Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Kanton
Locatie Enschede
Zaaknummer : 347002 CV EXPL 9001/10
Uitspraak : 29 maart 2011
Vonnis in het incident in de zaak van:
[Eiseres sub 1]
wonende te [woonplaats],
eisende partij, hierna ‘[eiseres]’ te noemen,
gemachtigde: mr. A.W. Scholtens, werkzaam bij Stichting Achmea Rechtsbijstand te Leeuwarden
tegen
DE GEMEENTE DINKELLAND
zetelend te Denekamp,
gedaagde partij,
hierna ‘de Gemeente’te noemen,
gemachtigde: mr. J. Schutrups, advocaat te Enschede
tevens vonnis in de hoofdzaak van:
[Eiser sub 2] EN [eiseres sub 1]
beiden wonende te [woonplaats],
eisende partij, hierna ‘[eisers]’ te noemen,
gemachtigde: mr. A.W. Scholtens, werkzaam bij Stichting Achmea Rechtsbijstand te Leeuwarden
tegen
DE GEMEENTE DINKELLAND
zetelend te Denekamp,
gedaagde partij,
hierna ‘de Gemeente‘ te noemen,
gemachtigde: mr. J. Schutrups, advocaat te Enschede
de procedure in het incident en in de hoofdzaak
Deze blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 juni 2010 aan de zijde van [eisers];
- de conclusie van antwoord;
- het tussenvonnis van 31 augustus 2010 ter bepaling van een comparitie van partijen;
- het proces-verbaal van de op 1 november 2010 gehouden comparitie van partijen;
- de incidentele conclusie tot voeging, tevens conclusie van repliek;
- de conclusie van antwoord in het incident tot voeging, tevens conclusie van dupliek.
Vervolgens is vonnis bepaald.
het geschil in het incident
De vordering
[Eiseres sub 1] heeft geconcludeerd - nu zij de echtgenote is van [eiser sub 2] en derhalve tevens rechthebbende op de door [eiser sub 2] ingestelde vordering jegens de Gemeente - haar in onderhavig rechtsgeding toe te laten als gevoegde partij en haar mee te laten procederen in de hoofdzaak aan de zijde van [eisers] als eiser en diens vorderingen en conclusies als de hare aan te merken.
Het verweer
De Gemeente heeft geconcludeerd dat voeging in dit stadium formeel mogelijk is, maar er vanuit gaat dat wanneer zij onverhoopt in de proceskosten wordt veroordeeld, zij geen nadeel zal ondervinden van het feit dat [eiseres sub 1] zich pas bij repliek, nota bene na verweer ter zake door de Gemeente, heeft gevoegd.
de beoordeling in het incident
Een vordering tot voeging kan worden ingesteld voor of op de roldatum waarop de laatste conclusie in het aanhangige geding wordt genomen (art 218 Rv Pro). [eiseres sub 1] kan derhalve in haar verzoek worden ontvangen. Nu [eiseres sub 1] als echtgenote van [eiser sub 2]] voldoende belang heeft om mee te procederen in het onderhavige geding en de Gemeente zich daartegen, behoudens met betrekking tot de consequenties met betrekking tot een eventuele proceskostenveroordeling, niet heeft verzet, zal de vordering tot voeging worden toegewezen en zal [eiseres sub 1] worden toegelaten deel te nemen in het geding.
Nu De Gemeente zich (feitelijk) heeft gerefereerd zullen de kosten in het incident worden gecompenseerd.
het geschil in de hoofdzaak
Nu [eiser sub 2] en [eiseres sub 1] bij de vordering tot voeging tevens een conclusie van repliek hebben genomen en de Gemeente bij conclusie van antwoord in het incident tevens in de hoofdzaak heeft gedupliceerd, kan ook in de hoofdzaak vonnis worden gewezen.
