Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Registratienummer: AWB 07/1188 en 07/1189 WOZ AQ1 A
Uitspraakdatum:
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
(eiseres), wonende
te (plaats), eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Twenterand, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als
(adres 1) en (adres 2) te (plaats) (hierna: de woningen), per waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 op respectievelijk € 144.000,-- en € 201.000,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 6 september 2007 de waarde van
(adres 1) verminderd tot een bedrag van € 125.000,-- en de waarde van (adres 2) verminderd tot een bedrag van € 155.000,--.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 16 oktober 2005 (kennelijk is bedoeld: 16 oktober 2007) beroep ingesteld.
Op 19 december 2007 heeft verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden, alsmede een verweerschrift en twee door D.A.W. Klijnstra, gediplomeerd WOZ-taxateur bij SMQ BV, opgestelde taxatierapporten, gedagtekend 10 december 2007.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 augustus 2008 te Almelo.
Eiseres is daar verschenen via haar gemachtigde A. Schuurman. Namens verweerder is verschenen mr. E. Venema, juridisch medewerker bij SMQ BV, alsmede D.A.W. Klijnstra voornoemd.
2. Feiten
Eiseres is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen aan de (adres 1) en (adres 2) De woningen zijn aangeduid als twee-onder-één-kapwoning. De woning (adres 1) heeft, naar verweerder stelt, een inhoud van ongeveer 245 m³ en een perceelsoppervlakte van 510 m². De inhoud van de woning (adres 2) is, volgens verweerder, ongeveer 260 m³ en de oppervlakte van dit perceel is ongeveer 1.150 m².
3. Wettelijk kader
Artikel 16 van Pro de Wet WOZ bepaalt dat voor de toepassing van deze wet als één onroerende zaak wordt aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;
e. (…);
f. (…).
Artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ bepaalt dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4. Geschil en standpunten van de partijen
Tussen partijen is in geschil of de objecten (adres 1) en (adres 2) op grond van de Wet WOZ juist zijn afgebakend. Eiseres beantwoordt die vraag ontkennend en verweerder bevestigend. Eiseres pleit voor een samenvoeging van de objecten en voor een totale waarde van
€ 211.000,--. Verder is in geschil de verdeling van grondoppervlakte over de beide woningen alsmede de waarde van de grond. Partijen verschillen niet van mening over de waarde van de opstallen en de invloed van het achterstallig onderhoud op die waarde met dien verstande dat eiseres de deelwaarde van de garage en berging wel betwist.
Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. Verweerder heeft de woningen ten onrechte gekwalificeerd als twee-onder-een-kapwoningen met eigen voorzieningen. De objecten kunnen niet afzonderlijk van elkaar verkocht worden. Eiseres stelt dat artikel 16 Wet Pro WOZ onjuist is toegepast. Er is maar één aansluiting voor gas, elektriciteit en water. De betreffende aansluiting en meters zijn gesitueerd in (adres 1). Er is maar één badkamer en die is gesitueerd in de woning aan de (adres 2). Verwarming is er alleen maar op de begane grond door middel van gaskachels.
Daarnaast stelt eiseres dat de waarde van de grond van het perceel (nummer) foutief is. Op basis van een eerder toegepaste staffeling zou de waarde € 100.160,-- moeten bedragen. Voorts stelt eiseres dat het perceel (nummer) dubbel door het Waterschap Regge en Dinkel belast wordt. De deelobjecten garage berging/schuur en dakkapel zijn volgens eiseres te hoog gewaardeerd. Tenslotte stelt eiseres dat de objecten, die ten grondslag hebben gelegen aan de waardering van zijn woning, niet vergelijkbaar zijn.
