelte van het deskundigenadvies vermelden de deskundigen dat op het onteigende de bestemmingen Verkeersdoeleinden, Bedrijventerrein en Groen/water in het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Gaasperwaard’ rusten. [12] De rechtbank heeft, in het voetspoor van de deskundigen, de waarde van het onteigende bepaald volgens de in art. 40d Ow voorgeschreven beginselen (bekend als ‘omslagstelsel’ of ‘egalisatieregel’), die leiden naar de z.g. ‘complexwaarde’, ook bekend als ‘ruwe bouwgrondwaarde’. [13] De rechtbank heeft dus niet apart voor elk deel van het onteigende waarop een bepaalde bestemming rust, een aparte, met die bestemming strokende, waarde vastgesteld, maar het geheel van het onteigende als ‘ruwe bouwgrond’ gewaardeerd, en wel op € 30 per m². [14] De rechtbank is kennelijk, en in cassatie niet (althans niet rechtstreeks) bestreden, ervan uitgegaan dat het onteigende deel uitmaakt van de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken in het gebied van het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Gaasperwaard’, dat de rechtbank dus als een ‘complex’ in de zin van art. 40d lid 2 Ow heeft aangemerkt.
3.3
Waardevaststelling volgens het omslagstelsel brengt in het algemeen mee dat voor de diverse tot een complex (als bedoeld in art. 40d lid 2 Ow) behorende onteigende gronden dezelfde waarde per m² wordt vastgesteld. Maar er zijn uitzonderingen. Uw Raad heeft in zijn arrest van 26 november 1958, [15] onder vigeur van het toen geldende art. 40a (oud) Ow, geoordeeld
“dat het negatieve deel van artikel 40
a, inhoudende dat niet gelet wordt op de bij een uitbreidingsplan juist aan het onteigende gegeven bestemming, geenszins behoeft mee te brengen, dat aan alle in een te exploiteren complex gelegen terreinen een zelfde waarde per m² zou moeten worden toegekend, immers een stuk grond zich door andere omstandigheden dan de door de Overheid gegeven bestemmingen – welke de waarde van alle gronden in een complex gelijkelijk moeten beïnvloeden – gunstig of ongunstig kan onderscheiden en daardoor hogere of lagere waarde kan hebben dan de overige grond.”
a, inhoudende dat niet gelet wordt op de bij een uitbreidingsplan juist aan het onteigende gegeven bestemming, geenszins behoeft mee te brengen, dat aan alle in een te exploiteren complex gelegen terreinen een zelfde waarde per m² zou moeten worden toegekend, immers een stuk grond zich door andere omstandigheden dan de door de Overheid gegeven bestemmingen – welke de waarde van alle gronden in een complex gelijkelijk moeten beïnvloeden – gunstig of ongunstig kan onderscheiden en daardoor hogere of lagere waarde kan hebben dan de overige grond.”
Deze rechtspraak is na de inwerkingtreding van de bij de Wet van 22 mei 1981, Stb. 319 ingevoerde bepaling van het huidige art. 40d bestendigd, laatstelijk in het arrest van Uw Raad van 15 april 2011 in de zaak [C] /Venray, [16] waarin het evenals in onderhavige zaak, ging om de waarde van een zogeheten ‘voorstrook’. [17] De voorstrook is de onteigeningsrechtelijke benaming voor een strook grond die langs een bestaande weg ligt en daarom meer geschikt is voor bebouwing dan gronden die niet aan een bestaande weg liggen.
3.4
Onderdeel ais gericht tegen de hiervoor in 2.6 weergegeven rechtsoverwegingen 2.8.1-2.8.3 en klaagt dat de rechtbank heeft miskend dat het standpunt van [eiseres] dat het betreffende gedeelte van het onteigende perceel is aan te merken als voorstrook met zich mee brengt dat dit gedeelte geen onderdeel is van het complex als bedoeld in art. 40d Ow en derhalve niet is onderworpen aan het egalisatiestelsel van dat artikel. Mr. De Groot heeft in zijn schriftelijke toelichting (nr. 3.1.2) te kennen gegeven dat hij dit onderdeel niet zonder meer te doorgronden acht. Daarop heeft mr. Van den Berg in zijn repliek laten weten dat voldoende duidelijk is dat sprake is van een rechtsklacht. Van die lezing zal ik hierna uitgaan.
