ECLI:NL:PHR:2026:674

• Datum uitspraak: 3 juli 2026
• Publicatiedatum: 2 juli 2026
• Zaaknummer: 25/00358
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toepassing uitgangspunten pacht op agrarische erfpacht inzake fosfaatrechten

In deze zaak staat centraal of de uitgangspunten van het arrest over pacht ook van toepassing zijn op agrarische erfpacht met betrekking tot fosfaatrechten. De procureur-generaal concludeert dat de erfverpachter in beginsel een aanspraak heeft op fosfaatrechten die aan de erfpachter zijn toegekend, overeenkomstig de regels die gelden bij pacht. Dit geldt met name voor erfpachtrechten van een hoeve, van minimaal 15 hectare grond of van een gebouw dat specifiek voor de melkveehouderij is ingericht.

De conclusie bespreekt uitgebreid de verschillen en overeenkomsten tussen pacht en erfpacht. Hoewel erfpacht een zakelijk recht is en pacht een verbintenisrechtelijke overeenkomst, wegen de argumenten voor een aanspraak van de verpachter op fosfaatrechten in beide gevallen gelijk. De hoogte van de tegenprestatie bij erfpacht is vrij, in tegenstelling tot pacht, waar een maximale pachtprijs geldt. Dit betekent dat een hogere canon niet automatisch impliceert dat de kwade kans van de introductie van een productierecht is verdisconteerd.

De conclusie gaat ook in op recente rechtspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden, dat een restrictie stelt aan de aanspraak van de erfverpachter bij erfpacht die materieel gunstiger is dan pacht. De procureur-generaal vindt deze opvatting te streng en pleit voor een ruimere toepassing van de uitgangspunten van het arrest over pacht op erfpacht.

Ten slotte wordt benadrukt dat bijzondere omstandigheden tot afwijking van de algemene regel kunnen leiden, en dat de vraag of partijen de kwade kans van de introductie van productierechten hebben verdisconteerd, mede afhangt van het moment van vestiging van het erfpachtrecht en de specifieke voorwaarden van de overeenkomst.

Uitkomst: De Hoge Raad wordt geadviseerd het cassatieberoep van de Staat te verwerpen en de uitgangspunten van het arrest over pacht ook toe te passen op agrarische erfpacht inzake fosfaatrechten.

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer 25/00358

Zitting 3 juli 2026

AANVULLENDE CONCLUSIE

W.L. Valk

In de zaak

De Staat der Nederlanden (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Rijksvastgoedbedrijf)

tegen

[de erfpachter] .

Partijen worden hierna verkort aangeduid als de Staat respectievelijk [de erfpachter] .

1. Inleiding en samenvatting

1.1

In deze zaak heb ik op 16 januari 2026 geconcludeerd. ^[1] Volgens die conclusie slaagt geen van de cassatieklachten van de Staat.

1.2

De Staat heeft in zijn schriftelijke toelichting ^[2] verzocht om eventueel in een overweging ten overvloede de vraag te beantwoorden of de uitgangspunten van het arrest
ASR/Qualm ^[3] met betrekking tot pacht, ook zouden kunnen of moeten gelden in het geval van agrarische erfpacht. Zulke overeenkomstige toepassing van die uitgangspunten zou betekenen dat als algemene regel van aanvullend recht behoort te worden aangenomen dat de erfpachter van een hoeve, van minimaal 15 hectare grond of van een gebouw dat specifiek voor de melkveehouderij is ingericht en voor de uitoefening daarvan noodzakelijk, verplicht is de aan het erfpachtrecht toe te rekenen fosfaatrechten over te dragen aan de erfverpachter, tegen betaling van 50% van de marktwaarde daarvan aan de erfpachter. Bijzondere omstandigheden van het geval kunnen noodzaken tot afwijking van die regel, zoals dit ook in geval van pacht geldt.

1.3

Ik heb in mijn conclusie van 16 januari 2026 de vraag of zulke overeenkomstige toepassing van de uitgangspunten van het arrest
ASR/Qualm op erfpacht wel of niet op zijn plaats is, nog niet besproken, maar mijn bereidheid uitgesproken om met het oog op het geval dat uw Raad overweegt de bedoelde vraag wel ook te beantwoorden, aanvullend te concluderen. Uw Raad heeft mij vervolgens laten weten van die bereidheid gebruik te willen maken.

1.4

De bestaansgrond voor de aanspraak van de verpachter ter zake van aan de pachter toegekende fosfaatrechten ligt in twee argumenten in onderlinge samenhang, namelijk (1) de langdurige terbeschikkingstelling door de verpachter van bedrijfsmiddelen die voor het bedrijf van de pachter van overwegend belang zijn, heeft aan de toekenning van de fosfaatrechten bijgedragen en (2) de grond en/of gebouwen zijn na het einde van de pachtovereenkomst zonder fosfaatrechten potentieel minder goed te exploiteren en daarom minder waard. Deze argumenten gaan in gelijke mate op voor agrarische erfpacht. Daarom is gerechtvaardigd dat de uitgangspunten van het arrest
ASR/Qualm met betrekking tot pacht
in beginsel ook in het geval van agrarische erfpacht gelden.

1.5

Wel is de hoogte van de door de erfpachter te betalen tegenprestatie in het geval van erfpacht vrij, anders dan in het geval van langdurige pacht (waarvoor de hoogst toelaatbare pachtprijs geldt). In verband daarmee moet een uitzondering worden aangenomen voor het geval dat bij de vestiging van het erfpachtrecht de kwade kans voor de erfverpachter van de introductie van een nieuw productierecht door partijen in de hoogte van de tegenprestatie is verdisconteerd (iets dat in het geval van pacht niet mogelijk is).

1.6

Anders dan waarvan een zeer recent ^[4] arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uitgaat, is niet iedere prijs die hoger is dan voor pacht toelaatbaar is, reden om aan te nemen dat de bedoelde kwade kans voor de erfverpachter inderdaad door partijen is verdisconteerd. Erfpacht is in diverse opzichten gunstiger voor de gebruiker dan pacht en een hogere prijs past daarbij. In plaats van de hoogte van de tegenprestatie lijkt mij voor de vraag wat partijen wel of niet met betrekking tot productierechten hebben verdisconteerd vooral het moment van vestiging van het erfpachtrecht indicatief.

2. Aanvullende beschouwingen

2.1

In hoeverre gelden de uitgangspunten van het arrest
ASR/Qualm met betrekking tot pacht ook in het geval van agrarische erfpacht? Die vraag onderzoek ik hierna als volgt. Eerst grijp ik bij wijze van eerste verkenning terug op de rechtspraak en literatuur omtrent melkquotum en agrarische erfpacht (hierna ‎2.2 e.v.). Vervolgens bespreek ik het in de inleiding genoemde zeer recente arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (hierna ‎2.13 e.v.). Daarna beschouw ik de vraag meer fundamenteel vanuit de overeenkomsten en verschillen tussen pacht en erfpacht (hierna ‎2.21 e.v.).