Ter staving van de vastgestelde waarde verwijst verweerder naar de bij zijn verweerschrift overgelegde taxatierapporten van D.A.W.Klijnstra. In het taxatierapport wordt met betrekking tot de waarde van (adres 2) melding gemaakt van de verkoopprijzen die tussen 2 juni 2004 tot en met 7 december 2005 voor een viertal in de gemeente Twenterand gelegen objecten zijn gerealiseerd. Met betrekking tot de waarde van (adres 1) wordt melding gemaakt van de verkoopprijzen van dezelfde objecten.
Het betreft het object (adres), dat op 2 juni 2004 verkocht is voor € 140.000,--, het object (adres), dat op 26 november 2004 verkocht is voor € 265.000,--, en de objecten (adressen) die op respectievelijk 2 maart 2005 en 7 december 2005 verkocht zijn voor € 245.000,-- en € 310.000,--.
Taxateur Klijnstra komt in zijn afzonderlijke rapporten tot de conclusie dat de waarde in het
economisch verkeer van (adres 1) op de peildatum € 119.000,-- is en van
(adres 2) € 153.000,--.
Op basis van deze conclusie stelt verweerder zich op het standpunt dat de door hem in zijn uitspraak op bezwaar vastgestelde waarden niet te hoog zijn vastgesteld en dat het beroep van eiseres daarom ongegrond is.
5. Beoordeling van het geschil
De rechtbank constateert op grond van de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting het volgende. De woning (adres 1) is als gevolg van een verbouwing in 1983 of 1984 geschikt gemaakt voor bewoning door twee gezinnen. Als gevolg van besluitvorming van het bevoegde bestuursorgaan van de toenmalige gemeente (plaats) is na de verbouwing een extra adres toegevoegd en werd het pand gesplitst in een adres 1(-----) en een adres 2 (……). Tussen partijen is in geschil of dat al dan niet op verzoek van de toenmalige bewoners heeft plaatsgevonden. Beide woningen hebben een eigen woonkamer, een eigen keuken, toilet en douche, alsmede een eigen ingang. Er is slechts één aansluiting voor nutsvoorzieningen in de woningen aanwezig en wel op (adres 1).
Op het perceel is, naast de woningen, een garage, die deels gebruikt wordt door de huidige bewoonster van (adres 1) en deels door de huidige bewoonster van (adres 2). Op het perceel staat eveneens een berging, die wordt gebruikt door de bewoonster van (adres 2 ). Beide bewoonsters, zussen van elkaar, hebben voor 50% van het geheel het recht van gebruik en bewoning en hebben in onderling overleg de ruimten verdeeld. De eigenaren van (adres 1) en (adres 2) zijn ieder voor een kwart eigenaar van het geheel en zijn de kinderen van de bewoonsters. Verweerder heeft ingevolge het door hem gevoerde beleid (eiseres) als belastingplichtige aangemerkt.
De rechtbank ziet zich allereerst geplaatst voor de vraag of verweerder de objecten juist heeft afgebakend. Blijkens artikel 16 van Pro de Wet WOZ en de jurisprudentie dient bij de afbakening van objecten in het kader van de Wet WOZ van de kleinste zelfstandig bruikbare eenheid te worden uitgegaan. Daarbij gaat het om zodanig onafhankelijk gebruik dat de gebruiker naar objectieve maatstaven geoordeeld (nagenoeg) geheel in de eigen gebruiksbehoeften kan voorzien zonder te zijn aangewezen op voorzieningen die alleen een andere gebruiker van hetzelfde gebouw of van dezelfde grond kan verschaffen. In geval van een woning moeten de meest noodzakelijk voorzieningen aanwezig zijn, namelijk een woonkamer/slaapkamer, keuken, wasgelegenheid, sanitaire voorziening. Tevens dient het gedeelte afsluitbaar te zijn.
