ECLI:NL:RBGEL:2014:4583

• Datum uitspraak: 23 juli 2014
• Publicatiedatum: 21 juli 2014
• Zaaknummer: C-05-253171 - HZ ZA 13-251
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: S.A.M. Vrendenbarg-Elsbeek; E. Boerwinkel; J.A.M. Strens-Meulemeester
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg koopovereenkomst en verschuldigdheid eerste nabetaling bij verkoop recreatiepark

In deze civiele procedure staat de uitleg van een koopovereenkomst centraal waarin een recreatiepark is verkocht met een vaste koopprijs en twee aanvullende vergoedingen, waaronder de eerste nabetaling die afhankelijk is gesteld van het verkrijgen van een omgevingsvergunning en een bevestiging omtrent de plaatsing van chalets.

De rechtbank stelt vast dat de termijn voor het verkrijgen van de omgevingsvergunning niet geldt voor de bevestiging inzake chalets. Het bestemmingsplan dat deze bevestiging mogelijk maakt, werd op 16 oktober 2013 onherroepelijk vastgesteld, waarna aan de voorwaarden voor de eerste nabetaling is voldaan.

DroomPark stelde dat de voorwaarden niet waren vervuld vanwege gemeentelijke beperkingen op het aantal chalets, maar de rechtbank oordeelt dat dit niet uit de koopovereenkomst volgt. DroomPark is veroordeeld tot uitbetaling van de eerste nabetaling aan Hoophuizen c.s. en tot vergoeding van het renteverschil vanaf 17 oktober 2013.

De vorderingen van DroomPark in reconventie zijn afgewezen en zij is veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De rechtbank veroordeelt DroomPark tot uitbetaling van de eerste nabetaling aan Hoophuizen c.s. en tot vergoeding van renteverschil vanaf 17 oktober 2013.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zutphen

zaaknummer / rolnummer: C/05/253171 / HZ ZA 13-251

Vonnis van 23 juli 2014

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HOOPHUIZEN B.V. ,

gevestigd te Nunspeet,

2.
[eiser sub 2] ,

wonende te[woonplaats 1],

3.
[eiser sub 3] ,

wonende te [woonplaats 2],

eiseressen in conventie,

verweersters in reconventie,

advocaat mr. K.A.M. van Os-ten Have te Zutphen,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DROOMPARK BAD HOOPHUIZEN B.V. ,

gevestigd te Beekbergen,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. S.J. van Susante te Arnhem.

Eiseressen in conventie zullen hierna gezamenlijk (in vrouwelijk enkelvoud)

Hoophuizen c.s. en afzonderlijk Hoophuizen B.V., [eiser sub 2] en [eiser sub 3] genoemd worden; gedaagde in conventie zal hierna DroomPark genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 29 januari 2014
• het proces-verbaal van comparitie van 4 april 2014
• de brief van mr. Harmsen d.d. 10 april 2014 naar aanleiding van het proces-verbaal
• de brief van mr. Van Susante d.d. 11 april 2014 naar aanleiding van het proces-verbaal
• de akte na comparitie, tevens akte overlegging producties van DroomPark
• de antwoordakte tevens akte overlegging productie van Hoophuizen c.s.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 31 januari 2012 is tussen Hoophuizen c.s. als verkopers en DroomPark als koper een overeenkomst tot stand gekomen, waarbij het voorheen door Hoophuizen B.V. gedreven recreatiepark “Park Bad Hoophuizen” te Hulshorst (hierna: het park), bestaande uit diverse registergoederen en roerende zaken, is verkocht aan DroomPark. De levering van het park heeft eveneens op 31 januari 2012 plaatsgevonden.

2.2.

In de koopovereenkomst (productie 1 van Hoophuizen c.s.) staat onder meer het volgende:

“[…]

Partijen:

[…]

Overwegen als volgt:

[…]

4.

Koper heeft in haar overwegingen voor de koop van het Park en de Roerende Zaken meegenomen de (potentieel) aanwezige mogelijkheden voor de ontwikkeling van een multifunctioneel recreatiebedrijf welke het gehele jaar kan worden geëxploiteerd.

[…]

6.

[…] Een deel van het huidige kampeerbedrijf zal derhalve moeten kunnen worden ingezet voor de ontwikkeling van recreatiewoningen en de plaatsing van chalets.

Verkoper gaat er bij het aangaan van deze overeenkomst vanuit dat zij voor de verkoop naast een koopprijs van 6 miljoen mogelijk twee aanvullende vergoedingen van elk 1,5 miljoen zal ontvangen. Deze aanvullende vergoedingen zullen voldaan worden indien de in artikelen 3.3 en 3.4 beschreven voorwaarden vervuld zullen worden.

7.

Koper wenst een ontwikkeling in gang te zetten die naast de voortzetting van de huidige exploitatie onder andere de realisatie van 300 additionele (stenen) traditioneel gebouwde recreatiewoningen, conform huidig Provinciaal beleid met een footprint van 75 m2 […] (verder aan te duiden als: Recreatiewoningen), mogelijk maakt envoor zover het (tot Verblijfsrecreatie bestemde deel van het) Park niet wordt aangewend voor de plaatsing van voornoemde additionele Recreatiewoningen of ten behoeve van centrale voorzieningen, de plaatsing van Chalets / stacaravans met een footprint van 55 m2 (verder aan te duiden als: Chalets). […]

8.

Op basis van het vigerend bestemmingsplan kan op het Park een maximum aantal van 30 recreatiewoningen met een footprint van 64 m2 (plus) […] worden gerealiseerd. […] Daarnaast kunnen Chalets worden gerealiseerd, daarvan vraagt Koper een bevestiging aan het bevoegd gezag zodra het Ontwerpbestemmingsplan is vastgesteld. Een en ander is mogelijk op basis van een totaal van 23,5 hectare grond met de bestemming ‘Verblijfsrecreatie’[…].

9.

Om de hiervoor in overweging 7 genoemde ontwikkeling van realisatie van 300 additionele Recreatiewoningen mogelijk te maken dient het vigerende bestemmingsplan te worden gewijzigd. Ook het thans voorliggende Ontwerpbestemmingsplan […] biedt niet de benodigde juridische grondslag voor deze ontwikkeling. […] Het vigerende bestemmingsplan maakt dus de realisatie van maximaal 30 gebouwde recreatiewoningen met een footprint van 64 m2 mogelijk. Dit aantal is evenwel uitdrukkelijk niet inbegrepen in voornoemd aantal van 300 additionele Recreatiewoningen.

10.

In het Ontwerpbestemmingsplan is een over het zuidelijke deel van het Park lopende beschermingszone natte landnatuur opgenomen die mogelijk consequenties zal hebben voor de ontwikkeling die Koper met het Park voorstaat en hiervoor is omschreven in overweging 7. […]

11.

Partijen onderkennen dat het voor Koper van groot belang is dat zij zoveel mogelijk zekerheid verkrijgt over de mogelijkheid om de hiervoor in overweging 7 genoemde ontwikkeling te realiseren. Koper wenst de verschuldigdheid van een aanvullende vergoeding afhankelijk te stellen van de realiseerbaarheid van de hiervoor in overweging 7 genoemde ontwikkelingen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de te vergunnen 30 recreatiewoningen en Chalets op basis van het vigerende bestemmingsplan als hiervoor omschreven in overweging 8 enerzijds en de 300 additionele Recreatiewoningen als hiervoor omschreven in overweging 7 anderzijds.

12.