3.5
Als rechtsklacht gelezen schenkt het onderdeel echter nog steeds geen klare wijn. Het onderdeel verwijt de rechtbank iets te hebben miskend, en wil dus blijkbaar een beroep doen op de in art. 79 lid Pro 1, letter b van de Wet op de rechterlijke organisatie vermelde cassatiegrond ‘schending van het recht’. Het wijst evenwel geen mij bekende rechtsregel aan die de rechtbank zou hebben geschonden. Het lijkt erop dat het onderdeel een ongeschreven (want niet in de Onteigeningswet neergelegde) rechtsregel op het oog heeft die inhoudt dat het processuele standpunt van een onteigende dat een gedeelte van het onteigende een ‘voorstrook’ is, impliceert (of moet worden geacht te impliceren) dat dat gedeelte geen deel uitmaakt (althans in de visie van de onteigende geen deel uitmaakt) van een complex als bedoeld in art. 40d Ow.
3.6
Een rechtsregel van die strekking is, voor zover ik weet, in de rechtspraak van Uw Raad niet aanvaard, en naar mijn mening verdient het geen aanbeveling het onteigeningsschadevergoedingsjurisprudentierecht met zo’n regel uit te breiden. Onder een ‘complex’ moet worden verstaan (zie lid 2 van art. 40d:) de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Dat, en niet het voorstrook-standpunt van de onteigende, is dus de maatstaf die moet worden aangelegd teneinde te bepalen in hoeverre het onteigende behoort tot een complex.
3.7
De rechtspraak van Uw Raad maakt duidelijk dat een voorstrook wel degelijk deel kan uitmaken van een complex. Zie het hierboven in 3.3 reeds vermelde arrest van 15 april 2011 ( [C] /Venray) waarin Uw Raad overwoog (rov. 3.2.3):
“Aan een onteigend stuk grond dat deel uitmaakt van een complex als bedoeld in art. 40d kan ( … ) een hogere waarde worden toegekend dan de complexwaarde volgens dat artikel, indien de bijzondere ligging of hoedanigheid ervan (in dit geval: een strook grond die langs een bestaande weg met voorzieningen als hiervoor ( … ) vermeld, [18] dus naast een bouwstraat, ligt en het juiste niveau voor bebouwing heeft) de waarde daarvan zodanig beïnvloedt dat bij een onderstelde verkoop ervan in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper, een hogere prijs zou tot stand komen dan de complexwaarde.”
Ik acht dit onderdeel dan ook niet gegrond.
3.8
Ook
onderdeel bis naar ik begrijp een rechtsklacht. Het onderdeel klaagt dat de rechtbank heeft miskend dat sprake is van een voorstrook in de door [eiseres] verdedigde zin indien een perceel (of een gedeelte daarvan) is gelegen aan een bestaande weg die in een geldend bestemmingsplan gehandhaafd blijft en waaraan - al dan niet in samenhang met andere gronden - kan en mag worden gebouwd, zodat sprake is van juridisch bouwrijpe grond, en dat daaraan niet af doet dat de weg (eventueel) gereconstrueerd dient te worden, dat nog nutsvoorzieningen moeten worden aangelegd en dat het perceel (of een gedeelte daarvan) moet worden opgehoogd.
onderdeel bis naar ik begrijp een rechtsklacht. Het onderdeel klaagt dat de rechtbank heeft miskend dat sprake is van een voorstrook in de door [eiseres] verdedigde zin indien een perceel (of een gedeelte daarvan) is gelegen aan een bestaande weg die in een geldend bestemmingsplan gehandhaafd blijft en waaraan - al dan niet in samenhang met andere gronden - kan en mag worden gebouwd, zodat sprake is van juridisch bouwrijpe grond, en dat daaraan niet af doet dat de weg (eventueel) gereconstrueerd dient te worden, dat nog nutsvoorzieningen moeten worden aangelegd en dat het perceel (of een gedeelte daarvan) moet worden opgehoogd.
3.9
De klacht noemt drie omstandigheden (i) een perceel(sgedeelte) aan een bestaande weg, (ii) die in het geldend bestemmingsplan gehandhaafd blijft en (iii) waaraan mag worden gebouwd, zodat dat perceel(sgedeelte) volgens het onderdeel ‘juridisch bouwrijp’ is, die zouden moeten meebrengen dat het gaat om een ‘voorstrook’ (waaraan een hogere waarde moet toekomen dan de complexwaarde) en betoogt dat de omstandigheden (iv) dat de weg gereconstrueerd moet worden, (v) dat nog nutsvoorzieningen moeten worden aangelegd en (vi) dat het perceelsgedeelte nog moet worden verhoogd, daaraan niet afdoen. De omstandigheden (iv)-(vi) behoren nu juist tot de omstandigheden die voor de rechtbank (in rov. 2.8.4) redengevend waren voor haar oordeel dat een potentiële koper niet bereid zou zijn een hogere prijs voor deze ‘voorstrook’ te betalen dan de complexwaarde. Wat het onderdeel in wezen betoogt, is dat de omstandigheden (iv)-(vi) geen wezenlijk gewicht in de schaal kunnen werpen als het gaat om de beantwoording van de vraag of bij een onderstelde verkoop van de voorstrook in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper een prijs zou tot stand komen die de complexwaarde overstijgt. Met dat betoog ben ik het niet eens; die omstandigheden zijn wel degelijk van (wezenlijk) belang bij de beantwoording van de bedoelde vraag. Die beantwoording lijkt mij overigens een prerogatief van de rechter die over de feiten oordeelt.
