Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.242.155/02
arrest van 12 oktober 2021
in de zaak van
1.[appellant 1] ,wonende te [woonplaats] ,
2.
[appellant 2] ,wonende te [woonplaats] ,
[appellant 2] ,wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
hierna gezamenlijk aan te duiden als [appellanten] dan wel [appellanten] afzonderlijk als [appellant 1] en [appellant 2] ,
advocaat: mr. R.M.T.A. Saes te Roermond,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,
2.
[geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,
[geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
hierna gezamenlijk aan te duiden als [geïntimeerden] dan wel [geïntimeerden] afzonderlijk als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ,
advocaat: mr. V.P.M. Brouns te Maastricht,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 9 juli 2019 in het hoger beroep van het door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer C/03/220335/HA ZA 16-255 gewezen vonnis van 29 maart 2017.
8.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 9 juli 2019 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;
- het proces-verbaal van de comparitie van 1 oktober 2019;
- de memorie van grieven tevens vermeerdering/wijziging van eis met producties 1 t/m 9;
- de memorie van antwoord met producties 8 t/m 23;
- het bij H12-formulier van 3 mei 2021 door [appellanten] ten behoeve van het
- (geplande maar niet doorgegane) pleidooi van 18 mei 2021 als productie 10 toegezonden deskundigenbericht van 2 mei 2021;
- de bij H12-formulier van 10 mei 2021 door [geïntimeerden] (voor genoemd pleidooi) toegezonden producties 24 en 25;
- de bij H12-formulier van 17 mei 2021 door [geïntimeerde 1] (ook voor genoemd pleidooi) als productie 26 ingebrachte offerte van [vochttechniek] van 31-12-2012;
- de door beide partijen overgelegde schriftelijke pleitnotities van 29 juni 2021, waarbij tevens de hiervoor genoemde producties worden geacht te zijn overgelegd.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg
9.De beoordeling
De kern van het geschil en de feiten
9.1.
In de kern gaat het in dit geschil om de vraag of de vochtproblemen in het souterrain van de woning van [appellanten] het normale gebruik van de woning verhinderen en zo ja, of [geïntimeerden] voor de daardoor geleden schade van [appellanten] aansprakelijk zijn.
9.2.
[appellanten] merken in nr. 2.1 van de memorie van grieven op dat de rechtbank in rov. 2.1 van het bestreden vonnis de feiten zeer summier heeft vastgesteld en vullen vervolgens deze feiten aan. Het hof vat dit op als een impliciete grief. Deze grief slaagt in zoverre dat ook het hof van oordeel is dat de feitenvaststelling van de rechtbank te summier is. Het hof geeft hierna een uitgebreider overzicht van de relevante feiten, die als enerzijds gesteld en anderzijds onvoldoende gemotiveerd betwist vaststaan. Het enkele feit dat deze grief (deels) slaagt, betekent evenwel nog niet dat het vonnis moet worden vernietigd.
In dit hoger beroep wordt uitgegaan van de volgende feiten.
9.2.1.
[geïntimeerden] zijn op 24 september 2003 eigenaar geworden van de woning met souterrain, gelegen aan het [adres] te [plaats] . [geïntimeerden] zijn de eerste bewoners van de woning, die in 2002 is gebouwd.
9.2.2.
[geïntimeerden] hebben in 2006, 2007 en 2009 [vochttechniek] Vochttechniek B.V. (hierna: [vochttechniek] ) diverse werkzaamheden laten verrichten in verband met vochtproblemen in het souterrain.
9.2.3.
Op 8 december 2010 heeft [vochttechniek] naar aanleiding van een op 30 november 2010 verricht vochtonderzoek aan [geïntimeerde 1] een offerte uitgebracht. Daarin staat:
“(…)
Schadebeeld
Linkerzijgevel ter plaatse van de kelderramen twee plekken (zie tekening bijlage nummer 1 en 2). Eén lokale plaats van+30 bij+30cm rechts van het raam (zie tekening bijlage nummer 2a). In de hoek van de achtergevel/rechterzijgevel is een lekkage zichtbaar in het binnenspouwblad rechtergevel (zie tekening bijlage nummer 3).
(…)
Reparatieadvies:b
Plekken nummers 1 en 2:
De spouwindekking vrijleggen en herstellen. (…)
De muur wordt van de buitenzijde ontgraven waarna de afdichting wordt gecontroleerd en indien nodig hersteld inclusief wapeningsweefsel.
De buitenafdichting wordt iets hoger doorgezet tot de onderzijde spouwindekking.
Extra: Het boren van een achttal grondpeilers van O16cm zodat het water makkelijker wegzakt in het grind/grond bed ter plaatse van de raampartij.
Plek nummer 2a: Het lokaal toepassen van een gelsluierinjectie (+1m2).
Plek nummer 3: Het metselwerk van het buiten spouwblad van de rechterzijgevel in de patio ter plaatse van de inwendige lekkage verwijderen. Aftasten door middel van waterbelasting via de achterzijde van de keermuur en de rand van het terras. Hierdoor wordt de oorsprong van de capillaire voeding getraceerd. Afdichten door middel van een gelsluierinjectie (+3 m2)
Herstel algemeen:
Het vervangen van de beschadigde pleister door middel van een dampopen, vochtregulerende en zoutbestendige saneerpleister systeem. (…).”
9.2.4.
Begin 2011 hebben [geïntimeerden] de woning te koop aangeboden.
9.2.5.
Op 2 maart 2011 hebben [appellanten] de woning bezocht in aanwezigheid van hun aan koopmakelaar [koopmakelaar] (hierna ook: [koopmakelaar] ) en de verkoopmakelaar van [geïntimeerden] [verkoopmakelaar] (hierna ook: [verkoopmakelaar] ). Op 3 maart 2011 hebben [appellanten] een eerste bod uitgebracht en na een tegenbod van [geïntimeerden] op 4 maart 2011 zijn partijen het op 9 maart 2011 eens geworden over de koopprijs van € 780.000,00. Vervolgens hebben partijen op 16 maart 2011 de NVM “Koopakte bestaande eengezinswoning” getekend. In deze overeenkomst staat, voor zover van belang:
“ 5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
(…)
5.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonhuis
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn als woonhuis.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”
9.2.6.
Op 15 of 17 maart 2011 heeft in opdracht van [appellanten] een opname in de woning plaatsgevonden door [taxateur] (hierna: [taxateur] ) vanwege een taxatie voor de financiering. [taxateur] heeft over deze opname op 11 november 2019 een schriftelijke verklaring afgelegd. Die luidt, voor zover van belang, als volgt:
“Ten tijd de opname was de eigenaar, de heer [geïntimeerde 1] , aanwezig. Voor dat de opname plaatsvond vroeg ik hem of er zaken waren die ik zou dienen te weten. Hij antwoordde hierop ontkennend.
In het souterrain gekomen nam ik mijn vochtmeter uit de tas en ging het vochtpercentage in de buitenmuren meten. Hierop vroeg de heer [geïntimeerde 1] waar dat apparaat voor diende. Ik legde hem uit dat de meter de relatieve vochtigheid in de wand kan meten. De wanden waren gestukadoord en hadden geen zichtbare vochtschade. De metingen gaven zowel in de vloer als ook in de diverse wanden van het souterrain geen hoge waardes af. (zie bijgaande foto’s)
Desgevraagd of er vochtproblemen waren geweest antwoorde de heer [geïntimeerde 1] bevestigend. Hij had in het verleden vochtproblemen gehad doch die waren opgelost.”
