Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 113538 HA ZA 10-803
datum vonnis: 15 juni 2011 (vdv)
Vonnis van de rechtbank Almelo, meervoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
inzake:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Restyle Groep Nederland B.V.,
gevestigd te Almelo,
eiseres,
verder te noemen: RGN,
advocaat: mr. P.J.A. Plattel te Arnhem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
De Jong & Laan Vastgoed B.V.,
gevestigd te Vroomshoop,
gedaagde,
verder te noemen: De Jong & Laan,
procesadvocaat: mr. J.A. Holsbrink te Enschede,
behandelend advocaat: mr. A.A.J. Smelt te Amsterdam.
1. Het procesverloop
1.1. RGN heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding. De Jong & Laan heeft van antwoord geconcludeerd, RGN van repliek en De Jong & Laan van dupliek. Nadien heeft RGN nog een akte uitlating producties genomen en hebben partijen vervolgens vonnis verzocht.
1.2. Het vonnis is bepaald op vandaag.
2. De feiten
2.1. De onderhavige kwestie is reeds eerder in kort geding aan deze rechtbank voorgelegd en heeft geresulteerd in het vonnis in kort geding van 7 juli 2010, dat als productie 1 bij conclusie van antwoord is overgelegd en mitsdien deel uitmaakt van de stukken.
Omdat de vordering van RGN in deze bodemzaak in wezen gelijk is aan die in het eerdere kort geding, zomede naar het oordeel van de rechtbank door partijen geen van belang zijnde nieuwe feiten in deze procedure zijn toegevoegd (tenzij als zodanig nog te vermelden), herhaalt de rechtbank hetgeen eerder door de voorzieningenrechter aan feiten is vastgesteld en acht deze vaststelling ook te gelden in deze (bodem-)procedure.
2.2. Op 1 oktober 2008 is tussen de gemeente Almelo (hierna te noemen: de gemeente) en RGN een koopovereenkomst getekend voor het perceel, kadastraal bekend als [plaats], […………..] (gedeeltelijk) (hierna te noemen: het perceel).
2.3. Op 24 april 2009 hebben RGN en De Jong & Laan een intentieverklaring (hierna te noemen: de intentieverklaring) getekend, waarin onder andere het volgende vermeld staat.
• “RGN zal afzien van de koop van het perceel ten gunste van Jong&Laan zodat laatstgenoemde dit perceel kan verwerven van de Gemeente Almelo. Hiervoor zal een gezamenlijk schrijven van RGN en Jong&Laan gericht worden aan het College van Burgemeester en Wethouders van Almelo waarin om goedkeuring hiervoor wordt gevraagd.”
• “Jong&Laan zal rechtstreeks met RGN afrekenen over de kosten en derving van RGN. Hiervoor is een bedrag overeengekomen ter grootte van € 500.000 welke per omgaande door Jong&Laan overgemaakt zal worden aan RGN nadat de Gemeente Almelo haar goedkeuring heeft gegeven voor de verwerving van de grond door Jong&Laan tegen een prijs die niet hoger zal zijn dan de € 425.000 en niet eerder dan na goedkeuring van deze overeenkomst door de aandeelhoudersvergadering van De Jong & Laan Beheer B.V. d.d. 12 mei 2009.”
• “De koopprijs voor het perceel welke onderling tussen Jong&Laan en de Gemeente Almelo vastgesteld wordt, zal rechtstreeks door Jong&Laan aan de Gemeente Almelo overgemaakt worden zonder tussenkomst van RGN.”
• Deze overeenkomst vervalt van rechtswege indien Gemeente Almelo niet akkoord gaat met de overdracht van het perceel en de schadeloosstelling aan RGN voor de gemaakte kosten en derving en indien de aandeelhoudersvergadering van De Jong & Laan Beheer B.V. geen goedkeuring verleent aan deze overeenkomst.”
2.4. Op 22 april 2009 hebben RGN en De Jong & Laan aan de gemeente een brief gestuurd, waarin onder andere het volgende staat vermeld.
“Indien RGN afziet van de koop van het perceel bedrijfsterrein ten gunste aan De Jong en Laan en zij dit perceel kan verwerven van de Gemeente Almelo zal De Jong en Laan hier haar nieuwe hoofdkantoor vestigen. De Jong en Laan en RGN spreken af dat De Jong en Laan rechtstreeks met RGN zal afrekenen over de kosten en derving van RGN inzake haar geplande nieuwbouw.
Ondergetekende vragen daarom medewerking van de Gemeente Almelo aan de voorgestelde procedure waarbij RGN afziet van de aankoop van het perceel grond, De Jong en Laan deze van de Gemeente Almelo koopt en De Jong en Laan en RGN onderling afrekenen over de gemaakte kosten en derving.”
