Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Registratienummer: AWB 08 / 368 WOZ AQ1 A
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
B, wonende te Oldenzaal, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oldenzaal, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als L-straat 32 te D (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 op € 325.500,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 6 maart 2008, verzonden 7 maart 2008,
de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 14 april 2008, ontvangen bij de rechtbank op 15 april 2008, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2008 te Almelo. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen mevrouw H.M. Hendriksen, werkzaam bij verweerders gemeente, en L.P. Wesselink, taxateur, werkzaam bij Oranjewoud.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een geschakelde woning met aangebouwde garage. De inhoud van de woning (minus de aangebouwde garage) is 474 m³, de oppervlakte van het perceel is 373 m² en de woning is in 1991 gerealiseerd.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 292.000,--. Eiser heeft daartoe – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder niet vergelijkbare woningen aan de waardevaststelling ten grondslag heeft gelegd. Eiser wijst er verder op dat fracties uit de raad van verweerders gemeente vinden dat de waarden van woningen structureel te hoog worden vastgesteld. Verder stelt eiser dat de door verweerder gebruikte referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn vanwege het verschil in afstand tot de spoorlijn en het verschil in bouwkundige staat (vele inpandige scheuren vanwege trillingen door goederentreinen op het spoor). Tenslotte stelt eiser in de gronden van beroep dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van het nabij gelegen dierenasiel.
In de voorlopige pleitnota, aan de rechtbank toegezonden op 8 oktober 2008 en conform artikel 8:39 van Pro de Awb door de rechtbank toegezonden aan verweerder, heeft eiser aangevoerd dat het in beroep door verweerder overgelegde taxatierapport niet bij de behandeling van het beroep kan worden betrokken omdat het op onrechtmatige wijze tot stand is gekomen. Eiser heeft namelijk als gevolg van door verweerder verstrekte informatie gemeend medewerking aan het onderzoek, dat ten grondslag heeft gelegen aan het taxatierapport, te moeten verlenen. Achteraf bleek hem dat hij geenszins tot medewerking verplicht was. Als gevolg van die handelswijze is eiser gedwongen eveneens een taxateur te vragen een taxatie uit te brengen. Die taxatie komt weliswaar boven het door eiser aanvankelijk gestelde bedrag maar nog onder de vastgestelde waarde. Eiser vraagt om vergoeding van kosten van deze taxatie.
Ter zitting heeft eiser hieraan nog toegevoegd dat het taxatierapport onzorgvuldig is omdat het onder meer een onjuiste straatnaamaanduiding geeft en de cv ketel niet geplaatst is in 1998 maar in 2002. Verder verwijst eiser wat betreft de grondprijzen naar een stuk van de regio Twente waaruit blijkt dat als regionale grondprijs een bedrag, gelegen tussen € 270,-- en € 300,-- per vierkante meter, wordt gehanteerd. Ten onrechte is in het taxatierapport de waarde van de grond niet gestaffeld.
Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 20 juni 2008 door L.P. Wesselink voornoemd. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 352.000,-. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal referentieobjecten.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) bepaalt dat de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Ter ondersteuning van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder in beroep een taxatierapport overgelegd. Eiser stelt dat dit rapport buiten het beroep dient te blijven nu het onrechtmatig verkregen informatie bevat. De rechtbank stelt vast dat verweerder eiser op 10 juni 2008 heeft bericht dat de heer Wesselink een taxatierapport zal opmaken. Hieruit blijkt dat er enige mailcontacten tussen eiser en de heer Wesselink zijn geweest waaruit echter niet een datum voor opname van de woning tot stand is gebracht. In de brief wordt eiser vervolgens verzocht voor 19 juni 2008 te bellen met de heer Wesselink teneinde telefonisch een afspraak te maken. Verweerder eindigt met: “Wilt u niet meewerken aan een inpandige opname dan verzoek ik u dit voor 19 juni 2008 schriftelijk aan mij kenbaar te maken.” Tegelijk met deze brief heeft verweerder de rechtbank verzocht om acht weken uitstel omdat het niet mogelijk is gebleken een afspraak met eiser te maken en het, gelet op de aard van het beroepschrift noodzakelijk is om een taxatierapport bij het verweerschrift te voegen. In de nadere gronden van beroep heeft eiser gesteld dat verweerder zich geen beeld heeft gevormd van de scheuren in zijn woning, die een gevolg zouden zijn van trillingen, veroorzaakt door het treinverkeer.
