Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM, nevenzittingsplaats Haarlem
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Registratienummer: AWB 05/3877
Uitspraakdatum: 27 februari 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Aalsmeer, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij gecombineerde beschikking krachtens de Wet waardering onroerende zaken (Wet Woz) / aanslag gemeentelijke belastingen van 28 februari 2005 de waarde van het pand a-straat 1 te Aalsmeer (hierna de woning) per peildatum 1 januari 2003 vastgesteld op een bedrag van € 540.000.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak met dagtekening 26 juli 2005 de beschikking gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Het beroepschrift is ter griffie van de rechtbank ontvangen op 9 augustus 2005.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 januari 2006 te Haarlem.
Verschenen zijn eiser, en, namens verweerder, A.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting gesloten.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1 te Aalsmeer. Het betreft een vrijstaande bedrijfswoning, gebouwd in 2002, met een inhoud van circa 676 m3 en met een vrijstaande garage van circa 40 m2 , gelegen op een perceeloppervlakte van 1.790 m2 in de geluidszone 0 Ke – 35 Ke.
2.2. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door B, taxateur, waarin is vermeld dat de vastgestelde waarde van de woning ad € 540.000 niet op een juiste wijze het waarde niveau van de economische waarde conform artikel 17 Wet Woz weergeeft. De vastgestelde waarde is volgens de taxateur te laag. De waardering is mede tot stand gekomen door vergelijking met andere woningen, welke objecten enige tijd voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. In het taxatierapport zijn de volgende gegevens opgenomen van de woningen waarmee de woning van eiser is vergeleken:
- b-straat 1 te Aalsmeer, gebouwd in 1992, inhoud 510 m3 en een kavel van 2.590 m2 met een garage van 30 m2 , een berging van 35 m2 en een carport van 30 m2 , gelegen in een kassengebied en in geluidszone 0 Ke- 35 Ke, op 6 oktober 2003 verkocht voor € 725.000;
- c-straat 1 te Aalsmeer, gebouwd in 1994, inhoud 635 m3 en een kavel van 1.395 m2 , met een hobbykas , gelegen in een kassengebied en in geluidszone 0 Ke- 35 Ke, op 3 november 2003 verkocht voor € 562.500;
- d-straat 1 te Aalsmeer, gebouwd in 2001, inhoud 660 m3 en een kavel van 490 m2 , een berging van 19 m2 , gelegen pal naast een autodealer en in geluidszone 0 Ke- 35 Ke, op 13 februari 2002 verkocht voor € 580.839;
- e-straat 1 te Aalsmeer, gebouwd in 1992, inhoud 385 m3 en een kavel van 600 m2 , een vrijstaande garage van 24 m2 , gelegen in geluidszone 0 Ke- 35 Ke, op 2 augustus 2001 verkocht voor € 419.747.
3. Het geschil
In geschil is of verweerder de WOZ-waarde van de woning terecht op € 540.000 heeft vastgesteld.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding.
Ter zitting hebben partijen daaraan – zakelijk weergegeven – het volgende toegevoegd.
Eiser:
Ik woon in een agrarische bedrijfswoning. De bouwvergunning is verleend met een artikel 19 WRO procedure.
Het is noodzakelijk voor een goede bedrijfsvoering dat de eigenaar van de kwekerij vlakbij de kassen woont, bijvoorbeeld om de temperatuur in de gaten te houden.
De kassen bevinden zich naast de woning, op een afstand van 7,5 meter. Er zijn twee toegangswegen naar de kassen; één ervan loopt langs de woning.
De getaxeerde waarde zal, uitgaande van een woning in de vrije sector, zeker juist zijn, doch ik blijf bij mijn standpunt dat de woning niet los kan worden gezien van het bedrijf.
De BV is eigenaar van het kadastrale perceel waar de kassen op staan en ik ben eigenaar van de grond die bij de woning behoort.
Verweerder:
Het is juist dat het in casu om een agrarische bedrijfswoning gaat. Volgens de gemeente Aalsmeer mag de woning los van het bedrijf worden verkocht. Op papier zal het dan geregistreerd blijven als een bedrijfswoning, doch er zijn geen belemmeringen ten aanzien van het gebruik.
