Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 06/835 WOZ
Uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaak van:
[eisers],
wonende te Alkmaar,
eisers,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Langedijk,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 28 februari 2005 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak van eisers aan de [adres] te Noord-Scharwoude (hierna: het pand van eisers) voor het tijdvak 2005-2006 vastgesteld op € 88.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2003 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eisers gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 25 januari 2006 ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak hebben eisers beroep ingesteld bij brief van 6 maart 2006.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 30 augustus 2007, waar eerstgenoemde eiser in persoon is verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door B.E. Baans, medewerker gemeentelijke belastingen bij verweerders gemeente, en R. Elings, taxateur.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van het pand van eisers terecht heeft gehandhaafd op € 88.000,00.
2. Blijkens de uitspraak op bezwaar en het verweerschrift heeft verweerder het pand van eisers getaxeerd volgens de huurwaardekapitalisatiemethode.
tabel taxatiegegevens
Verweerder heeft ter onderbouwing van de gebruikte huurwaarde per vierkante meter en kapitalisatiefactor verwezen naar:
tabel vergeleken taxatiegegevens
Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar gesteld dat een vergelijking tussen de nieuwe waarde en de waarde op de vorige peildatum niet relevant is en dat slechts de nieuwe vastgestelde waarde in geschil is. Verweerder heeft gesteld dat de nieuwe WOZ-waarde tot stand is gekomen op basis van de huur- en verkoopcijfers die rond de waardepeildatum van
1 januari 2003 zijn gerealiseerd. Verder heeft verweerder gesteld dat bij de waardebepaling met de invloed van de door eisers genoemde staat van onderhoud in voldoende mate rekening is gehouden. Voorts heeft verweerder toegelicht dat een kapitalisatiefactor wordt afgeleid uit verkoop- en huurtransacties van vergelijkbare objecten in de omgeving en dat de kapitalisatiefactor wordt opgebouwd uit het netto aanvangsrendement, het leegstandsrisico, de onderhoudslasten en de vaste lasten. Verweerder heeft gesteld dat de taxateur bij hertaxatie heeft geconstateerd dat de bij de waardevaststelling gebruikte kapitalisatiefactor op een juiste wijze is vastgesteld en dat de vastgestelde WOZ-waarde marktconform is. Dit maakt volgens verweerder dat de stelling van eisers dat de WOZ-waarde niet hoger kan zijn dan € 70.000,00 niet juist is.
3. Eisers hebben gesteld dat hantering van een normatieve huur van € 100,00 per m² en een kapitalisatiefactor van 9,8 niet reëel is. Volgens eisers genereren ter plaatse vergelijkbare bedrijfsruimtes geen hogere huur dan € 80,00 per m² en ligt een kapitalisatiefactor van 9 meer in de rede. Met betrekking tot de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor hebben eisers aangevoerd dat de herbouwwaarde (een deel van het dak dient aan het pand te worden toegerekend) en het gewenste rendement (7,2 in plaats van 8) te laag zijn gesteld en dat de verzekeringspremie meer dan een promille bedraagt. Verder hebben eisers gesteld dat de kosten van instandhouding tenminste op 8% dienen te worden gesteld, dat het leegstandsrisico 50% te laag is ingeschat en dat een juiste weging 10% van de jaarhuur bedraagt. Ook hebben eisers aangevoerd dat verweerder heeft nagelaten om de transactiecijfers op grond waarvan de normatieve huurprijs is bepaald te overleggen. Volgens eisers is dit een motiveringsgebrek. Eisers zijn van mening dat de WOZ-waarde niet hoger kan zijn dan € 70.000,00.
4. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde bepaald voor:
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
5. De rechtbank is van oordeel dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd en overweegt daartoe als volgt. Eisers hebben in het bezwaarschrift gemotiveerd gesteld waarom de WOZ-waarde van het pand niet hoger kan zijn dan
€ 70.000,00. Het is dan aan verweerder om te onderbouwen waarom deze stelling van eisers niet kan worden gevolgd. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder daarin in de uitspraak op bezwaar niet geslaagd. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder op geen enkele manier inzichtelijk gemaakt hoe hij tot het standpunt is gekomen dat de door hem voorgestane WOZ-waarde van het pand van eisers juist is vastgesteld. De opmerkingen in de uitspraak op bezwaar dat de taxateur het pand heeft opgenomen, dat deze na hertaxatie heeft geconstateerd dat de gebruikte kapitalisatiefactor op een juiste wijze is vastgesteld en dat uit transactiecijfers is gebleken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, zonder overigens die transactiecijfers te noemen, acht de rechtbank niet toereikend. Ook het taxatieverslag, dat slechts gegevens over het pand van eisers bevat, biedt naar het oordeel van de rechtbank geen inzicht in de vaststelling van de WOZ-waarde van het pand van eisers. Eisers hebben pas bij de ontvangst van het verweerschrift kennis kunnen nemen van het taxatierapport en de daarin genoemde transactiegegevens. Verweerder heeft eisers dus niet eerder dan in de beroepsfase de benodigde informatie geboden om te kunnen vaststellen hoe de WOZ-waarde van hun pand is vastgesteld. Gelet hierop komt de uitspraak op bezwaar voor vernietiging in aanmerking wegens strijd met het motiveringsbeginsel, zoals neergelegd in artikel 7:12 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het beroep is dan ook gegrond.
