Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector bestuursrecht
Registratienummer: 06 / 387 WOZ AQ1 A
uitspraak van de enkelvoudige kamer d.d. 25 januari 2007
in het geschil tussen:
[bedrijf] Beheermaatschappij B.V.,
gevestigd te [plaats], eiseres,
gemachtigde: ing. R.H.A. van der Meché RT, werkzaam bij DTZ Zadelhoff te Enschede,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Dinkelland, verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
Uitspraak op bezwaar van verweerder d.d. 9 februari 2006.
2. Het verloop van de procedure
Verweerder heeft bij beschikking van 31 maart 2005 krachtens de Wet waardering onroerende zaken (Wet Woz) de waarde van het pand [adres] te [plaats] ([naam hotel], hierna: het hotel) per peildatum 1 januari 2003 vastgesteld op een bedrag van
€ 2.770.951.
Tegen deze beschikking heeft eiseres bij brief van 14 april 2005 bezwaar gemaakt.
Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit heeft eiseres bij brief van 20 maart 2006 beroep ingesteld. Op 27 juni 2006 heeft verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden, alsmede een verweerschrift en een door F.A. Bloemen, makelaar en taxateur te Hengelo, opgesteld taxatierapport, gedagtekend 22 mei 2006.
Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank van 12 december 2006, waar de gemachtigde van eiseres is verschenen, terwijl verweerder zich heeft doen vertegenwoordigen door J.H. Dorman en F.A. Bloemen.
3. Feiten
Eiseres is eigenaresse en genothebbende van het hotel plus bijbehorende grond, gelegen aan de [adres] te [plaats]. Het object is een hotel-restaurant met 40 kamers, een restaurant, vergaderruimten en bowlingbanen. Het is gelegen op een perceel grond van ongeveer 26.600 m². De waarde van deze onroerende zaak is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006.
4. Wettelijk kader
Artikel 17, eerste lid, van de Wet Woz bepaalt dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ bepaalt dat in afwijking van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een ingevolge de Monumentenwet vastgestelde register van beschermde monumenten, wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
5. Geschil en standpunten van partijen
Tussen partijen is in geschil of de op grond van de Wet Woz vastgestelde waarde van de onderhavige onroerende zaak te hoog is vastgesteld.
Eiseres beantwoordt die vraag bevestigend en verweerder ontkennend.
Eiseres heeft, samengevat weergegeven, het volgende aangevoerd.
- dat bij de waardering van het hotel nauwelijks functioneel wordt afgeschreven en dat er nog 30 jaar te gaan zijn tot het object technisch is afgeschreven
- dat bij het bepalen van de waarde van het hotel geen rekening is gehouden met de grote hoeveelheid achterstallig onderhoud die om financiële reden niet wordt aangepakt
- dat de hotelkamer verouderd en gehorig zijn
- dat de grond te hoog is gewaardeerd, in vergelijking met de uitgifteprijs voor bedrijfsgrond in Ootmarsum
- dat verweerder onvoldoende duidelijk heeft geageerd op hetgeen in bezwaar is aangevoerd.
Eiseres bepleit een waarde van € 1.140.000. Daartoe wijst eiser op een berekening van makelaar Zadelhoff, die de gecorrigeerde vervangingswaarde rond de waardepeildatum op dat bedrag heeft vastgesteld.
Ter staving van de vastgestelde waarde verwijst verweerder naar het bij zijn verweerschrift overgelegde taxatierapport van taxateur F.A. Bloemen. In dit taxatierapport is de waarde van het hotel vastgesteld op een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 2.770.951.
Op basis van deze conclusie stelt verweerder zich op het standpunt dat de door hem in zijn uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld.
Ter zitting is gebleken dat het geschil zich beperkt tot de onder 6 van het taxatierapport opgenomen berekening en dan uitsluitend de functionele verouderingsaftrek en de waarde van de grond.
Wat betreft de verouderingsaftrek stelt verweerder zich op het standpunt dat deze 23% is van de vervangingswaarde minus technische verouderingsaftrek. Eiser stelt dat dit 40% moet zijn.
6. Overwegingen
Volgens jurisprudentie van de Hoge Raad (14 oktober 2205, LJN: AU4300) rust de bewijslast met betrekking tot de waarde op de heffingsambtenaar. As daaraan niet voldaan is, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Is ook dat niet het geval, dan kan de rechter –eventueel na deskundigenbericht - in goede justitie de waarde vaststellen.
