Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 06/1455 WOZ
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in de zaak van:
[eisers],
wonende te Castricum,
eisers,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Castricum,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 31 mei 2005 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak van eisers aan de [straat X] te Castricum (hierna: de woning van eisers) voor het tijdvak
2005-2006 vastgesteld op € 492.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2003 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eisers gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 22 maart 2006 ongegrond verklaard. Tegen deze uitspraak hebben eisers beroep ingesteld bij brief van 8 mei 2006.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 27 september 2007, waar eisers in persoon zijn verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door R. Nihot, die als taxateur werkzaam is bij Tog Nederland.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van de woning van eisers terecht heeft gehandhaafd op € 492.000,00.
2. Verweerder heeft de woning van eisers
adres soort woning inhoud perceel WOZ-waarde peildatum
[straat X] vrijstaande woning 568 m³ 435 m² € 492.000 1 januari 2003
vergeleken met de vier hieronder genoemde referentiewoningen:
adres soort woning inhoud perceel verkoopprijs verkoopdatum
[adres A] vrijstaand 559 m³ 282 m² € 460.000,00 2 juli 2002
[adres B] vrijstaand 665 m³ 459 m² € 564.000,00 2 juli 2002
[adres C] vrijstaand 597 m³ 506 m² € 494.620,00 4 maart 2002
[adres D] vrijstaand 293 m³ 239 m² € 316.058,00 21 maart 2001
Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar kort gezegd gesteld dat hij overeenkomstig de Wet WOZ de woning van eisers heeft gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode, dat hij rekening heeft gehouden met de relevante verschillen tussen de woning van eisers en de referentiewoningen en dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft daarbij toegelicht dat bij de waardering voor de Wet WOZ gebruik wordt gemaakt van de verkoopcijfers van identieke of vergelijkbare onroerende zaken die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Volgens hem zijn de referentiewoningen wel bruikbaar ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning van eisers. Dit betekent dat een vergelijking met de WOZ-waarde die voor het voorliggende tijdvak is vastgesteld niet relevant is. Ook de stijgingspercentages van de NVM kunnen niet worden gehanteerd, nu dit veelal gemiddelde stijgingspercentages zijn over grote groepen niet vergelijkbare woningen in verschillende gebieden, zodat ze kunnen afwijken van de marktgegevens van identieke of vergelijkbare woningen in de directe omgeving. In het verweerschrift heeft verweerder voorts gesteld dat de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ voorschrijft dat de waardebepaling geschiedt door middel van vergelijking met referentiewoningen. In het verweerschrift heeft verweerder tevens toegelicht dat de woning van eisers is gewaardeerd naar de waardepeildatum van 1 januari 2003 en naar de toestand van de woning op 1 januari 2005.
3. Eisers hebben gesteld dat de waarde van hun woning te hoog is vastgesteld. Eisers hebben aangevoerd dat hun woning op 1 januari 2003 nog in aanbouw was en pas in mei 2003 is opgeleverd. Zij stellen zich op het standpunt dat de woning in nog niet half afgebouwde staat niet de volledige waarde in het economische verkeer kan hebben gehad. Eisers hebben gesteld dat zij hun woning voor in totaal € 405.513,00 hebben gekocht. Volgens eisers kan de waarde van hun woning niet hoger zijn dan hetgeen zij er zelf voor hebben betaald. Een waarde van € 402.000,00 lijkt hun redelijk. Eisers hebben er eveneens op gewezen dat in het kader van de waardebepaling per 1 januari 1999 – naar aanleiding van een beroepsprocedure bij het Gerechtshof te Amsterdam – is uitgegaan van het verkoopcijfer van hun woning en dat rekening houdend met de prijsontwikkeling in die periode de waarde van hun woning is vastgesteld op € 300.000,00. Ten aanzien van de NVM-gegevens hebben eisers erop gewezen dat het percentage van 35% ziet op vrijstaande woningen in hun regio. Eisers zijn voorts van mening dat verkoopwaarden van panden die direct na oplevering door de oorspronkelijke opdrachtgevers worden doorverkocht niet waardebepalend kunnen zijn voor hun woning. Ook hebben eisers er in dit verband op gewezen dat twee woningen al tijdens de zitting bij het hof aan de orde zijn geweest en dat die door de rechter ter zitting van tafel zijn geveegd, zodat zij het opnieuw opvoeren van dezelfde referentiewoningen onjuist achten. Eisers voeren tevens aan dat hun onduidelijk is hoe de gemeente rekening heeft gehouden met de waardeontwikkeling tussen de verkoopdata van de referentiewoningen en de peildatum. Eisers hebben zich ter zitting op het standpunt gesteld dat niet artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ van toepassing is, maar dat verweerder toepassing had moeten geven aan artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ. Dit zou met zich brengen dat de WOZ-waarde dient te worden bepaald op de waarde van de grond en de bouwkosten van de opstal.
4. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
Ingevolge artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ wordt in afwijking van het tweede lid de waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw bepaald op de vervangingswaarde. Onder een gebouwd eigendom in aanbouw wordt verstaan een onroerende zaak of gedeelte daarvan waarvoor een bouwvergunning in de zin van de Woningwet is afgegeven en dat door bouw nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig zijn beoogde bestemming.
Ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ, zoals dit luidde ten tijde hier van belang, wordt, indien de onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming, de waarde bepaald naar de staat waarin de onroerende zaak zich bevindt bij het begin van dat tijdvak.
5. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de
WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een taxatierapport overgelegd van Tog Nederland. De stelling van eisers dat een taxateur van Tog Nederland, nu deze organisatie is gevestigd in Woerden, niet in staat kan worden geacht om taxaties in Castricum te verrichten, onderschrijft de rechtbank niet. Zij wijst er in dit verband op dat de taxateur ter zitting heeft aangegeven wel degelijk woonachtig en werkzaam te zijn in de regio waar eisers wonen, zodat aangenomen kan worden dat hij bekend is met de plaatselijke omstandigheden. Ten aanzien van de stelling dat Tog Nederland niet onafhankelijk is aangezien zij als gemachtigde namens de gemeente optreedt in de beroepsprocedure, merkt de rechtbank op dat het taxatierapport ook niet als zodanig is gepresenteerd. Het is een in opdracht van verweerder opgesteld taxatierapport en dient ter onderbouwing van verweerders stelling dat de WOZ-waarde van de woning van eisers niet te hoog is vastgesteld.
6. Ten aanzien van de stelling van eisers dat niet artikel 19, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ van toepassing is, maar dat verweerder toepassing had moeten geven aan artikel 17, vierde lid van de Wet WOZ, overweegt de rechtbank als volgt. Ter zitting hebben eisers verklaard dat hun woning op 8 mei 2003 gereed was en dat zij hun woning vóór 1 januari 2005 in gebruik hebben genomen. Dit betekent dat de woning van eisers aan het begin van het tijdvak waarvoor de WOZ-waarde is bepaald (2005-2006) afgebouwd was. Het bepaalde in artikel 19, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ brengt naar het oordeel van de rechtbank met zich dat de waarde van de woning van eisers moet worden bepaald naar de staat van de woning per 1 januari 2005 (de rechtbank wijst in dit verband op de uitspraak van het Hof Den Haag van 16 oktober 2003, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJ-Nummer AN8088). Voor toepassing van artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ is naar haar oordeel alleen plaats indien de onroerende zaak aan het begin van het tijdvak nog in aanbouw was. Dit is echter niet het geval.
7. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de aanschafprijs die eisers voor hun woning hebben betaald niet kan dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van hun woning. Bij de waardering van een nieuwbouwwoning, in een geval waarin deze kort vóór of kort na de waardepeildatum is gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer van die woning overeenkomt met de prijs die ervoor is betaald. Ter zitting is gebleken dat de loting voor het perceel heeft plaatsgevonden in november 2001 en dat in januari 2002 de grond is gepasseerd en ook de stichtingskosten waren vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank kan dan ook niet worden gezegd dat eisers hun woning kort vóór de waardepeildatum hebben gekocht. Dit betekent dat de waardebepaling diende te geschieden aan de hand van de hiervoor genoemde vergelijkingsmethode. Zoals de rechtbank heeft overwogen onder 6 is verweerder daarbij terecht uitgegaan van de toestand van de woning van eisers op 1 januari 2005 en dus heeft verweerder de woning van eisers kunnen vergelijken met reeds bestaande woningen. Gelet op het feit dat de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ voorschrijft dat de waardebepaling van de woning van eisers dient te geschieden aan de hand van de vergelijkingsmethode kan bij de waardebepaling van de woning geen gebruik worden gemaakt van NVM-gegevens.
