Uitspraak
Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/999
Uitspraakdatum: 11 december 2006
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X te Z, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
De uitspraak op bezwaar
Bij uitspraak van 24 november 2005 heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 H (+ 2-h), te Q (de woning) gegrond verklaard en de waarde van de woning vastgesteld op € 219.000.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 november 2006 te Amsterdam. Eiser is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 16 oktober 2006 aan het adres a-straat 1 H te Q, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op zitting te verschijnen. Genoemde brief is niet ter griffie terugontvangen. Eiser is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Namens verweerder zijn mr. A en B verschenen.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- gelast dat de gemeente Amsterdam het door eiser betaalde griffierecht van € 37 aan hem vergoedt.
Gronden
1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 Wet Pro woz de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2003 (de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op € 235.000. Het desbetreffende geschrift bevat ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2005. Bij uitspraak op bezwaar is de waarde van de woning verminderd tot € 219.000. Eiser stelt zich op het standpunt dat de bestreden uitspraak geen stand kan houden. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
2. Verweerder heeft de door hem voorgestane waarde gebaseerd op een tot de gedingstukken behorend overzicht taxatiewaarden. Naast gegevens van de woning bevat dit overzicht gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. De rechtbank overweegt dat verweerder, op wie de last rust aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, met het tonen van dit overzicht taxatiewaarden aan zijn bewijslast heeft voldaan.
3. Naar het oordeel van de rechtbank vormen de door verweerder in het overzicht taxatiewaarden genoemde vergelijkingsobjecten een goede afspiegeling van de markt omstreeks de waardepeildatum. De relevante verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van eiser zijn in het door verweerder overgelegde overzicht taxatiewaarden voldoende tot uitdrukking gebracht. Deze verschillen zijn naar het oordeel van de rechtbank niet van een zodanige omvang dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Bij het hanteren van de vergelijkingsobjecten dient voorts bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de onroerende zaak, maar dat het gebruik van vergelijkingsobjecten bedoeld is om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkopen van zodanige vergelijkingsobjecten de (vastgestelde) waarde kunnen bepalen en bevestigen.
4. Eiser heeft gesteld dat verweerder er onvoldoende rekening mee heeft gehouden dat de opgehoogde tuin - die de bij de woning behoort - vervuilde grond bevat, waarvan mag worden aangenomen dat deze niet voldoet aan de wettelijke normen. Verweerder heeft deze stelling ter zitting gemotiveerd weersproken, stellende dat geen sprake is van (ernstig) vervuilde grond, ofschoon is gebleken dat in de opgehoogde tuingrond resten van kit en bouwafval zijn aangetroffen. Voorts stelt verweerder dat met deze vervuiling rekening is gehouden in de uitspraak op bezwaar. Tegenover deze betwisting heeft eiser zijn stellingen onvoldoende gespecificeerd en onderbouwd. Deze klacht van eiser faalt derhalve.
5. Eiser heeft gewezen op het arrest van de Hoge raad van 11 november 2005, gepubliceerd in BNB 2006/13, waarin is geoordeeld “ (...) dat bij de waardering van een zaak rekening wordt gehouden met de waardedrukkende invloed van een publiekrechtelijke regeling die - doordat niet elke potentiële koper de zaak zou mogen bewonen - de kring van gegadigden voor de verkrijging van die zaak beperkt”. Eiser heeft in dit verband gesteld dat de woning een sociale huurwoning betreft, waarvan een lege verkoop illusoir is. Naar het oordeel van de rechtbank is de enkele verwijzing door eiser naar eerdergenoemd arrest, zonder daarbij aan te geven in hoeverre de gehanteerde vergelijkingsobjecten in het licht van dat arrest niet als zodanig dienst kunnen doen en welk concreet gevolg hij aan toepassing van dat arrest verbonden wil zien, van onvoldoende gewicht om het bestreden besluit te vernietigen.
6.1. Door eiser is onbetwist gesteld dat de woning onderdeel uitmaakt van een ongesplitste onroerende zaak met meerdere woningen. Eiser voert ten aanzien hiervan aan dat bij de waardebepaling in strijd met de wet als het ware een dubbele fictie wordt toegepast, nu verweerder naast de fictie dat de woning leeg kan worden verkocht, ook gebruik maakt van de fictie dat de woning geacht wordt te zijn gesplitst in een appartementsrecht. Deze laatste fictie verhoogt de waarde van de woning en het gebruik van de fictie is in strijd met het systeem van de wet en de redelijke uitleg, aldus eiser, nu op grond van artikel 19 van Pro de Wet woz splitsing van een woning een waardeverhogende factor is.
