Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummers: 06/673 WOZ en 06/2177 WOZ
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in de zaak van:
[naam],
wonende te [plaatsnaam],
eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij uitspraak op bezwaar van 17 januari 2006 heeft verweerder beslissingen genomen over eisers bezwaren tegen de vastgestelde waarde in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van zijn woning aan de [adres] te [plaatsnaam] voor de jaren 2003 en 2004, aanslagen onroerendezaakbelasting voor de jaren 2003 en 2004 en de aanslag rioolrecht voor het jaar 2003.
Bij afzonderlijke uitspraak op bezwaar van 17 januari 2006 heeft verweerder eisers bezwaar tegen de beschikking van 28 februari 2005, waarbij de waarde van eisers woning in het kader van de Wet WOZ voor het tijdvak 2005-2006 is vastgesteld op € 501.752,00, ongegrond verklaard.
Tegen beide uitspraken heeft eiser beroep ingesteld bij brief van 16 februari 2006. (De rechtbank heeft dit beroep gesplitst in twee zaken, gericht tegen de hiervoor onderscheiden uitspraken op bezwaar, met de zaaknummers 06/673 WOZ respectievelijk 06/2177 WOZ.)
De rechtbank heeft beide zaken gevoegd ter zitting behandeld op 6 april 2007, waar eiser in persoon is verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door G.R.M. Koopman en P. Bruijn.
Motivering
1. De rechtbank stelt allereerst vast dat de volgende onderwerpen nu nog in geschil zijn tussen eiser en verweerder:
- de WOZ-waarde van eisers woning voor 2003;
- de aanslag rioolrecht voor 2003;
- de WOZ-waarde van eisers woning voor 2004;
- de WOZ-waarde van eisers woning voor het tijdvak 2005-2006.
2. Over het feit dat verweerder over de eerste drie punten niet binnen de voorgeschreven termijnen heeft beslist op eisers bezwaren merkt de rechtbank op dat het om termijnen van orde gaat. Aan de overschrijding van die termijnen zijn geen wettelijke consequenties verbonden. Reden voor gegrondverklaring van het beroep geven de termijnoverschrijdingen dan ook niet.
De WOZ-waarde van eisers woning voor 2003
3. De rechtbank overweegt dat ingevolge de Wet WOZ zoals die destijds luidde de WOZ-waarde van een woning in beginsel eenmaal per vier jaar werd vastgesteld, met een voor bezwaar vatbare beschikking, voor dat hele tijdvak van vier jaar. Er kon dus in beginsel ook maar eenmaal in de vier jaar bezwaar worden gemaakt tegen de vastgestelde WOZ-waarde, namelijk door bezwaar te maken tegen die beschikking. Wel kon een nieuwe eigenaar een op zijn naam gestelde en voor bezwaar vatbare WOZ-waardebeschikking aanvragen. Zo kon de nieuwe eigenaar ook nog bezwaar maken tegen een al vastgestelde WOZ-waarde voor het lopende tijdvak.
4. Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen de WOZ-waarde van zijn woning zoals die is vermeld in de aanslag onroerendezaakbelasting voor het belastingjaar 2003, gedateerd 29 februari 2004, aanslagnummer [nummer]. Deze aanslag is niet tegelijkertijd een voor bezwaar vatbare WOZ-waardebeschikking. De WOZ-waarde van eisers woning voor het tijdvak 2001 tot en met 2004 was al eerder vastgesteld. Ter zitting hebben partijen bevestigd dat eiser, die zijn woning in maart 2002 heeft gekocht, niet als nieuwe eigenaar een op zijn naam gestelde WOZ-waardebeschikking heeft aangevraagd.
5. De rechtbank moet daarom concluderen dat eiser met zijn bezwaar tegen de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2003 - ook al was de voor dat jaar geldende WOZ-waarde daarin als grondslag vermeld - de al eerder vastgestelde WOZ-waarde niet aan de orde kon stellen. Verweerder heeft het bezwaar tegen die aanslag dan ook terecht ongegrond verklaard.
De aanslag rioolrecht voor 2003
6. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onder a, van de Verordening rioolrechten 2003 van de gemeente Hoorn wordt onder de naam “rioolrecht” geheven: een recht van degene die bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een eigendom dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijk riolering.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt met betrekking tot het hiervoor bedoelde recht, ingeval het eigendom een onroerende zaak is, als genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht aangemerkt degene die bij het begin van het belastingjaar als zodanig in de kadastrale registratie is vermeld, tenzij blijkt dat hij op dat tijdstip geen genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht is.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Verordening rioolrechten 2003 wordt het recht als bedoeld in artikel 2, onderdeel a, geheven per eigendom.
