ECLI:NL:PHR:2022:1015

• Datum uitspraak: 30 september 2022
• Publicatiedatum: 2 november 2022
• Zaaknummer: 22/00054
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoge Raad bevestigt afwijzing vorderingen kopers wegens vochtproblemen souterrain woning

Deze zaak betreft een geschil over de verkoop van een woning met souterrain waarin vochtproblemen zijn geconstateerd. De kopers stelden dat sprake was van non-conformiteit en vorderden schadevergoeding en/of wijziging van de koopovereenkomst. De rechtbank en het gerechtshof wezen deze vorderingen af. Het hof overwoog dat de vochtproblemen in het souterrain niet het normaal gebruik van de woning belemmeren.

De Hoge Raad heeft het cassatieberoep van de kopers verworpen. De kern van het oordeel is dat het hof terecht heeft aangenomen dat de vochtproblemen, hoewel aanwezig, niet van dien aard zijn dat het normaal gebruik van het souterrain als kantoor- of woonruimte wordt verhinderd. Het hof baseerde dit op deskundigenrapporten en de feitelijke omstandigheden, waaronder het gebruikelijke karakter van de gemetselde kelderconstructie en de beperkte omvang van de vochtproblemen.

De Hoge Raad wijst ook de klacht af dat het hof ten onrechte van een kelder in plaats van een souterrain uitging, aangezien beide partijen en de rapporten het souterrain ook als kelder aanduiden. Tevens is het oordeel van het hof dat de vochtigheid in een kelder ook voor een souterrain geldt niet onbegrijpelijk. Het cassatieberoep faalt ook omdat de kopers niet hebben gesteld dat het souterrain niet volgens het Bouwbesluit is gebouwd.

De Hoge Raad bevestigt daarmee het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 12 oktober 2021 en wijst het cassatieberoep af, waarmee de vorderingen van de kopers definitief zijn afgewezen.

Uitkomst: Het cassatieberoep van de kopers wordt verworpen en hun vorderingen wegens vochtproblemen in het souterrain worden afgewezen.

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer 22/00054

Zitting 30 september 2022

CONCLUSIE

W.L. Valk

In de zaak

1. [eiser 1]

2. [eiseres 2]

tegen

1. [verweerder 1]

2. [verweerster 2]

Partijen worden hierna verkort aangeduid als [de kopers] respectievelijk [de verkopers]

1. Inleiding en samenvatting

Deze zaak betreft de verkoop van een woning met souterrain. De kopers hebben zich beroepen op non-conformiteit. Hun vorderingen zijn in eerste aanleg en in hoger beroep afgewezen. Mijns inziens treft geen van de door de kopers in cassatie opgeworpen klachten doel en kan de zaak met toepassing van art. 81 RO worden afgedaan.

2. Feiten en procesverloop

2.1

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: ^[1]

(i) [de verkopers] zijn op 24 september 2003 eigenaar geworden van de woning met souterrain, gelegen aan het [a-straat 1] te [plaats] . [de verkopers] zijn de eerste bewoners van de woning, die in 2002 is gebouwd.

(ii) [de verkopers] hebben in 2006, 2007 en 2009 Bedi Vochttechniek B.V. (hierna: Bedi) diverse werkzaamheden laten verrichten in verband met vochtproblemen in het souterrain.

(iii) Op 8 december 2010 heeft Bedi naar aanleiding van een op 30 november 2010 verricht vochtonderzoek aan [verweerder 1] een offerte uitgebracht. Daarin staat:

‘(…)

Schadebeeld

Linkerzijgevel ter plaatse van de kelderramen twee plekken (zie tekening bijlage nummer 1 en 2). Eén lokale plaats van ± 30 bij ± 30cm rechts van het raam (zie tekening bijlage nummer 2a). In de hoek van de achtergevel/rechterzij gevel is een lekkage zichtbaar in het binnenspouwblad rechtergevel (zie tekening bijlage nummer 3).

(...)

