ECLI:NL:PHR:2023:669

• Datum uitspraak: 7 juli 2023
• Publicatiedatum: 7 juli 2023
• Zaaknummer: 22/03057
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoge Raad bevestigt objectieve uitleg leveringsakte bij eigendomsgeschil over strook grond

In deze zaak draait het om de vraag of eiser eigenaar is geworden van een smalle strook grond gelegen tussen een schutting en de kadastrale grens van het perceel van verweerders. Eiser baseert zijn eigendom op een leveringsakte van een projectontwikkelaar aan hem, maar de rechtbank en het hof oordeelden dat de strook niet aan eiser is geleverd op grond van objectieve uitleg van de leveringsakte.

Eiser stelde in cassatie dat het hof onterecht uitsluitend op de leveringsakte heeft gelet en dat het verstekvonnis tussen hem en de projectontwikkelaar, waarin zijn eigendom over de strook werd vastgesteld, ook voor verweerders bindend zou moeten zijn. De Hoge Raad bevestigt echter dat in een eigendomsgeschil tussen buren de leveringsakte objectief moet worden uitgelegd en dat partijbedoelingen die niet uit de akte blijken, niet relevant zijn voor derden.

De Hoge Raad benadrukt dat de rechtszekerheid vereist dat derden kunnen afgaan op de openbare registers en dat bewijsvoering over een andere partijbedoeling dan uit de akte blijkt, niet toelaatbaar is. Het cassatieberoep wordt verworpen, waarmee het arrest van het hof bekrachtigd blijft.

Uitkomst: Het cassatieberoep wordt verworpen en het arrest van het hof wordt bekrachtigd; eiser is geen eigenaar van de betwiste strook grond.

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer 22/03057

Zitting 7 juli 2023

CONCLUSIE

E.B. Rank-Berenschot

In de zaak

[eiser]

eiser tot cassatie

adv.: mr. A.C. van Schaick

tegen

1.
[verweerder 1] ,

2.
[verweerster 2]

3.
[verweerder 3]

4.
[verweerster 4]

verweerders in cassatie

adv.: mr. J.C. Zevenberg

Partijen worden hierna verkort aangeduid als
[eiser] respectievelijk [verweerders]

De rechtsvoorganger van [eiser] heeft een gedeelte van een hem toebehorend en aan het erf van [verweerders] grenzend kadastraal perceel in eigendom overgedragen aan [eiser] . In cassatie draait het om de vraag of [eiser] daarmee eigenaar is geworden van een smalle strook grond gelegen tussen een op het perceel staande schutting en de kadastrale grens van het perceel. De rechtbank heeft de leveringsakte objectief uitgelegd en is tot het oordeel gekomen dat de strook grond daarin niet aan [eiser] is meegeleverd. Het hof heeft dit vonnis bekrachtigd. In cassatie klaagt [eiser] dat het hof blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door in het burengeschil tussen partijen uitsluitend acht te slaan op de leveringsakte tussen hem en zijn rechtsvoorganger. Het oordeel van het hof dat [eiser] geen feiten of omstandigheden heeft aangevoerd die tot een andere beslissing konden leiden is volgens de klachten onbegrijpelijk. Ik meen dat de klachten geen doel treffen.

1. Feiten en procesverloop

1.1

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: ^[1]

• i) [verweerders] hebben in 2006 gezamenlijk de eigendom verkregen van de percelen aan de [a-straat 1/1a] te [plaats] , kadastraal bekend als [gemeente] , [sectie] , nummers [001] en [002] en [003] .
• ii) Perceel [003] grenst aan een perceel aan de [a-straat 2/4] te [plaats] , destijds kadastraal bekend als [gemeente] , [sectie] , nummer [004] . Dit perceel [004] is in 2009 in eigendom verworven door [de pojectontwikkelaar] (hierna:
• iii) [verweerders] hadden een strook grond van ongeveer 1,35 meter breed en 46 meter lang in gebruik op de grens van hun perceel [003] met het perceel [004] van [de pojectontwikkelaar] . Deze strook behoorde volgens een kadastrale inmeting, uitgevoerd in opdracht van [de pojectontwikkelaar] , tot het kadastrale perceel van [de pojectontwikkelaar] . Daarover is een geschil ontstaan. Bij vonnis in kort geding van 21 april 2011

( iv) Begin mei 2011 hebben [verweerders] en [de pojectontwikkelaar] overleg gevoerd over het ontruimen van de strook grond. Om vijf leibomen die op de strook grond stonden te kunnen behouden, heeft [de pojectontwikkelaar] op verzoek van [verweerders] ermee ingestemd dat een nieuw te bouwen schutting op het perceel van [de pojectontwikkelaar] zou worden geplaatst en wel zo dat de bomen behouden zouden blijven. De schutting zou daardoor niet precies op de kadastrale grens komen te staan, maar iets daarvan af, in het voordeel van [verweerders] [de pojectontwikkelaar] heeft op een situatietekening van 10 mei 2011 ^[3] vermeld waar de schutting zou komen te staan. ^[4]

( v) Bij onderhandse akte van 29 mei 2011 heeft [de pojectontwikkelaar] het westelijke deel van haar perceel, gelegen naast het perceel van [verweerders] als bouwgrond verkocht aan [eiser] . De koopovereenkomst ^[5] luidt onder meer:

‘Ondergetekenden:

(...)

komen overeen verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:
een perceel bouwgrond zoals op bijgevoegde tekeningen is aangeduid, plaatslijk bekend te [plaats] , aan de [a-straat] , kadastraal bekend [gemeente] , [sectie] , nummer [004] , gedeeltelijk groot circa 0 hectare 11 are 80 centiare en nader in te meten door kadaster (...).