2.2

Als we houvast zoeken bij de beantwoording van de vraag of de uitgangspunten van het arrest
ASR/Qualm met betrekking tot pacht ook in het geval van agrarische erfpacht kunnen of moeten gelden, ligt voor de hand om terug te blikken naar de rechtspraak en literatuur met betrekking tot
melkquotum , een productierecht dat ruim dertig jaar heeft bestaan, namelijk vanaf 1 april 1984 tot 1 april 2015. ^[5]

2.3

Ook ten aanzien van het melkquotum bestond vaste rechtspraak van de pachtkamer van het gerechtshof, op grond waarvan de verpachter een aanspraak had op het melkquotum aan het einde van de pacht tegen vergoeding van 50% van de waarde ervan. ^[6] Wel waren de voorwaarden voor de aanspraak van de verpachter met betrekking tot melkquotum minder beperkend dan die met betrekking tot fosfaatrechten volgens het arrest
ASR/Qualm (geen beperking tot hoevepacht, verpachting van een gebouw dat specifiek voor de melkveehouderij is ingericht of pacht van tenminste 15 hectare grond). Maar dat doet mijns inziens niet af aan de betekenis van de te maken vergelijking. Indien in geval van pacht een aanspraak van de verpachter ter zake van het aan de pachter toegekende melkquotum zou hebben bestaan, gold dit dan ook als in plaats van pacht sprake is van erfpacht? Als dat zo was, dan is dat een argument voor een aanspraak van de erfverpachter op aan de erfpachter toegekende fosfaatrechten volgens dezelfde uitgangspunten als volgens het arrest
ASR/Qualm de verpachter een aanspraak op de pachter heeft.

2.4

In de relevante rechtspraak en literatuur met betrekking tot melkquotum en agrarische erfpacht werd onderscheid gemaakt tussen (1) de vraag of een aanspraak van de erfverpachter ter zake van het aan de erfpacht toe te rekenen ^[7] melkquotum bestond (opeisbaar bij gelegenheid van het einde van de erfpacht ^[8] ) en (2) de vraag volgens welke verdeelsleutel de waarde van het melkquotum tussen erfverpachter en erfpachter moet worden verrekend. Dat dit onderscheid werd gemaakt, ligt voor de hand. Relevante verschillen tussen erfpacht en pacht behoeven niet per se te leiden tot een ontkenning van iedere aanspraak van de verpachter ter zake van het aan de erfpachter toegekend productierecht. Zulke verschillen kunnen ook een plaats krijgen bij de verdeelsleutel volgens welke tussen erfverpachter en erfpachter de waarde van het productierecht wordt afgerekend. Bij pacht is de verdeelsleutel in beginsel 50-50 (met in de praktijk nauwelijks voorbeelden van uitzonderingen op dat beginsel ^[9] ); bij erfpacht zou dat eventueel anders kunnen zijn, of onder omstandigheden anders.

2.5

De eerste vraag werd in rechtspraak en literatuur min of meer algemeen bevestigend beantwoord, dus in de zin dat ook bij erfpacht werd aangenomen dat de erfverpachter een aanspraak had ter zake van het melkquotum. ^[10]

2.6

Met betrekking tot de tweede vraag was het beeld genuanceerder. De rechtbank ’s-Hertogenbosch benadrukte in een vonnis uit 2007 vooral de verschillen: ^[11]

‘2.7.1. Een zakelijk recht van erfpacht is een wezenlijk ander recht dan een verbintenisrechtelijke pacht. Op veel punten bestaan tussen de beide rechten aanzienlijke verschillen in rechtsgevolgen, met ook verschillende bedrijfseconomische gevolgen. De grote lijn bij die verschillen is dat de erfpachter meer in de positie van eigenaar wordt geplaatst dan een pachter. (…).

Daarbij komt dat de rechtsverhouding tussen de verbintenisrechtelijke verpachter en pachter door de dwingendrechtelijke regeling van de Pachtwet [thans Titel 7.5 BW, A-G] ook in haar economische gevolgen vrijwel volledig en uniform is gedefinieerd. Erfpachtsverhoudingen kunnen daarentegen vrijelijk worden overeengekomen, wat tot grote veelvormigheid leidt.

(…)

2.7.3.

De verschillen tussen de positie van een zakelijk erfpachter en die van een verbintenisrechtelijk pachter leiden er toe dat de in vaste rechtspraak van de Pachtkamer neergelegde 50/50 verdelingsnorm, ontwikkeld voor verregaand uniforme gevallen, overigens nog altijd met uitzonderingen voor bijzondere gevallen (die zich dan in de meestal uniforme pachtverhoudingen weinig zullen voordoen), niet zonder meer en één op één van toepassing is op de vergoeding bij einde van pluriforme erfpachtsverhoudingen.’

2.7

Als de 50/50-verdeelsleutel bij erfpacht niet als uitgangspunt kan dienen (zoals de rechtbank meende), wat is dan echter wél een redelijke verdeling? Daarover overwoog de rechtbank dat ‘het vrijwel ondoenlijk is om alle elementen in een erfpachtsverhouding in hun economische gevolgen zodanig te kwantificeren dat tot een financieel beredeneerde waardebepaling, of zelfs maar een benadering daarvan, van het melkquotum kan worden gekomen.’ ^[12]

2.8

In hoger beroep kwam het hof ’s-Hertogenbosch alsnog tot het oordeel dat in het geval van erfpacht sprake is van een situatie met vergelijkbare rechtsgevolgen als bij pacht, dus ook ten aanzien van de tweede vraag: volgens het hof gold de 50/50-verdeelsleutel in beginsel ook bij erfpacht. ^[13] Ook de rechtbank Almelo besliste in die zin. ^[14]

2.9

Ook de literatuur luidde met betrekking tot de tweede vraag (welke financiële verdeling is in het geval van erfpacht passend) in verschillende zin. Zo is door Krale betoogd dat erfpacht en pacht niet zonder meer gelijk moeten worden behandeld: ^[15]

‘Ik ben tegen gelijkschakeling van erfpacht en pacht met betrekking tot aanspraken op melkquotum om de enkele reden dat een eigenaar zijn grond ter beschikking heeft gesteld. Het criterium op basis waarvan je de verdeling van aanspraken moet baseren is de redelijkheid en billijkheid. Als in een concrete situatie blijkt dat de overeenkomst van erfpacht dezelfde rechten biedt aan een erfpachter als de Pachtwet biedt aan een pachter, dan is een 50-50 verdeling bij het (definitieve) einde van de erfpachtovereenkomst verdedigbaar. Als echter in een concrete situatie blijkt dat de rechten van de erfpachter in negatieve zin afwijken van de rechten die een pachter heeft op grond van de Pachtwet, moet de verdeling van 50-50 ten gunste van de erfpachter worden aangepast. De meest relevante rechten zijn het verlengingsrecht, het indeplaatsstellingsrecht en de pachtprijsbescherming.’

2.1

De opvatting van Krale komt er dus op neer dat de ‘pachtgelijkheid’ van de voorwaarden waaronder de erfpacht is aangegaan, bepalend zijn. Intussen meende een meerderheid van de auteurs dat de verschillen tussen erfpacht en pacht in het algemeen niet rechtvaardigen dat de aanspraak van de erfverpachter ten aanzien van het melkquotum beperkter is dan die van een verpachter. ^[16]

2.11

Kortom, het beeld dat uit de vergelijking met het melkquotum oprijst, is als volgt. Niet werkelijk ter discussie stond dat ook een erfverpachter een aanspraak ter zake van het quotum had. Meer genuanceerd is het beeld met betrekking tot de verdeelsleutel volgens welke de waarde van het melkquotum tussen partijen werd verrekend. Intussen tendeerden rechtspraak en literatuur in meerderheid wel degelijk ook in zoverre naar een gelijke behandeling van agrarische erfpacht en pacht.