9.2.7.
Op 18 maart 2011 heeft [koopmakelaar] namens [appellanten] aan [verkoopmakelaar] om verlenging van de bedenktijd gevraagd en om een gesprek met de injecteur. Bij brief van 18 maart 2011 hebben [geïntimeerden] verklaard “
ermee akkoord te gaan, dat de in het contract opgenomen wettelijke bedenktijd van drie dagen wordt verlengd tot vrijdag 25 maart 2011.”
ermee akkoord te gaan, dat de in het contract opgenomen wettelijke bedenktijd van drie dagen wordt verlengd tot vrijdag 25 maart 2011.”
9.2.8.
Bij e-mailbericht van 20 maart 2011 heeft [geïntimeerde 1] aan [verkoopmakelaar] geschreven:
“De kopers kunnen voor nadere informatie over de verholpen vochtproblemen in ons souterrain contact opnemen met de heer [directeur] , directeur van [vochttechniek] Vochttechniek te [plaats] . Ik heb hem toestemming gegeven over de opgeloste problematiek te berichten; hij wil dit telefonisch doen.
(…)
Overigens zijn er op dit moment géén vochtproblemen in het souterrain, welke oplossing behoeven; het is droog, de enigszins wisselende meetwaarden laten dit onverlet.
De heer [directeur] adviseert wel enkele maatregelen te treffen, welke ik ter preventie van eventuele toekomstige problemen bereid ben te nemen.”
9.2.9.
Daarna heeft [appellant 1] op 21 of 22 maart 2011 telefonisch contact opgenomen met [directeur] en [directeur] heeft via e-mail documenten aan [appellant 1] gestuurd, waaronder de hiervoor vermelde offertes van [vochttechniek] uit 2006, 2007 en 2010.
In een e-mailbericht van 14 juli 2015 heeft [directeur] (van [vochttechniek] ) daarover het volgende geschreven:
“In het telefonisch contact is gesproken over de reeds uitgevoerde werkzaamheden, de kwaliteit van het pand en de nog uit te voeren werkzaamheden alsook de garantie.”
9.2.10.
In juni 2011 hebben [geïntimeerden] de door [directeur] in de offerte van 8 december 2010 vermelde werkzaamheden laten uitvoeren. De woning is op 4 juli 2011 geleverd.
9.2.11.
In januari 2012 hebben [appellanten] na een hevige regenval omstreeks Kerst voor het eerst vochtproblemen in het souterrain ontdekt en dat is door [verkoopmakelaar] in januari 2012 telefonisch aan [geïntimeerden] gemeld. [appellanten] heeft in januari 2013 [geïntimeerden] opnieuw bericht over vocht in de oude werkkamer van [geïntimeerde 1] . Daarop heeft [geïntimeerde 1] samen met [directeur] van [vochttechniek] op 31 januari 2013 de situatie in zijn oude werkkamer bekeken. Naar aanleiding daarvan heeft [vochttechniek] op 5 februari 2013 aan [geïntimeerde 1] bericht:
“Naar aanleiding van onze afspraak, d.d. 31 januari 2013, samen met de heer [appellant 1] laat ik u onderstaande offerte toekomen.
Zoals besproken komen in deze offerte een viertal punten aan bod. De verschillende werkzaamheden hebben wij beschreven.
Droging
Er worden diverse drogers geplaatst. Wij zijn uitgegaan van een periode van 8 weken. Binnen deze weken zullen de drogers een aantal keer worden verplaatst.
Kiminjectie
De lekkages ter plaatse van de kimnaad, de aansluiting wand op vloer, in de achtergevel en een gedeelte van de linkerzijgevel wordt verholpen door middel van een gelsluierinjectie.
Van binnenuit wordt er een gelsluierinjectie toegepast waardoor er tussen de wanden en het grondpakket een afdichting wordt gecreëerd.
Pleister vervangen
De aangetaste pleister op de achtergevel, de linkerzijgevel en de tussenwanden moet, waar nodig, worden vervangen door een saneerpleister systeem. (…)
Indekking
De spouwindekking ter plaatse van de rechterzijgevel moet worden vervangen.
Ter plaatse van de aansluiting van de spouw en het massieve metselwerk wordt een nieuwe spouwindekking aangebracht door middel van het van buiten meter om meter openkappen van de spouw. Daarna wordt er een waterdicht gelaste EPDM folie aangebracht. De aanwezige natte isolatie wordt verwijderd en vervangen door isolatiemateriaal met harde persing. De gevel wordt aan de buitenzijde onder maaiveld tot twee lagen metselwerk onder de spouwindekking afgedicht met een slemlaag van ESP Afdichtingsmortel.
(….)”
De kosten van deze werkzaamheden worden geraamd op € 18.587,50 (exclusief btw) en aangeboden met een garantie van 5 jaar.
9.2.12.
[vochttechniek] heeft op 18 april 2013 een grotendeels gelijkluidende offerte aan [appellant 1] gestuurd.
9.2.13.
[appellanten] hebben bij deurwaardersexploot van 22 december 2014 [geïntimeerden] aansprakelijk gesteld voor de door hen geleden en nog te lijden schade ten gevolge van een verborgen gebrek aan de woning, onder meer bestaande uit vochtproblemen in het gehele souterrain.
De procedure in eerste aanleg
9.3.1.
Vervolgens hebben [appellanten] bij dagvaarding van 22 juni 2015 [geïntimeerden] in rechte betrokken en gevorderd:
Primair
te verklaren voor recht dat [geïntimeerden] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [appellanten] geleden schade die het gevolg is van de door [vochttechniek] in haar brief van 18 april 2013 genoemde gebreken aan het woonhuis [adres] te [plaats] en voor de kosten van herstel,
[geïntimeerden] hoofdelijk – des de een betalende, de ander zal zijn gekweten – te veroordelen de onder 1 bedoelde schade en kosten aan [appellanten] te vergoeden, nader op de maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
Subsidiair
de gevolgen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst wegens dwaling te wijzigen, in dier voege dat de door [appellanten] verschuldigde koopsom wordt verminderd met € 30.000,00 en
[geïntimeerden] hoofdelijk – des de een betalende, de ander zal zijn bevrijd – te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellanten] dit bedrag van € 30.000,00, althans een door de rechtbank in een goede justitie bepaalde bedrag, te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 juli 2011 tot aan de dag der algehele voldoening,
met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten en de nakosten.
9.3.2.
[appellanten] hebben, kort samengevat, hun primaire vordering gebaseerd op non-conformiteit danwel een toerekenbare tekortkoming, althans onrechtmatige daad en hun subsidiaire vordering op dwaling. Daartoe hebben zij aangevoerd dat na de levering van de woning is gebleken dat de kelder te kampen heeft met ernstige vochtproblematiek. De woning bezit als gevolg daarvan niet de eigenschappen die voor normaal gebruik nodig zijn en [appellanten] behoefden de aanwezigheid van die eigenschappen niet te betwijfelen. [appellanten] stellen dat [geïntimeerden] op de hoogte waren van de vochtproblematiek en [appellanten] hieromtrent hadden moeten inlichten, hetgeen zij niet gedaan hebben.
