ECLI:NL:PHR:2017:78

• Datum uitspraak: 10 februari 2017
• Publicatiedatum: 20 februari 2017
• Zaaknummer: 16/02091
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoge Raad beslist over recht op courtage bij ontbinding koopovereenkomst financieringsvoorbehoud

Deze zaak betreft de vraag of een makelaar recht heeft op courtage nadat een koopovereenkomst voor een woning onder een financieringsvoorbehoud is ontbonden. De makelaar stelde dat de koper niet voldeed aan de voorwaarden van het financieringsvoorbehoud, waardoor een 'perfecte koopovereenkomst' tot stand zou zijn gekomen en hij recht op courtage had.

De koopovereenkomst bevatte een ontbindende voorwaarde waarbij de koper zich alleen kon beroepen op het financieringsvoorbehoud indien hij twee schriftelijke afwijzingsverklaringen van erkende geldverstrekkers overhandigde. De koper heeft slechts één afwijzingsverklaring overlegd, maar de verkoper heeft het beroep op het financieringsvoorbehoud aanvaard en geen uitvoering gegeven aan de koopovereenkomst.

De rechtbank en het hof oordeelden dat de makelaar zich niet kon beroepen op het ontbreken van de tweede afwijzingsverklaring, omdat de verkoper het beroep op de ontbindende voorwaarde had geaccepteerd. De Hoge Raad bevestigt dat het recht op courtage afhankelijk is van de vraag of het financieringsvoorbehoud terecht is ingeroepen en dat de makelaar in dit opzicht afhankelijk is van de standpunten van zijn opdrachtgever, de verkoper.

De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep van de makelaar en bevestigt dat de koopovereenkomst is ontbonden, waardoor geen recht op courtage is ontstaan.

Uitkomst: De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep en bevestigt dat de makelaar geen recht heeft op courtage omdat de koopovereenkomst terecht is ontbonden.

Conclusie

Zaaknr: 16/02091

mr. M.H. Wissink

Zitting: 10 februari 2017

Conclusie in de zaak van:

[eiser]

tegen

[verweerster]

1. Feiten en procesverloop

1.1

Deze zaak betreft de aanspraak van een makelaar op betaling van courtage na bemiddeling bij een koopovereenkomst welke uiteindelijk geen doorgang heeft gevonden. De makelaar bestrijdt dat de verkoper kon aanvaarden dat de koper terecht een beroep deed op het financieringsvoorbehoud.

1.2

Het hof gaat uit van de volgende feiten: ^[1]

(i) Tussen verweerster (hierna [verweerster]) en eiser (hierna [eiser]) is een overeenkomst tot stand gekomen waarbij [eiser] als makelaar zou bemiddelen bij de verkoop van de woning van [verweerster] aan de [a-straat 1] te Noordwijk ZH (hierna: de woning).

(ii) In de schriftelijke opdrachtbevestiging van 2 mei 2011 staat onder meer:

“(…) Wij zijn overeengekomen dat er een courtage berekend gaat worden van 1,25%. Dit is exclusief btw en advertentie-/verkoopkosten. (…) Het object zal in collegiale samenwerking met Makelaarsland worden aangeboden op Funda. De daaraan verbonden kosten van courtage zal van mijn courtage in mindering worden gebracht”

(iii) Op 16 september 2011 is de woning door bemiddeling van [eiser] verkocht aan [betrokkene 1], handelend onder de naam David Vastgoed (hierna: koper), voor een koopprijs van € 812.500,00 (hierna: de koopovereenkomst).

(iv) In de koopovereenkomst is in artikel 13 onder het kopje ‘Ontbindende voorwaarden’ het volgende (hierna: de ontbindende voorwaarde) opgenomen:

“1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden zonder vergoeding en/of compensatie van schade of kosten één der partijen in elk van de volgende gevallen:

(…)

b. als koper niet vóór 7 oktober 2011 een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van één of meer geldleningen ter financiering van het bij deze gekochte tot een totale hoofdsom van ten minste € 812.500,- plus k.k. (…) zulks tegen de normaal geldende voorwaarden en tarieven van de Nederlandse geldverstrekkende instellingen. Indien de koper op grond van dit artikel de ontbinding inroept, moet er minimaal van twee verschillende erkende geldverstrekkende instellingen een afwijzingsverklaring worden overhandigd aan verkoper of diens makelaar, en – indien van toepassing – Nationale Hypotheek Garantie ter van de overeenkomst(en) tot voormelde geldlening (en) niet voor voormelde datum is verleend.