2.5. Op 5 mei 2009 heeft RGN aan de gemeente, in aanvulling op de hiervoor genoemde brief van 22 april 2009 een brief gestuurd, waarin zij stelt dat zij niet zal afzien van de aankoop van het perceel, indien in de aandeelhoudersvergadering van De Jong&Laan Beheer B.V. geen goedkeuring wordt verleend aan de in de brief van 22 april 2009 genoemde transactie.
2.6. Als reactie op de brief van RGN van 5 mei 2009 heeft de gemeente op 7 juli 2009 een brief gestuurd, waarin onder andere het volgende staat vermeld:
“Wij hebben kennis genomen van uw brief d.d. 07-05-2009 waarin u de gemeente verzoekt om medewerking aan een procedure waarin wordt geregeld dat de door u gekochte kavel op Twentepoort Oost wordt doorgeleverd aan De Jong &Laan Beheer B.V. ten behoeve van realisatie van haar nieuwe hoofdkantoor.”
“Voorwaarde van de zijde van de gemeente zal zijn dat er geen verhoging van de grondprijs mag worden gehanteerd. U dient de kavel over te dragen aan De Jong & Laan Beheer B.V. voor een bedrag van € 415.000,-- in totaal, exclusief BTW.”
2.7. Op 14 juli 2009 heeft Utopia Almelo BV conservatoir beslag (hierna te noemen: het beslag) gelegd op het perceel.
2.8. Op 7 oktober 2009 heeft RGN aan De Jong & Laan een emailbericht gestuurd, waarin onder andere het volgende staat vermeld.
“Wij hebben telefonisch contact gehad met [H] en hem aangegeven dat de tijd onze grote vijand aan het worden is en dat jullie er vanaf zouden zien indien het dit jaar niet wordt afgerond.”
2.9. Op 29 maart 2010 heeft De Jong & Laan aan RGN een brief gestuurd, waarin onder andere het volgende staat vermeld.
“Hierbij bevestigen wij schriftelijk wat in de afgelopen periode ook reeds mondeling met jullie is besproken, namelijk dat wij ons niet meer gebonden achten aan de intentieverklaring d.d. 24 april 2009 met betrekking tot het verwerven van het in die intentieverklaring omschreven stuk bouwgrond”
“Tot onze verbazing hebben wij uit het gesprek dat [E] op 15 maart 2010 met jou en [N] heeft gehad, moeten afleiden dat RGN zich thans op het standpunt stelt dat er (nog steeds) een verplichting tot afname van de grond op de Jong & Laan rust. Zoals uit het telefoongesprek van vandaag tussen [E] en jou bleek, is dit standpunt niet gewijzigd. Zoals wij hierboven hebben toegelicht is dit standpunt niet juist. Niettemin geeft ons dit aanleiding om onder uitdrukkelijk voorbehoud van onze rechten en onder handhaving van ons standpunt, jullie hierbij te sommeren om de desbetreffende bouwgrond binnen een termijn van 14 dagen na heden geheel vrij van beslagen en beperkte rechten aan ons te leveren.”
2.10. Op 1 april 2010 heeft RGN aan De Jong & Laan een brief gestuurd, waarin onder andere het volgende staat vermeld.
“De dreiging van het kort geding heeft de beslaglegger doen besluiten de beslagen op te heffen en dat heeft zich inmiddels geconcretiseerd door een vaststellingsovereenkomst.”
“Mijn cliënte kan dus definitief leveren zonder beslag, waartoe u mijn cliënte ook heeft gesommeerd. Cliënte kan dus ook definitief leveren binnen de door u gestelde termijn. Mijn Cliënte zal op ieder door u gewenst moment verschijnen.”
3. De standpunten van partijen
3.1. RGN vordert:
I. De Jong & Laan te veroordelen om op eerste verzoek van RGN tegen betaling van een bedrag van € 415.000,--, kosten koper, over te gaan tot afname van de onroerende zaak, overeenkomstig de voorwaarden als vermeld in de concept akte van levering, welke als productie 5 is overgelegd, een en ander onder verbeurte van een dwangsom van € 415.000,-- voor het geval De Jong & Laan niet binnen 7 dagen na een daartoe strekkend verzoek van RGN bij de passerende notaris is verschenen om de onroerende zaak af te nemen;
II. De Jong & Laan te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan RGN te voldoen een bedrag van € 500.000,--, te vermeerderen met BTW ad 19% en de contractuele handelsrente daarover vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der voldoening;
III. met veroordeling van De Jong & Laan in de kosten van de procedure.
3.2. Hiertoe stelt RGN dat de intentieverklaring stilzwijgend gewijzigd is in een overeenkomst waarbij De Jong & Laan van RGN het perceel zou kopen onder de voorwaarden zoals vermeld in de intentieverklaring.