De vordering
[Eiser sub 2] en [eiseres sub 1] vorderen - na voeging -:
I
primair de Gemeente te veroordelen tot betaling van de door [eiser sub 2] en [eiseres sub 1] als gevolg van de toerekenbare tekortkoming geleden schade, te stellen op € 4.410,-, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 15 april 2010 tot aan de dag der algehele voldoening, althans te stellen op een bedrag dat de kantonrechter in goede justitie billijk oordeelt;
subsidiair de tussen [eiser sub 2] en [eiseres sub 1] enerzijds en de Gemeente anderzijds op 14 november 2008 gesloten koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, in dier voege dat de door [eiser sub 2] en [eiseres sub 1] betaalde koopprijs wordt verminderd met € 4.410,-, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 15 april 2010 tot aan de dag der algehele voldoening, althans te stellen op een bedrag dat de kantonrechter in goede justitie billijk oordeelt;
II
De Gemeente te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten ad € 500,- ;
III
De Gemeente te veroordelen in de kosten van de procedure.
[Eisers] en [eiseres sub 1] hebben hun vordering nader onderbouwd bij dagvaarding en conclusie van repliek.
Het verweer
De Gemeente heeft geconcludeerd [eiser sub 2] en [eiseres sub 1] in hun vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, althans haar de vordering te ontzeggen, met veroordeling van [eisers] en [eiseres sub 1] in de kosten van het geding, te vermeerderen met de nakosten ad
€ 131,00, één en ander te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis en, voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten, te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
feiten in de hoofdzaak
De navolgende feiten, die enerzijds zijn gesteld, en anderzijds niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd zijn bestreden, worden als vaststaand aangenomen.
[Eiser sub 2] en [eiseres sub 1] hebben op 14 november 2008 met de Gemeente een koopovereenkomst gesloten betreffende de levering van het perceel bouwterrein, gelegen te Weerselo, Gemeente Dinkelland in het bestemmingsplan ’t Reestman Noord, kavelnummer 14. De koopprijs van deze voor woningbouw beschikbaar gestelde kavel van 441 m² bedroeg € 118.077,75 (inclusief BTW).
In het kader van de aankoop van de grond hebben [eisers] en [eiseres sub 1] feitelijk overleg gepleegd met de heer [M], als accountmanager van de Gemeente belast met de verkoop van kavels in voornoemd plan.
Op 11 november 2008 (productie 2 bij dagvaarding) mailen [eiser sub 2] en [eiseres sub 1] aan [M] het navolgende:
"[…]
Hebben net u mail gelezen en deze 2 dingen zijn nu nog niet duidelijk!
[…]
En tenslotte willen we in het koopcontract vast hebben gelegd dat wanneer de grond goedkoper wordt, wij dit verschil aan kosten ook met terugwerkende kracht terug krijgen.
Dus dit moet dan wel in het koopcontract worden opgenomen, als u dit voor elkaar kunt maken en dan een nieuw koopcontract kunt opsturen dan kan [R] hem zo snel mogelijk tekenen.
m.v.g. [A] en [R].”
Op 12 november 2008 (productie 9 bij dagvaarding) mailt [M] aan [eiser sub 2] en [eiseres sub 1]:
“[…]
Wat betreft de verlaging van de grondprijs. Allereerst is dit in de vorige raadsvergadering besproken. De ingediende motie is weggestemd, dus de grondprijs wordt niet verlaagd. Mocht in de toekomst de grondprijs in andere plannen lager zijn dan zal dat niet verrekend worden met degenen die in het Reestman grond hebben gekocht. Dit net zomin als een grondprijsstijging zal worden verrekend.”
Op 13 november 2008, 8.15 uur, (productie 3 bij dagvaarding) mailen [eiser sub 2] en [eiseres sub 1] aan [M]:
“ Hier bedoelen we ook mee, dat wanneer jullie niet van de rest van kavels afkomen (staan er nog veel te koop) ook vanwege de hoge grondprijs, en wanneer jullie dan deze grond goedkoper moeten maken of wanneer ook maar iemand het goedkoper krijgt van het plan Reestman dat wij het ook voor die prijs krijgen.
De prijs is al zo hoog en het zal niet eerlijk zijn dat omdat wij nu snel moeten beslissen, en dat waar jullie niet van afkomen dat die veel minder moeten betalen.