(...)

artikel 20 erfafscheiding en erfgrens

Koper is ermee bekend en aanvaardt het feit dat er een erfafscheiding geplaatst wordt aan de westzijde van het perceel zoals op bijgevoegde tekening is aangegeven door verkoper, deze erfafscheiding zal op het verkochte geplaatst worden en wordt dus eigendom van koper. Tevens is koper ermee bekend dat de oostelijke erfgrens nog definitief door het kadaster vastgelegd dient te worden zoals op bijgevoegde tekening is aangegeven. Ingeval het plaatsen van de erfafscheiding en het vastleggen van de oostelijke erfgrens zoals op bijgevoegde tekeningen is weergegeven leidt tot kadastrale maatverschillen zal dit geen reden tot verrekening of doorvoeren van correcties zijn.

Artikel 21 Ontvangen stukken

Koper verklaart hierbij ontvangen en kennis te hebben genomen van de navolgende stukken:

- kadastrale inzage;

- kadastrale kaart;

- een kopie van de eigendomsakte van verkoper d.d. 16-03-2009;

- situatietekening erfgrens d.d. 10-05-2011;

- kadasterschets;

(...)’

• vi) Na het sluiten van deze koopovereenkomst heeft [de pojectontwikkelaar] de schutting geplaatst zoals is aangegeven op haar situatietekening van 10 mei 2011.
• vii) Bij notariële akte van 12 augustus 2011

‘een perceel grond en verder toebehoren, plaatselijk bekend [a-straat] te [plaats] , uitmakende een ter plaatse kennelijk aangegeven gedeelte, ter grootte als na kadastrale opmeting zal blijken, van het perceel, kadastraal bekend [gemeente] [sectie] nummer [004] , zoals schetsmatig is aangegeven op een aan deze akte te hechten, door de verschenen personen gewaarmerkte tekening.’

( viii) Op de gewaarmerkte tekening die aan de akte is gehecht, is de ligging van het geleverde perceel aangegeven, onder meer met behulp van maten. Daarbij is vermeld:

- de afstand van de oostelijke grens van het perceel tot de voorgevel van het huis [a-straat 4] is 1.35 m1 en de breedte van het perceel is daar 15 m1;

- de afstand van de oostelijke grens van het perceel tot de achtergevel van het huis [a-straat 4] is 1.66 m1 en de breedte van het perceel is daar 15.06 m1;
- de achterzijde van het perceel is 15.24 m1 breed;

- het perceel heeft een oppervlakte van 1180 m2.

Tegen de westelijke grens met het perceel van [verweerders] is een klein vierkantje getekend, dat buiten het perceel ligt. ^[7] Het relevante deel van de tekening is hieronder weergegeven.

De schutting die [de pojectontwikkelaar] had geplaatst, stond feitelijk op de plaats waar op de tekening de grens tussen het perceel van [verweerders] en het aan [eiser] geleverde perceel is aangegeven. Het kleine vierkantje is een gemetselde pilaar van de toegangspoort naar het perceel van [verweerders] Tegen deze pilaar is de schutting geplaatst, in overeenstemming met de situatietekening van 10 mei 2011 van [de pojectontwikkelaar] .

( ix) Het perceel [004] is gesplitst. Het deel dat aan [eiser] is geleverd, kreeg het nummer [005] , het andere deel nummer [006] . Later hebben deze percelen de nummers [007] ( [eiser] ) en [008] ( [de pojectontwikkelaar] ) gekregen. De kadastrale kaart is sindsdien als volgt:

( x) Op 15 november 2017 heeft het Kadaster op verzoek van [eiser] de kadastrale grens tussen zijn perceel en het perceel van [verweerders] aangewezen. ^[8] Volgens de aanwijzing staat de schutting niet op de kadastrale grens, maar op het perceel van [eiser] .

1.2

De strook grond tussen de schutting en de kadastrale grens tussen de percelen zal hierna worden aangeduid als:
de strook .

1.3

Bij inleidende dagvaarding van 28 oktober 2019 heeft [eiser] [verweerders] in rechte betrokken. Hij vorderde in conventie samengevat en voor zover in cassatie van belang:

- (1) een verklaring voor recht dat de grens tussen het erf van [eiser] en het erf van [verweerder 1] is gelegen zoals deze blijkt uit de veldwerktekening van 15 november 2017 (productie 6 bij de dagvaarding);

- (2) veroordeling van [verweerders] tot ontruiming van het erf van [eiser] binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis;

- (3) veroordeling van [verweerders] tot medewerking aan de afpaling van de erfgrens in het veld door middel van behoorlijk waarneembare afpalingstekens;

- (4) veroordeling van [verweerders] tot het ter beschikking stellen van hun erf indien en voorzover nodig ten behoeve van de werkzaamheden in verband met de door [eiser] op te richten tuinmuur.

