Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM,
nevenzittingsplaats Haarlem
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/3543
Uitspraakdatum: 8 mei 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Aalsmeer, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij op 28 februari 2006 gedagtekende beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-weg 00, Aalsmeer vastgesteld op € 370.000, waardepeildatum 1 januari 2003, waardetijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006.
Eiser heeft op 10 april 2006 tegen deze beschikking bezwaar gemaakt en daarbij verweerder verzocht in te stemmen met rechtstreeks beroep op de rechtbank met toepassing van het bepaalde in artikel 7:1a Awb. Verweerder heeft met dit verzoek ingestemd en het bezwaarschrift doorgezonden aan de rechtbank.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 april 2006 te Haarlem. Verschenen zijn eiser, alsmede namens verweerder B, tot zijn bijstand vergezeld van C.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Deze onroerende zaak betreft een perceel grond van 331 m² met daarop een woning, bouwjaar circa 19aa, met een inhoud van 410 m³, en een vrijstaande schuur (hierna: de woning).
2.2. Bij de stukken bevindt zich een door C opgesteld taxatierapport, gedateerd 2 november 2005, waarin de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 370.000.
Onder ‘Nadere mededelingen’ is in het rapport vermeld:
“Bij de waardering dient rekening gehouden worden met de meerwaarde van het feit dat bij A-weg 00 de mogelijkheid bestaat om extra grond te gebruiken als tuin. De waarde van deze extra grond mag niet betrokken worden in de waardering van A-weg 00 gezien het feit dat deze bij een ander in eigendom is dan de eigenaar van A-weg 00 doch wel de meerwaarde dat er een mogelijkheid bestaat om deze grond te gebruiken.”
Voorts zijn de volgende vergelijkingsobjecten vermeld:
Straat en huisnummer Oppervlakte kavel Inhoud Verkoopdatum Verkoopprijs
B-weg 00 375 m² 412 m³ 02-09-2003 € 470.000
C-weg 00 319 m² 405 m³ 31-01-2003 € 365.000
D-weg 00 383 m² 413 m³ 2-10-2001 € 394.789
Woning eiser 331 m² 410 m³ Woz-waarde € 370.000
2.3. In het bij de beschikking van 28 februari 2005 behorende 'taxatieverslag woningen' was eveneens het vergelijkingsobject B-weg 00 vermeld, alsmede de volgende twee objecten:
Straat en huisnummer Oppervlakte kavel Inhoud Verkoopdatum Verkoopprijs
E-weg 00 1.053 m² 227 m³ 04-09-2001 € 499.158
F-weg 00 730 m² 410 m³ 03-01-2003 € 544.536
3. Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
4. Standpunten van partijen
4.1. Verweerder heeft deze waarde vastgesteld op € 370.000 en heeft zich daarbij gebaseerd op het hiervoor onder 2.2. genoemde taxatieverslag.
4.2. Eiser bestrijdt de vastgestelde waarde en stelt dat die € 45.000 lager dient te worden vastgesteld. Hij voert daartoe - samengevat weergegeven - in de eerste plaats aan dat het door verweerder in de bezwaarfase aandragen van twee nieuwe vergelijkingsobjecten onzorgvuldig is. Voorts voert eiser aan dat ten onrechte rekening is gehouden met de meerwaarde van de achter zijn woning gelegen grond. Ten slotte voert eiser aan dat blijkens de website van de Vereniging Eigen Huis de waarde van eisers woning per 1 januari 2003 44% is gestegen ten opzichte van de waarde van de woning per 1 januari 1999.
4.3. Ter zitting hebben partijen, zakelijk weergegeven, hieraan nog het volgende toegevoegd:
Eiser:
De in het taxatierapport rondom mijn woning getekende, gekleurde lijnen verbaasden mij zeer. Toen wij het huis kochten, zei de vorige eigenaar dat hetgeen binnen de palen lag, van D was en dat hetgeen buiten de palen lag, van de gemeente was.
Wij hebben grond in gebruik en betalen niet daarvoor. Daarover heb ik nog contact met D opgenomen: we mogen er geen diepwortelende gewassen planten.
In 1993 heb ik een prunushaag neergezet, naar ik dacht, op mijn eigen grond. Als ik had geweten dat het gemeentegrond was, had ik de haag dertig centimeter meer naar binnen gezet. In 1994 wilde de gemeente huur ontvangen voor de grond. Daartegen heb ik geageerd, daarom is er verder geen huur in rekening gebracht.
De makelaar die ik heb gesproken, gaf aan dat de gratis in gebruik zijnde grond niet mag worden meegenomen in de taxatie.