6. De rechtbank zal vervolgens – om te komen tot een definitieve oplossing van het geschil tussen partijen – nagaan of er mogelijkheden zijn om met toepassing van artikel 8:72 van Pro de Awb de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand te laten of zelf in de zaak te voorzien.
7. De rechtbank overweegt dat de gebruikte waardebepalingsmethode, de huurwaardekapitalisatiemethode, in dit geval juist is.
8. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat hij de winkelruimte op de begane grond bij zowel het pand van eisers als bij de referentiepanden als een geheel heeft beschouwd en geen afzonderlijke waarde heeft toegekend aan bijvoorbeeld magazijn, sanitair of keukenvoorzieningen. De rechtbank heeft geen aanleiding om niet van de juistheid van deze verklaring uit te gaan. In zoverre heeft verweerder dus geen verschillende benaderingen toegepast in de waardering van de panden. De omstandigheid dat bij een aantal referentiepanden het magazijn wel apart is benoemd en is gewaardeerd, maakt dit niet anders. Volgens verweerder is dit gelegen in het feit dat het apart benoemde magazijn niet in de winkelruimte maar in de kelder is gelegen en/of de gebruikelijke omvang van een magazijn bij een winkel overschrijdt. De rechtbank kan verweerder hierin volgen.
9. Vaststaat dat verweerder de huurwaarde van het pand van eisers heeft afgeleid uit de huurwaarden van de referentiepanden aan de [[adres] en de [adres]. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze referentiepanden goed vergelijkbaar met het pand van eisers. Het zijn allemaal winkelpanden van vergelijkbare grootte. De verhuurprijzen daarvan kon verweerder dus gebruiken bij het bepalen van de WOZ-waarde van het pand van eisers.
10. Voorts staat vast dat verweerder de kapitalisatiefactor die is gebruikt bij het pand van eisers heeft afgeleid van de verkoopcijfers van de referentiepanden aan de [[adres] en de [[adres]. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze referentiepanden voldoende vergelijkbaar met het pand van eisers. Het zijn allemaal winkelpanden met een vergelijkbare staat van onderhoud en ligging. De verkoopprijzen daarvan kon verweerder dus gebruiken bij het bepalen van de WOZ-waarde van het pand van eisers. De omstandigheid dat de referentiepanden zijn verkocht met de boven de winkel gelegen woning doet aan het bovenstaande niet af. Verweerder heeft verklaard dat er geen verkoopcijfers voorhanden zijn van winkelpanden die zonder bovenwoning zijn verkocht. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de juistheid van deze verklaring te twijfelen. Om een vergelijking te kunnen maken met het pand van eisers heeft verweerder gesteld een bedrag te hebben toegekend aan de bovenwoningen en dit bedrag buiten beschouwing te hebben gelaten bij het bepalen van de kapitalisatiefactor. De rechtbank vindt dat voor dit geval een juiste handelwijze. Verder vindt de rechtbank de hoogte van de door verweerder voor de bovenwoningen gehanteerde bedragen, gelet op de staat van onderhoud waarin de bovenwoningen zich ten tijde van de verkoop bevonden (de bovenwoning aan de [[adres] is casco verkocht en de bovenwoning aan de [[adres] is met achterstallig onderhoud verkocht en had geen eigen opgang), niet onredelijk. Dat aan de bovenwoning aan de [[adres] een hoger bedrag is toegekend dan aan de bovenwoning van de [[adres], komt voort uit de omstandigheid dat de bovenwoning aan de [[adres] 126 m³ groter is.