Die wijziging valt volgens RGN af te leiden uit de volgende feiten en omstandigheden. De gemeente heeft toestemming gegeven tot doorverkoop van het perceel aan De Jong & Laan, en RGN heeft dit aan De Jong & Laan kenbaar gemaakt. De Jong & Laan heeft vervolgens aan RGN medegedeeld dat zij het geen probleem vond dat het perceel niet (rechtstreeks) door de gemeente, maar door RGN aan haar geleverd zou worden.
Een notaris heeft in juli 2009 een concept koopovereenkomst opgesteld, waarop De Jong & Laan slechts opmerkingen heeft gemaakt over enkele “punten en komma’s”.
De notaris heeft vervolgens een concept leveringsakte opgesteld, waarop door geen der partijen commentaar is geleverd.
Tot 29 maart 2010 heeft Jong & Laan geen schriftelijke fatale termijn gesteld voor de levering van het perceel. RGN kon de grond leveren binnen de door De Jong & Laan op 29 maart 2010 in haar schriftelijke ingebrekestelling gestelde termijn van twee weken.
3.3. RGN stelt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering, omdat zij van de gemeente het perceel moet afnemen, zij heeft afgesproken dit perceel door te leveren aan De Jong & Laan en dit de enige wijze is waarop zij de door haar gederfde kosten vergoed kan krijgen.
3.4. De Jong & Laan heeft de vordering bestreden. Zij betwist het door RGN gestelde spoedeisend belang.
Ten gronde ontkent zij dat tussen partijen een overeenkomst bestaat zoals RGN heeft gesteld. Uit de brief van de gemeente d.d. 7 juli 2009 blijkt dat de gemeente niet akkoord gaat met de tussen partijen overeengekomen intentieverklaring. Immers de gemeente heeft slechts toestemming gegeven voor doorverkoop van het perceel door RGN aan De Jong & Laan, en niet voor rechtstreekse levering van de grond door de gemeente aan De Jong & Laan. Bovendien bedraagt de tussen partijen overeengekomen verkoopprijs in totaal € 915.000,--, en dus meer dan de door de gemeente gestelde maximale verkoop-prijs van € 425.000,--.
Nu de gemeente geen toestemming heeft gegeven voor de uitvoering van de intentieverklaring, is de intentieverklaring van rechtswege vervallen.
3.5. Nadat het De Jong & Laan bekend was geworden dat de gemeente geen toestemming had gegeven voor de uitvoering van de intentieverklaring, heeft zij wel de mogelijkheid open gelaten om het perceel van RGN geleverd te krijgen.
Als gevolg van het door een derde (Utopia) gelegde beslag op de grond en de daardoor veroorzaakte langdurige vertraging zijn partijen echter nooit tot definitieve overeenstemming gekomen.
Op 5 oktober 2009 heeft De Jong & Laan aan RGN medegedeeld dat zij geen interesse meer had in het perceel, indien het perceel niet uiterlijk eind december 2009 geleverd zou kunnen worden.
Van oktober 2009 tot 15 maart 2010 heeft RGN niet betwist dat het De Jong & Laan vrijstond om van de koop van het perceel af te zien.
De gemeente heeft aan RGN niet toegestaan om het perceel op de door haar gevorderde voorwaarden aan De Jong & Laan door te leveren. Als De Jong & Laan daaraan toch zou meewerken, zou zij zich schuldig maken aan valsheid in geschrifte (omdat de werkelijke koopprijs in totaal € 915.000,- bedroeg en niet het in de transportakte te vermelden bedrag van € 415.000,-) en aan het onrechtmatig profiteren van wanprestatie van RGN jegens de gemeente.
Voorts betwist De Jong & Laan het door RGN gestelde bedrag van € 500.000,-- aan kosten en derving.
4. De beoordeling
4.1. Ook ten gronde beoordeelt de rechtbank de vordering als volgt.
De intentieverklaring is niet te kwalificeren als een koopovereenkomst, omdat deze niet voldoet aan de essentiële kenmerken van een koopcontract, te weten dat de één (de verkoper) zich verbindt een zaak te geven en de ander (de koper) om daarvoor een prijs in geld te betalen. In de intentieverklaring is immers overeengekomen dat De Jong & Laan het perceel van de gemeente Almelo, en dus niet van RGN, zou verwerven en dat De Jong & Laan de koopprijs voor het perceel rechtstreeks aan de gemeente Almelo zou betalen.
RGN zou het perceel dus niet aan De Jong & Laan verkopen en leveren en dus geen koopprijs ontvangen, maar zou van De Jong & Laan een bedrag van € 500.000,- ontvangen als vergoeding voor het feit dat zij afzag van de aankoop van de grond van de gemeente.
