ECLI:NL:PHR:2017:936

• Datum uitspraak: 8 september 2017
• Publicatiedatum: 25 september 2017
• Zaaknummer: 16/05027
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 8 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg koopovereenkomst en voorwaarden nabetaling bij ontwikkeling recreatiepark Bad Hoophuizen

In deze zaak staat centraal of het hof de koopovereenkomst tussen DroomPark Bad Hoophuizen B.V. en Hoophuizen c.s. op een voldoende begrijpelijke wijze heeft uitgelegd, met name over de voorwaarden voor een extra nabetaling van €1,5 miljoen. De overeenkomst betreft de verkoop van een recreatiepark met voorwaarden voor aanvullende vergoedingen afhankelijk van bestemmingsplanwijzigingen en vergunningen.

De kern van het geschil betreft de eerste nabetaling, gekoppeld aan de realisatie van 30 recreatiewoningen en de plaatsing van chalets met een footprint van 55 m2, en de vraag of aan de voorwaarden voor deze betaling is voldaan. Het hof heeft de Haviltex-maatstaf toegepast en geoordeeld dat partijen een duidelijke knip hebben aangebracht tussen de eerste en tweede nabetaling, elk verbonden aan afzonderlijke procedures en voorwaarden.

De Hoge Raad oordeelt dat het hof de overeenkomst begrijpelijk heeft uitgelegd en dat de klachten van DroomPark over termijnkwesties, connexiteit tussen nabetalingen en bewijsaanbod niet slagen. Het hof mocht het bewijsaanbod passeren omdat geen nieuwe feiten waren gesteld die tot een andere uitkomst konden leiden. Het cassatieberoep wordt verworpen.

Uitkomst: Het cassatieberoep wordt verworpen en het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden wordt bevestigd.

Conclusie

Zaaknr: 16/05027

mr. M.H. Wissink

Zitting: 08 september 2017

Conclusie in de zaak van:

DroomPark Bad Hoophuizen B.V.

(hierna: DroomPark)

tegen

1. Hoophuizen B.V.

2. [verweerster 2]

3. [verweerster 3]

(hierna: Hoophuizen c.s.)

De inzet van dit geschil is de verschuldigdheid van een extra contractuele betaling van € 1,5 miljoen indien aan bepaalde voorwaarden is voldaan. In cassatie is kort gezegd aan de orde of het hof de overeenkomst tussen partijen in het licht van de stellingen van eiseres tot cassatie op een voldoende begrijpelijke wijze heeft uitgelegd.

1. Feiten ^[1]

1.1 Op 31 januari 2012 is tussen Hoophuizen c.s. als verkopers en DroomPark als koper een overeenkomst tot stand gekomen, waarbij het voorheen door Hoophuizen B.V. gedreven recreatiepark “Park Bad Hoophuizen” te Hulshorst (hierna: het park), bestaande uit diverse registergoederen en roerende zaken, is verkocht aan DroomPark. De levering van het park heeft eveneens op 31 januari 2012 plaatsgevonden.

1.2 In de koopovereenkomst staat onder meer het volgende: ^[2]

“[…]

Partijen :

[...]

Overwegen als volgt :

[...]

4.

Koper heeft in haar overwegingen voor de koop van het Park en de Roerende Zaken meegenomen de (potentieel) aanwezige mogelijkheden voor de ontwikkeling van een multifunctioneel recreatiebedrijf welke het gehele jaar kan worden geëxploiteerd.

5.

Teneinde het vorenstaande te realiseren zullen er door Koper diverse aanpassingen moeten worden doorgevoerd en investeringen moeten worden gepleegd, zowel op het gebied van de infrastructuur als de herinrichting van het terrein en de realisatie van (extra) centrale voorzieningen.

6
.

Daarnaast wenst Koper dat in de nabije toekomst vanwege de marktvraag een meer gevarieerd pallet aan recreatieproducten te kunnen worden aangeboden. Een deel van het huidige kampeerbedrijf zal derhalve moeten kunnen worden ingezet voor de ontwikkeling van recreatiewoningen en de plaatsing van chalets.

Verkoper gaat er bij het aangaan van deze overeenkomst vanuit dat zij voor de verkoop naast een koopprijs van 6 miljoen mogelijk twee aanvullende vergoedingen van elk 1,5 miljoen zal ontvangen. Deze aanvullende vergoedingen zullen voldaan worden indien de in artikelen 3.3 en 3.4 beschreven voorwaarden vervuld zullen worden.

7.

Koper wenst een ontwikkeling in gang te zetten die naast de voortzetting van de huidige exploitatie onder andere de realisatie van 300 additionele (stenen) traditioneel gebouwde recreatiewoningen, conform huidig Provinciaal beleid met een footprint van 75 m2 en inhoud van 300 m3 (verder aan te duiden als: Recreatiewoningen), mogelijk maakt en voor zover het (tot Verblijfsrecreatie bestemde deel van het) Park niet wordt aangewend voor de plaatsing van voornoemde additionele Recreatiewoningen of ten behoeve van centrale voorzieningen, de plaatsing van Chalets /stacaravans met een footprint van 55 m2 (verder aan te duiden ais: Chalets). Waar verder in deze overeenkomst wordt gerept van Recreatiewoningen en Chalets worden uitdrukkelijk bedoeld Recreatiewoningen en Chalets in vorenbedoelde zin, tenzij uitdrukkelijk anders blijkt.

8.

Op basis van het vigerend bestemmingsplan kan op het Park een maximum aantal van 30 recreatiewoningen met een footprint van 64 m2 (plus) [...] worden gerealiseerd. [...] Daarnaast kunnen Chalets worden gerealiseerd, daarvan vraagt Koper een bevestiging aan het bevoegd gezag zodra het Ontwerpbestemmingsplan is vastgesteld. Een en ander is mogelijk op basis van een totaal van 23,5 hectare grond met de bestemming ‘Verblijfsrecreatie ’[...].

9.

Om de hiervoor in overweging 7 genoemde ontwikkeling van realisatie van 300 additionele Recreatiewoningen mogelijk te maken dient het vigerende bestemmingsplan te worden gewijzigd. Ook het thans voorliggende Ontwerpbestemmingsplan [...] biedt niet de benodigde juridische grondslag voor deze ontwikkeling. [...] Het vigerende bestemmingsplan maakt dus de realisatie van maximaal 30 gebouwde recreatiewoningen met een footprint van 64 m2 mogelijk. Dit aantal is evenwel uitdrukkelijk niet inbegrepen in voornoemd aantal van 300 additionele Recreatiewoningen.

10.

In het Ontwerpbestemmingsplan is een over het zuidelijke 'deel van het Park lopende beschermingszone natte landnatuur opgenomen die mogelijk consequenties zal hebben voor de ontwikkeling die Koper met het Park voorstaat en hiervoor is omschreven in overweging 7. [...]

11.

Partijen onderkennen dat het voor Koper van groot belang is dat zij zoveel mogelijk zekerheid verkrijgt over de mogelijkheid om de hiervoor in overweging 7 genoemde ontwikkeling te realiseren. Koper wenst de verschuldigdheid van een aanvullende vergoeding afhankelijk te stellen van de realiseerbaarheid van de hiervoor in overweging 7 genoemde ontwikkelingen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de te vergunnen 30 recreatiewoningen en Chalets op basis van het vigerende bestemmingsplan als hiervoor omschreven in overweging 8 enerzijds en de 300 additionele Recreatiewoningen als hiervoor omschreven in overweging 7 anderzijds.

12.

Ter verkrijging van zekerheid over de hiervoor in overweging 8 omschreven mogelijkheden op basis van het vigerend bestemmingsplan, zijn partijen een te volgen procedure overeengekomen. Met deze procedure beoogt Koper verzekerd te krijgen dat zij de in het vigerend bestemmingsplan genoemde 30 recreatiewoningen mag realiseren [...] op het gedeelte van het terrein met de beoogde bestemming “natte landgronden ”. En voorts dat zij tevens de in dat bestemmingsplan genoemde Chalets op het gekochte kan plaatsen, met een oppervlakte van 55 m2. In afwachting van de uitkomst van deze procedure wordt een aanvullende vergoeding geparkeerd bij de instrumenterend notaris. Indien die procedure met het beoogde resultaat wordt doorlopen, valt het geparkeerde bedrag vrij aan Verkoper.