[verweerders] hebben verweer gevoerd.

1.4

In reconventie hebben [verweerders] gevorderd [eiser] te gelasten in samenspraak met [verweerder 1] en op kosten van [eiser] het Kadaster uit te nodigen om ter plaatse de omstreeks 10 mei 2011 tot stand gekomen erfgrens tussen de percelen – ter plaatse van de in mei 2011 opgerichte schutting – kadastraal te laten vastleggen.
[eiser] heeft verweer gevoerd.

1.5

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 juli 2020. ^[9] Er is proces-verbaal opgemaakt.

1.6

Bij vonnis van 20 augustus 2020 ^[10] heeft de kantonrechter van de Rechtbank Oost-Brabant de vorderingen van partijen zowel in conventie als in reconventie afgewezen, en wel omdat niet is komen vast te staan dat één van partijen eigenaar is geworden van de strook waar hun vorderingen op zien.

1.7

De kantonrechter heeft daartoe, samengevat, als volgt overwogen. Nu beide partijen hun vorderingen baseren op het zijn van eigenaar van de strook tussen de schutting en de kadastrale grens, is van belang om vast te stellen waar de erfgrens ligt (rov. 5.2).
Over de erfgrens is bij kortgedingvonnis van 21 april 2011 in een geschil tussen [verweerders] en [de pojectontwikkelaar] beslist dat die op dat moment gelijk was aan de kadastrale grens. Volgens [eiser] is dit nog altijd zo en wordt de erfgrens tussen de percelen van partijen gevormd door de kadastrale grens die op 15 november 2017 opnieuw is aangewezen (rov. 5.3).
De juridische erfgrens wordt bepaald door wat daarover vermeld staat in de notariële akte van levering, die moet worden uitgelegd naar objectieve maatstaven ^[11] (rov. 5.4). De onderhavige akte moet objectief bezien aldus worden uitgelegd dat [de pojectontwikkelaar] en [eiser] bedoeld hebben dat het te leveren perceel reikte
tot aan de schutting (waarbij de schutting nog op het aan [eiser] te leveren perceel staat); dat is door [eiser] ook erkend. [eiser] is daarom geen eigenaar geworden van de strook tussen de schutting en de kadastrale grens (rov. 5.5-5.6).
Dat betekent nog niet dat die strook aan [verweerders] toebehoort. Vast staat dat de erfgrens van het perceel van [verweerders] op 21 april 2011 gelijk was aan de kadastrale grens. Dat [de pojectontwikkelaar] heeft toegestemd in plaatsing van de schutting op zijn grond, op enige afstand van de kadastrale grens, maakt nog niet dat [verweerders] eigenaar zijn geworden van de strook; aan de eisen voor overdracht (art. 3:84 BW) is niet voldaan. Een nieuwe erfgrens van het perceel van [verweerders] is dus niet tot stand gekomen; ook zij zijn geen eigenaar geworden van de strook (rov. 5.7).
Nu niet is komen vast te staan dat één van partijen eigenaar is geworden van de strook, is deze vermoedelijk nog altijd eigendom van [de pojectontwikkelaar] (rov. 5.8).
Nu de vorderingen van [eiser] zijn gebaseerd op eigendom van de strook, worden deze afgewezen (rov. 5.9). De tegenvordering van [verweerders] tot het kadastraal laten vastleggen van de erfgrens ter plaatse van de schutting zal alleen al worden afgewezen omdat die erfgrens weliswaar de erfgrens is van het perceel van [eiser] , maar niet is komen vast te staan dat dit ook de erfgrens is van het perceel van [verweerders] Die ligt nog altijd op de kadastrale grens (rov. 5.13).

1.8

[eiser] is van dit eindvonnis op 16 november 2020 in hoger beroep gekomen. Onder aanvoering van vier grieven heeft hij geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen.

1.9

Ter ondersteuning van zijn eerste grief heeft [eiser] een verstekvonnis van de Rechtbank Oost-Brabant in het geding gebracht, gewezen tussen [eiser] en [de pojectontwikkelaar] en gedateerd 30 september 2021 (hierna:
het verstekvonnis ). ^[12] In dit verstekvonnis heeft de kantonrechter de vordering van [eiser] om voor recht te verklaren dat [eiser] eigenaar is van de strook grond tussen de westelijke kadastrale grens van perceel [sectie] [007] en de schutting op het erf van [eiser] toegewezen.

1.1

[verweerders] zijn in hoger beroep niet verschenen; tegen hen is verstek verleend.

1.11

Bij arrest van 5 juli 2022 ^[13] heeft het Hof ’s-Hertogenbosch het eindvonnis van de rechtbank bekrachtigd. Daartoe heeft het hof, voor zover in cassatie van belang, overwogen:

‘
Het geschil in het kort

(...)

5.3.

