Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 06/1293 WOZ
Uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaak van:
de besloten vennootschap [bedrijfsnaam],
gevestigd te [plaatsnaam],
eiseres,
gemachtigde E.P. Abbenhues,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Heerhugowaard,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 28 februari 2005 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak van eiseres aan de [adres] te Heerhugowaard (hierna: het object) voor het tijdvak 2005-2006 vastgesteld op € 691.500,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2003 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 9 maart 2006 ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiseres beroep ingesteld bij brief van 20 april 2006.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 13 september 2007, waar eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde en verweerder door R. Elings, taxateur.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van het object terecht heeft gehandhaafd op € 691.500,00.
2. Het object is een perceel met een oppervlakte van 2.430 m². Op het perceel staat een [bedrijf] restaurant en ligt een parkeerterrein. Het object ligt binnen de bebouwde kom, aan de rand van een woonwijk in een kantorenpark en aan een drukke doorgaande weg.
3. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar kort gezegd gesteld dat het object is getaxeerd volgens de huurwaardekapitalisatiemethode en dat de gehanteerde huurwaarde en de kapitalisatiefactor zijn afgeleid uit de verkoop- en huurtransacties van vergelijkbare objecten. Verder heeft verweerder gesteld dat de taxateur bij hertaxatie heeft geconstateerd dat de bij de waardevaststelling gebruikte huurwaarde en kapitalisatiefactor correct zijn vastgesteld en dat er geen redenen zijn om deze te wijzigen.
In beroep heeft verweerder een taxatierapport overgelegd van een op 7 augustus 2006 verrichte taxatie. De taxateur heeft het object als volgt gewaardeerd:
tabel 1
en concludeert tot een WOZ-waarde van € 725.000,00. De taxateur heeft ter onderbouwing van zijn taxatie gebruik gemaakt van de transactie van een [bedrijf]-vestiging in Hengelo:
tabel 2
en kengetallen voor de fastfoodbranche ontleend aan een rapport van het Nederlands Research Instituut voor Recreatie en Toerisme (NRIT).
4. Eiseres heeft in beroep betoogd dat verweerder de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij voert daarbij onder meer aan dat haar vergelijkbare vestiging in Den Helder is getaxeerd op € 504.543,00. In haar beroepschrift stelt zij ook dat verweerder zijn waardering niet heeft onderbouwd. Ter zitting heeft eiseres nog aangevoerd dat de verkoop van het [bedrijf]-restaurant in Hengelo geen reguliere transactie was en dat de NRIT-kengetallen in dit geval niet bruikbaar zijn.
5. Hoewel hij in de uitspraak op bezwaar heeft gesteld dat de gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor zijn afgeleid uit verkoop- en huurtransacties, moet de rechtbank vaststellen dat verweerder pas in beroep, met het na het instellen van beroep opgestelde taxatierapport, een onderbouwing heeft gegeven voor de vastgestelde WOZ-waarde. Opmerkelijk is dat in dit taxatierapport wordt uitgegaan van een andere huurwaarde en een andere kapitalisatiefactor dan zijn opgenomen in het taxatieverslag dat verweerder ten grondslag heeft gelegd aan zijn vaststelling van de WOZ-waarde en, zo neemt de rechtbank aan, aan zijn handhaving daarvan bij de uitspraak op bezwaar. Ook komt dit taxatierapport tot een hogere waarde. Gelet op deze omstandigheden en de vaste rechtspraak die inhoudt dat het aan verweerder is om te bewijzen dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank concluderen dat de uitspraak op bezwaar is gedaan in strijd met het motiveringsbeginsel zoals dat is opgenomen in artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het beroep is daarom gegrond en de uitspraak op bezwaar moet vanwege die strijdigheid worden vernietigd.
6. Op grond van artikel 8:72, derde en vierde lid, van de Awb kan de rechtbank de rechtsgevolgen van een vernietigde uitspraak op bezwaar in stand laten of zelf een nieuwe uitspraak op bezwaar doen. Om - zo mogelijk - tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen te komen zal de rechtbank beoordelen of er in dit geval aanleiding is een van deze bevoegdheden te gebruiken.
7. Partijen zijn het eens over de methode om de WOZ-waarde van het object te bepalen. De rechtbank ziet geen aanleiding om te oordelen dat deze zogenoemde huurwaarde-kapitalisatiemethode in dit geval niet geschikt zou zijn.
8. Zoals hiervoor al overwogen is het volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe zijn al genoemde taxatierapport overgelegd.
9. Verweerder heeft toegelicht dat hij de gebruikte huurwaarde voor het object met name heeft ontleend aan de NRIT-kengetallen en daarbij ook de huurprijs van de [bedrijf]-vestiging in Hengelo heeft betrokken. De gebruikte kapitalisatiefactor heeft hij direct ontleend aan de verkoopgegevens van de [bedrijf]-vestiging in Hengelo.