8. Ten aanzien van de stelling van eisers dat twee van de referentiewoningen in de procedure bij het Gerechtshof te Amsterdam ter zitting ‘van de tafel zijn geveegd’ wijst de rechtbank erop dat uit het proces-verbaal van het Gerechtshof slechts valt op te maken dat partijen ter zitting eenparig tot de slotsom zijn gekomen dat de waarde van de woning dient te worden vastgesteld op € 300.000,00. Hieruit valt niet op te maken dat het Gerechtshof te Amsterdam de referentiewoningen niet geschikt heeft geacht. Bovendien is niet uitgesloten dat als het Gerechtshof tot een dergelijk oordeel is gekomen dit verband houdt met het feit dat de woning van eisers in het vorige waardetijdvak nog niet was afgebouwd. Bij de onderhavige waardebepaling dient daarvan wel te worden uitgegaan. De rechtbank is dan ook van oordeel dat zij zelf kan beoordelen of de door verweerder gehanteerde referentiewoningen vergelijkbaar zijn met de woning van eisers.
9. De rechtbank is van oordeel dat de woning aan [adres D] niet goed vergelijkbaar is met de woning van eisers. Zij wijst er daarbij op dat de inhoud van deze woning beduidend kleiner is dan de woning van eisers. Ook het perceel is aanzienlijk kleiner. Bovendien is deze woning op 21 maart 2001 verkocht, zodat de gerealiseerde verkoopprijs betrekking heeft op een verkoop die is gelegen ruim voor de waardepeildatum van 1 januari 2003. Ook de woning aan [adres A] acht de rechtbank niet bruikbaar als referentiewoning nu haar ambtshalve bekend is dat deze woning – ook ten tijde van de verkoop – bouwgebreken vertoonde. De rechtbank zal deze woningen dan ook verder buiten beschouwing laten. Verder is de rechtbank van oordeel dat de woningen aan [adres B] en de [adres C] voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eisers. Het zijn eveneens vrijstaande woningen, met een vergelijkbare ligging als de woning van eisers. Bovendien dateren de woningen uit ongeveer dezelfde bouwperiode (1992-2003). De verkoopprijzen van deze woningen kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning van eisers.
10. Voor het antwoord op de vraag of de WOZ-waarde van de woning van eisers niet te hoog is vastgesteld, moet worden onderzocht of met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van eisers en met de door eisers naar voren gebrachte waardeverminderende factoren, voor zover die aannemelijk zijn gemaakt, bij de waardevaststelling voldoende rekening is gehouden.
In de bij het taxatierapport behorende matrix zijn deze verschillen naar het oordeel van de rechtbank duidelijk benoemd. Hiermee is duidelijk gemaakt hoe de vastgestelde waarde van de woning van eisers zich verhoudt tot de verkoopprijzen van de referentiewoningen. De woning aan de [adres C] heeft een iets grotere inhoud en ook een groter perceel dan de woning van eisers. Deze woning heeft een inpandige garage, die is meegerekend bij de vaststelling van de inhoud van de woning. Dit geldt niet voor de garage behorende bij de woning van eisers, aangezien dit een uitpandige garage betreft. De woning is op 4 maart 2002 verkocht voor een bedrag ongeveer gelijk aan de WOZ-waarde van de woning van eisers. Rekening houdend met de genoemde verschillen en de waardeontwikkeling tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum, acht de rechtbank de voor de woning van de woning van eisers vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog. Ook de verkoopprijs voor de woning aan [adres B] onderbouwt de voor de woning van eisers vastgestelde WOZ-waarde. De rechtbank wijst er in dit verband op dat de inhoud van deze woning beduidend groter is en het perceel iets groter is dan van de woning van eisers. Ook deze woning heeft een inpandige garage. Daarnaast is er een dakkapel aangebouwd. Ten opzichte van de woning van eisers leveren deze verschillen een meerwaarde op ter hoogte van circa € 80.000,00. De verkoopprijs voor deze woning is echter ook € 72.000,00 hoger dan de WOZ-waarde van de woning van eisers. Bovendien dient nog rekening te worden gehouden met de waardeontwikkeling tussen de verkoopdatum van deze woning, 2 juli 2002, en de waardepeildatum. De rechtbank wijst er daarbij nog op dat artikel 26a van de Wet WOZ een taxatiemarge geeft die in dit geval € 19.680,00 is. Met andere woorden, ook als de waarde van de woning van eisers € 472.320,00 zou zijn, moet de door verweerder vastgestelde waarde van € 492.000,00 ingevolge de wet nog geacht worden juist te zijn.
11. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de WOZ-waarde van de woning van eisers niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
12. Voor een proceskostenveroordeling is bij deze beslissing geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 30 oktober 2007 door mr.drs. W.P. van der Haak, rechter, in tegenwoordigheid van mr. A.C. Damsteegt, griffier.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Afschriften verzonden: