Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM, nevenzittingsplaats Haarlem
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/5819
Uitspraakdatum: 10 augustus 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X B.V., gevestigd te Z, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 (1e, 2e en 3e verdieping), te Amsterdam (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 31 december 2006 op € 748.000.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar, door verweerder ontvangen op 1 juni 2005, heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 26 oktober 2005 de waarde verminderd tot een bedrag van € 626.000.
1.3. Eiseres heeft daartegen bij brief van 31 oktober 2005, ontvangen bij de rechtbank op 31 oktober 2005, beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 mei 2006 te Haarlem. Namens eiseres is daar verschenen A. Namens verweerder is verschenen B, bijgestaan door C en D.
2. Feiten
2.1. Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast: eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning betreft 3 verdiepingen welke bestaan uit gestapelde onzelfstandige eenheden. Op de begane grond van de onroerende zaak is een winkel gevestigd, waarvan de waarde niet in geschil is. De oppervlakte van de woning is door verweerder gesteld op 348 m². Het bouwjaar van de woning is 1899. De woning is gelegen in een drukke winkelstraat.
2.2. De waarde van het object is vastgesteld aan de hand van vergelijking met de verkoopcijfers van b-straat 1, c-straat 1 en d-straat 1 te Amsterdam. De gegevens van alle 4 objecten, zoals neergelegd in het taxatieverslag van verweerder, luiden als volgt:
Oppervlakte Verkoopprijs Verkoopdatum Woz-waarde
b-straat 1 195 m² € 505.000 8-1-2003 € 505.000
c-straat 1 178 m² € 571.763 10-1-2002 € 532.500
d-straat 1 163 m² € 525.000 18-10-2002 € 516.500
a-straat 1 348 m² € 626.000
3. Geschil
3.1. In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de woning door verweerder te hoog is vastgesteld.
3.2. Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – gesteld dat de woning gewaardeerd moet worden met inbegrip van de op de begane grond gelegen winkel. Eiseres staat een waarde voor van € 983.566 voor de gehele onroerende zaak, zijnde de totale jaarhuur van het pand, exclusief BTW, vermenigvuldigd met een factor 12,5.
3.3. Ter zitting heeft eiseres gesteld dat de opgang van de bovenwoning aan de achterzijde is gelegen. Een deel van de bovenwoning wordt door de beneden gelegen winkel gebruikt als opslag. Het overige deel wordt nu bewoond maar er wordt geprobeerd deze leeg te krijgen ten behoeve van meer opslagruimte. Voorts is de woning in het “slechte” deel van de a-straat gelegen en zijn de referentieobjecten niet vergelijkbaar aangezien die niet in A-1 winkelstraten zijn gelegen. Ook zijn er problemen met de brandveiligheid.
3.4. Verweerder heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat uit onderzoek is gebleken dat de bovenwoningen worden verhuurd aan studenten. Omdat het onzelfstandige eenheden betreft is de woning als geheel gewaardeerd. De woning dient gewaardeerd te worden op basis van de vergelijkingsmethode en niet volgens een methode van huurkapitalisatie.
3.5. Ter zitting heeft verweerder hieraan toegevoegd dat het voor hem nieuw is dat een deel van de woning als opslag wordt gebruikt door de winkel. De taxateur is ook niet binnen geweest. Voorts heeft verweerder gesteld dat als de woning niet door de brandweer is gesloten, het brandveilig is.
3.6. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 16, aanhef en onderdeel c, Wet WOZ wordt voor de toepassing van deze wet een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt als één onroerende zaak aangemerkt. Nu de winkel en de daarboven gelegen woning als twee afzonderlijke gedeelten zijn aan te merken, kan voor de waardering niet het gehele pand als uitgangspunt worden genomen. Eiseres stelling, dat dit wel mogelijk zou zijn, faalt derhalve.
4.2. Vervolgens dient de vraag beantwoord te worden of verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Krachtens artikel 17, tweede lid, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.3. Met het hiervoor in 2.2. vermelde taxatieverslag heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 626.000. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Ter zitting is door eiseres gesteld dat een deel van de woning als opslag voor de winkel in gebruik is. Verweerder heeft hierop medegedeeld dat hij hiervan niet op de hoogte was en heeft de stelling van eiseres niet weersproken. Verweerder heeft desgevraagd verklaard dat hij, dan wel zijn taxateur, de woning niet inpandig heeft opgenomen voordat het taxatierapport is opgesteld. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder de oppervlakte van de woning, die voor de waardevaststelling van de woning is gehanteerd, niet juist heeft vastgesteld. Gelet hierop kan niet worden geoordeeld dat de waarde van € 626.000 niet te hoog is.
4.4. Eiseres heeft gesteld dat de waarde van de woning en de winkel tezamen op de waardepeildatum € 983.566 bedraagt. Eiseres heeft deze waarde gebaseerd op de jaarlijkse huur voor het gehele pand. Voor de waardering van de woning dient echter aangesloten te worden bij verkoopprijzen van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum van 1 januari 2003 zijn verkocht. Eiseres heeft verder geen verdeling gemaakt, waaruit zou kunnen worden afgeleid welk deel van de waarde van de onroerende zaak moet worden toegerekend aan de woning. De rechtbank is daarom van oordeel dat de door eiseres verdedigde waarde evenmin als uitgangspunt kan worden genomen voor de waarde van de woning.
4.5. De rechtbank beschikt over onvoldoende feiten om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid van de Awb zelf in de zaak te voorzien. De rechtbank draagt verweerder op een nieuw besluit te nemen. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
Nu het beroep gegrond is acht de rechtbank termen aanwezig verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht worden de kosten van de onderhavige procedure gesteld op € 9,55, bestaande uit de (geschatte) reiskosten per openbaar vervoer 2e klasse van eiseres om de zitting van 30 mei 2006 bij te wonen. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is niet gebleken.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijst de zaak terug naar verweerder met de opdracht een nieuw besluit te nemen;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 9,55, en wijst de gemeente Amsterdam aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
- gelast dat de gemeente Amsterdam het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 10 augustus 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. A.P.M. van Rijn, in tegenwoordigheid van mr. L.H.W. Verdegaal, griffier.
Afschrift
verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.