3.1
Hierbij komt nog, dat de ‘juridische bouwrijpheid’, die het onderdeel afleidt uit de omstandigheden (i)-(iii), volgens de rechtspraak van Uw Raad niet van belang is bij de beantwoording van de vraag of aan de langs een bestaande weg liggende, van een complex deel uitmakende, grond als ‘voorstrook’ een hogere waarde moet worden toegekend. Terecht heeft de rechtbank (rov. 2.8.1) op dit punt aansluiting gezocht (rov. 2.8.1) bij hetgeen Uw Raad overwoog in het arrest [C] /Venray:
“Bij de beantwoording van de vraag in hoeverre dat in een concreet geval zo is, mag geen rekening worden gehouden met de bestemming die juist voor dit stuk grond in het bestemmingsplan is aangewezen, nu dat onverenigbaar zou zijn met het egalisatiestelsel van art. 40d.”
Zie voorts, ouder, rov. 3.1 van Uw arrest van 4 oktober 1989, NJ 1990/714 (gemeente Heerde/Zwerus) met noot MB. [19] Noch het middel noch de schriftelijke toelichting van [eiseres] voert argumenten aan voor een wijziging van deze vaste koers van Uw Raad. Ik zie zelf ook geen goede redenen daarvoor.
Eén en ander brengt mij tot de opvatting dat het onderdeel faalt.
3.11
Onderdeel cis gericht tegen rov. 2.8.4 en klaagt dat het daar gegeven oordeel onjuist en onbegrijpelijk is, nu [eiseres] gemotiveerd heeft aangevoerd dat het betreffende perceelgedeelte gelegen is aan een bestaande weg die gehandhaafd blijft en waaraan kan en mag worden gebouwd, zodat sprake is van juridisch bouwrijpe grond en het perceelgedeelte zelfstandig kon worden ontwikkeld. Volgens het onderdeel heeft de rechtbank ‘over een en ander’ niet in andere zin geoordeeld, zodat in cassatie van de juistheid ‘van een en ander’ moet worden uitgegaan, terwijl de deskundigen voor het geval geoordeeld zou worden dat het perceelgedeelte van [eiseres] los van de ontwikkeling van het complex zelfstandig kon worden ontwikkeld, van oordeel waren dat aan een deel van het perceel een hogere waarde dan de complexwaarde toekomt.
3.12
Ik stel bij de bespreking van dit onderdeel voorop dat de stelling van het onderdeel dat (in cassatie ervan kan worden uitgegaan dat) de door [eiseres] bedoelde voorstrook gelegen is aan ‘een bestaande weg die gehandhaafd blijft’, tot misverstand kan leiden. Die stelling gaat eraan voorbij dat (de deskundigen in hun nadere advies hebben laten weten, zie rov. 2.5 van het eindvonnis, dat) de betreffende weg (de Lange Dreef) weliswaar niet zal worden verlegd, maar wel zal worden geherstructureerd om de ontwikkeling van het door de Gemeente beoogde bedrijventerrein ter plaatse mogelijk te maken, waarbij de totale profielbreedte van de weg zal toenemen van 10 meter naar 19,5 meter, de rijbanen opnieuw zullen worden aangelegd en geschikt voor vrachtverkeer zullen worden gemaakt terwijl aan de zuidzijde van de rijbaan een twee-richtingenfietspad en een voetpad zullen worden aangelegd. De rechtbank is in rov. 2.4.8 kennelijk, en in het voetspoor van de deskundigen, ervan uitgegaan dat de herstructurering van de Lange Dreef plaatsvindt als onderdeel van de ontwikkeling van het complex waarvan ook het onteigende deel uitmaakt, zodat die herstructurering buiten beschouwing moet blijven bij de beantwoording van de vraag in hoeverre de door [eiseres] bedoelde voorstrook een bijzondere ligging heeft waardoor die zich gunstig onderscheidt van andere in het complex gelegen gronden. [20]
3.13
Het onderdeel gaat ervan uit dat “sprake is van juridisch bouwrijpe grond en het perceelsgedeelte zelfstandig kon worden ontwikkeld” en dat de rechtbank “over een en ander niet in andere zin heeft geoordeeld, zodat van de juistheid van een en ander in cassatie dient te worden uitgegaan.” Hierbij passen de volgende kanttekeningen.