Ter verkrijging van zekerheid over de hiervoor in overweging 8 omschreven mogelijkheden op basis van het vigerend bestemmingsplan, zijn partijen een te volgen procedure overeengekomen. Met deze procedure beoogt Koper verzekerd te krijgen dat zij de in het vigerend bestemmingsplan genoemde 30 recreatiewoningen mag realiseren […] op het gedeelte van het terrein met de beoogde bestemming “natte landgronden”. En voorts dat zij tevens de in dat bestemmingsplan genoemde Chalets op het gekochte kan plaatsen, met een oppervlakte van 55 m2. In afwachting van de uitkomst van deze procedure wordt een aanvullende vergoeding geparkeerd bij de instrumenterend notaris. Indien die procedure met het beoogde resultaat wordt doorlopen, valt het geparkeerde bedrag vrij aan Verkoper. […] Indien de procedure niet integraal met het beoogde resultaat wordt doorlopen, is de aanvullende vergoeding niet verschuldigd. Deze procedure is omschreven en hierna nader gepreciseerd in artikel 3.3. Partijen hebben over de risico’s hiervan contact gehad met de Gemeente en men zou in beginsel op basis van het vigerende bestemmingsplan deze vergunning verlenen.

13.

Ter verkrijging van zekerheid over de hiervoor in overweging 7 omschreven ontwikkeling van de plaatsing van 300 additionele Recreatiewoningen zijn partijen eveneens een te volgen procedure overeengekomen. […] Indien deze procedure tijdig en met het beoogde resultaat wordt doorlopen, is Koper aan Verkoper een aanvullende vergoeding verschuldigd in verband met vergrootte exploitatiemogelijkheden. Indien deze procedure niet tijdig met het beoogde resultaat wordt doorlopen is Koper deze aanvullende vergoeding niet verschuldigd. Deze procedure is omschreven en hierna nader gepreciseerd in artikel 3.4 e.v.

[…]

Verklaren te zijn overeengekomen als volgt:

[…]

Koopprijs, vast deel, variabel deel

3.

[…]

De totale koopprijs voor het in artikel 1 en 2 gekochte bedraagt derhalve € 6.000.000,=

3.3

De procedure als bedoeld in overweging 12 luidt als volgt:

a. Koper dient uiterlijk 10 februari 2012 een aanvraag voor een Omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen in […] voor de 30 recreatiewoningen met de specificaties als genoemd in overweging 8, welke recreatiewoningen gerealiseerd kunnen worden op het gedeelte van het Park dat in het ontwerpbestemmingsplan binnen de in overweging 10 genoemde beschermingszone natte landnatuur valt;

b. Koper spant zich in om zo spoedig mogelijk van het bevoegd gezag expliciet al dan niet schriftelijk bevestigd te krijgen dat zij de in het vigerend bestemmingsplan genoemde kampeermiddelen in de vorm van Chalets met een footprint van 55 m2 kan (bij)plaatsen, ofwel in een Ontwerpbestemmingsplan mogelijk is

c. Indien de hiervoor sub a bedoelde omgevingsvergunning onherroepelijk is verkregen op uiterlijk 1 oktober 2012èn de hiervoor sub b bedoelde bevestiging is verkregen, geldt de procedure als “met het gewenste resultaat” afgerond. Indien op 1 oktober 2012 de overgevingsvergunning niet is verkregen, maar daar redelijkerwijs wel zicht op is, wordt de termijn verlengd tot uiterlijk 1 maart 2013.

d. De sub b bedoelde bevestiging geldt ook als verkregen indien het Ontwerpbestemmingsplan, voorwat de daarin thans beschreven mogelijkheid van (bij)plaatsing van Chalets, onherroepelijk wordt vastgesteld.;

Indien het Ontwerpbestemmingsplan niet is vastgesteld op 1 juli 2012 zal Koper op verzoek van Verkoper Chalets met een footprint van 55 m2 plaatsen.

e. Naast de koopprijs als genoemd in artikel 3.1 wordt een aanvullende vergoeding, terzake van vergrootte exploitatiemogelijkheden, groot € 1.500.000,- […], bij juridische levering van het gekochte niet aan Verkoper betaald, maar blijft in afwachting van de uitkomst van de hiervoor beschreven procedure in depot bij de notaris. In afwachting van de uitkomst van deze procedure hebben partijen voorwaardelijke aanspraken op betaling van deze aanvullende vergoeding;

f. Indien en alleen zodra de hiervoor sub a bedoelde omgevingsvergunning tijdig is verkregen èn de hiervoor sub b bedoelde bevestiging is ontvangen, heeft Verkoper aanspraak op uitbetaling van de hiervoor sub e genoemde aanvullende vergoeding (vermeerderd met daarover opgebouwde rente) en is deze definitief aan Verkoper verschuldigd Indien niet aan voornoemde voorwaarden wordt voldaan keert notaris de aanvullende vergoeding aan Koper uit.

[…]

3.4

De procedure als bedoeld in overweging 13 luidt als volgt:

[…]”.

De in het hiervoor geciteerde artikel 3.3 sub e koopovereenkomst bedoelde aanvullende vergoeding wordt in dit vonnis verder aangeduid als “de eerste nabetaling”. De in overweging 13 van de koopovereenkomst genoemde aanvullende vergoeding in verband met (de mogelijkheid tot realisatie van) 300 additionele recreatiewoningen wordt hierna aangeduid als “de tweede nabetaling”. Waar in de koopovereenkomst sprake is van het “vigerende bestemmingsplan” hebben partijen bedoeld het bestemmingsplan “buitengebied, herziening 1996” (hierna: het bestemmingsplan 1996).

2.3.

In een door DroomPark op 30 januari 2012 om 10.55 aan Hoophuizen c.s. verzonden conceptversie van de koopovereenkomst (productie 30 van Hoophuizen c.s.) luidt de tekst van artikel 3.3 sub c als volgt:

“[…] Indien de hiervoor sub a bedoelde omgevingsvergunning onherroepelijk is verkregen op uiterlijk 1 oktober 2012 èn de hiervoor sub b bedoelde bevestiging is verkregen, geldt de procedure als “met het gewenste resultaat” afgerond. […]”. In laatstgenoemd concept zijn in artikel 3.3 sub b de woorden
“aantallen kampeermiddelen in de vorm van chalets” geschrapt, waarbij zijdens DroomPark de volgende opmerking is gemaakt:
“Zoals afgesproken worden er geen aantallen genoemd van de te plaatsen chalets per hectare. […].”

2.4.

In een door DroomPark op 31 januari 2012 om 11.05 uur aan Hoophuizen c.s. verzonden conceptversie van de koopovereenkomst is aan de hiervoor onder 2.3. geciteerde (concept)tekst van artikel 3.3 sub c de zin
“Indien op 1 oktober 2012 de omgevingsvergunning niet is verkregen, maar daar redelijkerwijs wel zicht op is, wordt de termijn verlengd tot uiterlijk 1 maart 2013.” toegevoegd.

2.5.

In een conceptversie van de koopovereenkomst die door de makelaar van Hoophuizen c.s. op 31 januari 2012 om 17.36 uur (op de avond waarop de definitieve koopovereenkomst is getekend) onder (de vertegenwoordigers van) partijen is verspreid (productie 8 van DroomPark), wordt voorgesteld als tweede volzin aan artikel 3.3 sub d toe te voegen:
“[…] indien echter de expliciete bevestiging of omgevingsvergunning wordt verleend tussen 1 maart 2013 en 1 maart 2014 zal Koper de helft van de bedoelde vergoeding laten toekomen aan Verkoper; […]”. Deze passage, waarop door DroomPark in een reactie die zelfde avond (18.56 uur) is gereageerd met de woorden
“Niet akkoord!” , is niet opgenomen in de definitieve koopovereenkomst.

2.6.

