Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 05/2765 WOZ
Uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaak van:
[bedrijf],
gevestigd te [plaatsnaam],
eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Alkmaar,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 25 februari 2005 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken van eiseres aan [pand 1], [pand 2] en [pand 3] te [plaatsnaam] (hierna: de panden van eiseres) voor het tijdvak 2005-2006 vastgesteld op € 70.0000,00 per pand waarbij is uitgegaan van 1 januari 2003 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 20 oktober 2005 ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiseres beroep ingesteld bij brief van 31 oktober 2005.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 30 augustus 2007, waar namens eiseres niemand is verschenen. Verweerder is, ambtshalve opgeroepen, vertegenwoordigd door R.J. Ligthart, werkzaam bij de gemeente Alkmaar.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van de panden van eiseres terecht heeft gehandhaafd op € 70.000,00 per pand.
2. Blijkens de uitspraak op bezwaar en het verweerschrift heeft verweerder de panden van eiseres als volgt getaxeerd volgens de huurwaardekapitalisatiemethode.
Tabel 1
Verweerder heeft ter onderbouwing van de gebruikte huurprijs per vierkante meter verwezen naar:
Tabel 2
Verder heeft verweerder verwezen naar de verkoopprijs in juni 2004 van het pand aan de [referentiewoning 8]:
Tabel 3
Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar kort gezegd gesteld dat de door eiseres voorgestane WOZ-waarde van € 51.000,00 per pand betrekking heeft op de waardepeildatum van 1 januari 1999 en geldig was voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. Verweerder heeft gesteld dat de taxateur gebruik heeft gemaakt van marktcijfers van soortgelijke objecten te weten een praktijkruimte aan de [referentiepand 1] en aan de [referentiepand 2]. Deze ruimten worden verhuurd voor € 144,00 per m² respectievelijk € 155,00 per m². Voor de panden van eiseres heeft de taxateur € 125,00 per m² gehanteerd. Volgens verweerder bevestigen meerdere huurcijfers uit andere wijken dat deze huurprijs niet te hoog is. Ook de kapitalisatiefactor van 10,6 is gezien de meerdere huur- en verkooptransacties in Alkmaar Noord niet te hoog bepaald. Tot slot heeft verweerder gesteld dat de panden van eiseres niet rond de waardepeildatum zijn aangekocht of verkocht zodat niet beoordeeld kan worden of de waarde die wordt genoemd in het door eiseres overgelegde taxatierapport juist is.
3. Eiseres heeft gesteld dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Eiseres heeft erop gewezen dat een door haar ingeschakelde makelaar de waarde van de panden op 25 september 2002 heeft getaxeerd op gezamenlijk € 156.000,00. Deze datum komt ongeveer overeen met de door verweerder gehanteerde waardepeildatum, terwijl er een groot verschil is tussen de door verweerder vastgestelde waarde en de waarde die de door eiseres ingeschakelde makelaar hanteert. Voorts heeft eiseres gesteld dat de panden volgens het bestemmingsplan alleen kunnen worden gebruikt als ruimte voor een gezondheidszorgvoorziening. Verder rust op de panden een hoge erfpachtcanon. Deze aspecten maken de panden moeilijk verkoopbaar. Verder heeft eiseres gesteld dat het pand aan de [referentiepand 1] moeilijk verkoopbaar was en alleen is verkocht omdat de huisartsen en de fysiotherapeut van de [pand 1] en [referentiepand 6] toevallig ruimte nodig hadden. Eiseres heeft nog aangevoerd dat een te hoge WOZ-waarde kostenverhogend werkt en dat dit het blijvend realiseren van goede gezondheidszorgvoorzieningen frustreert.
4. In het verweerschrift heeft verweerder nog gesteld dat bij het bepalen van de WOZ-waarde geen rekening wordt gehouden met de erfpachtsituatie maar dat wordt uitgegaan van de overdrachts- en verkrijgingsficties. Het argument van eiseres dat er door de erfpachtcanon sprake is van een waardeverminderend aspect is dus onjuist. Verder heeft verweerder gesteld dat met de bestemming van de panden voldoende rekening is gehouden.
5. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde bepaald voor:
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
6. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de WOZ- waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Uit de gedingstukken en het verhandelde ter zitting blijkt dat verweerder de WOZ-waarde van de panden van eiseres heeft bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Eiseres heeft het gebruik van deze methode niet betwist, zodat er tussen partijen geen geschil bestaat over de methode waarop de WOZ-waarde moet worden bepaald. Overigens komt de rechtbank het gebruik van deze methode in onderhavige zaak juist voor.
8. Verder overweegt de rechtbank dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De huurprijs en kapitalisatiefactor die verweerder heeft gehanteerd ter onderbouwing van de WOZ-waarde voor de vorige waardepeildatum zijn daarom niet relevant.
9. Voorts kan de rechtbank aan het door eiseres overgelegde taxatierapport niet die waarde toekennen die zij daaraan gehecht wenst te zien. De rechtbank vindt dit taxatierapport, waarvan eiseres overigens slechts twee pagina’s heeft overgelegd, te summier – en daardoor te weinig controleerbaar – om daaraan bewijskracht van betekenis toe te kennen. Daarbij staat vast dat dit taxatierapport is opgesteld om de appartementsrechten te waarderen. Dit is ander waardebegrip dan het waardebegrip en de uitgangspunten betreffende de Wet WOZ. Bovendien is niet inzichtelijk gemaakt welke methodiek is gehanteerd om de waarde te bepalen.