Naar het oordeel van de rechtbank voldoen zowel (adres 1) als (adres 2) aan de bovengenoemde voorwaarden voor een zelfstandige bruikbare eenheid. Daarbij heeft verweerder op goede gronden betrokken het feit dat woningen onderling afsluitbaar zijn en dat iedere woning alle essentiële voorzieningen heeft. Ter zitting heeft gemachtigde van eiseres een foto overgelegd waaruit blijkt dat tussen beide woningen een deur is geplaatst, die niet afgesloten is. Naar het oordeel van de rechtbank maakt dat gegeven niet dat de ruimten niet afsluitbaar zijn. Immers, middels het aanbrengen van een slot dan wel het voor die deur plaatsen van een meubel of ander object kan op eenvoudige wijze afsluiting plaatsvinden. Eveneens heeft gemachtigde van eiseres een foto overgelegd waaruit blijkt dat de douchevoorziening in feite niet gebruikt kan worden. De rechtbank acht dat onvoldoende aannemelijk nu de taxateur bij zijn bezoek aan de woning heeft geconstateerd dat de douche daadwerkelijk is gebruikt. Gemachtigde van eiseres heeft dit vervolgens ter zitting niet weersproken.
Dat alleen (adres 1) beschikt over de aansluiting voor gas, water, elektra doet aan het voorgaande niet af; een extra aansluiting is immers in beginsel eenvoudig te realiseren en het ontbreken daarvan is minder zwaarwegend voor de objectafbakening dan de eerdergenoemde mogelijkheid tot afsluiting en eigen sanitaire voorzieningen.
Uit het voorgaande vloeit naar het oordeel van de rechtbank voort dat verweerder de woningen terecht als zelfstandig object in de zin van artikel 16, onderdeel c, van de Wet WOZ heeft aangemerkt. De rechtbank ziet geen reden om de woningen samen als één object aan te merken.
Vervolgens dient de rechtbank de vraag te beantwoorden of verweerder beide objecten op juiste wijze van elkaar heeft onderscheiden. Verweerder heeft ter zitting aangegeven dat is uitgegaan van het feitelijk gebruik van beide woningen en het grondgebied. Dat houdt in dat voor (adres 1) is uitgegaan van de als zodanig gebruikte woning, alsmede van het gebruik van een deel van de garage, die op het perceel (adres 2) staat, en van 510 m2 grond. Bij (adres 2) is verweerder uitgegaan van de als zodanig gebruikte woning, alsmede gebruik van het grootste deel van de garage en de berging, die op het perceel (adres 2) aanwezig is, en in totaal 1.150 m2 grond (met name ingericht als moestuin). De gemachtigde van eiseres heeft niet weersproken dat bovenstaande verdeling conform de feitelijke situatie is. Ook uit de overgelegde stukken blijkt niet van een onjuiste feitelijke aanname. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat verweerder de objecten op een juiste wijze heeft onderscheiden.
Vervolgens is de vraag of verweerder de waarde van de objecten voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Op verweerder rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen per 1 januari 2005 – met inachtneming van de Wet WOZ – niet hoger is vastgesteld dan de waarden van die woningen in het economische verkeer per genoemde datum. Slechts indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarden komen. De rechtbank verwijst hierbij naar het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, nr. 40299 gepubliceerd op rechtspraak.nl en (onder meer) in Belastingblad 2006, 8.
Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder verwezen naar de in beroep overgelegde taxatierapporten van D.A.W. Klijnstra. De rechtbank overweegt dat in de taxatierapporten genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. De taxateur heeft één vergelijkingsobject opgenomen dat eveneens een twee-onder-een-kapwoning is, en drie vergelijkingsobjecten, die vrijstaand zijn. De taxateur heeft ter zitting aangegeven dat de vrijstaande woningen met name dienen ter onderbouwing van de waarde van de woningen op zich omdat de beide in het geding zijnde woningen in hun geheel kunnen worden vergeleken met de vrijstaande woningen die in het taxatierapport zijn vermeld. Daarbij heeft verweerder ter zitting gemeld dat de woning (adres 1) verkocht is voor € 310.000,-- en niet, zoals op de foto en in het verweerschrift is aangegeven, voor € 220.000,--. Gelet op de waardeopbouw van deze woning, kan de rechtbank deze stelling volgen en acht zij de prijs van € 220.000,-- een slordige, doch kennelijke vergissing.