In een op 31 januari 2012 tussen partijen gesloten “Depotovereenkomst bij levering onroerende zaak” (productie 12 van Hoophuizen c.s., hierna: de depotovereenkomst) is met betrekking tot de eerste nabetaling onder meer het volgende bepaald:

“[…]

1. De notaris houdt voormeld bedrag ad […] € 1.500.000,00) onder zijn berusting tot zekerheid voor de nakoming door verkoper van zijn verplichtingen.

2. Verkoper en koper verkrijgen ten gevolge hiervan een voorwaardelijke vordering op de notaris. De notaris mag slechts tot uitbetaling aan verkoper en/of koper overgaan:

- indien hij van beide partijen schriftelijk een gelijkluidende opdracht hiertoe ontvangt, waarbij beide partijen verplicht zijn aan deze opdracht zo spoedig mogelijk hun medewerking te verlenen; of

- er een rechterlijke uitspraak is die in kracht van gewijsde is gegaan dan wel uitvoerbaar bij voorraad is verklaard.

3. Indien zeven (7) jaar na heden geen gelijkluidende opdracht is verstrekt en evenmin een gerechtelijke procedure is aangespannen, keert de notaris het depotbedrag tezamen met de rente zoals hierna vermeld uit aan ieder van de partijen voor de helft.

4. De notaris bewaart het depotbedrag rentedragend. De door de notaris ontvangen rente wordt tegelijk met het depotbedrag uitbetaald aan de rechthebbende, welke uit te betalen rente gelijk is aan de door de notaris te ontvangen rente minus een afslag van een half procent (0,5%), als vergoeding voor het aan te houden depotbedrag. […]”.

2.7.

In een door DroomPark aan Hoophuizen c.s. toegezonden voortgangsverslag

d.d. 27 juli 2012 (productie 5 van Hoophuizen c.s.) staat onder meer het volgende:

“[…]

Aanvraag omgevingsvergunning 30 traditionele gebouwde woningen binnen vigerend bestemmingsplan

De bezwaartermijn is verstreken en daarmee is de omgevingsvergunning onherroepelijk geworden. Dit traject is om deze reden afgerond.

[…]

Chalets met een footprint van 55 m2

De gemeente Nunspeet heeft aangegeven dat het ontwerpbestemmingsplan waarschijnlijk wordt vastgesteld in september/oktober 2012. Op dit moment is het door het bevoegd gezag toegestaan om chalets met een footprint van 55 m2. De vooruitzichten zijn positief te noemen.”

2.8.

Het met het oog op de Chalets relevante ontwerpbestemmingsplan Recreatieterreinen 2010 (hierna: het ontwerpbestemmingsplan) is door de Raad van de gemeente Nunspeet (hierna: de gemeente) vastgesteld op

1 november 2012. In dit vastgestelde bestemmingsplan (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) staat onder het kopje “6.2.3 Stacaravan” onder meer dat de oppervlakte van een stacaravan niet meer dan 55 m2 mag bedragen. Tegen het nieuwe bestemmingsplan, dat vanaf 20 december 2012 gedurende zes weken ter inzage heeft gelegen bij de Raad van State, is door twee belanghebbenden beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling). Eén van die beroepen is ingetrokken; het andere is bij uitspraak van 16 oktober 2013 door de Afdeling ongegrond verklaard.

2.9.

Bij e-mail van 6 februari 2013 (productie 8 van Hoophuizen c.s.) heeft een medewerkster van de makelaar van Hoophuizen c.s. aan de heer [gemeentemedewerker] (hierna: [gemeentemedewerker]), werkzaam bij de gemeente Nunspeet, onder meer het volgende geschreven:

“[…] De bijzonderheden hebben dus betrekking op andere delen uit het bestemmingsplan. Is het juist dat er vanaf nu objecten van 50m2 op Bad Hoophuizen geplaatst kunnen worden?[…]” ,

waarop door [gemeentemedewerker] bij e-mail van diezelfde datum (productie 9 van Hoophuizen c.s.) als volgt is geantwoord:

“[…] Dat is een juiste interpretatie. Eigenlijk al vanaf afgelopen donderdag. Voor de zekerheid wacht ik nog wel het mailbericht van de RvS af. […]”.

2.10.

Op 8 februari 2013 heeft Hoophuizen c.s. de notaris verzocht over te gaan tot uitbetaling van het bedrag van de eerste nabetaling aan hen, stellende dat aan het bepaalde in artikel 3.3 van de koopovereenkomst was voldaan. DroomPark weigert tot op heden een gelijkluidende opdracht te verlenen aan de notaris.

2.11.

Eveneens op 8 februari 2013 heeft DroomPark een e-mail verzonden aan de makelaar van Hoophuizen c.s. (productie 13 van Hoophuizen c.s.) met onder meer de volgende tekst:

“[…] De genoemde voorwaarden zijn tot op heden nog niet vervuld.

De gemeente Nunspeet heeft aangegeven dat het bestemmingsplan Recreatieterreinen 2010 nog steeds niet onherroepelijk is geworden, omdat zij een tweetal beroepen hebben ontvangen. […]”.

Hierop is door de makelaar van Hoophuizen c.s. als volgt gereageerd (productie 14 van Hoophuizen c.s.):

“[…] Dit is niet juist. De beroepen zijn afkomstig van familie [familie 1], [familie 2] (er is daar een stukje recreatieterrein wegbestemd) en van de heer en mevrouw [x] woonachtig in de bedrijfswoning op de Hullenkant. Voor Badhoophuizen en andere recreatieterreinen heeft dit geen beperkingen en mogen nu chalets geplaatst worden van 55 m2. Je kunt dit navragen bij[gemeentemedewerker] van de gemeente. […]”.

2.12.

Bij brief van 21 februari 2013 aan de makelaar van Hoophuizen c.s. (productie 11 van Hoophuizen c.s.) heeft [hoofd r.o.], hoofd afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling van de gemeente, namens burgemeester en wethouders van de gemeente onder meer het volgende geschreven:

“[…] Hierbij bevestigen wij de op 20 februari 2013 door de heer [gemeentemedewerker] […] aan u per mail gedane mededeling dat het bestemmingsplan Recreatieterreinen 2010, in werking is getreden.

Dit betekent dat de regels die in dit plan o.a. voor stacaravans zijn opgenomen gelden en het toetsingskader vormen voor verzoeken voor plaatsing. […]”.

2.13.

Bij e-mail van 21 februari 2013 (productie 15 van Hoophuizen c.s.) heeft DroomPark aan de makelaar van Hoophuizen c.s. het volgende geschreven:

[…] Je geeft aan dat de beroepen niet zien op Bad Hoophuizen dan wel op het plaatsen van chalets met een footprint van 55 m2. Ik wil je graag verwijzen naar de tekst van de koopovereenkomst, waarin wordt vermeld dat het bestemmingsplan Recreatieterreinen 2010 onherroepelijk dient te zijn geworden voor het vervullen van de voorwaarde. Het bestemmingsplan […] is in werking getreden, maar tot op heden nog niet onherroepelijk en daarom is tot op heden nog niet voldaan aan de voornoemde voorwaarde. […]”.

2.14.

Bij e-mail van 25 februari 2013 heeft de makelaar van Hoophuizen c.s. [gemeentemedewerker] van de gemeente een e-mail gestuurd met het verzoek zijn mening te geven over het standpunt van DroomPark, dat het bestemmingsplan 2010 nog niet onherroepelijk was en dat de plaatsing van chalets nog teruggedraaid kon worden (productie 16 van Hoophuizen c.s.). Op 1 maart 2013 heeft [gemeentemedewerker] daarop als volgt geantwoord (productie 17 van Hoophuizen c.s.):

“[…] Het zal ervan afhangen welke termen jullie hebben gebruikt in de overeenkomst. Het plan is vastgesteld en in werking getreden. Onherroepelijk is het nog niet. Wel in materiële zin wat betekent dat gezien de beroepen de kans dat de rechter besluit om een streep door het plan te zetten nihil is. Wettelijk gezien heeft de rechter de mogelijkheid maar het zou in strijd zijn met hun eigen jurisprudentie. Duidelijker kan ik het nu niet maken. […]”.

