Uitspraak
15 april 2011
Eerste Kamer
09/04564
EV/MD
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
In de zaak van:
[Eiser],
wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie, verweerder in het incidenteel cassatieberoep,
advocaat: mr. P.J.L.J. Duijsens,
t e g e n
DE GEMEENTE VENRAY,
zetelende te Venray,
VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het incidenteel cassatieberoep,
advocaat: mr. J.P. van den Berg.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] en de Gemeente.
1. Het geding in feitelijke instantie
Bij exploot van 29 mei 2007 heeft de Gemeente [eiser] doen dagvaarden voor de rechtbank Roermond en gevorderd ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan "Brabander" vervroegd uit te spreken de onteigening ten laste van [eiser] van een gedeelte, groot 2 are en 18 centiare van het perceel kadastraal bekend als gemeente Venray, sectie [A] nr. [001], groot 7 are en 67 centiare alsmede van het gehele perceel kadastraal bekend als gemeente Venray, sectie [A] nr. [002], groot 51 are en 30 centiare, met bepaling van (een voorschot op) de schadeloosstelling en met benoeming van een rechter-commissaris en deskundigen zoals bepaald in de Onteigeningswet.
De rechtbank heeft, na bij tussenvonnis van 1 augustus 2007 de Gemeente in de gelegenheid te hebben gesteld bij akte producties in het geding te brengen en na verder processueel debat, bij vonnis van 24 oktober 2007 de gevorderde onteigening bij vervroeging uitgesproken, het voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 140.490,-- en een deskundige en een rechter-commissaris benoemd. Dit vonnis is op 28 februari 2008 ingeschreven in de openbare registers.
Bij vonnis van 16 september 2009 heeft de rechtbank de aan [eiser] toekomende schadeloosstelling vastgesteld op € 288.250,-- en de Gemeente veroordeeld alsnog aan [eiser] te betalen € 147.760,--, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 28 februari 2008 tot de 16 september 2009 en te verminderen met de wettelijke rente over het betaalde voorschot ad € 140.490,-- vanaf de dag der betaling tot 28 februari 2008 alsmede tot voldoening aan [eiser] van de wettelijke rente over de aldus nog te betalen schadeloosstelling vanaf 16 september 2009 tot de dag van algehele voldoening.
Het vonnis van de rechtbank van 16 september 2009 is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
[Eiser] heeft tegen het vonnis van 16 september 2009 beroep in cassatie ingesteld. De Gemeente heeft incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal R.L.H. IJzerman strekt tot verwerping van zowel het beroep in cassatie van [eiser] als het incidentele beroep in cassatie van de Gemeente.
3. Beoordeling van de middelen in het principale beroep
3.1.1 Het onteigende bestaat, zoals in het in zoverre kennelijk door de rechtbank gevolgde advies van de deskundige is vermeld, uit onbebouwde grond die dienst doet als erf, grasland en ponyweide alsmede een voormalige kippenschuur. Het onteigende, dat een totale oppervlakte heeft van 5348 m², ligt in het deelgebied "Laagheide" van het bestemmingsplan "Brabander", dat in 2001 onherroepelijk is geworden. Dit deelgebied voorziet in hoofdzaak in 140 woningen van minimaal 450 m³ alsmede een groenstructuur. Het onteigende is bestemd voor "Woondoeleinden W1", "Groenvoorzieningen" en "Verblijfs-doeleinden".
3.1.2 Het eerste middel bestrijdt met rechts- en motiveringsklachten het oordeel van de rechtbank dat het grootste deel van het onteigende als onderdeel van een in exploitatie te brengen gebied op de voet van art. 40d Ow., te weten door bepaling van de complexwaarde, op € 32,-- per m² moet worden gewaardeerd. De rechtbank volgde in dit opzicht het advies van de deskundige, die zijn waardering baseerde op vergelijking met ruwe bouwgrondtransacties binnen hetzelfde plangebied, waarbij de deskundige rekening hield met het gedateerd zijn van enkele van de overgelegde transacties en met de waardestijging van bouwgrond in algemene zin, terwijl hij zijn aldus beredeneerde waardering van € 32,-- per m² vervolgens nog heeft getoetst aan een, wezenlijk lager uitvallende, waardering door middel van residuele grondwaardeberekening. Het oordeel van de rechtbank getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting en is in het licht van het deskundigenadvies en het partijdebat niet onvoldoende gemotiveerd. De klachten van het eerste middel stuiten hierop af.