2. Koper zal ter verkrijging van de financiering, al het hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan verkoper tenminste twee schriftelijke afwijzingen te overleggen. (…)

3. Op vervulling van een in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling (aangetekend dan wel per fax met ontvangstbevestiging) aan de in deze akte genoemde notaris of aan de desbetreffende makelaar. Deze mededeling dient uiterlijk op de dag na de voor de desbetreffende voorwaarde in lid 1 genoemde datum in het bezit te zijn van de notaris en onderbouwd te zijn met bewijsmaterialen.”

(v) Bij e-mail van 7 oktober 2011 heeft koper aan [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]) van [B], die op dat moment waarnam voor [eiser], bericht dat de vervaldatum van de ontbindende voorwaarde in overleg met [verweerster] is verlengd tot 28 oktober 2011.

(vi) Op 28 oktober 2011 heeft koper via e-mail aan [betrokkene 2] het volgende bericht:

“Zoals je wellicht al bedrepen had van [verweerster] hebben we van de week contact gehad en ben ik helaas genoodzaakt te ontbinden. Ik voorzie je hierbij van een afwijzing. Mocht je er nog een willen dan kan ik die eventueel later nog toemailen (…).”

Bij de e-mail zit een mailbericht van RNHB Hypotheekbank van 25 oktober 2011 waarin staat dat de financieringsaanvraag is afgewezen en een e-mail aan koper d.d. 26 oktober 2011 van zijn hypotheekadviseur, [betrokkene 3] (hierna: [betrokkene 3]), waarin staat dat de afwijzing van Direktbank volgt.

(vii) Bij brief van 21 december 2011 heeft [eiser] aan koper geschreven, voor zover relevant:

“Aangezien er ook niet voldaan is aan de ontbindende voorwaarden genoemd in artikel 13 lid 8 van die overeenkomst, is de koopovereenkomst van 16 september 2011 definitief geworden, waardoor er verder geen redenen zijn om niet te voldoen aan de verplichting genoemd in artikel 4 van de overeenkomst.

Namens mijn opdrachtgever, verkoper, [verweerster], stellen wij u dan ook in gebreke voor het niet nakomen van de overeenkomst door niet te voldoen aan artikel 4 van de overeenkomst. U krijgt alsnog uiterlijk tot 31 december 2011 de gelegenheid om aan uw verplichtingen te voldoen.”

(viii) In reactie hierop heeft koper bij mail van 24 december 2011 aan [eiser] laten weten dat de koopovereenkomst op 28 oktober 2011 is ontbonden.

(ix) Bij mail van 26 december 2011 schreef [eiser] aan [verweerster]:

“Ik heb wel degelijk telefonisch jouw toestemming gekregen om de koper ingebreke te stellen. Ik was degene die van jou ook nog een schriftelijke bevestiging daarvan wilde krijgen om misverstanden te voorkomen. Vooruitlopend op die bevestiging heb ik met de jouw reeds gekregen mondelingen toestemming koper ingebreke gesteld ten behoeve van jouw belangen. (…) Als jij die ingebrekestelling (dan) in wilt trekken, dat is natuurlijk ook jouw recht, dan doe ik dat wel. (…)”

(x) [eiser] heeft op 8 februari 2012 aan [verweerster] een eindfactuur gezonden van € 12.255,64 wegens courtage en gemaakte kosten. In een begeleidende brief heeft [eiser] daarbij de volgende toelichting gegeven:

“De verkoop van de [a-straat 1] te Noordwijk is na de vervallen termijnen van ontbindende voorwaarden definitief geworden. De koopovereenkomst is daardoor onherroepelijk geworden. Voor mijn werkzaamheden hebben wij een courtage afgesproken van 1,25% van de koopsom. De koopsom bedraagt € 812.500,00. De courtage bedraagt dus € 10.156,25 en wordt verhoogd met 19% BTW € 1.929,69, in totaal dus € 12.085,94. Ook zijn in overleg met jou een aantal advertentie (…) geplaatst. De kosten hiervan bedragen totaal € 142,60 verhoogd met BTW € 27,10. (…) Mocht de koper in gebreke blijven en/of de juridische levering van het verkochte daardoor niet kan doorgaan, dan kan jij deze gemaakte kosten in rekening brengen bij de koper. Ik adviseer je daarom de koper verder aansprakelijk te stellen voor de gemaakte kosten en dervingen….”