9.3.3.
[geïntimeerden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
9.3.4.
Bij rolbeslissing van 7 december 2016 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast.
9.3.5.
Deze comparitie heeft op 9 februari 2017 plaatsgevonden en het daarvan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de stukken.
9.3.6.
In het eindvonnis van 29 maart 2017 heeft de rechtbank (samengevat) overwogen dat [appellanten] onvoldoende feiten en omstandigheden hebben gesteld waaruit volgt dat de vochtproblematiek in de kelder het normale gebruik als woning verhindert, zodat de primaire vordering moet worden afgewezen en dat nu zowel [appellanten] als [geïntimeerden] ter comparitie hebben verklaard dat er voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst is gesproken over de vochtproblematiek en over de door [vochttechniek] in dat verband verrichte werkzaamheden, vaststaat dat [geïntimeerden] aan hun inlichtingenplicht hebben voldaan, zodat ook de subsidiaire vordering wordt verworpen.
Daarop heeft de rechtbank de vorderingen van [appellanten] afgewezen en [appellanten] in de proceskosten veroordeeld.
De procedure in hoger beroep
de grieven en eiswijziging
9.4.1.
[appellanten] hebben in hoger beroep twee grieven aangevoerd, bewijs aangeboden en geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van hun vorderingen. Verder hebben [appellanten] bij memorie van grieven een rapport van [bouwbedrijf] B.V. (hierna: [bouwbedrijf] ) van 6 november 2019 in het geding gebracht en aan de hand daarvan toegelicht dat de vochtproblematiek normaal gebruik van de woning verhindert.
In dit rapport worden de herstelwerkzaamheden aan het souterrain beraamd op € 138.324,28 (inclusief btw) en op grond daarvan hebben [appellanten] in hoger beroep hun eis gewijzigd. Deze eiswijziging komt er, kort gezegd, op neer dat zij thans vorderen dat [geïntimeerden] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van het bedrag van € 138.324,28 ter vergoeding van de door [appellanten] geleden schade.
9.4.2.
[geïntimeerden] hebben tegen deze eiswijziging geen bezwaar gemaakt en ook het hof ziet ambtshalve geen reden waarom deze eiswijziging op grond van de goede procesorde niet toelaatbaar zou zijn. Hierna wordt bij de beoordeling uitgegaan van de gewijzigde eis.
het rapport van TechnoConsult van 2 mei 2021
9.4.3.
In het kader van het aanvankelijk op 18 mei 2021 geplande pleidooi - dat niet is doorgegaan waarna op 29 juni 2021 schriftelijk is gepleit - hebben [appellanten] op 3 mei 2021 een rapport van TechnoConsult d.d. 2 mei 2021 in het geding gebracht. [geïntimeerden] hebben bij schriftelijk pleidooi daartegen bezwaar gemaakt. Zij stellen dat ondanks dat het rapport conform het landelijk procesreglement tijdig is ingebracht, daarmee niet is gezegd dat is voldaan aan het beginsel van hoor en wederhoor. Er is sprake van strijd met de goede procesorde omdat [geïntimeerden] niet de mogelijkheid hebben gehad adequaat op het rapport te reageren. Volgens [geïntimeerden] zou een adequate reactie vereisen dat [geïntimeerden] , tezamen met een door hen gekozen deskundige met genoemd rapport van [appellanten] in de hand, de situatie ter plekke zouden moeten kunnen beoordelen. [geïntimeerden] hebben op hun beurt een bij e-mail van 7 mei 2021 door [vochttechniek] toegestuurde reactie op het rapport van TechnoConsult overgelegd (prod. 25 [geïntimeerden] ).
9.4.4.
Het hof is van oordeel dat geen sprake is van strijd met de goede procesorde.
Niet alleen is het rapport tijdig in het geding gebracht, maar [geïntimeerden] hebben op het rapport adequaat kunnen reageren. Zij hebben namelijk voorafgaande aan het aanvankelijk geplande pleidooi nog een reactie van hun deskundige, [vochttechniek] , op het rapport van TechnoConsult overgelegd (prod. 25 MvA). Daarbij is van belang dat [vochttechniek] op 16 januari 2020 nog een bezoek heeft gebracht aan de woning, daarbij het souterrain heeft onderzocht en vervolgens op 24 januari 2020 een rapport betreffende ‘visuele inspectie en uitgevoerde vochtmetingen’ (prod. 23 MvA) heeft uitgebracht. In het licht daarvan alsook gelet op de eerdere betrokkenheid van [vochttechniek] (zie rov. 9.2.2, 9.2.3, 9.2.9, 9.2.11 en 9.2.11) is [vochttechniek] goed op de hoogte van de situatie en de vochtproblematiek in het souterrain. Aldus kan niet gezegd worden dat [geïntimeerden] hun verweer c.q. betwisting van het rapport van TechnoConsult niet voldoende hebben kunnen onderbouwen. Het hof zal daarom hierna bij de beoordeling van de gestelde vochtproblemen zowel het rapport van TechnoConsult als deze reactie van [vochttechniek] daarbij betrekken.
beoordeling van de grieven
9.5.1.
De grieven komen er in de kern op neer dat de rechtbank ten onrechte de vorderingen van [appellanten] heeft afgewezen. Het hof passeert het betoog van [geïntimeerden] dat de grieven te vaag en te algemeen geformuleerd zijn. Het moet ook voor [geïntimeerden] duidelijk zijn dat met de grieven de toewijsbaarheid van de - gewijzigde - vorderingen van [appellanten] in dit hoger beroep ter beoordeling voorliggen, terwijl zij bovendien uitvoerig verweer hebben gevoerd tegen de grieven van [appellanten]
9.5.2.
Als meest verstrekkend worden eerst de verweren van [geïntimeerden] , betreffende het te laat klagen door [appellanten] en het ontbreken van verzuim beoordeeld. Indien een van deze verweren slaagt, dan leidt dat namelijk tot afwijzing van de vorderingen.
te laat klagen (artikel 7:23 lid 1 BW Pro)
9.6.1.
Volgens [geïntimeerden] hebben [appellanten] te laat geklaagd maar [appellanten] stellen in reactie daarop dat zij tijdig, namelijk eerst in januari 2012 en vervolgens wederom in januari 2013, hebben geklaagd over de vochtproblematiek. [geïntimeerden] voeren ter onderbouwing van hun beroep op artikel 7:23 BW Pro bij memorie van antwoord (samengevat) aan dat aan een klacht de eis wordt gesteld dat aan de vermeende schuldenaar duidelijk mededeling wordt gedaan van een gebrek waarvoor de schuldenaar aansprakelijk wordt gehouden. De summiere, halfbakken berichtgeving in januari 2012 en januari 2013 kunnen niet als klacht in de zin van artikel 6:89 BW Pro dan wel artikel 7:23 BW Pro gelden. [geïntimeerden] is vervolgens eerst aansprakelijk gesteld bij exploot van 22 december 2014. Deze aansprakelijkstelling voldoet aan genoemde eisen en kwalificeert daarmee als klacht in de zin van artikel 6:89 en Pro 7:23 BW. Maar deze klacht van december 2014 is te laat, aldus [geïntimeerden]
9.6.2.