Reparatieadvies:b

Plekken nummers 1 en 2:

a. De spouwindekking vrij leggen en herstellen. (...)

b. De muur wordt van de buitenzijde ontgraven waarna de afdichting wordt gecontroleerd en indien nodig hersteld inclusief wapeningsweefsel.

c. De buitenafdichting wordt iets hoger doorgezet tot de onderzijde spouwindekking.

Extra: Het boren van een achttal grondpeilers van О16cm zodat het water makkelijker wegzakt in het grind/grond bed ter plaatse van de raampartij.

Plek nummer 2a: Het lokaal toepassen van een gelsluierinjectie (± 1m2).

Plek nummer 3: Het metselwerk van het buiten spouwblad van de rechterzijgevel in de patio ter plaatse van de inwendige lekkage verwijderen. Aftasten door middel van waterbelasting via de achterzijde van de keermuur en de rand van het terras. Hierdoor wordt de oorsprong van de capillaire voeding getraceerd. Afdichten door middel van een gelsluierinjectie (± 3m2)

Herstel algemeen: Het vervangen van de beschadigde pleister door middel van een dampopen, vochtregulerende en zoutbestendige saneerpleister systeem. (...).’

(iv) Begin 2011 hebben [de verkopers] de woning te koop aangeboden.

(v) Op 2 maart 2011 hebben [de kopers] de woning bezocht in aanwezigheid van hun aankoopmakelaar [makelaar van de kopers] (hierna ook: [makelaar van de kopers] ) en de verkoopmakelaar van [de verkopers] [makelaar van de verkopers] (hierna ook: [makelaar van de verkopers] ). Op 3 maart 2011 hebben [de kopers] een eerste bod uitgebracht en na een tegenbod van [de verkopers] op 4 maart 2011 zijn partijen het op 9 maart 2011 eens geworden over de koopprijs van € 780.000,—. Vervolgens hebben partijen op 16 maart 2011 de NVM ‘Koopakte bestaande eengezinswoning’ getekend. In deze overeenkomst staat, voor zover van belang:

‘5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

(...)

5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
woonhuis .

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn als woonhuis. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.’

(vi) Op 15 of 17 maart 2011 heeft in opdracht van [de kopers] een opname in de woning plaatsgevonden door [de makelaar] (hierna: [de makelaar] ) vanwege een taxatie voor de financiering. [de makelaar] heeft over deze opname op 11 november 2019 een schriftelijke verklaring afgelegd. Die luidt, voor zover van belang, als volgt:

‘Ten tijd[e van] de opname was de eigenaar, [verweerder 1] , aanwezig. Voordat de opname plaatsvond vroeg ik hem of er zaken waren die ik zou dienen te weten. Hij antwoordde hierop ontkennend.

In het souterrain gekomen nam ik mijn vochtmeter uit de tas en ging het vochtpercentage in de buitenmuren meten. Hierop vroeg [verweerder 1] waar dat apparaat voor diende. Ik legde hem uit dat de meter de relatieve vochtigheid in de wand kan meten. De wanden waren gestukadoord en hadden geen zichtbare vochtschade. De metingen gaven zowel in de vloer als ook in de diverse wanden van het souterrain geen hoge waardes af. (zie bijgaande foto’s) Desgevraagd of er vochtproblemen waren geweest antwoord[d]e [verweerder 1] bevestigend. Hij had in het verleden vochtproblemen gehad doch die waren opgelost.’

(vii) Op 18 maart 2011 heeft [makelaar van de kopers] namens [de kopers] aan [makelaar van de verkopers] om verlenging van de bedenktijd gevraagd en om een gesprek met de injecteur. Bij brief van 18 maart 2011 hebben [de verkopers] verklaard ‘ermee akkoord te gaan, dat de in het contract opgenomen wettelijke bedenktijd van drie dagen wordt verlengd tot vrijdag 25 maart 2011’.