Zo bedoelen we dat ook en dit is eerder voorgekomen in bepaalde gemeenten zodoende.
Dus als u zo vriendelijk zou willen zijn willen we dit toch graag in het koopcontract op hebben gemaakt.
M.v.g. [A] en [R]”
Op 13 november 2008, 9.18 uur (productie 4 bij dagvaarding) mailt [M] aan [eiser sub 2] en [eiseres sub 1]:
“ Allereerst nogmaals, de prijs wordt niet verlaagd. Zelfs herverkaveling komt niet ter sprake. De kavels blijven liggen tot er zich gegadigden melden. Desnoods gaan we ermee de markt op, maar verlagen van de grondprijs is een vast gegeven dat dit niet zal gebeuren. Ik ben ook absoluut niet genegen om dit op te nemen in de koopovereenkomst.
Wat het snel beslissen betreft denk ik dat ik gezien het vastgestelde beleid daar al ruim van af ben geweken om jullie terwille te zijn en de tijd te gunnen om een afgewogen beslissing te nemen.
Dus ik herhaal nogmaals mijn verzoek om ondertekening en retournering van de koopovereenkomsten voor maandag 17 november.
Voor jullie geruststelling kan ik je mededelen dat wat er ook gebeurt, deze mailwisseling zeker dezelfde rechtswaarde heeft als een passage in de koopovereenkomst.”
Op vrijdag 5 februari 2010 (productie 5 bij dagvaarding) mailen [eisers] en [eiseres sub 1] aan [M]:
“ Wij hebben vernomen dat de grondprijs per vierkante meter met € 10 wordt verlaagd. Aangezien u zo stellig was in u mail dat dit nooit zou gebeuren vragen wij hierbij dit verschil te retourneren.
Mocht dit niet tot bevredigende resultaten leiden dan zijn wij genoodzaakt juridische stappen te ondernemen. Als bijlage de mail hieronder van 13 november welke u ons heeft verzonden.”
Op 9 februari 2010 (productie 7 bij dagvaarding) mailt [M] aan [eiser sub 2] en [eiseres sub 1]:
“De grondprijs is met ingang van 01 januari 2010 verlaagd. De mailwisseling met u was gebaseerd op het gegeven dat de grondprijs mogelijk in 2008 zou worden verlaagd. Een restitutie zal dan ook niet plaatsvinden.”
de beoordeling in de hoofdzaak
Nu door voeging van [eiseres sub 1], anders dan aanvankelijk bij dagvaarding, beide echtelieden en derhalve beide deelgenoten van de gemeenschap waar de onderhavige vordering deel van uitmaakt, een vordering hebben ingesteld, staat de enkele omstandigheid dat niet ‘veroordeling ten behoeve van de gemeenschap’ is gevorderd, aan toewijzing niet in de weg. In geval van eventuele veroordeling zal de Gemeente door betaling aan één van eisers zijn bevrijd jegens de ander.
Vervolgens dient beantwoord te worden of [M] toezeggingen met betrekking tot de grondprijs aan [eiser sub 2] en [eiseres sub 1] heeft gedaan, wat die toezegging feitelijk inhield en of [M] tot het doen van dergelijke toezeggingen bevoegd was. Voorts zal, als vaststaat dat er toezeggingen zijn gedaan waaraan de Gemeente gebonden is, beoordeeld moeten worden welke consequenties dat heeft c.q. welke gevolgen aan het eventueel niet-nakomen van de toezeggingen dienen te worden verbonden.
Allereerst de vraag of [M] met betrekking tot de grondprijs jegens [eiser sub 2] en [eiseres sub 1] toezeggingen heeft gedaan. De kantonrechter meent van wel. [Eiser sub 2] en [eiseres sub 1] vragen meermaals om duidelijkheid. Die krijgen zij. [M] schrijft, zonder enig voorbehoud, dat de grondprijs niet zal worden verlaagd in plan ‘t Reestman.
[M] schrijft op 13 november 2008 “Voor jullie geruststelling kan ik je mededelen dat wat er ook gebeurt, deze mailwisseling zeker dezelfde rechtswaarde heeft als een passage in de koopovereenkomst.”