Mocht de omgevingsvergunning voor maximaal 6 recreatiewoningen niet direct verleend worden door het bevoegd gezag, omdat nader onderzoek (bijvoorbeeld in het kader van een vleermuizenonderzoek) is vereist, dan is de voorwaarde zoals hiervoor bedoeld vervuld.

Indien de procedure niet integraal met het beoogde resultaat wordt doorlopen, is de aanvullende vergoeding niet verschuldigd. Deze procedure is omschreven en hierna nader gepreciseerd in artikel 3.3. Partijen hebben over de risico ’s hiervan contact gehad met de Gemeente en men zou in beginsel op basis van het vigerende bestemmingsplan deze vergunning verlenen.

13.

Ter verkrijging van zekerheid over de hiervoor in overweging 7 omschreven ontwikkeling van de plaatsing van 300 additionele Recreatiewoningen zijn partijen eveneens een te volgen procedure overeengekomen. [...] Indien deze procedure tijdig en met het beoogde resultaat wordt doorlopen, is Koper aan Verkoper een aanvullende vergoeding verschuldigd in verband met vergrootte exploitatiemogelijkheden. Indien deze procedure niet tijdig met het beoogde resultaat wordt doorlopen is Koper deze aanvullende vergoeding niet verschuldigd. Deze procedure is omschreven en hierna nader gepreciseerd in artikel 3.4 e.v.

[...]

Verklaren te zijn overeengekomen als volgt:

[...]

Koopprijs, vast deel, variabel deel

3.

[...]

De totale koopprijs voor het in artikel 1 en 2 gekochte bedraagt derhalve € 6.000.000,=

3.3

De procedure als bedoeld in overweging 12 luidt als volgt:

a. Koper dient uiterlijk 10 februari 2012 een aanvraag voor een Omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen in [...] voor de 30 recreatiewoningen met de specificaties als genoemd in overweging 8, welke recreatiewoningen gerealiseerd kunnen worden op het gedeelte van het Park dat in het ontwerpbestemmingsplan binnen de in overweging 10 genoemde beschermingszone natte landnatuur valt;

b. Koper spant zich in om zo spoedig mogelijk van het bevoegd gezag expliciet al dan niet schriftelijk bevestigd te krijgen dat zij de in het vigerend bestemmingsplan genoemde kampeermiddelen in de vorm van Chalets met een footprint van 55 m2 kan (bij)plaatsen, ofwel in een Ontwerpbestemmingsplan mogelijk is

c. Indien de hiervoor sub a bedoelde omgevingsvergunning onherroepelijk is verkregen op uiterlijk 1 oktober 2012 èn de hiervoor sub b bedoelde bevestiging is verkregen, geldt de procedure als “met het gewenste resultaat” afgerond. Indien op 1 oktober 2012 de overgevingsvergunning niet is verkregen, maar daar redelijkerwijs wel zicht op is, wordt de termijn verlengd tot uiterlijk 1 maart 2013.

d. De sub b bedoelde bevestiging geldt ook als verkregen indien het Ontwerpbestemmingsplan, voor wat de daarin thans beschreven mogelijkheid van (bij)plaatsing van Chalets, onherroepelijk wordt vastgesteld.;

Indien het Ontwerpbestemmingsplan niet is vastgesteld op 1 juli 2012 zal Koper op verzoek van Verkoper Chalets met een footprint van 55 m2 plaatsen.

e. Naast de koopprijs als genoemd in artikel 3.1 wordt een aanvullende vergoeding, terzake van vergrootte exploitatiemogelijkheden, groot € 1.500.000,- [...], bij juridische levering van het gekochte niet aan Verkoper betaald, maar blijft in afwachting van de uitkomst van de hiervoor beschreven procedure in depot bij de notaris. In afwachting van de uitkomst van deze procedure hebben partijen voorwaardelijke aanspraken op betaling van deze aanvullende vergoeding;

f. Indien en alleen zodra de hiervoor sub a bedoelde omgevingsvergunning tijdig is verkregen èn de hiervoor sub b bedoelde bevestiging is ontvangen, heeft Verkoper aanspraak op uitbetaling van de hiervoor sub e genoemde aanvullende vergoeding (vermeerderd met daarover opgebouwde rente) en is deze definitief aan Verkoper verschuldigd Indien niet aan voornoemde voorwaarden wordt voldaan keert notaris de aanvullende vergoeding aan Koper uit.

[...]

3.4

De procedure als bedoeld in overweging 13 luidt als volgt:

[...]”.

De in het hiervoor geciteerde artikel 3.3 sub e koopovereenkomst bedoelde aanvullende vergoeding wordt verder aangeduid als “de eerste nabetaling”. De in overweging 13 van de koopovereenkomst genoemde aanvullende vergoeding in verband met (de mogelijkheid tot realisatie van) 300 additionele recreatiewoningen wordt hierna aangeduid als “de tweede nabetaling”. Waar in de koopovereenkomst sprake is van het “vigerende bestemmingsplan” hebben partijen bedoeld het bestemmingsplan “buitengebied, herziening 1996” (hierna: het bestemmingsplan 1996).

1.3 In een door DroomPark op 30 januari 2012 om 10.55 aan Hoophuizen c.s. verzonden conceptversie van de koopovereenkomst (productie 30 in eerste aanleg van Hoophuizen c.s.) luidt de tekst van artikel 3.3 sub c als volgt:

“[...] Indien de hiervoor sub a bedoelde omgevingsvergunning onherroepelijk is verkregen op uiterlijk 1 oktober 2012 èn de hiervoor sub b bedoelde bevestiging is verkregen, geldt de procedure als "met het gewenste resultaat” afgerond. […] ”. In laatstgenoemd concept zijn in artikel 3.3 sub b de woorden “
aantallen kampeermiddelen in de vorm van chalets ” geschrapt, waarbij zijdens DroomPark de volgende opmerking is gemaakt: “
Zoals afgesproken worden er geen aantallen genoemd van de te plaatsen chalets per hectare .
[…] ”.

1.4 In een door DroomPark op 31 januari 2012 om 11.05 uur aan Hoophuizen c.s. verzonden conceptversie van de koopovereenkomst is aan de hiervoor onder 2.3. geciteerde (concept)tekst van artikel 3.3 sub c de zin “
Indien op 1 oktober 2012 de omgevingsvergunning niet is verkregen, maar daar redelijkerwijs wel zicht op is, wordt de termijn verlengd tot uiterlijk 1 maart 2013. ” toegevoegd.

1.5 In een conceptversie van de koopovereenkomst die door de makelaar van Hoophuizen c.s. op 31 januari 2012 om 17.36 uur (op de avond waarop de definitieve koopovereenkomst is getekend) onder (de vertegenwoordigers van) partijen is verspreid (productie 8 in eerste aanleg van DroomPark), wordt voorgesteld als tweede volzin aan artikel 3.3 sub d toe te voegen:
"[...] indien echter de expliciete bevestiging of omgevingsvergunning wordt verleend tussen 1 maart 2013 en 1 maart 2014 zal Koper de helft van de bedoelde vergoeding laten toekomen aan Verkoper; [...] ”. Deze passage, waarop door DroomPark in een reactie die zelfde avond (18.56 uur) is gereageerd met de woorden "
Niet akkoord! ”, is niet opgenomen in de definitieve koopovereenkomst.

1.6 In een op 31 januari 2012 tussen partijen gesloten "Depotovereenkomst bij levering onroerende zaak” (productie 12 in eerste aanleg van Hoophuizen c.s., hierna: de depotovereenkomst) is met betrekking tot de eerste nabetaling onder meer het volgende bepaald:

”[...]

