Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 08/2297 WOZ
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in de zaak van:
[naam],
wonende te [plaatsnaam],
eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Wervershoof,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 29 februari 2008 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan Wiggers 1 te [plaatsnaam] (hierna: eisers woning) voor het belastingjaar 2008 vastgesteld op € 485.000,- waarbij is uitgegaan van 1 januari 2007 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 26 juni 2008 ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiser beroep ingesteld bij brief van 28 juli 2008.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 28 oktober 2009, waar eiser is vertegenwoordigd door zijn partner, [naam partner], en verweerder door mr. M.R. Hoendermis.
Bij brief van 30 november 2009 heeft de rechtbank partijen meegedeeld dat de termijn voor het doen van een uitspraak, onder toepassing van artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht, met zes weken is verlengd.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van eisers woning terecht heeft gehandhaafd op € 485.000,-.
2. Eiser meent dat deze waarde te hoog is. Dit komt volgens eiser omdat verweerder bij de berekening van deze waarde voor zijn garage eenzelfde kubieke meterprijs heeft gehanteerd als voor zijn woning. Deze berekeningswijze is volgens eiser onjuist. Hij rekent voor dat de WOZ-waarde, op de volgens hem juiste wijze berekend, € 455.000,- moet zijn.
3. Verweerder heeft de vaststelling van de waarde van eisers woning:
waardebepaling woning
aanvankelijk onderbouwd met de verkoopgegevens van de volgende, in het taxatieverslag vermelde woningen:
referentiewoningen
In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde van eisers woning opnieuw vergeleken met verkoopcijfers van de volgende woningen, die net als eisers woning over een inpandige garage beschikken:
referentiewoningen
Verweerder stelt dat de vastgestelde WOZ-waarde en ook de daarvoor gebruikte berekeningswijze juist is.
4. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2007 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is die waarde ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. De rechtbank overweegt dat krachtens de Wet WOZ voor de waardebepaling van woningen weliswaar de vergelijkingsmethode is voorgeschreven maar dat niet is bepaald op welke wijze uit de marktgegevens van de woningen waarmee wordt vergeleken (de referentiewoningen) de waarde van de betrokken woning moet worden berekend. Op de vraag welke berekeningswijze moet worden gehanteerd of, anders gezegd, hoe de gebruikte marktgegevens moeten worden vertaald in een WOZ-waarde voor eisers woning, is het geschil tussen eiser en verweerder toegespitst.
6. De bereidheid van een koper om een bepaalde prijs voor een woning te betalen zal grotendeels worden bepaald door de grootte van de woning, de bijgebouwen en het perceel. De kwaliteit daarvan, de ligging en omgevingsinvloeden kunnen echter een meer of minder grote rol spelen. En ook persoonlijke omstandigheden van de koper kunnen van invloed zijn. Dit alles maakt dat de prijs die voor een woning is betaald niet gemakkelijk - en zeker niet exact - is te vertalen naar de waarde van een andere, vergelijkbare maar niet in alle opzichten identieke woning.
7. De rechtbank ziet dan ook geen reden om te zeggen dat de berekeningswijze die eiser voorstaat juist is en die van verweerder niet of dat de berekeningswijze van eiser beter is dan die van verweerder. Beide berekeningswijzen zijn slechts een hulpmiddel. Welke berekeningswijze de gemeente Medemblik hanteert is in deze zaak ook niet van belang en welke berekeningswijze de door de partner van eiser beweerdelijk aangesproken medewerkers van de Waarderingskamer zouden voorstaan evenmin. Van belang is slechts dat bij de vergelijking van de gebruikte referentiewoningen met eisers woning alle relevante verschillen in aanmerking worden genomen.
8. Verweerder heeft na bezwaar ook de woningen [referentiewoning 4], [referentiewoning 5] en [referentiewoning 6] als onderbouwing van de vastgestelde waarde aangevoerd omdat bij deze drie woningen de garages net zo ‘inpandig’ zijn als bij eisers woning. Eiser heeft dit laatste ook niet weersproken, wel meent hij dat het begrip ‘inpandig’ ruimer moet worden opgevat dan verweerder doet. Wat hiervan zij, de rechtbank concludeert hieruit dat de woningen [referentiewoning 4], [referentiewoning 5] en [referentiewoning 6] qua bouwwijze goed vergelijkbaar zijn met eisers woning. En dat deze drie woningen beter vergelijkbaar zijn met eisers woning dan de woningen [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3].
9. De inhoud van eisers woning, daarover zijn partijen het eens, is 535 m3. Volgens eiser is 79 m3 daarvan garage, volgens verweerder 75 m3. Als de rechtbank uitgaat van de opgave van eiser, stelt zij vervolgens vast dat het woningdeel van eisers woning en dat van de woning [referentiewoning 4] vrijwel even groot is, dat het perceel van eisers woning 65 m2 groter is dan dat van [referentiewoning 4], dat het garagedeel van eisers woning ruim 70 m3 kleiner is dan dat van [referentiewoning 4] (dat volgens de opgave van verweerder 150 m3 groot is, naast het woningdeel van 455 m3) en dat eisers woning weliswaar niet in de kern [plaatsnaam] ligt, nabij voorzieningen, maar ook niet aan een doorgaande weg nabij een café en wel aan open vaarwater. Dit alles in aanmerking nemend, concludeert de rechtbank dat de verkoopprijs van [referentiewoning 4] de vastgestelde waarde van eisers woning bij uitstek onderbouwt.
10. Rekening houdend met het verschil in grootte tussen de woning [referentiewoning 6] (bij de opgegeven inhoud is de inpandige garage begrepen) en eisers woning, en in aanmerking nemend dat beide woningen in dezelfde wijk bij elkaar in de buurt liggen, onderbouwt ook de verkoopprijs van [referentiewoning 6] naar het oordeel van de rechtbank de vastgestelde waarde van eisers woning.
11. De woning [referentiewoning 5] lijkt, ook als rekening wordt gehouden met woning- en perceelsgrootte, eerder de door eiser voorgestane waarde van € 455.000,- te ondersteunen. Een mogelijke verklaring hiervoor is de ligging maar partijen hebben zich hierover niet uitgelaten. Nu echter het waardebegrip van de Wet WOZ uitgaat van ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden’ en de verkoopprijzen van de woningen [referentiewoning 4] en [referentiewoning 6] de vastgestelde waarde goed onderbouwen, concludeert de rechtbank dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
12. Uit het voorgaande volgt dat het beroep ongegrond is.
13. Voor een proceskostenveroordeling is bij deze beslissing geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Kraefft, rechter, in tegenwoordigheid van R. van der Vecht, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 31 december 2009.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.