[verweerders] stellen dat [eiser] de strook grond niet heeft gekocht en niet geleverd heeft gekregen. Volgens [verweerders] geeft de schutting die [de pojectontwikkelaar] heeft geplaatst, de erfgrens aan.

Maatstaf

5.4.

Het is aan [eiser] om de feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, die tot het oordeel leiden dat hij de eigendom heeft verkregen van de strook grond. De ligging van de kadastrale grens tussen de percelen schept op zichzelf geen eigendom.

5.5.

De vraag is wat de westelijke grens is van het perceel dat [de pojectontwikkelaar] bij notariële akte van 12 augustus 2011 aan [eiser] heeft geleverd. Het betreft dus de uitleg van deze akte.

5.6.

Bij de uitleg van een notariële akte tot levering van een registergoed komt het met betrekking tot de levering volgens vaste rechtspraak aan op de partijbedoeling voor zover deze in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht. De partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Deze maatstaf brengt mee dat geen acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden niet uit, of aan de hand van, de in de openbare registers ingeschreven akte kenbaar zijn. De partijbedoeling is daarom niet relevant voor zover die niet uit de akte blijkt.

Verstekvonnis

5.7.

Met grief I wijst [eiser] erop dat de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant bij vonnis van 30 september 2021 bij verstek zijn vordering jegens [de pojectontwikkelaar] heeft toegewezen en dat [de pojectontwikkelaar] in het vonnis heeft berust. Deze vordering betreft een verklaring voor recht dat de strook grond en de aanwezig[e] schutting in eigendom toebehoren aan [eiser] . Volgens [eiser] staat hiermee vast dat hij de eigendom heeft van de strook grond.

5.8.

Het verstekvonnis is gewezen tussen [eiser] en [de pojectontwikkelaar] en daarbij is vastgesteld wat de rechtstoestand is die tussen hen geldt. [verweerders] zijn niet aan het vonnis gebonden. In het geschil tussen [eiser] en [verweerders] geldt onverkort de maatstaf die hiervóór in 5.6 is vermeld. Voor zover de uitgesproken verklaring voor recht de partijbedoeling van [eiser] en [de pojectontwikkelaar] weergeeft, zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht waaruit volgt dat deze partijbedoeling voor derden als [verweerders] kan worden afgeleid uit de bewoordingen van de leveringsakte, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Dit brengt mee dat de grief geen doel treft.’

Het hof heeft in rov. 5.9-5.13 overwogen dat de overige grieven voortbouwen op grief 1 en daarom evenmin slagen. Tot slot heeft het overwogen:

‘
Slot

5.14.

Hetgeen [eiser] verder nog heeft aangevoerd, behoeft het hof niet te bespreken. Ook het bewijsaanbod van [eiser] passeert het hof. Er zijn immers geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht of te bewijzen aangeboden, die tot een andere beslissing kunnen leiden.

5.15.

De slotsom is dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.’

1.12

[eiser] heeft van dit arrest op 16 augustus 2022 – tijdig – cassatieberoep ingesteld. [verweerders] hebben geconcludeerd tot verwerping en hun standpunt schriftelijk doen toelichten. [eiser] heeft gerepliceerd.

2. Bespreking van het cassatiemiddel

2.1

Volgens [eiser] is de inzet van het cassatieberoep dat de onderhavige burenrechtelijke eigendomskwestie (betreffende de strook tussen enerzijds de kadastrale grens en anderzijds de schutting) niet kan worden opgelost aan de hand van (louter) een uitleg aan de hand van objectieve maatstaven van de leveringsakte tussen [eiser] en diens rechtsvoorganger [de pojectontwikkelaar] (p.i. nr. 3).

2.2

Het cassatiemiddel bevat een rechtsklacht (p.i., p. 3, onder ‘Klachten’, 1e en 2e alinea) en een motiveringsklacht (3e alinea), gevolgd door een toelichting (nrs. 4 tot en met 17).

I.
De rechtsklacht

2.3

De rechtsklacht is gericht tegen rov. 5.8 in verbinding met rov. 5.5 en 5.6, en tegen rov. 5.14.

2.4

Geklaagd wordt (
p. 3, ‘Klachten’, 2e alinea ) dat het hof is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting door de vordering van [eiser] af te wijzen op de grond dat (a) de akte waarbij [de pojectontwikkelaar] (thans) perceel [sectie] [007] aan [eiser] heeft geleverd moet worden uitgelegd aan de hand van objectieve maatstaven (waarbij geen acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden niet uit of aan de hand van de ingeschreven akte kenbaar zijn en waarbij de partijbedoeling niet relevant is voor zover die niet uit de akte blijkt) en (b) de leveringsakte, uitgelegd conform deze maatstaf, niet tot het oordeel leidt dat [de pojectontwikkelaar] de strook grond aan [eiser] heeft geleverd.
Ter onderbouwing wordt aangevoerd (
1e alinea ) dat een eigendomsgeschil tussen buren niet kan worden beslecht door de beslissing dat de naar objectieve maatstaven uitgelegde leveringsakte tussen eiser en diens rechtsvoorganger niet de conclusie rechtvaardigt dat de opgeëiste grond aan eiser is geleverd. Althans zou dit niet kunnen als (i) vaststaat dat de rechtsvoorganger van eiser eigenaar was van de opgeëiste grond en (ii) tussen die rechtsvoorganger en eiser vaststaat dat de opgeëiste grond aan eiser is overgedragen. Volgens het middel is het in dat geval aan gedaagde om te stellen en te bewijzen dat hij eigenaar is van de grond, bij gebreke waarvan de revindicatie en daarop gebaseerde vordering tot ontruiming van de strook grond moeten worden toegewezen.