1. De notaris houdt voormeld bedrag ad [...] € 1.500.000,00) onder zijn berusting tot zekerheid voor de nakoming door verkoper van zijn verplichtingen.

2. Verkoper en koper verkrijgen ten gevolge hiervan een voorwaardelijke vordering op de notaris. De notaris mag slechts tot uitbetaling aan verkoper en/of koper over gaan:

- indien hij van beide partijen schriftelijk een gelijkluidende opdracht hiertoe ontvangt, waarbij beide partijen verplicht zijn aan deze opdracht zo spoedig mogelijk hun medewerking te verlenen; of

- er een rechterlijke uitspraak is die in kracht van gewijsde is gegaan dan wel uitvoerbaar bij voorraad is verklaard.

3. Indien zeven (7) jaar na heden geen gelijkluidende opdracht is verstrekt en evenmin een gerechtelijke procedure is aangespannen, keert de notaris het depotbedrag tezamen met de rente zoals hierna vermeld uit aan ieder van de partijen voor de helft.

4. De notaris bewaart het depotbedrag rentedragend. De door de notaris ontvangen rente wordt tegelijk met het depotbedrag uitbetaald aan de rechthebbende, welke uit te betalen rente gelijk is aan de door de notaris te ontvangen rente minus een afslag van een half procent (0,5%), als vergoeding voor het aan te houden depotbedrag. [...]'’.

1.7. In een door DroomPark aan Hoophuizen c.s. toegezonden voortgangsverslag d.d. 27 juli 2012 (productie 5 in eerste aanleg van Hoophuizen c.s.) staat onder meer het volgende:

“[…]

Aanvraag omgevingsvergunning 30 traditionele gebouwde woningen binnen viserend bestemmingsplan

De bezwaartermijn is verstreken en daarmee is de omgevingsvergunning onherroepelijk geworden. Dit traject is om deze reden afgerond.

[...]

Chalets met een footprint van 55 m2

De gemeente Nunspeet heeft aangegeven dat het ontwerpbestemmingsplan waarschijnlijk wordt vastgesteld in september/oktober 2012. Op dit moment is het door het bevoegd gezag toegestaan om chalets met een footprint van 55 m2. De vooruitzichten zijn positief te noemen. ”

1.8 Het met het oog op de Chalets relevante ontwerpbestemmingsplan Recreatieterreinen 2010 (hierna: het ontwerpbestemmingsplan) is door de Raad van de gemeente Nunspeet (hierna: de gemeente) vastgesteld op 1 november 2012. In dit vastgestelde bestemmingsplan (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) staat onder het kopje “6.2.3 Stacaravan” onder meer dat de oppervlakte van een stacaravan niet meer dan 55 m2 mag bedragen. Tegen het nieuwe bestemmingsplan, dat vanaf 20 december 2012 gedurende zes weken ter inzage heeft gelegen bij de Raad van State, is door twee belanghebbenden beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling). Eén van die beroepen is ingetrokken; het andere is bij uitspraak van 16 oktober 2013 door de Afdeling ongegrond verklaard.

1.9 Bij e-mail van 6 februari 2013 (productie 8 in eerste aanleg van Hoophuizen c.s.) heeft een medewerkster van de makelaar van Hoophuizen c.s. aan [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]), werkzaam bij de gemeente Nunspeet, onder meer het volgende geschreven:

“[...] De bijzonderheden hebben dus betrekking op andere delen uit het bestemmingsplan.

Is het juist dat er vanaf nu objecten van 50m2 op Bad Hoophuizen geplaatst kunnen worden? [...J”,

waarop door [betrokkene 1] bij e-mail van diezelfde datum (productie 9 in eerste aanleg van Hoophuizen c.s.) als volgt is geantwoord:

“[...] Dat is een juiste interpretatie. Eigenlijk al vanaf afgelopen donderdag. Voor de zekerheid wacht ik nog wel het mailbericht van de RvS af. [...] ”.

1.10 Op 8 februari 2013 heeft Hoophuizen c.s. de notaris verzocht over te gaan tot uitbetaling van het bedrag van de eerste nabetaling aan hen, stellende dat aan het bepaalde in artikel 3.3 van de koopovereenkomst was voldaan. DroomPark weigert tot op heden een gelijkluidende opdracht te verlenen aan de notaris.

1.11 Eveneens op 8 februari 2013 heeft DroomPark een e-mail verzonden aan de makelaar van Hoophuizen c.s. (productie 13 in eerste aanleg van Hoophuizen c.s.) met onder meer de volgende tekst:

“[...] De genoemde voorwaarden zijn tot op heden nog niet vervuld.

De gemeente Nunspeet heeft aangegeven dat het bestemmingsplan Recreatieterreinen 2010 nog steeds niet onherroepelijk is geworden, omdat zij een tweetal beroepen hebben ontvangen. [...]".

Hierop is door de makelaar van Hoophuizen c.s. als volgt gereageerd (productie 14 in eerste aanleg van Hoophuizen c.s.):

“[...] Dit is niet juist. De beroepen zijn afkomstig van [betrokkene 2], Vierhouten (er is daar een stukje recreatieterrein wegbestemd) en van [betrokkene 3] en [betrokkene 4]

woonachtig in de bedrijfswoning op de Hullenkant. Voor Badhoophuizen en andere recreatieterreinen heeft dit geen beperkingen en mogen nu chalets geplaatst worden van 55 m2. Je kunt dit navragen bij [betrokkene 1] van de gemeente. [...]”.

1.12 Bij brief van 21 februari 2013 aan de makelaar van Hoophuizen c.s. (productie 11 in eerste aanleg van Hoophuizen c.s.) heeft W. ten Veen, hoofd afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling van de gemeente, namens burgemeester en wethouders van de gemeente onder meer het volgende geschreven:

“[...] Hierbij bevestigen wij de op 20 februari 2013 door [betrokkene 1] [...] aan u per mail gedane mededeling dat het bestemmingsplan Recreatieterreinen 2010, in werking is getreden.

Dit betekent dat de regels die in dit plan o.a. voor stacaravans zijn opgenomen gelden en het toetsingskader vormen voor verzoeken voor plaatsing. [...] ”.

1.13 Bij e-mail van 21 februari 2013 (productie 15 in eerste aanleg van Hoophuizen c.s.) heeft DroomPark aan de makelaar van Hoophuizen c.s. het volgende geschreven:

“[...] Je geeft aan dat de beroepen niet zien op Bad Hoophuizen dan wel op het plaatsen van chalets met een footprint van 55 m2. Ik wil je graag verwijzen naar de tekst van de koopovereenkomst, waarin wordt vermeld dat het bestemmingsplan Recreatieterreinen 2010 onherroepelijk dient te zijn geworden voor het vervullen van de voorwaarde. Het bestemmingsplan [...] is in werking getreden, maar tot op heden nog niet onherroepelijk en daarom is tot op heden nog niet voldaan aan de voornoemde voorwaarde. [..:] ".

1.14 Bij e-mail van 25 februari 2013 heeft de makelaar van Hoophuizen c.s. [betrokkene 1] van de gemeente een e-mail gestuurd met het verzoek zijn mening te geven over het standpunt van DroomPark, dat het bestemmingsplan 2010 nog niet onherroepelijk was en dat de plaatsing van chalets nog teruggedraaid kon worden (productie 16 in eerste aanleg van Hoophuizen c.s.). Op 1 maart 2013 heeft [betrokkene 1] daarop als volgt geantwoord (productie 17 in eerste aanleg van Hoophuizen c.s.):

“[…] Het zal ervan afhangen welke termen jullie hebben gebruikt in de overeenkomst. Het plan is vastgesteld en in werking getreden. Onherroepelijk is het nog niet. Wel in materiële zin wat betekent dat gezien de beroepen de kans dat de rechter besluit om een streep door het plan te zetten nihil is. Wettelijk gezien heeft de rechter de mogelijkheid maar het zou in strijd zijn met hun eigen jurisprudentie. Duidelijker kan ik het nu niet maken. [...]”.