Het hof leidt uit deze stellingen van [geïntimeerden] af dat zij hun verweer beperken tot artikel 7:23 lid 1 BW Pro. Ook [appellanten] hebben dat zo begrepen en mogen begrijpen.
Gelet op het feit dat [geïntimeerden] zich erop beroepen dat [appellanten] niet tijdig hebben geklaagd, dienen [appellanten] te stellen en zo nodig te bewijzen op welk moment is geklaagd (ECLI:NL:HR:2014:3593/NJ 2017/163). Het gaat hier namelijk om een zelfstandig verweer. Verder staat vast dat het een consumentenkoop betreft en dit betekent dat de klachttermijn gaat lopen op het moment dat de koper, [appellanten] dus, het gebrek heeft ontdekt (ECLI:NL:HR:2019:228).
9.6.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat makelaar [verkoopmakelaar] in januari 2012 op verzoek van [appellanten] telefonisch aan [geïntimeerden] heeft meegedeeld dat er vocht is ontdekt in (een van de kamers van) het souterrain. Een kennisgeving als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW Pro is vormvrij (zie artikel 3:37 BW Pro) en daarom geldt deze telefonische mededeling in januari 2012 als een kennisgeving als bedoeld in artikel 7:23 BW Pro. Het standpunt van [geïntimeerden] dat deze mededeling niet kwalificeert als een klacht in de zin van artikel 7:23 BW Pro kan niet worden gevolgd. Gelet op het feit dat voorafgaande aan de koop de vochtproblematiek in de kelder ter sprake is gekomen alsook dat er kort voor de levering op kosten van [geïntimeerden] nog werkzaamheden in de kelder zijn verricht in verband met de vochtproblematiek, konden [geïntimeerden] de telefonische kennisgeving in januari 2012 niet anders dan als een voldoende duidelijke klacht over het vochtgebrek opvatten. Aangezien deze kennisgeving vrijwel direct na ontdekking van het gebrek is gedaan, hebben [appellanten] tijdig geklaagd.
9.6.4.
De conclusie is dan ook dat [appellanten] tijdig hebben geklaagd over de vochtproblemen in het souterrain.
ingebrekestelling en/of verzuim
9.7.1.
[geïntimeerden] betwisten verder dat zij door [appellanten] zijn gesommeerd om binnen een bepaalde tijd over te gaan tot herstel. Aldus betwisten zij dat sprake is van verzuim met als gevolg dat er geen sprake is van een op schadevergoeding rechtgevende tekortkoming. Volgens [appellanten] daarentegen is het verzuim op grond van artikel 6:83 sub c BW Pro dan wel artikel 6:82 lid 2 BW Pro ingetreden. Aangezien [geïntimeerden] tot twee keer toe uitdrukkelijk aansprakelijkheid hebben afgewezen, blijkt uit deze houding van [geïntimeerden] dat aanmaning nutteloos is.
9.7.2.
Het hof overweegt dat [geïntimeerden] niet hebben betwist dat zij de aansprakelijkheid voor de vochtproblemen in het souterrain hebben afgewezen. Gelet daarop stellen [appellanten] zich terecht op het standpunt dat op grond van die houding van [geïntimeerden] een aanmaning nutteloos zou zijn. Dit betekent dat op grond van artikel 6:82 lid 2 BW Pro en 6:83 sub c BW sprake is van verzuim van [geïntimeerden] Nu ook dit verweer faalt, komt het hof thans toe aan de inhoudelijke beoordeling van de vorderingen van [appellanten]
normaal gebruik woning met souterrain (grief 1)
9.8.1.
Zoals gezegd, gaat het in de dit geschil om de vraag of de vochtproblematiek in het souterrain het overeengekomen normale gebruik van de woning verhindert. Het hof zal daarom eerst onderzoeken of de woning voldeed aan hetgeen [appellanten] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.
Voorop gesteld wordt dat op grond van artikel 7:17 lid 1 BW Pro een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Volgens artikel 7:17 lid 2 BW Pro beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Verder bepaalt artikel 7:17 lid 2 BW Pro dat de koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
9.8.2.
Artikel 7:17 BW Pro is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. De tussen partijen gesloten koopovereenkomst, die is gebaseerd op het NVM-model uit 2008, bevat in de artikelen 5.1 en 5.3 een van artikel 7:17 BW Pro afwijkende regeling. Volgens de heersende leer bevat artikel 5.1 van het NVM-model uit 2008 de hoofdregel: de verkoper staat niet in voor (verborgen) gebreken en dus draagt de koper in beginsel het risico van alle gebreken. In artikel 5.3 wordt volgens de heersende leer een vergaande uitzondering op deze hoofdregel gemaakt. Met artikel 5.3 staat de verkoper namelijk in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik (als woning) verhinderen. Dit geldt echter niet voor gebreken die aan de koper kenbaar waren ten tijde van de koop, zo volgt uit de derde volzin van artikel 5.3. Met ‘kenbare gebreken’ wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Ook de gebreken die de koper niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn ‘kenbaar’.
9.8.3.
Bij arrest van 23 december 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AU2414) heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de wijze waarop de bepalingen uit de NVM-koopakte moeten worden uitgelegd. Het ging ook in dat arrest om de vraag wat onder het begrip ‘normaal gebruik’ in het (oude) artikel 5.3 moet worden verstaan. De Hoge Raad heeft vooropgesteld dat de uitleg van artikel 5.3 dient te geschieden met inachtneming van de bekende ‘Haviltex-maatstaf’, die meebrengt dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Vervolgens heeft de Hoge Raad overwogen:
“Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals artikel 5.3 van de standaard NVM-koopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing.”
9.8.4.
Naar het oordeel van het hof moeten de artikelen 5.1 en 5.3 van de tussen [appellanten] en [geïntimeerden] gesloten overeenkomst eveneens op voormelde wijze worden uitgelegd.
Dit betekent dat gelet op het feit dat te koop is aangeboden een vrijstaande woning met souterrain, normaal gebruik inhoudt dat het souterrain ook als zodanig gebruikt kan worden. Volgens Van Dale heeft een huis met souterrain vertrekken die ten dele (dwz voor minder dan de helft) beneden de begane grond zijn gelegen. Ook staat vast dat verkoper het souterrain in gebruik had als kantoorruimte/praktijkruimte. [appellanten] mocht derhalve verwachten het souterrain als kantoorruimte of anderszins als woonruimte te kunnen gebruiken.
mededelingsplicht verkoper en onderzoeksplicht koper
9.8.5.
De vraag is of de gestelde vochtproblemen het normale gebruik verhinderen. Daarbij dient eerst te worden beoordeeld of en zo ja, welke mededelingen daarover door of namens [geïntimeerden] voorafgaande aan de totstandkoming van de overeenkomst zijn gedaan. [appellanten] stellen namelijk dat [geïntimeerden] niet aan de op hen rustende mededelingsplicht hebben voldaan, terwijl [geïntimeerden] zich op het standpunt stellen dat [appellanten] onvoldoende onderzoek hebben gedaan.
9.8.6.