2.5

Blijkens de
toelichting strekt de rechtsklacht tot betoog dat het hof ten onrechte tot uitgangspunt heeft genomen dat het in het onderhavige eigendomsdispuut tussen [eiser] en [verweerder 1] (uitsluitend) gaat om de
uitleg – naar objectieve maatstaven – van de leveringsakte (rov. 5.8 jo. rov. 5.5) (
p.i. nr. 7 en 14 ). Daarmee zou het hof – naar ik begrijp: op een tweetal gronden – een
verkeerde maatstaf hebben gehanteerd (vgl. repliek nr. 1).

2.6

In de eerste plaats zou het, nu [eiser] stelt dat hij eigenaar is van de strook en [verweerders] die eigendom betwisten op de grond dat de strook van
hen is, om een
bewijskwestie gaan (
p.i. nr. 8 )
. Daarvan uitgaande zou het volgende hebben te gelden.
(a) Het verweer dat [verweerders] eigenaar van de strook zijn is definitief ongegrond gebleken (eindvonnis, rov. 5.7 (onbestreden)). Zelfs als [verweerders] als bezitter van de strook moeten worden aangemerkt, kunnen zij in dit geval geen beroep doen op het daaraan verbonden eigendomsvermoeden (art. 3:119 lid 2 BW). Daarom had het hof moeten oordelen dat [eiser] het bewijs van zijn eigendom heeft geleverd en de vordering van [eiser] zonder meer moeten toewijzen (
p.i. nr. 9 jo. 4 ), althans hem conform zijn aanbod moeten toelaten tot het (nadere) bewijs van zijn eigendom (
p.i. nr. 14 ).
(b) Bij de beantwoording van de vraag of [eiser] het bewijs heeft geleverd van zijn stelling dat hij eigenaar is van de strook komt relevantie toe aan zowel (i) de obligatoire relatie tussen [de pojectontwikkelaar] en [eiser] , (ii) het standpunt van [de pojectontwikkelaar] over de eigendom van de strook, als (iii) het verstekvonnis en de berusting daarin door [de pojectontwikkelaar] (
p.i. nrs. 11-13 ). Het hof heeft ten onrechte overwogen dat gegevens die voor derden niet kenbaar zijn, voor dat bewijs niet relevant zijn (rov. 5.6) en dat hetgeen [eiser] overigens heeft aangevoerd, geen bespreking behoeft omdat het niet tot een andere beslissing kan leiden (rov. 5.14) (
p.i. nr. 14 ).

2.7

In de tweede plaats gaat het in dit geval niet om de vraag of [verweerders] als derde rechten of plichten kunnen ontlenen aan de overdracht van (thans) perceel [sectie] [007] door [de pojectontwikkelaar] aan [eiser] (in welk geval ten aanzien van hen een objectieve uitleg van de leveringsakte aan de orde zou kunnen zijn). Daarom was voor de beslechting van het onderhavige (eigendoms)geschil noch de leveringsakte noch de objectieve uitlegregel van uitsluitende dan wel doorslaggevende betekenis, aldus nog steeds het middel (
p.i. nr. 10 ).

2.8

Bij de beoordeling van deze klachten kan het volgende worden vooropgesteld.

Juridisch kader

2.9

De eigenaar mag zijn zaak van ieder die de zaak zonder recht onder zich houdt opeisen (art. 5:2 BW). Als het eigendomsrecht van eiser door gedaagde wordt betwist op de grond dat de zaak altijd van gedaagde is geweest en/of eiser nooit rechthebbende is geweest, moet eiser zijn recht bewijzen (art. 150 Rv). Hij kan dit doen door feiten te stellen en te bewijzen waaruit voortvloeit dat hij eigenaar is geworden. ^[14]

2.1

Eigendomsverkrijging van onroerende zaken door middel van overdracht (art. 3:84 BW) vereist onder meer een levering door een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte, notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare registers (art. 3:89 BW).

2.11

Sinds het arrest
Eelder Woningbouw ^[15] is het vaste rechtspraak dat het voor de uitleg van de in de notariële leveringsakte vastgelegde goederenrechtelijke overeenkomst aankomt op de partijbedoeling voor zover die in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht, en dat deze partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.