(xi) Op 17 april 2012 heeft [eiser] [verweerster] een betalingsherinnering gezonden, waarbij het door [verweerster] al betaalde voorschot van € 2.000,- in mindering is gebracht op het openstaande factuurbedrag, zodat een bedrag resteert van € 10.255,64.

(xii) [verweerster] heeft de factuur niet voldaan.

1.3

In eerste aanleg heeft [eiser], bij dagvaarding van 18 april 2013, gevorderd [verweerster] te veroordelen tot betaling van € 10.255,64 aan openstaande hoofdsom, vermeerderd met rente en kosten. [eiser] heeft daaraan ten grondslag gelegd dat koper niet heeft voldaan aan de voorwaarden voor het geldig inroepen van de ontbindende voorwaarde zodat sprake is van een onherroepelijke koopovereenkomst. Het feit dat [verweerster] heeft afgezien van het vorderen van nakoming van de koopovereenkomst, ontslaat haar, volgens [eiser], niet van haar betalingsverplichting jegens hem. Na gemotiveerd verweer van [verweerster] heeft de kantonrechter de vorderingen afgewezen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

1.4

[eiser] is van dit vonnis in hoger beroep gekomen en heeft bij pleidooi zijn eis vermeerderd met inmiddels gemaakte beslagkosten. Het Gerechtshof Den Haag heeft bij arrest van 12 januari 2016 het vonnis in eerste aanleg bekrachtigd en de gevorderde beslagkosten afgewezen. Het hof overwoog daartoe, voor zover van belang, als volgt:

“5. [eiser] heeft één grief aangevoerd die gericht is tegen het oordeel van de kantonrechter - samengevat - dat [eiser] als opdrachtnemer van [verweerster] zich er in redelijkheid niet op kan beroepen dat er geen twee schriftelijke afwijzingen zijn en dat de ontbindende voorwaarde dus niet rechtsgeldig is ingeroepen. In de toelichting en tijdens het pleidooi heeft [eiser] betoogd dat koper niet aan zijn inspanningsverplichting, voortvloeiende uit het financieringsvoorbehoud, heeft voldaan nu er slechts één afwijzingsverklaring, zonder enig bewijsmateriaal, is overhandigd. [verweerster] en koper hebben in artikel 13 van de koopovereenkomst de uitdrukkelijke contractuele afspraak gemaakt dat koper op de ontbindende voorwaarde slechts een beroep kon doen door aan verkoper tenminste twee schriftelijke afwijzingen te overleggen welke onderbouwd dienden te worden met bewijsmaterialen. Aan die voorwaarden is niet voldaan. Er is per e-mail in plaats van per aangetekend schrijven dan wel per fax met ontvangstbevestiging slechts één afwijzingsverklaring overhandigd terwijl deze verklaring niet is onderbouwd met enig bewijsstuk. Volgens [eiser] is dus op 27 oktober 2011 een perfecte koopovereenkomst tot stand gekomen, heeft [eiser] zijn opdracht voltooid en heeft hij daarmee recht op courtage. Daarbij heeft hij zich op het standpunt gesteld dat het in de branche gebruikelijk is dat de courtage verschuldigd wordt op het moment van de totstandkoming van de (obligatoire) overeenkomst. Dat [verweerster] en koper met wederzijds goedvinden hebben besloten geen verdere uitvoering aan de tot stand gekomen overeenkomst te geven, komt in de rechtsverhouding tussen [eiser] en [verweerster] voor rekening van [verweerster] en ontslaat haar niet van haar betalingsverplichting jegens [eiser], aldus nog steeds [eiser].

