Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummers: AWB 06/1110 en 06/7819
Uitspraakdatum: 4 december 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiser,
gemachtigde: Y,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) met dagtekening 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als a-straat 1 winkel en a-straat 1 te Hilversum, per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld op respectievelijk € 123.000 en € 148.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting (eigenaar) 2005 bekend gemaakt.
1.2. Eiser heeft hiertegen bij brief van 3 maart 2005, ontvangen door verweerder op 3 maart 2005, een bezwaarschrift ingediend. Verweerder heeft bij twee in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 25 november 2005 de beschikkingen en aanslagen gehandhaafd.
1.3. Eiser heeft daartegen op 4 januari 2006 beroep ingesteld bij de rechtbank, aldaar ontvangen op 5 januari 2006. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. Bij brief van 10 oktober 2006 heeft eiser een nader stuk ingediend. Een afschrift daarvan is aan verweerder gezonden.
1.4. Met toepassing van artikel 8:14 Awb heeft de rechtbank de door eisers gevoegd aangebrachte zaken gesplitst in twee zaken met de in de aanhef genoemde dossiernummers.
1.5. De zaken zijn gelijktijdig met de zaken met de nummers AWB 06/7843, AWB 06/7844 en AWB 06/1109 behandeld ter zitting op 26 oktober 2006 te Amsterdam, alwaar de gemachtigde van eiser is verschenen. Namens verweerder is B, tot bijstand vergezeld van C, taxateur.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting gesloten.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Eiser is eigenaar van een perceel met een winkel (hierna: de winkel) en bovengelegen woning (hierna: de woning) gelegen aan de a-straat 1 te Hilversum. Het perceel heeft een grondoppervlakte van 127 m². De winkel met bijbehorende pantry heeft een oppervlakte van 105 m², de woning heeft een inhoud van 300 m³. De woning heeft geen eigen opgang; de woning kan uitsluitend worden bereikt via de winkel. Het bouwjaar is 1932.
2.2. Tot de processtukken behoort een in opdracht van verweerder opgesteld taxatierapport van taxateur C, gedagtekend 29 maart 2006, waarin de waarde van de winkel is bepaald op € 123.000 en de waarde van de woning is bepaald op € 148.000. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de volgende objecten:
Ten behoeve van de winkel:
Opp. huur- Opp. huur- Kap. huurwaarde indexatie waarde totaal
winkel waarde overig waarde factor totaal huurprijs
m² €/m2 m2 €/m2
b-straat 1 63 150 opslag 87 55 11,5 € 14.235 € 16.908 € 163.703
c-straat 1 36 150 75 / 53 70 / 76 11,4 € 15.038 € 24.648 € 171.433
hoekpand 09.01-09.06
Onderhavige 90 110 pantry 15 55 11,5 € 10.725 € 9.529 € 123.338
object 08.00-08.02
Ten behoeve van de woning:
Straat en huisnummer Bouwjaar Inhoud m³ Verkoopdatum Verkoopprijs woz-waarde
d-straat 1 1903 150 02-04-02 € 115.000 € 120.000
e-straat 1 1905 185 15-08-03 € 138.500 € 130.000
f-straat 1933 220 08-12-03 € 132.500 € 130.000
Onderhavige object 1932 300
3. Geschil
In geschil zijn de woz-waarden van de winkel en de woning per waardepeildatum 1 januari 2003.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en hetgeen partijen daarover ter zitting hebben verklaard.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Krachtens artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet woz, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
5.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet woz bedoelde waarde voor niet-woningen door verweerder onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
5.3. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust aannemelijk te maken dat de waarden van de winkel en de woning niet te hoog zijn vastgesteld. Ter onderbouwing van de waarden beroept verweerder zich op de verkoopprijzen van de onder 2.2. genoemde objecten, waarbij verweerder stelt bij de vergelijking rekening te hebben gehouden met alle relevante waardebepalende factoren.
De winkel
5.4. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van de winkel te hoog is vastgesteld. In dit verband heeft eiser aangevoerd dat het in de bestreden uitspraak genoemde vergelijkingsobject g-straat 1 niet vergelijkbaar is met zijn winkel en woning. Omdat dit referentieobject in het onder 2.2. genoemde taxatieverslag niet meer ter onderbouwing van de waarde is gebruikt, behoeft het door eiser op dit punt naar voren gebrachte geen verdere bespreking. De in het taxatierapport ter onderbouwing van de waarde van de winkel gehanteerde vergelijkingsobjecten acht de rechtbank, nu deze winkels gelegen zijn in dezelfde straat als de winkel van eiser, daarmee voldoende vergelijkbaar. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de waarde van zijn winkel beter kan worden bepaald aan de hand van de door hem genoemde transactie van het object h-straat 1 te Hilversum, nu deze verkoop eerst in april 2005 plaatsvond. Dit moment is te ver van de peildatum verwijderd om daaraan die waarde toe te kennen die eiser daaraan toekent.