2.12

De ratio van deze uitlegmaatstaf is gelegen in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit. Derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in een – in de openbare registers ingeschreven – akte is vermeld ter zake van de overdracht van een registergoed of van de vestiging van een beperkt recht op een registergoed. ^[16]

2.13

De omschrijving in de ingeschreven leveringsakte is zowel beslissend voor het antwoord op de vraag op welk stuk grond de levering betrekking heeft, als op de vraag naar de omvang respectievelijk begrenzing van dat stuk. ^[17]

2.14

In de rechtspraak is de vraag aan de orde gesteld of het mogelijk en zinvol is om bewijs te leveren van een andere ‘werkelijke partijbedoeling’ dan objectief uit de notariële akte blijkt.

2.15

Indien objectieve uitleg van de leveringsakte tot de slotsom voert dat het in geschil zijnde object geen onderdeel vormt van de in de notariële leveringsakte omschreven zaak, is bij beoordeling van de vraag wat in eigendom is overgedragen voor bewijsvoering over de (meeromvattende) partijbedoeling bij het sluiten van de koopovereenkomst (titel) geen plaats meer, aldus uw Raad. ^[18] Op te merken valt dat deze bewijsvoering zinloos is omdat reeds vaststaat dat niet voldaan is aan het leveringsvereiste van art. 3:84 lid 1 BW.

2.16

Over bewijsvoering met betrekking tot de inhoud van de notariële akte ter zake van de levering is op te merken dat deze is beperkt tot bewijs van die gegevens die blijkens de toepasselijke uitlegnorm in aanmerking mogen worden genomen om de partijbedoeling, zoals deze door derden wordt verstaan, uit af te leiden. De rechtszekerheid vergt immers dat slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven stukken kenbaar zijn. ^[19] Indien de rechter de objectief kenbare gegevens heeft gewogen, is het geschil tussen partijen daarmee beslist. Voor tegenbewijs is dan geen plaats meer, omdat er geen andere, voor de uitleg relevante gegevens resteren. Daarom is in dat geval irrelevant dat artikel 151 lid 2 Rv tegenbewijs toelaat tegen hetgeen dwingend uit de akte blijkt. Voor tegenbewijs is bij de objectieve uitlegnorm dan ook slechts ruimte indien voldoende specifiek is gesteld dat (i) er gegevens zijn die volgens de objectieve uitlegnorm in aanmerking mogen worden genomen om de inhoud van de notariële akte ter zake van de overdracht of vestiging te bepalen en (ii) de rechter deze gegevens nog niet in aanmerking heeft genomen. ^[20]

Beoordeling van de rechtsklacht

2.17

Bij de beoordeling van de klachten is het volgende procesverloop van belang.

2.18

[eiser] heeft aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat hij eigenaar is van de strook, omdat [de pojectontwikkelaar] hem een gedeelte van (destijds) perceel [004] heeft overgedragen dat reikte tot aan de kadastrale grens met perceel [003] . ^[21]

2.19

Tot hun verweer hebben [verweerders] aangevoerd (a) dat de strook sinds 10 mei 2011 (toen een nieuwe erfgrens tot stand kwam) aan hen toebehoort. ^[22] Ook hebben zij aangevoerd (b) dat [eiser] nooit eigenaar van de strook is geweest omdat de strook op 29 mei 2011 niet door [de pojectontwikkelaar] aan [eiser] is verkocht en hem evenmin op 12 augustus 2011 is geleverd. ^[23]

2.2

De kantonrechter heeft verweer (a) verworpen (rov. 5.7). Tegen dat oordeel is in appel geen grief gericht.

2.21

De kantonrechter heeft verweer (b) gehonoreerd. Zij heeft vastgesteld dat de leveringsakte bepalend is en aan de hand van de objectieve uitlegmaatstaf uit het arrest
Eelder Woningbouw geoordeeld dat deze leveringsakte aldus moet worden uitgelegd dat daarbij slechts een deel van perceel [004] is geleverd dat reikte tot en met de schutting, zodat [eiser] geen eigenaar van de achter die schutting gelegen strook is geworden (rov. 5.4-5.6).

2.22

Een en ander heeft de kantonrechter tot de conclusie gevoerd dat niet is komen vast te staan dat één van partijen eigenaar is geworden van de strook, zodat die vermoedelijk nog altijd eigendom is van [de pojectontwikkelaar] (rov. 5.8).

2.23

Grief 1 van [eiser] bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat [eiser] geen eigenaar is van de strook en dat de strook vermoedelijk nog altijd eigendom is van [de pojectontwikkelaar] (rov. 5.3-5.8). Ter onderbouwing wordt in de toelichting bij de grief (uitsluitend) een beroep gedaan op het tussen [eiser] en [de pojectontwikkelaar] gewezen verstekvonnis van 30 september 2021, waarin de rechter voor recht verklaart dat de strook in eigendom toebehoort aan [eiser] en dat inmiddels – na berusting door [de pojectontwikkelaar] – kracht van gewijsde zou hebben verkregen. ^[24] Volgens appellant staat hiermee vast dat de strook in eigendom toebehoort aan [eiser] , zodat het in appel bestreden vonnis voor vernietiging gereed ligt. ^[25]

2.24

[verweerders] zijn in appel niet verschenen en tegen hen is verstek verleend (art. 353 jo. 139 Rv). Dit laat onverlet dat het hof moest beoordelen of de grieven meebrengen dat de bestreden uitspraak moet worden vernietigd en recht moest doen aan de devolutieve werking van het hoger beroep. ^[26]

2.25

Het hof heeft grief 1 opgevat als hiervoor weergegeven (rov. 5.7). In dat kader heeft het hof terecht – en als zodanig in cassatie niet bestreden – geoordeeld dat [verweerders] niet aan het tussen [eiser] en [de pojectontwikkelaar] gewezen verstekvonnis ‘gebonden’ zijn ^[27] (rov. 5.8).