De stelling dat de grond ‘juridisch bouwrijp’ was, heeft de rechtbank in rov. 2.8.1 irrelevant geacht, naar mijn mening (zie hierboven bij 3.10) terecht.
Het uitgangspunt van het onderdeel dat de rechtbank niet heeft verworpen de stelling van [eiseres] dat het perceelsgedeelte zelfstandig kon worden ontwikkeld (zodat daarvan in cassatie kan worden uitgegaan), acht ik onjuist. De rechtbank heeft die stelling ondubbelzinnig verworpen waar zij in rov. 2.5.2 van het eindvonnis de bespreking van een deel van het nadere advies van de deskundigen (t.w. de waardering van het onteigende voor het geval de rechtbank zou oordelen dat de onteigende percelen wèl zelfstandig konden worden ontwikkeld) onnodig achtte
“gelet op het hierna uit te spreken oordeel van de rechtbank dat met betrekking tot de onteigende percelen inderdaad niet van een mogelijkheid tot zelfstandige ontwikkeling kan worden uitgegaan.”
Met de zinsnede ‘gelet op het hierna uit te spreken oordeel’ doelt de rechtbank klaarblijkelijk op haar (in rov. 2.8.4 volgende) oordeel, dat zij zich aansluit bij de visie van de deskundigen (als weergegeven in de rov. 2.5 en 2.5.1 van het eindvonnis) dat de gestelde voorstrook niet zelfstandig in ontwikkeling kon worden gebracht zonder herstructurering van de weg (de Lange Dreef) waarlangs die strook lag (zodat die weg niet kon gelden als een - in onteigeningsjargon: - te handhaven bouwstraat).
3.14
In het licht van het voorgaande lijkt het bestreden oordeel voldoende begrijpelijk. De rechtsklacht van het onderdeel die, voor zover mij duidelijk, uitgaat van dezelfde onjuiste rechtsopvattingen als de klacht van onderdeel b doet, faalt eveneens.
3.15
Onderdeel dklaagt dat het oordeel in rov. 2.8.4. met betrekking tot de aanleg van noodzakelijke nutsvoorzieningen en de noodzaak om het perceel van [eiseres] met zand op te hogen onbegrijpelijk is, aangezien de deskundigen van oordeel waren dat, voor het geval geoordeeld zou worden dat het perceelsgedeelte van [eiseres] los van de ontwikkeling van het complex zelfstandig kon worden ontwikkeld, aan het perceelsgedeelte een hogere waarde dan de complexwaarde toekomt, waarbij zij rekening hebben gehouden met kosten van aanleg van noodzakelijke nutsvoorzieningen en kosten van ophoging met zand. [21]
3.16
Ook deze klacht is naar mijn mening ongegrond. De hogere dan de complexwaarde waartoe de deskundigen op blz. 12 en verder van hun nadere advies komen was, zoals ook de opsteller van het onderdeel onderkent, een
subsidiairadvies van de deskundigen, en wel voor het geval de rechtbank tot het oordeel zou komen dat de percelen van [eiseres] (en De Hervormde Gemeente) los van de ontwikkeling van het complex zelfstandig konden worden ontwikkeld. De rechtbank volgde evenwel het primaire advies van de deskundigen dat de voorstrook niet voor zelfstandige ontwikkeling in aanmerking kwam, omdat de bestaande Lange Dreef zonder herstructurering ongeschikt was als bouwstraat. Het oordeel van de rechtbank is dus in overeenstemming met het deskundigenadvies, nog daargelaten dat een oordeel waarmee de onteigeningsrechter afwijkt van dat advies niet reeds daarom onbegrijpelijk behoeft te zijn.
subsidiairadvies van de deskundigen, en wel voor het geval de rechtbank tot het oordeel zou komen dat de percelen van [eiseres] (en De Hervormde Gemeente) los van de ontwikkeling van het complex zelfstandig konden worden ontwikkeld. De rechtbank volgde evenwel het primaire advies van de deskundigen dat de voorstrook niet voor zelfstandige ontwikkeling in aanmerking kwam, omdat de bestaande Lange Dreef zonder herstructurering ongeschikt was als bouwstraat. Het oordeel van de rechtbank is dus in overeenstemming met het deskundigenadvies, nog daargelaten dat een oordeel waarmee de onteigeningsrechter afwijkt van dat advies niet reeds daarom onbegrijpelijk behoeft te zijn.
4.Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,
Waarnemend Advocaat-Generaal