5.5. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld, waarbij eiser erop heeft gewezen dat die bij de woz-waardevaststelling per waardepeildatum 1 januari 1999 10 was. Eiser heeft voorts ter zitting onweersproken gesteld dat de winkel in een achterstandswijk ligt, dicht bij het station en dat er sprake is van vandalisme, overlast van druggebruikers en verpaupering. Verweerder heeft voor de winkel factor 11,5 gehanteerd. Verweerder heeft in uitspraak op bezwaar aangegeven dat “huurwaarden en kapitalisatiefactoren worden afgeleid uit transacties, zoals die op de onroerende-zaakmarkt worden gerealiseerd. Hierbij wordt onder andere rekening gehouden met ligging, voorzieningen, doelmatigheid en grootte van de onroerende zaak”. De hoogte van de gehanteerde kapitalisatiefactor is noch door verweerder, noch in het onder 2.2. genoemde taxatierapport nader onderbouwd met verkoopgegevens of een theoretische berekening van de hoogte van de factor. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de winkel op een C-locatie is gelegen en dat voor C-locaties altijd een factor 11 tot 12 wordt gehanteerd. Ter zitting is komen vast te staan dat voor de aan de h-straat 1 gelegen winkel, op 7 meter van de winkel gelegen, een D-locatie geldt. Eiser heeft in dat verband ter zitting onweersproken verklaard dat het gehele gebied als winkelgebied Spoor bekend staat. Onder deze omstandigheden acht de rechtbank het zonder nadere onderbouwing door verweerder niet aannemelijk dat een kapitalisatiefactor van 11,5 juist, en derhalve niet te hoog, is.
5.6. Eiser stelt dat verweerder bij de waardevaststelling ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het waardedrukkend effect dat uitgaat van de omstandigheid dat de bovengelegen woning geen eigen opgang heeft en slechts bereikbaar is via de winkel. Verweerder heeft hiertegenover gesteld dat bij de bepaling van de hoogte van de voor de winkel te betalen huur rekening zal zijn gehouden met dit ongemak. De rechtbank stelt vast dat - nu niet aannemelijk is geworden dat bij de vergelijkingsobjecten van een soortgelijke situatie sprake is - dit niet tot uitdrukking komt in de woz-waarde, omdat daar bij de berekening is uitgegaan van een hogere huurwaarde dan de feitelijke huurprijs. De rechtbank acht aannemelijk dat de omstandigheid dat de bovengelegen woning uitsluitend via de winkel is te bereiken een waardedrukkend effect heeft, dat in de waardevaststelling door verweerder middels de huurwaardekapitalisatiemethode ten onrechte niet tot uitdrukking is gekomen.
5.7. Het voorgaande leidt ertoe dat het beroep gegrond zal worden verklaard en de bestreden uitspraak met betrekking tot de winkel zal worden vernietigd. De rechtbank stelt de waarde van de winkel in goede justitie vast op € 105.000.
De woning
5.8. Eiser acht een waardestijging van zijn woning van 140% ten opzichte van de woz-waardevaststelling per waardepeildatum 1 januari 1999 niet verdedigbaar. Doel en strekking van de Wet woz brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de onroerende zaak dient te worden vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de onroerende zaak vergelijkbare objecten. De desbetreffende beroepsgrond van eiser faalt derhalve.
5.9. Daarnaast stelt eiser dat met de interne waardebepalende factoren ten onrechte geen rekening is gehouden. De woning heeft achterstallig onderhoud, geen badkamer, een douche met douchegordijn in de gang en geen eigen opgang. Verweerder heeft erkend dat geen rekening is gehouden met achterstallig onderhoud en/of het ontbreken van een badkamer en dat dat op zichzelf een waardedrukkende factor is, maar heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat dit in dit geval al voldoende in de m³-prijs tot uitdrukking is gekomen. De rechtbank kan verweerder daar - gelet op het aanzienlijke verschil tussen de waarde per m² van eisers woning en die van de vergelijkingsobjecten - in volgen.
Met betrekking tot het ontbreken van een eigen opgang heeft verweerder ter zitting verklaard dat daarvoor bij eventuele verkoop van de woning door de nieuwe eigenaar zal moeten worden geïnvesteerd en deze omstandigheid daarom een waardedrukkend effect heeft. Verweerder heeft echter met dit waardedrukkend effect bij de waardevaststelling ten onrechte geen rekening gehouden.
5.10. Het voorgaande leidt ertoe dat het beroep gegrond zal worden verklaard en de bestreden uitspraak met betrekking tot de woning zal worden vernietigd. De rechtbank stelt de waarde van de woning in goede justitie vast op € 140.000.
6. Proceskosten en griffierecht
6.1. Nu niet van voor vergoeding in aanmerking komende kosten is gebleken, zal de rechtbank geen proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 Awb uitspreken.
6.2. Nu eiser in de onderhavige zaken geen griffierecht heeft betaald, vindt het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, Awb in deze zaken geen toepassing.
7. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de winkel tot € 105.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting (eigenaar) 2005 betreffende de winkel tot een berekend naar een waarde van € 105.000;
- vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 140.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting (eigenaar) 2005 betreffende de woning tot een berekend naar een waarde van € 140.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken.
Deze uitspraak is gedaan op 4 december 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. E. Jochem, in tegenwoordigheid van mr. J.P. Wismeijer, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.