2.12

Ik merk nog op dat een overeenkomstige toepassing van de uitgangspunten van de rechtspraak met betrekking tot pacht en melkquotum ook met betrekking tot andere gebruiksverhoudingen is aangenomen. Zo zijn die uitgangspunten door de rechtbank Assen toegepast in een geval van vruchtgebruik. ^[17] Ook heeft uw Raad goedgevonden dat diezelfde uitgangspunten werden toegepast bij de afwikkeling van een echtscheiding in een geval van uitsluiting van gemeenschap van goederen, in een geval waarin de man gedurende het huwelijk grond van de vrouw voor zijn melkveebedrijf om niet in gebruik had gehad. ^[18]

2.13

Ik maak nu een flinke sprong in de tijd en kom bij het geval van
fosfaatrechten en agrarische erfpacht. Bij mijn weten bestond er tot zeer onlangs omtrent dat geval nog geen rechtspraak. Ook literatuur die de vraag bespreekt, is er niet, als ik het goed zie. De mogelijkheid van een aanspraak van de erfverpachter ter zake van aan de erfpachter toegekende fosfaatrechten wordt in de literatuur slechts
aangeraakt . ^[19]

2.14

Op 16 juni 2026 heeft het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, tussenarrest ^[20] gewezen in een zaak waarin aan dat hof geheel dezelfde vraag is voorgelegd als waarover deze aanvullende conclusie gaat. Ook in die zaak is de Staat erfverpachter. Het erfpachtrecht is aanvankelijk in 1983 gevestigd, voor de duur van 40 jaar. ^[21] Na het verstrijken van die termijn heeft heruitgifte in erfpacht plaatsgevonden voor opnieuw 40 jaar. ^[22] Bij gelegenheid van die heruitgifte heeft de Staat in de erfpachtakte laten vastleggen dat zij aanspraak maakt op (de marktwaarde van) een deel van de erfpachter toegekende fosfaatrechten, maar met de bepaling dat die aanspraak wordt doorgeschoven naar het einde van het nieuwe erfpachtrecht. ^[23] Van zijn kant heeft de erfpachter in de akte laten vastleggen dat hij met deze aanspraak van de Staat niet instemt en dat aan de rechter een uitspraak over de rechtmatigheid en omvang van de aanspraak van de Staat kan worden gevraagd. ^[24] Bij wijze van prorogatie (art. 329 Rv) is vervolgens aan het hof een vordering van de erfpachter voorgelegd tot verklaring voor recht dat de Staat jegens de erfpachter geen aanspraak kan maken op een deel van de fosfaatrechten dan wel op vergoeding van de marktwaarde daarvan. ^[25]

2.15

Ik citeer de overwegingen waarin het hof de vergelijkbaarheid van erfpacht en pacht ten aanzien van fosfaatrechten bespreekt onverkort: ^[26]

‘
Relevante verschillen tussen pacht en erfpacht

5.7

Wat betreft de aard van de pachtovereenkomst kan het volgende worden vastgesteld. Een pachtverhouding is in hoge mate dwingendrechtelijk gereguleerd ^[27] in die zin dat van een groot deel van de bepalingen in titel 7.5 BW niet ten nadele van de pachter mag worden afgeweken. Die pachtersbescherming komt in het bijzonder ook tot uiting in de grondkamertoets ^[28] en de pachtprijsregulering, waaronder een verbod op het betalen van “insteek” ^[29] . Ook een afspraak tussen verpachter en pachter dat eventuele productierechten aan de verpachter toekomen, is toetsbaar op een eventueel buitensporig karakter ^[30] ; daaraan kan de grondkamer zo nodig haar goedkeuring onthouden. De vrijheid van de contracterende pachtpartijen is daarmee in aanmerkelijke mate beperkt. Het is een feit van algemene bekendheid dat de gereguleerde pachtprijzen over het algemeen (relevant) lager liggen dan de prijzen in het vrije economische verkeer die voor gebruik van agrarische grond gevraagd kunnen worden. De pachtwetgeving is in zoverre een wettelijke correctie op het verschil in economische positie tussen de pachter en de verpachter, waarbij de verpachter zich beperkingen moet laten welgevallen.

5.8

Dat is anders bij erfpacht. Vooropgesteld dat een rechtsverhouding van erfpacht, net als een rechtsverhouding van pacht, mede wordt beheerst door de eisen van de redelijkheid en billijkheid ^[31] wordt die rechtsverhouding hoofdzakelijk bepaald door de akte van vestiging (met eventuele erfpachtvoorwaarden waarnaar in de akte wordt verwezen) en slechts in beperkte mate door de wettelijke regeling van titel 5.7 BW. Partijen hebben in een erfpachtverhouding veel mogelijkheden om hun onderlinge verhouding zelf vorm te geven, wat in een pachtverhouding slechts in beperkte mate het geval is. Partijen kunnen de goede en de slechte kansen van alle door hen relevant geachte aspecten van hun verhouding en alle mogelijke ontwikkelingen daarin in hun overeenkomst vastleggen. Ook over productierechten kunnen partijen vrijelijk afspraken maken. De omvang van de (periodieke) vergoeding voor de erfpacht (de canon) ^[32] is evenmin gereguleerd; dat is aan partijen ter vrije onderhandeling.

5.9

Deze flexibiliteit in voorwaarden maakt dat bij een recht van erfpacht er niet zonder meer van uitgegaan kan worden dat de drie samenhangende redenen (zie rov. 5.6) die de grondslag vormen voor de regels van ASR/Qualm op overeenkomstige wijze van toepassing zijn. Er zijn bijvoorbeeld vormen van agrarische erfpacht die meer het karakter van een financieringsarrangement hebben dan van het verschaffen van gebruik van agrarische grond tegen (periodieke) betaling. ^[33] 11

5.1

De rol van de bedongen vergoedingen ^[34]

5.11

In algemene zin spelen de tussen partijen bedongen vergoedingen een rol bij de beantwoording van de vraag welke goede en kwade kansen voor wiens rekening komen en of het redelijk en billijk is om ontwikkelingen, zoals de toekenning “om niet” van fosfaatrechten aan een rundveehouder met een potentieel nadelig effect op de waarde van de in erfpacht uitgegeven grond na beëindiging van die rechtsverhouding, voor rekening van een erfverpachter te laten. Als de vergoeding vrij bepaald is, kan voor een langdurig recht als erfpacht worden aangenomen dat bij de bepaling daarvan de goede en kwade kansen van toekomstige ontwikkelingen een rol gespeeld hebben, zelfs als deze ontwikkelingen niet specifiek door partijen onder ogen zijn gezien. Naarmate een vergoeding (canon) hoger is en/of een “insteek” is overeengekomen, zal er naar redelijkheid en billijkheid ook minder reden zijn om een erfverpachter een gedeelte van de fosfaatrechten te doen toekomen, ook als hij negatieve effecten van de invoering daarvan ondervindt, omdat bij een dergelijke afweging naar redelijkheid en billijkheid ook de omvang van het genoten voordeel een rol speelt.