2.26

Vervolgens heeft het hof overwogen dat in het geschil tussen [eiser] en [verweerders] onverkort de maatstaf geldt van uitleg, naar objectieve maatstaven, van de akte van levering (rov. 5.8 jo. 5.5-5.6). In het licht van het partijdebat – waaronder het verweer van [verweerders] dat [eiser] de strook niet heeft gekocht en niet geleverd heeft verkregen (rov. 5.3, onbestreden) – en de in appel onbestreden vaststelling van de kantonrechter dat de erfgrens van het door [eiser] verkregen stuk grond moet worden bepaald aan de hand van de leveringsakte (eindvonnis, rov. 5.4) getuigt deze overweging niet van een onjuiste rechtsopvatting.

2.27

Het hof had grief 1 reeds op de zojuist genoemde grond kunnen verwerpen. Het heeft deze grief echter ruimer uitgelegd en verondersteld dat appellant daarmee tevens heeft willen betogen dat de bij het verstekvonnis uitgesproken verklaring voor recht de partijbedoeling van [eiser] en [de pojectontwikkelaar] weergeeft. Het heeft dat betoog verworpen op de (in cassatie terecht niet bestreden) grond dat appellant geen feiten of omstandigheden naar voren heeft gebracht waaruit volgt dat deze partijbedoeling voor derden als [verweerders] kan worden afgeleid uit de naar objectieve maatstaven uit te leggen bewoordingen van de leveringsakte. Daarmee werd de grief alsnog verworpen (rov. 5.8).

2.28

Anders dan de rechtsklacht betoogt, heeft het hof niet een onjuiste maatstaf gehanteerd ter beslechting van het onderhavige (eigendoms)geschil. Gelet op de stellingen van partijen in eerste aanleg en het onbestreden oordeel van de kantonrechter omtrent de te hanteren maatstaf (objectieve uitleg van de leveringsakte) diende deze maatstaf ook in appel tot uitgangspunt. Het hof heeft rov. 5.6 correct weergegeven wat objectieve uitleg inhoudt en welke grenzen daarvoor gelden. Bleef over de vraag waartoe die objectieve uitleg in dit concrete geval zou moeten leiden. Tegen het oordeel van de kantonrechter ter zake (dat de strook niet is geleverd) is echter niet gegriefd. Het hof heeft naar aanleiding van grief 1 terecht geoordeeld dat een eventuele uit het verstekvonnis af te leiden partijbedoeling in het kader van de uitlegnorm niet relevant is. Anders dan het middel impliceert, behoefde het hof evenmin betekenis toe te kennen aan (de stellingen van [eiser] omtrent) de obligatoire relatie tussen hem en [de pojectontwikkelaar] en het standpunt van [de pojectontwikkelaar] betreffende de eigendom van de strook. Daargelaten dat deze stellingen niet duidelijk als grief zijn aangevoerd, kunnen de gegevens in kwestie, nu deze voor derden niet uit of aan de hand van de ingeschreven akte kenbaar zijn, bij de uitleg van de leveringsakte niet in aanmerking worden genomen.

2.29

Het eigendomsgeschil was, kortom, in appel processueel versmald tot een kwestie van uitleg van de leveringsakte. Anders dan het middel betoogt (p.i. nr. 10), zijn de akte en de uitleg daarvan wel degelijk beslissend voor de beantwoording van de eigendomsvraag. [eiser] heeft zich immers beroepen op verkrijging door overdracht (art. 3:84 BW). Daarvoor is vaststelling van de inhoud van de leveringsakte (het geleverde object) van beslissende betekenis, ook in een geschil met derden.

2.3

Om dezelfde reden kan, anders dan het middel betoogt, [eiser] het bewijs van zijn eigendomsverkrijging niet leveren door een beroep op het verstekvonnis, zijn obligatoire verhouding met [de pojectontwikkelaar] en het standpunt van [de pojectontwikkelaar] . Uiteindelijk wordt immers niet meer overgedragen dan hetgeen geleverd is. Het hof behoefde de betreffende stellingen dan ook niet te bespreken (rov. 5.14).

2.31

Hieruit volgt dat de rechtsklacht in alle onderdelen faalt.

II.
De motiveringsklacht

2.32

Volgens de motiveringsklacht (
p. 3, ‘Klachten’, 3e alinea ) is de afwijzing van de vordering van [eiser] onbegrijpelijk gemotiveerd, omdat het hof de omstandigheden waarop [eiser] zich voor het overige tot bewijs van zijn eigendom heeft beroepen, heeft genegeerd en het [eiser] ten onrechte niet ten minste heeft toegelaten tot bewijs van zijn eigendom (rov. 5.14).