1.15 In een op 30 augustus 2013 verzonden reactie van DroomPark op een brief namens Hoophuizen c.s. aan DroomPark d.d. 10 juli 2013 (productie 19 in eerste aanleg van Hoophuizen c.s.) staat onder meer het volgende:

“[...] Conform onze afspraak hebben wij actief gesprekken gevoerd met de gemeente Nunspeet om de beoogde ontwikkelingen conform het Masterplan te realiseren. De gemeente Nunspeet heeft nu een aantal zeer bezwarende voorwaarden gesteld voor een mogelijke ontwikkeling, te weten:

- De strook rondom het park mag niet verkocht of verkaveld worden;

- 70% van de objecten moet een verhuurverplichting worden opgelegd;

- 40% van de objecten dient in eigendom van DroomPark Bad Hoophuizen te worden gehouden;

- Er mogen onder voorwaarden per hectare 15 stenen woningen danwel 15 chalets met een footprint van 65 m2 worden geplaatst.

[...]

Door de vergaande verplichten door de gemeente Nunspeet blijkt Bad Hoophuizen niet te voldoen aan de geschepte verwachtingen bij de aankoop. [...]

Ook gezien de beoogde termijn (1 oktober 2012) voor de toestemming voor het plaatsen van stacaravans niet is gehaald, zijn wij van mening dat de € 1.500.000,00 in depot van de notaris ons toekomt Kortom door de huidige situatie verwachten wij binnen 14 dagen de vrijgave van het depotbedrag van € 1.500.000,00 bij de notaris en bijschrijving op onze bankrekeningnummer [...]. ”

1.16 Bij brief van 19 september 2013 heeft de advocaat van Hoophuizen c.s. DroomPark gesommeerd, en een termijn gesteld tot 30 september 2013, om te voldoen aan haar verplichting om de notaris te berichten dat DroomPark instemt met vrijgave van de eerste nabetaling aan Hoophuizen c.s. In deze brief komt onder meer de volgende passage voor:

“[...] Op 21 februari 2013 schreef de gemeente Nunspeet dat het bestemmingsplan Recreatieterreinen 2010 in werking was getreden. Deze brief is ook aan u gezonden.

Daaruit volgt reeds dat er tijdig, namelijk voor 1 maart 2013 als bedoeld in artikel 3.3.c van de koopovereenkomst, toestemming was voor het plaatsen van chalets met een footprint van 55 m2.

1.17 DroomPark is voor 1 oktober 2012 overgegaan tot het plaatsen en verkopen van Chalets op het Park.

2. Procesverloop

2.1

Hoophuizen c.s. hebben in eerste aanleg in conventie kort samengevat gevorderd dat voor recht zal worden verklaard dat aan de voorwaarden voor de verschuldigdheid door DroomPark van de eerste nabetaling is voldaan en dat de notaris gerechtigd is tot uitbetaling van het daartoe in depot gehouden bedrag aan hen (Hoophuizen c.s.) over te gaan, met veroordeling van DroomPark in het verschil tussen de op de derdengeldenrekening van de notaris over dat bedrag vanaf 31 januari 2012 gekweekte rente en de wettelijke rente aan hen te vergoeden vanaf de dag dat zij (DroomPark) in verzuim is, een en ander met veroordeling van DroomPark in de proceskosten inclusief nakosten.

2.2

DroomPark heeft tegen die vorderingen gemotiveerd verweer gevoerd en in eerste aanleg in reconventie kort samengevat gevorderd een verklaring voor recht dat niet aan de voorwaarden voor de verschuldigdheid door DroomPark van de eerste nabetaling is voldaan en dat de notaris gerechtigd is tot uitbetaling van het daartoe in depot gehouden bedrag aan haar (DroomPark) over te gaan, met veroordeling van Hoophuizen c.s. in het verschil tussen de op de derdengeldenrekening van de notaris over dat bedrag vanaf 31 januari 2012 gekweekte rente en de wettelijke rente aan haar te vergoeden vanaf de dag dat zij (Hoophuizen c.s.) in verzuim zijn, een en ander met veroordeling van Hoophuizen c.s. in de proceskosten inclusief nakosten. Tegen die vorderingen in reconventie hebben Hoophuizen c.s. gemotiveerd verweer gevoerd.

2.3

De rechtbank Gelderland (locatie Zutphen) heeft bij vonnis van 23 juli 2014 de conventionele vorderingen van Hoophuizen c.s. toegewezen en de reconventionele vorderingen afgewezen.

2.4.1

DroomPark heeft tegen dat vonnis hoger beroep ingesteld. Hoophuizen c.s. hebben zich daartegen verweerd (en op een thans niet meer relevant punt incidenteel appel ingesteld). Het Hof Arnhem-Leeuwarden (locatie Arnhem) heeft bij arrest van 26 juni 2016 heeft het vonnis in eerste aanleg bekrachtigd.

2.4.2

Ten aanzien van de uitleg van de overeenkomst heeft het hof, kort gezegd, de Haviltexmaatstaf gehanteerd (rov. 5.4) en daarbij aangegeven:

“ 5.5 In beginsel komt aan de taalkundige betekenis in deze zaak veel betekenis toe, omdat het hier gaat om een commerciële overeenkomst, gesloten tussen professioneel opererende partijen die over de inhoud van de overeenkomst hebben onderhandeld, terwijl de overeenkomst er - mede gelet op het specifieke overleg ter zake tussen partijen - toe strekt de wederzijdse rechten en verplichtingen nauwkeurig vast te leggen.

Bij de onderhandelingen over de overeenkomst waren aan beide zijden met recreatie ervaren personen betrokken. Het hof ziet mede gelet op de deskundige inbreng van makelaar, rentmeester en adviseurs aan de zijde van Hoophuizen geen aanleiding tot ongelijkwaardigheid tussen partijen.”

2.4.3

Het hof stelt ten aanzien van de hoofdpunten van het debat voorop:

“5.6 Uit (de overwegingen van) de koopovereenkomst, gelezen ook in relatie met de voorafgaande onderhandelingen tussen partijen, leidt het hof af dat Droompark een ontwikkeling in gang wilde zetten ter realisatie van 300 additionele (stenen) recreatiewoningen met een footprint van 75 m2 en plaatsing van de in het bestemmingsplan 1996 genoemde kampeermiddelen/chalets, met een footprint van 55 m2 (overeenkomstig het ontwerp-bestemmingsplan 2010), naast de voortzetting van de bestaande exploitatie (inclusief vervanging van 30 bungalows) en centrale voorzieningen. Zij wilde ter plaatse een multifunctioneel recreatiebedrijf ontwikkelen dat het gehele jaar zou kunnen worden geëxploiteerd.

Voor de realisatie van die ontwikkeling onderkenden partijen twee onzekerheden:

- het feit dat een deel van het terrein van het park lag in een zogenoemde beschermingszone ‘natte landnatuur’, dat wellicht in de weg kon staan aan toestemming voor de beoogde vervanging van de 30 bungalows en

- de benodigde bestemmingsplanwijziging omdat noch het toentertijd vigerende bestemmingsplan 1996 noch het toen voorliggende ontwerp-bestemmingsplan 2010 die ontwikkeling mogelijk maakten.

De eerstgenoemde kort voor het sluiten van de overeenkomst nog opgekomen onzekerheid leidde ertoe dat, naast de van aanvang voorgenomen (uiteindelijk tweede) nabetaling bij zekerheid omtrent de mogelijkheid tot plaatsing van (uiteindelijk: 175 - 300) additionele recreatiewoningen, daaraan voorafgaand een — naar verwachting op korte termijn in te lossen

- (eerste) nabetaling omtrent de beoogde realisatie van de 30 bungalows werd overeengekomen, dit met korting uiteraard van de dadelijk te betalen koopsom en met plaatsing in depot bij de notaris van het desbetreffende bedrag. Op verzoek van Droompark werd daarbij ook zekerheid met betrekking tot de chalets overeengekomen. Van laatstbedoelde zekerheid werd de eerste nabetaling mede afhankelijk gesteld.

