Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 11/2442
uitspraak van de meervoudige kamer van 29 maart 2012 in de zaak tussen
[naam eiser], te [plaatsnaam], eiser
(gemachtigde: mr. M.B.A.C. Hasselman),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schermer, verweerder
(gemachtigde: H. Ortelee).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2011 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak [adres] te [plaatsnaam] (hierna: eisers woning) voor het belastingjaar 2011 vastgesteld op € 1.138.000, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2010 als waardepeildatum.
Bij uitspraak op bezwaar van 10 augustus 2011 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 februari 2012. Eiser is, hoewel daartoe opgeroepen, niet verschenen. Wel is zijn gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning [adres] te [plaatsnaam]. Het is een vrijstaande woning met een inhoud van 713 m³, gebouwd in 2004, op een perceel van
11.700 m². Op het perceel bevindt zich voorts een schuur van 350 m³.
2. Bij de bepaling van de WOZ-waarde van eisers woning voor 2011 is verweerder uitgegaan van de voorgeschreven waardepeildatum 1 januari 2010.
Geschil en beoordeling
3. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens eiser is de waarde niet hoger dan € 961.000.
4. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij mag verweerder de vastgestelde waarde ook in beroep nog onderbouwen met nieuwe of aanvullende gegevens.
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken dient de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen te worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
6. Verweerder heeft in zijn verweerschrift en ter zitting toegelicht dat hij de waarde van de woning heeft bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij verwijst verweerder niet langer naar de twee referentiewoningen aan de [adres 1] te [plaatsnaam] e[plaatsnaam][adres 2] te [plaatsnaam], genoemd in het taxatieverslag dat in de bezwaarfase is opgesteld. Verweerder verwijst ter ondersteuning van zijn standpunt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is nog uitsluitend naar de verkoop van de naastgelegen woning [adres 3] te [plaatsnaam].
7. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoning [adres 3] te [plaatsnaam] goed vergelijkbaar is met eisers woning. Deze referentiewoning heeft een vergelijkbare inhoud en bouwjaar en ook dezelfde vrije ligging. Deze vergelijkbaarheid wordt door eiser ook niet betwist.
8. Tussen partijen is in geschil hoe uit de verkoopprijs van de woning [adres 3] te [plaatsnaam] de WOZ-waarde van eisers woning door verweerder is afgeleid.
9. Verweerder baseert zijn waardebepaling op de verkoop van de woning [adres 3] te [plaatsnaam] - met schuur, liggend op een perceel van 9.035 m² - op 2 februari 2010 voor een bedrag van in totaal € 1.190.000.
10. Volgens eiser heeft verweerder zich hierbij geen rekenschap gegeven van het feit dat deze verkoop tevens inhield dat het perceel werd opgesplitst, waardoor de schuur en een deel van het perceel ter grootte van 1.060 m2, waaraan het nieuwe adres [adres 4] is toegekend, afzonderlijk is verkocht voor een bedrag van € 297.000. In een juiste vergelijking kan dan ook slechts rekening worden gehouden met de huidige objectgegevens van [adres 3] en de daarbij behorende verkoopprijs van € 902.500. Onder verwijzing naar een taxatierapport van een door hem ingeschakelde taxateur stelt eiser dat de WOZ-waarde van zijn woning niet hoger dan € 961.000 kan zijn. Hierbij geeft hij aan rekening te houden met het verschil in grootte tussen zijn perceel en dat van de woning [adres 3] (7.975 m²) en de omstandigheid dat deze referentiewoning niet over een schuur beschikt en zijn woning wel. Om dat verschil te compenseren moet volgens eiser worden uitgegaan van een herbouwwaarde van de schuur van € 48.500.
11. De rechtbank kan de redenering van eiser niet volgen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder in de vergelijking van eisers woning met de woning [adres 3] de objectgegevens van die referentiewoning op het moment van de verkoop ervan op 1 februari 2010 mogen betrekken. Zoals blijkt uit de bij de processtukken gevoegde akte van levering van die woning heeft de verkoper het registergoed [adres 3] te [plaatsnaam] bij de koopovereenkomst in één verkoop verkocht aan één koper voor een totaalbedrag van
€ 1.200.000 (inclusief daarbij meeverkochte roerende zaken ten bedrage van € 10.000). Dat na ondertekening van die koopovereenkomst nog een koper is toegetreden waardoor dit registergoed uiteindelijk is aangekocht door meerdere kopers, te weten een natuurlijk persoon en een rechtspersoon en dat ten behoeve van die twee personen dit registergoed vervolgens kadastraal is gesplitst, is voor de waardebepaling aan de hand van deze referentieverkoop niet relevant. Uit deze verkoop van 1 februari 2010 is immers gebleken dat een met eisers woning vergelijkbare woning met een vergelijkbaar bijgebouw (schuur), gebouwd in dezelfde periode en met een vergelijkbare vrije ligging, een waarde in het economische verkeer heeft van € 1.190.000. Dat het een verkoop betrof waarbij de kopers hebben beoogd om tot kadastrale splitsing van het perceel over te gaan maakt deze verkoop niet minder marktconform. Ondanks het aanzienlijke verschil in perceeloppervlak, eisers perceel is 2.665 m² groter, heeft verweerder voor eisers woning een WOZ-waarde vastgesteld die € 52.000 lager is dan de verkoopprijs van deze referentiewoning.
12. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder heeft bewezen dat de WOZ-waarde voor eisers woning niet te hoog is vastgesteld.
13. Het beroep is dan ook ongegrond.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W.B. Klaus, voorzitter, en mr. T. Luigjes en
mr. M. Kraefft, leden, in aanwezigheid van mr. P. Verweel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2012.
griffier voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.