Volgens vaste jurisprudentie gaat de mededelingsplicht van de verkoper boven de onderzoeksplicht van de koper. Volgens [geïntimeerden] , zijn [appellanten] vóór de koopovereenkomst, namelijk op 15 maart 2011, geïnformeerd over de vochtproblemen uit 2002, 2006 en 2007. [appellanten] betwisten dat en betogen dat zij, althans [taxateur] die namens hen een opname van de woning heeft verricht, eerst op 17 maart 2011 over de eerdere vochtproblemen zijn geïnformeerd.
In het midden kan blijven of er op 15 maart 2011 dan wel op 17 maart 2011 door [geïntimeerde 1] in het algemeen mededelingen over de vochtproblemen zijn gedaan. Vaststaat in ieder geval dat tijdens de opname door [taxateur] op 15 dan wel 17 maart 2011 [geïntimeerde 1] [taxateur] heeft verteld over vochtproblemen in 2002, 2006 en 2007 alsook dat die problemen waren opgelost. Het hof verwijst naar de verklaring van [taxateur] (zie rov. 9.2.6) alsook naar de handgeschreven (en daardoor niet heel goed leesbare) aantekeningen van [verkoopmakelaar] (prod. 14 MvA). Vaststaat dat [appellanten] naar aanleiding van die mededelingen aan [taxateur] hebben verzocht om verlenging van de wettelijke bedenktijd en dat de bedenktijd is verlengd tot 25 maart 2011. Verder staat vast dat [geïntimeerden] [appellanten] hebben verwezen naar [vochttechniek] , dat [appellant 1] telefonisch contact heeft opgenomen met [directeur] van [vochttechniek] en dat deze aan [appellanten] schriftelijke informatie heeft verstrekt over de eerdere vochtproblemen en de reeds uitgevoerde en nog uit te voeren werkzaamheden (zie rov. 9.2.9). Dit betekent dat [appellanten] in ieder geval tijdens de (verlengde) bedenktijd zijn geïnformeerd over de eerdere vochtproblemen, zodat zij desgewenst op eenvoudige wijze de overeenkomst hadden kunnen ontbinden door het doen van een beroep op de wettelijke bedenktijd. Het hof is van oordeel dat onder deze omstandigheden moet worden geconcludeerd dat [geïntimeerden] voldaan hebben aan de op hen rustende mededelingsplicht.
Gelet op de namens [geïntimeerden] verstrekte mededelingen, te weten dat er in het verleden wel vochtproblemen waren geweest maar dat die waren verholpen, bestond er voor [appellanten] geen aanleiding om een bouwkundige keuring door een gespecialiseerde bouwkundige te laten verrichten, zoals [geïntimeerden] betogen. Ook de kort daarvoor door [taxateur] verrichte metingen gaven noch in vloer noch in wanden hoge waardes af (zie rov. 9.2.6) en gaven daarom evenmin aanleiding voor nader onderzoek. Dit betekent dat [appellanten] onder deze omstandigheden aan de op hen als kopers rustende onderzoeksplicht hebben voldaan.
Het hof volgt [geïntimeerden] niet in hun standpunt dat [appellanten] , omdat zij bekend waren met de opgeloste vochtproblemen in het verleden alsook gelet op het feit dat zij [vochttechniek] om verlenging van de garantietermijn hadden gevraagd, er dus rekening mee dienden te houden dat het souterrain eventueel weer met vochtproblematiek te maken zou krijgen en dus dat het gebruik om die reden mogelijk beperkter zou kunnen zijn. Zoals gezegd, is aan [appellanten] meegedeeld dat de problemen verholpen waren en daar mochten zij, net als [geïntimeerden] , vanuit gaan. Dat zij [vochttechniek] om verlenging van de garantietermijn hebben gevraagd, doet daar niet aan af.
De vochtproblematiek in het souterrain
9.9.1.
[appellanten] hebben bij memorie van grieven ter onderbouwing van hun stelling dat de vochtproblemen het normaal gebruik van de woning en het souterrain verhinderen een rapport van bouwbedrijf [bouwbedrijf] B.V. (hierna: [bouwbedrijf] ) van 6 november 2019 en een bij e-mail van 12 november 2019 door Wijen gegeven nadere toelichting (prod. 6 en 7 MvG) overgelegd. Op grond daarvan stellen [appellanten] (kort samengevat) dat zowel de keuze voor een gemetselde kelder in plaats van een kelder met betonnen muren maar zeker ook de keuze voor een ondeugdelijke afwerking een gebrek kan opleveren in de zin van de wet. De vochtproblematiek is groot en zal dit ook blijven als er geen herstel wordt uitgevoerd. Het souterrain is volstrekt onbruikbaar als ruimte om te verblijven, laat staan om te werken of te verblijven, terwijl het daarvoor wel is aangekocht. Het is zelfs onbruikbaar om zaken of spullen op te slaan. Het is er vochtig en het ruikt er muf en deze geur verspreidt zich door het hele huis. Dat leidt tot de conclusie aldus [appellanten] dat [geïntimeerden] in de nakoming van de koopovereenkomst zijn tekortgeschoten door, in strijd met de in artikel 5.3 van de overeenkomst gegeven garantie, aan [appellanten] een woning te leveren met de genoemde gebreken aan de kelder/souterrain en de als gevolg daarvan de vochtproblemen in de kelder/souterrain.
9.9.2.
[geïntimeerden] betwisten dat de woning bij de eigendomsoverdracht niet de eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis en zij verwijzen in dat verband naar de door [taxateur] gemaakte foto’s (prod. 3 MvG). Een beroep op artikel 5.3 van de koopovereenkomst wegens dusdanig ernstige vochtproblemen bij levering faalt daarom. Ook betwisten [geïntimeerden] dat er ten tijde van de eigendomsoverdracht sprake was van een constructiegebrek en dat zij dat wisten. Zij betwisten dat [bouwbedrijf] gespecialiseerd is in vochttechniek aangezien [bouwbedrijf] bij de Kamer van Koophandel geregistreerd staat als aannemersbedrijf voor burgerlijke en utiliteitsbouw. [vochttechniek] heeft het rapport beoordeeld en zij verwijzen daartoe naar het onderzoek van [vochttechniek] van 16 januari 2020 (prod. 23 [geïntimeerden] ). [geïntimeerden] betogen (kort samengevat) dat met het rapport van [bouwbedrijf] de stelling van [appellanten] dat de kelder bouwkundig ondeugdelijk is gebouwd en niet waterdicht is niet is aangetoond. Verder wijzen zij erop dat tijdens het onderzoek van [vochttechniek] op 16 januari 2020 is gebleken dat er door [appellanten] diverse werkzaamheden in en rond het souterrain zijn verricht, er een pompput is geplaatst en een drainagesysteem is aangelegd, hetgeen zorgt voor meer aandrang op de wanden van het souterrain. Zo er al sprake zou zijn van een constructiegebrek in 2019 betwisten [geïntimeerden] dat dit constructiegebrek al in 2011 aanwezig was. Zij wijzen er verder op dat de kelder tot de Kerst van 2011 vochtvrij was, dat ook [vochttechniek] op 16 januari 2020 0% vocht heeft gemeten, dat tijdens dat onderzoek bleek dat het souterrain gewoon in gebruik was, dat het stucwerk er prima uitzag, dat van enige schimmel geen sprake was en dat de pompput droog stond.