6.2. Op grond van artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet woz, dient de woning van eiser als een onroerende zaak in de zin van artikel 17, eerste lid, van de Wet woz te worden aangemerkt. De woning is afzonderlijk verhuurbaar en wordt ook feitelijk afzonderlijk verhuurd. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz dient aan elke onroerende zaak een waarde te worden toegekend alsof iedere onroerende zaak afzonderlijk overgedragen kan worden en alsof de verkrijger die onroerende zaak in volle omvang in gebruik kan nemen, ook al is de eigendom naar burgerlijk recht niet afzonderlijk overdraagbaar. Uit de Wet woz volgt derhalve dat bij een pand als het onderhavige, dat bestaat uit delen die blijkens hun indeling bestemd zijn om als afzonderlijke woningen te worden gebruikt, elke woning afzonderlijk een te waarderen object vormt. Het gaat dan niet om de waarde van het pand als geheel, zoals eiser in feite stelt, maar om de waarde van de afzonderlijke delen ervan. De vraag of een onroerende zaak al dan niet gesplitst is, is in dat geval ook niet van belang, nu dit geen omstandigheid betreft waarmee bij de waardering van de woning rekening wordt gehouden. De opvatting dat artikel 19 van Pro de Wet woz aan deze fictie in de weg staat, vindt geen steun in het recht. Dat geldt ook voor eisers stelling dat uit artikel 16, onder c, van de Wet woz niet blijkt van een bedoeling om met deze bepaling een andere, nog hogere fictieve waarde voor het gebouw te realiseren dan de fictieve waarde die in artikel 17, tweede lid van de Wet woz, is gegeven.
7. Eiser is voorts van mening dat een aantal verkopen van gesplitste panden de economische waarde van alle (huur)woningen naar eenzelfde niveau opblazen, ongeacht de staat waarin de casco en de fundering zich bevindt. Ook kan het volgens eiseres niet de bedoeling van de wetgever geweest zijn dat huurders gelijk worden behandeld, terwijl de woningen in kwaliteit, en derhalve in de feitelijke verkoopwaarde, verschillen. Wat er zij van dit betoog, nu eiser geen concrete grieven ter zake van bijvoorbeeld bouw, onderhoudstoestand of ligging van de woning heeft aangevoerd, op basis waarvan gesteld kan worden dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn, kan deze klacht niet leiden tot vernietiging van het bestreden besluit.
8. Eiser heeft gesteld dat de hoogte van de woz-waarde mogelijk gevolgen heeft voor de hoogte van de huur (de zogenaamde plannen Dekker). De rechtbank overweegt daarentegen dat, voor zover de plannen om de huur te koppelen aan woz-waarden in de toekomst realiteit worden, niet valt in te zien hoe deze plannen van invloed kunnen zijn op de onderhavige woz-waarde per waardepeildatum 1 januari 2003.
9. Voor zover eiser opkomt tegen de wettelijke bepalingen in de Wet woz als zodanig oordeelt de rechtbank dat zij niet bevoegd is om de innerlijke waarde van de wet te toetsen.
10. Eisers klaagt voorts erover dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Hij verwijt verweerder dat uit de uitspraak niet blijkt waarop de verlaging van de oorspronkelijk vastgestelde waarde is gebaseerd en hoe het bedrag van de verlaging is berekend. Artikel 7:12 van Pro de Awb bepaalt dat de uitspraak op bezwaar dient te berusten op een deugdelijke motivering. Naar het oordeel van de rechtbank voldoet de uitspraak op bezwaar niet aan dit vereiste. Daarbij overweegt de rechtbank dat uit de uitspraak op bezwaar niet blijkt waarom en op welke wijze verweerder tot een waarde van € 219.000 is gekomen, zodat voor eiser niet is na te gaan hoe verweerder deze waarde heeft vastgesteld. Deze gebrekkige motivering kan weliswaar niet leiden tot gegrondverklaring van het beroep doch de rechtbank ziet hierin wel aanleiding om verweerder te gelasten het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 11 december 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J. Snitker, in tegenwoordigheid van mr. J.J. Graanstra, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.