(viii) Bij e-mailbericht van 20 maart 2011 heeft [verweerder 1] aan [makelaar van de verkopers] geschreven:

‘De kopers kunnen voor nadere informatie over de verholpen vochtproblemen in ons souterrain contact opnemen met [betrokkene 1] , directeur van Bedi Vochttechniek te Schimmen. Ik heb hem toestemming gegeven over de opgeloste problematiek te berichten; hij wil dit telefonisch doen.

(...)

Overigens zijn er op dit moment géén vochtproblemen in het souterrain, welke oplossing behoeven; het is droog, de enigszins wisselende meetwaarden laten dit onverlet. [betrokkene 1] adviseert wel enkele maatregelen te treffen, welke ik ter preventie van eventuele toekomstige problemen bereid ben te nemen.’

(ix) Daarna heeft [eiser 1] op 21 of 22 maart 2011 telefonisch contact opgenomen met [betrokkene 1] en [betrokkene 1] heeft via e-mail documenten aan [eiser 1] gestuurd, waaronder de hiervoor vermelde offertes van Bedi uit 2006, 2007 en 2010. In een e-mailbericht van 14 juli 2015 heeft [betrokkene 1] (van Bedi) daarover het volgende geschreven:

‘In het telefonisch contact is gesproken over de reeds uitgevoerde werkzaamheden, de kwaliteit van het pand en de nog uit te voeren werkzaamheden alsook de garantie.’

(x) In juni 2011 hebben [de verkopers] de door [betrokkene 1] in de offerte van 8 december 2010 vermelde werkzaamheden laten uitvoeren. De woning is op 4 juli 2011 geleverd.

(xi) In januari 2012 hebben [de kopers] na een hevige regenval omstreeks Kerst voor het eerst vochtproblemen in het souterrain ontdekt en dat is door [makelaar van de verkopers] in januari 2012 telefonisch aan [de verkopers] gemeld. [de kopers] hebben in januari 2013 [de verkopers] opnieuw bericht over vocht in de oude werkkamer van [verweerder 1] . Daarop heeft [verweerder 1] samen met [betrokkene 1] van Bedi op 31 januari 2013 de situatie in zijn oude werkkamer bekeken. Naar aanleiding daarvan heeft Bedi op 5 februari 2013 aan [verweerder 1] bericht:

‘Naar aanleiding van onze afspraak, d.d. 31 januari 2013, samen met [eiser 1] laat ik u onderstaande offerte toekomen.

Zoals besproken komen in deze offerte een viertal punten aan bod. De verschillende werkzaamheden hebben wij beschreven.

Droging

Er worden diverse drogers geplaatst. Wij zijn uitgegaan van een periode van 8 weken. Binnen deze weken zullen de drogers een aantal keer worden verplaatst.

Kiminjectie

De lekkages ter plaatse van de kimnaad, de aansluiting wand op vloer, in de achtergevel en een gedeelte van de linkerzijgevel wordt verholpen door middel van een gelsluierinjectie. Van binnenuit wordt er een gelsluierinjectie toegepast waardoor er tussen de wanden en het grondpakket een afdichting wordt gecreëerd.

Pleister vervangen

De aangetaste pleister op de achtergevel, de linkerzijgevel en de tussenwanden moet, waar nodig, worden vervangen door een saneerpleistersysteem. (...)

Indekking

De spouwindekking ter plaatse van de rechterzijgevel moet worden vervangen. Ter plaatse van de aansluiting van de spouw en het massieve metselwerk wordt een nieuwe spouwindekking aangebracht door middel van het van buiten meter om meter openkappen van de spouw. Daarna wordt er een waterdicht gelaste EPDM folie aangebracht. De aanwezige natte isolatie wordt verwijderd en vervangen door isolatiemateriaal met harde persing. De gevel wordt aan de buitenzijde onder maaiveld tot twee lagen metselwerk onder de spouwindekking afgedicht met een slemlaag van ESP Afdichtingsmortel.

(....)’

De kosten van deze werkzaamheden worden geraamd op € 18.587,50 (exclusief btw) en aangeboden met een garantie van 5 jaar.