5.12

In de arresten ASR/Qualm is een regel van aanvullend recht geformuleerd voor pachtovereenkomsten voor een duur van ten minste twaalf jaar. Bij dergelijke overeenkomsten is er sprake van toetsing aan de hoogst toelaatbare pachtprijs van het Pachtprijzenbesluit 2007. De pachtkamer van het hof heeft deze prijsregulering niet benoemd als een van de relevante factoren voor de aanspraak op fosfaatrechten van de verpachter. Dat neemt niet weg dat de pachtkamer in de ASR/Qualm-arresten alleen een algemene regel van aanvullend recht heeft aangenomen voor langdurige pachtovereenkomsten die zowel naar inhoud als prijs gereguleerd zijn en, zoals overwogen, voor de verpachter beperkingen inhouden. Onder dergelijke omstandigheden volgt uit de eisen van redelijkheid en billijkheid – geparafraseerd – dat als een pachter in verband met langdurig gepachte grond een van buiten komend voordeel in de vorm van een productierecht ‘om niet’ verkrijgt, de verpachter daarvan mede profiteert.

De ASR/Qualm-arresten gelden niet voor erfpacht, tenzij de voorwaarden materieel gelijk zijn aan pachtovereenkomsten waarop ASR/Qualm ziet

5.13

Het hof oordeelt in het licht van het voorgaande dat de eisen van redelijkheid en billijkheid die de erfpachtverhouding mede beheersen, in het algemeen niet meebrengen dat een erfpachter gehouden is tot overdracht (van een deel) van “om niet” verkregen fosfaatrechten dan wel tot een waardevergoeding (van een deel daarvan). Er is onvoldoende reden om de in de arresten ASR/Qualm geformuleerde regels van overeenkomstige toepassing te laten zijn op de rechtsverhouding van erfpacht in het algemeen.

5.14

Het hof ziet wel gronden om, behoudens ingeval van bijzondere omstandigheden, voor erfpachtverhoudingen toepassing te geven aan de in de ASR/Qualm-arresten geformuleerde regels wanneer de voorwaarden die van toepassing zijn op een agrarisch erfpachtrecht aansluiten bij de dwingendrechtelijke bepalingen van het pachtrecht die van toepassing zijn op reguliere pachtovereenkomsten of geliberaliseerde pachtovereenkomsten die bij het aangaan 12 jaar of langer duren, waaronder de bepalingen omtrent de hoogst toelaatbare pachtprijs. Bij dergelijke erfpachtrechten zijn de voorwaarden zodanig dat op grond van de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid de regel van aanvullend recht van de arresten ASR/Qualm moet gelden. Op wat onder ‘aansluiten’ wordt verstaan, wordt hierna ingegaan.

5.15

In ieder geval gelden de in de ASR/Qualm-arresten geformuleerde regels voor pachtverhoudingen voor erfpachtrechten die op 2 juli 2015 worden bestreken door artikel 7:399d BW. Als een overeenkomst van erfpacht voor een hoeve of los land wordt gesloten voor 25 jaren of korter, zijn daarop de dwingendrechtelijke bepalingen van het pachtrecht van overeenkomstige toepassing. Hetzelfde geldt voor een overeenkomst van erfpacht voor onbepaalde tijd voor een hoeve of los land, zij het niet langer dan voor de eerste 25 jaren na vestiging. De achtergrond daarvan is dat het uitwijken van pacht naar erfpacht om aan de dwingendrechtelijke bescherming van de pachter te ontkomen, moet worden voorkomen. In een en ander ligt voldoende reden om uit overwegingen van redelijkheid en billijkheid de in meergenoemde arresten geformuleerde regels over de verdeling van fosfaatrechten in zo’n geval wel van overeenkomstige toepassing te achten.

5.16

Datzelfde geldt voor erfpachtrechten voor hoeven of los land die op 2 juli 2015 weliswaar voor een langere duur waren aangegaan dan 25 jaar maar waarvan de voorwaarden aansluiten bij de dwingendrechtelijke bepalingen van het pachtrecht die van toepassing zijn op reguliere pachtovereenkomsten en geliberaliseerde pachtovereenkomsten die bij het aangaan tenminste 12 jaar of langer duren. Dat “aansluiten bij” ziet in ieder geval op de hoogte en vorm van de bedongen canon in die zin dat is aangesloten bij het wettelijk pachtprijssysteem. De afgesproken canon kan daarbij niet los gezien worden van de andere toepasselijke bedingen, ook omdat die bij een pachtovereenkomst als buitensporig afgetoetst kunnen worden of een rol kunnen spelen bij de bepaling van de hoogst toelaatbare pachtprijs. Bij erfpachtrechten die op 2 juli 2015 waren gevestigd voor langer dan 25 jaar ligt het daarom op de weg van de erfverpachter om te stellen en zo nodig te bewijzen, dat de afgesproken canon en overige bedingen niet materieel gunstiger zijn voor de erfverpachter dan bij een reguliere of geliberaliseerde pachtovereenkomst van langer dan 12 jaar.’

2.16

Het hof Arnhem-Leeuwarden komt dus tot een nee-tenzij met betrekking tot de vraag of voor erfpacht dezelfde uitgangspunten gelden als volgens het
ASR/Qualm -arrest voor pacht. Dat nee-tenzij ziet niet maar alleen op de eventuele verdeelsleutel (ook in beginsel 50/50?), maar ook op de voorafgaande vraag of de erfverpachter hoe dan ook enige aanspraak ter zake van het aan de erfpachter toegekende fosfaatrecht toekomt (vergelijk het hiervoor ‎2.4 naar aanleiding van melkquotum gemaakte onderscheid tussen beide vragen). Volgens het hof heeft de erfverpachter in beginsel géén aanspraak. In het vervolg van zijn arrest nuanceert het hof dit intussen wel. In de eerste plaats met het oog op erfpacht voor 25 jaar of korter, vanwege de overeenkomstige toepasselijkheid van het de wettelijke regels met betrekking tot pacht op dat geval volgens art. 7:399d BW. In de tweede plaats voor erfpacht langer dan 25 jaar in gevallen waarin de afgesproken canon en overige bedingen niet materieel gunstiger zijn voor de erfverpachter dan bij een reguliere of geliberaliseerde pachtovereenkomst van langer dan 12 jaar.

2.17

Dat in het eerste geval de uitgangspunten van het
ASR/Qualm- arrest ook voor erfpacht moeten gelden, spreekt mijns inziens vanzelf. De wetgever heeft agrarische erfpacht voor 25 jaar of korter geheel gelijk aan pacht willen behandelen en de wettelijke regels met betrekking tot pacht op dat geval van overeenkomstige toepassing verklaard. In het verlengde daarvan behoort dit dan ook voor het rechterlijk aanvullend recht van
ASR/Qualm te gelden
. Intussen komen bij mijn weten dergelijke kortdurende erfpachtrechten in de praktijk nauwelijks voor. Art. 7:399d BW is belangrijk om ontduiking van het dwingende pachtrecht via de route van kortdurende erfpacht te voorkomen. Maar in verband met het bestaan van de bepaling en haar voorganger van art. 59 Pachtwet (oud), kiest en koos de praktijk niet of bijna niet voor erfpacht van 25 jaar of korter.

