Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 11/2300
uitspraak van de meervoudige kamer van 31 mei 2012 in de zaak tussen
[naam eiser], te [plaatsnaam], eiser
(gemachtigde: mr. M.B.A.C. Hasselman),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Koggenland, verweerder
(gemachtigde: R. van den Heuvel).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2011 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan [adres] te
[plaatsnaam] (hierna: eisers woning) voor het belastingjaar 2011 vastgesteld op € 329.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 26 juli 2011 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 februari 2012. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Bij beslissing van 23 februari 2012 heeft de rechtbank het onderzoek in deze zaak heropend, teneinde nadere inlichtingen bij partijen in te winnen.
Bij brief van 27 februari 2012 heeft de rechtbank nadere vragen aan verweerder gesteld.
Verweerder heeft bij brief van 20 maart 2012 gereageerd en eiser heeft hierop bij brief van 18 april 2012 gerea-geerd.
De rechtbank heeft bepaald, nadat partijen daarvoor toestemming hadden gegeven, dat een nadere zitting ach-terwege blijft. De rechtbank heeft het onderzoek gesloten.
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning aan [adres] te [plaatsnaam]. De woning heeft een inhoud van circa 438 m³ en staat op een perceel van circa 286 m². De woning is verder voorzien van een aanbouw van 50 m³, een verlengde garage van 78 m³ en een dakkapel.
2. Bij de bepaling van de WOZ-waarde is verweerder uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2010.
Geschil en beoordeling
3. Eiser voert aan dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens eiser is de waarde niet hoger dan € 303.000. Ter ondersteuning van zijn betoog heeft eiser gewezen op een taxatierapport van Cournot Taxateurs gedateerd 23 augustus 2011, waarin deze taxateur heeft gewezen op een viertal verkoopcijfers van goed vergelijkbare woningen. De taxateur heeft daarbij gewezen op de woningen [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] te [plaatsnaam], [referentiewoning 4] te [plaatsnaam 2] en [referentiewoning 4] te [plaatsnaam 3].
4. Verweerder heeft in het bestreden besluit gesteld dat hij bij het bepalen van de waarde van eisers woning gebruik heeft gemaakt van op of rond de waardepeildatum 1 januari 2010 gerealiseerde verkoopcijfers van woningen die zo dicht mogelijk in de buurt liggen en zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn en dat hij rekening heeft gehouden met de relevante verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen in onder meer inhoud, oppervlakte, bijgebouwen, staat en ligging. Daarnaast is rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de verkoopdata en de waardepeildatum. De waarde is niet te hoog vastgesteld.
5. Het is volgens vaste rechtspraak bij betwisting van de waarde in de eerste plaats aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken dient de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen te worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode.
Daarbij heeft verweerder gebruik gemaakt van de verkoopcijfers van de in het taxatieverslag genoemde referentiewoningen [referentiewoning 2], [referentiewoning 1] en [referentiewoning 5], alle te [plaatsnaam]. De beide eerstgenoemde woningen heeft de taxateur van eiser in diens rapport eveneens als goed vergelijkbaar aangeduid. De rechtbank is van oordeel dat deze drie referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn met eisers woning. Het zijn net als eisers woning twee-onder-een-kapwoningen, gebouwd in 2008/2009, met een vergelijkbare inhoud en perceeloppervlak, gelegen in dezelfde wijk. De verkoopprijzen daarvan kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning. Dat er mogelijk verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen zijn, doet aan de vergelijkbaarheid niet af. Het gaat erom dat verweerder met die verschillen voldoende rekening houdt.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen de WOZ-waarde van eisers woning is herleid. Uit het bestreden besluit, bezien in samenhang met het verweerschrift, de nadere toelichting ter zitting en de nadere schriftelijke toelichting, is de rechtbank gebleken dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in inhoud en perceelgrootte tussen de referentiewoningen en eisers woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hierbij voorts in voldoende mate rekening gehouden met de ligging van eisers woning en met de verschillen in aan- en bijgebouwen tussen eisers woning en de referentiewoningen. Verweerder heeft een toelichting gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van een berekening met kubieke en vierkante meterprijzen. Hoewel deze berekening slechts een hulpmiddel is dat op zichzelf niet ter beoordeling staat, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank ook hiermee laten zien dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen.
