Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/4805
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 december 2021 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigden: J.H. Maas en R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2020 (hierna: beschikking) op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.890.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2020 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 30 juli 2020 de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 november 2021, gecombineerd in digitale vorm en fysiek, te Haarlem. Namens eiser is via een beeld- en geluidverbinding verschenen zijn gemachtigde, R. van der Weide. Verweerder heeft zich fysiek laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning en gebouwd in 1913. De inhoud van de woning is 997 m³ en de oppervlakte van het perceel is 802 m². De woning heeft een aangebouwde garage, een vrijstaande berging/schuur en een dakkapel.
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019.
3. Eiser bepleit een waarde van € 1.501.000 en heeft ter onderbouwing het volgende aangevoerd. Het dak van de woning is lek en aan vervanging toe. De dakpannen zijn vermoedelijk meer dan 60 jaar oud en staan aan de noordkant deels open gewaaid. De panlatten zijn aan de noordzijde deels rot en deels vervangen. De uitsteek van het dak aan de voorzijde van de woning boven de entree is deels verzakt. De garage is niet bruikbaar. De berging is zeer oud en vervallen, maar wel bruikbaar. Met deze waardedrukkende factoren heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden. Verweerder heeft ook onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning ten opzichte van de gehanteerde referentieobjecten. De tuin van de woning ligt op 10 meter van de N-weg naar Zandvoort. Door de ontwikkelingen van de formule 1 op het circuit van Zandvoort wordt deze weg steeds drukker met als gevolg veel geluidsoverlast. De (specifieke) ligging van een object kan een waardedrukkende factor zijn. Eiser wijst op ECLI:NL:RBSGR:2006:AY0268, in welke uitspraak de rechtbank ’s-Gravenhage onder andere heeft geoordeeld dat het algemeen bekend is dat kopers bereid zijn voor een huis in een rustige woonomgeving een aanmerkelijk hogere koopsom te betalen dan voor een huis in een straat met veel doorgaand verkeer. Het station ligt op 50 meter van de woning. Door de ontwikkelingen van de formule 1 op het circuit van Zandvoort komt er steeds meer treinverkeer. Ook dit is een waardedrukkende factor. Eiser wijst op ECLI:NL:RBALM:2008:BG3754, in welke uitspraak de rechtbank Almelo heeft geoordeeld dat de ligging nabij een spoor nadelige gevolgen heeft voor een woning alsmede dat de ligging geluidsoverlast met zich meebrengt, hetgeen op haar beurt weer een waardedrukkend effect heeft. Eiser heeft een taxatierapport van de woning laten opstellen in verband met een eventuele financiering. Dit rapport is een zeer goed uitgangspunt voor de waarde van de woning in het economische verkeer.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vaststelling van de WOZ-waarde van de woning op € 1.501.000. Eiser verzoekt verweerder te veroordelen tot een vergoeding van de proceskosten in beroep.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijst hij naar het door hem in het geding gebrachte waarderapport met de daarbij gevoegde waardeopbouw (matrix). In het waarderapport is inzichtelijk gemaakt hoe de waarde van de woning tot stand is gekomen. De waarde is aan de hand van drie vergelijkingsobjecten bepaald. In het waarderapport is inzichtelijk gemaakt hoe met eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is rekening gehouden. In het waarderapport heeft verweerder de waarde van de woning getaxeerd op € 1.890.000. Eiser heeft de onderhoudstoestand van de woning in de bezwaarfase niet als argument gebruikt. Verweerder is uitgegaan van gemiddelde onderhoudstoestand met dito voorzieningen. Eiser heeft geen bewijzen aangedragen voor een mindere onderhoudstoestand. Het feit dat de dakpannen 60 jaar oud zijn betekent niet automatisch dat deze vernieuwd dienen te worden. De door eiser ingeschakelde taxateur omschrijft het binnen- en buitenonderhoud van de woning als goed.
De vergelijkingsobjecten liggen in de onmiddellijke nabijheid van de woning. De woning is niet aan de drukke N-weg (Militairenweg) gelegen, maar in een zijstraat daarvan.
Eiser spreekt over ontwikkelingen van het circuit in Zandvoort in verband met de Formule 1. Deze ontwikkelingen zouden tot drukker verkeer en een toename van het treinverkeer gaan leiden. Dit betreft een toekomstige omstandigheid, die op de waardepeildatum nog geen rol speelt. De door de taxateur van eiser in zijn rapport gebruikte referentiepanden zijn niet geschikt, omdat de verkoopdata van deze panden te ver gelegen zijn van de waardepeildatum en derhalve geen onderbouwing van de waarde kunnen zijn.
De taxateur van eiser taxeert de woning per 15 maart 2018 op € 1.700.000. Gelet op de stijgende marktontwikkeling lijkt de door eiser voorgestelde waarde niet reëel.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode, dat wil zeggen op basis van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten). Als vergelijkingsobjecten zijn in het waarderapport en de waardeopbouw (matrix) de volgende in [plaats] gelegen objecten gebruikt: [object 1] , [object 2] en [object 3] .
9. Voor een goede vergelijking tussen de woning en de vergelijkingsobjecten hoeven de vergelijkingsobjecten niet identiek te zijn, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen deze objecten en de woning.
10. Uit het taxatierapport van eiser volgt dat de woning in 2017 geheel is gerenoveerd, waarbij tot en met het dak isolatie is aangebracht en een warmtepomp is geïnstalleerd. Het rapport kwalificeert het onderhoud binnen en buiten en de bouwkundige constructie als ‘goed’. Over de staat van de garage en de berging wordt niets specifieks opgemerkt. In het licht daarvan is het niet aannemelijk dat de voorzieningen in de woning van zodanige kwaliteit zijn dat verweerder niet van een gemiddelde staat heeft mogen uitgaan. Bij de renovatie is het dak van de woning kennelijk nog niet betrokken, maar dat dit dak lek is en aan vervanging toe, heeft eiser na de betwisting van deze stelling door verweerder en in het licht van zijn eigen taxatierapport onvoldoende (met stukken) onderbouwd en is derhalve niet aannemelijk geworden.
11. De stelling van eiser dat de woning aan een drukke N-weg ligt, is – na de gemotiveerde betwisting van deze stelling door verweerder – eveneens niet aannemelijk geworden. Eiser anticipeert op mogelijke ontwikkelingen bij het circuit in Zandvoort, die volgens hem gevolgen zouden kunnen hebben voor het verkeer op de N-weg en de drukte op het station in Heemstede. Of en in welke mate deze ontwikkelingen zich daadwerkelijk voor gaan doen en wat het effect daarvan zal zijn op de waarde van de woning is op dit moment niet duidelijk. Eiser heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat met dergelijke toekomstige onzekere omstandigheden voor wat betreft de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum rekening moet worden gehouden.
12. De rechtbank acht niet aannemelijk dat de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zodanig zijn dat verweerder aan de woning een lagere uitstralingsfactor had moeten toekennen.
13. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning en kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
14. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. Koenis, rechter, in aanwezigheid van mr. W.G. van Gastelen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 december 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.