Uit dit samenstel van feiten en omstandigheden kan de rechtbank geenszins opmaken dat sprake is geweest van een situatie waarin sprake is van dwang tot gedwongen medewerking door eiser aan de bewijsvoering van verweerder. Integendeel, juist de omstandigheid dat eiser in zijn gronden van beroep met name ook naar voren brengt dat verweerder geen kennis heeft genomen van de scheuren in zijn woning, rechtvaardigt het verzoek van verweerder tot een inpandige opname. De brief, die verweerder vervolgens gezonden heeft aan eiser, bevat geen enkele vorm van dwang maar slechts een verzoek tot medewerking. Ook wordt aangegeven dat eiser kan afzien van inpandige opname en wordt hem verzocht in dat geval verweerder daarvan in kennis te stellen. Ook uit de brief aan de rechtbank heeft eiser geenszins kunnen afleiden dat hij gedwongen zou zijn tot medewerking.
Het staat verweerder blijkens constante jurisprudentie vrij om in ieder stadium van de procedure een taxatierapport in te brengen. De rechtbank ziet dan ook geen enkele aanleiding om het taxatierapport buiten het geding te laten.
In het taxatierapport dat verweerder heeft ingebracht wordt verwezen naar drie referentieobjecten. Dit betreft L-straat 30 (op 2 juli 2007 verkocht voor € 294.500,--), L-straat 52 (op 1 november 2004 verkocht voor € 330.000,--) en L-straat 58 (op 11 december 2005 verkocht voor € 325.000,--).
De rechtbank constateert dat het object L-straat 30 2,5 jaren na de waardepeildatum is verkocht, zodat bezwaarlijk kan worden gesteld dat dit object om en nabij de waardepeildatum (1 januari 2005) is verkocht. Dit object kan verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet aan zijn besluitvorming ten grondslag leggen.
Derhalve resteren de referentieobjecten L-straat 52 en 58. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze objecten vergelijkbaar met de woning van eiser. De woningen zijn gelegen in dezelfde wijk in de directe nabijheid van de woning van eiser, zijn in hetzelfde jaar gebouwd en zijn ook qua marktsegment vergelijkbaar. Zoals eiser terecht constateert zijn er verschillen tussen de woningen. De rechtbank staat dan ook voor de vraag of de gevolgen in waarde van die verschillen tussen de objecten in het taxatierapport op een juiste wijze worden verklaard in de getaxeerde waarde van eisers woning.
Een belangrijk verschil tussen de woningen L-straat 52 en 58 enerzijds en eisers woning anderzijds is dat de kavel van eiser aanzienlijk (respectievelijk 104 en 173 m2) groter is. Wat betreft de inhoud van de woningen is eisers woning iets groter dan de woning L-straat 58 (20 m3) en iets kleiner dan de woning L-straat 52 (32 m3).
Eisers woning is geschakeld via de garage, de beide andere woningen zijn
twee-onder-een-kapwoningen. Eisers woning beschikt verder over een garage terwijl de beide andere woningen uitsluitend beschikken over een tuinhuisje (L-straat 52) dan wel een aangebouwde berging (L-straat 58).
Een belangrijk ander verschil dat, in tegenstelling tot voornoemde omstandigheden, aanleiding geeft tot een waardevermindering van de woning van eiser is de afstand tot de spoorlijn en de overlast van het treinverkeer. In tegenstelling tot de referentieobjecten is de woning van eiser zeer dicht in de buurt van de spoorlijn gelegen. Eiser stelt dat sprake is van geluidsoverlast. Bovendien veroorzaakt het treinverkeer scheuren in zijn woning.
In het taxatierapport, door verweerder overgelegd, wordt inderdaad melding gemaakt van scheuren in de woning. Volgens de taxateur betreft het echter krimpscheurtjes.
Desalniettemin heeft de taxateur in de taxatie rekening gehouden met de ligging in de onmiddellijke nabijheid van het spoor en op de grondwaarde ten opzichte van de referentieobjecten een bedrag van € 100,-- per vierkante meter in mindering gebracht.
