Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/937
Uitspraakdatum: 11 december 2006
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
Bij uitspraak van 18 november 2005 heeft verweerder beslist op het bezwaar van eiser tegen (i) de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en tegen (ii) de met die beschikking in één geschrift bekend gemaakte aanslag onroerende-zaakbelasting 2005.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 november 2006. Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote Y en A. Namens verweerder zijn verschenen B en C.
1. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2005 krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op € 327.500 (hierna ook: de woz-waarde). In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2005 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de woz-waarde verminderd tot een waarde van € 285.500. De aanslag onroerende-zaakbelasting is dienovereenkomstig verminderd.
2.2. Eiser is gebruiker (huurder) van de woning. De woning is een woning met een tuin en een schuur. De oppervlakte van de woning is ongeveer 94m². De oppervlakte van de tuin is ongeveer 146m². De woning is gelegen nabij een ijsbaan en sportvelden. Het bouwjaar van de woning is 1922. Op de begane grond bevindt zich de woonkamer, de keuken en het toilet. Op de eerste verdieping bevindt zich een kamer van ongeveer 2 bij 3 meter en op de tweede verdieping is een kamer met een vergelijkbare grootte, een tweede, grotere kamer en een badkamer met douche.
2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser concludeert tot een waarde van € 228.000. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
2.4. Verweerder heeft de door hem vastgestelde waarde onderbouwd aan de hand van vergelijkingen met verkoopcijfers van objecten gelegen aan de b-straat 1, c-straat 1 en d-straat 1 te Z (de vergelijkingsobjecten). Ter ondersteuning hiervan heeft verweerder een taxatieverslag met afdrukdatum 22 mei 2006 ingebracht. In dit verslag zijn onder meer gegevens opgenomen betreffende het woonoppervlak, de oppervlakte van de tuin en gegevens over de bijgebouwen van de onderhavige woning en de vergelijkingsobjecten. Voorts is in het verslag te lezen wanneer en voor welke prijs de vergelijkingsobjecten zijn verkocht.
2.5. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.6. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de bewijslast rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de woz-waarde aansluiting gezocht bij de verkoopprijzen van de in punt 2.4 genoemde objecten. Deze werkwijze is in overeenstemming met de waarderingsregels van de Wet WOZ. De rechtbank is van oordeel dat, hoewel de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten als uitgangspunt kunnen worden genomen bij het onderbouwen van de woz-waarde van de woning.
2.7. Eiser meent dat de vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn, met name omdat zijn woning een onpraktische indeling heeft. Bij het hanteren van de vergelijkingobjecten dient bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek dienen te zijn, maar dat gebruik van vergelijkingsobjecten bedoeld is om verkoopprijzen te vergelijken en dat de verkopen van zodanige vergelijkingsobjecten ter bepaling en bevestiging van de woz-waarde kan dienen. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten, geven de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten steun aan de door verweerder verdedigde woz-waarde. In dit verband heeft verweerder ter zitting aangegeven dat juist vanwege de slechtere indeling de waarde bij de uitspraak op bezwaar heeft verlaagd en dat deze lagere waarde per vierkante meter woonoppervlak € 728 lager is dan de gemiddelde waarde per vierkante meter woonoppervlak van de vergelijkingsobjecten.
2.8. Dit in aanmerking nemende is de rechtbank van oordeel dat verweerder zich voldoende rekenschap heeft gegeven van de verschillen in factoren zoals woonoppervlak, indeling en ligging tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van eiser. De rechtbank leidt dit onder meer af uit de ruim € 58.000 lagere waarde die bij eisers woning aan het woningdeel is toegerekend ten opzichte van het gemiddelde bij de vergelijkingsobjecten. Op basis van de vergelijking kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Dit laat echter onverlet dat eiser omstandigheden kan aanvoeren die aanleiding geven tot een benedenwaartse bijstelling van de woz-waarde.
2.9. Eiser heeft gesteld dat zijn woning overlast heeft van busverkeer dat door de straat rijdt en bezoekers van sportvelden en de ijsbaan die hun auto in eisers straat parkeren. Deze overlast is bij de vergelijkingsobjecten niet, dan wel minder aanwezig. Eiser heeft ter zitting daarbij aangevuld dat hij dicht bij de ijsbaan woont en als gevolg van ammoniakgevaar afkomstig van de ijsbaan omwonenden een keer zijn geëvacueerd. Verweerder heeft gesteld dat bij de waardebepaling reeds rekening is gehouden met deze omgevingsfactoren. Mede hierom heeft verweerder de woz-waarde verlaagd en vastgesteld op € 285.500. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling rekening is gehouden met de door eiser genoemde waardedrukkende omgevingsfactoren. Eiser heeft hier tegenover niet nader onderbouwd dat van de door hem ervaren overlast een grotere waardedrukkende factor uitgaat dan al is verdisconteerd in de door verweerder vastgestelde waarde. Deze grief van eiser faalt derhalve.
2.10. Ter zitting heeft eiser zich beroepen op het arrest van de Hoge Raad van 11 november 2005, nr. 39.455, LJN AU6011 (BNB 2006/13), waarin de Hoge Raad verwees naar het Gerechtshof ‘s-Gravenhage voor een onderzoek naar de gestelde waardedrukkende invloed van een publiekrechtelijke regeling. Desgevraagd schat eiser de waardedrukkende invloed van evenbedoelde publiekrechtelijke regeling op 25%. Voorts heeft ter zitting eiser geklaagd over de wettelijke fictie dat de woning, hoewel feitelijk ongesplitst, bij de waardebepaling in aanmerking wordt genomen alsof zij is gesplitst in appartementsrechten. Desgevraagd heeft eiser niet kunnen aangeven welke gevolgen deze fictie voor de waarde van de woning heeft. Eiser heeft de rechtbank verzocht de zaak aan te houden voor nader onderzoek.
2.11. Naar het oordeel van de rechtbank vormt de enkele verwijzing naar voornoemd arrest van de Hoge Raad en naar de wettelijke fictie, zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, onvoldoende reden om het beroep hierop gegrond te achten, het onderzoek ter zitting te schorsen en het vooronderzoek te hervatten. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond.
2.12. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 11 december 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J. Snitker, in tegenwoordigheid van mr. drs. B.J.E. Lodder, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een schriftelijke verklaring van de wederpartij gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank;
2 - tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal de rechtbank deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt de indiener de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog aan te voeren of aan te vullen.