2.15.

In een op 30 augustus 2013 verzonden reactie van DroomPark op een brief namens Hoophuizen c.s. aan DroomPark d.d. 10 juli 2013 (productie 19 van Hoophuizen c.s.) staat onder meer het volgende:

“[…] Conform onze afspraak hebben wij actief gesprekken gevoerd met de gemeente Nunspeet om de beoogde ontwikkelingen conform het Masterplan te realiseren. De gemeente Nunspeet heeft nu een aantal zeer bezwarende voorwaarden gesteld voor een mogelijke ontwikkeling, te weten:

- De strook rondom het park mag niet verkocht of verkaveld worden;

- 70% van de objecten moet een verhuurverplichting worden opgelegd;

- 40% van de objecten dient in eigendom van DroomPark Bad Hoophuizen te worden gehouden;

- Er mogen onder voorwaarden per hectare 15 stenen woningen danwel 15 chalets met een footprint van 65 m2 worden geplaatst.

[…]

Door de vergaande verplichten door de gemeente Nunspeet blijkt Bad Hoophuizen niet te voldoen aan de geschepte verwachtingen bij de aankoop. […]

Ook gezien de beoogde termijn (1 oktober 2012) voor de toestemming voor het plaatsen van stacaravans niet is gehaald, zijn wij van mening dat de € 1.500.000,00 in depot van de notaris ons toekomt […]. Kortom door de huidige situatie verwachten wij binnen 14 dagen de vrijgave van het depotbedrag van € 1.500.000,00 bij de notaris en bijschrijving op onze bankrekeningnummer […].”

2.16.

Bij brief van 19 september 2013 heeft de advocaat van Hoophuizen c.s. DroomPark gesommeerd, en een termijn gesteld tot 30 september 2013, om te voldoen aan haar verplichting om de notaris te berichten dat DroomPark instemt met vrijgave van de eerste nabetaling aan Hoophuizen c.s. In deze brief komt onder meer de volgende passage voor:

“[…] Op 21 februari 2013 schreef de gemeente Nunspeet dat het bestemmingsplan Recreatieterreinen 2010 in werking was getreden. Deze brief is ook aan u gezonden. Daaruit volgt reeds dat er tijdig, namelijk voor 1 maart 2013 als bedoeld in artikel 3.3.c van de koopovereenkomst, toestemming was voor het plaatsen van chalets met een footprint van 55 m2. […]”.

2.17.

DroomPark is voor 1 oktober 2012 overgegaan tot het plaatsen en verkopen van Chalets op het Park.

3. De vordering in conventie

3.1.

Hoophuizen c.s. vordert dat de rechtbank, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis,

I.
primair

zal verklaren voor recht dat aan de voorwaarden voor de verschuldigdheid van de Eerste Nabetaling door DroomPark aan Hoophuizen c.s. is voldaan en dat de in de Depotovereenkomst bedoelde notaris gerechtigd is over te gaan tot uitbetaling van het in depot gehouden bedrag van de Eerste Nabetaling aan Hoophuizen c.s., als bedoeld in artikel 2 van de Depotovereenkomst,

subsidiair

DroomPark zal veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis aan de notaris als genoemd in de Depotovereenkomst te verklaren dat aan de voorwaarden voor de verschuldigdheid van de Eerste Nabetaling als bedoeld in artikel 3.3 van de Koopovereenkomst is voldaan en het in depot gehouden bedrag conform de voorwaarden van de Depotovereenkomst door de notaris moet worden overgemaakt aan Hoophuizen c.s., op straffe van een dwangsom van € 10.000,-- per dag(deel) vanaf de dag van betekening van het in deze te wijzen vonnis,

II. DroomPark zal veroordelen tot vergoeding van het verschil tussen de op de derdengeldrekening van de notaris gekweekte rente over het in depot gehouden bedrag van de Eerste Nabetaling over de periode van 31 januari 2012 tot aan de dag dat dit bedrag aan Hoophuizen c.s. wordt overgemaakt en de wettelijke rente vanaf de datum dat DroomPark in verzuim is, zijnde 8 februari 2013, althans

30 september 2013, althans 17 oktober 2013, tot aan de dag dat het in depot geplaatste bedrag door de notaris aan Hoophuizen c.s. wordt uitbetaald,

met veroordeling van DroomPark in de proceskosten inclusief de nakosten.

3.2.

Hoophuizen c.s. legt, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, de volgende stellingen aan haar vordering ten grondslag.

Aan beide voorwaarden voor de verschuldigdheid van de eerste nabetaling is voldaan. De omgevingsvergunning voor de bouw van de 30 recreatiewoningen is tijdig verleend. Aan de in artikel 3.3 sub b en sub d vastgelegde voorwaarde met betrekking tot de chalets is ook voldaan. Voor het voldoen aan de voorwaarde met betrekking tot de chalets geldt op grond van de koopovereenkomst geen termijn (in tegenstelling tot de voorwaarde van de omgevingsvergunning, die wel aan een termijn gebonden is), maar zelfs indien wel een termijn zou hebben gegolden tot 1 maart 2013 is (tijdig) aan de voorwaarden voldaan. De eerste nabetaling is dus verschuldigd. DroomPark verkeert in verzuim ten aanzien van het doen van de voor uitkering vereiste schriftelijke mededeling aan de notaris en is in verband daarmee schadevergoeding verschuldigd aan Hoophuizen c.s. in de vorm van wettelijke rente, indien en voor zover deze hoger is dan de op de derdengeldrekening van de notaris gekweekte rente.

4. Het verweer in conventie

4.1.

DroomPark concludeert dat de rechtbank Hoophuizen c.s. in haar vordering

niet-ontvankelijk zal verklaren, althans de vordering zal afwijzen, met veroordeling van Hoophuizen c.s. in de proceskosten inclusief de nakosten. Zij voert de volgende verweren aan.

Aan de voorwaarden zoals vastgelegd in artikel 3.3 sub b en c van de koopovereenkomst met betrekking tot de chalets is niet, laat staan tijdig, voldaan. De in artikel 3.3 sub c genoemde termijn geldt niet alleen voor de omgevingsvergunning maar ook voor de voorwaarde met betrekking tot de chalets en die termijn is niet gehaald. Er is nog steeds geen bevestiging ontvangen van het “bevoegd gezag” dat chalets zoals genoemd in het (destijds) ontwerpbestemmingsplan mogen worden bijgeplaatst. Daarbij is niet alleen de oppervlakte van de chalets maar ook het aantal van belang. De in de overwegingen van de koopovereenkomst genoemde mogelijkheden tot enerzijds de realisatie van

30 recreatiewoningen aangevuld met chalets (waarop de eerste nabetaling ziet) en anderzijds de 300 additionele recreatiewoningen (waarop de tweede nabetaling ziet) zijn de twee pijlers onder de door DroomPark voorgestane, voor Hoophuizen c.s. kenbare ontwikkelingsmogelijkheden voor het park en zijn dus nauw met elkaar verbonden. Door de opstelling van de gemeente op dit moment blijkt het plaatsen van chalets als bedoeld in de koopovereenkomst niet verenigbaar met de voorgestane ontwikkeling van de 300 additionele recreatiewoningen, waardoor een keuze ten aanzien van toegestane aantallen chalets of omgekeerd recreatiewoningen een directe weerslag zal hebben op de medewerking van de gemeente aan de realisatie van de andere categorie. Het ontwerpbestemmingsplan is pas op 16 oktober 2013 onherroepelijk geworden en dat is niet binnen de tussen partijen overeengekomen termijn. Omdat niet aan de voorwaarden is voldaan, heeft Hoophuizen c.s. geen recht op uitkering van de eerste nabetaling.

