Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 120479 / HA ZA 11-403
datum vonnis: 14 december 2011 (P.L.)
Vonnis van de rechtbank Almelo, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
1. [eiseres 1]
2. [eiser 2],
beiden wonende te [plaats]
eisers,
verder te noemen [eisers],
advocaat: mr. D. Kaptan te Apeldoorn,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde,
verder te noemen [gedaagde],
advocaat: mr. J. Hofstede te Almelo.
Het procesverloop
1.1. Bij vonnis van 5 oktober 2011 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast.
1.2. Op 17 november 2011 heeft de comparitie van partijen plaatsgevonden waarvan proces-verbaal is gemaakt. Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen.
1.3. Het vonnis is bepaald op heden.
De feiten
2.1. De rechtbank neemt over hetgeen in het tussenvonnis van 5 oktober 2011 over de feiten, de vordering en de onderbouwing daarvan is overwogen en beslist.
2.2. In deze zaak staat het navolgende vast. Tussen [eisers] en [gedaagde] is op 21 juli 2010 een koopovereenkomst tot stand gekomen waarbij [eisers] een woning aan de
[adres] te [plaats] aan [gedaagde] heeft verkocht voor een koopsom van
€ 148.000,-.
2.3. De koopovereenkomst bevat in artikel 16 een Pro financieringsvoorbehoud. Daarin is bepaald dat [gedaagde] uiterlijk op 12 augustus 2010 de koopovereenkomst kan ontbinden indien hij geen hypothecaire lening of het aanbod daartoe van € 162.000,- kan verkrijgen.
2.4. Partijen hebben de in 2.3. genoemde termijn verlengd tot uiterlijk 26 augustus 2010.
2.5. [gedaagde] heeft beroep op de ontbindende voorwaarde van artikel 16 gedaan Pro. [eisers] heeft dit beroep bestreden.
2.6. [eisers] heeft vervolgens de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en de
contractuele boete van € 14.800,- met rente en kosten van [gedaagde] gevorderd.
De verdere beoordeling en de motivering
3.1. De rechtbank zal eerst ingaan op het verweer van [gedaagde] dat de koopovereenkomst vernietigbaar is wegens het ontbreken van een daarop gerichte wilsverklaring in de zin van artikel 3:33 jo Pro. 3:34 Burgerlijk Wetboek (verder: BW). [gedaagde] stelt daartoe dat hij als gevolg van een echtscheiding ten tijde van de koop van de woning een psychische stoornis had. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat hij zelf de onderhandelingen met betrekking tot de koop van de woning heeft gevoerd en dat hij de woning zou hebben afgenomen indien de bank bereid was geweest een hypotheek te verstrekken.
[eisers] heeft gesteld dat hij niet op de hoogte was van een psychische stoornis bij [gedaagde]. Daarvan is geen medisch bewijs in het geding gebracht. [eisers] doet een beroep op artikel 3:35 BW Pro: hij heeft er op mogen vertrouwen dat de verklaringen en/of gedragingen van [gedaagde] ten tijde van de koop overeenstemden met zijn werkelijke wil. Voorts is van een nadelige handeling voor [gedaagde] geen sprake. [eisers] stelt verder nog dat de vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst bij conclusie van eis in reconventie had moeten worden ingediend.
3.2. De rechtbank overweegt het volgende. Voor een beroep op vernietigbaarheid van een rechtshandeling als gevolg van een psychische stoornis, dient [gedaagde] allereerst te bewijzen dat de geestelijke stoornis ten tijde van de koop van de [adres] te [plaats] aanwezig was. Voorts is het aan [gedaagde] aan te tonen dat in verband daarmee zijn wil om de rechtshandeling te verrichten, heeft ontbroken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] nagelaten nader te onderbouwen dat de stoornis een redelijke waardering van de bij de handeling (de koop) betrokken belangen belette, dan wel dat de verklaringen ten tijde van de koop onder invloed van die stoornis zijn gedaan. [gedaagde] heeft ter zitting immers verklaard dat hij de onderhandelingen zelf heeft gevoerd en de woning zeker had willen afnemen als de bank de financiering zou hebben verstrekt. Van enige handeling of verklaring die niet met [gedaagde]’ werkelijke wil overeenstemde, is niet gebleken. Dat [gedaagde] door een echtscheiding in de periode van december 2009 tot medio januari 2010 is opgenomen in een psychiatrische kliniek, maakt dat niet anders, nu de koop eerst in juli 2010 heeft plaatsgehad. Dat een echtscheiding vaak diep ingrijpt in het persoonlijk leven is te begrijpen, doch dit behoeft op zichzelf nog geen grond op te leveren voor de aanwezigheid van een psychische stoornis, te meer nu daarvan geen enkel medisch bewijs is bijgebracht en [eisers] onbetwist heeft gesteld dat hem van een psychische stoornis van [gedaagde] ten tijde van de koop niets was gebleken. Weliswaar heeft [gedaagde] in dit verband nog gesteld dat de verkopend makelaar (x) [gedaagde] meerdere malen zeer emotioneel en overstuur heeft meegemaakt, doch ook dat is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende grondslag voor het aannemen van een psychische stoornis van [gedaagde] ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst. Voorts overweegt de rechtbank in dit verband nog dat de rechtshandeling (de koop van de woning) evenmin nadelig is geweest voor [gedaagde], die immers andere woonruimte zocht in verband met de verkoop van de voormalige echtelijke woning. Nu [gedaagde] zijn stellingen omtrent de aanwezigheid van een psychische stoornis niet voldoende heeft onderbouwd, ziet de rechtbank geen aanleiding [gedaagde] op dit onderdeel tot nadere bewijslevering toe te laten. De rechtbank passeert derhalve het door [gedaagde] gedane bewijsaanbod.