(xii) Bedi heeft op 18 april 2013 een grotendeels gelijkluidende offerte aan [eiser 1] gestuurd.

(xiii) [de kopers] hebben bij deurwaardersexploot van 22 december 2014 [de verkopers] aansprakelijk gesteld voor de door hen geleden en nog te lijden schade ten gevolge van een verborgen gebrek aan de woning, onder meer bestaande uit vochtproblemen in het gehele souterrain.

2.2

Bij inleidende dagvaarding van 22 juni 2015 hebben [de kopers] onder meer gevorderd een verklaring voor recht dat [de verkopers] aansprakelijk zijn, alsook schadevergoeding nader op te maken bij staat. Subsidiair hebben zij wijziging van de overeenkomst gevorderd wegens dwaling.

2.3

Bij eindvonnis van 29 maart 2017 heeft de rechtbank Limburg de vorderingen van [de kopers] afgewezen.

2.4

In hoger beroep hebben [de kopers] hun eis gewijzigd en hebben zij veroordeling van [de verkopers] gevorderd tot betaling van een schadevergoeding ad € 138.324,28. ^[2]

2.5

Bij eindarrest van 12 oktober 2021 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch het bestreden vonnis bekrachtigd en het in hoger beroep meer of anders gevorderde afgewezen. De dragende overwegingen van dit arrest, voor zover in cassatie nog van belang, laten zich als volgt samenvatten:

Normaal gebruik woning met souterrain

a. Het gaat in dit geschil om de vraag of de vochtproblematiek in het souterrain het overeengekomen normale gebruik van de woning verhindert. Het hof zal daarom eerst onderzoeken of de woning voldeed aan hetgeen [de kopers] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. (onder 9.8.1.)

b. Gelet op het feit dat te koop is aangeboden een vrijstaande woning met souterrain, houdt normaal gebruik in dat het souterrain ook als zodanig gebruikt kan worden. Volgens Van Dale heeft een huis met souterrain vertrekken die ten dele (d.w.z. voor minder dan de helft) beneden de begane grond zijn gelegen. Ook staat vast dat verkoper het souterrain in gebruik had als kantoorruimte/praktijkruimte. [de kopers] mochten derhalve verwachten het souterrain als kantoorruimte of anderszins als woonruimte te kunnen gebruiken. (onder 9.8.4)

Mededelingsplicht verkoper en onderzoeksplicht koper

c. De vraag is of de gestelde vochtproblemen het normale gebruik verhinderen. Daarbij dient eerst te worden beoordeeld of en zo ja, welke mededelingen daarover door of namens [de verkopers] voorafgaande aan de totstandkoming van de overeenkomst zijn gedaan. Het hof is van oordeel dat [de verkopers] hebben voldaan aan de op hen rustende mededelingsplicht en dat [de kopers] aan de op hen als kopers rustende onderzoeksplicht hebben voldaan. (onder 9.8.5 en 9.8.6)

De vochtproblematiek in het souterrain

d. Het hof zal, mede op grond van de overgelegde deskundigenrapporten (het rapport van [deskundige 1] en het rapport van TechnoConsult, beide overgelegd door [de kopers] , en het rapport van Bedi, overgelegd door [de verkopers] ), beoordelen of de gestelde vochtproblematiek het normaal gebruik van de woning, meer in het bijzonder het souterrain, verhindert. (onder 9.9.4)

De constructie van kelder

e. Het hof is van oordeel dat niet, althans onvoldoende, is weersproken dat de gekozen constructie van een massief gemetselde kelder in het zuiden van het land veelvuldig is/wordt toegepast. Het hof gaat er daarom met Bedi vanuit dat het een gebruikelijke constructie betreft. Dat deze constructie volgens TechnoConsult niet optimaal is, doet daar niet aan af. Dat beter voor een (massief) betonnen constructie had kunnen worden gekozen zoals [deskundige 1] stelt, doet er evenmin aan af dat het een gebruikelijke constructie betreft. (onder 9.9.5.4.)