5. De vordering in reconventie

5.1.

DroomPark vordert dat de rechtbank, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis,

I.
primair

zal verklaren voor recht dat niet is voldaan aan de voorwaarden voor de verschuldigdheid van de betaling van € 1.500.000,-- als bedoeld in artikel 3.3 van de koopovereenkomst d.d. 31 januari 2012 door DroomPark aan Hoophuizen c.s. en dat de in de depotovereenkomst tussen partijen d.d. 31 januari 2012 bedoelde notaris gerechtigd is over te gaan tot uitbetaling van het door DroomPark in depot gestorte bedrag aan DroomPark,

subsidiair

elk van gedaagden in reconventie zal veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis aan de notaris als genoemd in de depotovereenkomst tussen partijen d.d. 31 januari 2012 te bevestigen dat niet is voldaan aan de voorwaarden voor de verschuldigdheid van het door DroomPark onder die notaris gestorte bedrag van € 1.500.000,-- als bedoeld in artikel 3.3 van de koopovereenkomst tussen partijen, met de instructie aan de notaris het in depot gehouden bedrag conform de voorwaarden van de betreffende depotovereenkomst over te maken aan DroomPark, zulks onder verbeurte van een dwangsom van

€ 10.000,-- per dag dat elk van gedaagden na betekening van het in deze te wijzen vonnis in gebreke blijft daaraan te voldoen,

II. Hoophuizen c.s. hoofdelijk zal veroordelen tot vergoeding van het verschil tussen de op de derdengeldrekening van de notaris gekweekte rente over het door DroomPark onder de notaris gestorte bedrag over de periode van 31 januari 2012 tot aan de dag dat dit bedrag aan DroomPark wordt overgemaakt en de wettelijke rente vanaf de datum dat Hoophuizen c.s. in verzuim zijn, zijnde 1 maart 2013, althans “[datum brief [Y], .. juli 2013”], althans 26 oktober 2013, althans 22 januari 2014, tot aan de dag dat het in depot geplaatste bedrag door de notaris aan DroomPark wordt uitbetaald,

met (hoofdelijke) veroordeling van Hoophuizen c.s. in de proceskosten inclusief de nakosten.

5.2.

DroomPark legt, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten en in aanvulling op hetgeen door haar in het kader van haar verweer in conventie is aangevoerd, de volgende stellingen aan haar vordering ten grondslag.

Omdat niet per 1 maart 2013 is voldaan aan de voorwaarden op grond waarvan DroomPark de eerste nabetaling aan Hoophuizen c.s. verschuldigd zou zijn, komt het met die mogelijke nabetaling gemoeide depotbedrag toe aan DroomPark. Ondanks verzoek en sommatie weigert Hoophuizen c.s. de notaris opdracht te geven tot uitbetaling van het depotbedrag vermeerderd met rente aan DroomPark. Hoophuizen c.s. is vanaf 1 maart 2013, althans

30 augustus 2013, althans acht dagen na 18 oktober 2013 in verzuim met het voldoen aan hun verplichtingen en is derhalve over het depotbedrag wettelijke rente verschuldigd voor zover die hoger is dan de op de derdenrekening van de notaris gekweekte rente.

6. Het verweer in reconventie

6.1.

Hoophuizen c.s. concludeert tot afwijzing van de vordering in reconventie bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, met veroordeling van DroomPark in de proceskosten inclusief de nakosten. Het verweer van Hoophuizen c.s. in reconventie vormt tevens de nadere onderbouwing van haar vordering in conventie, waarop – voor zover relevant – hierna nader zal worden ingegaan.

7. De beoordeling in conventie en in reconventie

7.1.

Gelet op de samenhang van de vordering in reconventie met de vordering in conventie, zullen de geschillen tezamen worden beoordeeld.

7.2.

Bij de beoordeling wordt vooropgesteld dat tussen partijen niet in geschil is dat aan de voorwaarde van het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor de bouw van

30 recreatiewoningen is voldaan binnen de daarvoor geldende termijn. Het geschil draait om de tweede in artikel 3.3 van de koopovereenkomst geformuleerde voorwaarde, die ziet op de mogelijkheid tot het (bij)plaatsen van chalets. Wat partijen verdeeld houdt, is in de eerste plaats de vraag wat tussen hen op dit punt precies is overeengekomen in het kader van de koopovereenkomst, waarbij met name van belang is of voor het verkrijgen van een bevestiging van het bevoegd gezag dan wel het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan 2010 ten aanzien van de (bij)plaatsing van chalets (hierna kortheidshalve: de voorwaarde inzake de chalets) wel of niet een (fatale) termijn is overeengekomen. Ook zijn partijen het er niet over eens wat zij zijn overeengekomen met betrekking tot de “onherroepelijke vaststelling” van het ontwerpbestemmingsplan. Voorts strijden partijen over de vraag of op grond van hun overeenkomst voor verschuldigdheid van de eerste nabetaling vereist is dat DroomPark zekerheid en medewerking van de gemeente verkrijgt met betrekking tot een bepaald aantal te plaatsen chalets. Nu partijen hun vorderingen over en weer baseren op de rechtsgevolgen van de door ieder van hen bepleite inhoud en uitleg van de koopovereenkomst rusten de stelplicht en bewijslast ten aanzien van de juiste uitleg van de overeenkomst op hen beide.

Fatale termijn (ook) voor voorwaarde inzake de chalets?

7.3.

Uitgaande van (alleen) de tekst van de koopovereenkomst ziet de in

artikel 3.3 sub c genoemde termijn uitsluitend op het verkrijgen van de omgevingsvergunning en niet (tevens) op de voorwaarde inzake de chalets. Dit volgt uit de wijze waarop artikel 3.3 sub b, d en f zijn geformuleerd. Daarbij is de “bevestiging” immers consequent apart van de data 1 oktober 2012 en 1 maart 2013 genoemd; in artikel 3.3 sub d is in verband met de chalets bovendien een datum (1 juli 2012) genoemd die niet is gerelateerd aan de beide eerder genoemde data.

7.4.

De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan evenwel niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

7.5.

Ter onderbouwing van de door haar voorgestane uitleg van de overeenkomst met betrekking tot de termijn heeft DroomPark zich beroepen op de totstandkomingsgeschiedenis van de koopovereenkomst, onder verwijzing naar de hiervoor onder 2.5. geciteerde passage uit de conceptovereenkomst van 31 januari 2012 17.36 uur. Hoophuizen c.s. heeft daartegen aangevoerd dat het concept in kwestie door de makelaar in haast aan alle partijen tegelijk is verzonden op de dag van ondertekening van de overeenkomst, en dat zij niet bedoeld heeft de termijn plotseling – behalve voor de omgevingsvergunning – ook te laten gelden voor de chalets. Dan had ook de tekst van de artikelen 3.3 b en 3.3 f veranderd moeten worden, aldus Hoophuizen c.s. Bovendien wijst Hoophuizen c.s. erop dat de door haar makelaar voorgestelde passage door DroomPark in haar reactie van ruim een uur later resoluut van de hand is gewezen en geen onderwerp van gesprek meer is geweest toen partijen elkaar die avond troffen bij de notaris. Tegenover de argumenten van DroomPark stelt Hoophuizen c.s. verder dat uit de hiervoor onder 2.3. en 2.4. geciteerde concepten van de koopovereenkomst blijkt dat ook DroomPark de bedoeling had de termijn alleen voor het verkrijgen van de omgevingsvergunning te laten gelden en niet (tevens) voor de voorwaarde inzake de chalets. Ter comparitie van partijen heeft Hoophuizen c.s. gesteld dat de reden achter het in de koopovereenkomst opnemen van de termijn tot 1 oktober 2010 of 1 maart 2013 was, dat de omgevingsvergunning die vereist was voor de bouw van de 30 recreatiewoningen en waarvoor, ondanks het bestaan van de beschermingszone “natte landnatuur”, het bestemmingsplan 1996 ruimte bood, moest worden aangevraagd voordat het toetsingskader door vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan mogelijk zou wijzigen. DroomPark heeft hierover ter comparitie verklaard dat de termijn in artikel 3.3 sub c ermee samenhangt dat voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning maximaal 13 weken staat en dat in verband met het feit dat het ging om een “heet stukje” grond nog een verlenging van de termijn is overeengekomen. Het ontwerpbestemmingsplan met betrekking tot de chalets was volgens de makelaar van Hoophuizen c.s. een “inkoppertje”, aldus DroomPark.