Met betrekking tot de stelling van [eisers] dat [gedaagde] het beroep op vernietiging in een reconventionele eis had dienen te gieten, wijst de rechtbank nog op het bepaalde in artikel 3:51 BW Pro waarin een beroep in rechte op een vernietigingsgrond te allen tijd kan worden gedaan ter afwering van een op de rechtshandeling steunende vordering of andere rechtsmaatregel, zodat een vordering in reconventie daartoe niet noodzakelijk is.
Het voorgaande lijdt tot de slotsom dat het primaire verweer van [gedaagde] moet worden verworpen.
3.3. De rechtbank komt vervolgens toe aan de vraag of [eisers] terecht aanspraak maakt op de contractuele boete wegens tekortschieten in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde]. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.
[eisers] voert allereerst aan dat [gedaagde] niet op de juiste wijze de ontbinding van de koopovereenkomst heeft ingeroepen, nu de ontbinding niet op de in het contract voorgeschreven wijze heeft plaatsgevonden. De rechtbank overweegt dat artikel 16 van Pro de koopovereenkomst bepaalt dat de mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen “bij aangetekende brief met bericht handtekening retour of telefaxbericht met verzendbevestiging” dient te geschieden. In het onderhavige geval staat vast dat [gedaagde] de ontbindingsmededeling per e-mailbericht heeft gedaan. [eisers] heeft ter zitting evenwel bevestigd dat hem het bericht van de ontbinding tijdig, via de makelaar, heeft bereikt.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] weliswaar naar de letter van het contract niet aan het vereiste van een juiste verzending voldaan, doch nu [eisers] heeft erkend dat hem het bericht via e-mail tijdig heeft bereikt, zal de rechtbank aan het niet voldoen aan dit formele vereiste niet het gevolg verbinden dat de ontbinding daardoor het beoogde rechtsgevolg mist.
3.4. Het voorgaande beantwoordt daarmee nog niet de vraag of [gedaagde] in materiële zin terecht ontbinding heeft ingeroepen. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.
Artikel 16 leden Pro 1 en 2 van de koopovereenkomst bepalen voor zover van belang: “Deze overeenkomst kan door de koper worden ontbonden indien uiterlijk: b. op 12 augustus 2010 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van: € 162.000,- (…) geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen.”
Artikel 16 lid 3 van Pro de koopovereenkomst bepaalt voor zover van belang: “Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (…) financiering (…) te verkrijgen. (…) Deze mededeling (dat de ontbinding wordt ingeroepen) dient goed gedocumenteerd te geschieden (…). Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd (…).”
Artikel 10 lid 2 van Pro de koopovereenkomst bepaalt voor zover van belang: “(…) Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 14.800,- (…) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.”
3.5. Ter onderbouwing van zijn beroep op ontbinding van de koopovereenkomst heeft [gedaagde] twee brieven overgelegd, te weten een brief van ABN AMRO bank van
25 augustus 2010 en een brief van de Rabobank Noord Twente van 25 augustus 2010, welke brieven in elektronische vorm als bijlage bij de ontbindingsmededeling aan de verkopende makelaar zijn gezonden en waarvan vaststaat dat deze [eisers] hebben bereikt.
De brief van ABN AMRO bevat de volgende passage: “Hierdoor delen wij u mee dat wij uw aanvraag voor een hypothecaire geldlening voor de aankoop van het pand aan de [adres] te [plaats] hebben afgewezen aangezien de overlijdensrisico-verzekering die noodzakelijk is in verband met de verstrekking niet tot stand is gekomen.”
Voor zover van belang staat in de brief van de Rabobank het volgende: “De financieringsaanvraag van de [gedaagde] is bij ons in behandeling. Op dit moment kunnen wij niet tot verstrekking over gaan omdat de aanvraag van de overlijdensrisico-verzekering nog niet medisch akkoord is. (…)”
Voorts doet [gedaagde] nog een beroep op een brief van Reaal Levensverzekeringen van
24 september 2010, waarin wordt meegedeeld dat “de dekking uitkering bij overlijden helaas niet verzekerd kan worden.”