2.18

In hoeverre ook het tweede geval (erfpacht voor langer dan 25 jaar tegen voorwaarden die voor de erfverpachter niet materieel gunstiger zijn dan bij een reguliere of geliberaliseerde pachtovereenkomst van langer dan 12 jaar) zeldzaam is, kan ik niet geheel overzien. Ik vermoed dat vooral bij erfverpachting door de overheid het wel degelijk voorkomt dat de canon is afgestemd op de normen van (thans) het Pachtprijsbesluit 2007, terwijl er ook geen insteek ^[35] is betaald.

2.19

In de bij het hof Arnhem-Leeuwarden aanhangige zaak heeft het hof de Staat in de gelegenheid gesteld om bij akte nader te stellen en te onderbouwen dat de afgesproken canon en overige bedingen van het op 2 juli 2015 geldende erfpachtrecht niet materieel gunstiger waren voor hem als erfverpachter dan bij een reguliere of geliberaliseerde pachtovereenkomst van langer dan 12 jaar. ^[36] De pachter in de zaak heeft aangevoerd dat bij gelegenheid van de oorspronkelijke vestiging van het erfpachtrecht in 1983 een insteek is betaald. Het hof heeft overwogen dat in zoverre op de pachter een verzwaarde stelplicht rust, in de zin dat hij dit zoveel mogelijk met stukken moet onderbouwen.

2.2

De positie van het hof Arnhem-Leeuwarden in het zojuist besproken arrest is in vergelijking met de eerder besproken rechtspraak en literatuur over melkquotum en pacht duidelijk excentrisch. Dat het uitgangspunt van een 50/50-verdeelsleutel in het geval van erfpacht niet kan gelden (de hiervoor ‎2.4 bedoelde tweede vraag), is het standpunt van een minderheid van de rechtspraak en literatuur (hiervoor ‎2.6 en ‎2.9). De opvatting dat de erfverpachter in beginsel in het geheel geen aanspraak ter zake van het van het aan de erfpachter toegekende melkquotum had (de hiervoor ‎2.4 bedoelde eerste vraag), heb ik in de rechtspraak en juridische literatuur niet aangetroffen.

2.21

Laat mij echter niet te snel definitief positie kiezen en eerst de kwestie meer fundamenteel beschouwen vanuit de overeenkomsten en verschillen tussen pacht en erfpacht.

2.22

De bestaansgrond voor de aanspraak van de verpachter ter zake van aan de pachter toegekende fosfaatrechten ligt volgens het (tussen)arrest
ASR/Qualm ^[37] in twee argumenten in onderlinge samenhang.

2.23

Het eerste argument is de langdurige terbeschikkingstelling door de verpachter van bedrijfsmiddelen die voor het bedrijf van de pachter van overwegend belang zijn als bijdrage aan de toekenning van de fosfaatrechten aan de pachter; zonder die langdurige terbeschikkingstelling had die toekenning niet plaatsgevonden. ^[38] Het geval dat zulke langdurige terbeschikkingstelling in plaats van op een pachtovereenkomst op een erfpachtrecht berust, is in dit opzicht geheel vergelijkbaar. Ook in het geval van agrarische erfpacht geldt dat de fosfaatrechten zijn toegekend op basis van een bedrijfsvoering van de agrarische ondernemer die mede mogelijk is gemaakt door de terbeschikkingstelling van bedrijfsmiddelen door de eigenaar. ^[39] De gebruikstitel, erfpacht in plaats van pacht, maakt het verschil niet.

2.24

Het tweede argument van het (tussen)arrest
ASR/Qualm voor een aanspraak van de verpachter is dat de grond en/of gebouwen na het einde van de pachtovereenkomst zonder fosfaatrechten potentieel minder goed te exploiteren zullen zijn. ^[40] Dat tweede argument krijgt in het vervolg van het arrest de nadere duiding dat de onroerende zaak potentieel minder waarde heeft. ^[41] Inderdaad is dit laatste eenvoudig de keerzijde van het eerste. Mijns inziens geldt in dit verband opnieuw dat de gebruikstitel, erfpacht in plaats van pacht, het verschil niet maakt. De eigenaar heeft aan de pachter respectievelijk erfpachter ter beschikking gesteld een onroerende zaak die destijds zonder fosfaatrechten ten behoeve van de melkveehouderij kon worden geëxploiteerd. Aan het einde van de pacht respectievelijk erfpacht komt de onroerende zaak weer ter beschikking van de eigenaar, maar als gevolg van de invoering van het fosfaatrechtenstelsel is exploitatie van de onroerende zaak ten behoeve van opnieuw de melkveehouderij niet langer zonder meer mogelijk. De eigenaar zelf, een koper en ook een nieuwe pachter of erfpachter die de zaak ten behoeve van de melkveehouderij zou willen exploiteren, zal fosfaatrechten moeten aankopen. Dit drukt de waarde van de onroerende zaak. ^[42]

2.25

Is er dan helemaal geen verschil tussen agrarische erfpacht en pacht? Natuurlijk is dat er wel. Erfpacht is een beperkt recht op een onroerende zaak en heeft dus haar plaats in het goederenrecht. Pacht is een bijzondere overeenkomst en heeft haar plaats in het verbintenissenrecht. Intussen heeft pacht – net als huur – wel ook zakelijke trekken. Koop breekt geen pacht (art. 7:361 BW). In geval van faillissement van de verpachter is de positie van de pachter wel wezenlijk ongunstiger dan die van de erfpachter in geval van faillissement van de erfverpachter. De curator kan ervoor kiezen om een pachtovereenkomst niet gestand te doen (art. 37 Fw). Als beperkt gerechtigde raakt de erfpachter het faillissement van de erfverpachter niet werkelijk. Het verband van deze verschillen met de vraag of de uitgangspunten van het arrest
ASR/Qualm ook voor erfpacht kunnen of moeten gelden, dunkt mij echter beperkt. Een gunstiger juridische positie van de
erfpachter is vanzelfsprekend geen argument tegen een aanspraak van de
verpachter ter zake van productierechten.

2.26

Als die gunstigere juridische positie al relevant is, dan is ze dat mijns inziens in de zin dat ze een vraagteken plaatst bij de stringente voorwaarden die het hof Arnhem-Leeuwarden in zijn tussenarrest van 16 juni 2026 voor een aanspraak van de erfverpachter met betrekking tot fosfaatrechten stelt, namelijk dat de afgesproken canon en overige bedingen niet materieel gunstiger voor de erfverpachter mogen zijn dan bij een reguliere of geliberaliseerde pachtovereenkomst van langer dan 12 jaar. Waar de juridische positie van een erfpachter sterker is dan die van een pachter, past daarbij immers een (enigszins) hogere prijs. Dat betekent dus dat een hogere prijs van agrarische erfpacht ten opzichte van langdurige pacht niet meteen erop wijst dat de kwade kans voor de erfverpachter dat een productierecht zal worden ingevoerd en dat als gevolg daarvan de waarde van de onroerende zaak zal afnemen, door partijen is verdisconteerd.