Na onderhandeling over de tekst van de overeenkomst met uitwisseling van meerdere concept-teksten daarvan, werd de afspraak omtrent de eerste nabetaling tussen partijen geformuleerd als hiervoor onder 5.3 weergegeven sub 3.3,

In verband met de verschuldigdheid van de eerste nabetaling spitst het debat tussen partijen zich toe op de navolgende drie vragen:

i) wat precies is het object van de zekerheid waarop de eerste nabetaling ziet, meer in het bijzonder gaat het hier om de loutere mogelijkheid tot (bij)plaatsing van chalets, met een footprint van 55 m2, dan wel zijn hiervoor ook aantallen van belang (grieven 5 ‘tot en met 12);

ii) gelden de data overeengekomen voor het verkrijgen van zekerheid omtrent de 30 bungalows al dan niet mede voor de bedoelde (bij)plaatsing van de chalets (grieven 2 tot en met 4);

iii) bestaat er connexiteit tussen de eerste en tweede nabetaling en zo ja, wat is daarvan dan de betekenis voor de verschuldigdheid van de eerste nabetaling (grieven 13 en 14).

Het hof zal deze vragen achtereenvolgens beoordelen.

2.4.4

Ten aanzien van de aantallen chalets overweegt het hof onder meer:

“5.7 (…) Het hof leidt uit het voorgaande af dat de te vragen bevestiging ‘zodra het Ontwerpbestemmingsplan is vastgesteld’ (vgl. overweging 8) bij het aangaan van de overeenkomst met name zag op die grotere footprint (van 55 m2) (zie in die zin ook de dagvaarding in hoger beroep onder 34). Voor aantallen chalets was immers noch in het vigerende plan noch in het ontwerp-bestemmingsplan 2010 een aan de plannen van Droompark in de weg staande beperking voorzien.

(…)

Het voorgaande neemt niet weg dat die volgens het toentertijd vigerende bestemmingsplan 1996 en het ontwerp-bestemmingsplan 2010 mogelijke aantallen, naar ook blijkt uit de overwegingen van de overeenkomst, wel essentieel waren voor de realisatie van de door Droompark voorgestane ontwikkelingen/exploitatie. Het gegeven dat Droompark in de artikelen van de overeenkomst geen aantallen opgenomen wilde zien, leidt het hof niet tot een tegengestelde conclusie: nu er nog onzekerheid bestond omtrent de wijziging van het. bestemmingsplan ten gunste van de (300) additionele woningen, inclusief het aantal daarvan (partijen hielden blijkens hun overeenkomst rekening met toestemming voor een lager aantal tot 175), wilde Droompark zich, zo begrijpt het hof, ten aanzien van de verdeling van de ruimte tussen additionele woningen en chalets (‘voor zover het (tot Verblijfsrecreatie bestemde deel van het) Park niet wordt aangewend voor de plaatsing van voornoemde additionele Recreatiewoningen of ten behoeve van centrale voorzieningen’) (vgl. overweging 7) maximale ruimte voorbehouden.

Het hof zal er daarom vanuit gaan dat de bevestiging wat betreft de chalets (de bevestiging is tussen partijen slechts in zoverre in debat en niet wat betreft de 3Ô recreatiewoningen) naar . de intentie van partijen met name zag op de footprint van 55 m2, waarbij er tussen hen van werd uitgegaan dat wat betreft aantallen geen beperkingen golden op de 23,5 hectare grond met de bestemming ‘Verblijfsrecreatie’, anders dan de (maximaal) 60 per hectare volgens het toentertijd vigerende plan 1996 / de minimale afstand tussen stacaravans volgens het ontwerp-bestemmingsplan 2010.”

2.4.5

Ten aanzien van de voor de bevestiging geldende termijnen overweegt het hof:

“5.8 Voor de onder ii) bedoelde vraag zijn met name de leden b, c en d van artikel 3.3 van belang, luidende als volgt: (…)

Voor de onherroepelijke verkrijging van een omgevingsvergunning voor de te bouwen 30 recreatiewoningen in de beschermingszone ‘natte landnatuur’ spraken partijen een uitdrukkelijke termijn af tot 1 oktober 2012 dan wel (bij het niet verkrijgen daarvan voordien) ‘tot uiterlijk 1 maart 2013’, indien op het verkrijgen da ai van redelijkerwijs wel zicht bestond (vgl. artikel 3.3 onder c). De aanvraag voor de desbetreffende vergunning moest Droompark volgens artikel 3.3 onder a uiterlijk 10 februari 2012 indienen. Ten aanzien van de (hiervoor onder 5.7 omschreven) bevestiging de chalets betreffende, verbond Droompark zich deze ‘zo spoedig mogelijk’ ‘van het bevoegd gezag expliciet al dan niet schriftelijk’ te verzoeken (vgl. artikel 3.3 onder b). Voor de verkrijging van die bevestiging werd door partijen (in artikel 3.3 onder b) geen termijn gesteld. Zoals Hoophuizen c.s. ook aanvoeren, gingen partijen er kennelijk vanuit dat die bevestiging op het moment van het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning wel zou zijn verkregen. De aanvullende bepaling in artikel 3.3 onder d is gekoppeld aan het onherroepelijk worden althans vaststellen van het ontwerp-bestemmingsplan 2010. Uit laatstbedoelde koppeling is, zoals Droompark ook heeft aangevoerd, wel een parallelschakeling tussen partijen van duidelijkheid omtrent onherroepelijkheid van omgevingsvergunning en bevestiging ter zake van de chalets af te leiden. Oogmerk vormde kennelijk een en ander vóór 1 oktober 2012 ‘rond’ te hebben, dit wat betreft de bevestiging ter zake van de chalets zo nodig door al dan niet optreden van gemeentewege tegen door Droompark (bij)geplaatste chalets met een footprint van 55 m2 in de periode tussen 1 juli en 1 oktober 2012. Dat partijen daarmee bedoeld hebben voor de bevestiging ter zake chalets een fatale termijn af te spreken, blijkt daaruit echter niet. De passage in artikel 3.3. onder d:

‘De sub b bedoelde bevestiging geldt ook als verkregen indien het Ontwerpbestemmingsplan, voor wat de daarin thans beschreven mogelijkheid van (bij)plaatsing van Chalets, onherroepelijk wordt vastgesteld.;’

is daarvoor naar het oordeel van het hof te algemeen geformuleerd en biedt voor een zo vergaande conclusie ook overigens onvoldoende aanknoping. De stellingen van Droompark bieden ook onvoldoende onderbouwing voor een ander oordeel.

Vaststaat dat het ontwerp-bestemmingsplan 2010 op 16 oktober 2013 onherroepelijk is geworden, zodat het hof er, evenals de rechtbank, van zal uitgaan dat de bedoelde bevestiging uiterlijk op die datum is verkregen.”

2.4.6

Over de connexiteit tussen de eerste en de tweede nabetaling overweegt het hof:

“5.9 Voor de onder iii) bedoelde vraag of er connexiteit bestaat tussen de eerste en tweede nabetaling en zo ja, wat daarvan dan de betekenis is voor de verschuldigdheid van de eerste nabetaling, is het volgende van belang.

Droompark heeft, zoals zij ook heeft aangevoerd, duidelijk een algehele ontwikkeling van het park voorzien. Dit blijkt zowel uit (de overwegingen van) de overeenkomst als uit haar biedingen aan Hoophuizen c.s. (producties 25 en 26 bij conclusie van antwoord in reconventie), zodat dit voor Hoophuizen c.s, als verkoper ook zonder meer kenbaar was. In zoverre is er zeker verband tussen de eerste en de tweede nabetaling. Ook staat vast, dat voor Droompark nog vóór het ontwerp-bestemmingsplan 2010 onherroepelijk werd op 16 oktober 2013 en daarmee de hiervoor onder 5.8 bedoelde bevestiging uiterlijk werd verkregen, zichtbaar werd dat de gemeente aan haar verzoek om wijziging van het bestemmingsplan ten gunste van de (300) additionele recreatiewoningen, voorwaarden verbond in verband met de plaatsingsdichtheid ervan die ook voor de, ‘voor zover het (tot Verblijfsrecreatie bestemde deel van het) Park niet wordt aangewend voor de plaatsing van voornoemde additionele Recreatiewoningen of ten behoeve van centrale voorzieningen’ (vgl. overweging 7) te plaatsen chalets, gevolgen met zich brachten (vgl. productie 9 bij conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie).