9.9.3.
[appellanten] hebben vervolgens bij pleidooi het rapport van TechoConsult van 2 mei 2021 (prod. 10 [appellanten] ) in het geding gebracht en [geïntimeerden] de reactie van [vochttechniek] daarop (prod. 25 [geïntimeerden] ). Zowel [appellanten] als [geïntimeerden] hebben bij schriftelijk pleidooi mede aan de hand van deze producties hun standpunten nader toegelicht.
9.9.4.
Het hof is van oordeel dat [appellanten] in hoger beroep hun vorderingen op grond van genoemde rapporten voldoende hebben onderbouwd. Gelet op het feit dat [geïntimeerden] de deskundigheid van [bouwbedrijf] hebben betwist, hebben [appellanten] , naar het hof begrijpt, daarin aanleiding gezien TechnoConsult als deskundige in te schakelen en genoemd rapport in het geding te brengen. Het hof zal daarom bij de beoordeling vooral van dit rapport uitgaan. Daarbij acht het hof van belang dat [geïntimeerden] en hun deskundige [vochttechniek] bij dit onderzoek aanwezig zijn geweest, althans deels. Dat [geïntimeerden] en hun deskundige [vochttechniek] ervoor hebben gekozen niet meer bij het onderzoek aan het souterrain zelf aanwezig te zijn, is voor hun rekening en risico. Het hof zal met name op grond van dit rapport alsook aan de hand van de reacties c.q. rapportages van [vochttechniek] daarop beoordelen of de gestelde vochtproblematiek het normaal gebruik de woning, meer in het bijzonder het souterrain, verhindert.
de constructie van kelder
9.9.5.1. Volgens het rapport van bouwbedrijf [bouwbedrijf] is de constructie van de kelder, bestaande uit een betonvloer met daarop gemetselde wanden een zeer ongelukkige keuze omdat de aansluiting tussen vloer en de wanden zeer lastig waterdicht is te krijgen. Bouwkundig gezien had beter voor een betonnen wand gekozen kunnen worden, zodat in de vloer een kimplaat geplaatst had kunnen worden. Op deze manier kun je een waterdichte (beton)aansluiting creëren. Zeker vanwege het creëren van verblijfsruimtes in het souterrain is de gekozen constructie niet wenselijk, aldus [bouwbedrijf] (prod. 6 MvG, p. 1).
In genoemd rapport betreffende ‘visuele inspectie en uitgevoerde vochtmetingen’ van 24 januari 2020 (zie rov. 9.4.4) van [vochttechniek] staat daarover het volgende:
“De opmerking “een betonnen kelderwand is beter” is niet relevant. Een gemetselde betonblokken kelder voorzien van een deugdelijke buitenafdichting is een meer dan gebruikelijke bouwwijze in Nederland, zoals de heer [naam] zelf ook bevestigd.”
Wat dat laatste betreft, doelt [vochttechniek] op de volgende passage in het rapport van [bouwbedrijf] :
“Is de gekozen bouwmethode dan fout? Nee, indien er een waterdichte afwerking aan de buitenzijde van de kelder wordt gemaakt, is ook een gemetselde kelder waterdicht te krijgen. Zoals op bijgaande foto is te zien,ontbreektdeze afwerking.”
9.9.5.2. In het rapport van TechnoConsult staat over de constructie van de keldermuur het volgende (prod. 10 in hb [appellant 1] , nr. 4.1 sub e, f, en g, p 20/21):
“e) In tegenstelling tot beton is metselwerk niet waterdicht. Dit betekent dat metselwerk in contact met vocht water zal opnemen en doorlaten als sprake is van waterdruk. Om dit tegen te gaan zal het metselwerk behandeld moeten worden. Een waterdichte laag aan de buitenzijde is een optie maar dit is kwetsbaar. Een scheur kan de werking als teniet doen net als een mechanische beschadiging. Een lek kan dan leiden tot een sterke toename van het vochtgehalte over een groter oppervlak.
f) Vochtproblemen bij een gemetselde kelder muur kunnen worden voorkomen dan wel de kans daarop sterk beperkt door een spouw, waarbij het buitenblad keert en de spouw ervoor zorgt dat eventueel een geringe lekkage of doorslag niet leidt tot een vochtig binnenblad. Bij een massieve muur zoals in dit specifieke geval is deze barrière er niet. De keuze voor een diepliggende gemetselde muur uit massief metselwerk is dan ook niet optimaal naar het oordeel van de deskundige.
g) Er is sprake van een gemetselde spouwmuur (bovenmuur) op een in massieve keldermuur. Om eerder genoemde reden is dit minder gelukkig. Immers zakwater in de spouw van de spouwmuur kan dan terecht komen op het massieve metselwerk. (…)
9.9.5.3. In de reactie van [vochttechniek] (prod. 25 [geïntimeerden] , p. 2) wordt naar aanleiding van 4.1 sub e opgemerkt dat duizenden kelders in het zuiden van het land massief worden gemetseld en van buiten afgedicht, terwijl op p. 1 is vermeld dat de kelder wel is voorzien van een waterdichte afwerking, namelijk een spachtellaag met waterdicht additief inclusief 2 lagen bitumenemulsie (Inertol), een vaak in Limburg door aannemers toegepaste afdichtingsmethode.
9.9.5.4. Het hof is van oordeel dat niet, althans onvoldoende, is weersproken, dat de gekozen constructie van een massief gemetselde kelder in het zuiden van het land veelvuldig is/wordt toegepast. Het hof gaat er daarom met [vochttechniek] vanuit dat het een gebruikelijke constructie betreft. Dat deze constructie volgens TechnoConsult niet optimaal is, doet daar niet aan af. Dat beter voor een (massief) betonnen constructie had kunnen worden gekozen zoals [bouwbedrijf] stelt, doet er evenmin aan af dat het een gebruikelijke constructie betreft.
kimaansluiting
9.9.6.
De door partijen geraadpleegde deskundigen zijn het er over eens dat de kimaansluiting het probleem is. Het hof verwijst naar de offerte van [vochttechniek] van 5 februari 2013, opgesteld naar aanleiding van een op 31 januari 2013 uitgevoerd vochtonderzoek (zie rov. 9.2.11). Daarin staat, voor zover thans van belang:
“Kiminjectie
De lekkages ter plaatse van de kimnaad, de aansluiting wand op vloer, in de achtergevel en een gedeelte van de linkerzijgevel wordt verholpen door middel van een gelsluierinjectie.
Van binnenuit wordt er een gelsluierinjectie toegepast waardoor er tussen de wanden en het grondpakket afdichting wordt gecreëerd.”
En in het rapport van TechnoConsult is – in aansluiting op hetgeen hiervoor onder 9.9.5.2. is geciteerd – geconcludeerd dat de vochtschade op hoger niveau in de kelder relatief beperkt is. In antwoord op vraag 1 “Wat is de oorzaak van de vochtproblematiek in het souterrain” is
het volgende opgemerkt (prod. 10 [appellanten] , p 22/23):
“Het schadebeeld beperkt zich overwegend tot de onderzijde van de kelderwanden, uitgezonderd enkele verspreidde locaties waarbij vochtschade op een hoger niveau is vastgesteld. Omdat de kelderwand massief is uitgevoerd en over grotere hoogte in contact staat met grond dat door zakwater wordt belast (grondwater speelt geen c.q. een ondergeschikte rol) wordt het zeer aannemelijk geacht dat de oorzaak ligt in een laag gedeelte van de kelder; indien vocht vanuit een hoger deel afkomstig is, zou een algeheel schadebeeld vanaf deze hoogte te verwachten zijn.