2.27

Het ligt voor de hand om op deze plaats ook meteen maar onder ogen te zien dat een erfpachtrecht dat voor meer dan 25 jaar is gevestigd (of, zoals hier, zelfs voor 40 jaar), de agrarische ondernemer voor een veel langere periode zekerheid biedt dan pacht. Pacht kan vanaf het einde van de eerste pachttermijn elke zes jaar worden opgezegd (art. 7:367 lid 1 BW), waarna veelal het onzekere traject van een beëindigingsprocedure bij de pachtrechter moet worden doorlopen (art. 7:369 BW). Erfpacht is in beginsel niet tussentijds opzegbaar (art. 5:87 leden 2 en 3 BW). Ook hierbij past dus een (enigszins) hogere prijs.

2.28

Een erfpachtrecht is in beginsel overdraagbaar (art. 3:83 lid 1 BW) en de erfpachter kan daarvoor een tegenprestatie bedingen (anders gezegd: hij kan het erfpachtrecht verkopen). Hiervan kan bij de vestiging worden afgeweken, in de zin dat een zodanige overdracht de toestemming van de eigenaar behoeft (art. 3:91 BW). Is dit niet het geval, dan is de positie van de erfpachter wezenlijk gunstiger dan die van de pachter, die zijn recht niet kan overdragen of verkopen. ^[43] Wel is een vordering tot indeplaatsstelling vanuit een kring van naasten van de pachter mogelijk (art. 7:363 BW), maar zekerheid vooraf heeft de pachter niet en indeplaatsstelling van een persoon buiten de bedoelde kring is niet mogelijk.

2.29

Als overdraagbaar beperkt recht op een registergoed kan een erfpachtrecht dienen als hypothecair onderpand ten behoeve van de financiering van het bedrijf van de erfpachter (art. 3:228 en 3:260 BW). Met betrekking tot pacht is iets dergelijks niet mogelijk. Ook in die zin biedt erfpacht voor de gebruiker dus iets extra’s ten opzichte van pacht.

2.3

Ook in het geval van onteigening is de positie van de erfpachter gunstiger dan die van de pachter. De erfpachter heeft recht op vergoeding van de werkelijke waarde van het erfpachtrecht; het persoonlijke recht van de pachter heeft niet een ‘werkelijke waarde’. ^[44] De pachter ontvangt slechts een vergoeding voor de inkomensschade die optreedt doordat als gevolg van de onteigening zijn persoonlijk recht niet langer voortduurt (art. 15.29 Omgevingswet in samenhang met art. 7:377 lid 4-7 BW).

2.31

Mijns inziens is op grond van een en ander de rechtsopvatting waarvan het hof Arnhem-Leeuwarden in zijn tussenarrest van 16 juni 2026 uitgaat onhoudbaar. Een erfpachtrecht is in diverse opzichten een sterker recht dan pacht. Daarbij past een hogere tegenprestatie van de erfpachter dan die van de pachter volgens het Pachtprijzenbesluit 2007. Er bestaat daarom geen grond voor de opvatting dat een hogere tegenprestatie bij agrarische erfpacht (canon en eventuele insteek) als uitgangspunt betekent dat de kwade kans voor de eigenaar van de introductie van een productierecht door partijen bij de vestiging van het erfpachtrecht is verdisconteerd.

2.32

Intussen is de omstandigheid dat bij erfpacht de hoogte van de tegenprestatie vrij is en dus door de markt wordt bepaald, wel een wezenlijk verschil tussen agrarische erfpacht en langlopende pacht (reguliere pacht dan wel geliberaliseerde pacht voor ten minste twaalf jaar); de prijs van langlopende pacht is immers niet vrij maar gemaximeerd (de hoogst toelaatbare pachtprijs, art. 7:327 lid 1 BW, uitgewerkt in het Pachtprijzenbesluit 2007). Zou in de tegenprestatie voor erfpacht de kwade kans voor de eigenaar van de introductie van een nieuw productierecht door partijen verdisconteerd zijn (iets dat in het geval van pacht vanwege de pachtprijsregulering niet mogelijk is), dan komt aan de eigenaar/erfverpachter geen aanspraak ter zake van dat productierecht toe. Dit is
het op zichzelf juiste element in het tussenarrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 16 juni 2026. In de uitwerking van dat element is het hof echter mijns inziens (veel) te ver doorgeschoten, doordat het voor een aanspraak van de erfverpachter de eis stelt van volledige ‘pachtgelijkheid’, in de zin dat de canon en overige bedingen waaronder het erfpachtrecht is gevestigd, niet materieel gunstiger voor de erfverpachter mogen zijn dan bij een reguliere of geliberaliseerde pachtovereenkomst van langer dan 12 jaar. Dat het hof met de formulering ‘niet materieel gunstiger’ inderdaad volledige pachtgelijkheid bedoelt, blijkt uit het (uitvoerige) kopje boven rechtsoverweging 5.13 van het tussenarrest van het hof: ‘De ASR/Qualm-arresten gelden niet voor erfpacht, tenzij de voorwaarden materieel gelijk zijn aan pachtovereenkomsten waarop ASR/‌Qualm ziet’.

2.33

Mijns inziens volgt uit het voorgaande onderzoek naar de overeenkomsten en verschillen tussen agrarische erfpacht en pacht, dat gerechtvaardigd is dat de uitgangspunten van het arrest
ASR/Qualm ^[45] met betrekking tot pacht in beginsel ook in het geval van agrarische erfpacht gelden. Dat geldt mijns inziens niet alleen voor de vraag of de erfverpachter een aanspraak ter zake van de aan de erfpachter toegekende fosfaatrechten heeft, maar ook voor de verdeelsleutel volgens welke de waarde van de fosfaatrechten tussen partijen wordt verrekend. De twee argumenten in onderlinge samenhang voor een aanspraak van de verpachter ter zake van fosfaatrechten gaan in gelijke mate op in het geval van erfpacht (hiervoor ‎2.22-‎2.24). Dat neemt niet weg dat erfpacht en pacht verschillende rechtsfiguren zijn, maar de verschillen tussen erfpacht en pacht rechtvaardigen niet een andere benadering (hiervoor ‎2.25 e.v.). Een zodanige overeenkomstige toepassing van de regels voor pacht op agrarische erfpacht sluit bovendien aan bij de meeste rechtspraak en literatuur met betrekking tot melkquotum (hiervoor ‎2.2 e.v.). Kortom, als algemene regel van aanvullend recht behoort te worden aangenomen dat de erfpachter van een hoeve, van minimaal 15 hectare grond of van een gebouw dat specifiek voor de melkveehouderij is ingericht en voor de uitoefening daarvan noodzakelijk, verplicht is de aan het erfpachtrecht toe te rekenen fosfaatrechten over te dragen aan de erfverpachter, tegen betaling van 50% van de marktwaarde daarvan aan de erfpachter. Bijzondere omstandigheden van het geval kunnen noodzaken tot afwijking van die regel, zoals dit ook in geval van pacht geldt.