7.6.

Gelet op het voorgaande heeft DroomPark haar stelling dat de koopovereenkomst tussen partijen – in weerwil van de tekst van de schriftelijke overeenkomst, die in een andere richting wijst – aldus moet worden uitgelegd dat de termijn ook geldt voor de voorwaarde inzake de chalets, onvoldoende onderbouwd. DroomPark heeft immers nagelaten feiten te stellen op grond waarvan het in de rede zou liggen dat de termijn – behalve voor de omgevingsvergunning – ook bedoeld was te gelden voor het vervullen van de voorwaarde inzake de chalets, terwijl de stellingen van Hoophuizen c.s. met betrekking tot de achtergrond en strekking van die termijn door DroomPark onvoldoende gemotiveerd zijn betwist. DroomPark heeft nog aangevoerd dat het bepaalde in artikel 3.3 sub f koopovereenkomst enkel betekenis heeft indien aan de omgevingsvergunning én de bevestiging een eindtermijn qua positieve uitkomst is verbonden, wil de notaris mogen uitkeren. Voor zover zij daarmee bedoelt te stellen dat bij gebreke van een uiterste termijn voor het vervullen van de voorwaarde inzake de chalets het risico bestaat dat de notaris nooit aan enige partij zal kunnen uitkeren, stuit haar redenering reeds af op het feit dat, zoals door Hoophuizen c.s. is aangevoerd, in artikel 3 van de depotovereenkomst is bepaald dat de notaris aan ieder van partijen de helft van het depotbedrag uitkeert indien zeven jaar na de datum van die overeenkomst door partijen geen gelijkluidende opdracht aan hem is verstrekt en evenmin een gerechtelijke procedure is aangespannen. Het beroep op de hiervoor onder 2.16. geciteerde passage uit de brief van de advocaat van Hoophuizen c.s. van

19 september 2013 kan DroomPark evenmin baten. Weliswaar kunnen de gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst een rol spelen bij de uitleg daarvan, maar dat geldt alleen voor zover uit die gedragingen kan worden afgeleid wat partijen destijds hebben bedoeld overeen te komen (of eventueel later nader zijn overeengekomen). Uit de bedoelde brief van de advocaat van Hoophuizen c.s., die een juridisch getinte reactie bevat op een door DroomPark ingenomen standpunt, kan niet worden afgeleid wat destijds de bedoelingen van partijen zijn geweest en wat zij ten aanzien van het in de koopovereenkomst bepaalde redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hetzelfde geldt voor de stelling van DroomPark dat de makelaar van Hoophuizen c.s. kort voor 1 maart 2013 initiatieven zou hebben ondernomen om van de gemeente een schriftelijke bevestiging te ontvangen. Nu in de tussen DroomPark en de makelaar van Hoophuizen c.s. gewisselde (e-mail)correspondentie nergens gewag wordt gemaakt van het (dreigende) verlopen van enige termijn kunnen die initiatieven evenzogoed zijn ingegeven door de wens van Hoophuizen c.s. om zo spoedig mogelijk de eerste nabetaling te ontvangen, zoals door haar is gesteld.

7.7.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat bij de verdere beoordeling tot uitgangspunt dient te worden genomen dat de in artikel 3.3 sub c koopovereenkomst genoemde termijn niet van toepassing is op het vervullen van de voorwaarde inzake de chalets.

“Onherroepelijk vastgesteld” ontwerpbestemmingsplan

7.8.

Het verschil van mening tussen partijen over de vraag wanneer het ontwerpbestemmingsplan onherroepelijk is vastgesteld als bedoeld in artikel 3.3 sub d koopovereenkomst raakt eveneens aan de uitleg van die overeenkomst, en ook voor de beoordeling op dit punt geldt de hiervoor onder 7.4. weergegeven beoordelingsmaatstaf. Hoophuizen c.s. stelt zich primair op het standpunt dat sprake was van onherroepelijke vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.3 sub d van de koopovereenkomst op 1 februari 2013, zijnde zes weken na het vaststellen en ter inzage leggen van het bestemmingsplan 2010. Op die datum was immers duidelijk dat slechts twee beroepen waren ingesteld tegen het plan, die geen van beide raakten aan de mogelijkheid tot het plaatsen van chalets op het park (omdat ze geheel andere, ver van het park gelegen locaties betroffen). Op dat moment was het bestemmingsplan, voor wat betreft de daarin beschreven mogelijkheid van het (bij)plaatsen van chalets als bedoeld in de koopovereenkomst, onherroepelijk vastgesteld, aldus Hoophuizen c.s. Volgens DroomPark is het bestemmingsplan pas onherroepelijk vastgesteld (als bedoeld in de koopovereenkomst) op 16 oktober 2013, toen de Afdeling op het (enige overgebleven) beroep tegen het bestemmingsplan had beslist.

Gesteld noch gebleken is dat partijen voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst specifiek hebben gesproken over wat zij bedoelden met de woorden “onherroepelijk vastgesteld” en “voor wat betreft de daarin beschreven mogelijkheid tot het (bij)plaatsen van chalets”. Hoophuizen c.s. heeft er terecht op gewezen dat een bestemmingsplan altijd kan worden gewijzigd en in zoverre dus nooit “onherroepelijk” is. Een redelijke uitleg van artikel 3.3 sub d koopovereenkomst brengt mee dat, op het moment dat het bestemmingsplan 2010 was vastgesteld en niet meer openstond voor beroepen die konden leiden tot aanpassingen van het bestemmingsplan waardoor de mogelijkheid tot het plaatsen van chalets op het park kon worden aangetast, sprake was van een onherroepelijk vastgesteld ontwerpbestemmingsplan als bedoeld in die bepaling. Hoophuizen c.s. heeft weliswaar onderbouwd gesteld dat de twee ingestelde beroepen nooit tot een relevante aanpassing van het bestemmingsplan hadden kunnen leiden, maar blijkens de hiervoor onder 2.14. geciteerde e-mail van [gemeentemedewerker] hield de gemeente nog wel rekening met die – zij het vrij theoretische – mogelijkheid. In die omstandigheden moet het ervoor worden gehouden dat het bestemmingsplan op 16 oktober 2013 onherroepelijk is vastgesteld als bedoeld in artikel 3.3 sub d koopovereenkomst.

Aantal chalets en medewerking gemeente onderdeel van de voorwaarde?

7.9.

Hoophuizen c.s. stelt zich op het standpunt dat aan de voorwaarde inzake de chalets is voldaan (uiterlijk en in ieder geval) doordat het ontwerpbestemmingsplan op

16 oktober 2013 onherroepelijk is geworden, zodat de eerste nabetaling verschuldigd is geworden. Dat het nieuwe bestemmingsplan sinds laatstgenoemde datum onherroepelijk is en dat dit bestemmingsplan geen beperkingen stelt ten aanzien van de plaatsing van (aantallen) chalets, is door DroomPark als zodanig niet betwist.