9. Naar het oordeel van de rechtbank is de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog vastgesteld. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. De referentiewoning aan [referentiewoning 2], die net als eisers woning een tuin heeft gericht op het zuidwesten en is gelegen aan water, is dertien maanden vóór de waardepeildatum, op 28 november 2008, verkocht voor € 330.000. Deze woning heeft een grotere inhoud (65 m³ groter) maar heeft een kleiner perceel (41 m² minder), heeft een iets kleinere garage en heeft in tegenstelling tot eisers woning geen aanbouw. Dit alles overziend is de rechtbank van oordeel dat een WOZ-waarde van eisers woning die nagenoeg gelijk is aan de verkoopprijs van deze referentiewoning niet te hoog kan worden geacht. Ook de object- en verkoopgegevens van de referentiewoning aan [referentiewoning 5] geven geen aanleiding om de voor eisers woning vastgestelde WOZ-waarde te hoog te achten. Deze woning is vijf maanden na de waardepeildatum verkocht voor € 329.500 en heeft zowel een kleinere inhoud (29 m² minder) als een kleiner perceel (16 m³ minder). De woning heeft verder een iets kleinere garage en een aanbouw van vergelijkbare grootte. De WOZ-waarde van eisers woning is evenwel iets lager dan de verkoopprijs van deze referentiewoning. Ten slotte is er geen aanleiding om te twijfelen aan de voor eisers woning vastgestelde WOZ-waarde als wordt gekeken naar de referentiewoning aan [referentiewoning 1]. Wat die woning betreft is het volgende van belang. De woning is aangekocht voor € 284.000 door de eerste eigenaar op 15 oktober 2008. Op dat moment was de woning nog niet voorzien van een aanbouw. Hieromtrent heeft verweerder toegelicht, hetgeen door eiser niet is weersproken, dat ten behoeve van deze referentiewoning ná de aankoop van de woning een bouwvergunning voor een aanbouw is aangevraagd en verstrekt, welke aanbouw in juni 2009 gereed is gekomen. Nu eisers woning op de waardepeildatum 1 januari 2010 was voorzien van een aanbouw moet er bij vergelijking met deze referentiewoning, als naar de transactieprijs wordt gekeken, dan ook rekening mee worden gehouden dat die prijs exclusief aanbouw is. Daarbij komt dat - in tegenstelling tot wat eiser stelt in zijn brief van 18 april 2012 - er tussen eisers woning en de woning aan [referentiewoning 1] meer verschillen zijn. Zo beschikt eisers woning over een grotere garage en een dakkapel. Ook in ligging verschillen eisers woning en de referentiewoning [referentiewoning 1] ten gunste van eisers woning, aangezien de tuin van [referentiewoning 1] is gericht op het noordoosten en niet is gelegen aan water. Hiermee rekening houdend is de rechtbank van oordeel dat het betoog van eiser, dat verweerder ten onrechte niet is uitgegaan van de lagere kubieke meterprijs die is te herleiden uit de verkoopprijs van [referentiewoning 1], niet kan slagen. Ook gelet op deze referentiewoning kan niet worden geoordeeld dat de WOZ-waarde van € 329.000 voor eisers woning te hoog is vastgesteld.
10. In het door eiser overgelegde taxatierapport vindt de rechtbank geen aanknopingspunten om te oordelen dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de genoemde verschillen in objectkenmerken en dat verweerder daarom de WOZ-waarde € 26.000 lager had moeten vaststellen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat het door eiser overgelegde taxatierapport waarin de WOZ-waarde is bepaald op € 303.000 zeer summier is. Het vermeldt weliswaar een viertal verkopen rond de waardepeildatum van woningen uit de gemeente Koggenland, maar een weergave van verschillen in ligging en de aard en omvang van eventuele bijgebouwen ontbreekt.
11. Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld.
12. Het beroep is ongegrond.
13. Bij deze uitkomst is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Luigjes, voorzitter, mr. M. Kraefft en mr. W.B. Klaus, leden, in aanwezigheid van mr. P. Verweel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 mei 2012.
griffier rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.