6. Het hof overweegt als volgt. Vast staat dat koper op 28 oktober 2011 een beroep op de ontbindende voorwaarde heeft gedaan. Gesteld noch gebleken is dat [verweerster] op dat moment de vervulling van de voorwaarde heeft betwist of tegen het inroepen van de ontbindende voorwaarde heeft geprotesteerd. Integendeel, volgens [verweerster] is zij, op basis van de mededeling van koper en de beschikbare informatie, ervan uitgegaan dat koper de financiering niet rond kon krijgen. Aangenomen moet dan ook worden dat [verweerster] het beroep op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard. Dat volgt overigens ook uit de omstandigheid dat [verweerster] koper niet gesommeerd heeft tot nakoming van de overeenkomst en [verweerster] en koper geen enkele uitvoering aan de koopovereenkomst hebben gegeven. Weliswaar heeft [eiser] geruime tijd later, namelijk bij brief van 21 december 2011, een ingebrekestelling voor het niet nakomen van de koopovereenkomst aan koper gezonden doch [verweerster] heeft gemotiveerd betwist dat zij daartoe toestemming heeft gegeven omdat zij daarvoor eerst nadere informatie nodig had die [eiser] haar zou toesturen. Voor zover zij die toestemming wel (mondeling) zou hebben gegeven, staat als onvoldoende weersproken vast dat zij op het in voornoemde brief verwoorde standpunt meteen terug is gekomen. [verweerster] heeft overigens ook na de in de ingebrekestelling genoemde termijn van 31 december 2011 geen nakoming gevorderd noch aanspraak gemaakt op de in de brief vermelde boete of schadevergoeding. De ingebrekestelling kan derhalve niet als grondslag dienen voor de stelling dat er tussen [verweerster] en koper een onherroepelijke obligatoire overeenkomst tot stand is gekomen.

Nu koper en verkoper er zelf vanuit zijn gegaan dat de koopovereenkomst is ontbonden, kan een derde (in casu: [eiser]) zich niet er op beroepen dat deze koopovereenkomst niet (op de juiste wijze) zou zijn ontbonden. Dit klemt temeer nu koper in deze procedure geen partij is. Het hof kan niet treden in de rechtsverhouding tussen [verweerster] en koper en kan zeker niet, zoals [eiser] kennelijk wel beoogt, in de rechtsverhouding tussen [eiser] en [verweerster] uitgaan van een andere, volledig aan de standpunten van de partijen bij die rechtsverhouding tegenstrijdige, juridische vaststelling met betrekking tot het bestaan van de koopovereenkomst.

7. Uit het voorgaande volgt dat de grief niet kan slagen. Het bestreden vonnis zal dan ook worden bekrachtigd en de gevorderde beslagkosten zullen worden afgewezen. [eiser] zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.”

1.5

[eiser] heeft tijdig, bij dagvaarding van 12 april 2016, cassatieberoep ingesteld tegen het arrest van 12 januari 2016. [verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep en haar standpunt schriftelijk toegelicht. [eiser] heeft gerepliceerd.

2. Bespreking van het cassatiemiddel

2.1

Het middel bevat acht onderdelen, waarvan sommige in subonderdelen uiteenvallen.

2.2.1

Ik stel het volgende voorop. Uitgangspunt van artikel 7:426 lid 1 BW is dat het loon reeds verschuldigd is als de overeenkomst met ontbindende voorwaarde tot stand komt, ongeacht of deze voorwaarde wordt ingeroepen of niet. Volgens het tweede lid is, indien het recht op loon afhankelijk is gesteld van de uitvoering van de bemiddelde overeenkomst, de opdrachtgever het loon verschuldigd tenzij de niet-uitvoering niet aan hem kan worden toegerekend. Het staat partijen echter vrij om een (in casu van art. 7:426 lid 1 BW) afwijkende regeling overeen te komen waarbij het recht op courtage afhankelijk zal zijn van de niet vervulling van een ontbindende voorwaarde. ^[2] In cassatie kan ervan worden uitgegaan dat het recht van [eiser] op courtage niet reeds is ontstaan bij het sluiten van de koopovereenkomst tussen [verweerster] en [betrokkene 1] op 16 september 2011, maar afhankelijk is van de vraag of het financieringsvoorbehoud, een ontbindende voorwaarde, terecht is ingeroepen.

Daarbij gaat het in het bijzonder nog om de in rov. 5 aangeduide stelling, dat (per e-mail) slechts één afwijzingsverklaring is overhandigd die niet onderbouwd was met enig bewijsstuk. Als het financieringsvoorbehoud terecht is ingeroepen, is er in de terminologie van rov. 5, waarop het middel voortbouwt, geen sprake van een ‘perfecte koopovereenkomst’.

2.2.2

Het is aan partijen, [verweerster] als verkoper en [betrokkene 1] als koper, om te bepalen of in hun verhouding is voldaan aan de voorwaarden waaronder een beroep kan worden gedaan op het financieringsvoorbehoud.