[M] verwijst in zijn mail van 12 november 2008 met betrekking tot de mogelijke gevolgen van eventuele prijsverlagingen of stijgingen juist naar andere plannen dan plan ‘t Reestman. Als voor andere plannen sprake is van verlaging van de grondprijs zal van verrekening geen sprake zijn, evenmin als bij verhoging van de grondprijs. Dat [M] in die zelfde mail verwijst naar een beslissing genomen in de raadsvergadering doet aan het vorenstaande niet af. Hij tekent bij dat bericht immers niet aan dat de grondprijs kennelijk een jaarlijks terugkerend onderwerp op de raadsvergadering is en de verworpen motie qua ‘levensduur’ beperkt is.
Nu [eiser sub 2] en [eiseres sub 1] zo duidelijk aan [M] hebben laten weten dat een ‘vaststaande’ grondprijs voor ‘t Reestman voor hen relevant is bij het al dan niet kopen van de kavel in ‘t Reestman en [M] daarop heeft gereageerd als hiervoor weergegeven, zonder enig voorbehoud van welke aard dan ook, hebben [eiser sub 2] en [eiseres sub 1] die uitlatingen in onderlinge samenhang bezien als een duidelijke en onvoorwaardelijke toezegging met betrekking tot de grondprijs in plan ‘t Reestman mogen begrijpen. [Eiser sub 2] en [eiseres sub 1] hebben uit de toezegging van [M] zeker mogen afleiden dat gedurende de periode van uitgifte de eerste jaren na aankoop van hun eigen kavel de prijs niet verlaagd zou worden. Bovendien heeft [M] (productie D bij conclusie van antwoord) verklaard:
“In november 2008 was het mij ook al bekend dat het ambtelijk voorstel voor grondprijzen voor het jaar 2009 zou luiden dat het bevroren zou worden op het niveau van 2008 en dat de verantwoordelijke wethouder zich hier geheel in kon vinden. […] Het was voor mij duidelijk dat op het moment van de mailwisseling dat ook voor 2009 de grondprijzen gelijk zouden blijven aan het niveau van 2008. […].”
Dat de toezegging alleen voor 2008 zou gelden blijkt derhalve nergens uit.
Het had op de weg van [M] gelegen [eiser sub 2] en [eiseres sub 1] onomwonden duidelijk te maken dat de grondprijzen jaarlijks worden vastgesteld en de toezegging ‘enkel’ op 2008 of ‘enkel’ op kavels van dezelfde aard/omvang als die van [eiser sub 2] en [eiseres sub 1]. [M] heeft dat nagelaten.
De Gemeente heeft aangevoerd dat [M] tot het doen van toezeggingen als hier in geschil niet bevoegd was en de Gemeente derhalve niet door toezeggingen van [M] gebonden is.
[Eiser sub 2] en [eiseres sub 1] hebben niet bestreden dat [M] mandaat noch volmacht had tot het doen van toezeggingen met betrekking tot de grondprijs, zodat zulks als vaststaand dient te worden aangenomen. [Eiser sub 2] en [eiseres sub 1] hebben wel bestreden dat de Gemeente als gevolg van de onbevoegdheid van [M] niet aan de door hem gedane toezeggingen zou zijn gebonden. [Eiser sub 2] en [eiseres sub 1] hebben aangevoerd dat zij, nu [M] alle onderhandelingen namens de Gemeente met hen heeft gevoerd, op zijn bevoegdheid hebben mogen vertrouwen.
De vraag of een bestuursorgaan aan uitlatingen en/of gedragingen van een onbevoegde ambtenaar is gebonden, hangt af van de vraag of die uitlatingen/gedragingen in het maatschappelijk verkeer hebben te gelden als uitlatingen/gedragingen van het betreffende bestuursorgaan (zie bijv. HR 25-6-2010, LJN BL5420 en eerder HR 6-4-1980, LJN AH8595). De plaats van de betrokken ambtenaar in de organisatie en de omstandigheden waaronder het in geschil zijnde handelen van de ambtenaar heeft plaatsgevonden, spelen bij die beoordeling een rol (HR 2-2-1990, LJN AB7889).