Uit de informatie en eerder uitgevoerd herstel volgt dat de uitgevoerde werkzaamheden hoofdzakelijk leiden tot een verplaatsing van de problematiek. Hieruit wordt opgemaakt dat er gebreken zijn aan de onderaansluiting c.q. de kimafdichting van de kelder. Daar is water in staat de constructie in te trekken, wat vervolgend in het massieve metselwerk wordt opgezogen totdat er een evenwicht is.”
Aldus staat de oorzaak van de vochtproblematiek vast: gebreken aan de kimafdichting van het souterrain, omdat deze niet waterdicht is. Zoals [geïntimeerden] terecht opmerken, stelt TechnoConsult dezelfde oplossing voor als [vochttechniek] in 2013 (zie hiervoor), namelijk het aanbrengen van afdichtingsmortel in de kim dan wel deze te injecteren zodat deze waterdicht is (prod. 10 [appellanten] , antwoord op vraag 3 sub d, p. 23). Dat sprake is van vochtproblemen in het souterrain staat daarmee eveneens vast.
omvang van de vochtproblemen
9.9.7.
De vraag is vervolgens of de vochtproblemen het normaal gebruik van de woning, meer in het bijzonder van het souterrain, verhinderen, zoals [appellanten] stellen, maar [geïntimeerden] gemotiveerd betwisten.
9.9.7.1. Het hof overweegt als volgt.
Dat de vochtproblemen het gebruik van de gehele woning verhinderen, stellen [appellanten] wel, maar deze stelling wordt niet ondersteund door de overgelegde rapporten.
In het rapport van TechnoConsult wordt daarover niets opgemerkt, terwijl in het rapport van [vochttechniek] van 24 januari 2020 (prod. 23 [geïntimeerden] ) staat dat bij binnenkomst van de woning, in de centrale hal, niets duidde op de aanwezigheid van enig vocht in de woning, dat de muren in de hal, pal boven het souterrain in goede conditie waren en dat geen muffe/vochtige geur is waargenomen. Om die reden gaat het hof als onvoldoende onderbouwd aan deze stelling van [appellanten] voorbij. Het gaat dus enkel om de vochtproblemen in het souterrain.
9.9.7.2. [vochttechniek] heeft tijdens het onderzoek op 16 januari 2020 vochtmetingen verricht. In het rapport van 24 januari 2020 staat daarover (prod. 23 [geïntimeerden] , p. 2):
“De vochtmetingen
De metingen heb ik uitgevoerd met drie soorten meetapparatuur te weten:
- Diëlectrische meetapparatuur met meetwaarde in digit (metingen tot 4 cm in constructie), de meetwaarden hebben een bereik van 0 tot 200 digit, waarbij waarden tot 80 digit niet als vocht- of zoutbelast kunnen worden aangemerkt. Meetwaarden van 80 tot 200 zijn aan te merken als steeds hoger oplopende vocht- en zoutbelastingen;
- Microgolven meetapparatuur in digit (metingen tot 30cm in constructie); ), de meetwaarden hebben een bereik van 0 tot 200 digit, waarbij waarden tot 80 digit niet als vochtbelast kunnen worden aangemerkt. Meetwaarden van 80 tot 200 digit zijn aan te merken als steeds hoger oplopende vochtbelastingen;
- Microgolven meetapparatuur in massaprocenten (metingen tot 30cm in construtie). De meetwaarden in massaprocenten gemiddeld gemeten in de diepte van wandconstructie.
Zie bijlage 1 (foto 28 t/m 40 voor de gemeten waarden in alle wanden met schade (pleisterschade) gemeten.
Conclusie: er is géén vocht aanwezig in het souterrain. De vochtmetingen die wij aan de binnenzijde hebben uitgevoerd laten zien dat alle pleister- en metselwerk droog is. (…)”
9.9.7.3. TechnoConsult heeft tijdens het onderzoek op 28 april 2021 ook vochtmetingen uitgevoerd. In het rapport van TechnoConsult is daarover het volgende vermeld (prod. 10 hoger beroep [appellanten] ):
3.3.2.
INDICATIEVE VOCHTGRAAD
Naar aanleiding van vochtproblematiek dan wel de verwachting daarvan, zijn plaatselijk metingen naar de indicatieve vochtigheid van materialen (20-40 mm diepte) uitgevoerd. De betreffende vochtmeter drukt waarden uit in een getalswaarde tussen de 0 en 200 digits. Over het algemeen wordt vanaf een getalswaarde van 80 digits van een verhoogde vochtgraad uitgegaan. Op diverse locaties is de indicatieve vochtgraad van oppervlakten gemeten. Omdat de betreffende vochtmeter kan worden beïnvloed door zouten, zijn de metingen primair uitgevoerd om een indruk te krijgen op basis van verschillen, niet op basis van absolute waarden. Hierbij geldt:
Meetwaarden aan de onderzijden van wandoppervlakken lopen uiteen van circa 40-135 digits.
Meetwaarden aan de onderzijden van wandoppervlakken lopen uiteen van circa 40-135 digits.
Op hoger gelegen delen wordt een vochtgraad gemeten van circa 30-55 digits.
Op hoger gelegen delen wordt een vochtgraad gemeten van circa 30-55 digits.
Ter plaatse van vochtaftekening op hoger gelegen delen worden geen afwijkende vochtconcentraties gemeten.
Ter plaatse van vochtaftekening op hoger gelegen delen worden geen afwijkende vochtconcentraties gemeten.
Ter plaatste van de zoutuitbloei worden uiteenlopende meetwaarden vastgesteld, uiteenlopen van 50-135 digits.
Ter plaatste van de zoutuitbloei worden uiteenlopende meetwaarden vastgesteld, uiteenlopen van 50-135 digits.
Met behulp van microgolven wordt overwegend een relatief lage vochtgraad vastgesteld, met een bereik van circa 25-35 digits.
Ter plaatse van het verkregen boormonster A (zie par. 3.2.3) wordt een vochtgraad gemeten van respectievelijk circa 125 digits (diëlectisch) en 42 digits (microgolven). Ter plaatse van boormonser B wordt een vochtgraad gemeten van circa 40 digits (diëlectisch).
3.2.3.
DROOGOVENTEST
(…)
Uit de beoordeling volgt dat monster A een verhoogd vochtgehalte heeft. Voor monster B wordt het vochtgehalte niet als verhoogd beoordeeld.”