Hun antwoord op die vraag is van belang voor de aanspraak op courtage van de makelaar. De makelaar is in zoverre afhankelijk van de standpuntbepaling van zijn opdrachtgever. Dit vloeit voort uit de afgesproken courtageregeling. Hetzelfde probleem doet zich bijvoorbeeld voor als een huiseigenaar een in de ogen van zijn makelaar alleszins redelijk bod op de woning zou weigeren. Opdrachtgever en makelaar kunnen hierover desgewenst nadere afspraken maken. Voorts kan het onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat de opdrachtgever zich er jegens zijn makelaar op beroept dat het financieringsvoorbehoud terecht door de koper is ingeroepen. ^[3] In deze zaak is dat niet aan de orde, maar gaat de discussie over de vraag of tussen [verweerster] en [betrokkene 1] een ‘perfecte koopovereenkomst’ tot stand is gekomen. ^[4]

2.3

Onderdeel 1 bevat een algemeen geformuleerde motiveringsklacht die is gericht tegen de conclusie die het hof in rov. 7 trekt uit zijn overwegingen in rov. 6. Het onderdeel zelf voldoet niet aan de aan een motiveringsklacht te stellen eisen en is kennelijk slechts bedoeld als inleiding op de volgende klachten.

2.4.1

Onderdeel 2 is gericht tegen de tweede alinea van rov. 6, in het bijzonder de overweging dat “een derde (in casu: [eiser]) zich niet er op [kan] beroepen dat deze koopovereenkomst niet (op de juiste wijze) zou zijn ontbonden.”

Volgens
subonderdeel 2a miskent het hof hiermee, dat de stellingen van [eiser] niet inhouden dat de koopovereenkomst niet ontbonden zou zijn (doordat [verweerster] het beroep op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard of doordat [verweerster] en koper besloten aan de overeenkomst geen uitvoering te geven), maar inhielden dat ik elk geval een ‘perfecte koopovereenkomst’ is ontstaan (die daarna is ontbonden dan wel niet uitgevoerd) wat [verweerster] niet ontslaat van haar betalingsverplichting jegens [eiser].

Deze klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof heeft de stellingen van [eiser] kennelijk en niet-onbegrijpelijk aldus verstaan, dat hij bestreed dat de wijze waarop [verweerster] en [betrokkene 1] uitvoering hebben gegeven aan het financieringsvoorbehoud in de weg stond aan het aannemen van een ‘perfecte koopovereenkomst’ omdat die uitvoering zijns inziens niet voldeed aan de in het financieringsvoorbehoud gestelde eisen.

2.4.2

Volgens
subonderdeel 2b miskent het hof met deze overweging ook dat uit het gegeven dat volgens [verweerster] en koper de overeenkomst is ontbonden, niet volgt dat [eiser] zich er niet op zou kunnen beroepen dat [eiser] zijn opdracht heeft vervuld doordat een ‘perfecte koopovereenkomst’ is ontstaan.

Deze klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag, omdat zij berust op een onjuiste lezing van het arrest. Met ‘ontbonden’ bedoelt het hof dat het beroep op het financieringsvoorbehoud slaagt en dat er dus geen ‘perfecte koopovereenkomst’ is ontstaan. Zie voorts hieronder bij 2.5.2.

2.4.3

Voorts klaagt het subonderdeel dat het hof zelfstandig had te onderzoeken of het feit dat de koper slechts één afwijzingsverklaring, zonder enig bewijsmateriaal, heeft overgelegd ertoe heeft geleid dat de koopovereenkomst een ‘perfecte koopovereenkomst’ is geworden (om de reden dat de betreffende ontbindende voorwaarde definitief niet vervuld zou worden) en [eiser] aldus zijn opdracht heeft vervuld en recht op courtage heeft gekregen. Het standpunt van [verweerster] en koper is daarvoor niet relevant of doorslaggevend, aldus de klacht.

De klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag, omdat zij berust op een onjuiste lezing van het arrest. Het hof heeft een oordeel gegeven over deze kwestie. Het oordeel van het hof houdt kennelijk in dat het hof geen reden zag om te betwijfelen dat het beroep op het financieringsvoorbehoud terecht is gedaan, zoals [verweerster] en de koper meenden, nu wellicht niet in strikte zin maar wel naar hun strekking werd voldaan aan de vereisten die in dat voorbehoud waren geformuleerd. Vgl. de vaststelling in rov. 1.6 (hierboven bij 1.2 onder vi), waarin wordt verwezen naar de afwijzing door RNHB Hypotheekbank en een e-mail aan koper van zijn hypotheekadviseur waarin staat dat de afwijzing van Direktbank volgt, en de overweging dat [verweerster] op basis van de mededeling van de koper en de beschikbare informatie ervan uit is gegaan dat de koper de financiering niet rond zou krijgen (rov. 6, aanvang).