Het voorgaande neemt echter niet weg, dat partijen duidelijk en weloverwogen een knip hebben aangebracht tussen de eerste en de tweede nabetaling in die zin, dat partijen ter verkrijging van zekerheid over de in overweging 8 van de overeenkomst omschreven mogelijkheden op basis van het vigerend bestemmingsplan een procedure zijn overeengekomen, die er bij het welslagen ervan in resulteerde dat de aanvullende vergoeding geparkeerd bij de instrumenterend notaris, vrijviel aan Hoophuizen c.s. als verkoper (vgl. overweging 12, uitgewerkt in artikel 3.3). Ter verkrijging van zekerheid over de in overweging 7 van de overeenkomst omschreven mogelijkheden op basis van een te wijzigen bestemmingsplan geldt overweging 13 (uitgewerkt in artikel 3.4) luidende als volgt:

‘13.

Ter verkrijging van zekerheid over de hiervoor in overweging 7 omschreven ontwikkeling van de plaatsing van 300 additionele Recreatiewoningen zijn partijen eveneens een te volgen procedure overeengekomen. (...) Indien deze procedure tijdig en met het beoogde resultaat wordt doorlopen, is Koper aan Verkoper een aanvullende vergoeding verschuldigd in verband met vergrootte exploitatiemogelijkhedén. Indien deze procedure niet tijdig met het beoogde resultaat wordt doorlopen is Koper deze aanvullende vergoeding niet verschuldigd. Deze procedure is omschreven en hierna nader gepreciseerd in artikel 3.4 e. v.’

Weliswaar kan het nu zijn dat Droompark voor het verkrijgen van zekerheid omtrent de (175 - 300) additionele recreatiewoningen moet inleveren op haar voor de eerste nabetaling verkregen en daarvoor ook als voorwaarde gestelde zekerheid ((mede) omtrent de chalets; zie hiervoor onder 5.6 en 5.7), maar dat doet aan de verkrijging van die zekerheid in zoverre niet af, dat Droompark niet heeft gesteld dat zij daarop eveneens zou moeten inleveren indien zij afzag van (de procedure inzake) de plaatsing van die additionele woningen (zie onder meer de dagvaarding in hoger beroep onder 58, 136 en 138), hetgeen het hof ook anderszins niet is gebleken.

Droompark heeft wel gesteld dat Hoophuizen c.s. haar houden aan haar verplichtingen uit hoofde van artikel 3.4. De betekenis van de opstelling van de gemeente ter zake die additionele woningen en de gevolgen van bestemmingsplanwijziging ook voor de aantallen bij te plaatsen chalets, dient naar het oordeel van het hof evenwel in het kader van die verplichting, in het licht van de overeenkomst tussen partijen, te worden beoordeeld en niet in het kader van de eerste nabetaling, waarvoor aan alle voorwaarden is en, afgezien van verdere ontwikkelingen als bedoeld in overweging 13 uitgewerkt in artikel 3.4, ook blijft voldaan.”

2.4.7

En voorts:

“5.10 Het hof komt dan ook tot de slotsom, dat, ofschoon sommige griéven (op onderdelen) slagen, het principaal hoger beroep wat betreft de grieven 2 tot en met 14 faalt.

5.11

Nu Droompark geen feiten heeft gesteld, die indien bewezen, tot een andere slotsom kunnen leiden, zal het hof aan bewijsaanbiedingen harerzijds voorbij gaan en faalt ook grief 15.

5.12

De grieven 16 tot en met 18, die zogenoemde veeggrieven betreffen, delen evenals grief 19, die de spiegelbeeldige reconventionele vordering van Droompark betreft, hetzelfde lot.”

In rov. 6.1-6.4 concludeert het hof dat de grieven in het principale en incidentele appel falen en stelt het de kostenveroordelingen vast.

2.5

Bij dagvaarding van 27 september 2016 heeft DroomPark tijdig cassatieberoep ingesteld tegen het arrest van het hof van 28 juni 2016. Hoophuizen c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping. Zowel DroomPark als Hoophuizen c.s. hebben hun standpunten schriftelijk toegelicht, waarna DroomPark nog heeft gerepliceerd.

3. Bespreking van het cassatiemiddel

3.1

De vier onderdelen van het cassatiemiddel zien op de in rov. 5.8 beoordeelde termijnkwestie (onderdeel 1), de in rov. 5.9 beoordeelde connexiteit (onderdeel 2) en de verwerping van het bewijsaanbod in rov. 5.11 (onderdeel 3). Onderdeel 4 bevat een louter voortbouwende klacht ten aanzien van de rov. 5.10, 5.12, 6.1-6.4 en het dictum.

Onderdeel 1: termijn voor bevestiging?

3.2.1

Onderdeel 1 bevat drie subonderdelen. Volgens
subonderdeel 1.a heeft het hof in rov. 5.8 niet (kenbaar) gerespondeerd op de in de aanhef van het onderdeel onder (i), (ii), (iii) en (v) bedoelde (essentiële) stellingen van DroomPark, welke relevant (kunnen) zijn voor de uitleg van de onderhavige commerciële overeenkomst. De klacht dient mijns inziens te falen.

3.2.2

Rov. 5.8 moet gelezen worden in het licht van rov. 5.6, waarin het hof de hoofdpunten van het debat schetst. De onder (i), (ii) en (iii) bedoelde stellingen heeft het hof in zijn overwegingen verdisconteerd.

De onder (i) bedoelde stelling houdt, samengevat, in dat blijkens de koopovereenkomst partijen hebben onderkend dat het voor DroomPark van groot belang is om zoveel mogelijk zekerheid te verkrijgen over de plaatsing van 30 recreatiewoningen en het (bij)plaatsen van de Chalets, dat de procedure daarvoor is uitgewerkt in art. 3.3 van de koopovereenkomst en dat de eerste nabetaling van het verkrijgen van deze zekerheid afhankelijk is gesteld. De onder (iii) bedoelde stelling houdt, samengevat, in dat de eerste nabetaling ook betrekking heeft op de bij te plaatsen chalets.

Het hof heeft deze stellingen onder ogen gezien in rov. 5.6 (3e t/m 7e volzin) waar het ingaat op, samengevat, (a) de voor de realisatie van de ontwikkeling onderkende onzekerheid dat een deel van het terrein van het park lag in een zogenoemde beschermingszone ‘natte landnatuur’, dat wellicht in de weg kon staan aan toestemming voor de beoogde vervanging van de 30 bungalows en (b) die ertoe leidde dat een − naar verwachting op korte termijn in te lossen − (eerste) nabetaling omtrent de beoogde realisatie van de 30 bungalows werd overeengekomen, (c) waarbij op verzoek van DroomPark ook zekerheid met betrekking tot de chalets werd overeengekomen waarvan de eerste nabetaling mede afhankelijk werd gesteld.

3.2.3

De onder (ii) bedoelde stelling houdt in dat uit lezing van art. 3.3 in zijn geheel, mede tegen de achtergrond van de rest van de koopovereenkomst, blijkt dat de termijn van 1 oktober 2012 respectievelijk 1 maart 2013 zowel geldt voor het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de bouw van 30 recreatiewoningen als voor de expliciete bevestiging van het bevoegd gezag ten aanzien van de bij te plaatsen chalets met een footprint van 55 m2; beide voorwaarden waren immers onzeker ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst.