De tussen partijen gesloten intentieverklaring is dus geen koopcontract, maar is te kwalificeren als een overeenkomst sui generis.
4.2. Het door partijen met deze transactie beoogde resultaat, namelijk verkrijging van het perceel door De Jong & Laan, en vergoeding van kosten en derving van RGN, is beide partijen voortdurend duidelijk geweest.
De door partijen bij het sluiten van de intentieverklaring overeengekomen wijze om dit resultaat te realiseren heeft echter geen doorgang kunnen vinden doordat de door de gemeente verleende goedkeuring niet, althans niet volledig overeenstemde met de in de vaststellingsovereenkomst vermelde toestemming, en doordat vertraging in de afwikkeling ontstond nadat op het perceel beslag was gelegd.
De kern van het geschil tussen partijen is of De Jong & Laan, ondanks deze omstandigheden, verplicht is tot afname van het perceel van RGN, onder betaling aan RGN van een koopprijs van het perceel van € 415.000,- en de in de intentieverklaring overeengekomen vergoeding van € 500.000,- ter zake van kosten en derving van RGN.
4.3. De door de gemeente in haar brief d.d. 9 juli 2009 gegeven toestemming voor doorverkoop van het perceel door RGN aan De Jong & Laan maakt realisatie van het door partijen bij het sluiten van de intentieverklaring beoogde resultaat alsnog in beginsel mogelijk.
De gemeente heeft met die brief echter niet de in de intentieverklaring bedoelde goedkeuring gegeven en ook niet haar voor de uitvoering van de intentieverklaring benodigde medewerking verleend aan rechtstreekse levering van de grond door de gemeente aan De Jong & Laan.
In de intentieverklaring staat ook, dat De Jong & Laan het overeengekomen bedrag van
€ 500.000,-- diende over te maken per omgaande, nadat de gemeente haar goedkeuring had gegeven.
Tot op heden heeft een dergelijke betaling niet plaatsgevonden. De intentieverklaring is dus evenmin uitgevoerd zoals partijen waren overeengekomen.
4.4. Op grond van de hiervoor weergegeven gang van zaken acht de rechtbank aannemelijk, dat de brief van de gemeente d.d. 9 juli 2009 voor partijen aanleiding is geweest om zich te beraden over de daardoor ontstane situatie en om met elkaar opnieuw te onder-handelen over de wijze, waarop zij het met de intentieverklaring beoogde resultaat alsnog zouden kunnen verwerkelijken.
De daarop door partijen gewisselde communicatie heeft echter niet geresulteerd in een nieuwe overeenkomst.
De Jong & Laan stelt dat zij op 5 oktober 2009 aan RGN heeft medegedeeld dat zij van de koop van het perceel wenste af te zien als de grond niet vóór eind december 2009 geleverd kon worden, en RGN heeft in haar mail d.d. 7 oktober 2009 aan De Jong & Laan medegedeeld dat zij de gemeente hierover heeft geïnformeerd.
Daarna bleef het kennelijk stil, totdat De Jong & Laan op 29 maart aan RGN schreef: “dat wij ons niet meer gebonden achten aan de intentieverklaring d.d. 24 april 2009 met betrekking tot het verwerven van het in die intentieverklaring omschreven stuk bouwgrond”, met de toevoeging: “Niettemin geeft ons dit aanleiding om onder uitdrukkelijk voorbehoud van onze rechten en onder handhaving van ons standpunt, jullie hierbij te sommeren om de desbetreffende bouwgrond binnen een termijn van 14 dagen na heden geheel vrij van beslagen en beperkte rechten aan ons te leveren.”
Deze brief vermeldt echter niets over een prijs, noch over een vergoeding wegens kosten en derving, noch over het tijdstip, waarop die vergoeding zou moeten worden betaald.
4.5. Op grond van het voorgaande komt ook de rechtbank tot het oordeel dat RGN geenszins aannemelijk heeft gemaakt dat partijen hun aanvankelijke intentieverklaring stilzwijgend hebben gewijzigd in een overeenkomst op grond waarvan De Jong & Laan verplicht zou zijn de onroerende zaak van RGN af te nemen tegen betaling van de koopprijs en de in de intentieverklaring overeengekomen vergoeding van de kosten en derving van RGN. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om RGN tot bewijslevering op dit punt toe te laten.
4.6. De vordering moet daarom worden afgewezen.
RGN zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
5. De beslissing
De rechtbank:
I. Wijst de vordering van RGN tegen De Jong & Laan af.
II. Veroordeelt RGN in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van De Jong & Laan begroot op € 4.951,-- aan verschotten en € 5.160,-- aan salaris van de
advocaat.
III. Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mrs. Van der Veer, Zweers en Vermeulen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 juni 2011, in tegenwoordigheid van de griffier.