2.34

Aan een en ander staat niet in de weg dat art. 6:248 lid 1 BW (de grondslag voor de algemene regel van aanvullend recht van
ASR/Qualm in het geval van pacht ^[46] ) voor obligatoire overeenkomsten is geschreven (art. 6:213 BW), terwijl erfpacht een beperkt recht op een onroerende zaak is. Via de schakelbepaling van art. 6:216 BW is art. 6:248 lid 1 BW immers op de erfpachtverhouding van overeenkomstige toepassing. ^[47]

2.35

De zojuist bedoelde gelijke behandeling van agrarische erfpacht en pacht is niet op zijn plaats indien partijen in de tegenprestatie voor de vestiging van het erfpachtrecht de kwade kans voor de eigenaar van de introductie van een nieuw productierecht zoals fosfaatrechten hebben verdisconteerd. Dat partijen dit hebben gedaan, is niet aan te nemen op de enkele grond dat die tegenprestatie hoger is dan volgens de regels van de hoogst toelaatbare pachtprijs van het dwingende pachtrecht. Want erfpacht is in diverse opzichten gunstiger voor de gebruiker dan pacht en een hogere prijs past daarbij. In plaats van de hoogte van de tegenprestatie lijkt mij voor de vraag wat partijen wel of niet met betrekking tot productierechten hebben verdisconteerd vooral het moment van vestiging van het erfpachtrecht indicatief, als volgt:

a. Bij mijn weten is melkquotum het eerste productierecht. In het geval van een erfpachtrecht dat voorafgaand aan de introductie van het melkquotum in 1984 gevestigd is, ligt mijns inziens niet voor de hand dat de kwade kans van de introductie van een productierecht bij de vestiging van het erfpachtrecht door partijen in de canon en overige voorwaarden verdisconteerd zou kunnen zijn. De argumenten voor overeenkomstige toepassing van de uitgangspunten van het arrest
ASR/Qualm op agrarische erfpacht gelden dus onverkort. Eventueel kan men de grens ook in het referentiejaar 1983 leggen, omdat toen duidelijk was dat in verband met overproductie (de zogenaamde melkplas en boterberg) door de toenmalige Europese Economische Gemeenschap maatregelen werden overwogen, wat dus vervolgens in 1984 gestalte kreeg in de vorm van de zogenaamde superheffing. ^[48]

b. Indien een erfpachtrecht aanvankelijk vóór 1983 of 1984 is gevestigd en daarna aansluitend tussen partijen hervestiging heeft plaatsgevonden, is onvermijdelijk dat zo nodig op maat wordt onderzocht of bij gelegenheid van die hervestiging de mogelijkheid van een introductie van een nieuw productierecht in de canon en overige voorwaarden is verdisconteerd. In dit verband is belangrijk om onder ogen te zien dat conform de (meeste) rechtspraak en literatuur de erfverpachter een aanspraak had ter zake van aan de erfpachter in de voorgaande erfpachttermijn toegekend melkquotum (hiervoor ‎2.3-‎2.10). Een uitdrukkelijk beding met betrekking tot productierechten alsook de overige voorwaarden moet tegen die achtergrond worden bezien. Gangbaar is dat de aanspraak van de erfverpachter op melkquotum werd doorgeschoven naar het einde van het hergevestigde erfpachtrecht. Zijn de financiële voorwaarden van dat hergevestigde erfpachtrecht in lijn met het initiële erfpachtrecht van voor 1983 of 1984, dan is er mijns inziens in het algemeen geen reden om aan te nemen dat partijen de kwade kans hebben verdisconteerd van de introductie van een nieuw productierecht. De fosfaatrechten nemen dan mijns inziens binnen de rechtsverhouding van partijen eenvoudig een vergelijkbare plaats in als eerder het melkquotum. Zoals de erfverpachter eerder een aanspraak had ter zake van het melkquotum onder gelijke voorwaarden als die van de toenmalige pachtrechtspraak, zo heeft hij dat nu ter zake van de fosfaatrechten volgens de uitgangspunten van het arrest
ASR/Qualm.

c. Agrarische erfpacht die (ook initieel) na 1983 of 1984 is gevestigd en bovendien (ruim) voor afschaffing van het melkquotum in 2015, is mijns inziens een wezenlijk ander verhaal. Heeft de erfverpachter tegelijk met de onroerende zaak ook melkquotum ter beschikking gesteld, dan is mijns inziens goed verdedigbaar dat de uitkomst dezelfde moet blijven (de erfverpachter heeft een aanspraak ter zake van fosfaatrechten). Maar dat geval is vermoedelijk zeldzaam. Heeft de erfpachter zelf melkquotum moeten verwerven ten einde de onroerende zaak ten behoeve van zijn melkveebedrijf te exploiteren, dan zullen partijen in de canon en overige voorwaarden van het erfpachtrecht hebben verdisconteerd dat exploitatie van de onroerende zaak ten behoeve van de melkveehouderij zonder productierecht niet mogelijk is. De erfverpachter had dan geen aanspraak ter zake van melkquotum en ik kan niet inzien waarom hij dat wel zou moeten hebben ter zake van fosfaatrechten. Weliswaar is er een betrekkelijk korte periode geweest (van 1 april 2015 tot 1 januari 2018) waarin het melkquotum niet meer bestond en de fosfaatrechten nog niet. Maar dat lag ten tijde van de vestiging nog geheel in de toekomst verscholen en kan dus redelijkerwijs niet door partijen verdisconteerd zijn. Intussen is het heel vaak zo dat in de nu bedoelde gevallen partijen het al dan niet bestaan van een aanspraak van de erfverpachter ter zake van productierechten uitdrukkelijk hebben geregeld. Als ik het goed begrijp, houdt die regeling doorgaans in dat de erfverpachter ter zake van productierechten géén aanspraak heeft. ^[49] Dat sluit aan bij wat ik zojuist verdedigde voor het geval dat partijen de kwestie ongeregeld hebben gelaten.

d. Agrarische erfpacht die voor het eerst na de introductie van het stelsel van fosfaatrechten is gevestigd, is niet een relevant geval. Volgens de uitgangspunten van het arrest van
ASR/Qualm heeft de erfverpachter geen aanspraak ter zake van het productierecht, omdat niet is voldaan aan de voorwaarde dat de langdurige terbeschikkingstelling van bedrijfsmiddelen door de eigenaar de toekenning van het productierecht mogelijk heeft gemaakt; op 2 juli 2015 moet daarom het erfpachtrecht reeds hebben bestaan. ^[50]

e. Als ik het goed zie, resteert na het voorgaande enkel nog het geval van een erfpachtrecht dat in het zicht van of kort na de afschaffing van het melkquotum voor het eerst is gevestigd (maar vóór de introductie van het stelsel van fosfaatrechten). Veelal zullen partijen de kwestie van productierechten in een uitdrukkelijk beding hebben geregeld. Uitleg van dat beding is dan bepalend. Is zodanig beding er niet, dan ontkomen we er niet aan om geheel op maat te beoordelen of en in welke mate de kwade kans voor de verpachter van de introductie van een nieuw productierecht in de hoogte van de canon en overige voorwaarden is verdisconteerd. Ik zeg ‘of en in welke mate’, want mijns inziens bestaat behalve de mogelijkheid dat we de erfverpachter een aanspraak ter zake van fosfaatrechten geheel dienen te ontzeggen, ook de mogelijkheid van een meer genuanceerde oplossing, in de zin dat we de verdeelsleutel aanpassen volgens welke de waarde van de fosfaatrechten tussen partijen wordt verrekend (hiervoor ‎2.4).