Het hof heeft op deze stellingen gereageerd in rov. 5.6 en 5.8. Het hof verwijst in rov. 5.6 naar de achtergrond van art. 3.3 van de koopovereenkomst. Het hof overweegt in rov. 5.8 (1e volzin) dat ‘met name’ art. 3.3 leden b, c, en d, van belang zijn voor de onderhavige uitlegkwestie, en heeft voorts ook onder ogen gezien dat er een ‘parallelschakeling’ is tussen duidelijkheid over de omgevingsvergunning voor de 30 recreatiewoningen en de bevestiging ter zake van de chalets. Het hof heeft daaruit echter niet afgeleid dat voor de bevestiging ter zake van de chalets ook een fatale termijn is overeengekomen.

3.2.4

De onder (v) bedoelde stelling houdt in dat uit de gedragingen van de makelaar en advocaat van Hoophuizen c.s. volgt dat ook zij ervan uit gingen dat 1 oktober 2012 respectievelijk 1 maart 2013 een harde einddatum was voor zowel het verkrijgen van de omgevingsvergunning als de expliciete bevestiging van het bevoegd gezag: de makelaar van Hoophuizen c.s. heeft kort vóór 1 maart 2013 contact opgenomen met een ambtenaar van de gemeente Nunspeet om een expliciete bevestiging te verkrijgen, terwijl de advocaat van Hoophuizen c.s. in een brief van 19 september 2013 heeft geschreven dat tijdig, namelijk voor 1 maart 2013 als bedoeld in art. 3.3 sub c van de koopovereenkomst, een expliciete bevestiging door de gemeente is gegeven.

De rechtbank heeft in haar vonnis van 23 juli 2014 (rov. 7.6) deze argumenten verworpen, kort gezegd, omdat in het onderhavige geval daaruit niet kan worden afgeleid wat de bedoelingen van partijen zijn geweest. Het hof heeft in rov. 5.4 en 5.5, in cassatie onbestreden, voorop gesteld waarop in het onderhavige geval bij toepassing van de Haviltexmaatstaf in het bijzonder moet worden gelet. Gezien zijn overweging dat in deze zaak in beginsel veel betekenis toekomt aan de taalkundige betekenis, heeft het hof de in stelling (v) bedoelde argumenten kennelijk, en niet onbegrijpelijk, niet aangemerkt als essentiële stellingen van DroomPark waarop het hof afzonderlijk diende te reageren. Anders dan de klacht veronderstelt, kan uit het arrest niet worden afgeleid dat het hof zou hebben geoordeeld dat (ook) deze stelling voor de uitleg van de overeenkomst niet relevant zou kunnen zijn.

3.3

Volgens
subonderdeel 1.b kan hetgeen het hof in rov. 5.8 overweegt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, de verwerping van de stellingen (i) t/m (v) van DroomPark niet dragen. De stellingen (i), (ii), (iii) en (v) zijn hiervoor al besproken. Stelling (iv) houdt, kort gezegd, in dat uit art. 3.3 onder d blijkt dat ook voor het verkrijgen van de bevestiging ter zake van de chalets 1 oktober 2012, respectievelijk 1 maart 2013, een harde einddatum was. Voorts betoogt het subonderdeel dat het hof onvoldoende heeft gemotiveerd waarom, kort gezegd, de ‘parallelschakeling’ tussen duidelijkheid over de omgevingsvergunning voor de 30 recreatiewoningen en de bevestiging ter zake van de chalets niet betekent dat er voor de bevestiging ter zake van de chalets ook een fatale termijn is overeengekomen.

De klachten falen, omdat zij zich richten tegen een aan het hof voorbehouden weging van de door partijen aangevoerde argumenten. Onbegrijpelijk is die weging niet te noemen. Mede gezien de tekst van de overeenkomst, kon het hof oordelen dat het oogmerk van partijen om een en ander vóór 1 oktober ‘rond’ te hebben, nog niet betekent dat zij ook voor de bevestiging ter zake van de chalets een fatale termijn zijn overeengekomen.

Het onderdeel beoogt te klagen dat het hof gewicht heeft toegekend aan de door DroomPark betwiste stelling van Hoophuizen c.s. dat partijen ervan uitgingen dat de bevestiging op het moment van het onherroepelijk worden van de vergunning wel zou zijn verkregen. De betwisting in de pleitnota in appel nr. 10 betreft een andere stelling, namelijk dat partijen ervan uitgingen dat de eerste nabetaling per definitie verschuldigd zou worden. Dat laatste heeft het hof niet aangenomen.

3.4

Subonderdeel 1.c faalt, want het berust op een onjuiste lezing van het arrest. De voorlaatste volzin van rov. 5.8 houdt niet in dat DroomPark haar stellingen niet (voldoende onderbouwd) zou hebben aangevoerd, zoals de klacht veronderstelt, maar dat deze stellingen het hof niet tot een ander oordeel leiden.

3.5

Onderdeel 1 faalt daarmee.

Onderdeel 2: connexiteit eerste en tweede nabetaling?

3.6

De klachten van dit onderdeel richten zich tegen rov. 5.9 en de volgens DroomPark onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerde (impliciete) verwerping in rov. 5.9 van het standpunt van DroomPark dat de door haar genoemde connexiteit gevolgen heeft voor de verschuldigdheid van de eerste nabetaling en zijn onderverdeeld in vier subonderdelen.

3.7

Subonderdeel 2.a klaagt, samengevat, dat het feit dat in de koopovereenkomst een onderscheid is gemaakt tussen de eerste en de tweede nabetaling geen toereikend gemotiveerde verwerping vormt van de (essentiële) stelling van DroomPark dat de door haar bepleite connexiteit meebrengt dat niet is voldaan aan de voorwaarden voor het verschuldigd worden van de eerste nabetaling.

Deze klacht faalt. Het hof heeft geoordeeld dat − hoewel DroomPark voor Hoophuizen c.s. kenbaar met de koopovereenkomst een algehele ontwikkeling van het park heeft voorzien en in zoverre een verband bestaat tussen de beide nabetalingen − partijen duidelijk en weloverwogen een knip hebben aangebracht tussen de eerste en tweede nabetaling in die zin dat partijen ter verkrijging van zekerheid in de benoemde punten (zie overweging 7 enerzijds en 8 anderzijds van de koopovereenkomst) een procedure moesten doorlopen die bij afronding daarvan in betaling zou resulteren. Ook DroomPark onderkent dit. ^[3] Met de bewoording “weloverwogen” geeft het hof aan dat het naar zijn oordeel de bedoeling van partijen was om deze knip aan te brengen en betaling van de nabetalingen afhankelijk te maken van het doorlopen van de twee separate procedures. Onbegrijpelijk is dit oordeel niet. De overweging met betrekking tot deze ‘knip’ is, anders dan DroomPark betoogt (onder meer s.t. nrs. 2.4.3-2.4.3 en 2.4.8-2.4.9), een voldoende respons op de stelling van DroomPark dat het zou gaan om een gelijktijdige mogelijkheid van realisatie van de chalets en de additionele recreatiewoningen. ^[4]

3.8

De subonderdelen 2.b en 2.c zien op de voorlaatste alinea van rov. 5.9. Anders dan
subonderdeel 2.b aanvoert, is deze overweging wel navolgbaar. Het hof verwijst naar de in rov. 5.6 bedoelde zekerheid die partijen op twee punten wensten te verkrijgen: (a) ten aanzien van de (175-300) additionele recreatiewoningen en (b) ten aanzien van de vervanging van 30 bungalows en de daaraan door DroomPark gekoppelde bevestiging ter zake van de chalets. In rov. 5.7 wijst het hof op het verband tussen de wens om een bepaald aantal additionele recreatiewoningen te gaan realiseren (300 maar mogelijk een lager aantal tot 175) en de realisatie van het aantal chalets. In rov. 5.9 geeft het hof aan dat de opstelling van de gemeente ten aanzien van de te realiseren (300) additionele recreatiewoningen gevolgen heeft voor het aantal te realiseren chalets. Het is echter van oordeel dat dit op zichzelf niet afdoet aan het gegeven dat ook ten aanzien van de realisatie van de chalets is voldaan aan de voorwaarden van de eerste nabetaling. Daaraan doet niet af dat DroomPark, gezien de opstelling van de gemeente, bij realisatie van de additionele recreatiewoningen zou inleveren op de zekerheid ten aanzien de chalets, dat wil zeggen het aantal dat geplaatst zou kunnen worden.