7. Uit de hiervoor weergegeven bepalingen uit de Verordening rioolrechten 2003 blijkt dat het rioolrecht is verschuldigd voor het genot van aansluiting op de gemeentelijke riolering. Bij zo’n genotsrecht speelt het feitelijk gebruik van de riolering in beginsel geen rol.
Vaststaat dat de aansluiting van eisers woning op de gemeentelijke riolering als zodanig in 2003 nimmer ongedaan is gemaakt. Eiser heeft wel gesteld dat hijzelf, gedurende de verbouwing van zijn woning die deels in 2003 heeft plaatsgevonden, de diverse afvoerpunten in zijn woning heeft afgesloten en feitelijk niet heeft gebruikt. Nog daargelaten dat eiser niet kan aantonen dat hij in 2003 nimmer gebruik heeft gemaakt van zijn aansluiting op de gemeentelijke riolering, overweegt de rechtbank dat deze zelfgekozen onthouding van gebruik van de afvoerpunten in de woning niet kan worden aangemerkt als ‘niet aangesloten zijn’ op de gemeentelijke riolering. De rechtbank concludeert daarom dat verweerder de aan eiser in 2003 opgelegde aanslag rioolrecht terecht heeft gehandhaafd.
De WOZ-waarde van eisers woning voor 2004
8. Vaststaat dat verweerder de WOZ-waarde van eisers woning voor het tijdvak 2001 2004 in 2001 heeft vastgesteld op € 179.696. Omdat eiser zijn woning heeft opgeknapt en verbouwd in 2002 en 2003, heeft verweerder de WOZ-waarde van de woning, naar de staat ervan op 1 januari 2004, voor dat jaar opnieuw vastgesteld op € 333.153.
Eiser is het hiermee oneens en meent dat de WOZ-waarde voor 2004 niet meer dan € 215.000 kan bedragen.
Verweerder heeft gewezen op de omstandigheid dat eisers woning voor 2004 niet meer is gewaardeerd als agrarische bedrijfswoning, op de prijs die eiser in maart 2002 heeft betaald voor zijn woning en op de grote verbouwing die na die aankoop heeft plaatsgevonden in 2002 en 2003.
9. Vaststaat dat eiser zijn woning in maart 2002, in de toenmalige staat, heeft gekocht voor € 462.856. Hij heeft ter zitting verklaard dat te hebben gedaan omdat hij toen meende dat bedrag te moeten betalen om deze woning te verkrijgen. Verweerder heeft ter zitting gesteld dat, rekening houdend met de prijsstijgingen in de periode van 1 januari 1999 tot de aankoopdatum, deze aankoopprijs een waarde op 1 januari 1999 geeft van ongeveer € 398.000. Vaststaat ook dat eiser zijn woning in 2002 en 2003 grondig heeft verbouwd en opgeknapt. En niet in geschil is dat eisers woning op 1 januari 2004 niet langer een agrarische bedrijfswoning is. Beide laatste aspecten brengen naar het oordeel van de rechtbank, ook wanneer wordt ‘teruggerekend’ naar het waardeniveau op 1 januari 1999, onmiskenbaar een waardestijging mee.
10. De rechtbank stelt voorop dat de WOZ-waarde, naar de bedoeling van de wetgever, ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44) is. Gelet op eisers verklaring komt de aankoopprijs die hij in maart 2002 heeft betaald overeen met de waarde als hiervoor bedoeld. Maar omdat deze prijs niet is betaald op de waardepeildatum, moet hij worden ‘teruggerekend’ naar het waardeniveau op 1 januari 1999. En daarbij moet in dit geval nog rekening worden gehouden met de verbouwing en verbetering van eisers woning. Hiervan uitgaande ziet de rechtbank geen enkele reden om aan te nemen dat de door verweerder voor 2004 vastgestelde WOZ-waarde van € 333.153 te hoog zou zijn.
De WOZ-waarde van eisers woning voor het tijdvak 2005-2006
11. Verweerder heeft de WOZ-waarde voor het tijdvak 2005-2006 vastgesteld op € 501.752. Deze waarde is, overeenkomstig de Wet WOZ, bepaald naar de waarde op 1 januari 2003.
12. Verweerder heeft eisers woning
tabel 1
vergeleken met de twee hieronder genoemde referentiewoningen:
tabel 2
De vergelijking met de referentiewoning [referentiewoning 1] heeft verweerder niet gehandhaafd omdat dat geen stolpboerderij is zoals eisers woning en de andere twee referentiewoningen. Ter zitting heeft verweerder nog gewezen op de prijs die eiser voor zijn woning heeft betaald in maart 2002 en op de omstandigheid dat de woning na die aankoop alleen is verbeterd.
13. Eiser heeft, kort gezegd, gewezen op de enorme stijging in waarde sinds de vorige waardevaststelling, op de omstandigheid dat hij zijn woning in een impuls heeft gekocht en er teveel voor heeft betaald en op de vele gebreken van zijn woning.