3.2.1 Het tweede middel betreft de te vergoeden waarde van een deel van het onteigende. De deskundige heeft de waarde van dat deel, te weten een strook grond van 30 meter diep die ligt langs de Buitenweg, als "voorstrook" aanzienlijk hoger geschat dan de hiervoor in 3.1.2 bedoelde complexwaarde van € 32,-- per m² omdat die strook, kort gezegd, gelegen is aan een bouwstraat die reeds bestond en gehandhaafd wordt in het plangebied en die is (en was) voorzien van wegvoorzieningen zoals afwatering, verlichting en kabels en leidingen ten behoeve van aansluitingen van nutsvoorzieningen, zij het aanvankelijk niet van riolering, terwijl de strook op het juiste peil gelegen is. De deskundige acht de voorstrook daardoor "feitelijk (technisch) bouwrijp". Ook de rechtbank heeft een aanzienlijk hogere waarde dan de complexwaarde van € 32,-- per m² voor deze strook bepaald.
3.2.2 Het middel klaagt in de eerste plaats dat de rechtbank (in rov. 2.17) ten onrechte heeft verworpen het standpunt van [eiser] dat gerekend moet worden met een voorstrook van 40 in plaats van 30 meter diep, nu het bestemmingsplan bouwvakken met een diepte van 40 meter kent en er geen reden is om daarvan af te wijken bij de bepaling van de omvang en de waarde van de onderhavige voorstrook.
3.2.3 De klacht faalt. De Hoge Raad stelt hierbij voorop dat art. 40d niet ertoe strekt de waardeverschillen die zich tussen verschillende stukken grond voordoen om andere redenen dan de daaraan gegeven bestemmingen, geheel te elimineren. Aan een onteigend stuk grond dat deel uitmaakt van een complex als bedoeld in art. 40d kan dan ook een hogere waarde worden toegekend dan de complexwaarde volgens dat artikel, indien de bijzondere ligging of hoedanigheid ervan (in dit geval: een strook grond die langs een bestaande weg met voorzieningen als hiervoor in 3.2.1 vermeld, dus naast een bouwstraat, ligt en het juiste niveau voor bebouwing heeft) de waarde daarvan zodanig beïnvloedt dat bij een onderstelde verkoop ervan in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper, een hogere prijs zou tot stand komen dan de complexwaarde. Bij de beantwoording van de vraag in hoeverre dat in een concreet geval zo is, mag geen rekening worden gehouden met de bestemming die juist voor dit stuk grond in het bestemmingsplan is aangewezen, nu dat onverenigbaar zou zijn met het egalisatiestelsel van art. 40d. Dit brengt in het onderhavige geval mee dat de ter plaatse door het bestemmingsplan toegestane bouwdiepte niet van belang is voor de vraag hoe diep de voorstrook is waaraan eventueel een hogere waarde moet worden toegekend dan de complexwaarde die aan de rest van het onteigende toekomt. De rechtbank heeft, daargelaten of - zoals zij overwoog en het middel bestrijdt - uit de jurisprudentie volgt dat een diepte van 30 meter voor een voorstrook gebruikelijk en redelijk is, niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door in het voetspoor van de deskundige uit te gaan van een voorstrook van 30 meter diep.
3.2.4 Het tweede middel behelst voorts een klacht over de waardering van de voorstrook. De deskundige baseerde zijn schatting op de door de Gemeente op de peildatum (28 februari 2008) gehanteerde uitgifteprijs van bouwgrond van € 225,-- per m², maar achtte daarbij "enige aftrek", intuïtief door hem geschat op 25%, op zijn plaats omdat hij, uitgaande van de perceptie van een veronderstelde koper, diverse waardedrukkende aspecten onderkende, waaronder de kans dat die koper met gemeentelijk kostenverhaal kan worden geconfronteerd,
nu de gemeente Venray beschikt over een exploitatie-verordening en dus een kostenverhaalsbesluit zou kunnen nemen. De rechtbank heeft de deskundige hierin gevolgd (rov. 2.18). Met een rechtsklacht en motiveringsklachten bestrijdt het middel het oordeel van de rechtbank dat het feit dat een koper met gemeentelijk kostenverhaal zou kunnen worden geconfronteerd, de waarde negatief beïnvloedt. De rechtsklacht is ongegrond. Anders dan de klacht veronderstelt, staat de omstandigheid dat de nieuwe Wet ruimtelijke ordening op de peildatum nog niet was ingevoerd en daarom aan een bouwvergunning geen exploitatiebijdrage kon worden verbonden, niet zonder meer aan ieder kostenverhaal door de gemeente in de weg. Het oordeel van de rechtbank is ook niet onvoldoende gemotiveerd, nu [eiser] in de procedure voor de rechtbank niet heeft aangevoerd dat en waarom de deskundige dwaalde door te veronderstellen dat een denkbeeldige koper rekening zou houden met de kans op enig kostenverhaal op grond van de gemeentelijke exploitatieverordening.