10. Vaststaat dat verweerder de huurprijs en de kapitalisatiefactor van de panden van eiseres heeft afgeleid uit de huurprijzen van de vergelijkingsobjecten aan de [referentiepand 1], de [referentiepand 2], de [referentiewoning 4] en de [referentiewoning 5] en de verkoopprijs van het vergelijkingsobject aan de [referentiewoning 8]. Deze vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar met de panden van eiseres. De verhuurprijzen en verkoopprijs daarvan kan verweerder dus gebruiken bij het bepalen van de WOZ-waarde van de panden van eiseres. De huurprijs van het pand aan de [referentiepand 2] voor zover het betreft de huurprijs vanaf 2005 en de huurprijzen van de panden aan de [referentiewoning 4] en de [referentiewoning 5] laat de rechtbank evenwel buiten beschouwing omdat de aanvang van de huurprijs te ver is verwijderd van de waardepeildatum van 1 januari 2003.
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de gegevens van de overgebleven vergelijkingsobjecten en de opbrengst uit verhuur en verkoop daarvan, de door verweerder gehanteerde huurprijs van de panden van eiseres is afgeleid. Uit de stukken, het verweerschrift en het verhandelde ter zitting is de rechtbank gebleken dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de panden van eiseres. De door verweerder gehanteerde huurprijs laat zich naar het oordeel van de rechtbank het best verklaren door de huurprijs van het vergelijkingsobject aan de [referentiepand 1]. Dit pand is 17 m² kleiner dan de afzonderlijke panden van eiseres en de huurprijs is € 19,00 per m² hoger dan de huurprijs die voor de panden van eiseres zijn gehanteerd. Gelet hierop is de door verweerder gehanteerde huurprijs voor de panden van eiseres zeker niet te hoog. Ook uit de huurprijzen van de vergelijkingsobjecten aan de [referentiepand 2] en de [referentiewoning 8] maakt de rechtbank op dat de door verweerder gehanteerde huurprijs voor de panden van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
12. Voor zover eiseres heeft bedoeld te stellen dat de op de panden rustende bestemming “ruimte voor een gezondheidsvoorziening” maakt dat de huurprijs moet worden verlaagd, overweegt de rechtbank als volgt. Vast staat dat het pand aan de [referentiepand 1] dezelfde bestemming heeft, terwijl de huurprijs hoger is. De rechtbank ziet in de bestemming van de panden dan ook geen aanleiding om de huurprijs te verlagen. Daarbij heeft de gemachtigde van verweerder ter zitting verklaard dat er voldoende markt is voor panden als die van eiseres en dat er geen sprake is van leegstand in dat marktsegment. De rechtbank heeft geen aanleiding om aan de juistheid van deze verklaring te twijfelen. Bovendien is de rechtbank van oordeel dat de bestemming van de panden veeleer bij (de hoogte van) de kapitalisatiefactor aan de orde dient te komen.
13. Verder is de rechtbank van oordeel dat de omstandigheid dat op de panden van eiseres zijn belast met erfpacht, gelet het feit dat de Wet WOZ uitgaat van de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom van het object kan worden overgedragen, niet als een waardeverlagend aspect kan worden beschouwd. Ook hierin ziet de rechtbank dan ook geen reden om de huurprijs te verlagen.
14. Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor heeft verweerder in het verweerschrift en ter zitting verklaard dat hij ook aansluiting heeft gezocht bij de verkoopprijs van het vergelijkingsobject aan de [referentiepand 1]. Dit pand is verkocht op 2 juli 2002 voor € 172.500,00 en heeft een erfpachtcanon van € 20.827,00 per jaar. Om van dit pand een vergelijkbaar object te maken heeft verweerder de erfpachtcanon contant gemaakt. De rechtbank acht deze wijze van vergelijken in onderhavige zaak niet onjuist. Verweerder is voor het vergelijkingspand aan de [referentiepand 1] uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 10,3 en voor de panden van eiseres van een kapitalisatiefactor van 10,6. Dit verschil kan de rechtbank niet plaatsen. De panden liggen immers in dezelfde straat en hebben dezelfde bestemming. De stelling van de gemachtigde van verweerder dat de kapitalisatiefactor van het vergelijkingsobject aan de [referentiepand 1] lager moet zijn omdat dit pand voor de splitsing groter was dan de panden van eiseres onderschrijft de rechtbank niet. Het aspect grootte komt namelijk al voldoende tot uitdrukking in het verschil in huurprijs tussen het vergelijkingsobject voor de splitsing en de panden van eiseres. Naar het oordeel van de rechtbank is het dan ook niet juist om dat dit aspect ook tot uitdrukking te brengen in de kapitalisatiefactor.
15. Gelet op het voorgaande gaat de rechtbank voor de panden van eiseres dan ook uit van een kapitalisatiefactor van 10,3. Hiermee is naar het oordeel van de rechtbank ook de door eiseres gestelde invloed van de bestemming van haar panden voldoende verdisconteerd. De WOZ-waarde van de panden van eiseres dient dan ook te worden vastgesteld op
€ 68.237,50 per pand.
16. De rechtbank overweegt dat, omdat de door haar juist geachte waarde niet meer dan 5%, zijnde € 3.500,00 afwijkt van de door verweerder vastgestelde waarde, deze laatste waarde ingevolge artikel 26a van de Wet WOZ geacht wordt juist te zijn.
17. Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de WOZ-waarde van de panden van eiseres niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
18. Voor een proceskostenveroordeling is bij deze beslissing geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 18 december 2007 door mr. T. Luigjes, voorzitter en
mr. drs. W.P. van der Haak en mr. M. Kraefft, leden, in tegenwoordigheid van
mr. S.C. Jacobs, griffier.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.