2.36

Deze aanvullende conclusie brengt geen verandering in mijn conclusie dat het cassatieberoep van de Staat moet worden verworpen. De in deze aanvullende conclusie besproken kwestie kan mijns inziens alleen onderwerp zijn van een overweging ten overvloede.

3. Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Voetnoten

1. ECLI:NL:PHR:2026:78.

2. Schriftelijke toelichting van de Staat, onder 1.1-1.3 en 4.1.

3. Hof Arnhem-Leeuwarden (pachtkamer) 26 maart 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:2544 en 24 september 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:7664,

4. Hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, 16 juni 2026, ECLI:NL:GHARL:2026:3928.

6. Die rechtspraak begint met Hof Arnhem (pachtkamer) 9 mei 1988,

7. Niet per se (of zelfs doorgaans niet) het volledige aan de erfpachter als agrarische ondernemer toegekende productierecht, omdat deze ondernemer veelal meer agrarisch onroerend goed in gebruik heeft die de productie mogelijk heeft gemaakt waarop de toekenning van het productierecht is gebaseerd. Vergelijk

8. Veelal werd gesproken van een aanspraak tot oplevering van het melkquotum bij het einde van de erfpacht, zonder te onderscheiden tussen het moment van ontstaan van die vordering en haar opeisbaarheid. Mijns inziens moet uit worden gegaan van een aanspraak die met de toekenning van het melkquotum ontstond en bij gelegenheid van het einde van de erfpacht opeisbaar werd. Vergelijk mijn conclusie van 16 januari 2026, ECLI:NL:PHR:2026:78, onder 3.30.

9. Zie

10. Zie Rb. ’s-Gravenhage 22 maart 1995,

11. Rb. ’s-Hertogenbosch 14 maart 2007, ECLI:NL:RBSHE:2007:BA0580.

12. Rb. ’s-Hertogenbosch 14 maart 2007, ECLI:NL:RBSHE:2007:BA0580, onder 2.10.

13. Hof ’s-Hertogenbosch 27 april 2010, ECLI:NL:GHSHE:2010:BM5198.

14. Rb. Almelo 10 januari 2007, ECLI:NL:RBALM:2007:AZ6193, onder 5.2: ‘Daaraan voegt de rechtbank nog toe dat naar haar oordeel, waar het gaat om de rechten op een melkquotum en de eventuele overdracht daarvan, geen onderscheid dient te worden gemaakt tussen pacht en erfpacht. Dat impliceert derhalve dat erfpacht op gelijke voet dient te worden behandeld als pacht, onder meer waar het gaat om de regel dat het quotum de grond volgt, derhalve ook in een geval van erfpacht. De mogelijke aanspraken van de verpachter op een deel van het melkquotum dienen dan ook niet anders te worden beoordeeld dan de mogelijke aanspraken van de erfverpachter.’

15. G. Krale, ‘Erfpacht en de aanspraken op (de waarde van) het melkquotum’,

16. Zie G.M.F. Snijders, ‘Melkquotum en erfpacht’,

17. Rb. Assen 23 juni 1998,

18. HR 29 september 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1826,

19. Vergelijk M. de Koe,

20. Hof Arnhem-Leeuwarden 16 juni 2026, ECLI:NL:GHARL:2026:3928.

21. Hof Arnhem-Leeuwarden 16 juni 2026, ECLI:NL:GHARL:2026:3928, onder 3.1.

22. Hof Arnhem-Leeuwarden 16 juni 2026, ECLI:NL:GHARL:2026:3928, onder 3.8.

23. Hof Arnhem-Leeuwarden 16 juni 2026, ECLI:NL:GHARL:2026:3928, onder 3.9.

24. Hof Arnhem-Leeuwarden 16 juni 2026, ECLI:NL:GHARL:2026:3928, onder 3.10.

25. Hof Arnhem-Leeuwarden 16 juni 2026, ECLI:NL:GHARL:2026:3928, onder 4.

26. Hof Arnhem-Leeuwarden 16 juni 2026, ECLI:NL:GHARL:2026:3928, onder 5.7-5.16.

27. Zie artikel 7:399 BW.

28. Zie de artikelen 7:318 e.v. BW.

29. Zie de artikelen 7:327 e.v. BW.

30. Zie artikel 7:319, lid 1, aanhef en sub b. BW.

31. Vgl. o.m. HR 11 oktober 2019, ECLI:NL:HR:2019:1578 (overweging 3.1.7).

32. Zie artikel 5:85 lid 2 BW.

33. Vgl. de transactie beschreven in Hoge Raad 10 april 1996, ECLI:NL:HR:1996:AA1866 (Fagoed).

34. Het cursieve kopje heeft ook in het origineel een randnummer, anders dan de andere cursieve kopjes in het arrest.

35. De term ‘insteek’ staat voor een bedrag ineens dat bij aanvang van het erfpachtrecht door de erfpachter aan de erfverpachter is betaald. Is dat het geval, dan bestaat de tegenprestatie van de erfpachter voor de vestiging van het erfpachtrecht dus uit de optelsom van de insteek en de canon. De term is niet zeer algemeen en komt bijvoorbeeld niet voor in de bespreking van erfpacht bij

36. Hof Arnhem-Leeuwarden 16 juni 2026, ECLI:NL:GHARL:2026:3928, onder 5.17.

37. Hof Arnhem-Leeuwarden (pachtkamer) 26 maart 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:2544 en 24 september 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:7664,

38. Hof Arnhem-Leeuwarden (pachtkamer) 26 maart 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:2544, onder 2.14.

39. Ik gebruik de term ‘eigenaar’ gemakshalve als neutrale aanduiding voor de verpachter of erfverpachter. In uitzonderingsgevallen zal de verpachter respectievelijk erfverpachter niet zelf eigenaar van de onroerende zaak zijn.

40. Hof Arnhem-Leeuwarden (pachtkamer) 26 maart 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:2544, onder 2.14.

41. Hof Arnhem-Leeuwarden (pachtkamer) 26 maart 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:2544, onder 2.18.

42. Uitvoeriger mijn conclusie van 16 januari 2026, ECLI:NL:PHR:2026:78, onder 3.9.

43. Vergelijk bij dit laatste (niet verkopen) nog de bepaling van art. 7:399c lid 2 BW, volgens welke bij een overeenkomst tussen een afgaande en opgaande pachter in verband met overgang van het bedrijf, niet meer mag worden bedongen dan een redelijke vergoeding.

44. HR 20 april 2018, ECLI:NL:HR:2018:648,

45. Hof Arnhem-Leeuwarden (pachtkamer) 26 maart 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:2544 en 24 september 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:7664,

46. HR 15 december 2023, ECLI:NL:HR:2023:1756,

48. Verordening (EEG), nr. 857/84,

49. M. de Koe,

50. Hof Arnhem-Leeuwarden (pachtkamer) 26 maart 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:2544,