9.1. Dat een [bedrijf]-restaurant tot de fastfoodbranche behoort, is tussen partijen niet in geschil. Eiseres heeft echter gesteld dat, nu ook snackbars, shoarmazaken en lunchrooms hiertoe worden gerekend, de algemene NRIT-kengetallen voor de fastfoodbranche op haar object niet van toepassing zijn.
Dat de NRIT-kengetallen voor de fastfoodbranche in het algemeen een juist beeld geven is tussen partijen niet in geschil. De rechtbank volgt eiseres in haar betoog dat een [bedrijf]-restaurant qua grootte, inrichting en omzet verschilt van, bijvoorbeeld, een snackbar. Daarmee is echter niet gezegd dat de NRIT-kengetallen niet voor de waardebepaling van het object van eiseres kunnen worden gebruikt. Deze kengetallen zijn gebaseerd op gegevens van onderscheiden fastfoodaanbieders. Daarbij zijn bedrijven met een relatief hoge en met een relatief lage omzet per vierkante meter verkoopoppervlak. De NRIT-kengetallen geven dan ook een minimale en een maximale omzet per vierkante meter verkoopoppervlak en een daarop gebaseerde minimale en maximale normhuur. In het taxatierapport is bij de bepaling van de huurwaarde uitgegaan van de minimale normhuur en dus ook van de minimale omzet per vierkante meter verkoopoppervlak. De rechtbank kan niet inzien dat eiseres hierdoor is benadeeld. Met dit uitgangspunt is niet aannemelijk dat de waarde van het object van eiseres te hoog is getaxeerd.
9.2. Ook in de omstandigheid dat eiseres, die bekend is met huurprijzen van [bedrijf]-vestigingen elders en ook met de omzetcijfers van haar restaurants, haar bedenkingen tegen het gebruik van de NRIT-kengetallen slechts zeer algemeen en zonder enige concrete onderbouwing heeft verwoord, ziet de rechtbank reden om aan te nemen dat de gebruikte NRIT-kengetallen niet hoger zijn dan de specifieke cijfers voor dit [bedrijf]-restaurant.
Bovendien heeft verweerders taxateur, zoals gezegd, gerekend met het NRIT-getal voor de minimale vloerproductiviteit. De normhuur die hij heeft gehanteerd is ook aanzienlijk lager dan de huurprijs van de [bedrijf]-vestiging in Hengelo.
10. Dat de verkoopgegevens van de [bedrijf]-vestiging in Hengelo niet gebruikt kunnen worden om een reële kapitalisatiefactor te berekenen zoals verweerders taxateur dat heeft gedaan, heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt. Zij heeft weliswaar verklaard dat het om een ‘sale en leaseback-constructie’ ging maar heeft nagelaten om toe lichten wat de invloed daarvan is geweest. Ook hierbij geldt dat zij in staat moet worden geacht om haar stelling dat deze kapitalisatiefactor te hoog is, met concrete bedrijfsgegevens te illustreren. Dat heeft zij niet gedaan.
11. Concrete gegevens van de door haar genoemde [bedrijf]-vestiging in Den Helder heeft eiseres niet verstrekt, de onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde daarvan evenmin. De rechtbank kan in de door eiseres genoemde WOZ-waarde van die vestiging dan ook geen reden zien om de vastgestelde waarde van het object te hoog te achten.
12. De rechtbank concludeert dat zij geen aanleiding ziet om aan de zorgvuldigheid en juistheid van het door verweerders taxateur opgestelde taxatierapport te twijfelen. Met dat rapport heeft verweerder - alsnog - bewezen dat de vastgestelde WOZ-waarde van het object niet te hoog is. De rechtbank zal daarom met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb bepalen dat de rechtsgevolgen van de te vernietigen uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven. Dit betekent dat de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde voor het object van € 691.500,00 blijft gelden. Verweerder hoeft ook geen nieuwe uitspraak op bezwaar te doen.
13. De gegrondverklaring van het beroep geeft op zichzelf aanleiding voor een proceskostenveroordeling ten gunste van eiseres. Zij heeft gevraagd om vergoeding van de kosten voor een ingeschakelde deskundige. Van het inschakelen van een deskundige blijkt echter niets uit het dossier. Aangezien ook verder niet is gebleken dat eiseres kosten heeft gemaakt die volgens het Besluit proceskosten voor vergoeding in aanmerking komen, zal de rechtbank geen proceskostenveroordeling uitspreken. Wel moet verweerder eiseres het betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt verweerders uitspraak op bezwaar van 9 maart 2006;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven;
- bepaalt dat de gemeente Heerhugowaard eiseres het betaalde griffierecht van € 281,00 moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 7 mei 2008 door mr. M. Kraefft, voorzitter, mr. drs. W.P. van der Haak en mr. T. Luigjes leden, in tegenwoordigheid van mr. S.C. Jacobs, griffier.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.