Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 06/2455 WOZ
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in de zaak van:
[naam],
wonende te [plaats],
eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Texel,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 15 juli 2005 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (hierna: eisers woning) voor het tijdvak 2005-2006 vastgesteld op € 299.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2003 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 18 juli 2006 gegrond verklaard en daarbij heeft hij de WOZ-waarde van eisers woning vastgesteld op € 244.000,00.
Tegen deze uitspraak heeft eiser beroep ingesteld bij brief van 21 augustus 2006.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 31 oktober 2007, waar eiser is vertegenwoordigd door zijn zoon, [ ], en verweerder in persoon is verschenen, bijgestaan door drs. H.H.L. van Emmerik.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van eisers woning terecht heeft vastgesteld op € 244.000,00.
2. Verweerder heeft eisers woning
tabel 1
vergeleken met de drie hieronder genoemde referentiewoningen:
tabel 2
In het bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport heeft verweerder eisers woning aanvullend vergeleken met de volgende referentiewoningen:
tabel 3
Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar gesteld dat hij rekening heeft gehouden met de relevante verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen. Er is echter geconstateerd dat de gegevens van eisers woning niet geheel juist waren verwerkt. Gelet hierop meent verweerder dat de WOZ-waarde van eisers woning moet worden verlaagd en vastgesteld op € 244.000,00. De referentiewoningen in het taxatieverslag onderbouwen volgens verweerder voldoende de WOZ-waarde van eisers woning. Verweerder meent dat het door eiser overgelegde taxatierapport van de Rijksbelastingdienst en een lokale taxateur niet de waarde weergeeft als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de WOZ. Voorts heeft verweerder erop gewezen dat eiser in beroep geen met zijn woning vergelijkbare woningen heeft aangedragen, noch woningen genoemd die aanzienlijk lager zouden zijn gewaardeerd dan zijn woning. Ten aanzien van de door eiser in bezwaar genoemde woning [adres1] heeft verweerder gesteld dat deze woning incidenteel onjuist is gewaardeerd.
3. Eiser heeft gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens hem is de waarde € 175.000,00. Eiser heeft een taxatierapport overgelegd van een taxateur der rijksbelastingen en makelaar J.J.F. Duin van 9 juni 2004. Volgens eiser zijn de referentiewoningen niet vergelijkbaar. Verweerder weigert andere, wel vergelijkbare woningen, ter onderbouwing van de WOZ-waarde van zijn woning te gebruiken. Daarnaast heeft eiser erop gewezen dat een met zijn woning vergelijkbaar object aanzienlijk lager is getaxeerd.
4. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
5. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De rechtbank stelt vast dat het perceel waarop eisers woning staat kadastraal is afgesplitst van het perceel waarop het voormalige agrarisch bedrijf van eiser ligt. Eiser heeft het agrarische bedrijf overgedragen aan zijn zoon. In verweerders taxatierapport is hierover het volgende opgemerkt: “De huidige kavel is zowel naar vorm als grootte voor het onderhavige object niet optimaal. Door de eigenaren van de percelen [A] en [B], zijnde belanghebbende en diens zoon is dit evenwel expliciet, om kennelijk hen motiverende redenen, middels een kadastrale splitsing bepaald. De meest optimale prijs voor de woning bij verkoop zou worden gehaald bij een aanpassing van zowel de vorm als de grootte van de kavel”. Naar het oordeel van de rechtbank is echter voldoende komen vast te staan dat eisers woning ondanks de kadastrale afsplitsing naar bestemming - en dus ook naar toegestaan gebruik - de bij het agrarische bedrijf behorende bedrijfswoning is. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat eisers zoon de enige reële potentiële koper van eisers woning is en dat eisers woning slecht los van het bedrijf te verkopen is.
7. Verweerder heeft dit niet onderkend en heeft ter onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning verkoopprijzen gebruikt van woningen die geen bedrijfswoningen zijn. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat er geen verkoopprijzen zijn van bedrijfwoningen die los van het bedrijf zijn verkocht. Met het feit dat eisers woning een bedrijfwoning betreft, is volgens verweerder rekening gehouden door een waardeverlaging van 15%. Verweerder heeft echter in het geheel niet onderbouwd hoe hij tot dit percentage is gekomen. De rechtbank concludeert daarom dat verweerder niet heeft bewezen dat hij de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond. De rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen wegens strijd met de artikelen 3:2 en 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
8. Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde de taxatie van de taxateur der rijksbelastingen en makelaar Duin overgelegd, waarbij de waarde van het gehele agrarische bedrijf inclusief eisers woning op 9 juni 2004 is vastgesteld op € 1.282.004,00. Verweerder heeft ter zitting aangegeven dat hij zich in deze totaalwaarde kan vinden. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de waarde van € 175.000,00, die in de specificatie bij deze taxatie is toegekend aan eisers woning als onderdeel van het bedrijf. In de gegeven omstandigheden ziet de rechtbank geen redenen om aan te nemen dat de WOZ-waarde van eisers woning hoger zou zijn dan dat bedrag. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser aldus voldoende aannemelijk gemaakt dat een waarde van € 175.000,00 voor zijn woning reëel is.
9. Om tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen te komen zal de rechtbank met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf de WOZ-waarde van eisers woning voor het tijdvak 2005-2006 vaststellen op een bedrag van € 175.000,00 en bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar. Verweerder hoeft dus geen nieuwe uitspraak op bezwaar te doen.
10. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gebleken dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt verweerders uitspraak op bezwaar van 18 juli 2006;
- stelt de WOZ-waarde van eisers woning voor het tijdvak 2005-2006 vast op € 175.000,00;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de gemeente Texel aan eiser het griffierecht van € 38,00 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 12 december 2007 door mr. M. Kraefft, rechter, in tegenwoordigheid van mr. D.J.H. Best, griffier.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.