Als men op de site van de Vereniging Eigen Huis zijn postcode intoetst, verkrijgt men de gemiddelde waardestijging. Daarbij wordt ook een grens aangegeven voor het instellen van beroep. Verder heb ik geen argumenten voor het bedrag van € 45.000 dat op de getaxeerde waarde in mindering moet worden gebracht.
Het pand B-weg 00 is anders. Onze woning is boven heel klein, dat komt door het schuine dak. Boven hebben wij een kleine slaapkamer en een iets grotere: dat komt door de dakkapel. Nu is B-weg 00 verbouwd: hoe kan het dan worden vergeleken?
Verweerder:
Wij moeten een object afbakenen: het houdt op bij de eigendomsgrens. Het gaat om het geel gearceerde deel op de luchtfoto. Dat is 331 m²; als het goed is, staat dit in de koopakte. De rest van de grond is in gebruik: dat geeft een meerwaarde, want de gebruiksmogelijkheden worden groter. Indien eiser eigenaar was van al die andere grond, zou de waarde van het object hoger zijn. Zodra eiser alleen de grond binnen de gele lijn gebruikt, wordt het object minder waard.
De aanbouw bij B-weg 00 is pas in 2006 aangebracht. Deze zat niet in de verkoopprijs en zit niet in de Woz-waarde.
De vermelding van gemeentegrond in de uitspraak is fout. De taxateur was gemakshalve van één eigenaar uitgegaan, terwijl er drie verschillende zijn. Men moet dat weten als men een huis koopt.
De Vereniging Eigen Huis geeft algemene stijgingspercentages. Gezien de onderlinge verschillen met B-weg 00 ontstaat bijna het idee dat de woning van eiser zelfs laag is getaxeerd. B-weg 00 is namelijk in de oorspronkelijke staat verkocht en daarna verbouwd. De eerste verdieping van eiser is inderdaad kleiner, maar de begane grond is groter. Het totale verschil in inhoud bedraagt maar 2 m³. In het algemeen is het aantrekkelijker op de begane grond meer ruimte te hebben.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet Woz, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
5.2. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
5.3. Anders dan eiser betoogt, staat het verweerder vrij om in de bezwaarfase andere - naar zijn mening beter geschikte - vergelijkingsobjecten aan zijn waardevaststelling ten grondslag te leggen.
5.4. Op grond van hetgeen in het taxatierapport, in het verweerschrift en ter zitting door verweerder dienaangaande is toegelicht, is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder aan de waardevaststelling ten grondslag gelegde vergelijkingsobjecten en de woning van eiser voldoende met elkaar vergelijkbaar zijn en dat met verschillen tussen eisers woning en deze objecten voldoende rekening is gehouden. Daarbij neemt de rechtbank nog in het bijzonder in aanmerking dat het verschil in inhoud tussen de woning aan de B-weg 00 te Aalsmeer en eisers woning - naar als onweersproken is komen vast te staan - op de waardepeildatum slechts 2 m³ bedroeg en dat de door eiser genoemde verbouwing van deze woning aan de B-weg 00 eerst na de waardepeildatum heeft plaatsgehad.
5.5. Anders dan eiser betoogt, behoeft de omstandigheid dat eiser grond, die niet bij hem in eigendom is, om niet in gebruik heeft als tuin, niet bij de waardebepaling buiten beschouwing te worden gelaten. Deze omstandigheid zal immers de prijs die een gegadigde voor de woning zal willen betalen mede bepalen. De woning aan de B-weg 00 is ook in die zin vergelijkbaar met de woning van eiser dat ook aan de kavel van de woning aan de B-weg 00 een aanzienlijk stuk grond grenst dat bij de eigenaar van die woning om niet in gebruik is. De waarde van deze omstandigheid zal ook in de verkoopprijs (€ 470.000 op 2 september 2003) tot uitdrukking zijn gekomen.
5.6. Gelet op de gerealiseerde verkoopprijzen enerzijds en de door verweerder vastgestelde waarde anderzijds heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van eisers woning niet te hoog heeft vastgesteld.
5.7. De stelling van eiser dat de waarde van zijn woning niet hoger mag worden vastgesteld dan op een waarde die is gebaseerd op een stijging van 44% ten opzichte van € 226.436, de Woz-waarde van zijn woning per waardepeildatum 1 januari 1999, wordt verworpen. Nog afgezien van het feit dat de Woz-waarde per eerdere peildatum thans niet aan de rechter ter beoordeling staat, kan voorts een gemiddelde stijging geen maatstaf vormen voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak. De waardeontwikkeling daarvan kan afwijken van landelijke of regionale gegevens.
5.8. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep ongegrond.
6. Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
7. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 8 mei 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. E. Jochem, in tegenwoordigheid van mr. V.M. Maat, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.