Verweerder heeft het standpunt dat de functionele verouderingsaftrek moet worden gesteld op 23% niet gemotiveerd in het taxatierapport. In de door de rechtbank gevraagde nadere onderbouwing heeft verweerder gesteld dat het betreft 23% van de waarde na technische veroudering en dat die te maken heeft onder andere met de tekortkomingen zoals het ontbreken van bepaalde sanitaire voorzieningen, de grootte en uitvoering van restaurant, keuken, hotelkamers en aanverwante ruimtes evenals de klimatologische aspecten van het horecacomplex. De rechtbank acht dit onvoldoende om aannemelijk te maken dat de functionele verouderingsaftrek niet te laag is. Ter zitting heeft de taxateur gesteld dat met de beheerder van het complex de ruimten zijn langsgelopen en dat daarvan aantekeningen zijn gemaakt die geleid hebben tot het percentage van 23. Naar het oordeel van de rechtbank is dat echter voor de rechtbank oncontroleerbaar nu de betreffende stukken - ondanks het verzoek van de rechtbank om onderliggende stukken - niet zijn overgelegd. Bovendien ontneemt verweerder door deze handelswijze de mogelijkheid voor de wederpartij de taxatie te bestrijden. De belangen van de wederpartij worden daardoor in ernstige mate geschonden. Reeds om deze reden komt het besluit voor vernietiging in aanmerking.
Gelet op bovengenoemde jurisprudentie van de Hoge Raad dient thans te worden bezien of eiseres de waarde van het object aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres stelt dat de aftrek 40% is maar onderbouwt dat eveneens niet.
Daarom zal de rechtbank in goede justitie de functionele verouderingsaftrek bepalen op 35%.
Wat betreft de waardering van de grond is verweerder uitgegaan van een staffeling beginnend met € 135 voor de eerste 7.500 m2, vervolgens € 25 voor de tweede 7.500 m² en voor de overige grond € 5 per m².
Volgens eiser dient de waarde van de grond te worden vastgesteld op € 80 voor de eerste 3.495 m2 en voor de overige grond € 4 per m².
De rechtbank acht de door verweerder gehanteerde waarde van de grond niet onaannemelijk, gelet op het verhandelde ter zitting. Verweerders toelichting dat dit de waarde is die op zijn minst in rekening zou worden gebracht als de gemeente deze grond zou uitgeven voor het realiseren van een hotelaccommodatie als de onderhavige, acht de rechtbank voldoende als motivering. Wel is onduidelijk waarom gestaffeld is in tranches van 7.500 m2. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt waarop deze staffeling is gebaseerd.
Eiseres motiveert de waarde van de grond eveneens onvoldoende. Weliswaar verwijst eiseres naar het bestemmingsplan maar vervolgens wordt wat betreft de vierkante meters niet aangesloten bij de vierkante meters die het bestemmingsplan kent. Onweersproken is dat blijkens het bestemmingsplan het perceel 26.600 m2 groot is en dat de bestemming bijzondere bebouwing 24.985 m2 is. Er is een bouwblok ingetekend van 4.990 m2. Hiervan mag volgens de voorschriften 20% worden bebouwd, oftewel circa 1.000 m2. Dat komt overeen met hetgeen al gebouwd is.
De rechtbank oordeelt dat als de gemeente de grond zou uitgeven als accommodatie voor horeca het voor de hand ligt dat de prijs daarvan gebaseerd wordt op dit aantal vierkante meters. Aangezien de rechtbank van oordeel is dat de prijs per m2 niet onaannemelijk is dient de staffeling niet betrekking te hebben op de eerste 7.500 m2 maar op de eerste 4.990 m2 en de waarde daarvan te worden bepaald op € 135 per m2. De resterende grond volgt de staffeling zoals verweerder die heeft uitgevoerd, dat wil zeggen 7.500 m2 tegen € 25 per m² en het resterende deel tegen € 5 per m².
De rechtbank stelt derhalve in goede justitie de waarde vast als volgt.
Vervangingswaarde 3.205.350
Technische verouderingsaftrek 1.291.687 -
------------
1.913.663
Functionele verouderingsaftrek 35% 669.782 -
------------
Waarde na afschrijvingen 1.243.881
Infrastructuur 50.000
Grond 931.700 +
------------
WOZ-waarde 2.225.581
Beslist wordt derhalve als volgt:
7. Beslissing
De Rechtbank Almelo,
Recht doende:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van het object [adres] te [plaats] tot € 2.225.581,00;
- veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten, zijnde € 644,00, door de gemeente Dinkelland te betalen aan eiseres;
- verstaat dat de gemeente Dinkelland het door eiseres betaalde griffierecht van € 37,00 vergoedt.
Aldus gegeven door mr. W.M.B. Elferink, in tegenwoordigheid van mr. S. Reesink, griffier.
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Afschrift verzonden op
CK