In een brief van 12 oktober 2010 van [Y], een broer van [gedaagde] die namens hem de financiering voor de woning heeft aangevraagd, aan de rechtsbijstandverzekeraar van [eisers] staat voor zover van belang: “Bij de Rabobank loopt derhalve nog steeds een aanvraag voor financiering en bij Interpolis een aanvraag voor een overlijdensrisicoverzekering.”
3.6. Kern van het geschil betreft de vraag of het beroep van [gedaagde] op ontbinding van de koopovereenkomst op grond van artikel 16 van Pro de koopovereenkomst het beoogde rechtsgevolg heeft. Hiervoor is reeds overwogen dat [gedaagde]’ ontbindingsmededeling [eisers] heeft bereikt en dat de ontbinding ook tijdig, d.w.z. vóór 26 augustus 2010, is ingeroepen. Partijen verschillen evenwel van mening of [gedaagde] heeft voldaan aan de in artikel 16 van Pro de koopovereenkomst geformuleerde verplichtingen, met name inhoudende dat de koper al het redelijk mogelijke moet doen om financiering te verkrijgen. De strekking van deze bepaling is, dat de verkoper zich een beeld moet kunnen vormen of er terecht een beroep op ontbinding is gedaan. Voor de beoordeling of dat het geval is, zijn de volgende omstandigheden van belang.
3.7. Vaststaat dat [gedaagde] bij twee financieringsinstellingen, te weten de ABN AMRO en de Rabobank Noord Twente een aanvraag heeft ingediend voor een offerte voor een hypothecaire geldlening ter financiering van de door hem gekochte woning aan de
[adres] te [plaats]. Bij brief van 25 augustus 2010 heeft de ABN AMRO aan [gedaagde] bericht dat de aanvraag voor de geldlening is afgewezen, omdat de overlijdensrisicoverzekering niet tot stand is gekomen. Naar het oordeel van de rechtbank staat daarmee voldoende vast dat de ABN AMRO niet bereid was een hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe ter grootte van € 162.000,- te verstrekken.
Met betrekking tot de brief van de Rabobank Noord Twente van 25 augustus 2010 oordeelt de rechtbank dat ook deze mededeling de facto als een afwijzing kan worden aangemerkt, nu uit de mededeling van de bank blijkt dat op dat moment (nog) geen hypothecaire geldlening of het aan daartoe ter grootte van € 162.000,- kon worden verstrekt.
Door aan twee financieringsinstellingen een verzoek te richten tot het verstrekken van een hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe, heeft [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank in beginsel aan zijn inspanningsverplichtingen voldaan. Dit klemt te meer nu het contract zelf niets bepaalt omtrent het aantal offertes dat aan financieringsinstellingen moet worden gevraagd in verband met een mogelijk beroep op de ontbindende voorwaarde.
Naar het oordeel van de rechtbank kon en mocht [gedaagde] aannemen dat de twee door hem benaderde erkende hypotheekverstrekkers het aangaan van een overlijdensrisicoverzekering als voorwaarde voor het verstrekken van een financiering stelden, zodat van [gedaagde] in redelijkheid niet gevergd kon worden op zoek te gaan naar een geldverstrekker die een dergelijke voorwaarde niet stelde. Bovendien is niet gesteld noch gebleken dat [gedaagde] het aanvragen van offertes op zijn beloop heeft gelaten of daarmee tot het laatste moment heeft gewacht, zodat om die reden geen offertes konden worden uitgebracht. Tenslotte overweegt de rechtbank in dit verband nog dat uit de jurisprudentie (o.a. Hoge Raad 21 oktober 1988, NJ 1989, 80) volgt dat een koper zich op de werking van een financieringsclausule als de onderhavige kan beroepen, indien hij tenminste twee afwijzende verklaringen kan overleggen.
De slotsom moet dan ook naar het oordeel van de rechtbank zijn dat [gedaagde] al het redelijk mogelijke heeft gedaan om tijdig een financiering te verkrijgen en dat – nu hij daarin niet vóór 26 augustus 2010 is geslaagd – hij terecht de ontbindende voorwaarde van artikel 16 heeft Pro ingeroepen met het rechtsgevolg dat de koopovereenkomst met ingang van
25 augustus 2010 is ontbonden.
3.8. Uit het voorgaande volgt dat [eisers] tevergeefs aanspraak maakt op de contractuele boete van € 14.800,- en dat de vordering derhalve moet worden afgewezen.
De proceskosten
3.9. Nu [eisers] in het ongelijk wordt gesteld, komen de kosten van de procedure voor zijn rekening. Deze worden tot op de dag van de uitspraak begroot op € 588,- aan verschotten en € 904,- (2 punten á € 452,-) wegens salaris advocaat, in totaal derhalve € 1.492,-.
4. De beslissing
De rechtbank:
I. Wijst de vordering af.
II. Veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak begroot aan de zijde van [gedaagde] op € 588,- aan verschotten en € 904,- aan salaris van de advocaat.
III. Verklaart onderdeel II van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. P.L. Alers en op 14 december 2011 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.