De uitgangspunten van de waardebepaling in het kader van de Wet Woz is dat de kleinste zelfstandige eenheid moet worden afgebakend. Aangezien het bedrijf en de woning in handen zijn van verschillende (rechts)personen zijn wij verplicht beide objecten apart te waarderen.
De taxateur heeft duidelijk aangegeven dat de referentieobjecten alle (voormalige) bedrijfswoningen zijn, dat zij derhalve goed vergelijkbaar zijn en dat er een markt is voor deze woningen.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz moet de waarde van de onderhavige woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003 waarbij de waarde van de woning dient te worden bepaald naar de staat op deze datum.
Als waarderingsmethode geldt dus de waarde in het economisch verkeer, die bepaald wordt met behulp van een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens in de vorm van verkoopcijfers beschikbaar zijn, aangepast naar de feitelijke situatie op de waardepeildatum. Daarbij wordt in de regel uitgegaan van openbare verkoop aan de meest biedende gegadigde.
5.2. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder punt 2 vermelde taxatierapport overgelegd dat hij heeft onderbouwd met de daarin vermelde verkoopgegevens van de daarin genoemde vergelijkbare woningen. Deze werkwijze is in overeenstemming met het bepaalde in de Wet Woz als hiervoor weergegeven.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich voldoende rekenschap heeft gegeven van de factoren, zoals de afmetingen, ligging, de bouwkundige staat en de geluidszone die bepalend zijn voor de verschillen in waarde tussen genoemde vergelijkingsobjecten en de woning van eiser. Voorts heeft verweerder in voldoende mate rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten en de waardepeildatum. Naar het oordeel van de rechtbank vormen de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten derhalve een goede basis voor de vaststelling van de waarde van de onderhavige woning. Op basis van die vergelijking kan in beginsel niet worden gezegd dat de waarde van het object op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank is op grond van het bovenstaande dan ook van oordeel dat de waardevaststelling zorgvuldig en gemotiveerd tot stand is gekomen. Dit laat echter onverlet dat eiser omstandigheden kan aanvoeren die aanleiding geven tot een benedenwaartse bijstelling van de vastgestelde waarde.
5.3. Eiser heeft geen taxatierapport overgelegd. Zijn grief komt erop neer dat de woning een bedrijfswoning is en als zodanig moet worden gewaardeerd. Ter zitting heeft eiser verklaard dat hij kan instemmen met de door verweerder vastgestelde waarde indien de woning zou moeten worden beschouwd als een woning in de vrije sector.
De rechtbank oordeelt dienaangaande als volgt. Volgens de verklaring van verweerder hanteert de gemeente Aalsmeer het beleid dat de woning, zonder enige belemmeringen, los van het bedrijf mag worden verkocht. Eiser heeft deze stelling niet betwist. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om aan de juistheid van deze verklaring te twijfelen. Eisers stelling dat het voor een goede bedrijfsvoering noodzakelijk is dat de eigenaar van het bedrijf in de woning woont, is een keuze van eiser die niet van invloed is op de waarde in het economische verkeer van de woning. De woning mág immers in de vrije sector worden verkocht.
5.4. De WOZ-waarde van de woning dient te worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft zich gebaseerd op drie referentieobjecten die ook zijn gebruikt als bedrijfswoning en die nadien apart zijn verkocht als “burgerwoning” met agrarische bestemming. Deze referentieobjecten zijn dus zeer goed vergelijkbaar met de woning van eiser. Een eventueel waardedrukkend effect dat uitgaat van de omstandigheid dat eisers woning een bedrijfswoning is waarvan de ondergrond een agrarische bestemming heeft, mag geacht worden tot uitdrukking te zijn gekomen in de verkoopcijfers van de referentieobjecten en daarmee dus tevens in de WOZ-waarde van de woning.
5.5. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 540.000 niet te hoog is vastgesteld en dat hetgeen eiser heeft gesteld daaraan niet afdoet.
6. Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb.
7. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. A.P.M. van Rijn. De beslissing is op 27 februari 2006 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. M.C. Anema, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.