14. De rechtbank overweegt allereerst dat, nu het hier gaat om een bepaling van de waarde op 1 januari 2003, de waardestijging ten opzichte van eerder vastgestelde WOZ-waarden niet relevant is. Ook uit de Wet WOZ volgt niet dat eerdere WOZ-waarden van belang zijn bij latere waardebepalingen. Een WOZ-waardestijging kan op zichzelf dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten.
15. De rechtbank stelt voorop dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij meer dan de marktwaarde heeft betaald voor zijn woning. Integendeel, met verwijzing naar de overwegingen hiervoor onder 9 en 10 stelt de rechtbank vast dat eiser eenvoudigweg de ‘meestbiedende koper’ is geweest die een prijs heeft betaald die overeenkomt met het waardebegrip van de Wet WOZ.
Volgens vaste rechtspraak moet, in het geval waarin de woning kort voor of na de peildatum is gekocht, in de regel ervan worden uitgegaan dat de WOZ-waarde daarvan overeenkomt met de betaalde prijs (de rechtbank verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, 35797, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJ-Nummer AA8610). Nu eiser de aankoopprijs heeft betaald in maart 2002 kan niet worden gesproken van ‘kort voor de peildatum’ als hiervoor bedoeld. Maar de verstreken periode is niet zo lang dat de aankoopprijs niet meer kan worden gezien als een doorslaggevende aanwijzing voor de WOZ-waarde van eisers woning.
16. Daarbij is van belang, zoals ook hiervoor al is aangegeven, dat eiser zijn woning in 2002 en 2003 grondig heeft opgeknapt en verbouwd. Gezien deze verbouwing en verbetering moest de WOZ-waarde voor het tijdvak 2005-2006 worden bepaald naar de staat van eisers woning op 1 januari 2005. Dit volgt uit artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ, zoals dit luidde tot en met 31 december 2006.
Gezien de aankoopprijs en de aanzienlijke verbouwing en verbetering na de aankoop, ziet de rechtbank geen reden om te oordelen dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 501.752 te hoog is.
17. Ook met de hierboven genoemde twee referentiewoningen heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. De rechtbank acht daarbij van belang dat de referentiewoningen ook stolpboerderijen zijn die niet ver van eisers woning liggen. De verschillen tussen de verkoopprijzen van die woningen en de vastgestelde WOZ-waarde laten zich afdoende verklaren uit de verschillen in grootte tussen de woningen en de percelen waarop zij staan.
17.1. Eiser heeft met zijn lijst van dertien verkoopgegevens van stolpboerderijen niet aangetoond dat verweerders waardebepaling onjuist is geweest. Nog los van het feit dat de meeste van die verkopen ver na de peildatum hebben plaatsgevonden gaat het om stolpboerderijen die, op één na, niet in de gemeente Hoorn liggen. Van die ene stolpboerderij heeft eiser alleen de vraagprijs genoemd, geen verkoopprijs.
17.2. Wat betreft de door eiser genoemde gebreken aan zijn woning is de rechtbank van oordeel dat hij niet aannemelijk heeft gemaakt dat die zodanig zijn dat de WOZ-waarde daarom te hoog is vastgesteld. Eiser heeft verweerder geweigerd zijn woning binnen op te nemen. Dat mocht hij doen maar nu het aan hem is om het waardedrukkende effect van gebreken aannemelijk te maken, komt die weigering voor zijn rekening en risico. Verweerder hoefde naar het oordeel van de rechtbank niet alleen op grond van de door eiser overgelegde foto’s te concluderen dat de door eiser gestelde waardedrukkende gebreken er ook daadwerkelijk zijn.
Verder heeft eiser evenmin aannemelijk gemaakt dat de overlast van bomen en verkeer, de aanwezigheid van een oude gierkelder op zijn perceel en de staat van zijn tuin, het bruggetje en de schuren een lagere dan de vastgestelde WOZ-waarde rechtvaardigen.
17.3. De rechtbank merkt overigens nog op dat zij bij haar beoordeling geen rekening heeft gehouden met de verkoopgegevens die verweerder pas ter zitting heeft overgelegd omdat die gegevens uit een oogpunt van goede procesorde - eiser heeft hierop niet adequaat kunnen reageren - te laat zijn overgelegd.
18. De rechtbank concludeert al met al dat verweerder afdoende heeft aangetoond dat de WOZ-waarde voor het tijdvak 2005-2006 niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie
19. Gezien de overwegingen hiervoor zijn de beroepen ongegrond.
20. Voor een proceskostenveroordeling is bij deze beslissing geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 7 december 2007 door mr. M. Kraefft, rechter, in tegenwoordigheid van mr. P. Verweel, griffier.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.