2.4.4

Ook
subonderdeel 2c gaat ervan uit, kort gezegd, dat de overeenkomst tussen [verweerster] en koper een ‘perfecte koopovereenkomst’ is geworden en daarmee [eiser] recht heeft op courtage, waarvan volgens het subonderdeel moet worden onderscheiden dat het [verweerster] in haar verhouding tot koper vrij staat om desondanks coulance te betrachten. Het subonderdeel faalt in het verlengde van de voorgaande klachten.

2.5.1

De
onderdelen 3, 4 en 5 richten klachten tegen de slotzinnen van rov. 6, waarin het hof overweegt: “Dit klemt temeer nu koper in deze procedure geen partij is. Het hof kan niet treden in de rechtsverhouding tussen [verweerster] en koper en kan zeker niet, zoals [eiser] kennelijk wel beoogt, in de rechtsverhouding tussen [eiser] en [verweerster] uitgaan van een andere, volledig aan de standpunten van de partijen bij die rechtsverhouding tegenstrijdige, juridische vaststelling met betrekking tot het bestaan van de koopovereenkomst.”

2.5.2

De onderdelen lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Voor zover zij voortbouwen op de onderdelen 1-2 of de daarin genoemde klachten herhalen, dienen de onderdelen te falen.

Voor het overige wijzen de onderdelen er op zichzelf terecht op, samengevat, dat de rechter in de procedure tussen [eiser] en [verweerster] een oordeel kan geven over de vraag of in de verhouding tussen [verweerster] en de koper een ‘perfecte koopovereenkomst’ tot stand is gekomen zodat [eiser] recht heeft op courtage, zonder dat dit oordeel ook in de verhouding tussen [verweerster] en de koper bindende kracht heeft (vgl. art. 236 Rv). Dat doet echter niet af aan het probleem waarop het hof mijns inziens doelt, te weten dat de vraag of het financieringsvoorbehoud terecht is ingeroepen, ook in de relatie tussen [verweerster] en [eiser], niet kan worden beantwoord zonder acht te slaan op hoe [verweerster] en de koper daar zelf over denken (zie bij 2.2.2). De onderdelen berusten dus op een verkeerde lezing van het arrest. Bovendien kunnen de onderdelen niet tot cassatie leiden, nu zij zich richten tegen overwegingen die ten overvloede zijn gegeven – hetgeen blijkt uit het woord ‘temeer’ – en dus niet dragend zijn voor het oordeel van het hof dat de grief van [eiser] niet kan slagen.

2.6

Subonderdeel 6a veronderstelt dat het hof met de term ‘perfecte koopovereenkomst’ op iets anders doelt dan op een koopovereenkomst ten aanzien waarvan niet meer de tussen [verweerster] en koper overeengekomen ontbindende voorwaarde in kan treden. Deze veronderstelling berust op een verkeerde lezing van ’s hofs arrest zodat het subonderdeel faalt.

2.7

Subonderdeel 6b veronderstelt dat het hof heeft miskend dat het betoog van [eiser] inhoudt dat hij recht heeft op zijn courtage indien en zodra een ‘perfecte koopovereenkomst’ tot stand is gekomen. Deze veronderstelling berust op een verkeerde lezing van ’s hofs arrest zodat het subonderdeel faalt.

2.8

De
onderdelen 7 en 8 bevatten op de voorgaande onderdelen voortbouwende klachten die falen in het voetspoor daarvan.

3. Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Voetnoten

1. Gerechtshof Den Haag 12 januari 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:24, NJF 2016/102.

2. Asser/Tjong Tjin Tai 7-IV 2014/312; J.J. Dammingh, Bemiddeling door de makelaar bij de koop en verkoop van onroerende zaken, 2002, p. 318-320.

3. Vgl. Asser/Tjong Tjin Tai 7-IV 2014/312; Dammingh, a.w., p. 319, die wijst op art. 6:23 BW; S.Y.Th. Meijer, GS Bijzondere overeenkomsten, artikel 426 Boek 7 BW, aant. 1; A.H. Lamers, Opdracht, lastgeving en bemiddeling, 2012, p. 144.

4. Vgl. ook de MvG nrs. 20, 21 en 26.