Kimaansluiting

f. De door partijen geraadpleegde deskundigen zijn het er over eens dat de kimaansluiting het probleem is. Aldus staat de oorzaak van de vochtproblematiek vast: gebreken aan de kimafdichting van het souterrain, omdat deze niet waterdicht is. Zoals [de verkopers] terecht opmerken, stelt TechnoConsult dezelfde oplossing voor als Bedi in 2013, namelijk het aanbrengen van afdichtingsmortel in de kim dan wel deze te injecteren zodat deze waterdicht is. Dat sprake is van vochtproblemen in het souterrain staat daarmee eveneens vast. (onder 9.9.6)

Omvang van de vochtproblemen

g. De vraag is vervolgens of de vochtproblemen het normaal gebruik van de woning, meer in het bijzonder van het souterrain, verhinderen, zoals [de kopers] stellen, maar [de verkopers] gemotiveerd betwisten. (onder 9.9.7)

h. Dat de vochtproblemen het gebruik van de gehele woning verhinderen, stellen [de kopers] wel, maar deze stelling wordt niet ondersteund door de overgelegde rapporten. Om die reden gaat het hof als onvoldoende onderbouwd aan deze stelling van [de kopers] voorbij. Het gaat dus enkel om de vochtproblemen in het souterrain. (onder 9.9.7.1)

i. Het hof is op grond van het rapport van TechnoConsult van oordeel dat [de kopers] weliswaar hebben aangetoond dat er sprake is van vochtproblemen in het souterrain, maar dat gelet op de gemotiveerde en niet, althans onvoldoende, weersproken betwisting door Bedi, niet is komen vast te staan dat de aard van de vochtproblematiek dusdanig ernstig is dat het normaal gebruik van de ruimtes van het souterrain daardoor wordt verhinderd. (onder 9.9.7.7)

j. Op grond van dit alles zijn de vorderingen van [de kopers] ook in hoger beroep niet toewijsbaar. (9.9.7.8.)

2.6

[de kopers] hebben tegen het arrest van 12 oktober 2021 tijdig cassatieberoep ingesteld. Namens [de verkopers] is verweer gevoerd en voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. Namens [de kopers] is in het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep verweer gevoerd. Partijen hebben hun standpunt schriftelijk doen toelichten, waarna namens [de verkopers] van dupliek is gediend.

3. Bespreking van het cassatiemiddel in het principaal cassatieberoep

3.1

Het cassatiemiddel in het principaal beroep bestaat uit twee onderdelen.

3.2

Onderdeel 1 richt zich tegen rechtsoverwegingen 9.9.5.4 en 9.9.7.7 van het arrest van het hof:

‘
de constructie van kelder

(…)

9.9.5.4. Het hof is van oordeel dat niet, althans onvoldoende, is weersproken, dat de gekozen constructie van een massief gemetselde kelder in het zuiden van het land veelvuldig is/wordt toegepast. Het hof gaat er daarom met Bedi vanuit dat het een gebruikelijke constructie betreft. Dat deze constructie volgens TechnoConsult niet optimaal is, doet daar niet aan af. Dat beter voor een (massief) betonnen constructie had kunnen worden gekozen zoals [deskundige 1] stelt, doet er evenmin aan af dat het een gebruikelijke constructie betreft.

(…)

omvang van de vochtproblemen

(…)