11.Voorts heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank in de beroepsfase voldoende inzichtelijk gemaakt hoe uit de gegevens van de referentiepanden en de opbrengst uit verhuur en verkoop daarvan, de WOZ-waarde van het pand van eisers, berekend volgens de huurwaardekapitalisatiemethode, is afgeleid. Uit het verweerschrift, het taxatierapport en het verhandelde ter zitting is de rechtbank gebleken dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de referentiepanden en het pand van eisers. Weliswaar is het pand aan de [adres] nieuwer en beter gelegen dan het pand van eisers, maar daarmee is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden door het hanteren van een lagere huurwaarde en een lagere kapitalisatiefactor voor het pand van eisers. Naar het oordeel van de rechtbank hebben eisers niet aannemelijk gemaakt dat een verdere verlaging van de huurwaarde of de kapitalisatiefactor gerechtvaardigd is. Gelet op de gerealiseerde huurprijzen van de andere referentiepanden kan in dit geval niet worden gezegd dat de horecavergunning van de gebruiker van het pand aan de [[adres] een meerwaarde vertegenwoordigt, zodat hierin ook geen reden is gelegen om de huurwaarde en kapitalisatiefactor van het pand van eisers te verlagen. Ook uit de overige verhuur- en verkoopcijfers maakt de rechtbank op dat de WOZ-waarde van het pand van eisers niet te hoog is vastgesteld. In dit verband wijst de rechtbank nog op de van de verkoopprijs afgeleide huurprijs van het winkelgedeelte van het pand aan de [[adres]. Dit pand is 35 m² kleiner dan het pand van eisers terwijl de huurwaarde gelijk is aan die van het pand van eisers.
12. De stelling van eisers dat de kapitalisatiefactor niet juist is bepaald omdat de herbouwwaarde en de verzekeringspremie te laag zijn gesteld, de kosten van de instandhouding tenminste op 8% dienen te worden gesteld en het leegstandsrisico 50% te laag is ingeschat, kan naar het oordeel van de rechtbank buiten beschouwing blijven. Naar het oordeel van de rechtbank dient de kapitalisatiefactor bij voorkeur te worden afgeleid uit verhuur- en verkoopcijfers afkomstig uit de markt, zoals in dit geval ook is gebeurd. Nu de rechtbank heeft overwogen dat zij geen aanleiding ziet om uit te gaan van een andere kapitalisatiefactor dan verweerder, is het ook niet nodig om in te gaan op de berekening van de kapitalisatiefactor op basis van gegeven van de Vastgoed Exploitatiewijzer, die verweerder ter nadere onderbouwing heeft overgelegd.
13. Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder in de beroepsfase afdoende heeft bewezen dat de voor het pand van eisers voorgestane WOZ-waarde niet te hoog is. De rechtbank ziet dan ook aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb te bepalen dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven, zodat verweerder geen nieuwe uitspraak op het bezwaarschrift van eisers hoeft te doen en de vastgestelde WOZ-waarde blijft gelden.
14. Eisers hebben verzocht om verweerder te vergoeden in de proceskosten bestaande uit verletkosten van vier uren tegen het maximale tarief van € 53,09 per uur.
15. Ten aanzien van de door eisers gestelde verletkosten wijst de rechtbank er op dat tot de verletkosten, die voor vergoeding in aanmerking komen, behoren kosten van tijdverzuim als gevolg van het bijwonen van een zitting en de heen- en terugreis. Het gaat dus niet om tijdverzuim door voorbereidende handelingen, zoals het opstellen of lezen van stukken. De door eisers gestelde verletkosten van vier uren per zaak – er zijn drie zaken van eisers ter zitting gevoegd behandeld – kan de rechtbank dan ook niet plaatsen. De rechtbank stelt het tijdverzuim als gevolg van het bijwonen van de zitting en de heen- en terugreis vast op drie uur voor drie zaken. Voor deze zaak kent de rechtbank daarom een tijdverzuim van 1/3 maal drie uur is één uur toe, waarbij het maximale tarief van € 53,09 per uur wordt gehanteerd vanwege het feit dat de ter zitting verschenen eiser advocaat is. Dit betekent dat € 53,09 aan verletkosten wordt toegekend.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven;
- bepaalt dat de gemeente Langedijk aan eisers het griffierecht van € 37,00 vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de aan de zijde van eisers redelijkerwijs gemaakte proces-kosten van € 53,09;
- wijst de gemeente Langedijk aan als de rechtspersoon die de proceskosten moet vergoeden;
- bepaalt dat de betaling van € 53,09 dient te worden gedaan aan eisers.
Deze uitspraak is gedaan op 11 oktober 2007 door mr. drs. W.P. van der Haak, voorzitter, en mr. T. Luigjes en mr. M. Kraefft, leden, in tegenwoordigheid van mr. S.C. Jacobs, griffier.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.