3.3 Het derde middel betreft eveneens de waardering van de voorstrook aan de Buitenweg. De deskundige baseerde, zoals hiervoor is vermeld, zijn schatting van de waarde van die voorstrook op de uitgifteprijs van € 225,-- per m², maar meende dat bij het bepalen van de koopprijs zal worden uitgaan van het bedrag voor bouwgrond zoals dat door de Gemeente gehanteerd wordt, inclusief de daarover verschuldigde omzetbelasting, en derhalve van € 225,-- plus 19% is € 267,75. De rechtbank heeft de deskundige hierin niet gevolgd, en geoordeeld, op gronden vermeld in rov. 2.20, dat de omzetbelasting buiten beschouwing moet blijven. Dat, begrijpelijk gemotiveerde, oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en behoefde ook geen verdere motivering. De klachten van het middel stuiten hierop af.
3.4.1 Het vierde middel gaat over de waardering van een tot het onteigende behorende strook grond aan de oostzijde. [eiser] heeft betoogd dat daaraan als voorstrook een meerwaarde toekomt wegens de ligging ervan evenwijdig aan de straat genaamd Lavendelheide.
De rechtbank is [eiser] hierin niet gevolgd.
Zij oordeelde (rov. 2.23) dat deze grond niet als een voorstrook kan worden aangemerkt, nu die niet aan, maar parallel aan de Lavendelheide gelegen is en van die straat gescheiden is door een aan de Gemeente toebehorende strook grond. Het middel poneert, kort gezegd, dat de omstandigheid dat voor de ontwikkeling van de onderhavige strook als bouwpercelen ook nog andere gronden nodig zijn, er niet aan in de weg behoeft te staan dat het gaat om een voorstrook waarop de egalisatieregel van art. 40d niet van toepassing is en dat de rechtbank van een onjuiste rechtsopvatting heeft blijk gegeven door [eiser]s standpunt te verwerpen, althans haar oordeel onbegrijpelijk heeft gemotiveerd. Het middel wijst er daarbij op dat zowel op de aan de Gemeente toebehorende strook als op de daarnaast gelegen onteigende strook een uitgewerkte bestemming "Woondoeleinden" op grond van het bestemmingsplan "Brabander" geldt.
3.4.2 De rechtbank heeft kennelijk aangenomen dat de waarde van de oostelijke strook van het onteigende niet door een bijzondere ligging of hoedanigheid zodanig wordt beïnvloed dat bij een onderstelde verkoop in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper een hogere prijs zou tot stand komen dan de volgens art. 40d vastgestelde complexwaarde van € 32,-- per m².
Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is ook niet onbegrijpelijk gemotiveerd. In aanmerking is hierbij te nemen dat, zoals hiervoor in 3.2.3 reeds is uiteengezet, bij de beantwoording van de vraag in hoeverre de bijzondere ligging of hoedanigheid van een bepaald onteigend grondstuk dat deel uitmaakt van een complex als bedoeld in art. 40d een hogere dan de complexwaarde rechtvaardigt, niet mag worden gelet op de juist aan dat grondstuk gegeven planbestemming, alsook dat de deskundige van opvatting was dat de Lavendelheide is aangelegd in het kader van het plan "Brabander" en dus niet een zogenaamde "te handhaven bouwstraat" kan zijn. De deskundige heeft hiermee, in overeenstemming met de op dit punt te volgen redeneerwijze, tot uitdrukking gebracht dat de Lavendelheide een straat is die is aangelegd als onderdeel van het complex waarvan ook het onteigende deel uitmaakt, zodat ook die buiten beschouwing moet blijven bij de beantwoording van de vraag in hoeverre de onteigende strook een bijzondere ligging heeft waardoor die zich onderscheidt van andere in het complex gelegen gronden. Het middel faalt derhalve.
3.5.1 Het vijfde middel stelt aan de orde de waardering van het 208 m² grote (de Hoge Raad neemt aan dat bedoeld is het 218 m² grote) onteigende gedeelte van het perceel [A] [001], op de peildatum dienst doende als erf van de (op het niet onteigende deel van dat perceel staande) woning van [eiser] aan de Buitenweg 2. De deskundige waardeerde dit stuk als onderdeel van de "overige grond" op de complexwaarde van € 32,-- per m². [Eiser] heeft bij de rechtbank betoogd dat dit deel van het onteigende onlosmakelijk onderdeel is van zijn erf en dat de waarde daarvan anders benaderd moet worden dan de rest van het onteigende, dat grotendeels is ingericht als weiland.
De rechtbank oordeelde dienaangaande (rov. 2.25), met de deskundige, dat er geen aanleiding bestaat de waarde van perceel [A] [001] anders te bepalen dan de overige gronden, dat ook de waarde van dit perceelsgedeelte gevonden dient te worden aan de hand van de marktwaarde en dat ook in het onderhavige geval het perceel zijn hoogste waarde zal bereiken als complexwaarde en niet als gebruikswaarde (gebruik als erf). Het middel klaagt dat de rechtbank haar oordeel dat aan dit deel van het onteigende geen meerwaarde toekomt, onvoldoende heeft gemotiveerd.