7.10.

DroomPark stelt dat niettemin niet aan de voorwaarde inzake de chalets is voldaan omdat het – kort gezegd – ondanks de onherroepelijkheid van het nieuwe bestemmingsplan thans (nog) niet mogelijk zou zijn om te realiseren hetgeen zij bij het aangaan van de koopovereenkomst (kenbaar) voor ogen had ten aanzien van het aantal chalets (maximaal 60 per hectare) in relatie tot het aantal additionele recreatiewoningen (300). Zij stelt in dat verband dat als criterium voor het verschuldigd raken van de eerste nabetaling niet uitsluitend geldt de medewerking aan het plaatsen van chalets met een oppervlakte van

55 m2, maar tevens het in het bestemmingsplan 1996 genoemde aantal te plaatsen chalets van maximaal 60 per hectare c.q. het aantal mogelijke chalets op grond van het nieuwe bestemmingsplan. Die medewerking wordt door de gemeente, en meer in het bijzonder het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente (hierna: B&W), niet verleend. Uit Commissievoorstellen en gemeentelijke standpunten (producties 9 en 12 van DroomPark) blijkt namelijk dat de gemeente voornemens is in de kader van de aan planologische medewerking voor de realisatie voor de 300 additionele recreatiewoningen te stellen voorwaarden bepaalde beperkingen te stellen, waardoor het aantal te plaatsen chalets direct van invloed is op het aantal te bouwen additionele recreatiewoningen waaraan de gemeente bereid is planologische medewerking te verlenen, aldus DroomPark. Ter onderbouwing van haar stelling dat het aantal te plaatsen chalets onderdeel uitmaakt van de door haar bedoelde “medewerking” wijst DroomPark op de overwegingen van de koopovereenkomst, op de volgens haar bestaande connexiteit tussen enerzijds de chalets en anderzijds de 300 additionele recreatiewoningen en op hetgeen staat in de Masterplannen die zij Hoophuizen c.s. op “aangewezen momenten” ter beschikking heeft gesteld.

7.11.

Hoophuizen c.s. heeft gemotiveerd betwist dat de voorwaarde inzake de chalets ziet op een bepaald aantal chalets. Zij heeft met de beide Masterplannen van DroomPark geen bemoeienis gehad en draagt dus geen verantwoordelijkheid voor de inhoud daarvan. Het is niet juist dat dit plan haar instemming had. Uit het eerste Masterplan is niets op te maken met betrekking tot aantallen chalets en het tweede Masterpaln dateert van ver na het sluiten van de koopovereenkomst. Hoophuizen c.s. wijst erop dat het (bij)plaatsen van chalets in het nieuwe bestemmingsplan is toegestaan en dat daarin geen beperkingen worden gesteld ten aanzien van het aantal chalets. Dat de gemeente in het kader van de medewerking aan de realisatie van de 300 additionele recreatiewoningen beperkingen stelt aan het aantal te plaatsen chalets betwist zij, maar dit is volgens haar ook niet relevant in het kader van de (voorwaarden voor de verschuldigdheid van de) eerste nabetaling. Ook voert Hoophuizen c.s. aan dat DroomPark zelf er expliciet voor heeft gekozen om in de koopovereenkomst geen aantallen chalets te noemen, zoals blijkt uit het schrappen van de hiervoor onder 2.3. geciteerde passage uit de concept koopovereenkomst en de opmerking die DroomPark daarbij heeft gemaakt. In reactie op laatstgenoemd argument van Hoophuizen c.s. is zijdens DroomPark ter comparitie van partijen verklaard dat zij in de koopovereenkomst geen aantallen chalets heeft genoemd omdat zij een en ander nog wilde kunnen wijzigen.

7.12.

Bij de uitleg van de overeenkomst op dit punt wordt vooropgesteld dat DroomPark zich niet met succes kan beroepen op het feit dat in het bestemmingsplan 1996 een (maximum aantal) van 60 kampeermiddelen per hectare wordt genoemd, nu zij er kennelijk bewust voor gekozen heeft in de koopovereenkomst geen aantallen chalets te noemen. Hoe Hoophuizen c.s. in die omstandigheden had moeten begrijpen dat DroomPark de verschuldigdheid van de eerste nabetaling afhankelijk wilde stellen van een bepaald (minimum) aantal te plaatsen chalets is door DroomPark niet, althans onvoldoende toegelicht, laat staan dat duidelijk is geworden om welk aantal chalets het dan zou gaan. Dat Hoophuizen c.s. inhoudelijk betrokken is geweest bij, en heeft ingestemd met, de beide Masterplannen waarop DroomPark zich in dit verband beroept is door DroomPark, in het licht van de gemotiveerde betwisting door Hoophuizen c.s., onvoldoende onderbouwd. Niet duidelijk is welke de “aangewezen” momenten zijn waarop deze plannen volgens DroomPark aan Hoophuizen c.s. zijn toegezonden en niet duidelijk is of Hoophuizen c.s. van deze plannen voor het sluiten van de koopovereenkomst kennis heeft genomen en, zo ja, of zij daarop (inhoudelijk) heeft gereageerd. Reeds daarom kan DroomPark zich niet op de inhoud van de Masterplannen beroepen ter onderbouwing van haar stellingen met betrekking tot de kenbare bedoelingen van partijen.

7.13.

In dit verband is ook van belang dat niet, althans onvoldoende gemotiveerd, door DroomPark is gesteld dat tussen partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst is overeengekomen dat de eerste nabetaling (slechts) verschuldigd zou zijn indien de gemeente “medewerking” zou verlenen aan de plaatsing van chalets. Blijkens de tekst van de koopovereenkomst dient sprake zijn van een bevestiging zijdens de gemeente dat DroomPark chalets met een footprint 55 m2 kan (bij)plaatsen (artikel 3.3 sub b), welke bevestiging ook als verkregen geldt indien het ontwerpbestemmingsplan onherroepelijk is vastgesteld (als bedoeld in artikel 3.3 sub d). Uit hetgeen door partijen is aangevoerd blijkt dat de achtergrond van het bepaalde in artikel 3.3 sub d is dat zij er bij het sluiten van de koopovereenkomst niet zeker van waren dat het bevoegd gezag het plaatsen van chalets onder de vigeur van het bestemmingsplan 1996 zou toestaan (onder andere in verband met de onduidelijke definitie van “kampeermiddel” in dat bestemmingsplan), maar dat het voorliggende ontwerpbestemmingsplan het plaatsen van chalets zeker toeliet. Voor zover het verweer van DroomPark in conventie (en haar vordering in reconventie) stoelt op de stelling dat de gemeente (los van het bestemmingsplan) geen “medewerking” verleent aan de plaatsing van het door haar gewenste aantal chalets kan zij daarin derhalve niet worden gevolgd. Uit hetgeen door partijen met betrekking tot de door hen gevoerde onderhandelingen is gesteld kan worden afgeleid dat aanvankelijk de koopsom € 7,5 miljoen zou bedragen, met één (mogelijke) aanvulling. Later is dat gewijzigd in twee (mogelijke) aanvullingen. Van enige onderlinge afhankelijkheid van die twee mogelijke aanvullende betalingen blijkt niet uit de onderhandelingen. Daaraan doet niet af dat de keuze voor een bepaald aantal chalets volgens DroomPark consequenties heeft voor de medewerking van de gemeente aan de realisatie van de 300 recreatiewoningen. De discussie daarover kan wellicht een rol spelen indien en wanneer de verschuldigdheid van de tweede nabetaling aan de orde komt, maar is voor de verschuldigdheid van de eerste nabetaling (die slechts afhankelijk is gesteld van verlening van de omgevingsvergunning en het onherroepelijk vaststellen van het bestemmingsplan) niet van belang. Alles wat DroomPark met betrekking tot de connexiteit van de chalets en de recreatiewoningen en de opstelling van de gemeente in dat verband heeft opgemerkt mist daarmee relevantie voor deze procedure. Overigens is niet in geschil dat DroomPark inmiddels chalets heeft geplaatst, zij het (nog) niet het door haar gewenste aantal.