De rechtbank oordeelt dat de taxateur daarmee in voldoende mate rekening heeft gehouden met de ligging nabij de spoorlijn. In zijn totaliteit heeft de taxateur € 37.300,-- in mindering gebracht op de waarde van de woning. De rechtbank overweegt daarbij dat het blijkens het door eiser overgelegde taxatierapport niet zeker is dat de scheuren veroorzaakt zijn door het treinverkeer: de taxateur stelt dat dit moeilijk zal zijn aan te tonen. Wel staat voor deze taxateur vast dat de waarde van de woning als gevolg van de scheuren daalt. De taxateur van verweerder onderschrijft laatstgenoemde stelling en komt tot de reeds genoemde waardevermindering. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de toegepaste aftrek van € 37.300,-- te gering is. De verklaring van buren dat in hun woning geen scheuren voorkomen is, wat daar verder ook van zij, daartoe onvoldoende.
Eiser heeft verder nog gesteld dat hij aanzienlijke overlast ervaart van een in de buurt van zijn woning gevestigd dierenasiel. De taxateur van verweerder heeft daaraan in zijn taxatierapport geen aandacht besteed. Ter zitting heeft hij gesteld dat hij van mening is dat de gestelde overlast niet zodanig is dat daarvan een waardevermindering uitgaat. Tijdens zijn bezoek aan eisers woning heeft hij ook niets gehoord. Mocht de rechtbank van oordeel zijn dat wel sprake zou zijn van waardevermindering dan dient deze ook geacht begrepen te zijn in de korting van € 37.300,--, die hij heeft toegepast op de waarde.
De rechtbank overweegt ten aanzien hiervan dat niet kan worden aanvaard dat een mogelijke vermindering in mindering moet worden gebracht op de toegepaste korting. Die korting is immers blijkens het taxatierapport opgelegd in verband met overlast als gevolg van het treinverkeer. De mogelijke overlast van het dierenasiel is daarin niet betrokken.
De rechtbank is het echter wel eens met verweerders primaire stelling dat niet gebleken is dat sprake is van overlast. Ook in het door eiser ingebrachte taxatierapport wordt niet gesproken over overlast als gevolg van het dierenasiel. Uitsluitend wordt gesproken over overlast als gevolg van het treinverkeer. Eiser heeft derhalve naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van zodanige overlast dat waardevermindering in de rede ligt.
Eiser voert voorts nog grieven aan tegen de wijze waarop de taxateur van verweerder in het taxatierapport is omgegaan met de grondprijzen. Hij voert hiertoe allereerst aan dat de taxateur een staffeling had moeten maken in de prijzen van vierkante meters grond. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat het, gelet op de betrekkelijk geringe omvang van de kavel (373 m2) niet nodig was om een staffeling te maken.
Eisers verwijzing naar grondprijzen die kennelijk in de Regio Twente worden gehanteerd is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om te komen tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld. In het taxatierapport uitgaan van deze lagere vierkante meter prijzen zou immers uitsluitend tot gevolg hebben dat de overige waardecomponenten stijgen, nu immers de gerealiseerde verkoopprijzen vaststaan.
Eisers grieven ter zake van onjuistheden in de taxatie van verweerder kunnen evenmin leiden tot de conclusie dat aan die taxatie geen waarde kan worden toegekend, nu de onjuistheden van ondergeschikte aard zijn en deels zelfs zouden kunnen leiden tot de conclusie dat de waarde van eisers woning zelfs nog hoger is.
Zijn grieven dat fracties uit de raad van mening zijn dat de waarden van woningen te hoog worden vastgesteld kunnen naar het oordeel van de rechtbank niet tot het oordeel leiden dat in dit geval de waarde te hoog is vastgesteld.
Eiser heeft een taxatierapport ingebracht waarvan de conclusie is dat de waarde op 1 januari 2007 € 320.000,-- is. De rechtbank gaat echter voorbij aan deze taxatie nu zij van oordeel is dat de taxatie van verweerder tot het inzicht leidt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld, nu de taxatie van eiser uitgaat van prijspeil 1 januari 2007, terwijl in dit geval de peildatum voor de waardevaststelling 1 januari 2005 is, en nu de taxatie, die eiser heeft overgelegd, niet vermeldt op basis waarvan de taxatie tot stand is gekomen en geen inzicht geeft in de waarde van woningen die in de buurt van de peildatum zijn verkocht en de daarvan voor eisers woning afgeleide waarde.
De rechtbank is van oordeel dat, gezien het door verweerder in beroep overgelegde taxatierapport, de waarde van de woning van eiser op € 325.000,-- niet te hoog is vastgesteld.
Het beroep is dan ook ongegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank Almelo,
Rechtdoende:
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 28 oktober 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. W.M.B. Elferink, in tegenwoordigheid van mr. A.E.M. Lever, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op: 28 oktober 2008
AB
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.