3.5.2 Zoals hiervoor is uiteengezet, kan aan een onteigend stuk grond dat deel uitmaakt van een complex als bedoeld in art. 40d een hogere waarde worden toegekend dan de complexwaarde volgens art. 40d, indien de waarde van die grond door de bijzondere ligging of hoedanigheid ervan zodanig wordt beïnvloed dat bij een onderstelde verkoop ervan in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper, een hogere prijs zou tot stand komen dan de complexwaarde. Een als tuin of erf ingericht deel van een perceel waarop een woning staat is een zaak die in het vrije verkeer in de praktijk niet of niet gemakkelijk kan worden verworven, en waarvoor een gegadigde in het algemeen, als het hem al zal lukken om dat perceelsgedeelte te kopen, een hogere koopprijs zal moeten betalen dan voor grond die niet een zodanige bijzondere ligging en inrichting heeft. Bij onteigening van een dergelijk perceelsgedeelte bepaalt de onteigeningsrechter de werkelijke waarde daarvan door uit te gaan van het bedrag dat bij verkoop van het gehele perceel (d.w.z. grond plus opstal) als deel van de totale koopprijs aan de grond van het perceel zou worden toegerekend en vervolgens de waarde van het onteigende deel naar evenredigheid van de oppervlakte daarvan tot de totale oppervlakte van het perceel uit dat bedrag af te leiden. In het onderhavige geval heeft de deskundige zijn licht hierover niet laten schijnen en blijft duister waarop de rechtbank haar oordeel baseert dat het onderhavige grondstuk zijn hoogste waarde zal bereiken als complexwaarde. Voor dat oordeel zou, gezien het voorgaande, slechts plaats zijn indien moet worden aangenomen, kort gezegd, dat de grondwaarde van het gehele perceel [A] [001] op de peildatum beneden het niveau van € 32,-- per m² lag. Daarvoor is evenwel noch in het advies van de deskundige, noch in het bestreden vonnis een aanknopingspunt te vinden. Het middel slaagt dan ook.
4. Beoordeling van het middel in het incidentele beroep
4.1 Het middel is gericht tegen de veroordeling van de Gemeente om aan [eiser] wettelijke rente te betalen over het bedrag waarmee de vastgestelde schadeloosstelling het voorschot overtreft, te rekenen vanaf 28 februari 2008 (de dag waarop het onteigeningsvonnis is ingeschreven in de openbare registers) tot "heden" (te weten 16 september 2009, de dag waarop de rechtbank uitspraak deed).
4.2 Het middel gaat terecht ervan uit dat het door de onteigenaar te vergoeden nadeel dat de onteigende lijdt door het gemis van het bedrag waarmee de uiteindelijke schadeloosstelling het betaalde voorschot te boven gaat in de periode tussen de dag waarop het vonnis van vervroegde onteigening is ingeschreven in de openbare registers en de dag waarop de schadeloosstelling wordt vastgesteld, niet is gelijk te stellen met de wettelijke rente daarover en dat - anders dan de rechtbank kennelijk oordeelde - de wettelijke rente van art. 55 lid 3 Ow Pro. niet ziet op de vergoeding van dat nadeel. Het middel faalt niettemin. Het hier bedoelde nadeel moet worden begroot naar de waarde van het gemiste genot, die niet noodzakelijkerwijze gelijk is aan de wettelijke rente over het gemiste bedrag. De onteigeningsrechter mag evenwel, zoals de Hoge Raad in zijn arrest van 21 november 2008, LJN BF0415, NJ 2009/303 reeds oordeelde, in gevallen waarin partijen in het onteigeningsgeding zich niet hebben uitgelaten over de modaliteit van de toe te kennen vergoeding voor het hier bedoelde nadeel, ervan uitgaan dat dat nadeel vergoed wordt door de onteigenende partij te verwijzen in de (ingevolge art. 6:119 lid 2 BW Pro samengesteld te berekenen) wettelijke rente over het gemiste bedrag. Een zodanig geval doet zich hier voor, nu de Gemeente zich niet heeft uitgelaten over de hoogte van de rentevergoeding, terwijl [eiser] slechts subsidiair 3,75% als rentepercentage heeft bepleit.
5. Beslissing
De Hoge Raad:
in het principale beroep:
vernietigt het vonnis van de rechtbank Roermond van 16 september 2009;
verwijst het geding naar het gerechtshof te 's-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 480,16 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
in het incidentele beroep:
verwerpt het beroep;
veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 68,07 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de raadsheren E.J. Numann als voorzitter, A.M.J. van Buchem-Spapens, J.C. van Oven, W.A.M. van Schendel en C.A. Streefkerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 15 april 2011.