7.14.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de koopovereenkomst aldus moet worden uitgelegd dat voor het voldoen aan de voorwaarde inzake de chalets niet vereist is dat het bevoegd gezag medewerking verleent aan de plaatsing van een bepaald minimumaantal chalets.

Geen (nadere) bewijslevering

7.15.

Aan (nadere) bewijslevering ter zake van de inhoud en uitleg van de overeenkomst wordt niet toegekomen, nu DroomPark de stellingen van Hoophuizen c.s. onvoldoende gemotiveerd heeft betwist en zelf geen feiten heeft gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel dan het voorgaande zouden leiden. Dit geldt ook voor het aanbod van DroomPark om de notaris als getuige te doen horen, nu Hoophuizen c.s. heeft betwist dat de notaris bij de onderhandelingen betrokken is geweest en DroomPark vervolgens heeft nagelaten voldoende concreet te stellen wat tussen partijen zou zijn besproken waarover de notaris zou kunnen verklaren.

Datum vervulling voorwaarde inzake chalets

7.16.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het bestemmingsplan 2010 op

16 oktober 2013 onherroepelijk is vastgesteld als bedoeld in artikel 3.3 sub d koopovereenkomst en dat daarmee de door de koopovereenkomst vereiste bevestiging geacht moet worden te zijn verkregen. Dat betekent dat in ieder geval per 16 oktober 2013 aan de voorwaarden voor verschuldigdheid van de eerste nabetaling is voldaan.

7.17.

Of aan die voorwaarden reeds op enig moment vóór 16 oktober 2013 is voldaan, zoals door Hoophuizen c.s. primair is gesteld, zou hooguit van belang kunnen zijn

met het oog op de verschuldigdheid van door Hoophuizen c.s. te vorderen rente, maar kan gelet op hetgeen hierna onder 7.19. wordt overwogen in het midden blijven omdat de rente hoe dan ook pas vanaf de datum van de dagvaarding verschuldigd is.

De vordering in conventie

7.18.

Nu aan de voorwaarden voor verschuldigdheid van de eerste nabetaling is voldaan zal de door Hoophuizen c.s. primair gevorderde verklaring voor recht worden toegewezen.

7.19.

Hoophuizen c.s. maakt daarnaast aanspraak op schadevergoeding ter hoogte van het verschil tussen de op de derdengeldrekening van de notaris gekweekte rente over het in depot gehouden bedrag van de eerste nabetaling over de periode van 31 januari 2012 tot aan de dag dat dit bedrag aan Hoophuizen c.s. wordt overgemaakt en de wettelijke rente vanaf de datum dat DroomPark in verzuim is tot aan de dag dat het in depot geplaatste bedrag aan Hoophuizen c.s. wordt uitbetaald. Hoophuizen c.s. stelt in dat verband dat DroomPark in verzuim verkeert met het voldoen aan haar verplichting de notaris te berichten dat zij instemt met vrijgave het in depot gehouden bedrag van de eerste nabetaling aan

Hoophuizen c.s. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat aan de voorwaarden voor verschuldigdheid van de eerste nabetaling in ieder geval per 16 oktober 2013 is voldaan
. Uit de koopovereenkomst vloeit voort dat DroomPark in ieder geval vanaf die datum de eerste nabetaling aan Hoophuizen c.s. verschuldigd was en derhalve ook gehouden was om richting de notaris de mededeling te doen die krachtens de Depotovereenkomst vereist was voor het doen uitkeren van het bedrag van € 1,5 miljoen aan Hoophuizen c.s. Haar weigering die mededeling te doen heeft geleid tot vertraging in de voldoening van de door haar verschuldigde geldsom. Omdat Hoophuizen c.s. pas bij dagvaarding aanspraak heeft gemaakt op schadevergoeding wegens die vertraging in de vorm van wettelijke rente en deze niet eerder heeft aangezegd, is de vordering tot vergoeding van (het) rente(verschil) slechts toewijsbaar over de periode vanaf de datum van de dagvaarding, 17 oktober 2013. Voor zover Hoophuizen c.s. heeft beoogd te vorderen het verschil tussen de wettelijke en de op de rekening van de notaris gekweekte rente over twee verschillende perioden (in het geval van de op rekening van de notaris gekweekte rente over de periode (reeds) vanaf de depotdatum), zoals lijkt te volgen uit het petitum van de dagvaarding maar niet uit het lichaam van de dagvaarding, is onduidelijk wat daarvan de grondslag is, zodat haar vordering (ook) in zoverre zal worden afgewezen. De rentevordering zal daarom (deels) worden toegewezen als na te melden.

7.20.

DroomPark zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Hoophuizen c.s. worden begroot op:

- dagvaarding € 104,00

- griffierecht € 589,00

- salaris advocaat €
1.130,00 (2,5 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 1.823,00

De vordering in reconventie

7.21.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het gedeponeerde bedrag van de eerste nabetaling toekomt aan Hoophuizen c.s., zodat de vordering in reconventie, die gebaseerd is op de stelling dat het betreffende bedrag toekomt aan DroomPark, zullen worden afgewezen.

7.22.

DroomPark zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Hoophuizen c.s. worden begroot op:

- salaris advocaat €
565,00 (2,5 punten × factor 0,5 × tarief € 452,00)

Totaal € 565,00

8. De beslissing

De rechtbank

in conventie

8.1.

verklaart voor recht dat aan de voorwaarden voor de verschuldigdheid van de eerste nabetaling door DroomPark aan Hoophuizen c.s. is voldaan en dat de in de depotovereenkomst bedoelde notaris gerechtigd is over te gaan tot uitbetaling van het in depot gehouden bedrag van de eerste nabetaling aan Hoophuizen c.s., als bedoeld in artikel 2 van de depotovereenkomst,

8.2.

veroordeelt DroomPark tot vergoeding aan Hoophuizen c.s. van het verschil tussen de op de derdengeldrekening van de notaris gekweekte rente over het in depot gehouden bedrag van de eerste nabetaling over de periode van 17 oktober 2013 tot aan de dag dat dit bedrag aan Hoophuizen c.s. wordt overgemaakt en de wettelijke rente als bedoeld in

artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over hetzelfde bedrag en dezelfde periode,

8.3.

veroordeelt DroomPark in de proceskosten, aan de zijde van Hoophuizen c.s. tot op heden begroot op € 1.823,--,

8.4.

veroordeelt DroomPark in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 205,-- aan salaris advocaat voor de conventie en reconventie samen, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat DroomPark niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,-- aan salaris advocaat voor de conventie en de reconventie samen en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

8.5.

verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de onder 8.2., 8.3. en 8.4. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,

8.6.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

8.7.

wijst de vorderingen af,

8.8.

veroordeelt DroomPark in de proceskosten, aan de zijde van Hoophuizen c.s. tot op heden begroot op € 565,--,

8.9.

veroordeelt DroomPark in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 205,--voor de conventie en de reconventie samen aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat DroomPark niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,-- aan salaris advocaat voor de conventie en de reconventie samen en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

8.10.

verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.M. Vrendenbarg-Elsbeek, mr. E. Boerwinkel en

mr. J.A.M. Strens-Meulemeester en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2014. ^[1]

Voetnoten

1. EB/Vr/St