2.33

Daarbij gaat het om (beweerdelijke ^[28] ) stellingen van [eiser] omtrent, samengevat, de partijbedoeling van [de pojectontwikkelaar] en [eiser] bij de tussen hen gesloten koopovereenkomst, het standpunt van [de pojectontwikkelaar] over de eigendom van de strook, alsmede het verstekvonnis en de berusting daarin door [de pojectontwikkelaar] (
p.i., nrs. 11, 12, 13 en 16 ).

2.34

De stellingen betreffende het verstekvonnis zijn door het hof onderkend (rov. 5.7) en gemotiveerd verworpen (rov. 5.8). De klacht mist in zoverre feitelijke grondslag.

2.35

Zoals bij de bespreking van de rechtsklacht aan de orde kwam, zijn de overige omstandigheden bij de beantwoording van de voorliggende vraag – naar de objectief vast te stellen inhoud van de leveringsakte – niet relevant, zodat het hof niet op de betreffende stellingen behoefde in te gaan.

2.36

Voorts wordt geklaagd (
p.i., nr. 15 ) dat het oordeel van het hof in rov. 5.14 onbegrijpelijk is omdat de stelling van [eiser] dat, gelet op het onherroepelijke verstekvonnis, vast staat dat de strook in eigendom toebehoort aan [eiser] (MvG, grief 1, nr. 20) door [verweerders] niet is bestreden. Daarmee staat de overdracht aan [eiser] respectievelijk diens eigendom vast (art. 149 Rv) en is de beslissing dat de strook niet aan [eiser] is overgedragen onbegrijpelijk en genomen met een ontoelaatbare overschrijding van de rechtsstrijd, aldus het middel.

2.37

Ook deze klacht faalt. Zij miskent dat het hof, gelet op het aan [verweerders] verleende verstek, zelfstandig had te beoordelen of de stelling van [eiser] het oordeel kon dragen dat de strook aan hem is overgedragen.

2.38

Uit het voorgaande volgt dat alle in het middel opgenomen motiveringsklachten falen.

Voortbouwklacht

2.39

De procesinleiding
onder 17 bevat een voortbouwklacht, die het lot van de overige klachten deelt en geen nadere bespreking behoeft.

Slotsom

2.4

De slotsom is dat alle voorgestelde klachten falen.

3. Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Voetnoten

1. Ontleend aan Hof ’s-Hertogenbosch 5 juli 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:2202,

2. Rb. ’s-Hertogenbosch 21 april 2011, overgelegd als productie 12 bij inl. dagvaarding.

3. Bijlage 5 bij CvA/CvE rec. Bijlage 8 bij dat processtuk is dezelfde tekening met paraaf van [eiser] .

4. Deze situatietekening toont een als zodanig aangeduide ‘perceelsgrens’, met ter linkerzijde daar tegenaan een ‘bestaande gemetselde kolom’ en aan de rechterzijde over de volle lengte pal daar tegenaan een ‘grenen tuinscherm’.

5. Bijlage 7 bij CvA/CvE rec.

6. Productie 3 bij inl. dagvaarding.

7. Bedoeld is het zwarte vierkantje links van de aangegeven erfgrens van het geleverde, vlak bij de [a-straat] en de pijl waarmee wordt aangegeven dat het geleverde erf ter plekke 15.00 breed is.

8. Relaas van bevindingen d.d. 15 november 2017, overgelegd als productie 6 bij inl. dagvaarding.

9. Bepaald bij vonnis van Rb. Oost-Brabant van 6 februari 2020, zaaknr. 8143135 \ CV EXPL 19-7644.

10. Rb. Oost-Brabant 20 augustus 2020, zaaknr. 8143135 \ CV EXPL 19-7644, hierna ook:

11. De kantonrechter verwijst naar en citeert uit HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901,

12. Productie 16 bij MvG.

13. Hof ’s-Hertogenbosch 5 juli 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:2202,

14. F.J.P. Lock,

15. HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901,

16. Aldus HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1511,

17. W.H.M. Reehuis & A.H.T. Heisterkamp,

18. HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901,

19. HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078,

20. A-G Wissink, conclusie (onder 3.13.1-3.13.2) voor HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2020:BM8933,

21. Inl. dagvaarding, nrs. 3-4, 10, 30-31 en 33; CvA rec., nr. 11. Zie ook p-v van 21 juli 2020, p. 3 (‘Mr. Teerink’).

22. CvA/CvE rec., nrs. 1.2-1.3 en 2.18. Zie ook vonnis van 20 augustus 2020, rov. 2 (slot).

23. CvA/CvE rec., nrs 1.6, 2.17. Zie ook p-v van 21 juli 2020, p. 3 (‘Mr. Roorda’).

24. Appellant verwijst naar de producties 16 (verstekvonnis) en 17 (verklaring namens [de pojectontwikkelaar] ).

25. MvG, Grief 1 en nrs. 20-23.

26. Van de Hel-Koedoot, in:

27. Vgl. art. 236 Rv.

28. De betreffende stellingen worden niet alle aangetroffen op de aangegeven vindplaatsen.