Hoewel het in dit geschil gaat om een ‘accountmanager’ en derhalve niet een in functioneel opzicht hooggeplaatste functionaris, is de kantonrechter toch van oordeel dat [eiser sub 2] en [eiseres sub 1] er op hebben mogen vertrouwen dat [M] bevoegd namens de Gemeente handelde. Het ging om de aankoop van een kavel voor een woning. De ‘functie van de ambtenaar’ die bij de feitelijke onderhandelingen namens de Gemeente optrad en ‘het belang van het onderwerp’, te weten de verkoop van een bouwkavel voor een eengezinswoning, zijn met elkaar verenigbaar. [M] heeft - dat is door de Gemeente niet, althans niet voldoende gemotiveerd bestreden - alle contacten en onderhandelingen met [eiser sub 2] en [eiseres sub 1] gevoerd. Dat de uiteindelijke koopovereenkomst door een andere, wel bevoegde functionaris is getekend, brengt niet met zich dat [eiser sub 2] en [eiseres sub 1] daaruit hadden moeten begrijpen dat [M] niet bevoegd was met hen te onderhandelen en/of afspraken te maken. Bovendien had van [M], die in deze namens de professionele partij optrad tegenover niet professionele burgers, verwacht mogen worden dat hij, nu [eiser sub 2] en [eiseres sub 1] zo duidelijk en vasthoudend zijn geweest in hun standpunt met betrekking tot de ‘garantie’ omtrent de grondprijs, hen er op gewezen zou hebben dat hij niet bevoegd was daarover aan hen toezeggingen te doen en hen naar de wel bevoegde ambtenaar te verwijzen. [M] heeft dat nagelaten.
Het vorenstaande betekent dat het handelen van [M] vanuit maatschappelijk oogpunt bezien dient te worden toegerekend aan de Gemeente. Kortom, de Gemeente is gebonden aan de toezegging van [M] dat de grondprijzen van plan ‘t Reestman niet zullen worden verlaagd.
Nu de Gemeente haar toezegging dat de prijs niet verlaagd zou worden niet is nagekomen en die ‘garantie’ voor [eiser sub 2] en [eiseres sub 1] van belang was voor het aangaan van de koopovereenkomst, is er sprake van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van de Gemeente. De Gemeente is derhalve gehouden de door [eiser sub 2] en [eiseres sub 1] geleden schade te vergoeden. De gevorderde schade, waarvan de hoogte door de Gemeente niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd is bestreden, zijnde een bedrag van € 4.410,- zal worden toegewezen. Nu de Gemeente in verzuim is zal ook de gevorderde wettelijke rente vanaf 15 april 2010 tot de dag der algehele voldoening, alsmede de redelijkerwijs gemaakte buitengerechtelijke incassokosten ad € 500,- ,worden toegewezen.
De Gemeente zal al de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
5. de beslissing
In het incident
Staat [eiseres sub 1] toe zich te voegen in de procedure in de hoofdzaak tussen [eiser sub 2] als eiser en de Gemeente als gedaagde, onder zaaksnummer 347002 aanhangig bij de kantonrechter te Enschede en de vorderingen en conclusie van [eiser sub 2] mede als die van [eiseres sub 1] te beschouwen.
Compenseert de kosten in dier voege dat iedere partij zijn eigen kosten draagt.
Wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
In de hoofdzaak
Veroordeelt de Gemeente om, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan [eiser sub 2] en [eiseres sub 1] te betalen, met dien verstande dat de Gemeente door betaling aan de één jegens de ander zal zijn bevrijd, een bedrag van € 4.910,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 4.410,- vanaf 15 april 2010 tot aan de dag der algehele voldoening.
Veroordeelt de Gemeente in de kosten van de procedure aan de zijde van [eisers] en [eiseres sub 1] begroot op € 295,93 wegens verschotten en op € 600,-- wegens het salaris van de gemachtigde.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen te Enschede door mr. E.W. de Groot, kantonrechter, en op 29 maart
2011 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.