In dat verband overweegt het hof dat DroomPark niet heeft gesteld, dat zij op de zekerheid ten aanzien van de chalets ook zou moeten inleveren als zij afzag van de additionele recreatiewoningen. Deze overweging bevestigt het verband tussen het aantal additionele recreatiewoningen en het aantal chalets. Dit oordeel is niet onbegrijpelijk en strookt overigens ook met de door partijen aangebrachte knip tussen nabetaling 1 en 2. Daarom dient subonderdeel 2.b te falen.

Het hof zegt met deze overweging niet, anders dan
subonderdeel 2.c veronderstelt, dat DroomPark ook zou kunnen afzien van de plaatsing van de additionele recreatiewoningen. Dit subonderdeel berust op een onjuiste lezing van het arrest.

3.9

Volgens
subonderdeel 2.d gaat het hof ook in de laatste alinea van rov. 5.9 zonder behoorlijke motivering voorbij aan de essentie van haar stellingname met betrekking tot de door haar bepleite connexiteit. Het subonderdeel doelt op het bij subonderdeel 2.a reeds genoemde argument van de gelijktijdigheid en faalt om de bij 3.7 genoemde reden.

3.1

De klachten van onderdeel 2 falen.

Onderdeel 3: passeren bewijsaanbod

3.11

Volgens dit onderdeel gaat het hof in rov. 5.11 ten onrechte, althans zonder (voldoende) motivering, voorbij aan het door DroomPark in hoger beroep gedane bewijsaanbod.

3.12

Op grond van vaste rechtspraak geldt met betrekking tot het bewijsaanbod in hoger beroep onder meer het navolgende. Uitgangspunt is dat, ingevolge het bepaalde in art. 166 lid 1 in verbinding met art. 353 lid 1 Rv, een partij in hoger beroep tot getuigenbewijs moet worden toegelaten indien zij voldoende specifiek bewijs aanbiedt van feiten die tot beslissing van de zaak kunnen leiden. Het antwoord op de vraag of een bewijsaanbod voldoende specifiek is, hangt af van de omstandigheden van het geval, waarbij de rechter, mede in verband met de eisen van een goede procesorde, zal moeten letten op de wijze waarop het processuele debat zich heeft ontwikkeld en het stadium waarin de procedure verkeert. In hoger beroep zal van een partij die bewijs door getuigen aanbiedt, in beginsel mogen worden verwacht dat zij voldoende concreet vermeldt op welke van haar stellingen dit bewijsaanbod betrekking heeft en, voor zover mogelijk, wie daarover een verklaring zou kunnen afleggen, doch zal in het algemeen niet mogen worden verlangd dat daarbij ook wordt vermeld wat daarover door getuigen zal kunnen worden verklaard. ^[5]

3.13

DroomPark heeft in eerste aanleg bij CvA in conventie (nr. 38) een algemeen bewijsaanbod gedaan dat onder meer betrof:

“aanvullend bewijs van de bij het aangaan van de koopovereenkomst tussen partijen daaraan ten grondslag liggende ontwikkelingsmogelijkheden als voorwaarde voor het mogelijk verschuldigd worden van een tweetal respectieve nabetalingen door DroomPark aan Hoophuizen en de dienaangaande bij uitvoering gebleken beperkingen respectievelijk onmogelijkheden.

Naast het overleggen van aanvullende stukken die betrekking hebben op de planologische (on)mogelijkheden zou dit bewijs geleverd kunnen worden door het doen horen van getuigen, waaronder de volgende personen [waarna worden genoemd de notaris en enige aan de zijde van de gemeente en DroomPark betrokken personen].”

In hoger beroep heeft zij dit aanbod herhaald (appeldagvaarding, tevens MvG nr. 146) met de volgende toevoeging:

“(…) DroomPark verwijst daarbij expliciet naar haar aanbod om de instrumenterend notaris als getuige te horen, nu de notaris – anders dan Hoophuizen c.s. stelt – wel degelijk bij de totstandkoming van de definitieve tekst van de koopovereenkomst betrokken is geweest. De notaris zou dan ook de in het geding zijnde bepalingen kunnen uitleggen c.q. kunnen verklaren wat partijen daarover in zijn aanwezigheid hebben gezegd, en aan de redactie waarvan de notaris nadrukkelijk ook zijn persoonlijke bijdrage heeft geleverd.

147. Daarnaast biedt DroomPark expliciet aan om de betrokken ambtenaren c.q. het bevoegd gezag van de gemeente Nunspeet als getuige te horen. De betrokken ambtenaren c.q. het bevoegd gezag van de gemeente Nunspeet kunnen een verklaring afleggen omtrent hun opstelling ten aanzien van de herontwikkeling, of zij wel of niet expliciet hebben bevestigd dat de chalets conform het bestemmingsplan 1996 kunnen worden bijgeplaatst en in hoeverre er sprake is van connexiteit tussen het (bij)plaatsen van chalets en de realisatie van de 300 additionele recreatiewoningen.

156. DroomPark herhaalt hier haar in eerste aanleg reeds uitgesproken bewijsaanbod, waaronder doch niet uitsluitend het doen horen van de navolgende getuigen [waarna worden genoemd de notaris en enige aan de zijde van partijen betrokken personen].”

3.14

In rov. 5.11 overweegt het hof:

“Nu Droompark geen feiten heeft gesteld, die indien bewezen, tot een andere slotsom kunnen leiden, zal het Hof aan bewijsaanbiedingen harerzijds voorbij gaan (…)”.

3.15

Het hof is kennelijk van oordeel geweest dat het in zijn voorafgaande overwegingen alle relevante stellingen van DroomPark ter zake van de uitleg van de overeenkomst heeft beoordeeld en dat dus geen door DroomPark gestelde feiten resteren die, indien bewezen, tot een andere slotsom kunnen leiden. Het aanbod om de notaris te horen voegt daaraan geen (nadere) stellingen toe, maar slaat kennelijk terug op de door het hof beoordeelde stellingen van DroomPark en geeft voorts niet aan omtrent welke van die stellingen de notaris nader zou kunnen verklaren. Hetzelfde geldt met betrekking tot de opstelling van de gemeente ten aanzien van de herontwikkeling en de connexiteit tussen het (bij)plaatsen van chalets en de realisatie van de 300 additionele recreatiewoningen, die het hof in zijn oordeel heeft verdisconteerd. De vraag of is bevestigd dat de chalets conform het bestemmingsplan 1996 kunnen worden bijgeplaatst, is niet meer relevant in het licht van de overweging dat het ontwerp-bestemmingsplan 2010 op 16 oktober 2013 onherroepelijk is geworden (rov. 5.8, slot). Het hof kon het bewijsaanbod daarom passeren.

3.16

Nu de voorgaande klachten niet opgaan, geldt dat ook voor de louter voortbouwende klacht van
onderdeel 4 . Het beroep moet daarom worden verworpen.

4. Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Voetnoten

1. Zie rov. 2.1 tot en met 2.17 van het vonnis van de rechtbank Gelderland (zittingsplaats Zutphen) van 23 juli 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:4583, en rov. 3 van het in cassatie bestreden arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden (locatie Arnhem) van 28 juni 2016, zaaknr. 200.160.098.

2. In de tekst zijn ook weergegeven enige passages die de rechtbank niet overnam, maar het hof wel vermeldt in rov. 5.3.

3. Zie appeldagvaarding, tevens MvG nr. 133.

4. Vgl. ook de s.t. Hoophuizen c.s. nr. 41.

5. HR 15 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:49; HR 9 juli 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO7817, NJ 2005/270.