Gemachtigde van eiseres heeft aangegeven zich niet te kunnen vinden in de omstandigheid dat de taxateur in het rapport de woningen van eiseres heeft vergeleken met vrijstaande woningen. Ter zitting heeft gemachtigde echter tevens aangegeven het met verweerder eens te zijn dat de waarde van twee twee-onder-een-kapwoningen hoger is dan de waarde van een vrijstaande woning van gelijke kwaliteit en omvang. Dit brengt de rechtbank tot de slotsom dat – bij een vergelijking van beide twee-onder-een-kapwoningen van eiseres met vrijstaande woningen – de waarde van beide twee-onder-een-kapwoningen niet te hoog zal zijn vastgesteld.
Wat betreft onderhoudstoestand en kwaliteit van de beide woningen in relatie tot de door de taxateur genoemde vergelijkingsobjecten heeft gemachtigde van eiseres ter zitting aangegeven dat de taxateur voldoende rekening heeft gehouden met achterstallig onderhoud en kwaliteit van de woningen door in de matrix, opgenomen in het taxatierapport, uit te gaan van een aanzienlijk lagere prijs per kubieke meter.
Eiseres stelt verder dat verweerder een te hoge waarde aan de kavel heeft toegekend. Eiseres verwijst hierbij naar een overweging van deze rechtbank in een soortgelijke zaak. Verder meent eiseres dat onjuiste waarden zijn toegekend aan de garage en de berging.
De rechtbank overweegt ten aanzien hiervan dat, anders dan eiseres kennelijk meent, de waarde van een onroerende zaak niet wordt bepaald als de optelsom van de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw. Deze elementen worden evenmin apart op hun juistheid beoordeeld. Slechts de vastgestelde eindwaarde van de onroerende zaak als geheel is van belang. De taxatieopbouw kan enkel worden gezien als een hulp-/controlemiddel bij de waardevaststelling.
De waarde van de woningen van eiseres wordt afgeleid van de waarde van vergelijkingsobjecten die omstreeks de peildatum zijn verkocht. Bij het hanteren van vergelijkingsobjecten dient bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de onroerende zaak, maar dat gebruik van vergelijkingsobjecten bedoeld is om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkopen van zodanige vergelijkingobjecten te allen tijde ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waarde kunnen dienen.
De rechtbank heeft hiervoor al overwogen dat de objecten, genoemd in het taxatierapport, vergelijkbaar zijn met de woningen van eiseres. Gelet op de verkoopcijfers en de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten in relatie tot de woningen van eiseres kan niet gesteld worden dat de taxateur verkeerde aannames heeft gehanteerd wat betreft de garage, berging en dakkapellen, alsmede wat betreft de prijzen per vierkante meter. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat eiseres geen verplichting is opgelegd tot het verwijderen van het asbest van het dak van de garage, omdat de aanwezigheid ervan geen gevaar voor de gezondheid oplevert en dat de taxateur desondanks in het taxatierapport van de woningen van eiseres een aftrek heeft toegepast op de waarde van beide woningen. Niet kan dan ook worden gezegd dat de aan de woningen toegekende waarden in een onjuiste verhouding staan tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten.
De gronden van eiseres die betrekking hebben op de waterschapslasten vallen buiten het kader van deze procedure.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem in beroep verdedigde waarde van de onderhavige onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt en dat hetgeen eiseres heeft aangevoerd niet tot een ander oordeel leidt.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woningen bij de bestreden uitspraken op bezwaar niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is derhalve ongegrond.
6. Proceskosten
De rechtbank vindt geen aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.
7. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. W.M.B. Elferink, in tegenwoordigheid van mr. G.M. Middelhuis, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
PA
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.