9.9.7.4. [vochttechniek] heeft in (een beknopte) reactie op het rapport van TechnoConsult over de uitgevoerde vochtmetingen onder meer opgemerkt dat er in 2020 geen vocht is gemeten, dat de schade al vanaf circa 2013 alleen maar is toegenomen door hydroscopisch gedrag van uittredende zouten alsook dat meer uitleg bij de meetgegevens beter zou zijn geweest. Wat betreft dit laatste wijst [vochttechniek] erop dat de indicatieve metingen géén verhoogde vochtwaardes in de diepte (microgolven 30 cm diep) geven, want 25-25 digits alsook dat voor wat betreft het ter plaatse van boorgat A verkregen monster 125 digit diëlectisch (4 cm diep) wordt gemeten als reactie op zout, terwijl 42 digit is gemeten met microgolven op 30 cm diep (gemiddelde). Volgens [vochttechniek] betekent dit dat het vocht aan het wandoppervlak zit.
9.9.7.5. Vervolgens hebben [geïntimeerden] in hun schriftelijke pleitnota nog nader inhoudelijk gereageerd op het rapport van TechnoConsult. [geïntimeerden] wijzen er terecht op dat TechnoConsult geen gerechtelijk deskundige is, maar dat doet er niet aan af dat het rapport als partij-rapport relevant is voor de beoordeling van de vraag of vochtproblemen het normaal gebruik van het souterrain verhinderen. Verder stellen [geïntimeerden] (kort samengevat) dat het onderzoek van TechnoConsult zich beperkt tot de zuidkant/tuinkant, dus de achtergevel van het souterrain, want alleen daar zijn boormonsters genomen. [geïntimeerden] concluderen dat de beweerdelijke vochtproblematiek zich slechts in een beperkt gedeelte van het souterrain manifesteert. Verder stellen [geïntimeerden] dat uit de foto’s van de oostelijk gelegen ruimte (foto 3.1, 3.8 en 3.22) en de foto van de noordelijke ruimte (foto 3.7) blijkt dat deze ruimtes prima bruikbaar zijn en ook normaal worden gebruikt door [appellanten] Volgens [geïntimeerden] blijkt uit de meetresultaten van TechnoConsult dat met de microgolven een lage vochtgraad tussen 25-35 digits is vastgesteld, met uitzondering van boormonster A alwaar 42 digits is gemeten, maar dat is nog altijd ruim onder de 80-grens. Zelfs het slechtste deel van het souterrain – rechtsachter – is overwegend droog, zoals [vochttechniek] ook al begin 2020 concludeerde. Wel is er ter plaatse van boormonster A diëlectisch een verhoogde vochtgraad gemeten (toevoeging hof: 125 digits, zie rov. 9.9.7.3) maar dit doet zich voor aan het wandoppervlak op 4 cm diep, dus niet in de constructie. Vocht aan het wandoppervlak kan in een souterrain volgens [vochttechniek] het gevolg zijn van hygroscopisch gedrag van zouten en/of het binnenklimaat. Dat een kelder zo nu en dan geventileerd moeten worden is niet vreemd, aldus [geïntimeerden] Verder stellen [geïntimeerden] dat de analyse in paragraaf 4.1 van het rapport meerdere onjuistheden en onvolkomenheden bevat.
9.9.7.6. [appellanten] herhalen in hun reactie op het schriftelijk pleidooi van [geïntimeerden] dat uit de meetresultaten van de zuidkant van het souterrain volgt dat er sprake is van een aanmerkelijk verhoogde relatieve luchtvochtigheid én verhoogde meetwaarden aan de onderzijde van de wandoppervlaken, want meetwaarden tot 135 digits waarbij vanaf 80 digits wordt uitgegaan van een verhoogde vochtgraad alsook dat dit wordt bevestigd door nader onderzoek van de boormonsters. Plek A heeft een vochtgraad van 125 digits en een vochtgehalte van 5,80% en plek B een vochtgraad van 40 digits en een vochtgehalte van 1,12%. Uit de objectieve meetresulaten blijkt dat, hoe dichter bij vloerniveau (en derhalve de kimnaad), hoe hoger de vochtgraad en het vochtgehalte, aldus [appellanten]
9.9.7.7. Het hof is op grond van het rapport van TechnoConsult van oordeel dat [appellanten] daarmee weliswaar hebben aangetoond dat er sprake is van vochtproblemen in het souterrain, maar dat gelet op de gemotiveerde en niet, althans onvoldoende, weersproken betwisting door [vochttechniek] , niet is komen vast te staan dat aard van de vochtproblematiek dusdanig ernstig is dat het normaal gebruik van de ruimtes van het souterrain daardoor wordt verhinderd.
Uit het rapport van TechnoConsult volgt dat de vochtproblematiek op hoger niveau relatief beperkt is. Om die reden gaat het hof ervan uit dat het vooral om de vochtproblemen aan de onderzijde gaat en dan met name enkel aan de onderzijde van de wanden aan de zuidkant/tuinkant. Weliswaar volgt uit boormonster A dat zich aldaar een waarde van 125 digits (diëlectisch) is gemeten, maar in het licht van de betwisting van [vochttechniek] dat dit het gevolg is van hydroscopisch gedrag van zouten acht het hof de reactie van [appellanten] dat bij metingen van meer dan 4 cm diep en 5,80% vochtgehalte daarvan niet meer kan worden gesproken bij gebreke van een onderbouwing onvoldoende om daarvan uit te gaan.
Daarbij acht het hof van belang dat, zoals [geïntimeerden] betogen, moet worden uitgegaan van de vochtproblemen, die aan de klacht van [appellanten] ten grondslag hebben gelegen, dus zoals deze zich vanaf januari 2012 hebben geopenbaard. Verder neemt het hof daarbij in aanmerking dat in het rapport van TechnoConsult is geconstateerd dat het in een kelderruimte vochtig kan zijn (prod. 10 [appellanten] , p. 10), hetgeen te maken heeft met de vaak relatief koudere ruimten ten opzichte van de omgeving. Vervolgens wordt opgemerkt:
“Het is dan ook niet ongewoon dat voegen in kelders donker worden in bepaalde jaargetijden. Dat wordt niet als een gebrek aan de bouwkundige constructie gezien maar hangt meer samen met het klimaat in de kelder.”
Naar het hof begrijpt, geldt dit eveneens als het een souterrain betreft.
Ten slotte verwijst het hof nog naar de volgende conclusie van TechnoConsult (prod. 10 [appellanten] , p. 23):
“Dat de schade zich openbaart op een wijze zoals het geval is, hangt mede samen met de ongewenste gipspleister op een wand met kalkmortel. Slechts een hoeveelheid vocht leidt dan tot schade aan de pleister die oogt als vochtschade.”
9.9.7.8. Op grond van dit alles komt het hof tot de conclusie dat de vorderingen van [appellant 1] ook in hoger beroep niet toewijsbaar zijn.
9.10.
Dit betekent dat het vonnis waarvan beroep wordt bekrachtigd. [appellanten] worden als ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
10.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] op € 98,01 aan dagvaardingskosten, op € 958,00 aan griffierecht en op € 6.556,00 aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 163,00 indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,00 vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden
en bepaalt dat de bedragen van € 98,01, € 958,00 en € 6.556,00 binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak en het bedrag van € 163,-- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak dan wel het bedrag van € 248,-- vermeerderd met explootkosten binnen veertien dagen na de dag van betekening moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders in hoger beroep gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.A.W. Vermeulen, H.K.N. Vos en R.L.G. Kraaijvanger en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 oktober 2021.
griffier rolraadsheer