9.9.7.7. Het hof is op grond van het rapport van TechnoConsult van oordeel dat [de kopers] daarmee weliswaar hebben aangetoond dat er sprake is van vochtproblemen in het souterrain, maar dat gelet op de gemotiveerde en niet, althans onvoldoende, weersproken betwisting door Bedi, niet is komen vast te staan dat aard van de vochtproblematiek dusdanig ernstig is dat het normaal gebruik van de ruimtes van het souterrain daardoor wordt verhinderd. Uit het rapport van TechnoConsult volgt dat de vochtproblematiek op hoger niveau relatief beperkt is. Om die reden gaat het hof ervan uit dat het vooral om de vochtproblemen aan de onderzijde gaat en dan met name enkel aan de onderzijde van de wanden aan de zuidkant/tuinkant. Weliswaar volgt uit boormonster A dat zich aldaar een waarde van 125 digits (diëlectisch) is gemeten, maar in het licht van de betwisting van Bedi dat dit het gevolg is van hydroscopisch gedrag van zouten acht het hof de reactie van [de kopers] dat bij metingen van meer dan 4 cm diep en 5,80% vochtgehalte daarvan niet meer kan worden gesproken bij gebreke van een onderbouwing onvoldoende om daarvan uit te gaan. Daarbij acht het hof van belang dat, zoals [verweerder 1] betogen, moet worden uitgegaan van de vochtproblemen, die aan de klacht van [de kopers] ten grondslag hebben gelegen, dus zoals deze zich vanaf januari 2012 hebben geopenbaard. Verder neemt het hof daarbij in aanmerking dat in het rapport van TechnoConsult is geconstateerd dat het in een kelderruimte vochtig kan zijn (prod. 10 [de kopers] , p. 10), hetgeen te maken heeft met de vaak relatief koudere ruimten ten opzichte van de omgeving. Vervolgens wordt opgemerkt: ‘
Het is dan ook niet ongewoon dat voegen in kelders donker worden in bepaalde jaargetijden. Dat wordt niet als een gebrek aan de bouwkundige constructie gezien maar hangt meer samen met het klimaat in de kelder .’ Naar het hof begrijpt, geldt dit eveneens als het een souterrain betreft. Ten slotte verwijst het hof nog naar de volgende conclusie van TechnoConsult (prod. 10 [de kopers] , p. 23): ‘
Dat de schade zich openbaart op een wijze zoals het geval is, hangt mede samen met de ongewenste gipspleister op een wand met kalkmortel. Slechts een hoeveelheid vocht leidt dan tot schade aan de pleister die oogt als vochtschade. ’’

3.3

Volgens de klachten
onder 1.1 is in de eerste plaats onbegrijpelijk dat het hof in rechtsoverweging 9.9.5.4 uitgaat van een kelder in plaats van een souterrain, alsook het oordeel van het hof in rechtsoverweging 9.9.7.7 dat de conclusie van TechnoConsult dat het in een kelderruimte vochtig kan zijn, eveneens geldt als het een souterrain betreft.

3.4

Deze klachten kunnen geen doel treffen. Het hof heeft ten volle onder ogen gezien dat sprake is van een souterrain en niet van een (gewone) kelder. Dit volgt reeds uit de aangevallen overweging van het hof, volgens wat voor een kelder geldt, namelijk dat het niet ongewoon is dat het daarin vochtig is, dit
eveneens voor een souterrain doet. Het volgt verder onder meer uit rechtsoverweging 9.8.4.

3.5

Ik wijs er nog op dat in de gedingstukken in feitelijke aanleg zowel [de kopers] als [de verkopers] over het souterrain veelal als een ‘kelder’ hebben gesproken. Vergelijk in het bijzonder de weergave van de stellingen van [de kopers] in rechtsoverweging 9.9.1 met betrekking tot de volgens hen ondeugdelijke keuze voor een ‘gemetselde kelder’ in plaats van een ‘kelder met betonnen muren’. Het zijn nota bene juist deze stellingen van [de kopers] die het hof in rechtsoverweging 9.9.5.4 bespreekt. Ook de rapporten van [deskundige 1] ^[3] en TechnoConsult ^[4] spreken over het souterrain van de woning mede als een ‘kelder’.

3.6

Subonderdeel 1.1 bevat verder de klacht dat zonder nadere motivering onbegrijpelijk is dat de conclusie van TechnoConsult over het klimaat in een kelder ook voor een souterrain geldt, omdat [de kopers] immers mochten verwachten dit als kantoorruimte of woonruimte te kunnen gebruiken.

3.7

Ook deze klacht faalt. Dat [de kopers] inderdaad mochten verwachten dit als kantoorruimte of woonruimte te kunnen gebruiken, was voor het hof uitgangspunt (rechtsoverweging 9.8.4). Volgens het oordeel van het hof verhindert de vochtproblematiek in het souterrain het normaal gebruik echter niet. Dit oordeel steunt, samengevat, op onder meer de volgende overwegingen (rechtsoverweging 9.9.7.7):

‒ Uit het rapport van TechnoConsult volgt dat de vochtproblematiek op hoger niveau relatief beperkt is. Daarom gaat het hof ervan uit dat het vooral om de vochtproblemen aan de onderzijde gaat en dan met name enkel aan de onderzijde van de wanden aan de zuidkant/tuinkant.

‒ Weliswaar volgt uit boormonster A dat zich aldaar een waarde van 125 digits (diëlectisch) is gemeten, maar in het licht van de betwisting van Bedi dat dit het gevolg is van hydroscopisch gedrag van zouten acht het hof de reactie van [de kopers] , dat bij metingen van meer dan 4 cm diep en 5,80% vochtgehalte daarvan niet meer kan worden gesproken, bij gebreke van een onderbouwing onvoldoende om daarvan uit te gaan.

‒ In het rapport van TechnoConsult is geconstateerd dat het in een kelderruimte vochtig kan zijn in verband met de vaak relatief koudere ruimten ten opzichte van de omgeving. Naar het hof begrijpt, geldt dit eveneens als het een souterrain betreft;

‒ Volgens TechnoConsult hangt de wijze waarop de schade zich openbaart mede samen met de ongewenste gipspleister op een wand met kalkmortel.

3.8

Deze overwegingen en het daarop gegronde oordeel dat de vochtproblematiek in het souterrain het normaal gebruik ervan niet verhindert, zijn typisch het domein van de rechter die over de feiten oordeelt. Dat het oordeel van het hof onbegrijpelijk zou zijn of een nadere motivering behoefde, kan ik niet inzien.

3.9

Onder 1.2 legt de steller van het middel een verband tussen hetgeen [de kopers] met betrekking tot het souterrain mochten verwachten en de inhoud van het Bouwbesluit. De strekking van het subonderdeel is klaarblijkelijk dat omdat volgens rechtsoverweging 9.8.4 [de kopers] mochten verwachten het souterrain als kantoorruimte of anderszins als woonruimte te kunnen gebruiken, het hof had moeten onderzoeken of het souterrain overeenkomstig de voorschriften van het Bouwbesluit voor
verblijfsruimten (niet: onbenoemde ruimten) is gebouwd.

3.1

Het subonderdeel kan geen doel treffen, omdat [de kopers] aan hun vorderingen in feitelijke aanleg niet ten grondslag hebben gelegd dat het souterrain niet volgens de voorschriften van het Bouwbesluit is gebouwd. Een vindplaats in de gedingstukken vermeldt de klacht ook niet, anders dan een verwijzing
door [de verkopers] naar de inhoud van het Bouwbesluit. Terecht heeft het hof de toewijsbaarheid van de vorderingen van [de kopers] onderzocht op de grondslag van hetgeen [de kopers] aan die vorderingen ten grondslag hadden gelegd.

3.11

Onderdeel 2 bevat enkel een voortbouwklacht en behoeft geen bespreking.

4. Bespreking van het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep

De voorwaarde waaronder het incidenteel beroep is ingesteld, is niet vervuld. De in dat beroep opgeworpen klachten behoeven daarom geen bespreking.

5. Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het principaal cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Voetnoten

1. Vergelijk het arrest van het hof ’s-Hertogenbosch van 12 oktober 2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:3077 onder 9.2.1- 9.2.13.

2. Memorie van grieven onder iv (p. 8-9).

3. Productie 6 bij de memorie van grieven.

4. Productie 10 van de zijde van [de kopers] , ingezonden ten behoeve van het pleidooi ten overstaan van het hof.